物业二次供水资产的产权和成本及其可持续运营

本文格式为Word版，下载可任意编辑——物业二次供水资产的产权和成本及其可持续运营二次供水问题是全国普遍存在的问题。对二次供水的安好隐患，老百姓分外不合意。全国各地为解决这一问题都做了好多的努力和探索，一个主要的思路就是将二次供水划归公共供水企业运营管理，也就是“统一运营模式”，目标是“在运营上由公共供水企业统一负责一、二次供水，在责任上由公共供水企业承受从水厂到水龙头的全程水质管理，在计价上实现一户一表同城同价”。但在实践中，这一模式在各地的实施都不顺遂，普遍的情形是，居民和物业管理公司都容许把二次供水责任交出去，但公共供水企业大多不愿接、不敢接。即便勉强接收了，也会要求政府赋予相应补贴或上调水价，并且对未来可能产生的费用支出弥漫忧虑。对此，笔者认为，单纯指责公共供水企业不履行社会责任是没有意义的，其背后存在着分外繁杂的深层次障碍。只有在对这些深层次障碍举行深入分析的根基上，才能找到解决二次供水问题的正确途径。

二次供水资产的产权和本金问题

对于二次供水设备来说，并不存在产权划分和移交的难题，谁出钱谁就拥有设备的产权。在中国住房制度改革以后，住宅小区的二次供水设备是由房地产开发商出资修建的，在出售给业主的时候通过公摊的方式收回了创办本金，所以小区的二次供水设施是小区业主的共有产权，这是没有疑问的。以前创办的公房，在住房制度改革后被出售给个人，其二次供水设施的产权可能没有明确归业主共有，不过仍应有产权全体人（如原单位）存在，但可以断定的是它不属于公共供水企业全体。

长期存在的筹划经济思维有意无意地、全部或片面地忽略甚至无视二次供水的本金问题。或者片面强调供水企业的负担才能，制订了总表结算的制度，将二次供水问题留给居民自行解决；或者片面强调居民感受，试图将二次供水问题全部纳入公共机制来解决。

在片面强调居民利益的思路下，公共供水企业在接纳二次供水的同时，也被要求承受日常维护所需的材料费、人工费、输差以及由此新增的管理费、税金等本金（合理利润就更不用提了），而政府只能承诺在未来调整水价时逐步解决，何时能够解决、解决到什么程度都具有相当大的不确定性。这种筹划经济思维主导下的不计本金的做法可能严重影响公共供水企业的可持续经营，最终影响全体用户的利益。

但事实是，只要客观存在二次供水，就会产生二次供水的本金。采用不同的二次供水形式，可能对二次供水的效率产生不同的影响，也会对二次供水的本金产生确定影响，但却不成能歼灭或从根本上降低二次供水的本金。

二次供水本金包括了前期创办本金、期间运营本金和后期更新改造本金，在设计二次供水体制时，需要统筹考虑和解决。

从外观上看，前期创办本金的承受并不存在困难，只要房子建起来，二次供水设备就会建起来，本金自然是由房地产开发商先行支付，最终由业主负担了。但实际上，这样的前期投入机制已经在确定程度上抉择了期间的运营维护体制。

期间的运营本金包括了日常维护所需的材料费、人工费、总表与户表输差、提水能源消耗，以及由此产生的必要的管理费、税金、合理利润等。

在目前由物业管理公司管理的二次供水小区中，日常维护所需的材料费、人工费等都由物业管理公司承受了，而输差（总表到户表的差额）可能并入绿化用水后分摊给业主，电耗可能并入其他能源消耗后按水量分摊给业主。

二次供水资产面临的可持续运营问题

二次供水资产面临可持续运营的问题，也同样需要更新改造，但是作为业主共有资产的二次供水设备是没有折旧机制的--或者也可以说，现行的住宅专项修理资金就是居民住宅的折旧机制。住宅专项修理资金的制度存在两个缺陷：一、修理资金在数量上是不够的，也就是说，这个折旧是没有足额计提的；二是在使用上务必得到整个小区2/3业主的同意，而一个小区内的二次供水用户可能都缺乏总数的2/3。

先说寿命问题。二次供水设备的资产寿命和整个住宅的寿命是不一样的，二次供水水管的寿命约莫是15年，内部水表的寿命约莫是8年，而住宅（理论上）是70年。那么，70年里面水管要换5次，水表要换9次，把这些费用算领会了，修理资金是不够的，这就会导致不能定期更换设备，一系列问题就会随之产生。譬如寿命到期不更换水泵，高层的人可能就喝不上水了。假设没有相应的折旧机制，到了要换设备的时候就得要求相关的人出钱。所以说这个制度设计是有缺陷的。

再说表决问题。房子坏了要修，但没有规定什么坏了要修、什么处境下修，只是规定要全体业主2/3通过才能够动用修理资金，要是没通过就不能用。现实中要实现全体业主对修理资金使用举行表决是分外困难的，因而多数处境是最终无法启动修理资金。

由此所引申出的二次供水设备的另外一个问题和住宅小区的共有产权概念有关，它是几家人家私有的共同拥有。譬如说一幢15层的楼，6楼以下不需要二次供水，从6楼到15楼才需要二次供水，那么二次供水设备是这个6楼到15楼的共有设备。假设二次供水设备要修理或更换，到了需要业主表决的时候，1楼到5楼的住户说“我不同意用我的钱去修”，那就完蛋了！只能持续使用老旧受损的设备。二次供水设备跟电梯是一样的，好多低层住户会认为“我又没用，我为什么要修？”

资产折旧与保障用水安好均须明确资金来源

长远来看，有两个手段可以辅佐解决以上问题。

一个手段是建立一种折旧机制。譬如假定每用一吨水再交5分钱，用了10吨水就另外再交5角钱，这些钱有可能会放在银行的特意账户里面，交给业委会或者其他的机构来管理，业主大家一起来攒钱，一起来折旧。攒了15年，到要更换设备的时候钱就有了，从长远来看就是要去做这件事情。

其次个手段是建立一种模范。这个模范可以由房地产开发商来制订或者由政府部门来出台，要求买房者们在买房的时候签订同意书，来统一观法。买房的时候就要报告买房者，你是有责任出钱维护修理供水设备的，假设设备坏了，你要出钱，到时候不出，就是违反合同。由于假设一家不出，大家都不能举行设备更换，假使设备已经老化锈蚀严重，那大家面临的可能就是水质受到污染，健康受到损害。

二次供水轻易被污染，安好性没有保障也是好多人竞相议论的话题。解决这个问题，最主要的还是观念上要实事求是，要正视本金，保证安好是要有本金的，这话务必得说。就像居民想要家里明净，雇佣一个钟点工来清洁，就得付费。同样的道理，要正视二次供水的本金，然后通过制度创新达成二次供水服务的专业化。

专业化的背后同样要有付费机制，得支付二次供水企业或者是物业管理公司二次供水服务费，这样的话，专业机构才能给业主把活儿干好，没有人免费干活。现在好多地方政府就要求自来水公司去接纳二次供水，自来水公司不敢接纳。由于政府没有承诺水价怎么办，没有承诺每吨水加多少的二次供水维护费，不承诺就没有人敢管，揽下来就是一个大包袱。

有了这个付费机制，管理责任才能落到实处。不能只是一味地喊“正义口号”，指责自来水公司或物业管理公司失职。业主在供认付费的前提下，可以自行选择由物业管理公司来管，还是由专业化的公司来管，然后再来议论是物业管理公司还是专业化的公司来管好。假设业主不容许付费的话，谁都没责任管这个事情，议论责任问题就没有意义了。

在解决二次供水问题过程中，公共供水企业、业主（居民）、房地产开发商、物业管理公司、二次供水服务公司都是对等的民事主体，其合法权益都应当受到崇敬，政府可以通过补贴等手段来调理社会公允，但是不能通过损害各个对等民事主体中的某一方的合法利益来增进另一方福利的方式来调理社会公允。要求自来水公司、物管企业或者其他专业化公司承受其额外的义务并且不明确水价调整确实切方式和时间，对其合法利益是有失公允的。

篇2：物业公司高层建筑供水节能可行性分析

在高楼层供水方式中，有水箱方式的泵是在高效率点上间歇工作因而节能；而无水箱方式的泵因经常处于高扬程低流量，偏离泵的高效率点连续工作而费能；如仍不用水箱，而用多台小泵以工频和变频组合供水，结果因其效率更低而更费电。既有的变频供水也可改为工频供水，改后物业费必将下降，节能减排利国利民。

因城市供水的压力所限，高楼层的供水大都需要二次加压供水设施和耗电。按我国人多地少和快速城市化进程的国情，必将多建高楼及加压供水设施，创办资金和建筑能耗也将升高。但目前大都仅为供水便当，少有考虑其节能和节资。为裁减业主的支出，降低物业本金，创办资源俭约型和环境友好型社会，应以科学进展观将物业加压供水的节能纳入议事日程。现将实际工程中选用高楼层加压供水方式的设计举例述下，以资参考。

1.高楼层供水方式的选择

目前高楼层供水主要有有水箱工频泵和无水箱变频泵两种方式，其系统和设施见图1。工频泵供水须设高位水箱、上下水位自动停开泵和极限低水位报警装置；变频泵供水须设变频器和压力继电器。现以在同一高楼层分别采用两方式的设计对比，举例述下：

2.该高楼层的二次加压生活用水量

按耗水量0.18m3／（人·d）、3.5人／户、2户／每楼单元，全楼共3个单元和11个供水楼层，小时变化系数按普遍住宅Ⅲ类，取2.5等用水参数。其系统的计算结果如下：

小时平均用水量Qp＝0.18×3.5×2×3×1124＝1.73m3／h

小时最大供水量Qma*＝Qp×2.5＝1.73×2.5＝4.33m3／h

3.该高楼层供水需要的扬程

因供水的扬程H是由供水高度h1、管路阻力h2、剩余压力h3和速度水头h4等4片面组成，故H＝h1＋h2＋h3＋h4。其计算结果见表1。

4.加压水泵的选用

按两方式中水泵的才能均须得志最大供水量和最大扬程以及高效率的需要，选用了CR5-13型水泵。其Q-H和Q-特性曲线（摘自泵产品样本）见图2。

5.二次加压供水管路的特性曲线和泵的工况点

将Qp＝1.73m3／h和Hp＝62.646m在图2上画点A；将Qma*＝4.33m3／h、Hma*＝66.285m在图2上画点B；将Qp＝1.73m3／h、Hma*＝66.285m在图2上画点M/。

通过A、B两点的线，即供水管路的特性曲线；其与泵的Q-

H曲线相交的M点，即工频泵的工况点。B点和M/点分别是变频泵最大和平均用水量时的工作点，通过B、M/两点的直线，即变频泵的恒压工作线。

5.1水泵机组的额定指标和工作参数：列于表2。

5.2水泵机组的能耗计算结果：列于表3。

6.水泵机组耗电的分析与结论

工频泵是以较（最）高的效率（65％）点间歇工作。而变频泵为保证在颠峰用水量（4.33m3／h）时，顶层住户也有足够的水用，务必保持在恒压（66.285m水柱）的处境下运行；实际上由供水系统内任一户的随机用水和泄漏等理由，致使泵机组经常处于低流量，偏离泵的高效率点（平均41％）不停地运行。因而其单位供水的电耗较高。

本例的工频泵与变频泵的耗电比为1:1.78，在权威资料（1:1～2）[1]的范围之内。但因实际的用水量均低于设计值，致使变频泵的效率更低更费电；而工频泵仍是以高效率点工作，且泵的运转时间会随用水量的裁减而缩短，其单位供水的电耗并不变。

此外，工频泵方式中用不锈钢制作的漏斗型高位水箱（见图1），仅为缓冲作用而容积很小，水在其中停留的时间平均不过1小时，均不构成水的二次污染[2]；水箱及其电器均属通用设施，价格低廉维护简易。而变频设备不仅造价昂贵，且故障率和维护技术要求均较高，并有谐波对电网和电机的干扰等弊端。

本例有水箱与无水箱两供水方式的技术经济对比列于表4。

7.多台变频泵组合供水的电耗

在无水箱供水方案中，有些设计采用多台小泵并联组合供水，以期提高泵的负荷率和效率降低电耗。大都以一套变频器轮供多台小泵，即用水量少时先将变频器供第一台泵使用；当因用水增加其供电的频率达（升）到工频（50Hz）时，将其电源自动切换至普遍50Hz的电源上持续运行；同时将变频的电源自动切换给其次台泵使用。当用水裁减时，那么先停其次台泵，继之仍用第一台泵变频运行。

现仍以前例，选用2台CR3-15型的小泵供水。泵的特性曲线及其工况见图3。

7.1水泵机组的额定指标和工作参数：列于表5。

7.2水泵机组的能耗计算结果：列于表6。

7.3

水泵机组耗电的分析与结论：由上对比可知，因泵和电机的规格变小后，其效率和功率因数也均变小，更加是其次台泵，因其水量较低致泵的效率平均仅有26﹪。结果是事与愿违得不偿失，不但未节能，反比仅用一台变频泵供水还费电（0.776－0.729）／0.729×100%＝6.5﹪。并还增加了机组的投资、占地、修理和管理等不利因素。

依此类推，采用更小更多泵的组合供水方式，必将因泵和电机的效率更低而更加耗能。

以上结论说明，无水箱变频泵供水技术，在高楼层用水需具有随机性、集中性和用水点高的处境（特点）下，泵那么长时间地陷入了高扬程低流量低效率（特点）的误区中，从而必然费能。表1供水扬程的组成说明：管路的阻力平均仅占供水泵扬程的1.3﹪，而供水的高度却占了90﹪多。故将离心式流体输送设备，用以抑制管道阻力为主，水流量与泵扬程相关性较强的场合，采用调速运行的常规节能技术，用于高楼层无水箱变频泵供水需要节能的场合，是不适合的。而非“变频不节能”。

8.经济效益和节能减排的分析与对比

除由表4给出的有水箱方式比无水箱方式可俭约43﹪的创办资金（裁减房价构成）外，还由表3可知：有水箱方式比无水箱方式的水费附加费低廉78﹪；电费按0.8元／（kW·h），那么合单位供水的物业费为（0.728－0.410）×0.8＝0.25元／m3；按其1年的节电量为（1.259－0.709）×24×365＝4818（kW·h）／a，合3854.4元／a。

再取目前我国以燃煤为主的火力发电供电煤耗0.37kg标准煤／（kW·h）、标准煤与燃料煤的热值分别为7000和5000kcal/kg；燃料煤含碳53﹪、含硫1﹪、灰份20﹪；碳、硫、氧的原子量分别为12、32、16，那么其俭约的燃料煤Mr为：

Mr＝4818×0.37×70005000＝2496kg／a

合环保减排量P为：二氧化碳Pco2＝2496×53﹪×4412＝4850kg／a；二氧化硫Pso2＝2496×1﹪×6432＝50kg／a；炉灰Ph＝2496×20﹪＝499kg／a。

9.结语

高楼层供水方式对于建筑节资节能与环境效益至关重要，应为创办部门、房产开发商、物业管理部门和业主所关注，应将其纳入建筑节能减排议程中。高楼用工频泵供水在各方面均优于变频泵供水，利国又利民，符合以人为本的创办资源俭约型和环境友好型社会的科学进展观。即使是在已有了变频供水的既有楼房中，也能改为水箱供水，由于只需在楼顶增加一个或几个水箱即可，其容积可大可小，小了只是水泵启动得频些罢了。当然也需设计计算一下。相信改后物业费必将骤降，为业主所接待。

参考资料：

[1]创办部工程质量安好监视与行业进展司、中国建筑标准设计研究院，全国民用建筑工程设计技术措施--节能专篇

.给水排水。北京，中国筹划出版社。2022（3）：3.

[2]任基成，费杰。城市供水管网系统二次污染及防治。北京，中国建筑工业出版社。2022（5）：87、89、90.

篇3：物业二次供水资产的产权和本金及其可持续运营

二次供水问题是全国普遍存在的问题。对二次供水的安好隐患，老百姓分外不合意。全国各地为解决这一问题都做了好多的努力和探索，一个主要的思路就是将二次供水划归公共供水企业运营管理，也就是“统一运营模式”，目标是“在运营上由公共供水企业统一负责一、二次供水，在责任上由公共供水企业承受从水厂到水龙头的全程水质管理，在计价上实现一户一表同城同价”。但在实践中，这一模式在各地的实施都不顺遂，普遍的情形是，居民和物业管理公司都容许把二次供水责任交出去，但公共供水企业大多不愿接、不敢接。即便勉强接收了，也会要求政府赋予相应补贴或上调水价，并且对未来可能产生的费用支出弥漫忧虑。对此，笔者认为，单纯指责公共供水企业不履行社会责任是没有意义的，其背后存在着分外繁杂的深层次障碍。只有在对这些深层次障碍举行深入分析的根基上，才能找到解决二次供水问题的正确途径。

二次供水资产的产权和本金问题

对于二次供水设备来说，并不存在产权划分和移交的难题，谁出钱谁就拥有设备的产权。在中国住房制度改革以后，住宅小区的二次供水设备是由房地产开发商出资修建的，在出售给业主的时候通过公摊的方式收回了创办本金，所以小区的二次供水设施是小区业主的共有产权，这是没有疑问的。以前创办的公房，在住房制度改革后被出售给个人，其二次供水设施的产权可能没有明确归业主共有，不过仍应有产权全体人（如原单位）存在，但可以断定的是它不属于公共供水企业全体。

长期存在的筹划经济思维有意无意地、全部或片面地忽略甚至无视二次供水的本金问题。或者片面强调供水企业的负担才能，制订了总表结算的制度，将二次供水问题留给居民自行解决；或者片面强调居民感受，试图将二次供水问题全部纳入公共机制来解决。

在片面强调居民利益的思路下，公共供水企业在接纳二次供水的同时，也被要求承受日常维护所需的材料费、人工费、输差以及由此新增的管理费、税金等本金（合理利润就更不用提了），而政府只能承诺在未来调整水价时逐步解决，何时能够解决、解决到什么程度都具有相当大的不确定性。这种筹划经济思维主导下的不计本金的做法可能严重影响公共供水企业的可持续经营，最终影响全体用户的利益。

但事实是，只要客观存在二次供水，就会产生二次供水的本金。采用不同的二次供水形式，可能对二次供水的效率产生不同的影响，也会对二次供水的本金产生确定影响，但却不成能歼灭或从根本上降低二次供水的本金。

二次供水本金包括了前期创办本金、期间运营本金和后期更新改造本金，在设计二次供水体制时，需要统筹考虑和解决。

从外观上看，前期创办本金的承受并不存在困难，只要房子建起来，二次供水设备就会建起来，本金自然是由房地产开发商先行支付，最终由业主负担了。但实际上，这样的前期投入机制已经在确定程度上抉择了期间的运营维护体制。

期间的运营本金包括了日常维护所需的材料费、人工费、总表与户表输差、提水能源消耗，以及由此产生的必要的管理费、税金、合理利润等。

在目前由物业管理公司管理的二次供水小区中，日常维护所需的材料费、人工费等都由物业管理公司承受了，而输差（总表到户表的差额）可能并入绿化用水后分摊给业主，电耗可能并入其他能源消耗后按水量分摊给业主。

二次供水资产面临的可持续运营问题

二次供水资产面临可持续运营的问题，也同样需要更新改造，但是作为业主共有资产的二次供水设备是没有折旧机制的--或者也可以说，现行的住宅专项修理资金就是居民住宅的折旧机制。住宅专项修理资金的制度存在两个缺陷：一、修理资金在数量上是不够的，也就是说，这个折旧是没有足额计提的；二是在使用上务必得到整个小区2/3业主的同意，而一个小区内的二次供水用户可能都缺乏总数的2/3。

先说寿命问题。二次供水设备的资产寿命和整个住宅的寿命是不一样的，二次供水水管的寿命约莫是15年，内部水表的寿命约莫是8年，而住宅（理论上）是70年。那么，70年里面水管要换5次，水表要换9次，把这些费用算领会了，修理资金是不够的，这就会导致不能定期更换设备，一系列问题就会随之产生。譬如寿命到期不更换水泵，高层的人可能就喝不上水了。假设没有相应的折旧机制，到了要换设备的时候就得要求相关的人出钱。所以说这个制度设计是有缺陷的。

再说表决问题。房子坏了要修，但没有规定什么坏了要修、什么处境下修，只是规定要全体业主2/3通过才能够动用修理资金，要是没通过就不能用。现实中要实现全体业主对修理资金使用举行表决是分外困难的，因而多数处境是最终无法启动修理资金。

由此所引申出的二次供水设备的另外一个问题和住宅小区的共有产权概念有关，它是几家人家私有的共同拥有。譬如说一幢15层的楼，6楼以下不需要二次供水，从6楼到15楼才需要二次供水，那么二次供水设备是这个6楼到15楼的共有设备。假设二次供水设备要修理或更换，到了需要业主表决的时候，1楼到5楼的住户说“我不同意用我的钱去修”，那就完蛋了！只能持续使用老旧受损的设备。二次供水设备跟电梯是一样的，好多低层住户会认为“我又没用，我为什么要修？”

资产折旧与保障用水安好均须明确资金来源

长远来看，有两个手段可以辅佐解决以上问题。

一个手段是建立一种折旧机制。譬如假定每用一吨水再交5分钱，用了1