购物中心运营模式

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在住宅地产进展低谷期，商业地产成为开发商眼中的香饽饽。但由于商业地产与住宅地产在盈利模式上的巨大差异，真正能把商业地产做好的企业凤毛麟角。在日前召开的“亚洲购物中心协会２０１２商业房地产博览会暨中购联中国购物中心国际论坛第十届年会”上，购物中心的进展前景及运营模式成为业界专家的热议话题。

购物中心“卖商铺”模式难告成

“中国能真正把商业地产运作好的企业分外少。”商业地产的产品性质和经营团队的管理、运营方式直接关系着商业地产进展的全部命运。

住宅地产的关键词可以用“卖”来概括，而商业地产的关键词是“租”。以购物中心的运营为例，假设企业把购物中心“剁碎”销售，留存一些“最不值钱”的综合超市等，在以后的商铺布局、规划、管理等方面确定会遇到好多问题。

“国内企业把商铺卖掉后还能运营好的企业几乎没有。有片面企业把商铺卖掉后举行返租，我们需斟酌企业为何会有返租这种行为。一是商铺不好卖，二是企业想以高价把商铺卖出。假设企业承诺以８％－１０％的高回报率举行返租，那么我们要反问一句，假设回报率可以达成这么高，企业为何不自持而要出售？”

“只租不售”是商业地产最根本的规律，假设企业确定要逆势而行，告成的可能性几乎很小。“有的企业可能坚持以出售商铺回笼资金，但我们务必斟酌一个企业假设要依靠这种方式‘找钱’，说明它没有运作这个工程的才能和资本。没有才能和资本做这件事，即便前期回笼了资金，在后期运营时还需要更多资金治疗卖铺‘后遗症’。这时他们不仅会面临资金的问题，还有产权、市场、商场定位等问题。”把购物中心拆分销售，势必会面临好多问题，假设一个企业不具备解决问题的完备才能和雄厚资本，那么将一个完整的购物中心割裂出售断定是不明智、不成取的行为。

购物中心呈“加大”化趋势

作为商业地产的规划、管理和运营者，侯为民对商业地产的理解显得更加全面和宏观。

目前国内商业地产开发的过程中，普遍呈现出两个趋势，一是单一地块的量在加大，二是单一地块内商业的规模也在加大。“现在普遍展现一些百万平方米以上体量的盘，商业的体量也达成几十万平方米。”目前他所在的公司也正在与朝阳大悦城举行开业后优化的合作，后者体量在京城商业里名列前茅，商业面积达成２３万平方米。

国内商业地产呈现出越来越明显的“巨无霸”趋势，这让一二线城市的商业开头急速由中央城区向外围分散，三四线城市的商业地产工程如雨后春笋般涌出。而对于北上广这样的一线城市而言，无论拿地还是规划，都已经颇为困难。在与地产商接触的过程中，北京无论从位置还是进展现状方面来看，都是商业地产企业务必要去争的市场。“包括南方或者华西地区的一些开发商，当他们想全国扩张的时候，北京一般都是第一步的落脚点。”

然而我们也看到，不少区域型的开发商到北京开枝散叶结果却并不乐观。这些企业进入北京虽然也会遇到一些水土不服的问题，但多为“个体工程”问题。“相对于三四线城市可能会遇到地方养护而言，这种跨区域企业在北京的生存条件还是对比好的，遇到的问题一般也是运营层面。”这些问题需要企业在选址、招商及后期优化上多下功夫。

用技术熟悉顾客

在人们生活水平、生活质量不断提高的背景下，消费者越来越提防生活品质。除了对商品更加挑剔，对购物环境的流畅度、舒适度也有了较高要求。企业假设想为消费者打造合意的购物环境，供给适合的商品，就需要对消费者举行详实的了解。

以购物中心为例，购物中心的管理需要走向数字化、体系化。譬如影响购物中心的三个关键指标，第一是进店转化率，其次是客单价，第三是顾客的流失率。这三个指标对履历丰富的年长管理者来说，站在购物中心的门口查看就能察觉问题。而年轻的管理者并不具备这种才能，但现在有了顾客分析技术，可扶助企业得出数据。顾客分析技术可以帮商场举行购物的男女比例、购物偏好、顾客在某类商品的停留时间等分析统计。除了分析客流，该技术还可以扶助商场统计商品成交量、商场出单率等。这样购物中心就能分析出商场一天的进店人数、添置人数等，从而得出商品转换率，进而比较标准数据实时查缺补漏。

购物中心还可利用发给顾客的ＶＩＰ卡实时追踪顾客的到店次数，分析顾客的消费忠诚度。在品牌招租组合上，如销售额，虽然商场以预定指标招租了男装、女装等品牌，但通过客流分析系统得出了