设备保修期管理办法

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1.目的

模范设备保修期的管理工作。

2.适用范围

设备保修期的管理。

3.程序要点

3.1国务院《创办工程质量管理条例》规定创办工程的最低保修期限为：

3.3.1根基设施工程、房屋建筑的地基根基工程和主体布局工程，为设计文件规

定的该工程的合理使用年限。

3.1.2屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年。

3.1.3供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期。

3.1.4电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

3.1.5其他工程的保修期限由发包方与承包方商定。

3.1.6创办工程设备的保修期，自竣工验收合格之日起计算。保修期的计算应以上述条款及进展商与安装单位、设备供货单位的合同保修期限为准。工程竣工日若距物业接纳日过长，导致接纳验收时保修期已满者，应建议进展商适当延长保修期。

3.2物业设备接纳时，物业公司、进展商、保修单位三方应就设备保修期保修的内容、范围、期限，管理处维护的内容、范围，保修款支付，做出界定，达成共识，形成书面协议。保修期內，若保修单位供给的服务难以达成公司标准，适应考评的需要时，保修工作之外的保养内容管理处自己（或嘱托专业公司）完成。

3.3设备保修期满，物业公司宜嘱托专业公司对设备举行维护保养，机电设备可嘱托其做日常维护、一级保养、二级保养，工作应以清洁、防腐、润滑、调整、紧固为主，不宜触及核心软、硬件片面。机电设备修理，管理处应促使保修单位解决。

3.4保修期终止，保修单位结算保修金时，管理处应在结算申请书上照实填写使用方观法，并报公司工程部审核。保修单位不履行保修义务，管理处有权拒绝签字。

4.相关文件与记录

无

篇2：商品房住宅保修期

保修期的计算分别按以下方式举行：

一、创办部发布的于1998年9月1日起实施的《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》）中明确，住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不低于以下期限：

（1）、地基根基和主体布局在合理使用年限内承受保修；

（2）、屋面防水3年；

（3）、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；

（4）、墙面、顶棚抹灰层脱落1年；

（5）、地面空鼓开裂、大面积起砂1年；

（6）、门窗翘裂、五金件损坏1年；

（7）、管道堵塞2个月；

（8）、供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；

（9）、卫生洁具1年；

（10）、灯具、电器开关6个月；

（11）、其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行商定。

二、根据国务院第279号令《创办工程质量管理条例》（2000年1月10日发布执行）以及创办部第80号令《房屋建筑工程质量保修手段》（2000年6月26日发布执行），国家对房屋建筑的保修期有了新的规定，概括规定如下：在正常使用条件下，创办工程的最低保修期限为：

（一）根基设施工程、房屋建筑的地基根基工程和主体布局工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程，有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年；

（三）供热与供冷系统为两个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为两年。

其他工程的保修期限由发包方与承包方商定。创办工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

三、创办部发布的于2022年6月1日起施行的《商品房销售管理手段》规定：房地产开发企业应当对所售商品房承受质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出商定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于创办工程承包单位出具的质量保修书商定保修期的存续期，存续期少于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》中规定的最低保修期限。

商品房的保修期是从何时起算

在商品房的住宅质量保证责任中，因承受保证责任主体的不同，可以分为：1、创办工程承包单位向开发商承受的保修责任；2、开发商向业主承受的保修责任。由于保修责任承受主体的不同，其保修期限和保修期的起算时间也是不同的。对于购房者来说，最为关切的莫过于是开发商承受保修责任的起算时间和保修期，根据中国法律法规的规定，开发商从商品房交付给购房者之日起承受住宅质量保修责任，其保修期限是：1、地基根基和主体布局在合理使用年限内；2、正常使用处境下各部位、各部件的保修内容和保修期限，屋面防水3年，墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年，墙面、顶棚抹灰层脱落1年，地面空鼓开裂、大面积起泡1年，门窗翘裂、五金件损害1年，管道堵塞2个月，供热、供冷系统和设备1个采暖期和供冷期，卫生洁具1年，灯具、电器开关6个月，其它部位、部件的保修期限，由开发商和购房者自行商定。

相关法规

《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》

第五条《住宅质量保证书》应当包括以下内容：

１、工程质量监视部门核验的质量等级；

２、地基根基和主体布局在合理使用寿命年限内承受保修；

３、正常使用处境下各部位、部件保修内容与保修期；屋面防水３年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏１年；墙面、顶棚抹灰层脱落１年；地面空鼓开裂、大面积起大海１年；门窗翘裂、五金件损坏１年；管道堵塞２个月；供热、供冷系统和设备１个采暖期或供冷期；卫生洁具１年；灯具、电器开关６个月；其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行商定。

４、用户报修的单位，答复和处理的时限；

第六条住宅保修期从开发企业将竣工验收的住宅交付用户使用之日起计算，保修期限不应低于本规定第五条规定的期限。增生工发企业可以延长保修期。

国家对住宅工程质量保修期另有规定的，保修期限按照国家规定执行。

《商品房销售管理手段》

第三十二条销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》(以下简称《规定》)，向买受人供给《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。

第三十三条房地产开发企业应当对所售商品房承受质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出商定。保修期从交付之日起计算。

商品住宅的保修期限不得低于创办工程承包单位向创办单位出具的质量保修书商定保修期的存续期；存续期少于《规定》中确定的最低保修期限的，保修期不得低于《规定》中确定的最低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于创办工程承包单位向创办单位出具的质量保修书商定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承受赔偿责任。因不成抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承受责任。

《创办工程质量管理条例》

第三十九条创办工程实行质量保修制度。

创办工程承包单位在向创办单位提交工程竣工验收报告时，应当向创办单位出具质量保修书。质量保修书中应当明确创办工程的保修范围、保修期限和保修责任等。

第四十条在正常使用条件下，创办工程的最低保修期限为：

（一）根基设施工程、房屋建筑的地基根基工程和主体布局工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。

其他工程的保修期限由发包方与承包方商定。

创办工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。

第四十一条创办工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承受赔偿责任。

第四十二条创办工程在超过合理使用年限后需要持续使用的，产权全体人应当嘱托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定，并根据鉴定结果采取加固、修理等措施，重新界定使用期.

篇3：物业保修期工程部报修工作流程

物业保修期工程部工作流程

1目的

模范物业工程修理、配套设施完善和改造等事务的处理流程，以确保快速、高效地处理工程修理事务。

2术语

2.1保修：针对自身的产品移交时存在的或相关法规合同规定的期限内展现的质量缺陷，施工单位承受应付的修理和保证责任。

2.2保修金：指工程创办方（发包人）与施工单位（承包人）在创办工程承包合同中商定，从应付的工程款中预留，用以保证承包人在缺陷责任期内对创办工程展现的缺陷举行修理的资金。

2.3缺陷责任期：工程创办方预留施工单位保修金的期限。缺陷责任期从工程通过竣工验收之日起计。由于施工方理由导致工程无法按规定期限举行竣工验收的，缺陷责任期从实际通过竣工验收之日起计。由于创办方理由导致工程无法按规定期限举行竣工验收的，在施工单位提交竣工验收报告90天后，工程自动进入缺陷责任期。缺陷责任期内，由施工方理由造成的缺陷，施工方应负责修理，并承受鉴定及修理费用。如施工方不修理也不承受费用，创办方可按合同商定扣除保修金，并由施工方承受违约责任。施工方修理并承受相应费用后，不免除对工程的一般损失赔偿责任。

2.4保修期：从工程竣工验收合格之日起计算，施工方对工程承受保修责任的一个期限。根据国家《服务建筑工程质量保修方法》第七条明确规定，在正常使用下，建筑工程的最低保修期限规定为：

a）地基根基和主体布局工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；

b）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；

c）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；

d）电气系统、给排水管道、设备安装为2年；

e）装修工程为2年。

f）其他工程的保修期限由创办单位和施工单位商定。

3职责分工

3.1工程总经理作为保修期内修理工作总负责人，协调和促使各参与部门、单位在合理时间内完成修理工作。指定工程工程部专职（或兼管）工程师负责落实概括修理工作。解决物业部、工程工程部遇到的重大修理技术或协调问题。

3.2工程工程部专职（或工程总经理指定兼管）工程师，负责建立修理管理台账，组织保修期内修理工作的实施，负责组织监理公司、施工单位判别修理理由、施工方法、责任方，负责组织概括修理工作，监视修理施工质量、进度。负责向违约的修理责任单位发索赔通知并向本金部备案。

3.3物业部作为修理工作组织主体，负责受理报修或投诉，启动修理程序，修理过程监控，组织修理验收及事后回访工作。保修期内负责联系小业主修理观法，修理工作面，修理时间落实，验收确认。负责组织后备修理队伍，建立合格修理服务供给商供方库，遇本流程第4.2.1条处境时安置修理施工。保修期后供给修理有偿服务。

4关键活动描述

4.1修理受理

4.1.1物业部负责工程修理需求的受理，需求来源包括但不限于：

a）小业主报修；

b）顾客投诉：商场（如有）顾客向商场服务组提起投诉，涉及商场物业损坏需举行修理的，商场服务组实时转报物业部；

c）日常巡查：各部门日常巡查中察觉物业损坏需举行修理时；

d）集团或商业物业经营公司要求：集团基于物业提升需要，或营运公司基于营销、招商等活动需要，为更好地维护物业形象，拟对商业物业举行修理时提出修理需求。

4.1.2物业部接报修理需求时，举行信息的书面记录，登记并记录修理效果要求、时间要求等。

4.2修理实施

4.2.1物业部接报修理需求后，工程管理岗1小时内到场核实工程修理部位、责任方、是否属保修范围等信息，对修理事项举行初步分判。对总分包合同商定处于保修期和保修范围的工程修理，处理如下：

a）物业部向工程工程部发出。

b）工程工程部专职工程师（或兼管工程师由工程总经理指定）收到后18小时内到场核实（或直接指令施工方到场），判别责任工程承包单位。

c）工程工程部向责任工程承包单位发出，通知承包商举行修理。承包商拟定修理方案后，工程工程部（联同监理公司）审核或根据需要组织方案会审。承包商按合同商定时间（不超过48小时内）进场修理。

d）若承包商有以下处境之一，物业部向工程总经理请示后，签发，另行嘱托其他承包商处理（此项内容可参照相关承包商施工合同商定调整）：

拒绝修理或不接收通知单。

同一单修理超过规定时间仍未完成。

在同一区域内对同一位置举行其次次修理。

在同一区域内持续三个月各类修理不断，且仍有问题展现。

因保修承包商人员服务行为造成客户或顾客猛烈投诉。

原承包商非因特殊理由，未能在规定的期限内到达现场，且再次通知又不能按期到达。

原承包商因机构转移等特殊处境不能按规定时间到达现场，经与物业管理组沟通且经

物业管理组同意。

e）物业部另行嘱托其他承包商时，其单位务必为中合格供方，并按照举行选择。选定承包商后，参照a执行。

f）原工程承包商或另行选择的承包商举行修理时，工程工程部负责跟进监视，有以下修理任务的务必由物业部工程管理岗陪伴前往：：1、渗漏水问题；2、布局裂缝；3、重复修理；4、责任界限不清；5、地基下沉，有陪伴人员前往需在的接单人处同时签名。

4.2.2对不处于保修期和保修范围的工程修理，物业部判断可否自行解决。

a）若可以，物业部自行拟定修理方案并实施修理。

b）若不成以，物业部按照的要求选择修理单位（亦可接洽原工程承包商）。修理单位拟定修理方案后，物业部审核或根据需要组织方案会审。会审通过并经工程总经理审批后，修理单位按商定时间进场修理。物业部负责修理过程的跟进监视。

4.2.3对4.2.1和4.2.2所述各类工程修理，修理完成后，组织修理部门（工程工程部或物业部）通知物业部组织验收，报修客户或修理需求部门参与。若合意，那么客户或相关需求部门在签字确认；若不合意，应持续组织修理，直至客户或需求部门合意为止。

4.3修理费用结算

4.3.1验收通过，组织修理部门举行工程量和费用核算，编制，报工程总经理审批。其后，根据修理事项所处范围和责任方，本金部举行修理费用的结算。

4.3.2若修理内容属于原承包商保修范围且尚处于保修期，那么承包商有义务实时履行保修承诺，并承受所发生的全部修理费用：

a）原承包商实时保修，相关费用由承包商自行承受。

b）因4.2.1之b各类情形，物业部另行嘱托承包商时，若修理需求发生于缺陷责任期内，依据合同直接扣除原承包商的保修金；若修理需求发生于缺陷责任期外，公司应向原承包商追缴（依据双方合同），必要时通过法律途径。

4.3.3若修理内容不属于原承包商保修范围及保修期，物业部判定责任方（可根据需