英国商业物业服务收费透视合同执行

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从传统上沿习下来，服务合同是建立在细致规格说明的根基上的，即：需要什么样的服务(服务类型)?怎样执行这样的服务(怎样做)?服务的频率如何(做多少)?例如：一项保洁的条款会细致地指明什么类型的物业外观需要清洁?怎样实施这样的清洁流程?清洁操作的频次如何，在什么时间举行，然而，这样一套过程并不确定产生资金的投入带来服务价值的效果。

合同的订约人可能会严格地执行合同中细致的规格说明，但是，这可能会产生比客户要求的清洁标准高或者低的完成结果。高于清洁标准时会发生不必要的过高的服务费用，同样，低于清洁标准时会花费过低的费用，这时，就不能得志顾客的要求和对服务水准的期望。

合同的执行是依据合同订立的服务标准，条款的设定应得志用户提出的特定需求的服务标准，同时，以执行标准为基准的实施过程，应能够测定，由于实际达成了服务的水准，发生的服务费用也能够表现出来。

就能否达成服务的标准，而不仅仅在于过程而言，责任在订约人的一方，更加是在一种竞争性的投标环境中更是如此。要确保主要的服务过程的费用消耗和服务程式应用到服务领域中去，以实现得志顾客特定需要的服务目标，这样，资金投入带来服务价值产出的原那么得以实现，才能确保获得一种优化的价格，得志顾客特定的标准的服务需求。设定执行的标准

有不同的方法来设定执行的标准，这要凭借于资产的类型，服务的供给，顾客的需求，记录和监视设施设备的运行标准的完成，就如：

1．建立一种作业的期间，在这段时期，设备务必实现满运转的指令要求。

2．供给并保持一种最低限度的特定的服务标准。

3．限定作业的期间，允许展现的故障类型、数量。

4．制定修理回应的特定目标。

一旦建立和认可了执行的标准，完成的结果应当在常规的工作中举行测试和评议。

供给服务的酬金将会与现有的执行结果与设定的目标性执行标准相对比。假设执行的结果低于双方认可的服务标准，将会发生服务费用降低的现象，好像的，假设执行的结果高于目标标准，可以获得增加的酬金。

对服务实施过程的管理的重点应放在商业的、个人的和顾客的需求上。

服务的类型和内容不同，执行合同的过程随之显着地变化，然而，在告成地执行了服务合同的情形，将会形成一种持续提升活动所引发的服务的内在驱动力。提升现有的设备

例如：一套新的设备添加到现有的锅炉中，以更好地操纵燃料的消耗，产生的结果是：俭约了燃料消耗，减低了锅炉的维护费用。

通过能源消耗和修理费用的降低，承租人(物业使用人、占据人)将获益于设备的"提升筹划'。业主期望"提升设备'的投资本金以服务收费的方式收回就是合理的选择。对于业主来说，制定一种能表达合理的回收期限的服务收费，就会使这类投资成为可能。

然而．在租约的条款中，这将是严格意义上的一项提升工程，租约中也需要说明这类投资费用的回收措施。提倡"提升筹划'可以构成一项设备修理的内容，是缺乏有力的依据的。

假设业主不能够收回"提升'锅炉加热系统的投资费用，那么，他(她)宁愿选择不付诸此项投资决策的实施，因而承税人将会持续承受较高的燃料和锅炉系统的修理费用。

这个例子可以说明，达成共识可以成为双方一致的梦想，通过适当的交流、对话协商，业主和承租人可以就投资费用的发生达成协议，通过服务费用的安置逐步收回投资，否那么，在租约的条款中是不成能收取额外的服务费用的。提升的设备替代

例如：一套暖气系统达成了使用年限，然而，一套同样的可以替代的暖气设备系统由于技术进展变化的影响不能够采用了，原有的老化设备已经安装在原来的位置上，因而，一套替代的系统就是一种在老设备根基上的"提升'。

为了留心考虑投资的费用能够通过服务收费得到回收，什么时间着手替代的工程将需要专心的分析。是拿定方法对现有的设备举行提升或者是简朴地修理保养还是更换过期的系统，

有一种普遍的观点，使得这样的结论有了合理的依据，即：当需要替换一栋建筑的构件时，可以在服务收费的范围之内，逐步地把小额度的"提升费用'加进去，甚至当租约可能仅仅供给了修理的资金来源时，也是如此。这种观点认为：假设所实施的工作为承租人供给了新的利益，正确地说，是一项提升筹划带来的，这也仅仅是对现存系统的替代，尽管这一系列已经过期老化或者完全磨损，需要由现代的装备来替代，这也只是在修理的范畴内，不是一种提升的工程。

假设替代的工程超出了举行有效修理所需要的最低的费用额度，并且增加的费用片面能够由今后裁减的维护费用得到补偿，可以认定，这片面增加的费用通过服务收费的途径得到回收是合理的选择。同样，与承租人交流沟通，对话协商，能够形成在实践中解决问题的一致方案。供给新的设备

例如：一套新的CCTV(电视监控)系统在物业区域内安装，而原有的CCTV系统此时还能够使用。引进新的CCTV系统的目的是预期将会降低安好保卫的人力资源的本金，将会提高为承租人供给的安好服务水准，因而，从总的服务收费的价值角度衡量，增加了资金投入带来服务价值的效用。

假设一套新的装备安装后，以往又没有同等性能的装备存在，这毫无疑问构成了一种设备的提升。

为了补偿新的装备的投资费用，租约需要细致说明所供给的新装备的费用包括在相应的条款内。

大量租约将不必前置一项供给进一步服务的条款，而这种延迟的服务是事先没有预计到的，当租约签定以后，在租约条款的含义内，供给的新设备的费用可能就是一项可以获得补偿的价值。

然而，事情往往是这样，假设所实施的设备提升，提升的筹划能够在获益的价值分析的根基上得到合理的解释的话，例如：裁减了安好保卫的人力本金，裁减保险的费用等等，那么，沟通与协商对话将会实现双赢的共识。整修整修或者说翻修是一个不同于提升的概念，整修工程的范围包涵了累积的，年久失修工程元素的追补性的修理，也包涵了提升工程工程的元素成份。

承租人对整修费用有义务承受的片面将取决于所提议的整修工程的范围和性质，取决于租约中精确的文字定义。

商业的市场气力往往确定了整修的时机。业主将寻求养护商业物业的投资价值，实现最大化的租金收益。整修工程的时间往往选择在租金的评估或者租约到期的时候，在这样的情形中，承租人将会拒绝承受整修的费用，反对的理由是他(她)们受到了"双重征费'的对待，他(她)们不仅仅要以服务收费的方式偿付整修的费用，而且要偿付由于物业翻新的结果而增加的租金水准的费用，业界一致的观点是：当整修的结果导致了更高水准的租金价格时，整修工程的费用通常应当由业主负担。

然而，在整修的决策中，实施大范围的修理或者取代现有的服务工程依旧是一项值得留心考虑的工程。在整修工程之前，可能需要几年的时间举行筹划和工程可行性分析，为了获得商业的经济运行周期的利益，可以通过搁置一项主要纳工程合同以及制止不必要的开支筹划或商业活动的中断，来推迟主要的整修工程或者服务工程的取代。进一步说来，新的商业环境的塑造所带来的效率的提高，服务才能的提升会产生在日常的服务管理中本金费用的俭约，结果就是：在一个短的和长的时期内，年度的服务收费会下降。在这种情形下，承租人依旧有义务来承受在一项大的整修合同中片面的修理或者更换的费用，这貌似可以看成是片面的修理工程从整个翻新工程中划分出来，独立发生一样，承租人应当承受这片面费用。

在全体的物业设施提升的费用需要以服务收费的方式得到补偿的情形中，核心的问题是：在开支工程筹划实施之前，应当与承租人举行充分的沟通，以适当的对话形式，达成共识的协议。

在整修的情形中，在业主的提议实施之前，应当领会地指明：在一揽子的工程费用中，哪些片面的费用有理由认为由承租人负责，并且通过服务收费的方式