金控广场-可研报告

金控广场项目可行性研究报告编号：KY-(2013)-18中国建筑西南设计研究院有限公司CHINASOUTHWESTARCHITECTURALDESIGNANDRESEARCHINSTITUTECORP.LTD2014年10月成都中华人民共和国国家发改委工程咨询证书工咨甲12720070016金控广场项目可行性研究报告编号：KY-(2013)-18项目负责人：王晓科（全国注册咨询工程师、高级工程师）编制及审核人员：王晓科（全国注册咨询工程师、高级工程师）刘政皓（工程师）袁玥（助理工程师）审核人员：袁春林（全国注册造价工程师、高级工程师）审定人员：张廷学（全国注册咨询工程师、教授级高级工程师）金控广场项目可行性研究报告第三章行业分析3.1行业概况3.1.1成都市投资环境分析成都市国民经济和社会发展状况（1）国民生产总值上图表示了从2006年到2013年1-3季度成都市国民经济总产值及其增长率，从中可以看出成都市2006年到2012年国民经济总值从2750亿元增长到8139亿元，其增长率在2012年达到了最大18.7%，虽然2008年受地震及全球经济危机的影响增长率下滑，但是国民生产总值2009年至2012年每年都在上升。（2）居民消费价格指数上图表示了从2006年到2013年1-11月成都市居民消费价格指数走势情况，从中可以看出成都市2006年到2013年居民消费价格指数呈现出与国民经济总值涨幅相同的走势。（3）居民收入及消费水平GDP的增长带动了城市居民人均可支配收入的增加，具体如下图所示，收入的增加表现出和国民经济总值增长相类似的趋势。城市居民人均可支配收入从2006年的12789元增加到2012年的27194元，增加了2.13倍。社会消费品零售情况上图表示了从2006年到2013年1-10月成都市社会消费品零售总额及同比涨幅，从中可以看出成都市2006年到2012年社会消费品零售总额从1155亿元增长到3318亿元，其增长率在2009年达到了最大26.2%。城乡居民储蓄存款情况下图表示了从2006年到2013年1-10月成都市城乡居民储蓄存款余额及同比涨幅，从中可以看出成都市2006年到2012年城乡居民储蓄存款余额从2411亿元增长到7157亿元，并且呈现出每年都在增长的趋势，其增长率在2008年达到了最大32.4%。成都市场经济情况总结2013年成都市经济呈现平稳增长态势，地区生产总值、固定资产投资、社会消费品零售总额、社会消费品投资等各项数值同比涨幅虽然放缓，但增幅均高于全国平均水平。而财富论坛的召开，为成都实现领先发展提供了强效“催化剂”和强劲“助推器”。也将带来新一轮人口转移，为成都房地产发展带来新的契机。成都土地市场（1）大成都土地供应/成交情况2013年成都土地供应、成交量同比均大幅下滑，仅略高于2011年。2013年成都土地供应量为16650.21亩，供应量大幅下滑，同比减少27.8%。成交总量与去年相比呈下降趋势，成交宗数266宗，成交宗数减少46宗，成交面积15439.13亩，减少7079.96亩，同比减少31.4%。共计流拍土地2230.73亩。（2）大成都土地价格情况分析土地楼面价攀升至历史高位，主城区楼面均价涨幅最大，达到45.1%。2013年大成都土地成交楼面价相对去年来说明显上涨；成交楼面均价1996元/㎡，比去年上涨546元/㎡，涨幅37.6%。主城区楼面均价最高，达到4088元/㎡，涨幅超过五成。大成都土地出让金共计672.8亿元，同比增加23.99亿元，增幅3.7%。住宅用地溢价率最高，主城区住宅用地溢价率高达45.31%。今年土地溢价率高于去年，其中住宅用地溢价率最高。由于今年成都商业库存量大，去化率低，风险增加，因此商业用地溢价率同比有所降低，下降0.5%。主城区内武侯区和青羊区溢价率最高，达到36%以上。锦江区溢价率最低。龙泉驿成为各区县土地溢价率最高的区域，达到36.4%。（3）2013年土地市场各区域供销情况近郊成为大成都土地出让主力，主城区土地成交量下滑，远郊土地市场冷清。近郊成为土地放量主力，占总成交量41.9%。主城区成交土地供需不足，同比去年减少了1265亩，主城区土地供应量仅完成计划供地任务80%。远郊土地市场较为冷清，由于流拍较多，加之供应减少，土地成交量同比下滑50%。成华区土地放量居主城区第一，近郊双流土地供应与成交均排名居前面。高新区以6612元/㎡平均楼面价称霸。郊县中双流楼面价最高，达到2072元/㎡。土地销售排行榜2013年企业成都拿地面积、金额排行榜。结论：蓝光以拿地734亩，总金额55.98亿元居排行榜第一位，绿地、中国铁建、保利紧随其后，拿地面积分别为375亩、357亩、356.87亩。在拿地金额上，中铁建拿地50亿，绿地拿地38.42亿，保利拿地29亿，依次排在蓝光之后。地价排行榜：晟丰置业以成交楼面地价10940元/㎡的单价排名第一；绿地集团以成交总价29.99亿元夺得总价地王。2013年成都市土地成交楼面地价排行榜2013年成都市土地成交总价排行榜（5）存量土地情况分析大成都范围内近郊土地总存量最大，达到8129.54亩，其中住宅用地存量3770亩，商业用地存量3465亩。主城区住宅存量土地最多的区域集中在成华区和高新区，商业存量土地最多的区域为成华区和金牛区。成华区受益“北改”规划，旧城改造整理土地最多，成为主城区土地供应主力。近郊双流土地存量最大，共计存量2483.86亩。住宅及商业用地存量均居第一位，是未来楼市开发的热点。其次存量土地最多的是新都区域，尤其商业用地存量1107亩，居第一位。远郊土地存量6551亩，超过主城区1697亩。由于去化速度慢，库存量的持续增加，区域楼市消化能力有限，未来远郊楼市竞争将进一步加剧，前景堪忧。3.1.2成都房地产开发投资情况在市场表现较好情况下，房企加大了投资额及施工量，竣工面积有所下降。成都作为拥有产业集聚和人口集聚能力的二线大城市，2013年在房产投资额及施工面积上均有增长。2013年1-11月份，成都市固定资产投资总额为5831亿元，比去年同期增长10%，其中房地产开发投资额为1869亿元，同比2012年同期增长11%

，占固定资产投资32.1%。1-11月份，大成都商品房施工面积为14523万㎡，同比2012年同期增长5%，竣工面积为1214万㎡，同比2012年同期下降5%。住宅供销同比涨幅大，商品住宅销售量同比增加23.03%，住宅销售总额增加34.24%2013年，大成都范围共供应商品房3465.11万㎡，同比去年同期增加3.89%，供应商品住宅2794.61万㎡，同比去年同期增加12.12%。2013年，大成都商品房销售3375.02万㎡，同比去年同期增加21.91%；商品住宅销售2886.99㎡，同比去年同期增加23.03%，住宅去化库存36.80万㎡。大成都范围商品住宅销售总额为2027.88亿元，同比去年同期增加34.24%。价格：2013年成都商品住宅销售均价同比继续上涨，涨幅为9.11%2013年，成都商品住宅销售均价分别为7024元/㎡，与去年同期相比上涨9.11%。3.1.3房地产宏观政策及其影响解析全国性房产政策时间单位全国性政策文件或措施执行日期2013.2.20国务院新“国五条”细则2013.3.12013.3.1国务院《关于继续做好房地产市场调控工作通知》即日2013.4.19银监会银行信贷要支持中小套型普通商品住房建设即日2013.5.13国土资源部《关于严格管理防止违法违规征地的紧急通知》即日2013.5.24国务院转发改委《2013年深化经济体制改革重点工作的意见》—2013.5.29中国室内环境监测工作委员会《儿童房装饰装修安全技术规范》即日2013.5.30国务院《深化流通体制改革加快流通产业发展重点工作部门分工方案》即日2013.7.5国务院《关于金融支持经济结构调整和转型升级的指导意见》简称“金十条”—2013.7.12国土部下半年重点查出闲置土地严重围地行为—2013.7.20央行全国放开贷款利率管制由金融机构自主决定利率水平—2013.7.24国务院部分小微企业增值税和营业税暂免征收2013.8.12013.8.28财政部、国家税务总局房改房未办土地过户征收税按个人住房执行即日2013.9.6国务院国务院关于加快发展养老服务业的若干意见即日2013.9.16国务院《关于加强城市基础设施建设的意见》—2013.10.30国土部关于加强城市基础设施的意见—2013.11.15中央委员会《中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》—2013.12.6住房和城乡建设部、财政部、国家发改委《关于公共租赁住房和廉租房并轨运行的通知》20142013.12.19国家石材质量监督检验中心国标不再检测天然大理石放射性即日（1）2013年宏观政策总结中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策分化。2013

年，“宏观稳、微观活”成为房地产政策的关键词，全国整体调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初“国五条”及各地细则出台，继续坚持调控不动摇，“有保有压”方向明确。下半年以来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革；不动产登记、保障房建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控政策以促进需求释放。（2）2014年宏观政策预测2014房地产市场政策走势趋向于稳的基调，调控政策日趋分化。税收、土地、金融等关键要素改革逐步落实，长效机制完善促使行业环境转变。建立“市场化为主手段，辅以政府调节”的政策引导体系。在2014年的楼市调控中，去行政化、差异化政策将成为调控主流。2014年在中央政府加强民生保障和房地产调控的总体方针下，各地可能将继续因地制宜地对政策的执行尺度和力度进行微调，对于房价上涨过快的一线和二线城市仍从严落实差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施，增加住房用地和住房有效供应，而库存较多的部分二线与三四线城市的调控只会松不会紧。其他地方政策时间城市外地政策文件或措施执行日期2013.1.4北京公积金贷款调整：人均住房超29.4平拒贷二套房即日2013.1.10重庆提高房产税起征点，提高为12779元/平米2013.2.28天津保障房覆盖面进一步扩大2013.3.12013.2.28青岛房屋契权最高调至5%2013.4.12013.3.11长春公积金调整二手房贷款不得超过29年—2013.4石家庄、武汉、深圳、天津、青岛、广州、贵阳等城市各地“国五条”细则，房价涨幅低于收入涨幅—2013.6.24沈阳大福提高经适房补贴标准，最高达10万即日2013.8.23太原每年新增建设用地至少10%用于小微企业即日2013.9.22安徽商品住宅用地宗地的出让规模将“受限”2013.9.232013.11.7广州“一房两证”贷公积金被叫停即日2013.11北京、上海、广州、深圳、杭州、武汉、厦门、西安等城市延长准购房纳税或社保年限至2年，二套房首付比例提至7成—2013.12.6山东对限制土地追缴使用权，提高土地使用效益—2013.12.12山东共有产权保障房山东试点，付60%房款可购80%产权即日2013.12.17厦门继续实行严格的住房限购政策2013.12.182013.12.19沈阳、徐州、武汉、广州、上海、郑州、西安等城市对外地居民缴纳个税或社保的年限予以延长即日总结：市场分化推动政策调整，地方调控导向分化。各地落实“国五条”力度不一，北京最为严厉。三中全会前后市场走势不同促使地方政策调整分化。一线城市调控政策全面升级，二线城市扎堆加码。成都市房产政策分析时间单位成都政策文件或措施执行日期2013.1.5成都市人大《成都市环城生态区总体规划》即日2013.1.29省住房和城乡建设厅2013年四川将继续实施限购，逐步取消毛坯房—2013.2.16四川省人民代表大会常务委员会《成都市城市快速轨道交通近期建设规则（2013-2020年）》—2013.2.18成都市公积金管理中心缴省公积金仍可在成都贷款买房—2013.2.22成都市天府新区建设委员会《四川省成都天府新区天府新城控制性详细规划及总体城市设计》—2013.3.4市委、市政府《2013-2017年全市统筹城乡改革发展工作方案》—2013.3.27成都市城乡房产管理局《成都市预售商品住房交付使用流程管理规定》2013.4.122013.3.31成都市城乡房产管理局成都市“国五条”细则即日2013.4.1市政府《批转市国土局关于成都市中心城区2013年度国有建设用地供应计划的通知》—2013.5.8成都市公积金管理中心本地职工异地购房可提取公积金—2013.5.26规划局《“北改”片区产业布局规划》—2013.5.30省住建厅《四川省保障性住房建设技术导则（征求意见稿）》—2013.6.20成都市公积金管理中心首套房屋套数的认定范围将从购房所在地扩大至成都全城2013.7.102013.6.26市政府《成都市电梯安全监督管理办法》—2013.7.1四川省政府最大限度吸纳符合条件农民工在城镇落户—2013.7.3四川省住建厅公租房租金将不高于商品房的80%即日2013.8.20四川省住建厅四川推出精装标准：成品房收房后第二次装修—2013.9.13成都住房公积金管理委员会新修订的住房公积金缴存、提取、贷款管理办法2013.10.12013.10.22成都市民政局、城乡建设委员会、规划管理局、城乡房产管理局《成都市建筑物名称备案管理暂行办法》2013.11.21（有效期1年）2013.11.4成都市政府调整中心城区限价商品房政策即日（有效期2年）2013.12.20四川省地税局对成都市存量房交易环节（二手房交易）目前运行的存量房评估系统进行动态调整2014.1.1通过上表可以看出成都市房产政策环境宽松，楼市发展态势良好。2013年成都楼市调控政策比较温柔，总体来看，2013年成都楼市出台的政策以“微调”为主，比较温柔，除了新“国五条”的细则，其它政策主要加大保障房供应力度及价格调整、修改城镇落户、公积金政策调整等主要方面。这些政策总体而言没有对成都楼市产生实质性影响，2013年成都楼市住宅市场整体呈现了量价齐升的良好局面。3.2市场供求情况及变动原因3.2.1成都写字楼市场分析写字楼供需分析（1）写字楼新增供给走势2013年，成都市办公物业新增供应302.18万㎡，同比下降39.43%。由于去年市场积压库存太大，市场竞争压力加剧，开发商放缓了推售步伐，今年整体供应量明显减少。从月度供应走势来看，今年1月为春节前最后收官月份，供应量相对处在较高位，2月份春节期间迅速回落，3月份回升至7月份整体呈上升趋势，5月份小幅波动；下半年持续下滑，“银十”更是出现谷底，仅5.02万㎡供应量，11月份大幅回升成为全年供应峰值，供应面积为49.61万㎡。从供应区域来看，受区域位置、配套等因素的影响，办公物业供应主要集中在主城区范围内，郊县供应面积较少。（2）新增供给行政区域比较从各行政区域办公物业新增情况来看，高新区作为成都CBD办公核心区域所在，新增供应面积达93.07万㎡，居全市首位，占比超过全市供应总量的30%；成华区以43.49万㎡排在第二位。（3）新增供给之环域情况从各环域办公物业新增供应情况来看，2013年主城区新增供应以三环~绕城区域为首，供应面积79.03万㎡，占总供应量的38%；其次是绕城外，占总供应面积的25%，二环~三环占比24%。（4）新增供给之方位情况从各方位办公物业供应情况来看，2013年主城区新增主要集中在城南，供应面积达100.14万㎡，占总供应量达48%；其次是城西，占总供应量17%；城中最少，仅占比8%。写字楼成交情况分析写字楼成交走势2013年，成都市办公物业成交量再创新高，全年成交面积290.93万㎡，同比去年上升36.71%。从月度成交走势来看，作为春节前的收官之战，1月份持续了去年12月份火热市场余温，处在全年月度成交高位；2月受传统春节的影响，成交量回落较大，为全年最低；3、4月份成交量迅速上升，4月份更达到全年成交峰值31.50万㎡；5月份波动回落后，6月回升至11月整体呈下滑小幅波动趋势；12月份成交回暖，迎来年末小高峰。从区域成交走势来看，主城区作为主导区域，成交量远高于郊县区域，市场整体波动变化基本一致。成交之环域情况从各环域办公物业成交情况来看，2013年主城区成交主要集中在三环~绕城和绕城外，分别占到总成交量的34%、30%；二环以内合计占比18%。成交之方位情况从各方位办公物业成交情况来看，2013年城南以成交面积129.91万㎡，占总成交量59%，处绝对领先地位；其次是城北，占总成交量的13%；城东、城中最少，各占比8%。由此可见，城南为成都办公物业市场的主力战场。写字楼供销比情况成华区供销比居主城区第一，郊县温江、新都、金堂等供销比大于2。从供销走势来看，2013年办公物业市场仅11月份大于2，为本年最高值2.6；2、10月份供销比较小，不到0.5，其它月份均在0.6~1.5之间，全年供销比走势较为平稳，整体供应略大于求。写字楼存量情况分析（1）存量行政区域比较大成都存量面积同比下滑7.8%，但远郊存量仍呈上涨趋势，成华区、龙泉驿等存量涨幅大。高新区存量仍居大成都之首。截止2013年年底，大成都办公物业累计存量为544.19万㎡，同比去年下降7.8%。其中主城区占总存量面积的74.9%；主城区和近郊存量都呈下滑趋势。远郊写字楼存量反而呈上升趋势。从行政区域存量情况来看，高新区以205.21万㎡存量面积居大成都首位，占总存量面积的37.7%；其次是成华区，占总存量面积的9.9%。各行政区域存量同比去年来看，龙泉驿存量面积增幅最大，达98.0%；主城区成华区写字楼存量增幅最大，高达76.8%。其次是新都区，增幅达40.1%；高新区存量面积有所减少，下滑15.7%。（2）存量环域比较从各环域办公物业存量情况来看，截止2013年底，主城区以绕城外存量面积居首，存量面积为144.63万㎡，占总存量的35%；其次是三环~绕城，占总存量的24%，二环~三环占总存量的23%。（3）存量方位比较从各方位办公物业存量情况来看，截止2013年底主城区存量以城南为主，存量面积达214.86万㎡，占总存量的53%；其次是城西，城东最少，仅占总存量的24%。写字楼市场总结（1）2013年年度写字楼销售排行新世纪环球中心以销售23.24万㎡，备案金额27.79亿元摘2013年全年写字楼面积和总销售额冠军。（2）市场小结2013年成都市办公物业供应面积同比大幅下滑，成交面积同比大涨36.71%，成交规模再创历史新高。市场较为集中，高新区供销存领跑全市。从各区域市场来看，主城区占了全市办公物业市场的大半份额；城南高新区作为成都CBD核心区域，供销存均领跑全市，并且存量下降了15.7%。高新区写字楼占总供应面积的30.8%；成交面积占总成交面积的40.8%；存量面积占总存量面积的37.7%。远郊写字楼库存呈上涨趋势，去化风险增加。大成都存量面积同比下滑7.8%，但远郊存量仍呈上涨趋势，金堂、崇州等区县存量增幅超过一倍以上。3.2.2成都商业市场分析商业供需分析（1）新增供应走势商业物业供应热度较去年有所下降，全年供应量同比下降9.17%。2013年，成都市商业物业新增供应面积381.61万㎡，同比去年下降9.17%。由于去年年底成交量暴涨，今年1月份迎来了一个供应小高峰，成为今年全年的峰值，单月供应量达到了55.30万㎡，3-7月份进入相对平稳期，年底放量趋缓。从供应区域来看，郊县已成为商业物业供应的主要区域，供应量已远高于主城区。（2）新增供给行政区域比较高新区仍居商业物业供应首位，“北改”带动成华、新都商业供应量增加。从各行政区域商业物业新增供应来看，2013年主城区以高新区居首，新增供应面积48.52万㎡，成华区由于处在“北改”核心区域，区域规划升级，多个商业综合体项目启动，供应量也处在高位，仅次于高新区；近郊以新都居首，新增供应面积43.00万㎡，其次双流。远郊新津、青白江供应量也比较充足。（3）新增环域比较商业物业格局呈现外向扩张的趋势，新兴商圈不断增加。从各环域商业物业新增供应来看，2013年主城区商业物业新增主要集中二环~绕城，合计占总供应量的66%，二环以内合计仅占12%。随着城市的发展，城中心区域可开发土地的不断减少，各区域板块的规划升级，商圈的不断落成，主城区商业发展已不再受环域格局的限制，商业物业正朝多点开花的方式发展。新增方位比较从各方位商业物业新增供应来看，2013年主城区商业物业新增以城南为主，占总新增供应达45%，其次是城东，城中占比最少，仅占总的4%。受天府新城规划影响，城南有大体量的城市综合体供应，使得该区域商业体量供应加大，未来这一区域商业竞争还将加剧。商业成交情况分析（1）商业成交走势成交量同比下滑6.98%，新增存量186.74万㎡，库存压力进一步增大。2013年成都市商业物业成交面积194.87万㎡，同比去年下降6.98%。经过去年12月份成交量暴涨后，今年1-2月份急速下落后，3、4月份有所回升，5、6月小幅下降，在7月份达到全年峰值22.85万㎡，之后持续小幅下滑至年底12月回暖。整体来看全年走势平稳。从成交区域来看，随着各区域商业配套的提升，郊县成交量已高于主城区。（2）成交行政区域比较商业物业成交主要集中在产业规划发展较好的高新区及近郊新都。从各行政区域商业物业成交量来看，2013年主城区以高新区居首，成交面积27.96万㎡，其次是成华区；新都区随着北改集中商贸市场及专业市场的外移，加上本身物流产业园区的发展，成交量已居全市之首，达34.82万㎡，双流以25.61万㎡成交量排在近郊第二位。（3）成交环域比较从各环域商业物业成交量来看，2013年主城区商业物业成交主要分布在二环以外的环域，三环~绕城居于首位，占总成交量的33%；其次是二环~三环，一环内仅占总成交量的5%。（4）成交方位比较从各方位商业物业成交量来看，2013年主城区商业物业成交以城南为主，占总体成交面积的49%，城西次之，城中最少，仅占总成交量的5%。商业供销比情况持续供大于求，未来去化压力进一步加大。从供销走势来看，2013年商业物业市场只有2、12月份供销比略小于1，其它月份均大于1，1月份为最大值2.8，全年整体呈供大于求局面。从半年度供销情况来看，下半年供应明显小于上半年，成交有所回升，但仍旧供大于求。从商业物业排行榜来看，专业市场及大型商场成全年商业销售主力，目前成都开发销售中的大规模商场较多，集中商业消费模式正在不断发展。商业存量情况分析（1）存量行政区域比较存量面积进一步增大，大成都同比增幅19.3%，高新区以存量118.03万㎡居首。远郊商业存量增幅最高。截止2013年年底，大成都商业物业累计存量为882.29万㎡，同比去年库存面积增加近20%，其中主城区存量面积为359.27万㎡，郊区存量面积为523.02万㎡。从各行政区域存量情况来看，高新区以118.03万㎡库存面积居首位，占总存量面积的13.38%；其次是新都，占总存量面积的11.63%。近郊商业去化相对理想，存量增幅最小，远郊商业存量增幅高达30%，库存压力最大。在主城区中，成华区商业存量面积增幅最大，达到58.2%，远郊新津县商业存量增幅高达188.2%。（2）存量环域比较从各环域商业物业存量来看，截止2013年底主城区商业物业存量以二环~三环居首，存量面积为130.86万㎡，占总存量的36%；其次是三环~绕城，二环以内合计仅占比18%。（3）存量方位比较从各方位商业物业存量来看，截止2013年底主城区商业物业存量以城南为主，存量面积为167.12万㎡，占总存量的47%；其次是城西，城中最少，仅占比9%。商业市场总结商业物业供应热度较去年有所下降，供销全年整体下滑，供大于求。从供销情况开看，2013年成都市商业物业整体供销均呈下滑势态，供应面积同比下滑9.17%；成交面积同比下滑6.5%，新增存量186.74万㎡。存量面积增加，未来去化压力进一步加大

，远郊商业存量增幅最高。从存量情况来看，2013年成都商业物业市场虽然供应面积有所减少，但成交量的下滑，存量仍进一步增大，存量总计达882.29万㎡，同比上升19.27%。以2013年月均去化约16.24万㎡，需要去化时间多达54个月，高存量所带来的去化压力将凸显。商业区域限制淡化，新都成为全年区域销冠，从区域情况来看，随着城市的发展，市中心可开发土地的逐步减少，各商圈板块的形成，商业区域格局限制正被淡化。北改规划升级，区域各市场的外迁，新都、成华区域商业发展加速，新都已成为全年各区域销冠。3.3影响行业发展的有利和不利因素3.3.1有利因素（1）较好的经济形势2014年一季度，成都市经济运行基本平稳，经济增速趋缓。完成地区生产总值2320.2亿元，比上年同期增长7.8%。第一产业实现增加值55.0亿元，增长3.4%。第二产业实现增加值1090.1亿元，增长9.4%，其中全部工业增加值919.5亿元，增长11.2%。第三产业实现增加值1175.1亿元，增长6.4%。总体来说，成都的经济发展形势是稳定有增，但是未来的发展趋势仍然是复杂多变的。（2）城市进程的加快成都新城南随着系列办公楼群的修建，站南、大源片区新的行政办公中心已基本成形。在研发方面，孵化园、软件园等顺利推进，各种品牌云集。配套设施完善，大量高端写字楼正在兴建，区域性的总部办公基地初现端倪。银行、酒店、会展等各类服务设施，现代服务业的需求正日益得到满足。在居家方面，大量高端地产项目云集，宜家、欧尚等纷纷入驻，各类学校正在兴建，一个现代化的人文住区呼之欲出。片区内城市道路也日益完善。就其整体现状而言，一个现代化的新城区已形成规模。根据《成都高新区站南组团、大源组团规划建设目标定位》将新城南定位为“城市新中心、现代化新城区”，将有50多万居住人口、60多万就业人口。“新规划”对新城南提出了建立“城市新中心、现代化新城区”的发展总目标。在这个规划中，城市建设区面积约35平方公里，其中外环生态保护带约3.8平方公里，规划人口约50-60万人。在总目标之下，又分有建设行政办公中心、创新研发中心、区域总部经济、现代服务基地以及宜居人文住区，简称“两中心，两基地，一住区”的五个子目标。“行政办公中心”、“创新研发中心”、“区域总部基地”、“现代服务基地”、“宜居人文住区”，将撑起城市新中心。新城南城市进程的加快将为成都房地产市场的发展带来有利影响。3.3.2不利因素（1）融资成本的上升受流动性持续收缩影响，信贷投放紧张，银行议价能力的提高以及企业资金需求的增加将导致企业融资成本上升。（2）建筑材料价格上升以钢材为龙头的建材价格的上涨将继续增加房地产开发商的运作压力。近年来，我国宏观经济的持续不断增长，促使物价总水平有所上升，尤其是钢材等建材价格的上涨，导致房地产建筑成本处于只升不降的格局。（3）土地增值税的严格征管土地增值税的严格征管将使房地产开发商的压力增大。长期以来，土地增值税在相当多的城市并没有严格征收，从而使房地产开发商获得了比较大的利润空间。从2004年下半年开始，各地对土地增值税的口子收紧，实施严格的征管。这样，房地产开发商要么就要削减其利润份额，要么就不得不将土地增值税摊到房价之中。（4）产品的同质性导致竞争加剧房地产的规模开发一方面可以带来楼盘产品开发效率的提高和开发成本的降低，另一方面规模性房地产开发又极易导致楼盘产品的同质化，同质化楼盘产品的竞争不可避免的产生激烈的价格竞争。因此，存在产品同质性的激烈竞争。3.4行业特性（1）地产行业从事的不是建筑活动，而是经济活动地产行业是一个非常特殊的行业，涵盖了从土地的取得，到项目策划、项目规划设计、建设实施、销售及后期物业管理的全过程。虽然始终围绕着建筑展开工作，但实际上它却是从事经济活动，因为其目的不是要建房子，而是赚取巨额的利润。房子如何建、建什么样的房子，都不是关键，最关键是要利益最大化。建筑只是个载体，是达成经济目的的载体。这与建筑单位有着严格的区别，建筑行业虽然也要赚取利润，但他的主要目的是为别人建房子，是通过建房子赚取合理的利润。房地产的经济特征，也决定了它经营方法、经营目标与建筑单位有本质的区别。

（2）地产行业需要策划活动来贯彻实施地产行业始终在做着策划活动，从土地的取得，到最后的交房，都离不开策划，甚至策划的好坏，还直接影响到利润的高低。这就使我们的工作，始终需要有策划意识，任何事情、事物都需要多方案、多角度地考虑它，甚至要创造性地考虑它。房地产行业没有做不了的事，只有寻找不到的最佳方案。（3）地产行业是多项目的综合体工程系统

地产行业工程系统是多项目的综合体。它牵涉到投资、策划、广告、销售、建筑设计、建筑施工、监理、物业服务、装饰、材料采供、商业等等。

（4）地产行业的工作是决策，而不是简单地工作

地产行业牵涉范围非常广泛，而地产开发公司又是总策划者与总管理者。所以每一个行为都是决策，而不是简单的工作。优柔寡断会丧失很多机会。很多人只是觉得是份工作，要被权威部门左右。比如在设计院面前不敢决策，不能勇于要求，完全听设计院摆布。在成本控制上造成很大浪费。在工程进度控制上还会造成时间的拖延。而设计院也在等决定，结果就只能是踢皮球。

（5）地产行业的利润渠道很多

地产行业牵涉非常广，这也决定了，地产行业的利润来源也非常多。很多企业都只是利用了地产的建设和销售方面功能。这两项利润是房地产利润来源的主要部分。销售利润表现为开源性，目标是利用各种手段达到最高的销售利润、最短的销售时间、最小的销售成本。而建设利润表现为节流性，目标是用最低的建筑费用、最快的工程进度，达到最佳的工程质量。

房地产行业还可以利用规划商业设施，创造持续的经营利润；利用物业管理创造后续利润。这两项利润都有隐形性，暂时没有结果，但持续时间非常长，利润规模量也非常大，还表现为一次投入，长期盈利。当然合理的商业设施、规范的物业管理，也可以从侧面促进项目品质的提升，从而促进销售创造更大的利润。

房地产行业还可以利用新项目的初期性特征，组织建材销售（材料配送）、装饰招商（装饰公司竞标）活动。这两方面利润来源，有着暂时性、短期性的特征。但所需要投入的精力非常少，利润总额也很高。当然利用得当也可以从侧面促进项目影响力的提升、美誉度的提升，从而促进销售创造更大的利润。

3.5上下游行业影响（1）上游企业：主要是钢铁水泥等建材供应商、建筑企业房地产一直是钢铁业下游最大的消费行业，地产调控对钢铁业的影响主要体现在房地产投资对钢材需求的影响。未来房企的施工面积和新开工面积会出现下滑，这对钢材的需求将产生不利影响。

未来房地产行业的低开工率，势必给建筑行业造成诸多不利影响。（2）下游企业：主要是家居企业、家电行业房地产带来的家具、家电行业：“新房新置”需求是城镇家电需求中最重要的组成部分，对房地产的调控，势必会影响到家电行业的销售。

第四章项目市场定位及分析4.1主要竞争对手4.1.1高新南区发展状况分析（1）高新南区的城市发展定位1）高新南区是城市而非仅仅是高新技术产业园区。不仅仅是高新技术产业的聚集地，更是成都开放、时尚、国际、宜居的一座新城；2）随着区域城市化发展，不仅产业带来的商务、商业的需求增加，同时就业人员增加后，亦将带来居住等需求的增加；3）市场目标着眼于高新产业带来的商务需求和高新企业就业人员产生的居住需求及配套需求。（2）大城南区域市场1）住宅市场的竞争过于激烈，但存在一定的市场机会。目前市场供给主要是满足长期居住需求的产品，而针对高新南区收入水平较高的就业人员，满足其中短期居住需求的产品相对缺乏；2）写字楼和酒店市场长期看好，但存在阶段性不确定市场风险，潜在的市场供给较大，即机遇与风险并存；3）产业园区市场的发展区域选择需要处理好与城市发展的关系；4）商业市场由于区域的成熟度较低，发展较慢，商业配套相对缺乏。但未来商业的供给量仍不容忽视。总之，从大城南区域市场来看，各类物业的市场竞争均较为激烈，只有通过产品多元化和差异化来降低市场风险，提高项目竞争力。4.1.2成都金融总部商务区总体规划（1）总体定位成都金融总部商务区位于成都市科技商务中轴天府大道两侧，北起繁雄大道--石胜路，南至孵化园北干道--外环路500米绿带边线，西连益州大道，东临成仁快速路西侧，横跨锦江，同处成都市高新区、锦江区两个行政区划，总用地面积5平方公里。作为区域金融机构集聚中心，金融总部商务区将着力引迕金融及相关机构入驻，在区内形成金融业集聚发展的态势，未来将构建以金融、商务、行政为主，配套完善的酒店、商业、娱乐等的发展业态。（2）建设规划金融总部商务区分为三期开发与建设。①作为核心发展区的一期项目业已投入使用，项目用地面积29.5万平米；②核心区周边24个地块为二期项目，用地面积102.8万平方米，其中包括的项目有成都投控、成都银行、深创投、新华社、网通、华电、东方希望、四川省电力公司、西南设计院等；③三期范围内主要包括益州公园、成都市第一、第二污水处理厂、四川省森林总队和一些在建项目，用地面积60.7万平方米。本案地块属亍金融总部商务区二期开发地块，是金融总部商务区的核心区域。（3）建设现状四川银监局、四川保监局、中国人寿、安邦保险、进出口银行、中信银行、民生银行、成都盈创动力管理有限公司、西南产权交易所有限公司、成都银科创业投资有限公司、成都娇子投资发展公司等14家金融或准金融企业已经入驻，区域金融产业总部经济氛围日益浓厚。电力、通讯、石油等行业的区域总部及川投、新希望等企业总部已落户天府新城。4.1.3周边竞争性项目分析项目区域范围内类似写字楼项目大魔方首座MAX国际广场环球中心奥克斯广场中航国际交流中心中心创新时代广场东方希望中心中航国际广场枫丹国际茂业中心布鲁明顿广场大魔方首座MAX国际广场环球中心奥克斯广场中航国际交流中心中心创新时代广场东方希望中心中航国际广场枫丹国际茂业中心布鲁明顿广场布鲁明顿广场布鲁明顿广场项目位于成都南部高新区金融总部商务区内，益州大道以东，锦辉西一街以南，泰来路以西，市新政府办公大楼在地以及地铁一号线金融城站附近，是高新区核心地带，成都未来的CBD核心区。本区域开发规模大，配套设施齐全，聚行政、商务、居住、娱乐、休闲、商业、酒店、市政配套等设施于一身，今后将成为成都市行政、金融、文化交流中心，是城市标志性区域。

本项目由成都中林荣盛置业有限公司开发。建设净用地面积20118.25平米。项目定位于成都行政、金融双核心区投资型综合体。由办公、商业和住宅三大功能构成，地上面积12.07万平米，其中办公7.12万平米，住宅2.40万平米，商业2.53万平米，地下面积4.71万平米，停车位1015个。

住宅为一座100米高，70年产权地铁口都市精装公寓；写字楼为两座100米高，甲级精英写字楼；商业由三部分构成，分别为两座四层独立式商业，写字楼、住宅下的三层裙楼商业，以及地下负一楼商业，强调餐饮娱乐为主要商业功能定位。以6000多平米的建筑内外园林景观，打造园林式商业体。1）物业类别：标准写字楼、商业综合体2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区益州大道北段4）项目特色：复合地产，地铁沿线，投资地产5）开发商：成都中林荣盛置业有限公司6）所属商圈：高新区7）建筑面积：167700平方米8）均价：9844元/平方米9）入住时间：现房（2）AFC中航国际广场AFC中航国际广场是成都中航地产继中航云岭高尔夫别墅、ACC中航城市广场之后的又一城市综合体项目，对中航地产品牌在西南地区的发展及延续具有极其重要的意义。中航国际广场预计于2011年第四季度正式对外发售。项目位于金融总部商务片区核心，该区域拥有较高起点的城市规划，是未来的城市中心和新CBD核心区域。东侧为泰来路商业步行街，南侧为交子大道（原锦程大道），西侧为益州大道，与誉峰、城南一号高档住宅及配套商业项目一路之隔；沿南向街面布置50米宽的绿化带，有较好的景观资源。集商业、居住、办公三种功能建筑为一体的中航国际广场，建设净用地面积：24094㎡。地上总建筑面积127462㎡。中航国际广场是目前城南首个获得LEED认证的生态写字楼。在之前热销告罄的ACC中航城市广场的硬件基础上大幅提升配置，为客户提供国际一线标准、绿色节能的标杆级办公产品。国际公寓能够满足周边高端人士租赁需求，具备很强的投资潜力。1）物业类别：标准写字楼、商业综合体2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区南三环外侧交子大道4）项目特色：复合地产，投资地产5）开发商：成都市中航地产发展有限公司6）所属商圈：高新区7）建筑面积：159181平方米8）标准层面积：2000平方米9）均价：20000元/平方米10）开盘时间：写字楼2012年2月24日已开盘11）入住时间：写字楼2013年年底交房（3）东方希望中心东方希望中心是由东方希望集团倾情打造的一个高端写字楼项目，项目位于成都市行政金融双中心的核心位置—高新区人民南路南延线新市政府西大门旁。本项目东临城市南北交通枢纽天府大道，西临益州大道，北临直接联通新市政府的锦程大道，距离地铁1号线金融城站口仅数步之遥。地理位置得天独厚，相当优越。项目由全球知名设计公司ARQ设计完成，总建筑面积26万方，目前在建的是一栋近100米高的5A甲级写字楼。项目位于天府大道成都市新政府西大门旁，同时坐拥行政金融双中心的城市资源，实现核心资源共享。建筑采用钻石水晶设计概念，通过在建筑顶部和底部的转角处玻璃幕墙的销切形成了不同角度，强度的光影效果，如同被精确切割加工后的钻石和水晶五彩缤纷，光彩夺目，与成都市新市政府“芙蓉花开”交相辉映，形成一幅人工天成的建筑美图。充沛的停车位，多个进出口设计底下停车场，优化车行体系，全天候出入无阻。东方希望集团以打造超甲写字楼的标准设置有中央空调系统、新风生态系统、3.63米层高，约500平米双层挑高豪华大堂等世界级商务品质。楼面面积可自由分割，空间自由组合，满足办公灵活自由分隔需求，极大提高空间实用率和舒适性。1）物业类别：标准写字楼、甲级写字楼2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区益州大道与锦城大道交汇处4）项目特色：地铁沿线，投资地产5）开发商：成都东方投资控股有限公司6）所属商圈：高新区7）建筑面积：260000平方米8）标准层面积：1970平方米9）租金：105-135元/平方米*月10）入住时间：现房（4）创新时代广场创新时代广场，位于高新南区。预计总投资3亿元，总共4栋每栋24层，其中写字楼和公寓各2栋。建筑高度99.7米，总建筑面积约为32万平米。目前该项目正在紧张施工中。1）物业类别：标准写字楼2）物业级别：乙级3）项目位置：高新区锦城大道，金融总部商务11号地块4）项目特色：复合地产5）开发商：成都创新房地产开发有限公司6）所属商圈：高新区7）建筑面积：320000平方米8）标准层面积：1800平方米9）售价：价格待定10）开盘时间：预计2014年6月份左右开盘（5）AIP中航国际交流中心AIP中航国际交流中心地处城南金融城核心区，紧邻成都市政府，汇聚了成都政务、商务、金融等城市一线商务资源，距地铁1号线孵化园站仅约300米，周边两环四纵三地铁的交通网络，使出行更加便捷畅达。AIP中航国际交流中心规划总建筑面积约30万㎡，集成纯甲级写字楼、五星酒店、行政公馆、时尚住宅、商业集群为一体。以360度全服务商务体系，整合最优商务配套资源，为实力企业提供一站式高端商务配套。十大“鼎配级”领航品质，同步国际一线商务中心：成都首席豪阔双大堂，15米挑高显赫层高，约1300㎡阔绰空间，匹配国际顶级企业形象；顶层CEO天际会所，成就至尊商务体验；多功能会务中心，轻松对话全球商务；超越常规甲写标准，约3.7米舒适商务层高，问鼎成都高端商务；成都首例“蓝牙道闸”车库，尊崇驾乘享受傲视全城……多项创新举措，重新界定成都5A纯甲级写字楼新标准。1）物业类别：标准写字楼、商业综合体2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区益州大道北段4）项目特色：复合地产，地铁沿线，投资地产5）开发商：成都中航瑞赛置业有限公司6）所属商圈：高新区7）建筑面积：297781平方米8）标准层面积：2028平方米9）均价：10999元/平方米10）开盘时间：2013年4月已开盘11）入住时间：现房（6）茂业中心成都茂业中心位于成都市高新区管委会旁，由成都崇德投资管理有限公司投资建设，中国建筑西南设计研究院设计。该工程总建筑面积348666平方米，包括A、B栋塔楼，地上35层，C栋塔楼地上31层，高119.8米，商业裙楼5层，呈U形，地下3层，框筒结构，筏板基础，工期639天。质量目标争创成都市结构优质工程、“芙蓉杯”及四川省“天府杯”。建成后将成为集办公、商业、餐饮多功能为一体的高档建筑，成为成都市又一地标性建筑物。建筑整体设计简洁大方，高雅品质与庄重典雅恰到好处地结合。裙楼建筑伟岸气派，塔楼高宽比例合适，形体修长优美。1）物业类别：标准写字楼、商业综合体2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区天府大道北段4）项目特色：复合地产，地铁沿线，投资地产5）开发商：成商集团6）所属商圈：高新区7）建筑面积：348666平方米8）标准层面积：4492平方米9）均价：13000元/平方米10）入住时间：现房（7）枫丹国际枫丹国际项目地处成都高新区城南中轴线旁，是成都市规划建设中的南部新区金融总部商务区，是近年来城市发展的热点区域。该区域位于人民南路南延线和益州大道之间，紧临地铁一号线金融城站出口，周边还有多条公交线路，且离双流国际机场不到10公里，是一个具有多维立体化交通优势的区域。本区域道路宽敞，绿化优美，人员密度较低，周边多为成都市规划局、新华社、金融城、西南院等大型国企，央企的总部办公楼，有浓郁的商务氛围。距本区域200～300米，就是城南顶级的居住小区中海城南一号和合景泰富誉峰，周边1公里内还有南城都汇和九龙仓时代晶科等超级大盘，这是一个已经成型的高档低密居住社区，其房价水平及增值潜力均为成都市前列。

由于大量高档住宅的建设和5A写字楼的投入，这一区域的商业配套正在高速升级完善中，项目周边就有仁和春天旗舰店，美美力诚百货，茂业百货，伊藤洋华堂旗舰店等商业航母，另外，三环附近还有宜家，凯丹，富森，迪卡侬等专业大型卖场，是休闲购物的好去处。1）物业类别：标准写字楼2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区交子北二路4）项目特色：复合地产，地铁沿线，投资地产5）开发商：成都益丰投资有限责任公司6）所属商圈：高新区7）建筑面积：133575平方米8）标准层面积：1500平方米9）售价：14000元/平方米10）开盘时间：待定（8）奥克斯广场写字楼成都奥克斯广场是中国企业500强宁波奥克斯集团在成都投资的首个商业城市综合体，力邀顶尖国际团队为成都度身定制，并且也是成都首个引入HILLS理念的实践者。奥克斯广场毗邻成都市政府，位于成都市行政商务双中心——金融城板块内，金融城是以银行、证券、保险等金融产业为主，带动商业、商务、配套循环发展，打造“24小时”生活圈，被誉为“成都离世界最近的地方”，区域坐落大量政府核心机关，高档写字楼，实力央企与大型高新企业及成都顶级住宅和众多高档社区。作为区域核心的奥克斯广场也是成都首个中央CBD地铁接驳物业，与地铁一号线孵化园站形成无缝接驳，地铁人流可以直通项目负一层。项目占地80亩，总建筑面积56万平方米，由30万平方米商业中心、超甲写字楼、宽庭华宅、精装总裁公寓、超五星级酒店核聚而成。地铁无缝接驳——项目负一楼直通地铁1号线孵化园站，项目周边即为天府大道、益州大道、锦城大道等城市主干道，有拥有真正意义上“立体交通黄金点”。城南首个30万平商业中心开业——奥克斯广场商业中心为金融城内最大规模商业，十大主力商家——“时尚百货+精品超市”模式的深圳天虹百货，西南五星级主题餐饮芭菲盛宴、香港采蝶轩旗下餐饮名店采蝶锦廷，保利万和国际影城、缤纷量贩式KTV、神采飞扬游艺城等竞相入驻。2012年11月29日，奥克斯广场商业中心盛大开业，城南天府新区商业地产领航者至此确定，一站式的生活方式改变城南商业格局，娱乐购物美食健身全面开启，全面满足区域所需。奥克斯广场商业中心商业自持经营比例高达90%以上。56万平综合体区域率先交房——2013年6月奥克斯广场已全面交付使用，住宅写字楼酒店公寓等几大业态释放强大消费能量，为商业提供巨大的人流支持。56万平大型商业综合体，金融城核心封面地标，娱乐购物美食健身一步到位，多元化消费层次有效满足人群所需，吃喝玩乐一站式体念拉动区域热能，促进城南繁荣发展。1）物业类别：标准写字楼、城市综合体2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区民丰大道西段4）项目特色：复合地产，投资地产5）开发商：

奥克斯地产6）所属商圈：高新区7）建筑面积：600000平方米8）均价：12000元/平方米9）入住时间：现房项目区域范围内类似商业项目本项目周边的商业项目概况如上图，由于这些项目目前都处于在建或规划阶段，详细信息及销售价格还未公开，因此，本项目商业的销售价格参照高新南区目前在售的以下几个项目：（1）新南中心商铺新南中心位于成都人民南路天府立交片区，由成都交通投资集团有限公司打造的商业综合体，商业总建筑面积约48479㎡，共6层。面积约几平米到几十平米不等，可自由组合。1）物业类别：综合体/购物中心2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区人民南路四段天府立交西侧4）项目特色：投资地产5）开发商：成都交通投资集团有限公司6）所属商圈：高新区7）建筑面积：172521平方米8）标准层面积：17000平方米9）均价：49000元/平方米10）开盘时间：2013年9月28日已开盘（2）复地·复城国际复城国际位于成都国际城南中心的大源居住板块，紧邻天府新城CBD，周边汇聚了成都市政府办公区、金融后台服务产业园和高新产业园区；与市区连接的交通干线主要有三条：天府大道、新益州大道和剑南大道；项目北临德赛二街，东靠新益州大道，南侧是瞻远西二街；项目是纯商业综合体项目，占地58.8亩，总建筑面积约为23万平方米。由一栋5A级甲级写字楼、一栋甲级写字楼、3栋公寓（一栋精装酒店公寓、一栋SOHO办公、一栋精装服务式公寓）、主力店商业中心及特色商业街组合而成；项目商业总面积约72000平方米，目前已确定签约入驻的主力店商家有华润万家20000㎡超市，四川太平洋电影院线签约8000㎡影城，另外还有一个D-MAX放映厅。1）物业类别：综合体/购物中心2）物业级别：甲级3）项目位置：成都市高新区天府新城益州大道4）项目特色：地铁沿线，投资地产5）开发商：成都复地集团6）所属商圈：高新区7）建筑面积：230000平方米8）均价：22000-42000元/平方米9）该项目商铺目前已售罄。（3）世豪广场世豪广场被行业誉为成都首个真正意义上的大型Shoppingmall，集中了伊藤购物中心、大型商业街、高档住宅群等众多业态，完全按照一个城市级配套的规格和档次打造。由于项目地处天府新城核心区大源组团腹地，全面落成之后，将对整个新城商业氛围提升、居住配套环境改善起到重要推动作用，堪比春熙路——盐市口商圈之于主城区的价值。项目位于国际城南天府二街与剑南大道的交汇处，即元华路以西，德赛路以南，占地146亩，总建筑面积76万方，是一个真正意义上的大型综合体项目，由商业，精品住宅，SOHO公园以及后期规划的写字楼酒店等物业构成。项目商业部分共20万方，一期是5万方的伊藤中国旗舰店，已于2011年11月开业；二期15万方的购物中心，给生活带来了一站式便利，汇集高档百货、品牌旗舰店、电影院、室内大型真冰场、餐饮等，包括购物街、溜冰场、电影院、电玩城、美食街等业态。该项目的出现将直接改变国际城南目前单一的产业发展模式，让天府新城真正成为办公、宜居一体化的国际之城。总面积超过20万㎡的伊藤购物中心，将是成都真正意义上的大型Shoppingmall。为服务国际南城，为城市提供生活、购物、休闲、娱乐、餐饮配套的伊藤购物中心，不但引入了5万㎡伊藤主力店（伊藤洋华堂），还将打造大型商业卖场和商业街。从商业体量看，伊藤购物中心相当于目前成都所有开业伊藤洋华堂总面积的两倍，足以支撑数十万人的生活配套需求。世豪广场被定义为天府新城市中心，伊藤购物中心起到了重要作用，其对区域人气、商气聚集具有强大影响力。1）物业类别：住宅底商/社区商铺2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区元华路与德赛二街交汇处4）项目特色：投资地产5）开发商：成都金怡源房地产开发有限公司6）所属商圈：高新区7）建筑面积：800000平方米8）标准层面积：1000平方米9）均价：30000元/平方米起10）开盘时间：商铺2012年5月13日已开盘11）入住时间：预计2014年6月份交房（4）新街里“新街里”是和记黄埔地产倾力打造的全新一代旗舰商业项目，超大体量约90000平方米，是罕有的城市级独立开放式商街商铺。“新街里”紧靠南三环，距地铁1号线高新站仅约300米，地铁5、7号线亦将汇集于此；周边公交线路丰富，如93、115路等均设有站点；毗邻主干道及机场路，可迅速直通市中心，约10分钟即可直达成都双流机场，可谓占据黄金立体交通网络枢纽位置，无论客流、物流均通畅便捷。“新街里”地处桐梓林国际购物商圈，接壤新南天地商圈，附近宜家、凯丹、欧尚、富森美等配套丰富，商业氛围浓厚。成都市新行政中心、高新区政府、天府软件园等行政单位及高新技术企业云集，周边高端楼盘、写字楼、五星级酒店，数量逾百，仅“南城都汇”楼盘便规划达约80000业主，整个区域预计可汇集高端消费力超百万人。“新街里”由全球最大的建筑师事务所“凯达环球”精心设计，特有墅式复合商铺，空间组合灵活多变，铺铺均设临街展示面，提供最优的黄金开间进深比，人流动线流畅有致，最大程度满足商家展示、应用、客流流通等各种需求。多元化的业态规划和特有亲天亲地的开放式街区模式，更提供给消费者完美的“逛”街体验。1）物业类别：商业街商铺2）物业级别：甲级3）项目位置：成都高新区府城大道与成汉中路交界4）项目特色：地铁沿线，投资地产5）开发商：和记黄埔地产（成都）有限公司6）所属商圈：高新区7）建筑面积：900000平方米8）标准层面积：5000平方米9）均价：40000-110000元/平方米10）开盘时间：新街里Ⅱ2013年7月11日已开盘11）入住时间：待定（5）卡斯摩广场卡斯摩广场项目由4栋情景商业以及28层精品酒店、星级写字楼组成。其中15、16、17、19栋为5层情景商业，外街和内街全面融合，打造特色主题风情商业街，内设有会所，天际游泳池以满足商住户日常休闲所需。18栋为28层电梯物业，分楼层设为星级写字楼、精品酒店、大型宴会厅、负一楼设有超市，将打造成为集时尚购物、餐饮娱乐、休闲、商务办公于一体的地标型城市活力街区。1）物业类别：写字楼商铺2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区中和大道二段99号4）项目特色：复合地产，地铁沿线5）开发商：四川思凯房地产开发有限公司6）所属商圈：高新区7）建筑面积：63913平方米8）标准层面积：1727.9平方米9）均价：37000元/平方米10）开盘时间：2011年11月30日商铺已开盘11）入住时间：现房出售（6）奥克斯广场商铺1）物业类别：综合体/购物中心2）物业级别：甲级3）项目位置：高新区民丰大道西段4）项目特色：创意地产，地铁沿线，投资地产5）开发商：

奥克斯地产6）所属商圈：高新区7）建筑面积：600000平方米8）租金：200元/平方米*月9）入住时间：现房出售4.2项目市场定位及分析为了更好的迎合市场需求，项目建设单位委托中德行房产做了《金控广场市场研究及定位优化建议》，本小节内容选自该方案。4.2.1区域各物业功能发展环境分析区域写字楼发展机会分析通过对本项目所在区域香年广场、奥克斯广场、布鲁明顿、东方希望中心、茂业中心、中航城市广场等项目写字楼物业进行研究，可以发现：目前区域写字楼项目多以多种功能组合形态出现，综合型物业成为供给主流。地段和产品性价比仍是目前写字楼产品的主要卖点，甲级占据市场主流供给，写字楼销售价格和置业门槛是销售速率的决定因素。但是也存在发展写字楼物业的机会：甲级、超甲写字楼成为市场主流，定位较为集中，存在错位竞争机会。写字楼物业评级标准的不确定性为项目写字楼物业的灵活运作带来巨大空间。区域金融商务氛围浓厚、企业总部经济日渐兴起，为商务物业发展带来巨大机会。项目位亍金融商务核心区，紧临地铁1号线站口，交通极为便利，具备写字楼发展优越区位条件。商业发展机会分析通过对本项目所在区域的布鲁明顿广场、九方购物中心、茂业中心、奥克斯广场、环球中心、大魔方等项目进行研究，发现城南商业体量较大，目前多处于在建状态，离发展成熟还需要一段时间；以大型购物中心为主的集中式商业已呈泛滥趋势，未来可能会面临供过于求态势，但是零售商业较少，因此，存在发展小体量零售商业的机会。酒店发展机会分析据有关报告显示，现阶段成都已开业五星级酒店整体经营情况相对较佳。预测至2016年左右，成都市五星级酒店房间数总量将达到现有规模的3倍，市场可能供过于求；国际标准五星、国际豪华五星级两个档次将成为五星级酒店中供应和竞争最为集中的档次，国内五星这一档次因自身条件的不足在五星级酒店中所面临的竞争较为尴尬。天店大道区域已开业、在建、拟建酒店共计16家，预计7157个房间，均以写字楼+五星级酒店模式运营，酒店主要定位于国际标准五星和豪华五星，6家未确定经营品牌的酒店根据目前情况判断，预计基本仍将沿袭现有发展格局，可能导致区域高端酒店市场的高端饱和，缺乏绝对市场竞争力的特色级酒店经营效益有整体下滑的可能。国内标准五星酒店相对缺乏，但国内五星与四星及高端商务酒店也存在竞争，因此尽管存在国内五星档次内部的市场竞争相对不是太强，但与其它产品的交叉使其略显尴尬。公寓发展机会分析本小节所提到的公寓，是指40年产权性质，功能定位于居住性质的公寓楼。为促进销售，40年公寓在市场存在多种推广概念，如LOFT公寓、商务公寓、酒店式公寓、朋务式公寓。其中，代表最高品质的是服务式公寓。服务式公寓，实质上是酒店和公寓的共同体，用酒店的运营模式经营住宅物业。区域大量项目为商业性质土地，容积率较高，因此产生大量商业性质的公寓物业；据统计本区域内已明确建设的40年公寓超过12个，总体量约35万方。从项目销售情况来看，40年公寓拥有一定的市场认可度，区域商业物业的发展带来奠定其发展基础。居住型公寓、酒店式公寓和LOFT公寓定位偏低，会对项目整体形象带来负面影响；办公式公寓对项目形象拉升有着类似酒店的作用。目前酒店式公寓是区域公寓物业主流推广概念，但公共设施配套、物业管理等方面都未达到酒店标准，销售价格与普通商住公寓难以拉开差距，且潜在酒店式公寓众多，未来竞争激烈。而LOFT公寓属于中低端办公性质，档次偏低。因此，本区域存在发展办公式公寓的机会。4.2.2项目物业功能组合建议根据市场研究结论，单纯的写字楼物业、大体量的商业、酒店物业在区域内同质化竞争激烈，从考虑项目经营回款和树立项目品质的角度建议物业组合设计功能：写字楼+办公式公寓+酒店+商业。根据项目具体情况，设计出三种方案：方案一：1栋甲级写字楼+2栋准甲级写字楼+1栋公寓楼+少量商业方案二：2栋甲级写字楼+1栋办公式公寓+1栋酒店+少量商业方案三：1栋甲级写字楼+1栋准甲级写字楼+1栋办公式公寓+1栋酒店+少量商业在推广中，甲级写字楼按照超甲定义，准甲级按照甲级进行定义，确保项目整体形象。根据周边市场现状，我们对三种业态组合分别进行效益静态测算，从预计产值、资金回收预期、项目形象、经营管理难度等方面综合而言，方案一最佳。4.2.3项目定位鉴于单纯的写字楼物业、大体量商业、酒店物业在区域内同质化竞争激烈，因此按市政府“财富之城、成功之都”产业导向，打造西部首个财富管理中心，吸纳银行、保险、证券、信托、基金、小微金融、房产代理、艺术品代理等财富管理机构入驻。青岛财富管理金融综合改革试验区发展概况2014年2月10日，中国人民银行等十一个部门联合向山东省人民政府下发《关于印发青岛市财富管理金融综合改革试验区总体方案的通知》（银发〔2014〕38号）

。这标志着山东省青岛市财富管理金融综合改革试验区正式获国家批复，青岛市成为我国以财富管理为主题的金融综合改革试验区，将作为成功案例来引荐。获批以来，青岛财富管理试验区建设保持了高位运行，取得了突出的成效。目前，全市金融工作紧紧围绕全市经济社会发展主题主线，深化金融改革，加快金融创新，优化金融服务，金融业保持健康稳健发展态势。（1）存贷加速跑双双破万亿元4月末，全市银行机构各项存贷款余额分别达到11712.9亿元和10059.7亿元，青岛成为山东首个存贷款双双破万亿的城市。存贷款余额双过万亿不仅是青岛经济金融快速发展的直接反映，表明青岛对经济下行挑战提供了充分的保障与信心，而且为青岛经济提质增效升级和财富管理中心建设奠定了更加坚实的基础。一季度，全市实现金融业增加值105.39亿元，同比增长12.9%，高于全市GDP增幅4.9个百分点，增速在全市各行业继续排名第一。金融业增加值占GDP比重达到6.28%，比年初提高0.43个百分点，同时占服务业增加值比重达到12.97%。（2）4家法人机构获定向降准人民银行青岛市中心支行在投向上加大对小微企业、三农、科技创新、节能环保、服务业、流通领域的金融支持，严格控制对产能严重过剩行业新增产能项目、违规在建项目和环境违法企业新增授信。青岛市小微三农贷款持续增长，充分享受了政策支持。近日，人民银行实施了定向降准政策，青岛市4家法人金融机构预计将释放资金8亿元。（3）地方法人金融机构达到16家目前，青岛市法人金融机构达到16家。截至5月末，地方法人金融机构，存款余额2528亿元，占辖区各项存款余额的22%，贷款余额1657亿元，占辖区各项贷款余额的16%。地方法人金融机构涵盖了城商行、农商行、村镇银行、财务公司、信托公司、信托、保险、证券等类型，在数量和类型上都位于山东省前列。（4）多层次资本市场体系不断完善青岛蓝海股权交易中心于4月18日开业运营，它采取“政府监管、券商主导、市场化运作”模式，立足青岛、辐射山东，努力成为青岛金融综合改革的探索平台、促进产业转型升级的重要推手和山东省多层次资本市场的重要组成部分。目前挂牌企业有19家，展示企业118家，预计年内挂牌企业将突破100家。青岛市目前有境内外上市公司34家，发行股票37只，累计募集资金370亿元。有7家企业在证监会排队待审，9家企业在青岛证监局辅导备案，50家重点企业已与券商等中介机构签订上市协议，拟上市企业储备达到400家。各类股权投资机构纷纷设立，截至目前，青岛市注册各类股权投资企业165家，注册资本245亿元。今年3月份，青岛保税港区大宗商品交易市场现货交易外汇管理政策试点获批，所实行的贸易项下前置美元保证金制度为全国首创。（5）高端论坛聚集财富管理氛围浓厚试验区获批以来，青岛积极争取举办各类财富管理论坛研讨活动，为财富管理实验区建设搭建研讨交流平台，营造良好氛围。2014年5月30日，由清华大学五道口金融学院与宜信财富在青岛成功举办“财富管理创新与投资者保护论坛”，取得良好效果；6月7日，中国证券业协会主办的“财富管理研讨班”在青岛举办，共同探讨了中国财富管理发展的新模式，推动证券行业转型创新发展；6月21日，市政府与《经济日报》将联合举办的“2014金家岭财富论坛”，以财富管理创新发展为主题展开深入研讨。“诺亚钻石年会财富管理论坛”等多项高端论坛活动还将陆续开展。这些财富管理高端论坛研讨活动的举办，对扩大宣传影响、聚集各方资源、加快青岛财富管理中心城市建设，起到积极的促进作用。成都金融财富管理产业的发展情况（1）成都财富管理产业发展的现实基础和特点

1）有利条件

①具有坚实的经济基础。成都作为四川省省会，是西部地区重要的工业、商业和旅游业中心，各项经济指标处于西部领先地位。2013年，成都市实现地区生产总值9108.9亿元，在全国副省级城市中排名第8位，增长10%以上；地方公共财政收入898.5亿元，增长16.6%；固定资产投资6500亿元，增长10.4%；城镇居民人均可支配收入29913元、农民人均纯收入12880元，分别增长10%和12%；城镇登记失业率2.82%；万元地区生产总值能耗下降3.2%。2013年，成都预计实际到位内资3300亿元，实际利用外资103.1亿美元。新引进法国苏伊士、荷兰全球保险等世界500强企业22家，在蓉世界500强企业增至252家。此外，成都获批首批全国质量强市示范城市和国家公共文化服务体系示范区，成功举办了2013《财富》全球论坛和第十二届世界华商大会。

②具备区域性财富“洼地”优势。凭借宜业宜商宜居的环境优势，成都已逐渐成为整个四川乃至西部的财富聚集地，富人聚集现象显著。据《胡润2013财富报告》显示，全国105万名千万富豪中，四川共有2.68万名千万富豪，四川千万富豪人数排名全国第九位，其中1.21万人居住在成都；成都拥有千万富豪1.21万人，亿万富豪930人，约占四川亿万富豪总人数的一半。在《新财富》发布的2014中国500富人榜上，共有12位四川籍富豪上榜，四川首富新希望集团董事长刘永好以210亿元财富位列第31位。中国建设银行联合波士顿咨询公司联合发布的《2013年中国财富报告》指出，四川是高净值家庭数量最多的内陆省份，在西部地区中显得最为突出。而且在全国高净值家庭增速放缓的形势下，富裕省市如北京、上海、广东和浙江的高净值家庭增速低于全国平均水平。相反，四川等内陆欠发达地区依然保持很高的增长势头，且保持很高的增长势头，增幅大大高于全国平均水平。可见，成都的资本聚集程度较高，具备了形成区域性财富“洼地”的优势。

③西部金融中心雏形显现。经过多年努力，围绕《西部金融中心建设规划（2010-2012年）》，以成都为核心的西部金融中心建设已初见成效，目前已基本形成较为完备的多功能、多层次的金融市场体系，金融机构和人才加快集聚，金融发展环境持续优化，成都加速发展财