2022年我国土地市场及政策环境分析

年我国土地市场及政策环境分析业界经常喜爱用面粉和面包来比方地价与房价之间的关系，地价上涨推动房价上涨;土地供需状况也将影响房价。

记者通过梳理2022年全国300城的土地数据，基于土地政策方向和市场趋势，透析2022年地市和楼市的反映。

一、2022年土地市场特点

依据记者讨论，2022年，全国的土地市场呈现如下特点：

1.受楼市下行的影响，2022年，土地市场呈现下行趋势，土地成交削减，低溢价率成为主流。

据发布的2022-2022中国房地产行业市场调查报告了解到，2022年，全国300个城市共成交土地27907宗，同比削减28%;成交面积104032万平方米，同比削减31%。

其中，住宅用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)7941宗，同比削减35%，成交面积35377万平方米，同比削减36%;商办类用地5363宗，同比削减29%，成交土地面积15917万平方米，同比削减31%。

从卖地总额来看，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元。

从溢价率来看，低溢价率亦成为主流，2022年全国300个城市土地平均溢价率10%，较2022年同期下降5个百分点。其中住宅类用地平均溢价率12%，同比下降7个百分点。这亦证明在市场下行阶段，房企拿地更趋于理性。

2.受不同城市、同一城市不同区域楼市分化的影响，土地市场分化也日趋明显。

2022年，全国300城市土地出让金总额同比下降27%，总额为23412亿元，其中10个重点城市占比约为40%，较2022年增加7个百分点。

从全国40个大中城市土地出让收入来看，一线城市宅地出让金达3438亿元，制造历史记录，仅9个城市出让金高于2022年同期，广州、深圳涨幅均在20%左右，北海、呼和浩特两城市连续上半年下跌趋势，同比降幅均超过65%，地市分化现象仍比较明显。

3.房企逐步回归至一线城市，一线城市量跌价涨。

得益于“9·30房贷新政”和央行降息等利好，一线城市领先全国土地市场领先复苏。

近五年相比，2022年一线城市的土地成交量创五年新低，但成交均价则是五年新高。

2022年，一线城市共推出土地833宗，推出土地面积3665万平方米，同比削减26%;成交方面，共成交土地772宗，成交土地面积3401万平方米，同比削减27%;楼面均价7705元/平方米，同比上涨41%;平均溢价率为25%，但比2022年同期下降7个百分点;土地出让金为5068亿元，同比削减3%。

从地王地块来看，无论从总价还是单价地王项目，一线城市均排名榜首，其中，排名前10的单价地王全部出自北京和上海;排名前10的总价地王，一线城市共有7宗地块上榜。

4.土地制度向市场化倾斜长效机制改革起步。

在房地产市场供需关系逆转之时，2022年，各地也适时调整房地产调控政策，限购、限贷等行政调控手段逐步退出，且注意完善住房、土地、财税、金融等各方面政策，房地产市场长效机制起步。

与此同时，对房地产市场影响深化土地制度改革建设也同步完善，比如乐观稳妥推动农村土地制度改革试点方案设计讨论工作，进一步细化完善养老用地、铁路用地等方面差别化的土地政策;出台《节省集约利用土地规定》、《不动产登记暂行条例》等多项土地制度改革的顶层设计方案。

基于2022年的土地市场的特点，21世纪宏观讨论院认为，2022年，土地市场调控将趋于市场化，行政干预将淡化，与此同时，不同城市间的土地市场将连续分化，一线城市将仍被市场追捧，保持量跌价涨。

二、2022年土地市场趋势预判

1.不同城市土地市场连续分化。

与2022年同期大规模土地投资相比，2022年以来房企拿地节奏更显谨慎，并将在2022年连续，也因此，从全国土地市场来看，低溢价成交地块将依旧是2022年的主流。

不过，不同城市土地市场仍将存在明显分化，一线及热点二线城市优质地块将是房企必争之地;与此同时，部分城市由于此前土地供应量较大，且产业和人口导入力量弱，土地消化时间较长，土地市场或将连续趋冷。

2.一线城市地价仍将处于量跌价涨的趋势。

在楼市存在明显分化的背景下，房企为避险纷纷回归一线城市，并在2022年年底制造出一波波土拍热潮。

讨论员认为，一线城市土地市场的热度或将在2022年持续，一方面，依据中央政策，将严控特大型城市新增建设用地，2022年一线城市的土地供应将持续紧缩，供应削减，但需求增加也将直接推涨地价;另一方面，在各项楼市新政叠加下，一线城市楼市在全国领先复苏，也直接助推房企进一步回归一线城市的信念。

以北京为例，2022年北京土地市场开局良好，今年1月5日-7日三个交易日内，北京土地市场成交5宗土地，吸金179.3亿元，溢价率都处于高位，全月有望突破300亿元。21世纪宏观讨论院认为，楼面价接近或者超过房价已经成为一线城市，特殊是北京土地市场的新常态。

3.土地制度改革将在2022年全面起步。

2022年土地制度改革的多个顶层方案出台，2022年也将进一步进入改革方案试点和实际落地阶段。

依据国土部的部署，在国土部上报中央的农村土地制度改革试点方案获批后，根据改革方案设计，征地制度、集体经营性建设用地入市、宅基地制度等农村土地制度改革将持续重点推动。2022年会选择若干试点进行土地制度改革试验。

与此同时，土地出让制度改革也将进一步推动，比如连续探究共有产权房用地的供应、管理和退出机制，调整不同用地供应结构，保持土地市场稳定;实行有针对性的土地供应和出让政策，促进土地资源合理配置和有效利用等。

存量土地再开发将成为破解城市建设用地“瓶颈”的抓手，低效用地再开发和工矿废弃地复垦也已经纳入国家土地利用方案，今后也将扩大实施范围，从试点转为常规性工作等。

再加上《不动产登记暂行条例》的出台，2022年将是个省市实际推动不动产登记的过程，以土地为核心的不动产登记的推动也将为将来农村土地产权制度改革、土地宏观调控，耕地爱护等奠定基础。

基于此2022年土地市场的特点和2022年土地市场的趋势推断，21世纪宏观讨论院认为，2022年楼市的主弦律仍是去库存，并渐渐软着路。

三、2022年楼市的趋势分析

1.去库存仍将是2022年的主弦律，行业供过于求基本面未变，不过，在2022年土地供应面积下降的背景下，2022年的供需缺口将收窄。

受益于房地产行政政策的退出，货币政策的调整和房企营销策略，2022年底房地产市场需求呈现抬头趋势，鉴于2022以来持续下滑的新开工面积和土地成交规模，2022年将进一步去库存，房价也将在2022年呈现先降后稳的趋势。

与此同时，在土地供应面积下降的背景下，估计215年房地产投资仍将在2022年持续下行，房地产投资增速以及新开工面积也将同步下降。

2.楼市的分化将持续。

对于部分供过于求、存量较高的二三四线城市来说，一旦产业和人口导入无效，很难寻求足够的需求入场，供需风险也将凸显，以价换量将成为主旋律;另一方面，一线城市以及部分消化周期低、产业基础好，供求相对平衡的城市，楼市或将在2022年持续上涨。楼市的分化格局也将在2022年进一步加深。

3.一线城市产品差异性将明显，房价或将有上行空间，顶级住宅市场的竞争将更加激烈。

在房企频频回归一线城市之下，高地价成为主流，如此也将打算一线城市的商品房产品结构将高端倾斜;与此同时，四大一线城市也领先呼应中央的号召补位保障性住房短板。高端商品房和保障房的产品结构将成为将来一线城市产品结构的主流。

2022年，一线城市频出地王，2022年年底，受益于楼市政策的调整，一线城市的楼市和土地市场也领先复苏，并在四季度后，屡现地王地块。这也打算了2022年将有多个地王项目扎堆入市，以北京为例，经21世纪宏观讨论院不完全统计，2022年售价超过10万元的项目有近20个。

4.保障房与二手房挤占刚需市场，一手房成交结构趋向改善。

依据住建部公布的统计数据，2022年，住建部将开建700万套保障房。也就是说，“十二五”期间完成保障房的任务将超过3600万套，掩盖城镇20%左右的住房需求。

与此同时，棚户区改造也在同