项目名称西安汇成和苑课件

长城新盛•西安汇成和苑项目组合投资

集合信托计划长城信托2014.4长城新盛•西安汇成和苑项目组合投资

集合信托计划长城信托目录1项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点151128323438目录1项目概述1项目概述——产品要素（1/2)信托计划产品要素表1项目概述——产品要素（1/2)信托计划产品要素表1项目概述——产品要素（2/2)信托计划产品要素续表1项目概述——产品要素（2/2)信托计划产品要素续表1项目概述——交易结构1项目概述——交易结构目录1511283234381项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点目录11项目概述2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(1/5)西安知时节房地产开发有限公司成立于2006年，是以房地产开发为主要经营业务的公司2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(1/5)西安知时公司股东为刘思甜、朱博学、刘甲午三名自然人；刘思甜为公司实际控制人。2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(2/5)实际控制人公司股东为刘思甜、朱博学、刘甲午三名自然人；刘思甜为公司实际2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(3/5)刘思甜

主要荣誉及职务刘思甜先生现投资控制12家企业，并长期担任湖南商会异地会长，在湖南商人及当地具有一定知名度。2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(3/5)刘思甜2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(4/5)2011年：2011投资建设铜川锦绣小区经济适用房项目，共十栋楼，建筑面积12.88万平米2009年：2009年投资建设三一重工咸阳6S重型机械销售店、厂房项目2011年：2011年投资建设西安长丰园小区三区1、2、3号楼住宅及5号楼商业，项目建面8万平米西安知时节房地产开发有限公司管理团队2010年：2010年投资建设解放军第323医院综合楼项目公司实际控制人具有20年以上丰富的房地产开发及建筑施工行业从业经验三一重工咸阳6S店解放军323医院西安长丰园小区铜川锦绣小区2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(4/5)20112交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(5/5)截至2013年12月，公司资产总额63024万元，主要为存货和预付款项。公司资产负债率为57.68%，负债主要为股东借款和定向销售定金。资产总额63024万元预付款项11754万元存货42803万元资产及负债结构主要科目具体分析预付给总包方中十冶集团及云辉土方的汇成和苑项目工程费土地费用、前期费用、建安费用等项目开发成本负债总额36355万元销售定金22892万元股东及关联方借款11320万元其中西安交大18921万、西安广电1657万、曲江圣境2314万股东借款8077万元；易芳等关联方往来款3243万2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(5/5)截至20目录1511283234381项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析

3.1市场分析3.2用款项目情况3.3还款来源测算4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点目录11项目概述3用款项目及还款来源分析——项目概览本信托计划用款和还款来源均为西安汇成和苑项目。西安交大等定向销售，已预定住宅面积90%，销售难度小；第一还款来源7.26亿元覆盖信托融资本息和2.48倍;销售回款总计可实现14.3亿元，覆盖信托融资本息和的4.92倍；项目总工程量已完成70%，预计2014年8月整体竣工，项目完工风险小。3用款项目及还款来源分析——项目概览本信托计划用款和还款来源3.1房地产市场分析——西安市宏观陕西省省会、西北五省第一大城市，国家重要的科研、教育和工业基地；新一线城市，仅次于天津，领先于厦门、无锡、福州等，根据《2013年第一财经周刊城市排名》；2009年国务院批准《关中—天水经济区发展规划》，将西安建设成国际化大都市，西咸新区是中国第七个国家级新区；西安市总面积为9983平方公里；常住人口855万，总人口约1055万；2012年GDP4369亿，西北地区第一,近9年年均增长13%。西安市位置教育、科研实力中国重点高等院校，全国第三，仅次于北京、上海科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三位西安GDP占西北五省比例高达14%86%人口占比9%86%3.1房地产市场分析——西安市宏观陕西省省会、西北五省第一3.1房地产市场分析——西安市宏观西安高等教育资源西安高新技术、航空航天科技产业中国重点高等院校最为集中的城市之一，在校学生人数与教育综合质量仅次于北京、上海，居全国第三位；西安现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所，其中全国前百名大学就有6所；博士点334个，国家级重点学科60个，两院院士密度名列前茅。我国科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三位。市级以上科研机构672家，国家重点实验室93个，每年3000多项科技成果，科技进步对全市经济增长的贡献率达到50%。西安高新区创新竞争力排名在全国107个开发区位于第三位，仅次于北京中关村、上海张江科技园。高新区现有从业人员54.6万人，留学回国人员2.2万人，西安研发人员稳定性好，流动性小。高素质人口导入年均增长13.1万人3.1房地产市场分析——西安市宏观西安高等教育资源西安高新3.1房地产市场分析——西安市宏观西安市区域图西安市轨交规划西安市现辖行政区：9区4县，市区包括新城区、碑林区、雁塔区、莲湖区、未央区；西安市区位板块：高新、曲江、城南、浐灞等10个板块其中，高新、曲江为核心板块，城南板块是位于高新、曲江之间的传统黄金住宅区域规划线路15条，总长586.7公里目前已开通1号线、2号线在建3号线、4号线，5号线中国西北地区首个、中国大陆第十个运营轨道交通系统的城市曲江板块城南板块长安区板块浐灞板块汉长安城遗址保护区高新板块老城区板块西郊板块东郊板块大明宫板块北郊板块3.1房地产市场分析——西安市宏观西安市区域图西安市轨交规3.1房地产市场分析——西安市各区域2013年西安商品房成交市场情况2013区域板块供求情况2013年10月，西安市普通住宅共成交82.58万平米，环比下滑7.6%，同比上升13.37%；成交价格为6838元/平米，环比上升2.11%，同比上升4%，价格逐步上升。2013年度，城南板块作为传统成熟住宅区域，成交量领先，领先于曲江、高新两大核心板块；成交价格，曲江板块10534元/平米领先西安市场；城南板块成交价格以8706元/平米仅次于曲江板块。2013年西安市商品房成交价格逐步上升，城南板块成交量、成交均价领先。3.1房地产市场分析——西安市各区域2013年西安商品房成3.2用款项目情况——项目区位图城南板块链接西安两大核心板块—曲江、高新；早期进驻重点企业、院校形成成熟住宅区。3.2用款项目情况——项目区位图一环：古城墙汇成和苑陕西省政府8KM曲江浐灞高新城南对应上海内中环间、北京三四环间3.2用款项目情况——项目区位图城南板块链接西安两大核心板3.2用款项目情况——项目周边配套项目周边配套完善，交通便捷；西安地铁2号线会展中心站，地铁5号线东仪路.交通便利的成熟配套住宅区周边交通：周边有30路;44路;204路;226路;709路;905路等公交车，路线通达全城地铁2号线会展中心站2.4公里；地铁5号线东仪路站800米距离陕西省政府8公里，西安咸阳国际机场30公里，距离西安火车站9公里链接曲江、高新两大核心板块周边商业：华润万家超市、麦德龙超市、巴黎春天、万豪酒店、奥特莱斯、世纪金花商业中心、万象春天·金街、城市立方曲江商圈、高新CBD等周边配套：学校：电子城小学、西安南苑中学、西安电子科技中学、西安交大第二附属中学、西安交通大学、西安美院、西安石油大学等医院：西安交大医学院第一附属医院、陕西省第三人民医院、五二一医院、西安市第八医院银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、浦发银行等周边景观：大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、大唐不夜城3.2用款项目情况——项目周边配套项目周边配套完善，交通便3.2用款项目情况——项目规划指标及建设现状项目现状-全景3号楼-已建至7F2号楼-已封顶1号楼-已建至12F6号楼-已封顶4、5号楼地下部分项目总工程量已完成70%，预计2014年8月整体竣工。3.2用款项目情况——项目规划指标及建设现状项目现状-全景3.2用款项目情况——城中村改造项目背景及流程根据2009年6月30日西安市城中村（棚户区）改造办公室文件《2009年城中村改造方案批复》的项目名单予以公布，西安市雁塔区双桥头村被列为西安市2009年度第一批城中村改造村之一。标准城中村改造程序及完成情况第一批城中村改造项目城中村改造前，西安市三环以内，六个城区城中村292处；总人口近240万违章建筑不安全、生活环境差、公共资源不足、人口混杂西安市城中村改造背景3.2用款项目情况——城中村改造项目背景及流程根据20093.2用款项目情况——项目开发过程2证、城中村改造文件齐备20092011201220132014城中村改造立项城中村改造方案批复出让土地挂牌出让土地收储、招拍挂正式销售、项目竣工商品房部分正式销售及竣工拆迁安置完成安置房建设完成、原村民回迁取得出让用地土地证西雁国用(2013出)第391号商品房开发阶段开始城中村改造阶段结束项目已于2012年完成城中村改造阶段，开始商品房开发阶段。3.2用款项目情况——项目开发过程2证、2009201123.2用款项目情况——资金用途已投入52740万未投入28091万再投入6091万自有资金30648万信托资金22000万销售已投22092万38%自有资金65%已投入资金资金需求背景：2013年10月，央视焦点访谈曝光，未取得预售证的城改类项目停止房展会及无证发放按揭款。知时节房产寻求融资。3.2用款项目情况——资金用途已投入未投入再投入自有资金信3.2用款项目情况——建筑形态及房型设计项目将以中小户型为主，主力房型为78平米-99平米的两房，119平米-142平米的三房；项目所有户型均为“双南”、“南北通”户型；“四明”格局；大理石及石板材干挂、城中村改造项目中不配置安置房的中小户型高端居住社区。78平米，2室2厅1卫99平米，2室2厅1卫119平米，3室2厅2卫3.2用款项目情况——建筑形态及房型设计项目将以中小户型为3.2用款项目情况——周边在售住宅项目项目所在的城南板块共有在售住宅项目共18个。周边在售住宅项目销售均价为7420元/平方米，近1年涨幅为12.7%。3.2用款项目情况——周边在售住宅项目项目所在的城南板块共有3.2用款项目情况——周边在售商业项目周边在售商业项目有限，可比项目中1F3.5万/平方米，负1F2万，2F1.8万。综上所述，项目销售及定价策略较合理。住宅以低于市场价23%锁定西安交大教师等定向90%房源。同时稳定高质量消费群带动商业价格向上空间。3.2用款项目情况——周边在售商业项目周边在售商业项目有限3.2用款项目情况——定向销售客户群90%房源已预定；2014Q3（预计）取得预售证、银行按揭贷款发放后即可收取4.3亿元应收房款。均价5183元，低于周边均价30%，低于未售住宅定价23%；吸引高校教师、广电从业者入住；住宅品质氛围提升；配套商业汇聚强大消费力西安交大西安广电曲江圣境3.2用款项目情况——定向销售客户群90%房源已预定；203.3还款保障性——两大还款来源第一还款来源：已定住宅应收房款、未售住宅房款、车位费，合计7.26亿，可覆盖信托本息和2.48倍，安全性较高。销售回款总计可实现14.3亿元，覆盖信托融资本息和的4.92倍。已定住宅应收房款4.31亿未售住宅销售收入0.97亿未售车位销售收入1.98亿第一还款来源第二还款来源商业面积2.4万平米销售收入4.84亿抵质押物处置收入信托存续期间销售流入合计14.3亿第一还款来源合计7.26亿3.3还款保障性——两大还款来源第一还款来源：已定住宅应收3.3还款保障性以未售住宅6800元/平米、商业均价2万元/平米测算；项目内部收益率27.6%，资本金内部收益收益率43.2%。信托存续期内项目销售现金流入预计可达到14.39亿，是本次信托融资本息和的4.9倍。项目归还信托本息后累计净现金流入仍有6.39亿元，保障性较高。3.3还款保障性以未售住宅6800元/平米、商业均价2万元/3.3还款保障性——压力测试压力测试I-销售单价下降5%-40%还款现金流对项目销售单价下降不太敏感；在下降30%的情况下，项目净利润为1.3亿元，实现盈亏平衡，资金安全性也较高；在销售单价下降40%的极端情况下,项目净利润率4.3%。压力测试II-成本上升5%-50%还款现金流对项目成本上升敏感性一般，在成本上升50%的极端情况下，项目净利润仍能达到2.6亿元，较为安全。3.3还款保障性——压力测试压力测试I-销售单价下降5%-4目录1511293032361项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析4抵押物价值测算及担保5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点目录11项目概述5.1抵质押物价值测算土地+在建工程要点数量及价值抵押率土地面积27230.22平方米；评估价值34000万元西雁国用(2013出)第391号建筑面积141549平方米评估价值11600万元抵押土地上在建工程静态抵押率48.25%动态抵押率32.54%

我部聘请上海东洲房地产估价有限公司于2014年3月对抵押物进行评估，评估价值为45600万元；动态抵押率32.54%；静态抵押率为48.25%。知时节房产51%股权过户、49%质押100%股权按实收资本估值1500万元抵押+股权过户综合担保率46.71%优先级资金信托22000万元5.1抵质押物价值测算土地+在建工程要点数量及价值抵押率土地5.2担保人及担保能力净资产合计7.8亿-或有负债0=担保率28.2%5.2担保人及担保能力净资产合计7.8亿目录1511283232361项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点目录11项目概述5项目收益性年化销售费年化投资者收益及推介费（预计）年化打包成本本项目收益性较高5项目收益性年化销售费年化投资者收益及推介费（预计）年化打包目录1511293234381项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点目录11项目概述6风险揭示及对策——风控措施(1/2)本信托计划风险控制要素表6风险揭示及对策——风控措施(1/2)本信托计划风险控制要素6风险揭示及对策——风控措施(2/2)本信托计划风险控制要素续表6风险揭示及对策——风控措施(2/2)本信托计划风险控制要素目录1511293234381项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点目录11项目概述7投资亮点湖北治历、湖北湘荆担保能力强还款来源可靠，短期应收房款4.3亿元，总14.3亿销售现金流入覆盖信托融资本息4.92倍抵押物流动性强;静态抵押率48%、动态抵押率33%战略合作—陕西和谐投资基金首个重点合作项目，提升陕西知名度6大投资亮点11条风控措施严格控制风险住宅项目地理位置优越、品质稀缺、已定向销售90%7投资亮点湖北治历、湖北湘荆还款来源可靠，短期应收房款4.3谢谢！谢谢！长城新盛•西安汇成和苑项目组合投资

集合信托计划长城信托2014.4长城新盛•西安汇成和苑项目组合投资

集合信托计划长城信托目录1项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点151128323438目录1项目概述1项目概述——产品要素（1/2)信托计划产品要素表1项目概述——产品要素（1/2)信托计划产品要素表1项目概述——产品要素（2/2)信托计划产品要素续表1项目概述——产品要素（2/2)信托计划产品要素续表1项目概述——交易结构1项目概述——交易结构目录1511283234381项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点目录11项目概述2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(1/5)西安知时节房地产开发有限公司成立于2006年，是以房地产开发为主要经营业务的公司2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(1/5)西安知时公司股东为刘思甜、朱博学、刘甲午三名自然人；刘思甜为公司实际控制人。2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(2/5)实际控制人公司股东为刘思甜、朱博学、刘甲午三名自然人；刘思甜为公司实际2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(3/5)刘思甜

主要荣誉及职务刘思甜先生现投资控制12家企业，并长期担任湖南商会异地会长，在湖南商人及当地具有一定知名度。2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(3/5)刘思甜2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(4/5)2011年：2011投资建设铜川锦绣小区经济适用房项目，共十栋楼，建筑面积12.88万平米2009年：2009年投资建设三一重工咸阳6S重型机械销售店、厂房项目2011年：2011年投资建设西安长丰园小区三区1、2、3号楼住宅及5号楼商业，项目建面8万平米西安知时节房地产开发有限公司管理团队2010年：2010年投资建设解放军第323医院综合楼项目公司实际控制人具有20年以上丰富的房地产开发及建筑施工行业从业经验三一重工咸阳6S店解放军323医院西安长丰园小区铜川锦绣小区2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(4/5)20112交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(5/5)截至2013年12月，公司资产总额63024万元，主要为存货和预付款项。公司资产负债率为57.68%，负债主要为股东借款和定向销售定金。资产总额63024万元预付款项11754万元存货42803万元资产及负债结构主要科目具体分析预付给总包方中十冶集团及云辉土方的汇成和苑项目工程费土地费用、前期费用、建安费用等项目开发成本负债总额36355万元销售定金22892万元股东及关联方借款11320万元其中西安交大18921万、西安广电1657万、曲江圣境2314万股东借款8077万元；易芳等关联方往来款3243万2交易对手——西安知时节房地产开发有限公司(5/5)截至20目录1511283234381项目概述2交易对手情况3用款项目及还款来源分析

3.1市场分析3.2用款项目情况3.3还款来源测算4抵押物价值测算5项目收益性6风险揭示及对策7投资亮点目录11项目概述3用款项目及还款来源分析——项目概览本信托计划用款和还款来源均为西安汇成和苑项目。西安交大等定向销售，已预定住宅面积90%，销售难度小；第一还款来源7.26亿元覆盖信托融资本息和2.48倍;销售回款总计可实现14.3亿元，覆盖信托融资本息和的4.92倍；项目总工程量已完成70%，预计2014年8月整体竣工，项目完工风险小。3用款项目及还款来源分析——项目概览本信托计划用款和还款来源3.1房地产市场分析——西安市宏观陕西省省会、西北五省第一大城市，国家重要的科研、教育和工业基地；新一线城市，仅次于天津，领先于厦门、无锡、福州等，根据《2013年第一财经周刊城市排名》；2009年国务院批准《关中—天水经济区发展规划》，将西安建设成国际化大都市，西咸新区是中国第七个国家级新区；西安市总面积为9983平方公里；常住人口855万，总人口约1055万；2012年GDP4369亿，西北地区第一,近9年年均增长13%。西安市位置教育、科研实力中国重点高等院校，全国第三，仅次于北京、上海科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三位西安GDP占西北五省比例高达14%86%人口占比9%86%3.1房地产市场分析——西安市宏观陕西省省会、西北五省第一3.1房地产市场分析——西安市宏观西安高等教育资源西安高新技术、航空航天科技产业中国重点高等院校最为集中的城市之一，在校学生人数与教育综合质量仅次于北京、上海，居全国第三位；西安现有普通高等院校37所，民办及其他高等教育机构36所，其中全国前百名大学就有6所；博士点334个，国家级重点学科60个，两院院士密度名列前茅。我国科学研究、国防科技和高新技术产业的重要基地，综合科技实力居全国第三位。市级以上科研机构672家，国家重点实验室93个，每年3000多项科技成果，科技进步对全市经济增长的贡献率达到50%。西安高新区创新竞争力排名在全国107个开发区位于第三位，仅次于北京中关村、上海张江科技园。高新区现有从业人员54.6万人，留学回国人员2.2万人，西安研发人员稳定性好，流动性小。高素质人口导入年均增长13.1万人3.1房地产市场分析——西安市宏观西安高等教育资源西安高新3.1房地产市场分析——西安市宏观西安市区域图西安市轨交规划西安市现辖行政区：9区4县，市区包括新城区、碑林区、雁塔区、莲湖区、未央区；西安市区位板块：高新、曲江、城南、浐灞等10个板块其中，高新、曲江为核心板块，城南板块是位于高新、曲江之间的传统黄金住宅区域规划线路15条，总长586.7公里目前已开通1号线、2号线在建3号线、4号线，5号线中国西北地区首个、中国大陆第十个运营轨道交通系统的城市曲江板块城南板块长安区板块浐灞板块汉长安城遗址保护区高新板块老城区板块西郊板块东郊板块大明宫板块北郊板块3.1房地产市场分析——西安市宏观西安市区域图西安市轨交规3.1房地产市场分析——西安市各区域2013年西安商品房成交市场情况2013区域板块供求情况2013年10月，西安市普通住宅共成交82.58万平米，环比下滑7.6%，同比上升13.37%；成交价格为6838元/平米，环比上升2.11%，同比上升4%，价格逐步上升。2013年度，城南板块作为传统成熟住宅区域，成交量领先，领先于曲江、高新两大核心板块；成交价格，曲江板块10534元/平米领先西安市场；城南板块成交价格以8706元/平米仅次于曲江板块。2013年西安市商品房成交价格逐步上升，城南板块成交量、成交均价领先。3.1房地产市场分析——西安市各区域2013年西安商品房成3.2用款项目情况——项目区位图城南板块链接西安两大核心板块—曲江、高新；早期进驻重点企业、院校形成成熟住宅区。3.2用款项目情况——项目区位图一环：古城墙汇成和苑陕西省政府8KM曲江浐灞高新城南对应上海内中环间、北京三四环间3.2用款项目情况——项目区位图城南板块链接西安两大核心板3.2用款项目情况——项目周边配套项目周边配套完善，交通便捷；西安地铁2号线会展中心站，地铁5号线东仪路.交通便利的成熟配套住宅区周边交通：周边有30路;44路;204路;226路;709路;905路等公交车，路线通达全城地铁2号线会展中心站2.4公里；地铁5号线东仪路站800米距离陕西省政府8公里，西安咸阳国际机场30公里，距离西安火车站9公里链接曲江、高新两大核心板块周边商业：华润万家超市、麦德龙超市、巴黎春天、万豪酒店、奥特莱斯、世纪金花商业中心、万象春天·金街、城市立方曲江商圈、高新CBD等周边配套：学校：电子城小学、西安南苑中学、西安电子科技中学、西安交大第二附属中学、西安交通大学、西安美院、西安石油大学等医院：西安交大医学院第一附属医院、陕西省第三人民医院、五二一医院、西安市第八医院银行：建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、交通银行、招商银行、浦发银行等周边景观：大雁塔、大唐芙蓉园、曲江海洋世界、大唐不夜城3.2用款项目情况——项目周边配套项目周边配套完善，交通便3.2用款项目情况——项目规划指标及建设现状项目现状-全景3号楼-已建至7F2号楼-已封顶1号楼-已建至12F6号楼-已封顶4、5号楼地下部分项目总工程量已完成70%，预计2014年8月整体竣工。3.2用款项目情况——项目规划指标及建设现状项目现状-全景3.2用款项目情况——城中村改造项目背景及流程根据2009年6月30日西安市城中村（棚户区）改造办公室文件《2009年城中村改造方案批复》的项目名单予以公布，西安市雁塔区双桥头村被列为西安市2009年度第一批城中村改造村之一。标准城中村改造程序及完成情况第一批城中村改造项目城中村改造前，西安市三环以内，六个城区城中村292处；总人口近240万违章建筑不安全、生活环境差、公共资源不足、人口混杂西安市城中村改造背景3.2用款项目情况——城中村改造项目背景及流程根据20093.2用款项目情况——项目开发过程2证、城中村改造文件齐备20092011201220132014城中村改造立项城中村改造方案批复出让土地挂牌出让土地收储、招拍挂正式销售、项目竣工商品房部分正式销售及竣工拆迁安置完成安置房建设完成、原村民回迁取得出让用地土地证西雁国用(2013出)第391号商品房开发阶段开始城中村改造阶段结束项目已于2012年完成城中村改造阶段，开始商品房开发阶段。3.2用款项目情况——项目开发过程2证、2009201123.2用款项目情况——资金用途已投入52740万未投入28091万再投入6091万自有资金30648万信托资金22000万销售已投22092万38%自有资金65%已投入资金资金需求背景：2013年10月，央视焦点访谈曝光，未取得预售证的城改类项目停止房展会及无证发放按揭款。知时节房产寻求融资。3.2用款项目情况——资金用途已投入未投入再投入自有资金信3.2用款项目情况——建筑形态及房型设计项目将以中小户型为主，主力房型为78平米-99平米的两房，119平米-142平米的三房；项目所有户型均为“双南”、“南北通”户型；“四明”格局；大理石及石板材干挂、城中村改造项目中不配置安置房的中小户型高端居住社区。78平米，2室2厅1卫99平米，2室2厅1卫119平米，3室2厅2卫3.2用款项目情况——建筑形态及房型设计项目将以中小户型为3.2用款项目情况——周边在售住宅项目项目所在的城南板块共有在售住宅项目共18个。周边在售住宅项目销售均价为7420元/平方米，近1年涨幅为12.7%。3.2用款项目情况——周边在售住宅项目项目所在的城南板块共有3.2用款项目情况——周边在售商业项目周边在售商业项目有限，可比项目中1F3.5万/平方米，负1F2万，2F1.8万。综上所述，项目销售及定价策略较合理。住宅以低于市场价23%锁定西安交大教师等定向90%房源。同时稳定高质量消费群带动商业价格向上空间。3.2用款项目情况——周边在售商业项目周边在售商业项目有限3.2用款项目情况——定向销售客户群90%房源已预定；2014Q3（预计）取得预售证、银行按揭贷款发放后即可收取4.3亿元应收房款。均价5183元，低于周边均价30%，低于未售住宅定价23%；吸引高校教师、广电从业者入住；住宅品质氛围提升；配套商业汇聚强大消费力西安交大西安广电曲江圣境3.2用款项目情况——定向销售客户群90%房源已预定；203.3还款保障性——两大还款来源第一还款来源：已定住宅应收房款、未售住宅房款、车位费，合计7.26亿，可覆盖信托本息和2.48倍，安全性较高。销售回款总计可实现14.3亿元，覆盖信托融资本息和的4.92倍。已定住宅应收房款4.31亿未售住宅销售收入0.97亿未售车位销售收入1.98亿第一还款来源第二还款来源商业面积2.4万平米销售收入4.84亿抵质押物处置收入信托存续期间销售流入合计14.3亿第一还款来源合计7.26亿3.3还款保障性——两大还款来源第一还款来源：已定住宅应收3.3还款保障性以未售住宅6800元/平米、商业均价2万元/平米测算；项目内部收益率27.6%，资本金内部收益收益率43.2%。信托存续期内项目销售现金流入预计可达到14.39亿，是本次信托融资本息和的4.9倍。项目归还信托本息后累计净现金流入仍有6.39亿元，保障性较高。3.3还款保障性以未售住宅6800元/平米、商业均价2万元/3.3还款保障性——压力测试压力测试I-销售单价下降5%-40%还款现金流对项目销售单价下降不太敏感；在下降30%的情况下，项目净利润为1.3亿元，实现盈亏平衡，资金安全性也较高；在销售单价下降40%的极端情况下,项目净利润率4.3%。压力测试II-成本上升5%-50%还款现金流对项目成本上升敏感性一般，在成