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文档简介

年我国房地产行业市场运行特点分析随着政府一系列关于房地产政策的出台，我国房地产行业消失回暖迹象，很多城市的房价都在上升期。2022年1至6月份，全国商品房销售面积同比增长3.9%，而1至5月份为下降0.2%，热点城市住宅交易量明显上升。在住宅交易回暖的过程中，房地产市场消失新的运行特征，将对房地产业数量型增长模式提出巨大挑战，值得高度关注。

深化观看分析当前住宅市场运行状况，特殊是在上半年住宅成交回暖过程中，市场运行消失新的特征，主要表现在：

一是新居交易整体低迷而二手房交易日趋活跃

在住宅成交回暖过程中，新居和二手房市场走势截然不同。以北京为例，据中介机构统计，今年上半年北京商品住宅（剔除保障房和自住房）合计成交套数较上年同期下降11%，创下历史同期新低。而二手房市场却“量增价稳”，成交套数约为新居成交套数的3倍，同比增长88.6%。随着二手房在市场交易结构中比重快速上升，新居去库存将会受到明显干扰，也将影响到将来房地产市场供求关系格局。

二是住宅成交回暖而房地产开发投资意愿下降

据发布的《2022-2022年房地产行业市场竞争力调查及投资前景猜测报告》显示，今年上半年全国商品房销售面积增速持续回升，同比增速由年初的下降16.3%快速回升至上半年的3.9%。而房地产开发投资增速由年初增长10.5%持续回落至上半年的4.6%。即使是在住宅成交回暖的上半年，全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.8%。这些状况表明，房地产开发企业对住宅市场前景预期还未完全恢复到市场调整之前。

三是住宅交易活跃而商业地产运行低迷

随着互联网+对商业零售模式的冲击，以及对传统消费习惯的改造，城市商业零售份额日益受到挤压，已经呈现出需求不足的状况。目前看，部分城市的商业地产过剩风险开头显现。据中介机构统计数据显示，2022年末全国主要城市商业综合体存量面积将达到3.6亿平方米，2022年以后更将突破4.3亿平方米。即使是在一线城市北京，今年前5个月，北京市商品房销售面积同比下降5.8%，而住宅销售面积同比增长8.9%，反映出商业地产滞销风险，值得高度关注。

当前我国房地产市场消失新运行特征，与人口结构趋势性拐点和老龄化加快亲密相关。据机构讨论，我国购房主力人口将于今年达到峰值，并将从2022年开头趋势性下降。而老龄化进程加快将引发住宅空置问题。老龄化程度较高的日本，已经备受住宅空置困扰，2022年其空置住宅占全国住宅总数的13.5%，创当时统计调查以来历史最高纪录。同时，当前我国住房需求收入中枢下移，中低收入人群将成为主力购房群体，降低了对新居市场的整体吸纳力量。我国一般家庭住宅不动产财宝比重过高，财宝流淌性存在明显不足，也客观上减弱了新增住宅消费后劲。

综合各方面状况看，我国房地产业数量型增长模式运行空间日益狭小。若致力于新居建设，增加建筑面积，将面临较大的去库存难题。我国房地产业经营需要从数量扩张转向品质提升，走一条质量进展之路。

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