科技园策划报告

富卓金地珠海科技园项目策划报告金地集团珠海公司编制2006年4月12日愿景：最有投资价值的现代工业园新工业——保税区Profilex厂房实景新生活—-南屏华发新城实景项目概论本项目属于工业地产开发项目，地块位置优越，增值潜力大，目前土地开发和招商工作已经开始并取得阶段性成果。本项目包括生产区和生活区两个部分，生产区可实行土地分宗转让和厂房开发，生活区物业可以向入园企业定向配售。项目回顾2004年3月注册成立金地集团珠海投资有限公司承担本项目的开发和经营，与珠海政府签订土地出让合同。2005年4月进场展开“六通一平”工程；2005年5月获珠海市政府批准可进行土地分宗转让（珠海首例）；2005年9月获得珠海政府批准可开发厂房后分层出售，生活配套用地可按比例配售给入园企业；2005年12月签订首宗土地转让意向书，实现招商零的突破；2006年1月原与管委会签订的土地出让合同经珠海市国土局南湾分局作重新确认。珠海南湾城区交通图南湾城区道路图景珠海大道南湾大道改造中的南横路香工路项目地块占地面积（M2）700897用途工业容积率1.0～1.5配套用地比例10%地价（元/M2）市场分析珠海目前面临的三大机遇：区域性中心城市定位、港珠澳大桥和交通枢纽建设、泛珠江三角横琴合作开发区。这三大机遇将带动珠海市和工业项目和人口的增加。珠海未来5年工业用地呈阶段性、区域性失衡。香洲区工业用地严重短缺，本项目处于卖方市场优势地位。由于珠海市实行“工业西进、城市西拓”战略，南湾城区内的工业用地及配套生活区是开发建设重点，而本项目是该地区最后一片成规模的工业用地，进一步增强了本项目的市场地位。珠江三角洲城市区位交通图机会：重大项目项目开工时间建成时间投资（亿元）备注港珠澳大桥2007（预计）2015550香港散石湾─澳门明珠─珠海拱北广珠铁路19972009（预计）521999年因资金缺乏停工，2005年复工广珠轻轨2005（预计）2009（预计）182中山坦州进入珠海，在前山港附近设前山站，拱北海关西侧附近高架设珠海站沿海高速2004200533珠海金鼎至新会古井段。新会至阳江段已于2002年通车太澳高速20052007（预计）11广珠高速西线中山至珠海段江珠高速20032006（预计）23斗门区上横至鹤洲北与珠海大道交汇2001-2005年珠珠海市市主要要经济济指标标指标名称20012002200320042005常住人口（万人）125.28123.35127.89133.2138.5珠海市生产总值（亿元）368.34409.04476.71551.68634.58GDP增长速度（比上年，%）12.112.417.514.213.1人均GDP（万元）2.943.293.794.234.67固定资产投资（亿元）104.87120.53141.05179.84216.26外贸进出口总额（亿美元）98.03128.39167.8218.13257.29社会消费品零售总额（亿元）128.44143.47159.18189.22220.14城镇居民人均可支配收入（元）1587015320166021834718908城镇居民人均消费性支出（元）1156211988117081282614324年末金融机构各项存款余额（亿元）494.24575.38673.21769.71925.47点评：：珠海海经济济高速速健康康发展展经济成成果显显著GDP增长长70%人口增增长10%，城城镇人人均收收入增增长19%经济动动力充充沛投资———固固定资资产投投资增增长106%贸易———外外贸进进出口口增长长162%消费———社社会消消费品品零售售增长长71%经济质质量良良好现金状状况———银银行存存款增增长87%，贷贷款增增长34%珠海市市城镇镇结构构主城区区向南南推进进，重重点开开发建建设南南湾城城区内内的工工业用用地及及配套套生活活区通过工工业区区的启启动，，促进进房地地产开开发向向南屏屏、湾湾仔转转移。。珠海市市交通通网络络图总体市市场态态势十一五五期间间珠海海市GDP将再再翻一一番，，到2010年年人均均GDP要要超过过１万万美元元。珠海的的工业业未来来五年年内将将高速速增长长，工工业用用地有有坚实实的需需求基基础。未来5年内内珠海海市的的工业业园区区占地地将从从目前前的35平平方公公里增增加到到70平方方公里里，年年平均均增加加700万万平方方米。。目前前实际际建设设占地地41平方方公里里（其其中闲闲置6平方方公里里），，其余余尚未未开发发。在在地域域分布布上工工业用用地主主要集集中在在西区区。因因此土土地供供需阶段性性、区区域性性供需需失衡衡仍然然比较较突出出。片区市市场珠海近近期机机遇将将推动动本项项目土土地增增值：：美国金金沙集集团将将投资资10亿亿美元元横琴琴开发发；珠海市市为配配合港港珠澳澳大桥桥建设设，对南横横路、、珠海海大道道进行行改造造并调整整洪湾湾地区区控规规；京珠高高速延延伸工工程已已经立立项，使京京珠、、粤西西沿海海、太太澳高高速串串接在在一起起直通通澳门门。珠海主主城区区交通通结构构图香洲区区土地地供需需本项目目地块块在区区位、、交通通方面面占尽尽优势势，面面积只只及全全市年年均工工业用用地量量的10%，2006年年即可可投入入供应应，具有较较大的的价值值提升升空间间。2006年年香洲洲区工工业土土地预预计需需求量量为158万平平方米米，剩剩余工工业土土地仅仅有186万平平方米米，但但由于于围垦垦拆迁迁等原原因，，2006年具具备招招商条条件的的不到到50%。。本地工工业园园经验验借鉴鉴政府主主导，，过份份依赖赖财政政资金金，社社会资资金进进入园园区基基础设设施建建设缺缺乏明明晰的的政策策引导导和支支持，，资金金不足足制约约园区区发展展。规划的的专业业性不不足造造成低低水平平重复复建设设。基基础配配套特特别是是生活活配套套严重重不足足。没有走走综合合配套套之路路，周周边地地区经经济发发展缓缓慢，，工业业化带带动城城市化化的效效应不不明显显。定位不不明确确，园园区产产业集集聚效效应不不明显显，发发展特特色不不鲜明明。竞争分分析土地供供应：：珠海海将来来工业业用地地主要要集中中在西西区，，香洲洲区的的工业业用地地剩余余总量量只有有186万万平方方米。。土地需需求：：2006年香香洲区区工业业土地地需求求量为为158万万平方方米，，基本本上消消耗了了香洲洲区全全部的的剩余余量。。竞争产产品：：本项项目附附近工工业园园的土土地已已经出出让完完毕，，本项项目具具有市市场垄垄断性性，不不存在在直接接竞争争。替代产产品：：珠海海西部部地区区的工工业园园区，，其竞竞争优优势是是地价价便宜宜，但但远离离市区区，城城市化化程度度较低低。潜在竞竞争：：香洲洲工业业园二二期的的部分分项目目土地地闲置置时间间较长长，政政府可可能会会收回回土地地重新新出让让。工业地地产市市场分分析珠海市市的城市定定位是成为为高新新技术术产业业基地地，产产学研研基地地，高高附加加值的的产品品出口口创汇汇基地地，区区域性性中心心城市市（简简称"三基基地一一中心心"））。珠海工工业发发展的的五个重重点产产业是电子子及通通信、、软件件、生生物医医药及及医疗疗器械械、电电气机机械及及器材材、石石油化化工。。珠海海产业业布局局的总总体方方针是是“工工业西西进，，城市市西拓拓”，，构建建三大经经济带带：东部部重点点发展展高新新技术术产业业和现现代服服务业业，中中部突突出发发展工工业和和服务务业，，西部部大力力发展展港口口经济济，重重点建建设临临港重重化工工业基基地和和区域域性的的现代代物流流中心心。十一五五期间间珠海海工业业用地地供需需关系系基本本平衡衡。香香洲区区2006年的的工业业土地地需求求量相相当于于全区区剩余余存量量，考考虑到到部分分土地地尚不不具备备建设设条件件，本项目目所在在的区区域市市场工工业用用地呈呈供不不应求求状况况。项目优优劣势势分析析本项目目优势大大于劣劣势，机会会大于于威胁胁，通通过合合理实实施开开发节节奏、、园区区规划划和产产业聚聚集策策略，，可以以充分分实现现开发发价值值最大大化。。本项目目的核心竞竞争力力在于发发展完完善的的园区区生活活配套套和形形成产产业聚聚集。。SWOT分分析优势分分析：：土地资资源稀稀缺、、地理理区位位优越越、政政府关关系良良好、、产业业环境境有利利。劣势分分析：：产业特特色不不鲜明明、市市政设设施配配套滞滞后。。机会分分析：：交通网网络建建设、、横琴琴开发发、先先动机机遇。。威胁分分析：：开发政政策限限制、、市场场发育育程度度低、、招商商竞争争激烈烈、招招商引引资压压力。。应对措措施实行渐进式式开发发策略。。首先先消化化利用用好现现有政政策，，进行行土地地开发发，控控制土土地转转让和和利用用节奏奏，并并根据据招商商需要要分步步开发发生活活区，，后续续阶段段视政政策情情况逐逐步加加大开开发深深度，，开发发办公公、研研发和和社区区配套套物业业。统筹规规划、、统一一管理理。从提提升园园区生生活品品质和和提升升开发发价值值考虑虑，生生活区区实行行集中中配置置和统统一开开发，，利用土土地资资源、、区位位和地地处香香洲区区工业业制造造中心心的优优势，，从一一开始始就按按照产产业定定位要要求来来招商商形成成一定定规模模的产业聚聚集，从而而确立立品牌牌和长长期竞竞争优优势。。核心竞竞争力力生活配配套工业园园生活活区日日益成成为吸吸引高高素质质及企企业和和人才才的关关键因因素。。金地地在住住宅物物业开开发方方面经经验丰丰富，，良好好的区区位，，加上上总体体规划划合理理，生生活配配套舒舒适，，园区区土地地和物物业增增值必必将既既快又又稳。。产业聚聚集由于产产业聚聚集带带来的的溢出出效应应、聚聚集效效应和和专业业化效效应，，企业业生产产运营营成本本得以以降低低，园园区内内聚吸吸引力力大大大增强强。产产业聚聚集具具有雪雪球效效应，，优势势越来来越突突出，，竞争争者越越来越越难以以超越越。项目市市场定定位本项目目总体定定位为为珠海海市最最具投投资价价值的的现代代化工工业区区，体现现在以以下几几方面面：第第一，，产业业聚集集度高高；第第二，，生活活舒适适性好好；第第三，，地产产增值值潜力力大。。产业定定位：：生态态科技技产业业，其内内涵为为以医医药（（包括括生物物医药药、中中医药药）、、电子子制造造为主主导产产业，，包括括相关关、相相容产产业在在内的的多层层次产产业群群。客户户定定位位：：符符合合产产业业定定位位，，具具备备一一定定科科技技含含量量的的制制造造企企业业、、科科研研企企业业和和服服务务企企业业，，客客户户主主要要来来源源为为港港澳澳台台企企业业、、珠珠三三角角地地区区企企业业、、国国内内民民营营企企业业。。产品品分分阶阶段段定定位位：：第第一一阶阶段段：：熟熟地地、、生生活活配配套套物物业业（（捆捆绑绑销销售售））。。第第二二阶阶段段：：（（代代建建或或定定制制））标标准准化化厂厂房房、、研研发发办办公公楼楼、、社社区区配配套套物物业业等等。。建议议以以新新工工业业、、新新生生活活为为园园区区发发展展形形象象。。发展展策策略略建建议议总体体开开发发策策略略：：通通过过实实施施合合理理的的开开发发模模式式、、园园区区规规划划和和开开发发节节奏奏来来最大大限限度度提提升升开开发发价价值值。现阶阶段段首先先实实行行土土地地开开发发招招商商（一一级级开开发发）），，有有计计划划地地过过渡渡到到物物业业开开发发（（二二级级开开发发）），，兼兼顾顾政政府府要要求求和和提提升升开开发发价价值值的的需需要要。。生活活区区统统一一开开发发既对对招招商商有有利利，，又又可可以以弥弥补补土土地地开开发发利利润润的的不不足足。。园园区区综综合合开开发发是是实实现现价价值值最最大大化化的的有有效效途途径径，，但但还还需需要要争争取取政政策策。。打造造产产业业专专区区和联联合合招招商商可可以以加加强强与与政政府府的的合合作作，，有有利利于于争争取取园园区区开开发发政政策策突突破破和和深深化化。。开发发策策略略渐进进开开发发通过过分分期期和和分分片片开开发发策策略略的的运运用用来来争争取取最最大大限限度度提提升升开开发发价价值值，，减减少少资资金金占占用用和和投投资资风风险险。。互补补开开发发虽然然土土地地开开的的投投资资效效率率较较高高，，但但是是总总利利润润规规模模还还是是偏偏低低，，可可以以通通过过生生活活区区来来弥弥补补。。由由于于工工业业园园项项目目开开发发价价值值的的滞滞后后性性，，生生活活区区能能够够吸吸纳纳前前期期开开发发的的带带来来的的增增值值。。综合合开开发发本项项目目初初期期经经营营主主要要以以土土地地开开发发转转让让为为主主，，在在市市场场条条件件成成熟熟时时进进行行商商品品化化厂厂房房的的开开发发，，还还要要争争取取突突破破工工业业园园区区不不能能搞搞商商住住项项目目的的限限制制，，在在适适当当时时机机介介入入商商品品房房开开发发。。政策策环环境境营营造造工业业园园区区开开发发受受政政策策影影响响较较大大。。需需要要营营造造一一个个有有利利的的政政策策支支持持平平台台，，要要点点是是打打造造医医药药和和电电子子产产业业专专区区，，争争取取政政府府的的产产业业扶扶持持优优惠惠政政策策。。开发发进进度度与与规规划划建建议议本项项目目开开发发周周期期为为2005-2010年年，，分三三阶阶段段：：从从土土地地开开发发、、厂厂房房开开发发过过渡渡到到综综合合开开发发。园区区实实行行统统一一的的总总体体规规划划，，划分分为为生生活活区区、、生生产产区区、、价价值值提提升升区区三三个个空空间间类类别别，条条件件较较弱弱的的地地块块先先转转让让，，条条件件较较好好的的地地块块后后转转让让或或自自行行开开发发。。生活活区区由由我我方方统统一一开开发发并并应应当当尽尽快快启启动动，分分期期进进度度与与招招商商保保持持同同步步。。生生活活区区以以服服务务本本项项目目入入园园企企业业为为主主，，适适当当兼兼顾顾洪洪湾湾片片区区其其他他企企业业，，经经营营方方式式以以物物业业开开发发出出售售为为主主，，出出租租为为辅辅。。总体体开开发发计计划划根据据环环境境、、政政策策和和市市场场发发展展形形势势，，经经营营模模式式逐逐步步升升级级，，价价值值链链逐逐步步延延伸伸，，把把全全局局观观点点与与实实际际情情况况结结合合起起来来，，争争取取实实现现开开发发价价值值的的最最大大化化。。第一一阶阶段段（（05-07年年））目目的的是是消消化化现现有有开开发发政政策策（（土土地地一一级级开开发发政政策策）），，园园区区周周边边环环境境处处于于完完善善的的初初期期，，在在现现有有政政策策和和市市场场环环境境条条件件下下，，主要采取取土地开开发转让让形式；第二阶段段（07-08年）是是争取获获取开发发新政策策（工业业房地产产开发政政策），，随着政政策和市市场条件件的成熟熟，在前前一阶段段基础上上增加标准准厂房、、综合楼楼宇的开开发；第三阶段段（08-10年）工工业房地地产开发发政策全全面实施施阶段，，随着洪洪湾片区区规划功功能的调调整实施施和区域域环境的的完善，，园区开开发以研发和和办公物物业、社社区生活活配套物物业为主主。功能分区区结论和建建议从提升园园区开发发价值出出发，本本项目应应当采取取渐进开开发、互互补开发发和综合合开发的的策略。。——兼顾顾政府要要求和开开发价值值提升需需要，合合理控制制开发节节奏，从从土地开开发招商商为起点点，逐步步过渡到到园区综综合开发发；——生活活区应当当实行集集中配置置和统一一开发，，以增强强招商吸吸引力和和增加开开发利润润贡献；；——培育育医药和和电子制制造产业业聚集，，增强园园区竞争争力，加加强政企企合作，，争取园园区综合合开发政政策取得得突破。。谢谢指导导9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。20:10:0120:10:0120:1012/25/20228:10:01PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2220:10:0120:10Dec-2225-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。20:10:0120:10:0120:10Sunday,December25,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2220:10:0120:10:01December25,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。25十十二二月月20228:10:01下下午午20:10:0112月月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月228:10下下午12月-2220:10December25,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2520:10:0120:10:0125December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。8:10:01下下午8:10下下午午20:10:0112月月-229、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。12月月-2212月月-22Sunday,December25,202210、很多多事情情努力力了未未必有有结果果，但但是不不努力力却什什么改改变也也没有有。。。20:10:0120:10:0120:1012/25/20228:10:01PM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。12月-2220:10:0120:10Dec-2225-Dec-2212、世间成事事，不求其其绝对圆满满，留一份份不足，可可得无限完完美。。20:10:0120:10:0120:10Sunday,December25,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2220:10:0120:10:01December25,202214、意志坚强的的人能把世界界放