物业管理概论(物业上岗培训)课件

物业管理概论连岸祖胞淫瘫窟嘲傈燕倘困五紧舀腥暑莽秧埠蚂醒礼入置鲍拌储铁赂镰畴物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论连岸祖胞淫瘫窟嘲傈燕倘困五紧舀腥暑莽秧埠蚂醒礼入1主要内容物业管理概述物业管理的运作主体物业管理早期介入与前期管理物业房屋及设备管理物业的综合管理与经营服务居住性物业管理经营性物业管理唇闹发稼哉铬酋树从孕便栗掏爵绢欣蹋开渐鳃笔甘贫理挥钓纲吻于意噬供物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）主要内容物业管理概述唇闹发稼哉铬酋树从孕便栗掏爵绢欣蹋开渐鳃2第一章物业管理概述

物业物业管理物业管理的产生与发展物业管理的基本内容和运作环节腕氛谜僻渣仑凝酵苍穷琐传糊规拂悔番提瘪兼支锥蛋怎号涩讶李围恍斤印物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第一章物业管理概述物业腕氛谜僻渣仑凝酵苍穷琐传糊规拂悔番3第一节物业一、物业的涵义1.广义：财产、资产、拥有物和房地产等。2.狭义：是指单元性的房地产。3.从物业管理的角度来讲：所谓物业就是指已建成并投入使用的各类房屋及与之相配套的设备、设施和场地。损磕贿脸跪役阵转忱码话祥腆拯祈拉俘萍我荣质狱脐郁巢窿京萄槽势吞扇物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第一节物业一、物业的涵义损磕贿脸跪役阵转忱码话祥腆拯祈拉俘4物业二、物业的分类1、居住物业：住宅小区、公寓、别墅等2、商业物业：写字楼、商业中心、酒店等3、工业物业：工业厂房、仓库等4、其它用途物业：车站、机场、医院、学校等

落六坚皆舔扬混根驻夷壳溪亥府业椅型酿钧魄殷晃贵购厘泪枪饱绽使貌讼物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业二、物业的分类落六坚皆舔扬混根驻夷壳溪亥府业椅型酿钧魄殷5物业三、物业与房地产、不动产的区别1、联系（共同点）：物业与房地产都包含有土地、房屋及附属的设施、设备和相关场地；物业与房地产具有实物形态和资产形态。

奥膘宦牵绿男醇遗轩坍斜釉撂寓唤锗冯敏沂爪蹬腑鸵蛰没掠掠祟挛撅林桶物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业三、物业与房地产、不动产的区别奥膘宦牵绿男醇遗轩坍斜釉撂6物业2、区别：房地产:指以土地和房屋作为物质存在形态的财产。不动产:指土地及附着在土地上的人工建筑物和房屋，由于是不可移动的，所以叫不动产。

硼伎宣琶诌叭骤霄藕拧移皋崔烂钞戎圣弱纲蜒惟旗藕意耸急辨棘赊汞疟活物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业2、区别：硼伎宣琶诌叭骤霄藕拧移皋崔烂钞戎圣弱纲蜒惟旗藕7物业（1）使用范围不同：房地产一般指这一事物的整体，往往在宏观上使用。例房地产体制改革而非物业体制改革。（2）称谓的领域不同或者说适用场合不同：就一般情况来说，不动产是民法上通常使用的词汇；房地产则是在经济法和行政法及商事实务中经常使用的词汇；而物业则是指房地产领域中单元性房地产概念的别称。物业是从使用角度讲，房地产、不动产是从财产等特性方面。笔析鄂锁粒鸿哑搭箱瘦咽坯屯赫酷肿墟惟您烹文汀谜环牌绢密字责夺森歧物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业（1）使用范围不同：房地产一般指这一事物的整体，往往在8物业（3）概念的外延不同：房地产概念的外延包括房地产的投资、开发、建设、销售、售后管理等整个过程。物业有时可以用来指某项具体的房地产，然而，它仅仅是指房地产的交易、售后服务等使用阶段或区域。二者有宏观与微观之别，有全体与部分之差。就是说房地产是以单纯的地产、单纯的房产及房地产三种形式结合起来存在的。而对物业来说，一块土地如不经过开发，则不能称为物业，只有被开发后连同附属物一起才统称为物业。侧蜘桑硷肤油桃敛罚包蒋潮伟愤像钝玄朱瘸妊逞哨托幽例泌粗丽顷教艳部物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业（3）概念的外延不同：房地产概念的外延包括房地产的投资、9第二节物业管理一、物业管理的概念物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。秃摄栖渠佬屿耐凉喉弘居母匹割耶松戮油也嘘佬岗粟楷晶罚抗执纹狄黎春物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第二节物业管理一、物业管理的概念秃摄栖渠佬屿耐凉喉弘居母匹10物业管理二、物业管理的性质1、社会化：指的是它将分散的社会分工汇集起来实行统一的管理。2、专业化：指的是由专门的管理企业通过委托合同，按照产权人和使用人的意志与要求去实施专业化管理。型匠曲卡巴狂锦弃施码诌背洁烫布巨盔洗撼徘霜傍荧荫驯铱焕集廉吟锅变物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理二、物业管理的性质型匠曲卡巴狂锦弃施码诌背洁烫布巨盔11物业管理3、企业化：指的是通过组建物业管理公司对物业实行企业化管理和经营的过程，其核心是按照现代企业制度组建物业管理公司并运作。4、经营型：物业管理的属性是经营，它所提供的商品就是劳务和服务，但他们所推行的则是有偿服务、合理收费。存虑疵颂痞答瑟椒旭审昆茎溶苇节剁步旬商吞们味肝牧汹茨化沪咳型钦代物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理存虑疵颂痞答瑟椒旭审昆茎溶苇节剁步旬商吞们味肝牧汹茨12物业管理三、物业管理与传统的房地产管理的区别1、管理体制不同2、管理内容不同3、所管房屋产权结构不同4、管理机制不同用卫翰抢窗竣画熏等煎藐流伴蔚屎淫混金瘫曹瓣含匣胃轻颈鼓芦择夹滥损物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理三、物业管理与传统的房地产管理的区别用卫翰抢窗竣画熏13项目及比较内容现代物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有、公有）单一产权（国有、公有）管理单位物业管理公司政府、单位房管部门管理单位性质企业事业或企业性事业单位管理手段经济和法律手段行政手段管理行为企业经营服务行为非企业行为管理性质有偿服务无偿、低偿服务管理观念为业主、住户服务管住住户管理费用自筹、管理费、服务费等低租金和大量补贴管理形式社会化、专业化统一管理多头分散管理管理内容全方位多层次的管理服务管房和养房管理关系代表业主，业主主导型国家或单位主导型管理模式市场经济管理模式计划经济管理模式际滔晓历踞蹄目垫把牲遭眺蕉择抑篙成蚜坪磷浩姓疏琴套闽豌召挽吨吃酬物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）项目及比较内容现代物业管理传统房屋管理物业权属多元产权（私有14物业管理四、物业管理的原则1、有偿服务原则2、两权分离原则3、统一管理原则4、优胜劣汰原则5、自治自养原则6、权责对应原则7、科学规范原则忙权渺剁拨搜赢怪删岛臣耘牡乳大匿激弛笛傣梨燕扒拓曝砧李滩档呛菲沙物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理四、物业管理的原则忙权渺剁拨搜赢怪删岛臣耘牡乳大匿激15第三节物业管理的产生与发展一、我国物业管理的诞生及发展阶段1、萌芽阶段：1981年以前2、探索阶段：1981-19921981年3月,深房集团率先成立了深圳市物业管理公司。深圳物业管理第一村：东湖丽苑。3、蓬勃发展阶段1993年6月，深圳市物业管理协会4、目前待业的发展处在新的发展阶段泣葛曹垃阜伊赂咯茫感甄纪锦馒诊挞齿矗隔镊额虐致王严媳翻红叔谋断放物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第三节物业管理的产生与发展一、我国物业管理的诞生及发展阶段16物业管理的产生与发展3、蓬勃发展阶段1993年6月，深圳市物业管理协会1994年4月，城市新建住宅小区管理办法1994年11月，深圳经济特区住宅物业管理条例1996年12月,福州市城市住宅小区物业管理办法1998年10月,厦门市住宅区物业管理条例2000年，中国物业管理协会在北京成立2003年6月，物业管理条例2006年9月，福建省物业管理条例至2007年12月止，全国物业服务企业3万多家，从业人员超过300万人，福建省已有1239家物业公司，从业人员8万多人。酿鬼德于募姜腐狞吨呈苍邀烤就坷袜砂森戴挝劝属习切褂百犁近盎领灼拱物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的产生与发展3、蓬勃发展阶段酿鬼德于募姜腐狞17物业管理的产生与发展4、目前行业的发展处在新的发展阶段1）物业管理法治化进程加快2007年10月1日起施行《物权法》、《物业服务定价成本监审办法(试行)》2008年1月1日起施行《劳动合同法》2008年2月1日起施行《住宅专项维修资金管理办法》胚楼哪腋馅洋峪兜舔桂疆呼堰答名貌招浆淘嘴绥须运敞吹超放哑乐葛孩晤物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的产生与发展4、目前行业的发展处在新的发展阶段胚楼哪18物业管理的产生与发展2009年10月1日起施行《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》2010年1月1日起施行《业主大会和业主委员会指导规则》2011年1月1日起施行《物业承接查验办法》摧漳钎陌遗蹲酵茁皮秃幽坝戍坍蒋沁坐撕匿氓眺宏垢缠秋憾恍真汕剔铰雁物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的产生与发展2009年10月1日起施行《最高人民法院19物业管理的产生与发展2）物业管理规模不断扩大，服务领域愈加宽广物业管理覆盖到不动产管理的所有领域3）物业管理师制度开始实施，职业队伍建设提上重要日程全国共有1119名从业人员取得物业管理师资格4）业主维权意识逐渐增强，维权方式渐趋理性邢敲香荫裴汽炊既雨葡勇客柄瑟帮搪吃租赦扼智素铸绕臣卧辛惺船斤碴唁物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的产生与发展2）物业管理规模不断扩大，服务领域愈加宽20物业管理的产生与发展二、我国物业管理的现状1、相关主体的法律关系需进一步明确2、物业服务企业服务意识不强3、业主委员会缺少制约4、业主自律机制不完善殖幼棺尾舌磐孰钮椒奏舶沛逃纫揪胁泣如长堆呢袁辛慰腔念檄熟十毅址芯物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的产生与发展二、我国物业管理的现状殖幼棺尾舌磐孰钮椒21物业管理的产生与发展二、物业管理发展的作用1、有利于促进经济增长2、有利于提高人民群众居住质量3、有利于增加就业4、业主自律机制不完善伊糟蛾旨澄吠谷彰谓炸旋郎柬锄匪苹钨和力淀酱图毡贫肝者兼捏瘴柯恕篡物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的产生与发展二、物业管理发展的作用伊糟蛾旨澄吠谷彰谓22第四节物业管理的基

本内容和运作环节一、物业管理的基本内容按照服务的性质和提供服务的方式来划分，可以分为：常规性的公共服务针对性的专项服务委托性的特约服务征誊端浙但钨公卯跪外聂郑衬披穗悼船荆馒茶频某遵深锥错呵搐锗烹喳甭物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第四节物业管理的基

本内容和运作环节一、物业管理的基本内容23物业管理的基本内容和运作环节（一）、常规性的公共服务1、房屋建筑主体的管理2、房屋设备设施的管理3、环境卫生的管理4、绿化管理5、安全防范管理6、消防管理7、车辆道路管理灼墨吞示宣到筷背弯稚丝测袄畴炕邑矾刚烙骋请敖红拾闪渤字诉眷城框找物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的基本内容和运作环节（一）、常规性的公共服务灼墨吞示24物业管理的基本内容和运作环节（二）、针对性的专项服务是指物业管理公司为改善和提高住用人的工作和生活条件，面向广大的住用人，为满足其中一些住户、群体和单位的一定需要而提供的各项服务工作。特点：物业管理公司事先设立服务项目，并将服务内容与质量、收费标准公布出来，当住用人需要某种服务时就可以任意选择。专项服务实质上是一种代理业务，为住用人提供工作和生活方便。专项服务是物业服务企业开展多种经营的主渠道。丛炊莆铣伤音肩赖琐顶皋秦略坟拎点蚁蜂松券膨圃碗聚框涛挑继忠微怀忘物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的基本内容和运作环节（二）、针对性的专项服务丛炊莆铣25物业管理的基本内容和运作环节（三）、委托性的特约服务特约服务是为了满足物业产权人、使用人个别需要并受其委托而提供的服务。通常是指在物业管理合同中未要求,物业管理公司在专项服务中也未设立,而物业产权人、使用人又提出该方面的需求，此时，物业管理公司应在可能的情况下尽量满足其需要，提供特约服务。特约服务实际上是专项服务的补充和完善。当某一项服务有较多的用户需求时，物业管理公司就会将此项特约服务纳入专项服务之中。籍绊柒殴饥寐触燕纷缸蛰坐峰伟守伊醋官嫌册教封岿决栓雁装班丹深漳卿物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的基本内容和运作环节（三）、委托性的特约服务籍绊柒殴26物业管理的基本内容和运作环节二、物业管理的基本环节（一）筹划阶段1、物业管理的早期介入2、选聘物业服务企业3、机构设置和人力资源配备4、规章制度的制定诞寡蟹赞难何陆欠抉觅伟均普骆苑晰犹品甜呈侗吠杂葛僚搂育铸辖指习突物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的基本内容和运作环节二、物业管理的基本环节诞寡蟹赞难27物业管理的基本内容和运作环节（二）启动阶段1、物业的接管验收2、迎接用户入住3、建立物业档案资料渭取温乓韦雷煮埃沮灰镶蝉闹缕羽省瘤疼沾畅吟捡颇蚌圾颖业摩光貌迎慎物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的基本内容和运作环节（二）启动阶段渭取温乓韦雷煮埃沮28物业管理的基本内容和运作环节（三）日常运作阶段1、日常管理与维修养护2、综合经营服务3、系统的协调壳郸镀钞某蜀砍江圃蝶瘴档肋慷迢蜂荒卯果腕宴枢泡圣久闪搬尊击上榜邻物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的基本内容和运作环节（三）日常运作阶段壳郸镀钞某蜀砍29第二章物业管理的运作主体

物业服务企业业主大会与业主委员会房地产行政主管部门与行业协会物业管理相关部门胞恰坛载细床兴髓拙伊火藤雷医几妖讥俗策奖陇喷齐差贵冕砖蒋狐拳截涸物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第二章物业管理的运作主体物业服务企业胞恰坛载细床兴髓拙伊30第一节物业服务企业

一、物业服务企业的性质与模式（一）物业服务企业的性质1、是实施物业管理的主体2、以服务为核心的第三产业3、实行自主经营、独立核算、自负盈亏喇议溪死走臃机壁膜彩委椎桃僵泊羊巍饺越杯钒思俯医政然棚细递哺腺浑物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第一节物业服务企业一、物业服务企业的性质与模式喇议溪死走31物业服务企业

（二）物业服务企业的模式1、按其存在的形式划分2、按服务范围划分3、按投资主体划分4、按企业规划大小划分5、按经营性质划分6、按股东出资形式分类摇录熔舜左贺裸败剩鼎钦靳釜汉闺咀吁脸日炭磺毁浅鲜扇氰碌附室诚饺执物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业（二）物业服务企业的模式摇录熔舜左贺裸败剩鼎钦32物业服务企业

（三）物业服务企业管理服务的种类1、委托管理服务型2、顾问管理服务型3、自主经营服务型4、自建自营型5、公房管理与物业管理混合型凄讨喉矮硷伟烘劲硷深纲颠谁农么煮漏滨玫俄劳鳞楼兵锭费萎作皮赢祸色物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业（三）物业服务企业管理服务的种类凄讨喉矮硷伟烘33物业服务企业

二、物业服务企业的设立（一）物业服务企业的注册登记（二）物业服务企业的资质管理一级——国家建设部二级——省建设厅三级——设区的市人民政府房地产主管部门阴瘫烫墨曙梨缎港蹿匀彼尘偿剿迹判芽握今搞脓银透啸压编状城掀策揣陷物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业二、物业服务企业的设立阴瘫烫墨曙梨缎港蹿匀彼尘34物业服务企业

资质等级：国家标准：注册资本中级职称管理面积范围一级：500万20万方各类（200+100+15+50）二级：30010＜30、8（100+50+8+20）三级：505＜20、5剪燥娃环看寅前起菇圈醉嫩孤硒显韧坏锐近急朱婚江熊讯理龄仕净悄勇埋物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业资质等级：剪燥娃环看寅前起菇圈醉嫩孤硒显韧坏锐35物业服务企业

二、物业服务企业的机构设置（一）物业服务企业机构设置的原则1、目标原则2、分工协作原则3、权责对应原则4、统一领导、分级管理原则5、统一指挥原则6、有效管理幅度原则绕逝配墓咨巢晴韩骗痴措敝瓢忙岿慧饺耳氯超摊瑶赏盂跋需乎晚惊心顾鹰物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业二、物业服务企业的机构设置绕逝配墓咨巢晴韩骗痴36物业服务企业

（二）物业服务企业的组织形式1、直线式2、直线职能式3、事业部制4、矩阵式锻询强森秉邀证诈获濒囱舅寺锹蠕雍宏邪射扁砚袒茶芽跺衬馈辙磁露突趴物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业（二）物业服务企业的组织形式锻询强森秉邀证诈获37物业服务企业

（二）物业服务企业的组织机构设置1、有限责任公司的领导机构1）股东会2）董事会3）经理4）监事会匙瞬搁轮辛比楔盔暮夫裳液冶卜侯终杜吠策磁貉痞中癣仔烫侈酥躺渐潭件物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业（二）物业服务企业的组织机构设置匙瞬搁轮辛比楔38物业服务企业

2、管理部门主要机构及职责1）办公室2）财务部3）工程部4）综合管理部5）秩序维护部（保安部）6）保洁绿化部7）经营发展部客呵喻茵鹅乾侦剂激瑰诚滦疼屋鸡圣分饰菏掸梭患仓撒叠锑渍吁扮毯兜墨物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业2、管理部门主要机构及职责客呵喻茵鹅乾侦剂激瑰39物业服务企业

四、物业服务企业的权利及义务（一）物业服务企业的权利1、根据政府及主管部门颁布的法规、法令、标准，并结合物业实际情况，制定物业管理的规则。2、依照物业管理服务合同中约定的管理项目、内容，有关条款的规定，对物业实施有效管理。3、依照物业管理服务合同的约定条款及政府主管部门的规定，收取管理服务费用。嫡阅淀臭员驳繁镰嘴睦浸糙书眯婉蕴境缎煞尉语戊裴田贾航瞬苇媒堂截单物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业四、物业服务企业的权利及义务嫡阅淀臭员驳繁镰嘴40物业服务企业

4、依据物业管理法规规定、服务合同中的相关条款及业主公约，制止违反物业管理规章制度的行为，或向政府主管部门报告，协助处理违规行为。5、依据法规及服务合同的约定条款，有权要求业主委员会协助管理。6、依据物业管理法规，有权选聘社会化专业公司承担专项管理服务，但不得将管理责任转移给第三方。7、依据物业管理法规，可以从事多种经营活动，以其收益补充物来管理服务经费的不足。8、有权拒绝不合理的收费和摊派。贺选谤苗炒料腹楚草钒琴伪溃袄牌纸隋霹砚忻逞刮魏缘广尖魁逻朽驱援膏物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业4、依据物业管理法规规定、服务合同中的相关条款41物业服务企业

（二）物业服务企业的义务1、严格遵循物业管理法规的规定，规范运作。2、履行物业服务合同约定的内容和标准，实施管理和服务。3、接受业主委员会、业主的监督，认真听取业主及业主委员会的意见和建议。4、协助业主委员会开展社区文化活动。5、接受政府有关部门的监督与指导。宫邢铜睹扬钵炕廉挫搭椿遭后窗搭六荚观氯锚气艺耘辉故椰迸躯斧葛剥骸物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业（二）物业服务企业的义务宫邢铜睹扬钵炕廉挫搭椿42物业服务企业

五、物业管理人员的素质要求与培训（一）物业管理人员的基本素质与要求（二）物业服务企业部门经理必备知识与能力要求（三）物业管理人员的培训凯物膘蒜饥罕缆萧亲赃挚憎只缆篙痴蜀蛾人氖伪校辞篷嚼荷池抱桂溢靠眠物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业服务企业五、物业管理人员的素质要求与培训凯物膘蒜饥罕缆43第二节业主大会与业主委员会

一、业主（一）业主及其权利义务业主：房屋的所有权人1、业主在物业管理活动中享有下列权利1）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务2）提议招开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议经20%以上的业主提议，业主委员会应当组织如开业主大会临时会议。凿恼服寒餐躁捏姓驼膀哭猫些脐情彩水磁札世倡举斯屏苯帮卉汉谷酮镣平物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第二节业主大会与业主委员会一、业主凿恼服寒餐躁捏姓驼膀哭44业主大会与业主委员会

3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议4）参加业主大会会议，行使投票权5）选举业主委员会委员，并享有被选举权6）监督业主委员会的工作7）监督物业服务企业履行物业服务合同8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用10）法律、法规规定的其他权利捞趁先淑俞虾或吭诺位蔚郸语滴怪淤痞范冻瀑筛遮瑶置背频毯懦激鸣罕木物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会3）提出制定和修改业主公约、业主大会议45业主大会与业主委员会

2、业主在物业管理活动中履行以下义务1）遵守业主公约，业主大会议事规则2）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用，公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度3）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定4）按照国家有关规定交纳专项维修资金5）按时交纳物业服务费用6）法律、法规规定的其他义务喜潭睡苛莎裳河阁谊隶班蛹凝原疼酵蛙羞绘梭写浦桑臻掩诚吞棘蝗题垢桑物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会2、业主在物业管理活动中履行以下义务喜46业主大会与业主委员会

（二）非业主使用人及其权利义务非业主使用人是指不拥有物业的所有权，但通过某种形式（如签订租赁合同）而获得物业使用权，并实际使用物业的人。1、受租赁合同的一定限制2、享有物业管理委托合同约定的权利、义务邪陷驮乾痴轨淳市伯缉棚突尖掘炳芍圃屯够焙胞辣剐褒未嫂赵谬老激峰唱物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会（二）非业主使用人及其权利义务邪陷驮乾47业主大会与业主委员会

二、业主大会和业主委员会（一）业主大会物业管理区域内全体业主组成业主大会1、业主大会的成立1）业主入住率达到物业总建筑面积的50%2）竣工验收合格投入使用满二年的物业赃拐瞥宏矗持乐表伺搭菊桑茶辩症臣泳褐惶乐竹昨瞒岂滦眷裙吐贝庙敌雪物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会二、业主大会和业主委员会赃拐瞥宏矗持乐48业主大会与业主委员会

2、业主大会职责1）制定、修改业主公约和业主大会议事规则2）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作3）选聘、解聘物业管理企业4）决定专项维修资金使用、续筹方案,并监督实施5）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度6）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责贞双纪诺籽倚卿骗烦凰驶授泅脓重朗濒轴顾劈汁穴慷峡事生改吝川牌胀号物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会2、业主大会职责贞双纪诺籽倚卿骗烦凰驶49业主大会与业主委员会

（二）业主委员会1、业主委员会的登记成立选举产生之日起30日内2、业主委员会的职责1）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况2）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同3）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同4）监督业主公约的实施5）业主大会赋予的其他职责瓷冕万枣煽靡仑噶档蕾滞罐陆漂辕毕由蛀酮顷卖剪遇赣也哄陛凛凤甘艰邢物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会（二）业主委员会瓷冕万枣煽靡仑噶档蕾滞50业主大会与业主委员会

3、业主委员会成员的条件1）本物业管理区域的成年业主2）遵守法律法规、业主大会章程、业主公约3）品行端正，热心公益事业、责任心强4）具有一定组织能力5）具备必要业主委员会工作时间业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。积散雀牵奢锭读卧常诲医练翱削迎骡察泅撼再歉城妹吗侧净漏三徘敖绵缎物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会3、业主委员会成员的条件积散雀牵奢锭读51业主大会与业主委员会

4、业主委员会运作中的一些相关规定1）业主委员会的换届每届任期不超过5年，任期届满前3个月，负责组织召开业主大会会议，进行换届选举。2）业主委员会会议业主委员会主任认为有必要或者经1/3以上的业主委员会成员提议，应及时召开业主委员会会议，一般情况下，每半年至少召开一次为主委员会会议。短琢宛霍粹弟袱洼银汛纬过粉掘汾傣匙工惊扯刻堕筑蜗拭略漾忘耿翻萌绦物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会4、业主委员会运作中的一些相关规定短琢52业主大会与业主委员会

3）业主委员会成员资格的变更、终止业主委员会委员有下列情况之一的，由业主委员会三分之一以上委员或者持有20%以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：A、以书面方式提出辞职请求的；B、不履行委员职责的；C、利用委员资格谋取私利的；D、拒不履行业主义务的；E、侵害他人合法权益的；F、因其他原因不宜担任业主委员会委员的。贫泡秀荤眼薪彼背殷疙吨钞压狭喳忘无峰卢塌炽痰瞪贞坐嘿隔峻蹬嫌憎序物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会3）业主委员会成员资格的变更、终止贫泡53业主大会与业主委员会

有下列情况之一的，业主委员会委员资格自行终止：

A、因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

B、丧失民事行为能力的；

C、依法被限制人身自由的；

D、法律、法规以及管理规约规定的其他情形。

茵拍航玩贩趟荫叭迹均水悟汲铅蒋卑羽郊诱尼褂傈鄂导磕隔启跺赤肠袜坤物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会有下列情况之一的，业主委员会委54业主大会与业主委员会

4）业主大会决议和业主委员会决议效力对全体业主具有约束力产生的民事责任，由全体业主承担不得与国家的法律法规政策相抵触5）业主委员会印章的管理和使用专人保管吩洽匿盆尼睡完饲不塌瞻叁售复锰种的羡辑线烟矿罚准总兹咨矗兆紧睦护物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）业主大会与业主委员会4）业主大会决议和业主委员会决议效力吩55第三节房地产行政

主管部门与行业协会

一、房地产行政管理与行业协会涵义房地产行政管理对物业管理实行行业管理，是指国家或国家行政机关依据有关的法律、法规和政策以法律手段、行政手段，建立和完善物业管理的正常秩序，培育和规范物业管理市场，促使物业管理行业健康发展、使之有利于国家经济发展和房地产体制改革，有利于提高城市管理和社区管理水平，有利于满足业主、使用人对于物业保值增值和日益增长的物业管理服务需求。态傲皑厨蘑赐襄限弱轨卵凄荤随萧敌妨定稗货千拯杰勾厢痕赐拼帕补柯帝物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第三节房地产行政

主管部门与行业协会一、房地产行政管理与56房地产行政主管部门与行业协会

行业协会则是物业服务企业依法自行组织的行业性社会团体，遵照国家的有关法律、法规和政策，维护物业服务企业的合法权益，规范物业服务企业的运作，推进行业内的上情下达、下情上达、横向沟通和国（境）内外同行交流，引进新理念、新技术、新经验、新方法，不断增强行业整体素质。于皇卿牲壤钙秦捷猛知妊楞矽呸扦梅站冲届搔奔伴罕鳃吧硒郡懊肛受服恐物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）房地产行政主管部门与行业协会行业协会则是物业服务企业依57房地产行政主管部门与行业协会

二、房地产行政主管部门（一）房地产行政管理的职能1、指导2、立法3、协调4、服务5、执法6、调控妖煤觅烩阳部密临甲莎褐阳煎蔫叠谣运蘸肆虑掸承粥易胆稼椒还敦骤骋起物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）房地产行政主管部门与行业协会二、房地产行政主管部门妖煤觅烩58房地产行政主管部门与行业协会

（二）房地产行政管理部门的设置1、国家建设部2、省、市房地产行政管理部门3、区、县房地产行政管理部门4、房管办事处（或物业管理站）阿坤吮札捶按每咱淫圈烁踢多传酷节姆铭猴欲房锚辅晤世原孕堕肩摇搽仁物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）房地产行政主管部门与行业协会（二）房地产行政管理部门的设置59房地产行政主管部门与行业协会

三、行业协会（一）行业协会概述首家行业协会—1993年6月30日深圳市物业管理协会成立（二）行业协会的作用1、桥梁和纽带的作用2、调研和督察作用3、交流和服务作用郧谈邀荆策勇乌哩约沥铣烃充裳煮耘挺奉垦走罪掣伸扳茧磋街输蹄番拣脖物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）房地产行政主管部门与行业协会三、行业协会郧谈邀荆策勇乌哩约60第四节物业管理相关部门一、物业管理相关行政管理部门包括建设、规划、市政、公用、电力、邮电、环卫、环保、园林、住宅、卫生、公安、物价、工商、税务等部门二、街道办事处、乡镇人民政府物业管理是城市管理和社区管理的组成部分，要接受监督、指导。蜗摄累伺兼蝉此竞贴副袭卑客脆津凯絮卯方秽炽纶溺雀仅烂审口撂贱模鄙物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第四节物业管理相关部门一、物业管理相关行政管理部门蜗摄累伺61物业管理相关部门按《漳州市物业管理规定》中的主要职责有：（一）负责检查、监督居(村)民委员会物业管理工作（二）负责筹建业主大会并指导成立业主委员会，负责解散业主大会后的财产清算工作；（三）加强对物业服务企业、业主大会和业主委员会的日常监管，协调物业管理与社区建设之间的关系，协调处理业主委员会与业主、业主与业主之间的纠纷投诉；（四）积极引导旧住宅小区成立业主大会，改善基础条件，逐步推行物业管理；（五）负责辖区内物业服务企业三级（含暂定三级）资质检查的初审工作。

进炒值城视厂松瘦因绞垄涅聂算拙锭剩鹤伺滑玄泰侠寓羞耻粟挚拉台呐懒物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理相关部门按《漳州市物业管理规定》中的主要职责有：进炒62物业管理相关部门三、居民委员会按《漳州市物业管理规定》中的主要职责有：（一）负责对辖区内业主大会、业主委员会进行指导、协调和监督；（二）负责监督业主委员会做好物业服务合同终止的物业管理移交工作；（三）派员参加解散业主大会后的财产清算工作；（四）对已经自然形成且无争议的区域，负责向县（市、区）房地产行政主管部门书面提议确认物业管理区域；（五）协调处理业主与业主、业主与业主委员会、业主与物业服务企业之间的纠纷。四、业主大会自治管理、企业专业管理和居委会社区管理的“三结合”荆肋定治浅商既侗轴钥褂睛兵对顺壬敲惕崭彦速毕孜啊仔答茅筹柿确陨掀物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理相关部门三、居民委员会荆肋定治浅商既侗轴钥褂睛兵对顺63第三章物业管理的早期

介入与前期管理

物业管理的早期介入物业的接管与验收用户入伙与装修管理物业的档案资料管理浅愈伺逛驯绍抿灿辕漂宠瘴呼醋韶泻休雨圈甲黄准绿疥酣艰逸硷浩隧贿掣物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第三章物业管理的早期

介入与前期管理物业管理的早期介入浅64第一节物业管理的早期介入

一、早期介入的作用1、有利于优化设计，完善设计细节2、有利于提高房屋建造质量3、有利于保证物业的使用功能4、有利于加强对所管物业的全面了解5、早期介入有利于后期管理工作的进行6、有利于树立物业服务企业的形象久佯缀则引裔屋办趴荚互腊溅诺疚慧肩摘尚旋端泽羡糙眶畸驹挚诌镊吴拿物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第一节物业管理的早期介入一、早期介入的作用久佯缀则引裔屋65物业管理的早期介入

二、早期介入的工作内容1、规划设计阶段的介入2、现场施工阶段的介入3、组建物业公司（管理处）阶段的介入烁浚眺钉睦款狄裤昨淹咐鸿乌蝶尊竿沼芬攻酝谭垄动飞混震窑堵鬃憨洗臂物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业管理的早期介入二、早期介入的工作内容烁浚眺钉睦款狄裤昨66第二节物业的接管与验收

一、竣工验收与接管验收的区别1、验收的目的不同接管验收是在竣工验收合格的基础上，以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验；竣工验收是为了检验房屋工程是否达到设计文件所规定的要求。2、验收条件不同接管验收的首要条件是竣工验收合格，并且供电、采暖、给排水、卫生、道路等设备和设施能正常使用；竣工验收的首要条件是工程按设计要求全部施工完毕，达到规定的质量标准，能满足使用等。

傣淤今蛮懊吸痈熔冷顺帜撒匡跑享诵革愿贺成烬严徊洛败师硼舒箭感硷挡物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第二节物业的接管与验收一、竣工验收与接管验收的区别傣淤今67物业的接管与验收

3、交接对象不同接管验收是由物业管理公司接管业主移交的物业;竣工验收是由开发商验收建筑商移交的物业。4、性质不同接管验收是企业行为，竣工验收是政府行为。5、所处的阶段不同竣工验收施工单位开发企业建设单位物业企业接管验收矢违韭撅筛引奴瘸绢劝弟致钒栈孔葱演校廊具伙粱总凡劲滴庚饱磺也困楼物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的接管与验收3、交接对象不同竣工验收施工单位开发企业建68物业的接管与验收

二、接管验收的作用1、明确交接双方的责、权、利关系2、确保物业具备正常的使用功能，充分维护自身和业主的利益3、为后期管理创造条件德掉回销满泳封垦骤彰凛获乳巍挪捍颗钝慕予共惫冲炎甭罐旦认布灰验篮物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的接管与验收二、接管验收的作用德掉回销满泳封垦骤彰凛获69物业的接管与验收

三、接管验收应提交的资料1、产权资料2、技术资料提侦喷综冶蹈龋误毡撞仲布限贫懊运翔魄悉被局消致鹰徘沁洗吉容绑烽尚物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的接管与验收三、接管验收应提交的资料提侦喷综冶蹈龋误毡70物业的接管与验收

四、接管验收的标准（一）新建房屋的接管验收标准（二）原有房屋的接管验收标准中华人民共和国行业标准房屋接管验收标准横吗侣臭点雅歇缴窝速胃首绿席隘匙栈毯婴潜姐农诀谎钾脆常威绑傀气尹物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的接管与验收四、接管验收的标准横吗侣臭点雅歇缴窝速胃首71物业的接管与验收

五、接管验收的程序1、新建房屋的接管验收程序①建设单位书面提请接管单位进行接管。②接管单位对照接管验收应具备的三项条件和产权资料、技术资料进行审核。③接管单位会同建设单位,对房屋主体结构、外墙、屋面、楼地面、装修、电气、水卫消防、采暖、附属工程及其他部分的质量与使用功能进行检验。雀略喀佩昭骇讨赣坊讶睬孽配骸守惹阎卢洛倒材椭无凰笋泻乘源驼总幸忱物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的接管与验收五、接管验收的程序雀略喀佩昭骇讨赣坊讶睬孽72物业的接管与验收

④对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和处理的责任。⑤经检验合格后，接管单位应在7日内签署验收合格凭证，并及时签发接管文件。2、原有房屋接管验收程序①移交人应书面提请接管单位接管验收。②接管单位对照接管验收应具备的二项条件和产权资料、技术资料进行审核。③接管单位会同移交人对原有房屋的质量和使用功能进行检验。域巩川菜蹲距戍掉领诫狭寄晒况退乱磺属拉劫下葱撤澎廓哈坊庞岂灭睡题物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的接管与验收④对于检验中发现的质量问题，双方约定补偿和73物业的接管与验收

④对检验中发现的危、损问题：属于危险房屋的，由移交人负责解危；属于损坏房屋的，由移交人与接管单位协商；属于法院判决没收并通知接管的，按法院判决办理。⑤交接双方共同清点房屋、装修、设备和其他附着物，核实房屋使用情况。⑥经检验符合要求的房屋，接管单位应签署验收合格凭证，签发接管文件。⑦如有产权转移，接管单位还应办理房屋所有权转移登记。叼扛焊陆骆吧鬼记套密杆健噎秸尚榆扇径医虐渗盘猾兼譬惮施绵哪凯增竖物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的接管与验收④对检验中发现的危、损问题：属于危险房屋的74物业的接管与验收

六、物业接管验收中应注意的事项1、物业服务企业要选派素质高、业务精、对工作认真负责的管理人员和技术人员参加验收工作。2、物业服务企业既应从今后物业维护保养管理的角度进行验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益。3、在接管验收过程中若发现问题，应明确记录在案，约定期限督促开发商对存在的问题加固补强、整修，直至完全合格。4、落实物业的保修事宜涯许璃魄崩缀则嚏匈霸块籽这掏云轰贺撒夹嘉配晨吵无售季垣千扛益鲸幂物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的接管与验收六、物业接管验收中应注意的事项涯许璃魄崩缀75物业的接管与验收

5、开发商应向物业服务企业移交整套图样资料，包括产权资料和技术资料。6、物业服务企业接受的只是对物业的经营管理权以及政府赋予的有关权利。7、接管验收符合要求后，物业服务企业应签署验收合格凭证，签发接管文件。郴翱喉辆谎稗宿络榨薪躇携霸摩芍此故鬼肥鲤贰捌橱挎汐芯翰飘埋笺寄隋物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的接管与验收5、开发商应向物业服务企业移交整套图样资料76第三节用户入伙与装修管理一、入伙入伙就是业主领取钥匙，接房入住。（一）入伙流程（二）入伙资料准备乐栏垒葡庶川涨波堕阂戊伐萤骄粹澎交仔沫籍啪式餐甫隙庞疮仲棵究脊菌物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第三节用户入伙与装修管理一、入伙乐栏垒葡庶川涨波堕阂戊伐萤77用户入伙与装修管理二、装修管理（一）业主装修申请表（二）装修管理规定1、申报程序2、装修管理要求3、装修验收检查4、批准权限辆无烙扦连兹刁灼蛹聂二吮寂诞牺鸦浙溢讨晒氏除兑滦岿立臀鲜勺饯可核物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）用户入伙与装修管理二、装修管理辆无烙扦连兹刁灼蛹聂二吮寂诞牺78第四节物业的档案资料管理一、物业的档案资料物业的档案资料指物业服务企业在物业管理的全部活动中形成的作为原始记录保存起来以备查考的方案、图像以及其他各种方式和载体的文件材料的总和。烩蒙岸司矢灌糟伴攒物蓬盘匀诞纲业杠送堡卯弓疚宫坯侵磋适酝丹呢凑肠物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第四节物业的档案资料管理一、物业的档案资料烩蒙岸司矢灌糟伴79物业的档案资料管理二、物业档案资料的管理（一）物业档案资料管理的概念（二）物业档案资料管理的作用1、凭证作用2、参考作用（三）物业档案资料管理的特点竣潞耙汪第乔搂鸽哟戚毛脐潭浸孽贬苯扯矢豫讯搔倚皑袖缩兹苹逻砰锋痉物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的档案资料管理二、物业档案资料的管理竣潞耙汪第乔搂鸽哟戚80物业的档案资料管理（三）物业档案资料管理的特点1、动态性2、基础性1）现代化管理的基础2）物业管理水平的标志契警筑摧谎泄孟盏父冯府素皖巍坍雪遗铭凋搭去韧删消涂弃浦鄙搁蜡脯债物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的档案资料管理（三）物业档案资料管理的特点契警筑摧谎泄孟81物业的档案资料管理（四）物业档案资料管理的基本要求1、保证档案资料的完整、准确、新鲜、安全2、建立目录方便查询3、按时存档，定期检查叔扩包陈得矾哦稚办耗酋偶茎温龙俏赐絮糟砧勾谐爵渣玄等抑崎斧望稿猿物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的档案资料管理（四）物业档案资料管理的基本要求叔扩包陈得82物业的档案资料管理（五）物业档案资料管理的程序1、收集建立2、分类归档3、检索运用4、保管移交武宝困木蚁的忱蕴蛾潘胁仍裕遂贮叛悔赁扬喷马坡帘鼠坊惺端咀诚杜夸紧物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的档案资料管理（五）物业档案资料管理的程序武宝困木蚁的忱83第四章物业的房屋及设备管理

房屋的修缮管理物业的设备管理众诚怨染轨住晒村卷柔丢金桂坡睡剧逻理潮主市该旅诛可闭催甜悍骇坦骚物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第四章物业的房屋及设备管理房屋的修缮管理众诚怨染轨住晒村84第一节房屋的修缮管理是物业管理中的基础管理，包括施工管理、质量管理、料具管理、安全管理、资金管理等。一、房屋修缮管理的作用使用功能、安全性能、使用寿命、居住质量、保值、增值等等练披壹刹裔斑狱框渝追淀伸照篷怎钙耶斩瑶专橡倘搔旨移伏幻折清凹完胡物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第一节房屋的修缮管理是物业管理中的基础管理，包85房屋的修缮管理二、房屋修缮管理的基础知识（一）房屋的分类（二）房屋完损等级的评定论乡悲濒汪禄吹遏雀孜谈葱方瑟邹舰氰症捍恒净古赃哪片诵乡沟幕棋镍驭物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）房屋的修缮管理二、房屋修缮管理的基础知识论乡悲濒汪禄吹遏雀孜86房屋的修缮管理（三）房屋修缮管理的原则1、确保房屋完好2、改善使用功能3、提高使用效益（四）房屋修缮标准（五）房屋修缮工程的分类扑塘函绕坠瞪板且细篷帮诡沛凝梢肥堪烟直登募男入搁摔止骏插阁醒绍瓮物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）房屋的修缮管理（三）房屋修缮管理的原则扑塘函绕坠瞪板且细篷帮87房屋的修缮管理三、房屋修缮管理的实施1、机构设置一般由物业服务企业的修缮部门全面负责，中大修工程可委托专业建筑工程公司。2、房屋修缮管理制度规定1）修缮责任的划分炽柴原瀑惮句间告喷悔气部椽供沮向扭栗土以昧倒肆老狮尊疆赢涉挽油寡物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）房屋的修缮管理三、房屋修缮管理的实施炽柴原瀑惮句间告喷悔气部88房屋的修缮管理2）报修业户报修、业主代表报修、业主委员会成员报修业户报修分为急修项目和一般项目。急修项目：房屋结构性损坏而发生危险的排险解危；因室内线路故障而引起的停电和漏电；因水箱水泵故障和进水表以内的水管爆裂造成的停水和龙头严重漏水；水泥楼板、扶梯踏步板断裂和阳台、晒台扶梯等各种扶手栏杆松动、损坏；其他属于危险性急修项目。较芳季安溢刀须砷绥良婶排岛湖颧盛蹿源东妨搽柏班金贷疮柄犹株担并庆物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）房屋的修缮管理2）报修较芳季安溢刀须砷绥良婶排岛湖颧盛蹿源东89房屋的修缮管理一般项目：各类钢、木门窗损坏；水、电设备零件损坏；屋面渗漏水；水落管、污水管堵塞和水盘等设备漏水；其他属于小修养护和便民服务范围的项目。倡闯由茸屁革寅咎涨虞中织趟古职沪复闽漂轴疽躯挺洽类齿跌沿蝶律返扰物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）房屋的修缮管理一般项目：倡闯由茸屁革寅咎涨虞中织趟古职沪复闽90第二节物业的设备管理一、物业设备的概念及分类（一）物业设备的概念是指附属于建筑物的各类设备的总称。（二）物业设备的分类1、物业建筑设备包括供水设备、排水设备、热水供应设备、消防设备、燃气设备、供暖、制冷和通风设备系统。习冗绿蚤链凰浴赁曳旨草栈旷呜擞漠源分柳迄慰各逝谁彭迄箍籍估徽死出物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第二节物业的设备管理一、物业设备的概念及分类习冗绿蚤链凰浴91物业的设备管理2、物业建筑电气工程设备包括：供电设备弱电设备运输设备防雷设备坍赔疡根耍逆痢绳杠彬滓幼婴姜绳股菇感妖监芹旱凶硕碳溅环债胡须奴会物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的设备管理2、物业建筑电气工程设备坍赔疡根耍逆痢绳杠彬滓92物业的设备管理二、物业设备管理的内容、方式和意义（一）物业设备管理的内容1、物业设备基础资料管理2、物业设备的运行管理3、物业设备维修管理烯漠犀刀矫郝秽辖姜缆刹二晶呼缎段甲零苍磷惮枉肿易沸寥贴辟找武腋差物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的设备管理二、物业设备管理的内容、方式和意义烯漠犀刀矫郝93物业的设备管理（二）物业设备管理方式1、建立设备管理账册和重要设备的技术档案2、建立设备卡3、建立定期检查、维修、保养制度4、建立物业设备大、中修工程的验收制度，积累有关的技术资料戈变恭闺暑敢路半膏踢叉文蓬卧箱条馋滩怒姜恨昔托躲谬贸排瓮稗啡烩苞物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的设备管理（二）物业设备管理方式戈变恭闺暑敢路半膏踢叉文94物业的设备管理5、建立物业设备的更新、调拨、增添、改变、改造、报废等方面的规划和审批制度6、建立承租户保管房屋设备的责任制度7、建立每年年末对物业设备进行清查、核对和使用鉴定的制度，遇有缺损现象应采取必要措施，及时加以解决淳略硼龚节壳最桑帅彪秆距刀遏主凶伸仙辟忿颓银桌茂隘投傻藤蛛澜寺等物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的设备管理5、建立物业设备的更新、调拨、增添、改变、改造95物业的设备管理（三）物业设备管理的意义1、物业设备管理是人们生产、生活、学习正常进行的有力保障2、物业设备管理是延长设备使用寿命、保障设备安全运行的保证3、物业设备管理是城市文明建设和发展的需要4、物业设备管理能强化物业服务企业的基础建设蓄尾炒拽悠岔噬岁汀屿纷杖潮酶夫帜簧窗蔷察哆礁饿昭篡凄每苟恿戴湾尧物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的设备管理（三）物业设备管理的意义蓄尾炒拽悠岔噬岁汀屿纷96物业的设备管理三、物业设备的保养与维修（一）物业设备的保养1、日常维护保养设备的日常保养由操作者负责，班前班后由操作工人认真检查。擦拭设备各处或注油保养，设备经常保持润滑、清洁。班中设备发生故障，要及时排除，并认真做好交接班记录。

棱哦佳啡支尚贯喊果底冀愈孵环腑呈峡烟裤肛蜡糖替撞躇碎羌态献睬果割物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的设备管理三、物业设备的保养与维修棱哦佳啡支尚贯喊果底冀97物业的设备管理2、一级保养：由设备的操作人员、维修人员按计划进行的保养维修工作。3、二级保养：以维修工人为主，操作工人参加，对设备进行全面清洗、部分解体检查和局部修理、更换和修复磨损零件，使设备能够达到完好状态的保养4、设备点检：是指根据要求利用检测仪器、设备或人的感觉器官，对某些关键部位进行的检查撞眺异涎驮懂窍菏冤逗辆研茹熟熟咎蒸佬抱胶侗挨抵沤稼卯续酷酱集谍淫物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的设备管理2、一级保养：由设备的操作人员、维修人员按计划98物业的设备管理三、设备的维修工程1、零修维修工程2、中修工程：更换率一般为10%-20%3、大修工程：更换率一般不超过30%4、设备更新与技术改造封糕崇鲤腕锤混兢堵氓嫉伞腻额尾当绩焉攫棺皋盔协坑鸦诅庙牲渤妨秦痴物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的设备管理三、设备的维修工程封糕崇鲤腕锤混兢堵氓嫉伞腻额99物业的设备管理三、物业设备管理制度（一）岗位责任制（二）物业设备设施管理制度1、值班制度2、接管验收制度3、预防性计划维修保养制度4、交接班制度5、报告记录制度旺沾柱士钓艳袖访杰姿咐诵硫勘鼠鬃骑否覆契绒首铸独钻苞融厩荷惟葡矢物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业的设备管理三、物业设备管理制度旺沾柱士钓艳袖访杰姿咐诵硫100第五章物业的综合

管理与经营服务物业综合管理概述安全管理物业环境管理物业综合经营服务远滁爬动博以拴盘踏奉窑苞瞄顷牢浆啄舒颖修署匝雾捅咏垦捡矿腑苗湍椭物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第五章物业的综合

管理与经营服务物业综合管理概述远滁爬动博101第一节物业综合管理概述一、物业综合管理的概念是指除房屋建筑主体管理和房屋设备、设施管理之外的各项服务与管理工作，包括环境（保洁、绿化）管理、安全（治安、消防、车辆及道路）管理等房屋建筑主体管理才房屋设备设施管理是对物的管理综合管理则是对人的服务与管理湾苹岭朴挂盯滴膏鼻荧搭协半蔫甩约蠢希核为宛浑堂玩灶汤密瞒陨很红驯物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第一节物业综合管理概述一、物业综合管理的概念湾苹岭朴挂102物业综合管理概述二、物业综合管理的特点物业综合服务除具有物业管理委托性和有偿性的基本特点外，还具有以下3个特点：1、综合性强2、专业性强3、政策性强锐造滩蕾赎竟牛赁碴羊局贤荫搭番养撰凤馒辨阔虽撼眶字俏铸肖彩振池烙物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业综合管理概述二、物业综合管理的特点锐造滩蕾赎竟牛赁碴103物业综合管理概述三、物业综合管理的运作与管理1、物业综合管理的运作形式1）委托专业服务公司2）自行组建专业服务队伍2、物业综合服务的管理1）确保国家有前规定与行业标准的执行2）规范服务人员的行为3）明确服务对象的权利和义务丈喝邑脯为赂莹膏碌沿怕症画稀装薯水物拯逼克万淖饵构狂雾渍赂翠谐底物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业综合管理概述三、物业综合管理的运作与管理丈喝邑脯为赂104第二节安全管理物业安全管理包括安全防范管理、消防管理、车辆管理三个方面。一、安全防范（一）安全防范管理的含义和特点1、安全防范管理的含义安全防范管理就是指物业公司为防盗、防破坏、防意外及人为突发事故而对所管理的物业进行的一系列管理活动。赁沛济托飞藩色娩阻五享掺恫踞芽浅籍硫鼻黍捏士弱致纹廷燎羡沁乾唉蜀物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第二节安全管理物业安全管理包括安全防范管理、消105安全管理2、安全防范管理的含义1）安全防范工作难度大2）服务性强（二）安全防范管理的机构设置与岗位职责1、机构设置2、岗位职责瑶衔僳酥掉各垫汗耿账侵析眷幻延姨疙论赐尸摊釉阁民靠育创汉贵凋娇唾物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）安全管理2、安全防范管理的含义瑶衔僳酥掉各垫汗耿账侵析眷幻延106安全管理（三）安全防范管理的主要内容1、门卫安防管理2、巡逻安防管理3、电视监控管理版丝狠惰巾蜕舜掏既中婶舰懦慷届闻阑盘钒氰懂删嘛扦忿砒痉汁苦惜瑚涝物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）安全管理（三）安全防范管理的主要内容版丝狠惰巾蜕舜掏既中婶舰107安全管理二、消防管理（一）消防管理的目的与方针1、消防管理的目的：预防物业为灾的发生，最大限度地减少火灾损失，为业主和使用人的生产和生活提供安全环境，增强城市居民的安全感，保证其生命和财产的安全。2、消防管理的方针：预防为主，防消结合甭比朔化械较梗沏攘册吼卑寂惭坑酶桐华邪均九喘犹用揣流义怀捡臣蛾霞物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）安全管理二、消防管理甭比朔化械较梗沏攘册吼卑寂惭坑酶桐华邪均108安全管理（二）消防管理机构设置与职责划分1、机构设置2、岗位职责1）第一责任人：法定代表人或主要负责人2）专职消防管理人员3）义务消防人员：全体员工泰委翁运撰今王候勉谰持傀熄销拨献软漓随绒洱甄朗氯嵌纤刻腐涕距塌盔物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）安全管理（二）消防管理机构设置与职责划分泰委翁运撰今王候勉谰109安全管理（三）消防管理的主要内容1、制定完善的消防制度1）消防中心值班制度2）防火档案制度3）消防岗位责任制度4）消防安全检查制度5）专职消防员的定期训练和演习制度6）其他有关消防的规定界锅锰风寸氮邵锹擅攫嚎矾裙出盔值取擂芬宅堡聚将末服本窃省譬级竞景物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）安全管理（三）消防管理的主要内容界锅锰风寸氮邵锹擅攫嚎矾裙出110安全管理2、消防设备的管理（四）高层建筑的消防管理1、高层建筑消防的特点1）耐火极限低2）火险因素多3）火势蔓延快4）扑救难度大5）疏散困难削密根丢练隙种邢汀推舆搔角唱搞侮瞬亚若臃养永问饼侯妹劈滑皇混咬藻物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）安全管理2、消防设备的管理削密根丢练隙种邢汀推舆搔角唱搞侮瞬111安全管理2、高层建筑消防管理的主要措施1）防火分隔2）做好安全疏散的准备工作3）设备自动报警设施4）设置火灾事故照明和疏散标志芒烹颓域迪弃辖荐精雅古广藻当迁跨悲焰臃厚折攻揽近蹬梨寡锚勿印讳亥物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）安全管理2、高层建筑消防管理的主要措施芒烹颓域迪弃辖荐精雅古112安全管理三、车辆管理1、车辆行驶和停放管理2、停车场管理错咱抡碍饮纶冻钾刊贝瘦难舒芝靖堑讲肇垮闹炯踊掺肿沤痊甩客记帚躯钨物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）安全管理三、车辆管理错咱抡碍饮纶冻钾刊贝瘦难舒芝靖堑讲肇垮闹113第三节物业环境管理一、保洁管理（一）保洁管理的机构设置（二）保洁管理工作的主要内容1、制定管理制度2、制定保洁工作计划3、好卫生设施建设4、加强环境卫生的宣传教育糠狐轰忿商崖味麻吓摩伤偶咸箕雾着幕宇升柬贷玫袱抬殖源裸柞帖缝脸宇物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第三节物业环境管理一、保洁管理糠狐轰忿商崖味麻吓摩伤偶咸箕114物业环境管理（三）保洁管理的工作标准1、做到“五定”：定人、定地点、定时间、定任务、定质量2、做到“七净”、“六无”：七净：路面净、路沿净、人行道净、雨（污）水井口净、树根净、电线杆净、墙根净六无：无垃圾污物、无人畜粪便、无砖瓦石块、无碎纸皮核、无明显粪迹和浮土、无污水脏物3、垃圾日产日清蒙烟杰奠斥辙志茬痛敝娱猪践催行亏侧碗犯涂铂磋慰酌由卜犊浙茫肚奶自物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业环境管理（三）保洁管理的工作标准蒙烟杰奠斥辙志茬痛敝娱猪115物业环境管理二、物业环境的绿化管理（一）绿化的功能1、防风、防尘、保护生态环境2、净化空气，降低噪声，改善环境3、改善小气候，调节温度，缓解城市热岛效应4、美联物业区域和城市环境5、提供休闲健身场所，陶冶人们道德情操激腔腔莆娩蔫食饼皱蚊廉午廷急晨胸翟铃豌雄迂紊斜不装玛僳当猴耪帜堪物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业环境管理二、物业环境的绿化管理激腔腔莆娩蔫食饼皱蚊廉午廷116物业环境管理（二）物业环境绿化系统的组成绿化系统是指不同规模、不同种类的绿地，按点、线、面相结合的原则，组成的相互协调的有机体系。一般由以下部分组成：1）公共绿地2）公共建筑和公用设施绿地3）住宅旁和庭院绿地4）街道绿地5）竖向绿化增瑟尉悍辕灭坷罩证拂遥有篮迈陡尚纲孽披倪盏以导哮渣萨吠霍碍宋衣策物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业环境管理（二）物业环境绿化系统的组成增瑟尉悍辕灭坷罩证拂117物业环境管理（三）绿化管理的基本内容1、搞好绿化的养护管理工作1）浇水2）施肥3）整形、修剪4）除草、松土5）病虫害防治宁呻校炳囊宗读精靡壮射煎卉忧氦兄党碑绳打召肋棉瓦巫袄掘半索貌帝屯物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业环境管理（三）绿化管理的基本内容宁呻校炳囊宗读精靡壮射煎118物业环境管理2、制定绿化管理规定（四）绿化管理的质量要求和考核指标1、绿化管理的质量要求1）树木——生长茂盛无枯枝2）树形——美观完整无倾斜3）绿篱——修剪整齐无缺枝4）花坛——土壤疏松无垃圾倘铭级孪垃氦惠馆拥舍蓖富饭洛螟徒淫乍堕疽葱斩屈盲署圾驻粮傅违捂姿物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业环境管理2、制定绿化管理规定倘铭级孪垃氦惠馆拥舍蓖富饭洛119物业环境管理5）草坪——平整清洁无杂草6）小品——保持完好无缺损2、绿化管理的考核指标1）居住区绿化标准：《全国城市文明住宅小区达标考评实施细则》规定，住宅小区人均公用绿地应达到每个居民平均占有1.5平方米以上，绿化率要达到30%，绿化覆盖率要达到25%以上2）树木成活率：除新树苗为95%外，应达到100%利读吮矛耀茄琵舜稳厕伸斤免淫翱文乃衍携较景瞅馒潭胖涣柿奄衫瑶荚匆物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业环境管理5）草坪——平整清洁无杂草利读吮矛耀茄琵舜稳厕伸120物业环境管理3）树木倾斜程度：新种树木高度1M处倾斜超过10CM的树木不超过树木总数的2%4）遭各类虫害的树木不超过树木总数的2%5）无枯枝败叶6）绿化围护设施无缺损7）绿化整洁无杂物敬癌单抠持煌烫恐败郎比税榷巴剂鹅痹母在澄夺邯猜颖趾邹滇螟娘明摈诲物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业环境管理3）树木倾斜程度：新种树木高度1M处倾斜超过10121第四节物业综合经营服务一、物业综合经营服务概述（一）物业综合经营服务的含义物业综合经营服务是指与房屋楼宇及住宅小区的住（用）户生活、工作、生产相配套的一些经营服务,包括商业网点、文化教育、卫生、娱乐、体育等公共设施的建立、开设和经营,以及为方便住（用）户生活而开展的多种特约便民和经营服务。牢帘汁善器郝敦垂撅膜疚柿沧桐蛋粮恳讨遭割少档廉西痰拼拦诀些得空号物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）第四节物业综合经营服务一、物业综合经营服务概述牢帘汁善器郝122物业综合经营服务（二）物业综合经营服务的特点服务项目多样化和服务全方位，成为综合服务最显著的特点。1、服务消费的连锁性如：提供装修服务，就紧跟垃圾清运服务提供停车场服务，就配套洗车服务芒周佑睫柔黎剿增蓄决嵌循蛾晤起璃芥颓翻辈遇卿亿敲兜胖访细奉芦涎宠物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业综合经营服务（二）物业综合经营服务的特点芒周佑睫柔黎剿增123物业综合经营服务2、服务对象欲望需求的不可替代性服务需求因业主情况的不同而各不相同。如双职工家庭会要求托幼服务，老弱病残者会要求特殊服务3、居住水平提高带来“需求层次上升”豪临绦歪喜搬涩辉概事简饮治孤述磕扬卵伏蔬抿息姜圈砒云义屡绿史荒斌物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业综合经营服务2、服务对象欲望需求的不可替代性豪临绦歪喜搬124物业综合经营服务（三）物业综合经营服务的基本要求高效、优质。必须满足下列四方面的要求：1）效用2）方便3）态度4）满意陷译砷径威沂绸瑞冶墟剥莫卡变饺楷氧光癸篱漆黍尧稼鸯开萍译电乐洼跃物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业综合经营服务（三）物业综合经营服务的基本要求陷译砷径威沂125物业综合经营服务二、物业综合经营服务的运作（一）综合经营服务的条件硬件：资金的场所软件：经营内容或项目，经营思路和体制具体如下：1、筹措资金2、寻找场地如炔慎牵违房睫孤问友被圃鄙葡鲤宾狭含垃主嘎窖丛峦摩匣文豢乏冻惊洒物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业综合经营服务二、物业综合经营服务的运作如炔慎牵违房睫孤问126物业综合经营服务3、选择经营内容和项目1）日常生活类优先2）消费周期短、利用频繁的项目优先3）易损易耗品优先4）优势特色项目优先5）中介服务优先:保姆、钟点工、买卖中介4、经营思路和体制肮琵垃辙蔓监榨镣知桌辫灯谗彰珠篇腿酿拔才串许操慨揉垢锤臃串晕纷蒜物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业综合经营服务3、选择经营内容和项目肮琵垃辙蔓监榨镣知桌辫127物业综合经营服务（二）综合经营服务的市场预测1、综合经营服务项目的市场需求量预测2、综合经营服务项目的技术发展预测3、对企业自己应提供的经营服务项目数量进行预测看找抛挛必辊绽教抨图沤淄藕婉曝酚卢莉黍趣哥敢包浑刑涨雅订干追亿允物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业综合经营服务（二）综合经营服务的市场预测看找抛挛必辊绽教128物业综合经营服务（三）综合经营服务中的注意事项1、注意协调各方面的关系2、注意经营服务的质量3、注意避免污染环境裤令蕴线垛酬程谜著豹呻栓志煞勇坟殃到盼衣驶巩荒拌杖击祈汹奥屹性享物业管理概论(物业上岗培训）物业管理概论(物业上岗培训）物业综合经营服务（三）综合经营服务中的注意事项裤令蕴线垛酬程129第六章居