房地产公司并购法律风险防范课件

房地产公司并购法律风险防范房地产公司并购法律风险防范104一月2023两种收购方式资产并购：以目标公司的房屋和土地使用权作为协议标的，签订买卖合同。项目公司并购：收购方通过受让房地产项目公司的股权，而实现并购房地产项目之目的。28十二月2022两种收购方式资产并购：以目标公司的房屋204一月2023两种收购方式比较直接收购资产（房屋、土地）优点：法律关系清晰、或有负债风险小。缺点：税收成本高；物业需过户，手续繁琐，耗时久。收购公司股权方式间接持有物业优点：物业无需过户；税收成本低；股权变更手续便捷。缺点：信息不对称带来的风险、公司存在潜在或有负债。28十二月2022两种收购方式比较3房地产公司并购法律风险防范课件4房地产公司并购法律风险防范课件504一月2023资产收购方式下的风险防范抵押担保法律风险防范法律：

《物权法》第一百八十七条以建筑物和其他土地附着物财产或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。对策：物业所在地的抵押登记部门（房管局），查询拟交易物业的“他项权”登记。28十二月2022资产收购方式下的风险防范抵押担保法律风604一月2023资产收购方式下的风险防范司法查封法律风险防范对策：到物业所在地的物权登记部门（房管局），查询拟收购资产的司法查封情况。

法律规定：（1）财产保全。根据《民事诉讼法》规定，对不动产和特定动产（如车辆、船舶等）进行诉讼财产保全，人民法院可以采取扣押有关财产证照并通知有关产权登记部门不予办理该项财产产权转移手续的方式予以保全。（2）强制执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。28十二月2022资产收购方式下的风险防范司法查封法律风704一月2023资产收购方式下的风险防范建筑工程承包人优先权的排除法律规定：《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。28十二月2022资产收购方式下的风险防范建筑工程承包人804一月2023资产收购方式下的风险防范建筑工程承包人优先权的排除相关司法解释：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算28十二月2022资产收购方式下的风险防范904一月2023资产收购方式下的风险防范承包人优先权的排除对策：查看发包人支付工程款原始票据、会计记录；向工程承包人了解工程款的支付情况、银行转账凭证等。

28十二月2022资产收购方式下的风险防范承包人优先权的1004一月2023资产收购方式下的风险防范承租人优先购买权的排除

法律：《＜民法通则＞意见（试行）》、《合同法》

出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。对策：查看《租赁合同》是否排除优先购买权；若未排除，依法提前通知承租人。28十二月2022资产收购方式下的风险防范承租人优先购买1104一月2023资产收购方式下的风险防范相邻关系是否存在潜在纠纷《物权法》第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。一个项目的遮光费赔偿可能达到5000万元之多；对策：现场查看，关注潜在相邻关系纠纷。28十二月2022资产收购方式下的风险防范相邻关系是否存1204一月2023项目公司收购方式下的法律风险资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵股权结构对外担保公司对外合同土地出让金问题其他可能降低公司价值的因素28十二月2022项目公司收购方式下的法律风险资产本身存1304一月2023项目公司收购方式下法律风险防范资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵。对策：与上述资产收购法律风险防范同样的方式进行法律风险防范。28十二月2022项目公司收购方式下法律风险防范1404一月2023项目公司收购方式下法律风险防范股权纠纷法律：根据《公司法》规定，股东出资及出资发生变化（增加减少股东人数、股东出资额的增减），均将在工商局进行登记或变更登记。但发生过物业发展商因资金不足，引入项目合作开发者，但未及时办变更登记，发生持股争议的案件。对策：了解项目投资者之间对持股及持股比例是否存在争议（诉讼、仲裁）；查询工商登记档案。28十二月2022项目公司收购方式下法律风险防范股权纠纷1504一月2023四证：与项目建设的有关许可证1、《国有土地使用证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》《房屋所有权证》28十二月2022四证：与项目建设的有关许可证1、《国有1604一月2023“四证”重要性《商业银行房地产贷款风险管理指引》商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。28十二月2022“四证”重要性《商业银行房地产贷款风险1704一月2023项目公司收购方式下法律风险防范对外担保——定时炸弹《担保法》第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。对项目公司是否曾经对外提供保证等形式的担保做深入了解。预留一定比例尾款；原有股东提供适当的担保。

28十二月2022项目公司收购方式下法律风险防范对外担保1804一月2023项目公司收购方式下法律风险防范公司对外重大协议目标公司签署的重大协议（约定的合同义务和违约责任等），将有可能为目标公司的负担。对项目公司重大合同进行深入了解。列举全部协议清单作为股权转让协议的附件，并约定项目公司收购前一切未披露协议对公司造成负担、损失，由原股东负责承担；预留尾款，作为《股权转让协议》履约保证；原有股东提供适当的担保，担保期限至少两年。

28十二月2022项目公司收购方式下法律风险防范公司对外1904一月2023律师在公司并购中的工作内容尽职调查，出具《尽职调查报告》尽职调查又称尽责调查。在证券市场和投资银行业界普遍采用，是指在证券发行或公司并购过程中，律师和会计师等中介机构按照一定的专业标准对拟发行证券的公司及并购的目标公司进行的专业性审查。28十二月2022律师在公司并购中的工作内容尽职调查，出2004一月2023尽职调查的意义投资人往往只是行业专家，但相对缺乏法律、财务专业知识，无法判断拟收购房地产公司存在的法律风险或法律陷阱。律师尽职调查过程中严密、全面和深入了解目标公司，是确保投资成功的基础。尽职调查结果，是进一步商务谈判（讨价还价）和制作交易法律文件的基础和前提。28十二月2022尽职调查的意义投资人往往只是行业专家，2104一月2023尽职调查的目的主要目的：尽量解决“信息不对称”（只是“尽量”）保障投资的合法性、防止和避免风险。“警惕，公司并购后，你就有可能官司缠身甚至破产。”收购者以比事后经证明的被调查公司实际价值高得多价格买下了被调查公司；收购者进入目标公司后，很快就官司缠身。不得不承认：交易之前进行详尽的尽职调查是非常必要的。28十二月2022尽职调查的目的主要目的：尽量解决“信息2204一月2023律师：如何确定《尽职调查清单》？这完全是一个智力劳动的结果，主要需要依靠律师的职业判断：风险在哪里？以常规的《尽职调查清单》作为基础；诉讼律师在诉讼中积累的经验，可以判断出该类公司主要风险点集中在哪些领域；根据尽职调查的阶段性成果、发现的新问题，对《尽职调查清单》进行及时调整。28十二月2022律师：如何确定《尽职调查清单》？这完全2304一月2023房地产公司并购尽职调查内容以一个常规公司的尽职调查清单为例介绍房地产公司并购尽职调查基本内容。以《HH公司并购项目取得资料清单》为例，介绍其在并购过程中的法律意义。28十二月2022房地产公司并购尽职调查内容2404一月2023外围尽职调查工商局（核实股权结构；发现股权质押）；房管局、土地局（核实房屋、土地使用权权属；发现抵押；司法查封）为目标公司服务的中介机构（如律师事务所介绍未决诉讼和仲裁等）其他相关政府部门及行业协会等28十二月2022外围尽职调查工商局（核实股权结构；发现2504一月2023尽职调查基本流程确定调查范围发送《尽职调查清单》回收有关材料审阅回收的文件结合初次文件，必要时《补充尽职调查清单》向目标公司的高管、有关人员进行必要的核实并索取书面保证或证明向有关单位（工商、税务、房管、商务、交易伙伴）进行必要的调查与核实《尽职调查报告》出炉。28十二月2022尽职调查基本流程确定调查范围发送《尽2604一月2023如何争取目标公司如实披露利用交易协议中的“陈述与保证条款”：在未来的《股权转让》中，引用在尽职调查过程中目标公司股东所做出的陈述、承诺与保证，并以其作为双方成交的条件之一。如若事后发现有关情况存在重大出入（未披露或误导性披露、虚假陈述），收购方可以据此要求调整收购对价、赔偿损失甚至解除收购合同。尽职调查过程中，严格交接相关文件（披露的文件清单，要求目标公司及其股东盖章确认）。28十二月2022如何争取目标公司如实披露利用交易协议中2704一月2023律师的免责声明律师不是私家侦探！就调查中已经“尽职”但无法获取直接证据的信息，律师应作出必要的声明！律师应该在《尽职调查报告》中作出若干免责声明，避免承担份外的法律责任。28十二月2022律师的免责声明律师不是私家侦探！2804一月2023尽职调查报告的内容说明委托来源、委托事项和具体要求；说明调查手段和调查工作概要；出具报告的前提（有关复印件与原件一致；原件上的签字和印章均真实；有关文件及陈述是完整和有效的，无任何重大遗漏或误导性陈述；且无任何应披露而未向本所披露的事实……）；报告使用方法和用途（供有关各方本次股权交易参考使用。除此之外，不得用于其他任何目的和用途）28十二月2022尽职调查报告的内容说明委托来源、委托事2904一月2023尽职调查报告的内容目标公司设立与存续过程及其合法性审查公司的管理架构、分支机构情况审查公司资产的权利状态审查公司所开发物业的有关情况（四证取得情况）重大合同及履行情况审查（何为“重大”）融资与还贷情况审查对外担保、或有负债情况审查28十二月2022尽职调查报告的内容目标公司设立与存续过3004一月2023尽职调查报告的内容涉讼（含仲裁）情况与潜在纠纷情况审查公司存在的违法情况与行政处罚情况审查公司适用的税收政策及其纳税情况审查劳动用工制度、社会保险情况审查本次交易的批准与授权情况审查其他重大事项审查28十二月2022尽职调查报告的内容涉讼（含仲裁）情况与3104一月2023交易阶段律师的工作内容参与交易模式设计保密协议的签署框架协议的签署股权转让协议的签署补充协议的签署股权变更登记；价款支付后续工作（例如尾款、担保、诉讼等）28十二月2022交易阶段律师的工作内容参与交易模式设计3204一月2023交易资金的安全保证一手交钱、一手交货：复杂交易中不可行。资金托管：公证处、律师事务所设立银行共管帐户（任何单方面无法支配资金）中国建设银行“百易安”交易资金托管中国建设银行提供的一种信用中介服务。建行受双方委托托管交易资金、保管权益证明等相关文件，当双方履行交易合同，实现约定的条件后，建行根据双方的授权协助完成交易资金与权证的交换；若双方因故不能成交，建行则按托管协议约定退回交易资金及权证。28十二月2022交易资金的安全保证一手交钱、一手交货：3304一月2023

谢谢！28十二月202234房地产公司并购法律风险防范房地产公司并购法律风险防范3504一月2023两种收购方式资产并购：以目标公司的房屋和土地使用权作为协议标的，签订买卖合同。项目公司并购：收购方通过受让房地产项目公司的股权，而实现并购房地产项目之目的。28十二月2022两种收购方式资产并购：以目标公司的房屋3604一月2023两种收购方式比较直接收购资产（房屋、土地）优点：法律关系清晰、或有负债风险小。缺点：税收成本高；物业需过户，手续繁琐，耗时久。收购公司股权方式间接持有物业优点：物业无需过户；税收成本低；股权变更手续便捷。缺点：信息不对称带来的风险、公司存在潜在或有负债。28十二月2022两种收购方式比较37房地产公司并购法律风险防范课件38房地产公司并购法律风险防范课件3904一月2023资产收购方式下的风险防范抵押担保法律风险防范法律：

《物权法》第一百八十七条以建筑物和其他土地附着物财产或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。对策：物业所在地的抵押登记部门（房管局），查询拟交易物业的“他项权”登记。28十二月2022资产收购方式下的风险防范抵押担保法律风4004一月2023资产收购方式下的风险防范司法查封法律风险防范对策：到物业所在地的物权登记部门（房管局），查询拟收购资产的司法查封情况。

法律规定：（1）财产保全。根据《民事诉讼法》规定，对不动产和特定动产（如车辆、船舶等）进行诉讼财产保全，人民法院可以采取扣押有关财产证照并通知有关产权登记部门不予办理该项财产产权转移手续的方式予以保全。（2）强制执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。28十二月2022资产收购方式下的风险防范司法查封法律风4104一月2023资产收购方式下的风险防范建筑工程承包人优先权的排除法律规定：《合同法》第二百八十六条发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。28十二月2022资产收购方式下的风险防范建筑工程承包人4204一月2023资产收购方式下的风险防范建筑工程承包人优先权的排除相关司法解释：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算28十二月2022资产收购方式下的风险防范4304一月2023资产收购方式下的风险防范承包人优先权的排除对策：查看发包人支付工程款原始票据、会计记录；向工程承包人了解工程款的支付情况、银行转账凭证等。

28十二月2022资产收购方式下的风险防范承包人优先权的4404一月2023资产收购方式下的风险防范承租人优先购买权的排除

法律：《＜民法通则＞意见（试行）》、《合同法》

出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。对策：查看《租赁合同》是否排除优先购买权；若未排除，依法提前通知承租人。28十二月2022资产收购方式下的风险防范承租人优先购买4504一月2023资产收购方式下的风险防范相邻关系是否存在潜在纠纷《物权法》第八十九条建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。第九十条不动产权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。一个项目的遮光费赔偿可能达到5000万元之多；对策：现场查看，关注潜在相邻关系纠纷。28十二月2022资产收购方式下的风险防范相邻关系是否存4604一月2023项目公司收购方式下的法律风险资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵股权结构对外担保公司对外合同土地出让金问题其他可能降低公司价值的因素28十二月2022项目公司收购方式下的法律风险资产本身存4704一月2023项目公司收购方式下法律风险防范资产本身存在物的瑕疵或者权利瑕疵。对策：与上述资产收购法律风险防范同样的方式进行法律风险防范。28十二月2022项目公司收购方式下法律风险防范4804一月2023项目公司收购方式下法律风险防范股权纠纷法律：根据《公司法》规定，股东出资及出资发生变化（增加减少股东人数、股东出资额的增减），均将在工商局进行登记或变更登记。但发生过物业发展商因资金不足，引入项目合作开发者，但未及时办变更登记，发生持股争议的案件。对策：了解项目投资者之间对持股及持股比例是否存在争议（诉讼、仲裁）；查询工商登记档案。28十二月2022项目公司收购方式下法律风险防范股权纠纷4904一月2023四证：与项目建设的有关许可证1、《国有土地使用证》2、《建设用地规划许可证》3、《建设工程规划许可证》4、《建设工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》《房屋所有权证》28十二月2022四证：与项目建设的有关许可证1、《国有5004一月2023“四证”重要性《商业银行房地产贷款风险管理指引》商业银行对未取得国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证的项目不得发放任何形式的贷款。28十二月2022“四证”重要性《商业银行房地产贷款风险5104一月2023项目公司收购方式下法律风险防范对外担保——定时炸弹《担保法》第七条具有代为清偿债务能力的法人、其他组织或者公民，可以作保证人。对项目公司是否曾经对外提供保证等形式的担保做深入了解。预留一定比例尾款；原有股东提供适当的担保。

28十二月2022项目公司收购方式下法律风险防范对外担保5204一月2023项目公司收购方式下法律风险防范公司对外重大协议目标公司签署的重大协议（约定的合同义务和违约责任等），将有可能为目标公司的负担。对项目公司重大合同进行深入了解。列举全部协议清单作为股权转让协议的附件，并约定项目公司收购前一切未披露协议对公司造成负担、损失，由原股东负责承担；预留尾款，作为《股权转让协议》履约保证；原有股东提供适当的担保，担保期限至少两年。

28十二月2022项目公司收购方式下法律风险防范公司对外5304一月2023律师在公司并购中的工作内容尽职调查，出具《尽职调查报告》尽职调查又称尽责调查。在证券市场和投资银行业界普遍采用，是指在证券发行或公司并购过程中，律师和会计师等中介机构按照一定的专业标准对拟发行证券的公司及并购的目标公司进行的专业性审查。28十二月2022律师在公司并购中的工作内容尽职调查，出5404一月2023尽职调查的意义投资人往往只是行业专家，但相对缺乏法律、财务专业知识，无法判断拟收购房地产公司存在的法律风险或法律陷阱。律师尽职调查过程中严密、全面和深入了解目标公司，是确保投资成功的基础。尽职调查结果，是进一步商务谈判（讨价还价）和制作交易法律文件的基础和前提。28十二月2022尽职调查的意义投资人往往只是行业专家，5504一月2023尽职调查的目的主要目的：尽量解决“信息不对称”（只是“尽量”）保障投资的合法性、防止和避免风险。“警惕，公司并购后，你就有可能官司缠身甚至破产。”收购者以比事后经证明的被调查公司实际价值高得多价格买下了被调查公司；收购者进入目标公司后，很快就官司缠身。不得不承认：交易之前进行详尽的尽职调查是非常必要的。28十二月2022尽职调查的目的主要目的：尽量解决“信息5604一月2023律师：如何确定《尽职调查清单》？这完全是一个智力劳动的结果，主要需要依靠律师的职业判断：风险在哪里？以常规的《尽职调查清单》作为基础；诉讼律师在诉讼中积累的经验，可以判断出该类公司主要风险点集中在哪些领域；根据尽职调查的阶段性成果、发现的新问题，对《尽职调查清单》进行及时调整。28十二月2022律师：如何确定《尽职调查清单》？这完全5704一月2023房地产公司并购尽职调查内容以一个常规公司的尽职调查清单为例介绍房地产公司并购尽职调查基本内容。以《HH公司并购项目取得资料清单》为例，介绍其在并购过程中的法律意义。28十二月2022房地产公司并购尽职调查内容5804一月2023外围尽职调查工商局（核实股权结构；发现股权质押）；房管局、土地局（核实房屋、土地使用权权属；发现抵押；司法查封）为目标公司服务的中介机构（如律师事务所介绍未决诉讼和仲裁等）其他相关政府部门及行业协会等28十二月2022外围尽职调查工商局（核实股权结构；发现5904一月2023尽职调查基本流程确定调查范围发送《尽职调查清单》回收有关材料审阅回收的文件结合初次文件，必要时《补充尽职调查清单》向目标公司的高管、有关人员进行必要的核实并索取书面保证或证明向有关单位（工商、税务、房管、商务、交易伙伴）进行必要的调查与核实《尽职调查报告》出炉。28十二月2022尽职调查基本流程确定调查范围发送《尽6004一月2023如何争取目标公司如实披露利用交易协议中的“陈述与保证条款”：在未来的《股权转让》中，引用在尽职调查过程中目标公司股东所做出的陈述、承诺与保证，并以其作为双方成交的条件之一。如若事后发现有关情况存在重大出入（未披露或误导性披露、虚假陈述），收购方可以据此要求调整收购对价、赔偿损失甚至解除收购合同。尽职调查过程中，严格交接相关文件（披露的文件清单，要求目标公司及其股东盖章确认）。28十二月2