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本文格式为Word版，下载可任意编辑——入住预收物业管理费是否合理预收物业管理费是否合理

案情介绍:

汪先生近日在办理入住手续时，遇到了一件很不舒心的事：开发商的工作人员要求汪先生先一次性交纳一年的物业管理费，否那么不给办理入住手续。

汪先生对此提出了几点疑问：一是凭什么房子还没有验收，就让交物业管理费?二是这家由开发商指定的物业管理公司，是开发商为这个工程特意新设立的，此前没有任何的物业服务阅历和业绩，而物业管理不同于商品买卖，是一种延续性的服务，一次性交纳一年的物业管理费，意味着至少在一年内，自己对这家物业管理公司的服务无论合意与否，都没有任何制约力了。

案情分析：

汪先生面临的处境具有确定的普遍性，其中包含了两个问题：

一、理应先接收房屋，还是先交物业管理费?

购房人与开发商签约购房，双方之间是一种买卖关系，而购房人与物业管理公司之间是一种嘱托服务的关系，这种嘱托关系成立的前提是：购房人已经取得了所添置的标的物(房产)，已成为业主。假设购房人在房产交接时，因各种理由退房(如工程质量、面积误差等)，那么与物业管理公司之间也就不存在嘱托服务的必要了。

开发商提出购房人以交纳物业管理费作为房屋交付的前提，实质上是对房屋的交付增加了附设条件，是对双方之间买卖合同的一种变更，根据《合同法》的规定，合同只有在当事人协商一致的条件下，方可以变更，开发商单方变更合同的做法明显是不公允的，也是一种违约行为。因此，这两者之间的关系理应是先接收房产，再交纳物业管理费。

二、物业管理公司要求预付物业管理费合理吗?

考虑到物业管理公司的正常运转，预收确定的物业管理费还是合理的，现行的有关法规，也是允许物业管理公司预收费用的。但是这种预收应当有确定的限度，从物业管理费的构成来看，有按年、按季，也有按月收取的，假设物业管理公司一次性、长时间预收各项物业费用就不合理了，对此，北京市小区办《关于遏止一次性收取多年物业管理费的通知》中特意规定，物业管理公司不得一次性预收多年的物业管理费。

点评：

1、《商品房销售管理手段》中规定，商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。

2、开发商既然选聘了物业管理公司，就要将物业管理公司的处境和收费的标准，在订立商品房买卖合同时告知购房人，以便购房人对选择的物业管理公司和收费标准做出判断。

3、由于多数工程属于期房预售，开发商在销售时，对于大量物业服务的设施、设备还无法确定，因此有关物业管理的协议的签订，还是要放在交房时，至少是在订立商品房买卖合同后。

对于购房人来说，假设开发?quot;在订立商品房买卖合同时，就供给了有关物业管理的协议文本，那么这些协议就构成了买卖合同的附件，那么要专心地阅读一下，一旦签了字，就要履行相应的义务了。

4、假设像汪先生遇到的那样，开发商在签订买卖合同后、甚至在入住时，才供给有关物业管理的协议，并以此作为房产交付的条件，您那么可以按前述的内容，据理力争。不过，最好的手段

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