物业管理服务内容考核指标

第第页/共24页公共设备、设施包括:路灯、楼道灯等完好率达到98%以上;房屋建筑完好率达到98%以上;道路、停车场完好率达到98%以上;设备房保持整洁、通风、无跑、冒、滴、漏和鼠害现象（服务标准详见房屋共用房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案）八、小区消防安全、公共秩序维护的服务内容与指标消防设施、管道完好率100%【消防系统维护质量标准】消火栓泵a.消火泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；b・管道上的阀门、避震接头、压力表、旁通阀等齐全有效，无泄漏、阀门启闭灵活;C・消火泵运行平稳、无振动，润滑良好、无咬泵现象；d・电气控制和各元件齐全，正常可靠，性能完好；E・水泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；f・管道设备等无锈蚀、无渗漏。增压泵a・增压泵运转平稳，各项运行参数符合出厂标准。 消火栓及配套设施a.各层消火栓箱及附件齐全完好；b・启动报警按钮完好、性能可靠；c.各层消火栓出水压力符合要求；d・消防接合器齐全、有效，无泄漏；e・户外立式消火栓齐全有效，开启灵活；f・消防进水环网畅通，阀门便于操作，并有明显标记。喷淋泵a・喷淋泵（流量、扬程等主要参数）符合出厂要求；b・管道附件齐全有效、各阀门启用灵活；c・喷淋泵运行平稳、润滑良好，无咬泵现象；d・电气控制和器件齐全、正常可靠，性能完好；e・泵、电机等接地装置、防护罩安全可靠，无缺损；f・管道设备等无锈蚀，无渗漏。喷淋头及管道a.不同规格的喷头不得相互代用；b・喷头规格、安装数量与竣工资料相符；c・喷头、管道无渗漏、锈蚀；d・管道内水压恒定，器件齐全、正确。消防送风排烟设备a・各防火阀门自动、手动开闭灵活有效；b・各送风口完好、无堵塞、结灰；c・送、排风机（风量、动压等参数）符合出厂要求;d・送、排风机运转平稳，润滑良好；e・各风机控制器电气元件齐全有效，性能可靠；f・风机设备接地保护、防护罩安全、有效。消防报警消火栓泵运转应与报警联动；喷淋泵运转应与报警联动；c・报警装置应可靠、正常，堵绝误报。烟、温感监视屏a・各烟、温感探头完好，感应正确；b・探头显示屏完好，记录、提示、打印正确可靠;c・备用电源完好，切换迅速有效；其他消防设施a・机房、设备灭火器按规定应配备到位；车库、仓库应配备的灭火器材到位。【公共秩序维护】管理区域的门岗实行全天24小时立岗保安服务。保安人员应按公司规定统一着装、佩带胸牌、值岗前应列队整装、仪表仪容整洁端庄；值岗时应佩带通讯、警械装备精神饱满、微笑服务。不准吸烟、闲聊、阅读书报、做与保安服务无关的事。值岗时与业户、访客交谈应使用文明、规范用语，不得使用"命令"、"要求"类用语及禁忌语。为保障业户、访客的人身、财产及XXT场XX号楼项目()的安全，保安人员应认真值守，实施正常的小区公共部位的安全保卫防范性工作，尽到善良管理人的注意义务。对突发事件应按各类应急预案迅速作出反应，果断作出适当处置，即时报告上级，并做好记录。门岗保安人员应熟悉XX广场XX号楼项目(-—)常住人员及私家车辆状况，并严格实行访客出入登记制度，不准拾荒、小摊贩、推销人员及其他闲杂人员进入管理区域。雨天为业户提供方便伞等便民服务。对装修民工出入小区严格验证，对装修民工携带工具出小区，应查验由管理处签发的出门证，对携带大宗材料及贵重物品出门，应查验由业户签证的、由管理处签发的出门证，并做好相应记录。管理区域内实行全年365天24小时全天候保安::巡视服务，对重点区域、重点部位每1小时至少巡查1次。为防盗、防火、防灾和维持管理区域的公共秩序，按不同方案的巡视路线，确保每小时巡遍全部公共区域。严密巡查公共区域的保安防范动态、道路畅通及车辆停放状况、各类标识、消防设备、设施完好状况、公共区域的环境卫生状况及小区周界报警系统状况。发现异常情况及时向有关部门反映，并做好巡视记录与巡逻到位仪（点）的签到夜间巡视，应佩带警棍、应急电筒，保持高度警惕性，并加强自我保护意识。并对路灯的损坏情况做好记录，及时报修。加强装修管理，阻止违规装修，制止占用公共场所任意施工的行为，确保夜间（18:00-次日08:00）及国定节假日不发出影响他人休息的装修、施工噪声。对进出小区的装修、家政等劳务人员实行临时出入证管理。为应对突发事件，应制定相应的应急预案并定期演习（每年1~2次）。管理区域内监控系统全天24小时开通运行，并实行24小时不间断轮岗监控值班服务，严密监视出入口探头监控屏;通过小区红外线联网、周界报警系统及业户家庭报警系统全面监视管理区域内的安全动态，发现疑问应立即定点监控录像，并对可疑情况作跟踪监视及同步录像，做好监视记录;当值人员应对监控的私密性内容及现场记严格保密，不得泄漏未经管理处经理许可，不得擅自放像、切换监控录像资料。监控录像保存一个月，循环使用。做好监控室内务及清洁卫生工作。监控室内无关人员不得进入，有关人员进入都应做好详细记录。九、小区交通以及停车管理的服务内容与指标【道路交通管理服务】对进出xxr场XX号楼项目（-）的车辆实施证、卡管理，确保车辆进出井然有序;确保道路车辆行驶畅通、安全。XX广场XX号楼项目（-）出入口及行车主干道地面用白色油漆划出交通指引标志，指明行车方向。确保管理区域内无违规停车现象。道路路面保持整洁、无损、通畅。标识清晰、醒目、完整。对进入管理区域内的特种车辆应予以引导，并指挥车辆按规定车位停车。小区行车道油漆黑白相间减速条标志，警示车辆减速缓行。阻止四吨及以上大型车辆进入管理区域（特种车辆和搬场车辆除外）。【停车管理服务】在停车库（场）地面用白色油漆划出车辆行驶指引标志、车位标志及编号。在停车库的进出口上方醒目处，挂禁令标志、限高标志、收费标志。停车库的通风、消防、排水及照明等设备、设施应保持完好。保持停车库环境整洁、无渗漏水、地面平整，无积水。为办妥长期停车证的业户提供相对固定的车位。地下车库只为业户提供长期停车服务（特殊情况需临时停车，应由管理处经理批准后方可停车）。辅助、引导车主安全停车。对进出管理区域的机动车辆实行发放出入证、停车证制度、登记制度和停车收费制度（收费标准按所在地物价局规定执行）。为出入小区的车辆提供引导服务，保持车辆出入畅通、停放有序。禁止载有易燃、易爆、有毒、有害及其它污染物品的车辆进入管理区域。为临时停车的人员，执行限额发证制度，先到先停，停满为止，并确保已办证车辆的停车。为进入管理区域内的非机动车辆提供指定区域有序停放的服务不准许小区内非机动车乱停、乱放。对收费的非机动车库实行出入调牌制度（收费标准按所在地物价局规定执行）并有序停放。十、控制突发事件的服务内容与指标管理服务范围内不发生重大安全责任事故;管理服务范围内不发生重大火灾责任事故;管理服务范围内不发生重大设备管理责任事故;遇到报警5分钟内必须赶到现场并做好记录;确保应急通道的畅通，应急照明100%完好;给类电子感应设备每月进行一次检测，保持完好率达99%以上;确保管理服务用计算机不受病毒侵害。十一、物业及住户档案管理的服务内容与指标档案归档率达到100%，档案完整率达到98%以上;建立一户一档的业户档案。业户档案内容:--《住宅使用公约》--《装修管理办法》--《装修管理协议》--《入伙手续书》--《代办服务委托书》--《保管钥匙委托书》--《保管钥匙承诺书》（复印件）--《房屋验收表》--《钥匙签收表》--《业主信息表》--《入伙资料签收表》--《施工人员登记表》--《安全责任书》--装修施工单位资质证书（复印件）--身份证明［身份证、暂住证、护照、临时户口等］（复印件）--《治安许可证》--《租赁许可证》--权籍资料（购房合同、产权证、付房款证明）--各类付费资料（有偿服务、代收代付等）--投诉、回访记录--各类服务记录--业主大事记业户档案管理按公司档案管理规范执行。十二、住宅装修管理的服务内容与指标装修施工应于每天8:00时-20:00时之间进行，并确保晚间20:00-清晨8:00及节假日不发出影响他人休息的噪声。业主室内装修资料整理、归档工作由管理处经理助理负责。施工人员应佩证施工证，其活动仅限于装修户室内，不得到处游逛。施工活动仅限于装修户室