大厦商业功能设计方案比较

本文格式为Word版，下载可任意编辑——大厦商业功能设计方案比较一、主力店铺的功能及区位设计1、自营主力店铺--超市的区位设计本方案给出了两种超市区位分布方案。方案一为B1/F1方案,即在B1片面划分出2800㎡左右,在F1片面划分出600㎡左右,共计3400㎡左右。包含收货区、滞货区在内。收货区、滞货区统一设在B1片面,B1、F1通过中央扶梯贯串一体,出入口、收银台F1片面双侧出入口共设四个收银台,B1片面设置六个收银台。方案二为F1/F2方案,即在F1片面划分出600㎡左右,F2使用整层,共计约为3300㎡。滞货区设在F2,收货区在F1,通过垂直电梯送达F2滞货区。F1片面设置六个收银台,F2片面设计两个收银台(便当顾客去三、四层消费)。

2、超市面积操纵因素无论是方案一、还是方案二,对自营超市片面的面积都举行了操纵,总面积不超过3500㎡。这应的面积操纵基于如下三方面考虑。

消费才能:本案所在位置不是商业核心区,也不是居民社区商业核心区。对日常生活消费品的需求才能有确定的限度。一级、二级商圈内已有"美廉美"、"超市发"等中大型超市,价格、品种平民化色调很浓。如MM超市一味与之比规模、比价格,未必占优势。

营运本金:MM超市作为MM整体运作XX大厦配套商业的一片面,要以总的投资报酬率为评价选择的依据。为符合整体::本金操纵要求,超市片面不宜过大。在保证整体营运收益上,分租其他业态更易获得投资收益时,应选择分租联营。此外商务大厦内的配套超市也有确定的经济规模限制,以品质形象和客单价的诉求为店面规模的操纵要素。

店面效果:MM超市要把握业态本质,做出形象、做出效益。店面形象上要符合整体高档商务楼配套商业整体风格,并且与引进的品牌店铺相响应。为明显识别于"美廉美"、"利客隆"总店的店面效果,我们建议XX大厦内MM超市借鉴中粮广场百佳超市、国贸中心华润超市、丰联广场屈臣氏店模式--定位于高端客户,强调人性化,舒适度及亮堂色调,合理价格,崭新商品。

3、超市总体风格定位高鲜度:高鲜度包含双重含义。一是卖场整体风格时尚、崭新,与一流商务大厦相匹配;二是商品罗列要有猛烈的视觉效果。

高品质:全体商品都有严格、模范的管理措施,更加是进口商品的选择及销售标识务必符合国家规定;生鲜商品务必符合食品加工企业卫生标准;商品保管及虫害防治有专业模范及专业合作单位定期防控。

平价格:超市客户定位高端不等于价格定位高端。对高客单价的追求应通过商品布局来实现,而不是商品单价的畸高来实现。在Part5片面中我们给出的超市综合毛利率是同行业、同规模的平均水平,我们不建议由于物业档次的提升而带来商品价格提升。尽管物业档次的提升会带来费用提升,但应通过商品组合、营运管理水平的提升来化解。高流转商品应保持不高于市场平均价格,特色商品不高于主力销售价格。

二、组合业态的功能及区位设计1、各业态的选择及楼层分布在业态组合上,方案一只有MM超市一间零售店铺,汽车表示片面虽有销售但以表示为主,销售为辅。方案二有MM超市和数码产品专卖两间零售店铺,但两间店铺并不属于同业,没有内部竞争。餐饮、消遣同样遵循保证主力店铺唯一性及与优选店铺有相近目标顾客群或关联消费原那么,在店铺间保持合力效果大于单体运行效果。在楼层分布上,对店面形象表示要求高,租金负担才能强的店铺赋予首层、二层。对店铺特色明显,定向消费群体比例较高的赋予三、四层及B1片面,使特色店铺能获得相对低廉的租金,利于其进展。

2、组合业态店铺间的互动效果方案一、方案二的业态面积比重及综合付出评价如下表

比较方案

零售面积比重%

餐饮面积比重%

消遣面积比重%

体育健身面积比重%

综合服务面积比重%

表示空间面积比重%

方案一

17

15

28

24

3

13

付出系数

1.1

1.3

1.5

1.1

1.5

1.1

综合效果

18.7

19.5

42

26.4

4.5

14.3

方案二

26

38

0

34

2

0

付出系数

1

1.5

0

1.3

1.5

0

综合效果

26

57

0

44.2

3

0

方案一汇总综合效果为125.4/7.6;方案二汇总综合效果为130.2/5.3。

3、推举店铺的功能要求

店铺

上下水

动力电

燃气

消防

环保

面积㎡

租期

样板店

超市

√

√

×

√

×

2000以上

3～5年

百佳超市、屈臣氏

星巴克

√

×

×

√

×

100～400

6～8年

国贸店、安贞店

麦当劳

√

√

×

√

√

300～500

10年以上

家和超市

中体倍力

√

√

×

√

×

3000以上

5年以上

长安大戏院

钱柜

√

√

√

√

×

3000以上

5年以上

朝阳门店

全聚德

√

√

√

√

√

1000以上

5年以上

和平门店

汽车表示

×

×

×

√

×

500以上

1年以上

长安俱乐部、崇光百货

注:"√"表示此项有特意要求;"×"表示此项无更加要求。

三、组合方案比选方案一优势:①业态、业种进入对比全面,互动才能强;②自营超市以B1为主,确定程度上增加分租收益才能;③F4做健身中心通风、采光效果好,利于推广。方案一劣势:①B1、F1分割过多会增加分摊面积,导致实际分租面积裁减;②F4做健身中心租金相对B1要高,对其市场推广压力有所增加;③B1的使用功能重新划分,会增加片面改造投资。方案二优势:①业态、业种相对集中,便于发挥群体效应;②餐饮总体定位高,易于构建高端消费群体,提升商铺总体档次。方案二劣势:①店铺行业关联度高,抗击行业风险才能有所减弱;②中餐设定档次较高,在招商方面会有确定难度。

四、营运模式及风险操纵1、整体营运模式XX大厦商用房产要承受其借助大厦物业根基,提升XX大厦的责任。在营运模式上务必选择整体营运模式。对商用房产的使用先期整体规划,按规划方案举行定向招商、招租。自营、分租联营片面统一管理、独立核算。务必变更规划用途时,应选择相近使用功能替代。统一计划营销方案,统一举行市场推广,做大营销、小销售结合的营销模式。理念创新、管理创新、业绩创新。

2、风险及防范行业风险:北京房地产市场总体商用房产投资走强,但强势并不稳定也不均衡。2022年其次季度总体处境以开头走低,价格下降、空置率上升,新楼盘还在增加。整体行业短期大幅上升的空间不大。但进入三季度世界经济及国内经济都有上升迹象,从风险防范的角度应持精心乐观态度把握整体经营及市场策略。

个别风险:以MM商厦运作XX大厦的个别风险突出表现在两个方面。一是XX大厦本身不处于核心商圈,商业空气不够成熟;二是以经营超市的阅历拓展为商业物业全案营运管理,管理阅历方面有所欠缺。对个别风险的::防范应以扬长避短为原那么。在商圈培养及招商初期,应赋予客户较大幅度的优待政策,以短期获利损失换取长期稳定收益。对管理才能方面的快速提升可以大胆创新,广泛合作,请专业人员或专业公司举行接洽或嘱托举行专项管理、计划等,以专业管理技术化解个别风险,抗击行业风险。

3、管理架构XX大厦工程启动后,MM商厦可采用合署办公方式,逐步整合公司业务。整合后的公司可按业务职能设立五个业务部、两个管理部。

五个业务及主要职能:①超市经营部:负责连锁超市片面的日常经营。以门店管理、商品管理为核心业务。②商业进展部:负责整体商业计划及营运效果分析,投资收益测算