XXXX造价管理精讲讲义第五章工程项目投融资

工程工程投融资第一节工程工程资金来源一、工程资本金制度工程资本金是指在工程总投资中由投资者认缴的出资额。对工程来说，工程资本金是非债务性资金，工程法人不承当这局部资金的任何利息和债务。投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽回。对于提供债务融资的债权人来说，工程的资本金可以视为负债融资的信用根底，工程资本金后于负债受偿，可以降低债权人债权的回收风险。?国务院关于固定资产投资工程试行资本金制度的通知?规定:1.各种经营性固定资产投资工程，包括国有单位的根本建设、技术改造、房地产开发工程和集体投资工程，试行资本金制度，投资工程必须首先落实资本金才能进行建设。2.个体和私营企业的经营性投资工程参照规定执行。3.公益性投资工程不实行资本金制度。4.外商投资工程〔包括外商投资、中外合资、中外合作经营工程〕按现行有关法规执行。〔一〕工程资本金的来源工程资本金可以用货币出资，也可以用实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资。对作为资本金的实物、工业产权、非专利技术、土地使用权，必须经过有资格的资产评估机构依照法律、法规评估作价，不得高估或低估。以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资工程资本金总额的20%，国家对采用高新技术成果有特别规定的除外。投资者以货币方式认缴的资本金，其资金来源有(略)。〔二〕工程资本金的比例表5.1.1工程资本金占工程总投资的比例序号投资行业工程资本金占工程总投资的比例1钢铁、电解铝40%及以上2水泥35%及以上3煤炭、电石、铁合金、烧碱、焦炭、黄磷、玉米深加工、机场、港口、沿海及内河航运、其他房地产开发工程30%及以上4铁路、公路、城市轨道交通、化肥〔钾肥除外〕25%及以上5保障性住房和普通商品住房工程、其他工程20%及以上作为计算资本金基数的总投资，是指投资工程的固定资产投资与铺底流动资金之和，具体核定时以经批准的动态概算为依据。投资工程资本金的具体比例，由工程审批单位根据投资工程的经济效益以及银行贷款意愿和评估意见等情况，在审批可行性研究报告时核定。经国务院批准，对个别情况特殊的国家重点建设工程，可以适当降低资本金比例。对某些投资回报率稳定、收益可靠的基地设施、根底产业投资工程，以及经济效益好的竞争性投资工程，经国务院批准，可以试行通过发行可转换债券或组建股份制公司发行股票方式筹措资本金。为扶持不兴旺地区的经济开展，国家主要通过在投资工程资本金中适当增加国家投资的比重，在信贷资金中适当增加政策性贷款比重以及适当延长政策性贷款的还款期等措施增强其投融资能力。按照有关要求，外商投资企业的注册资本应与生产经营规模相适应，其注册资本占投资总额的最低比例见表。表中的投资总额，是指投资工程的建设投资、建设期利息与流动资金之和。表外商投资企业注册资本占投资总额的最低比例序号投资总额注册资本占投资总额的最低比例附加条件1300万美元以下〔含300万美元〕7/102300万～I000万美元〔含1000万美元〕1/2其中投资总额在420万美元以下的，注册资金不低于210万美元31000万～3000万美元(含3000万美元)2/5其中投资总额在1250万美元以下的，注册资金不低于500万美元43000万美元以上1/3其中投资总额在3600万美元以下的，注册资金不低于1200万美元对一些特殊行业的外商投资企业，注册资本的特殊要求见表5.1.3(略)。按照我国现行规定，有些工程不允许国外资本控股，有些工程要求国有资本控股。自2021年1月30日起执行的?外商投资产业指导目录(2021年修订)?中明确规定，电网、核电站、铁路干线路网、民用机场、综合水利枢纽等工程，必须由中方控般。〔三〕工程资本金的管理投资工程的资本金一次认缴，并根据批准的建设进度按比例逐年到位。投资工程在可行性研究报告中要就资本金筹措情况作出详细说明。投资工程资本金只能用于工程建设，不得挪作他用，更不得抽回。有关部门要按照国家规定对投资工程资本金到位和使用情况进行监督。凡资本金不落实的投资工程，一律不得开工建设。二、工程资金筹措的渠道与方式工程资金筹措的渠道和方式既有区别又有联系，同一渠道的资金可采用不同的筹资方式，而同一筹资方式下往往又可筹集到不同渠道的资金。工程资金筹措应遵循以下根本原那么：(1)规模适宜原那么;(2)时机适宜原那么;(3)经济效益原那么;(4)结构合理原那么。〔一〕资本金筹措的渠道与方式既有法人工程资本金筹措内部资金来源1)企业的现金2)未来生产经营中获得的可用于工程的资金实践中常采用经营收益间接估算企业未来的经营净现金流量。其计算公式如下：经营净现金流量-经营净收益-流动资金占用的增加经营净收益=净利润+折旧+无形及其他资产摊销+财务费用经营净现金流量=净利润+折旧+无形及其他资产摊销+财务费用-流动资金占用的增加企业未来经营净现金流量中，财务费用及流动资金占用的增加局部将不能用于固定资产投资，折旧、无形及其他资产摊销通常认为可用于再投资或归还债务，净利润中有一局部可能需要用于分红或用作盈余公积金和公益金留存，其余局部可用于再投资或归还债务。可以用于再投资及归还债务的企业经营净现金=净利润+折旧+无形及其他资产摊销-流动资金占用的增加-利润分红-利润中需要留作企业盈余公积金和公益金的局部3)企业资产变现企业资产变现通常包括：短期投资、长期投资、固定资产、无形资产的变现。4)企业产权转让外部资金来源1)企业增资扩股2)优先股优先股是指与普通股股东相比具有一定的优先权，主要指优先分得股利和剩余财产。优先股股息固定，与债券特征相似，但优先股没有还本期限，这又与普通股相同。相对于其他借款融资，优先股通常处于较后的受偿顺序，对于工程公司的其他债权人来说，可以视为工程的资本金。而对于普通股股东来说，优先股通常要优先受偿,是一种负债。因此，优先股是一种介于股本资金与负债之间的融资方式。优先股股东不参与公司的经营管理，没有公司的控制权，不会分散普通股东的控股权。发行优先股通常不需要还本，只需支付固定股息，可减少公司的偿债风险和压力。由于优先股股息固定，当公司发行优先股而获得丰厚的利润时，普通股股东会享受到更多的利益，产生财务杠杆的效应。但优先股融资本钱较高，且股利不能像债权利息一样在税前扣除。3)国家预算内投资新设法人工程资本金筹措发起人和投资人提供足额资金投资人和工程发起人的身份不同，其用于资本金投资的资金来源也多种多样。新设工程法人工程资本金通常以注册资本的方式投入。如果公司注册资本的额度要求低于工程资本金额度的要求，股东按工程资本金额度要求投入企业的资金超过注册资本的局部，通常以资本公积的形式记账。有些情况下，投资者还可以准资本金方式投入资金，包括优先股、股东借款等。资本市场融资(1)在资本市场募集股本资金：私募与公开募集(2)合资合作〔二〕债务资金筹措的渠道与方式债务资金是指工程投资中除工程资本金外，以负债方式取得的资金。债务资金是工程公司一项重要的资金来源。债务融资的优点是速度快、本钱较低，缺点是融资风险较大，有还本付息的压力。1．债务资金筹措方案研究债务资金筹措应考虑的主要因素1)债务期限；2)债务归还；3)债务序列；4)债权保证；5)违约风险；6)利率结构；7)货币结构与国家风险应明确的债务资金根本要素1)时间和数量；2)融资本钱；3)建设期利息的支付；4)附加条件；5)债权保证；6)利用外债的责任2．信贷方式融资信贷方式融资是工程负债融资的重要组成局部，是公司融资和工程融资中最根本和最简单，也是比重最大的债务融资形式。国内信贷资金主要有商业银行和政策性银行等提供的贷款。国外信贷资金主要有商业银行的贷款，以及世界银行、亚洲开发银行等国际金融机构贷款。此外，还有外国政府贷款、出口信贷以及信托投资公司等非银行金融机构提供盼贷款。信贷融资方案应说明拟提供贷款的机构及其贷款条件，包括支付方式、贷款期限、贷款利率、还本付息方式及附加条件等。(1)商业银行贷款按照贷款期限，商业银行的贷款分为短期贷款、中期贷款和长期贷款。贷款期限在1年以内的为短期贷款，超过1年至3年的为中期贷款，3年以上期限的为长期贷款。国外商业银行贷款利率有浮动利率与固定利率两种形式。国外商业银行的贷款利率由市场决定，各国政府的中央银行对于本国的金融市场利率通过一定的手段进行调控。国内商业银行贷款的利率目前以中国人民银行的基准利率为中心，可以有一定幅度的上下浮动。中国人民银行不定期对贷款的基准利率进行调整。已经借入的长期贷款，如遇中国人民银行调整利率，利率的调整在下一年度开始执行。(2)政策性银行贷款政策性银行贷款利率通常比商业银行贷款利率低。我国的政策性银行有：中国进出口银行、中国农业开展银行。国家开发银行在2021年底改制后，成为开发性金融机构。(3)出口信贷工程建设需要进口设备的，可以使用设备出口国的出口信贷。出口信贷通常不能对设备价款全额贷款，通常只能提供设备价款85%的贷款，设备出口商那么给予设备的购置方以延期付款条件。出口信贷利率通常要低于国际上商业银行的贷款利率。OECD〔欧洲经济合作与开展组织〕国家出口信贷利率一般要遵循商业参考利率(CIRR)。出口信贷通常需要支付一定的附加费用，如管理费、承诺费、信贷保险费等。1)买方信贷是出口商所在地银行为促进本国商品的出口，而对国外进口商〔或其银行〕所发放的一种贷款。买方信贷可以通过进口国的商业银行转贷款，也可以不通过本国商业银行转贷。2)卖方信贷是出口商所在地有关银行，为便于该国出口商以延期付款形式出口商品而给予本国出口商的一种贷款。3)福费廷(FORFEIT)是专门的代理融资技术。为了鼓励设备出口，几家出口商所在地银行专门开设了针对大型设备出口的特殊融资：出口商把经进口商承兑的、期限在半年以上到5～6年以上的远期汇票，无追索权地出售给出口商所在地的银行，出口商提前取得现款。为了保证在进口商不能履行义务的情况下出口商也能获得贷款，出口商要求进口商承兑的远期汇票附有银行担保。(4)银团贷款也称辛追加贷款，是指由一家银行牵头。贷款银团中还需要有一家或数家代理银行，负责监管借款人的账户，监控借款人的资金，划收及划转贷款本息。使用银团贷款，除了贷款利率之外，借款人还要支付一些附加费用，包括管理费、安排费、代理费、承诺费、杂费等。银团贷款的具体操作方式有两种：直接参与和间接参与。(5)国际金融机构贷款目前与我国关系最为密切的国际金融组织是国际货币基金组织、世界银行和亚洲开发银行。国际金融机构的贷款通常带有一定的优惠性，贷款利率低于商业银行贷款利率，贷款期限可以安排得很长，但也有可能需要支付某些附加费用，例如承诺费。国际货币基金组织(IMF)IMF的贷款只限于成员国的财政和金融当局，IMF不与任何企业发生业务，贷款用途先于弥补国际收支逆差或用于经常工程的国际支付，期限为1～5年。世行世行贷款仅限于会员国。贷款期限一般较长，最长可达30年。亚行ADB是类似于世界银行但只面向亚太地区的区域性政府间金融开发机构。3．债券方式融资债券是债务人为筹集债务资金而发行的、约定在一定期限内还本付息的一种有价证券。公司发行债券一般有发行最高限额、发行公司权益资本最低限额、公司盈利能力和债券利率水平等要求条件。除了一般债券融资外，还有可转换债券融资。企业债券融资是一种直接融资。发行债券融资可以从资金市场直接获得资金，资金本钱〔利率〕一般应低于银行借款。发行债券融资，大多需要有第三方担保，获得债券信用增级，以使债券成功发行，并可降低债券发行本钱。发行债券通常要取得债券资信等级的评级。债券发行与股票发行相似，可以在公开的资本市场上公开发行，以可以私募方式发行。可转换债券是企业发行的一种特殊形式的债券。在预先约定的期限内，可转换债的债券持有人有权选择按照预先规定的条件将债权转换为发行人公司的股权。现有公司发行可转换债券，通常并不设定后于其他债权受偿，对于其他向公司提供贷款的债权人来说，可转换债不能视为公司的资本金融资。通常可转换债的利率更低。债券筹资的优点1)筹资本钱较低发行债券筹资的本钱要比股票筹资的本钱低。其利息允许在所得税前支付，可以享受扣减所得税的优惠，所以企业实际上负担的债券本钱一般低于股票本钱2)保障股东控制权3)发挥财务杠杆作用4)便于调整资本结构债券筹资的缺点1)可能产生财务杠杆负效应2)可能使企业总资金本钱增大3)经营灵活性降低4．租赁方式融资租赁方式融资是指当企业需要筹措资金、添置必要的设备时，可以通过租赁公司代其购入所选择的设备，并以租赁的方式将设备租给企业使用。在大多数情况下，出租人在租赁期内向承租人分期回收设备的全部本钱、利息和利润。租赁期满后，将租赁设备的所有权转移给承租人，通常为长期租赁。根据租赁所表达的经济实质不同，租赁分为经营性租赁与融资性租赁两类。三、资金本钱与资本结构〔一〕资金本钱1．资金本钱及其构成资金本钱是指企业为筹集和使用资金而付出的代价。(1)资金筹集本钱指在资金筹集过程中所支付的各项费用，如发行股票或债券支付的印刷费、发行手续费、律师费、资信评估费、公证费、担保费、广告费等。资金筹集本钱一般属于一次性费用，筹资次数越多，资金筹集本钱也就越大。(2)资金使用本钱又称为资金占用费，是指占用资金而支付的费用，它主要包括支付给股东的各种股息和红利、向债权人支付的贷款利息以及支付给其他债权人的各种利息费用等。资金使用本钱一般与所筹集的资金多少以及使用时间的长短有关，具有经常性、定期性的特征，是资金本钱的主要内容。资金筹集本钱与资金使用本钱是有区别的，前者是在筹措资金时一次支付的，在使用资金过程中不再发生，因此可作为筹资金额的一项扣除，而后者是在资金使用过程中屡次、定期发生的。2．资金本钱的性质资金本钱是在商品经济社会中由于资金所有权与资金使用权相别离而产生的。(1)资金本钱是资金使用者向资金所有者和中介机构支付的占用费和筹资费。(2)资金本钱与资金的时间价值既有联系，又有区别。资金的时间价值与资金本钱都基于同一个前提，即资金或资本参与任何交易活动都有代价，都以利息、股利等作为表现形式。两者的区别主要表现在两个方面：第一，资金的时间价值表现为资金所有者的利息收入，而资金本钱是资金使用人的筹资费用和利息费用；第二，资金的时间价值一般表现为时间的函数，而资金本钱那么表现为资金占用额的函数。(3)资金本钱具有一般产品本钱的根本属性。但是资金本钱只有一局部具有产品本钱的性质，即这一局部消耗计入产品本钱，而另一局部那么作为利润的分配，不能列入产品本钱。3．资金本钱的作用个别资金本钱主要用于比拟各种筹资方式资金本钱的上下，是确定筹资方式的重要依据。综合资金本钱是工程公司资本结构决策的依据。边际资金本钱是追加筹资决策的重要依据。三、资金本钱与资本结构〔一〕资金本钱4．资金本钱的计算(1)资金本钱计算的一般形式。资金本钱的表示方法有两种，即绝对数表示方法和相对数表示方法。绝对数表示方法是指为筹集和使用资本到底付出了多少费用。相对数表示方法那么是通过资金本钱率来表示，用每年用资费用与筹得的资金净额〔筹资金额与筹资费用之差〕之间的比率来定义。由于在不同条件下筹集资金的数额不相同，本钱便不相同，因此，资金本钱通常以相对数表示。其计算公式如下：K=QUOTE或K=QUOTE式中K—资金本钱率〔一般也可称为资金本钱〕；P—筹资资金总额；D—使用费；F—筹资费；f—筹资费费率〔即筹资费占筹资资金总额的比率〕。(2)个别资金本钱。权益资金本钱优先股本钱每年的股利是固定不变的，当工程运营过程中出现资金紧张时可暂不支付。股息是在税后支付，无法抵消所得税，因此，筹资本钱大于债券。Kp=QUOTE或Kp=QUOTE=QUOTE普通股本钱股利增长模型法普通股的股利往往不是固定的。一般假定收益以固定的年增长率递增税前债务本钱加风险溢价法KS=Kb+RPC资本资产定价模型法Ks=Rf+β(Rm-Rf)保存盈余本钱又称为留存收益，不考虑筹资费用KR=QUOTE+g=i+g债务资金本钱长期贷款本钱借款利息可以计人税前本钱费用，起到抵税的作用，因而使企业的实际支出相应减少。对每年年末支付利息、贷款期末一次全部还本的借款，其借款本钱率为:债券本钱出现等价、溢价、折价等情况，在计算债券本钱时，债券的利息按票面利率确定，但债券的筹资金额按照发行价格计算KB=QUOTE或KB=ib·QUOTE租赁本钱不考虑筹资费用考虑时间价值的负债融资本钱计算(3)加权平均资金本钱。加权平均资金本钱一般是以各种资本占全部资本的比重为权重，对各类资金本钱进行加权平均确定的。例：某企业账面反映的长期资金共1000万元，其中长期借款300万元，应付长期债券200万元，普通股400万元，保存盈余100万元；其资金本钱分别为5.64%、6.25%、15.7%、15%。该企业的加权平均资金本钱为：5.64%×QUOTE×QUOTE+15.7%×QUOTE+15%×QUOTE=10.722%个别资金本钱的比重确定还可以按市场价值或目标价值确定。〔二〕资本结构资本结构是指工程融资方案中各种资金来源的构成及其比例关系，又称资金结构。广义的资本结构是指工程公司全部资本的构成，不但包括长期资本，还包括短期资本，主要是短期债务资本。狭义的资本结构是指工程公司所拥有的各种长期资本的构成及其比例关系，尤其是指长期的股权资本与债务资本的构成及其比例关系。资本结构的分析应包括工程筹集资金中股本资金、债务资金的形式，各种资金所占比例，以及资金的来源，包括工程资本金与负债资金比例、资本金结构和债务资金结构。1．工程资本金与债务资金比例从权益投资人的角度考虑，工程融资的资金结构应追求以较低的资本金投资争取较多的债务资金，同时要争取尽可能低的对股东的追索，另外由于债务资本的利息在所得税前列支，在考虑公司所得税的根底上，债务资本要比工程资本金的资金本钱低很多，由于财务杠杆作用，适当的债务资本比例能够提高工程资本金财务内部收益率。而提供债务资金的债权人那么希望债权得到有效的风险控制，工程有较高的资本金比例可以承当较高的市场风险，有利于债权得到有效的风险控制。同时，工程资本金比例越高，贷款的风险越低，贷款的利率可以越低，如果权益资金过大，风险可能会过于集中，财务杠杆作用下滑。但如果工程资本金占的比重太少，会导致负债融资的难度提升和融资本钱的提高。2．工程资本金结构工程资本金内部结构比例是指工程投资各方的出资比例。3．工程债务资金结构在一般情况下，工程融资中债务融资占有较大的比例，因此，工程债务资金的筹集是解决工程融资的资金结构问题的核心。工程债务资本结构比例反映债权各方为工程提供债务资本的数额比例、债务期限比例、内债和外债的比例，以及外债中各币种债务的比例等。不同类型的债务资本融资本钱不同，融资的风险也不一样。在确定工程债务资本结构比例时，需要在融资本钱和融资风险之间取得平衡，既要降低融资本钱，又要控制融资风险。选择债务融资的结构应该考虑：(1)债务期限配比;(2)债务归还顺序;(3)境内外借款占比;(4)利率结构;(5)货币结构。4．资本结构的比选方法资本结构是否合理，一般是通过分析每股收益的变化来进行衡量的。但凡能够提高每股收益的资本结构就是合理的，反之那么是不合理的。每股收益分析是利用每股收益的无差异点进行的。所谓每股收益的无差异点，是指每股收益不受融资方式影响的销售水平。根据每股收益无差异点，可以分析判断不同销售水平下适用的资本结构。每股收益EPS的计算式如下：在每股收益无差异点上，无论是采用负债融资，还是采用权益融资，每股收益都是相等的。假设以EPS，表示负债融资，以EPS2表示权益融资，有：能使得上述公式成立的销售额S即为每股收益无差异点销售额。例：某工程公司原有资本5000万元，其中长期债务资本2000万元，优先股股本500万元，普通股股本2500万元。该公司每年负担的利息费用为200万元，每年发放的优先股股利为55万元。该公司发行在外的普通股为100万股，每股面值为25元。该公司的企业所得税税率为25%。因该公司决定扩大工程规模，为此需要追加筹集2500万元长期资本。现有两种备选方案。一是全部发行公司债券，票面利率为12%，利息为300万元。二是全部发行普通股，增发100万股普通股，每股面值为25元。将上述资料中的有关数据代入条件公式：此时每股的收益额为：上述每股收益无差异分析，如下图。从图中可以看出，当息税前利润大于万元，采用负债筹资方式较为有利；当息税前利润低于万元时，采用发行普通股筹资方式较为有利；而当息税前利润等于万元时，采用这两种方式并无差异。第二节工程工程融资工程融资有广义和狭义两种理解。广义上讲，工程融资就是指“为工程而融资〞，包括新建工程、收购现有工程或对现有工程进行债务重组等。狭义的工程融资那么是指一种有限追索〔极端情况下为无追索〕的融资活动，是以工程的资产、预期收益、预期现金流量等作为归还贷款的资金来源。一、工程融资的特点和程序〔一〕工程融资的特点1．工程导向与其他融资过程相比，工程融资主要以工程的资产、预期收益、预期现金流等来安排融资，而不是以工程的投资者或发起人的资信为依据。债权人在工程融资过程中主要关注的是工程在贷款期间能够新产生多少现金流量用于还款，能够获得的贷款数量、融资本钱的上下以及融资结构的设计等都是与工程的预期现金流量和资产价值紧密联系在一起的。采用工程融资与传统融资方式相比拟，一般可以获得较高的贷款比例。工程融资的贷款期限可以比一般商业贷款期限长，有的工程贷款期限可长达20年之久。2．有限追索追索是指在借款人未按期归还债务时贷款人要求借款人有以除抵押资产之外的其他资产归还债务的权利。在某种意义上，贷款人对工程借款人的追索形式和程度是区分融资是属于工程融资还是属于传统形式融资的重要标志。作为有限追索的工程融资，贷款人可以在贷款的某个特定阶段〔例如工程的建设期和试生产期〕对工程借款人实行追索，或者在一个规定的范围内〔这种范围包括金额和形式的限制〕对工程借款人实行追索，除此之外，无论工程出现任何问题，贷款人均不能追索到工程借款人除该工程资产、现金流量以及所承当的义务之外的任何形式的财产。有限追索的极端是“无追索〞，即融资百分之百地依赖于工程的经济强度，在融资的任何阶段，贷款人均不能追索到工程借款人除工程之外的资产。然而，在实际工作中是很难获得这样的融资结构的。3．风险分担一个成功的工程融资结构应该是在工程中没有任何一方单独承当起全部工程债务的风险责任4．非公司负债型融资非公司负债型融资，亦称为资产负债表之外的融资，是指工程的债务不表现在工程投资者〔即实际借款人〕的公司资产负债表中负债栏的一种融资形式。最多，这种债务只以某种说明的形式反映在公司资产负债表的注释中。非公司负债型融资对于工程投资者的价值在于使得这些公司有可能以有限的财力从事更多的投资，同时将投资的风险分散和限制在更多的工程之中。5．信用结构多样化6．融资本钱较高与传统的融资方式比拟，工程融资的一个主要问题，是相对筹资本钱较高，组织融资所需要的时间较长。工程融资的这一特点限制了其使用范围。7．可以利用税务优势〔二〕工程融资程序从工程投资决策开始，至选择工程融资方式为工程建设筹措资金，一直到最后完成该工程融资为止，工程融资大致可分为五个阶段：投资决策分析、融资决策分析、融资结构设计、融资谈判和融资执行。每一阶段的主要工作如下图。图工程融资的程序二、工程融资的主要方式工程融资的方式是指对于某类具有共同特征的投资工程，工程发起人或投资者在进行投融资设计时可以效仿并重复运用的操作方案。传统的工程融资主要包括直接融资、工程公司融资、杠杆租赁融资、设施使用协议融资、产品支付融资等，随着工程融资理论研究与实践应用的不断开展，出现了一系列新型工程融资方式，如BOT、PPP、ABS、TOT、PFI等，这里主要介绍新型融资方式。〔一〕BOT方式BOT(建设—运营—移交)主要适用于竞争性不强的行业或有稳定收入的工程。其根本思路是，由工程所在国政府或其所属机构为工程的建设和经营提供一种特许权协议作为工程融资的根底，由本国公司或者外国公司作为工程的投资者和经营者安排融资，承当风险，开发建设工程并在特许权协议期间经营工程获取商业利润。特许期满后，根据协议将该工程转让给相应的政府机构。实际上BOT是一类工程融资方式的总称，通常所说的BOT主要包括典型BOT、BOOT及BOO三种根本形式。1．典型BOT方式投资财团愿意自己融资，建设某项根底设施，并在工程所在国政府授予的特许期内经营该公共设施，以经营收入抵偿建设投资，并获得一定收益，经营期满后将此设施转让给工程所在国政府。这是最经典的BOT形式，工程公司没有工程的所有权，只有建设和经营权。2．BOOT方式BOOT(建设—拥有—运营—移交)方式与典型BOT方式的主要不同之处是，工程公司既有经营权又有所有权，政府允许工程公司在一定范围和一定时期内，将工程资产以融资目的抵押给银行，以获得更优惠的贷款条件，从而使工程的产品／效劳价格降低，但特许期一般比典型BOT方式稍长。3．BOO方式BOO(建设—拥有—运营)方式与前两种形式的主要不同之处在于，工程公司不必将工程移交给政府〔即为永久私有化〕，目的主要是鼓励工程公司从工程全寿命期的角度合理建设和经营设施，提高工程产品／效劳的质量，追求全寿命期的总本钱降低和效率的提高，使工程的产品／效劳价格更低。除上述三种根本形式外，BOT还有十余种演变形式，如BT(建设—移交)、BTO(建设—移交—运营)等。所谓BT，是指政府在工程建成后从民营机构〔或任何国营／民营／外商法人机构〕中购回工程〔可一次支付、也可分期支付〕；与政府投资建造工程不同的是，政府用于购回工程的资金往往是事后支付〔可通过财政拨款，但更多的是通过运营工程来支付〕；民营机构是投资者或工程法人，必须出一定的资本金，用于建设工程的其他资金可以由民营机构自己出，但更多的是以期望的政府支付款〔如可兑信用证〕来获取银行的有限追索权贷款。BT工程中，投资者仅获得工程的建设权，而工程的经营权那么属于政府，BT融资形式适用于各类根底设施工程，特别是出于平安考虑的必须由政府直接运营的工程。对银行和承包商而言，BT工程的风险可能比根本的BOT工程大。如果承包商不是投资者，其建设资金不是从银行借的有限追索权贷款，或政府用于购回工程的资金完全没有基于工程的运营收入，此种情况实际上应称作“承包商垫资承包〞或“政府延期付款〞，属于异化BT，已经超出狭义工程融资的原有含义范畴，在我国已被禁止。〔二〕PPP方式PPP(公私合作或公私合伙)融资方式最早出现于20世纪90年代，是指政府与民营机构〔或任何国营／民营／外商法人机构〕签订长期合作协议，授权民营机构代替政府建设、运营或管理根底设施〔如道路、桥梁、电厂、水厂等〕或其他公共效劳设施〔如医院、学校、监狱、警岗等〕，并向公众提供公共效劳。从广义上来讲，PPP可以分为三大类，分别包括传统承包工程、开发经营工程和合作开发工程。传统承包工程中，民营机构只负责局部分包工作，其他大局部工作由政府负责；开发经营工程中，民营机构在合同期内负责工程的建设及运营，合同期满后将工程移交给政府；合作开发工程中，私营部门参与工程的融资，与政府共同分享工程的经营收入。PPP融资方式强调政府与民营机构间的长期合作关系，也正因为民营机构参与到工程的建设过程中，为保证自身利益，工程建设过程中会积极选取最正确方式提供公共效劳，使得效劳质量得到提升。PPP强调的是优势的互补、风险的分担和利益的共享。PPP与BOT在本质上区别不大，都是通过工程的期望收益进行融资，对民营机构的补偿都是通过授权民营机构在规定的特许期内向工程的使用者收取费用，由此回收工程的投资、经营和维护等本钱，并获得合理的回报〔即建成工程投入使用后所产生的现金流量成为支付经营本钱、归还贷款和提供投资回报等的唯一来源〕，特许期满后工程将移交回政府(也有不移交的，如BOO)。当然，PPP与BOT在细节上也有一些差异。例如在PPP工程中，民营机构做不了的或不愿做的，需要由政府来做；其余全由民营机构来做，政府只起监管作用。而在BOT工程中，绝大多数工作由民营机构来做，政府那么提供支持和担保。但无论PPP或BOT方式，都要合理分担工程风险，从而提高工程的投资、建设、运营和管理效率，这是PPP或BOT的最重要目标。此外，PPP的含义更为广泛，反映更为广义的公私合伙／合作关系，除了根底设施和自然资源开发，还可包括公共效劳设施和国营机构的私有化等，因此，近年来国际上越来越多采用PPP这个词，有取代BOT的趋势。PPP方式与BOT方式在各方责任方面有着较为明显的不同，总的来说，BOT工程中政府与民营企业缺乏恰当的协调机制，导致双方自身目标不同，出现利益冲突，而PPP融资方式中政府与民营部门的关系更加紧密，具体比拟见表。表5.2.1PPP与BOT各方责任比拟融资方式机构融资责任风险关系协调控制权PPP政府部门共同共同强共同民营部门共同共同强共同BOT政府部门小小弱小民营部门大大弱大PPP方式与BOT方式比拟，各方在工程不同阶段的参与程度存在不同，具体见表。表5.2.2PPP与BOT各阶段参与程度比拟融资方式机构决策设计建造融资运营PPP政府部门√√√√√民营部门√√√√√BOT政府部门√√民营部门√√√√(三)TOT方式TOT(移交—运营—移交)，是从BOT方式演变而来的一种新型方式，具体是指用民营资金购置某个工程资产〔一般是公益性资产〕的经营权，购置者在约定的时间内通过经营该资产收回全部投资和得到合理的回报后，再将工程无偿移交给原产权所有人〔一般为政府或国有企业〕。TOT特别受投资者青睐，在开展中国家得到越来越多的应用，该模式为政府需要建设大型工程而又资金缺乏时提供了解决的途径，还为各类资本投资于根底设施开辟了新的渠道。1．TOT的运作程序TOT的运作程序相比照拟简单，一般包括以下步骤：(1)制定TOT方案并报批。(2)工程发起人〔同时又是投产工程的所有者〕设立SPC或SPV(特殊目的公司或特殊目的机构)，发起人把完工工程的所有权和新建工程的所有权均转让给SPC或SPV。SPC或SPV通常是政府设立或政府参与设立的具有特许权的机构。(3)TOT工程招标。(4)SPV与投资者洽谈以达成转让投产运行工程在未来一定期限内全部或局部经营权的协议，并取得资金。(5)转让方利用获得的资金建设新工程。(6)新工程投入使用。(7)转让工程经营期满后，收回转让的工程。2．TOT方式的特点与BOT相比，TOT主要有以下特点：(1)从工程融资的角度看，TOT是通过已建成工程为其他新工程进行融资，BOT那么是为筹建中的工程进行融资。(2)从具体运作过程看，TOT由于避开了建造过程中所包含的大量风险和矛盾，并且只涉及转让经营权，不存在产权、股权等问题，在工程融资谈判过程中比拟容易使双方意愿达成一致，并且不会威胁国内根底设施的控制权与国家平安。(3)从东道国政府的角度看，通过TOT吸引国外或民间投资者购置现有的资产，将从两个方面进一步缓解中央和地方政府财政支出的压力。(4)从投资者的角度看，TOT方式既可回避建设中的超支、停建或者建成后不能正常运营、现金流量缺乏以归还债务等风险，又能尽快取得收益。采用BOT方式，投资者先要投入资金建设，并要设计合理的信用保证结构，花费时间很长，承当风险大；采用TOT，投资者购置的是正在运营的资产和对资产的经营权，资产收益具有确定性，也不需要太复杂的信用保证结构。(四)ABS方式ABS(资产证券化)将缺乏流动性但能产生可预见的、稳定的现金流量的资产归集起来，通过一定的安排，对资产中的风险与收益要素进行别离与重组，进而转换为在金融市场上可以出售和流通的证券过程。1．ABS融资方式的运作过程ABS融资方式的运作过程主要包括以下几个方面：(1)组建特殊目的机构SPV。(2)SPV与工程结合。即SPV寻找可以进行资产证券化融资的对象。其融资风险仅与工程资产未来现金收入有关，而与建设工程的原始权益人本身的风险无关。(3)进行信用增级。(4)SPV发行债券。(5)SPV偿债。2．BOT方式与ABS方式的比拟BOTABS工程所有权、运营权归属工程的所有权与经营权在特许经营期内是属于工程公司的，在特许期经营结束之后，所有权及与经营权将会移交给政府根据合同规定，工程的所有权在债券存续期内由原始权益人转至SPV，而经营权与决策权仍属于原始权益人，债券到期后，利用工程所产生的收益还本付息并支付各类费用之后，工程的所有权重新回到原始权益人手中适用范围对于关系国家经济命脉或包括国防工程在内的敏感工程，采用BOT融资方式是不可行的，容易引起政治、社会、经济等各方面的问题在债券存续期内资产的所有权归SPV所有，但是资产的运营与决策权仍然归属原始权益人，SPV不参与运营，不必担忧外商或私营机构控制，因此应用更加广泛资金来源强调通过证券市场发行债券对工程所在国的影响会给东道国带来一定负面效应ABS那么较少出现上述问题风险分散度风险主要由政府、投资者／经营者、贷款机构承当由众多的投资者承当，而且债券可以在二级市场上转让，变现能力强融资本钱过程复杂、牵涉面广、融资本钱因中间环节多而增加只涉及原始权益人、SPV、证券承销商和投资者，无需政府的许可、授权、担保等，过程简单，降低了融资本钱〔五〕PFI方式PFI(私人主动融资)是指由私营企业进行工程的建设与运营，从政府方或接受效劳方收取费用以回收本钱，在运营期结束时，私营企业应将所运营的工程完好地、无债务地归还政府。PFI融资方式具有使用领域广泛、缓解政府资金压力、提高建设效率等特点。利用这种融资方式，可以弥补财政预算的缺乏、有效转移政府财政风险、提高公共工程的投资效率、增加私营部门的投资时机。PFI是一种强调私营企业在融资中主动性与主导性的融资方式，在这种方式下，政府以不同于传统的由其自身负责提供公共工程产出的方式，而是采取促进私营企业有时机参与根底设施和公共物品的生产和提供公共效劳的一种全新的公共工程产出方式。通过PFI方式，政府与私营企业进行合作，由私营企业承当局部政府公共物品的生产或提供公共效劳，政府购置私营企业提供的产品或效劳，或给予私营企业以收费特许权，或政府与私营企业以合伙方式共同营运等方式来实现政府公共物品产出中的资源配置最优化、效率和产出的最大化。1．FFI的典型模式PFI模式最早出现在英国，在英国的实践中，通常有三种典型模式，即经济上自立的工程、向公共部门出售效劳的工程与合资经营工程。合资经营工程中，工程的控制权必须是由私营企业来掌握，公共部门只是一个合伙人的角色。2．PFI的优点PFI与私有化不同，与买断经营也有所不同。PFI方式的核心旨在增加包括私营企业参与的公共效劳或者是公共效劳的产出群众化。PFI在本质上是一个设计、建设、融资和运营模式，政府与私营企业是一种合作关系，对PFI工程效劳的购置是由有采购特权的政府与私营企业签订的。PFI模式的主要优点表现在；(1)PFI有非常广泛的适用范围，不仅包括根底设施工程，在学校、医院、监狱等公共工程上也有广泛的应用。(2)推行PFI方式，能够广泛吸引经济领域的私营企业或非官方投资者，参与公共物品的产出，这不仅大大地缓解了政府公共工程建设的资金压力，同时也提高了政府公共物品的产出水平。(3)吸引私营企业的知识、技术和管理方法，提高公共工程的效率和降低产出本钱，使社会资源配置更加合理化，同时也使政府摆脱了受到长期困扰的政府工程低效率的压力，使政府有更多的精力和财力用于社会开展更加急需的工程建设。(4)PFI方式是政府公共工程投融资和建设管理方式的重要的制度创新，这也是PFI方式的最大的优势。在英国的实践中，被认为是政府获得高质量、高效率的公共设施的重要工具，已经有很多成功的案例。3．PFI方式与BOT方式的比拟PFI与BOT方式在本质上没有太大区别，但在一些细节上仍存在不同。BOTPFI适用领域主要用于根底设施或市政设施应用面更广合同类型特许经营合同效劳合同一般会对设施的管理、维护提出特殊要求承当风险私营企业不参与工程设计，因此设计风险由政府承当由于私营企业参与工程设计，需要其承当设计风险合同期满处理方式特许经营期满后，工程必须无偿交给政府管理及运营如果私营企业通过正常经营未到达合同规定的收益，可以继续保持运营权第三节与工程工程有关的税收及保险规定一、与工程工程有关的税收规定在工程工程的投资与建设过程中，所要缴纳的主要税收包括营业税、所得税、城市维护建设税和教育费附加〔可视作税收〕。此外，针对其占有的财产和行为，还涉及房产税、土地使用税、土地增值税、契税及进出口关税等的征收。〔一〕营业税1．纳税人营业税的纳税人是指在中华人民共和国境内提供给税劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人。作为营业税纳税义务人的单位是指发生应税行为、并向对方收取货币、货物和其他经济利益的单位，无论其是否独立核算，均为营业税的纳税义务人。作为营业税纳税义务人的个人，是指个体工商户及其他有经营行为的个人。2．纳税对象纳税对象包括在我国境内提供给税劳务、转让无形资产和销售不动产三个方面：(1)提供给税劳务主要包括交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业和效劳业7项(2)转让无形资产是指转让无形资产的所有权或使用权具体包括转让土地使用权、商标权、专利权、非专利技术、著作权和商誉等(3)销售不动产是指有偿转让不动产所有权具体包括销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物；单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产；以不动产投资入股，在转让该项股权时，也视同销售不动产3．计税依据和税率(1)计税依据。我国营业税计税依据为计税营业额。营业税属于价内税。作为计税依据的营业额为纳税人提供给税劳务、转让无形资产或者销售不动产时向对方收取的全部价款和价外费用，价外费用均应依法并入营业额计算应纳税额。建筑业和销售不动产营业税计税依据的具体规定如下：1)总承包企业将工程分包时，以全部承包额减去付给分包单位价款后的余额为营业额；2)从事建筑、修缮、装饰工程作业的，无论是“包工包料〞还是“包工不包料〞，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价格；从事安装工程作业的，凡安装的设备价值作为安装工程产值的，营业额包括设备价款营业额；3)自建自用的房屋不纳营业税；自建房屋对外销售〔不包括个人自建自用住房销售〕的，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产缴纳营业税；4)单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。单位和个人销售或转让抵债所得的不动产、土地使用权的，以全部收入减去抵债时该项不动产或土地使用权作价后的余额为营业额。(2)税率。营业税实行差异比例税率，对同一行业实行同一税率，对不同行业实行不同税率。表营业税税目税率表税目税率建筑业3%转让无形资产5%销售不动产5%4．应纳税额计算应纳税额=计税营业额×适用税率纳税人兼有不同税目的，应当分别核算不同税目的营业额，未分别核算营业额的，从高适用税率。纳税人兼营应税劳务与货物或非应税劳务的，应分别核算应税劳务的营业额与货物或非应税劳务的销售额，不分别核算或不能准确核算的，其应税劳务与货物或非应税劳务一并征收增值税，不征收营业税。根本建设单位和从事建筑安装业务的企业附设的工厂、车间生产的水泥预制构件、其他构件或建筑材料，用于本单位或本企业的建筑工程的，应在移送使用时征收增值税。但对其在建筑现场制造的预制构件，凡直接用于本单位或本企业建筑工程的，征收营业税，不征收增值税。例：甲建筑公司以16000万元的总承包额中标为某房地产开发公司承建一幢写字楼，之后甲建筑公司又将该写字楼工程的装饰工程以7000万元分包给乙建筑公司。工程完工后，房地产开发公司用其自有的市值4000万元的两幢普通住宅楼抵顶了应付给甲建筑公司的工程劳务费；甲建筑公司将一幢普通住宅楼自用，另一幢市值2200万元的普通住宅抵顶了应付给乙建筑公司的工程劳务费。试分别计算有关各方应缴纳和应扣缴的营业税税款。解：(1)甲建筑公司应缴建筑业营业税=(16000-7000)×3%=270〔万元〕(2)甲建筑公司应代扣代缴乙建筑公司建筑业营业税=7000×3%=210〔万元〕(3)房地产公司应缴销售不动产营业税=4000×5%=200〔万元〕(4)甲建筑公司应缴销售不动产营业税=2200X5%=110〔万元〕例：某生产企业转让10年前建成的旧生产车间，取得收入1200万元，该车间的原值为1000万元，已提取折旧400万元。还转让一块土地使用权，取得收入560万元。年初取得该土地使用权时支付金额420万元，转让时发生相关费用6万元。试确定该企业应缴纳的营业税。解：应缴纳营业税=1200×5%+(560-420)×5%=67〔万元〕5．纳税地点6．营业税改征增值税试点方案(1)试点时间及地区。自2021年12月1日首先由上海作为试点城市开始，至今已分批扩大至北京等8个省〔直辖市〕。(2)试点行业。试点地区先在交通运输业、局部现代效劳业等生产性效劳业开展试点，逐步推广至其他行业。条件成熟时，可选择局部行业在全国范围内进行全行业试点。(3)税率：1)提供有形动产租赁效劳，税率为17%；2)提供交通运输业效劳，税率为11%；3)提供现代效劳业效劳〔有形动产租赁效劳除外〕，税率为6%；4)财政部和国家税务总局规定的应税效劳，税率为零。(4)改革试点期间过渡性政策安排。〔二〕所得税所得税又称所得课税、收益税，主要包括企业所得税和个人所得税。1．纳税人和纳税对象企业所得税的纳税人是指企业或其他取得收入的组织〔以下统称企业〕。可分为居民企业和非居民企业。2．计税依据和税率(1)计税依据。企业所得税的计税依据为应纳税所得额。即：企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补的以前年度亏损后的余额。计算公式为：应纳税所得额=收入总额-不征税收入-免税收入-各项扣除-弥补以前年度亏损1)收入总额销售货物收入；提供劳务收入；转让财产收入；股息、红利等权益性投资收益；利息收入；租金收入；特许权使用费收入；接受捐赠收入；其他收入2)不征税收入财政拨款；依法收取并纳入财政管理的行政事业性收费、政府性基金；国务院规定的其他不征税收入3)免税收入国债利息收入；符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益；在中国境内设立机构、场所的非居民企业从居民企业取得与该机构、场所有实际联系的股息、红利等权益性投资收益；符合条件的非营利组织的收入4)各项扣除企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括本钱、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。同时，企业发生的公益性捐赠支出，在年度利润总额12%以内的局部，准予在计算应纳税所得额时扣除5)弥补以前年度亏损根据利润的分配顺序，企业发生的年度亏损，在连续5年内可以用税前利润弥补进行弥补6)在计算应纳税所得额时不得扣除的支出投资者支付的股息、红利等权益性投资收益款项；企业所得税税款；税收滞纳金；罚金、罚款和被没收财物的损失；允许扣除范围以外的捐赠支出；赞助支出；未经核定的准备金支出；与取得收入无关的其他支出(2)税率。企业所得税实行25%的比例税率。对于非居民企业取得的应税所得额，适用税率为20%。3．应纳税额计算应纳税额=应纳税所得额×所得税税率-减免和抵免的税额〔五〕城镇土地使用税1．纳税人城镇土地使用税的纳税义务人，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人。2．纳税对象城镇土地使用税的纳税对象包括在城市、县城、建制镇和工矿区内的国有和集体所有土地。但不包括农村土地。3．计税依据和税率城镇土地使用税以纳税人实际占用的土地面积(m2)为计税依据。纳税人实际占用的土地面积按以下方法确定：(1)凡有由省、自治区、直辖市人民政府确定的单位组织测定土地面积的，以测定的面积为准。(2)尚未组织测量，但纳税人持有政府部门核发的土地使用证书的，以证书确认的土地面积为准。(3)尚未核发出土地使用证书的，应由纳税人申报土地面积，据以纳税，待核发土地使用证后再作调整。城镇土地使用税采用定额税率。按大、中、小城市和县城、建制镇和工矿区分别规定每平方米土地使用税年应纳税额。4．应纳税额全年应纳税额=实际占用应税土地面积(m2)×适用税额〔六〕土地增值税1．纳税人土地增值税的纳税人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。包括内外资企业、行政事业单位、中外籍个人等。2．纳税对象土地增值税的纳税对象为：转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物连同国有土地使用权一并转让所取得的增值额。土地增值税的征税范围常以三个标准来判定：(1)转让的土地使用权是否国家所有。(2)土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。(3)转让房地产是否取得收入。3．计税依据和税率(1)计税依据。土地增值税以纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定的扣除工程金额后的余额为计税依据。所谓转让房地产所取得的收入，是指纳税人转让房地产从受让方收取的，没有任何扣除的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。税法准予纳税人从转让收入中扣除的工程1)取得土地使用权支付的金额①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。②按国家统一规定交纳的有关登记、过户手续费。2)房地产开发本钱土地的征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装费、根底设施费、公共配套设施费、开发间接费用3)房地产开发费用与房地产开发工程有关的管理费用、销售费用、财务费用。这三项费用不能据实扣除，应按标准扣除4)与转让房地产有关的税金非房地产开发企业扣除：营业税、城市维护建设税、教育费附加和印花税；房地产开发企业因印花税已列入管理费用中，故不允许在此扣除5)其他扣除工程对于从事房地产开发的纳税人可加计20%的扣除：加计扣除费用=〔取得土地使用权支付的金额十房地产开发本钱〕×20%6)旧房及建筑物的评估价格(2)税率。土地增值税实行四级超率累进税率。表土地增值税税率表增值额占扣除工程金额比例税率速算扣除系数50%以下(含50%)30%050%～100%(含lOO%)40%5%100%～200%(含200%)50%15%200%以上60%35%4．应纳税额应纳税额=∑〔每级距的土地增值额×适用税率〕或应纳税额=增值额×适用税率-扣除工程金额×速算扣除系数土地增值额=转让收入-扣除工程金额例：某企业2021年转让一幢新建办公楼取得收入5000万元，该办公楼建造本钱和相关费用3700万元，缴纳与转让办公楼相关的税金万元〔其中印花税金万元〕。试确定该企业应缴纳的土地增值税。解：扣除工程金额〔万元〕土地增值额〔万元〕增值额与扣除工程比例≈26%，适用税率为30%，扣除率为O，应纳土地增值税×〔万元〕例：某企业转让房地产，收入总额为1000万元，扣除工程金额为250万元，试计算此次转让房地产应缴纳的土地增值税。解：方法一：(1)计算增值额1000-250=750〔万元〕(2)计算增值额与扣除工程金额的比值750/250=3〔倍〕(3)计算每级距的土地增值额税率为30%局部的土地增值额250×50%=125〔万元〕税率为40%局部的土地增值额250×100%-250×50%=125〔万元〕税率为50%局部的土地增值额250×200%-250×100%=250〔万元〕税率为60%局部的土地增值额750-250×200%=250〔万元〕(4)计算应纳土地增值税税额125×30%+125×40%+250×50%+250×〔万元〕方法二：本例中增值额占扣除工程比例为200%以上，税率为60%，速算扣除系数为，采用速算扣除法可计算如下：应纳税额=750×60%-250×0.35=450-87.5=362.5(万元)5．税收优惠(1)纳税人建造普通住宅出售时，增值额未超过扣除工程金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除工程金额20%的，就其全部增值额计税。(2)对个人转让房地产的，凡居住满5年或以上的，免征土地增值税；满3年未满5年的，减半征收}未满3年的，不实行优惠。(3)因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。(4)1994年1月1日前签订的房地产转让合同，无论房地产在何时转让，均免征土地增值税。〔七〕契税1．纳税人契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人。2．纳税对象契税的纳税对象是在境内转移土地、房屋权属的行为。具体包括以下5种情况：(1)国有土地使用权出让〔转让方不交土地增值税〕。(2)国有土地使用权转让〔转让方还应交土地增值税〕。(3)房屋买卖〔转让方符合条件的还需交土地增值税〕。以下几种特殊情况也视同买卖房屋：①以房产抵债或实物交换房屋；②以房产做投资或做股权转让l③买房拆料或翻建新房。(4)房屋赠予，包括以获奖方式承受土地房屋权属。(5)房屋交换〔单位之间进行房地产交换还应交土地增值税〕。3．计税依据和税率契税的计税依据是不动产的价格。依不动产的转移方式、定价方法不同，契税计税依据有以下几种情况：(1)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，以成交价格为计税依据；(2)土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；(3)土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格差额为计税依据；(4)以划拨方式取得土地使用权，经批准转让房地产时，由房地产转让者补交契税，计税依据为补交的土地使用权出让费用或者土地收益；(5)房屋附属设施征收契税的依据：1)采取分期付款方式购置房屋附属设施土地使用权、房屋所有权的，应按合同规定的总价款计征契税；2)承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，按照当地确定的适用税率征收契税；如与房屋统一计价的，适用与房屋相同的契税税率。契税实行3%～5%的幅度税率。4．应纳税额契税应纳税额=计税依据×税率〔八〕进口关税．1．纳税人进出口关税的纳税人是进口货物的收货人、出口货物的发货人及进境物品的所有人。2．计税依据和税率进出口关税的计税依据以进出口货物的完税价格为计税依据。进〔出〕口货物的完税价格由海关以该货物的成交价格以及该货物运抵中华人民共和国境内输入〔输出〕地点起卸前的运输及其相关费用、保险费为根底审查确定。进口关税设置最惠国税率、协定税率、特惠税率、普通税率、关税配额税率等税率。对进出口货物在一定期限内可以实行暂定税率。3．应纳税额关税应纳税额=货物完税价格×适用税率4．免税范围国家鼓励开展的国内投资工程和外商投资工程进口设备，在规定的范围内，免征关税和进口环节增值税。二、与工程工程有关的保险规定〔一〕建筑工程一切险建筑工程一切险是承保以土木建筑为主体的工程工程在整个建筑期间因自然灾害或意外事故造成的物质损失，以及依法应承当的第三者责任的保险。1．被保险人与投保人(1)被保险人。在工程建设期间，业主和承包商对所建工程都承当有一定风险，即具有可保利益，可向保险公司投保建筑工程一切险。保险公司那么可以在一张保险单上对所有涉及该项工程的有关各方都予以合理的保险保障。建筑工程保险一张保单下可以有多个被保险人，这是工程保险区别于其他财产保险的特点之一。建筑工程一切险的被保险人一般可包括：业主、承包商、技术参谋、其他关系方。(2)投保人。1)全部承包方式，由承包方负责投保；2)局部承包方式，在合同中规定由某一方投保；3)分段承包方式，一般由业主投保；4)施工单位只提供劳务的承包方式，一般也由业主投保。2．保险工程与保险金额建筑工程一切险的保险工程包括物质损失局部、第三者责任及附加险三局部。(1)物质损失。1)建筑工程包括永久和临时性工程及物料。这是建筑工程保险的主要保险工程，包括设计费、材料设备费、施工费〔人工及施工设备费〕、运杂费、税款及其他有关费用。2)业主提供的物料及工程指未包括在工程合同价格之内的，由业主提供的物料及负责建筑的工程。该项保险金额应按这一局部标的的重置价值确定3)安装工程工程指承包工程合同中未包含的机器设备安装工程工程。该工程的保险金额为其重置价值。所占保额不应超过总保险金额的20%。超过20%的，按安装工程一切险费率计收保费；超过50%，那么另投保安装工程一切险4)施工用机器、装置及设备指施工用的推土机、钻机、脚手架、吊车等机器设备。此类物品一般为承包商所有，其价值不包括在工程合同价之内，因而作专项承保。该项保险金额应按机器、装置及设备的重置价值确定。5)场地清理费指发生承保风险所致损失后，为清理工地现场所必须支付的一项费用，不包括在工程合同价格之内6)工地内现成的建筑物指不在承保的工程范围内的，业主或承包单位所有的或由其保管的工地内已有的建筑物或财产。该项保险金额由双方共同商定，但最高不得超过该建筑物的实际价值7)业主或承包商在工地上的其他财产指上述六项范围之外的其他可保财产。该项保险金额由双方共同商定以上各局部之和为建筑工程一切险物质损失局部的总保险金额。货币、票证、有价证券、文件、账簿、图表、技术资料，领有公共运输执照的车辆、船舶以及其他无法鉴定价值的财产，不能作为建筑工程一切险的保险工程(2)第三者责任。(3)附加险。3．保险责任与除外责任(1)物质损失的保险责任与除外责任。1)责任范围。①在保险期限内，假设保险单列明的被保险财产在列明的工地范围内，因发生除外责任之外的任何自然灾害或意外事故造成的物质损失，保险人应负责赔偿。②上述有关费用包括必要的场地清理费用和专业费用等，也包括被保险人采取施救措施而支出的合理费用。但这些费用并非自动承保，保险人在承保时须在明细表中列明有关费用，并加上相应的附加条款。如果被保险人没有向保险公司投保清理费用，保险公司将不负责该项费用的赔偿。2)除外责任。保险人对以下情况不承当赔偿责任：①设计错误引起的损失和费用。②自然磨损、内在或潜在缺陷、物质本身变化、自燃、自热、氧化、锈蚀、渗漏、鼠咬、虫蛀、大气〔气候或气温〕变化、正常水位变化或其他渐变原因造成的被保险财产自身的损失和费用。③因原材料缺陷或工艺不善引起的被保险财产本身的损失以及为换置、修理或矫正这些缺点错误所支付的费用。④非外力引起的机械或电气装置的本身损失，或施工用机具、设备、机械装置失灵造成的本身损失。⑤维修保养或正常检修的费用。⑥档案、文件、账簿、票据、现金、各种有价证券、图表资料及包装物料的损失。⑦盘点时发现的短缺。⑧领有公共运输行驶执照的，或已由其他保险予以保障的车辆、船舶和飞机的损失。⑨除已将工地内现成的建筑物或其他财产列入保险范围，在被保险工程开始以前已经存在或形成的位于工地范围内或其周围的属于被保险人的财产的损失。⑩除非另有约定，在保险期限终止以前，被保险财产中已由工程所有人签发完工验收证书或验收合格或实际占有或使用或接收的局部。(2)第三者责任的保险责任与除外责任。(3)总除外责任。4．保险期限保险期限是在保险单列明的建筑期限内，自投保工程开工日或自被保险项且被卸至建筑工地时起生效，直至建筑工程完毕经验收合格时终止。(1)建筑期。(2)试车期。(3)保证期。保证期投保与否，由投保人自己决定，需要投保时，必须加批单，增收相应的保费。(4)保险期限的延长。如工程不能在保险单规定的保险期内完工，经投保人申请并加缴规定的保费后，可签发批单延长保险期限。5．保险费率6．赔偿处理(1)保险财产发生损失，保险人以将被保险财产修复至或根本恢复至其受损前状态的费用扣除残值后的金额为准进行赔偿；但假设修复费用等于或超过被保险财产损失前的价值时，那么以被保险财产损失前的实际价值扣除残值后的金额为准。被保险人为减少损失而采取必要措施所产生的合理费用，保险人可予赔偿，但本项费用与物质损失赔偿金额之和以受损的被保险财产的保险金额为限。(2)保险人可有三种赔偿方式，即：以现金支付赔款、修复或重置、赔付修理费用。具体采用哪种方式，应视具体情况与被保险人商定。但保险人的赔偿责任就每一项或每一件保险财产而言，不得超过其单独列明的保额，就总体而言，不得超过保单列明的总保险金额。(3)损失赔付后，保险金额应相应减少，并且不退还保险金额减少局部的保险费。如被保险人要求恢复至原保险金额，应按约定的保险费率加缴恢复局部从损失发生之日起至保险期限终止之日止按日比例计算的保险费。(4)在发生第三者责任项下的索赔时，保险人有权以被保险人的名义接办或自行处理任何诉讼或解决任何索赔案件。被保险人有义务向保险人提供一切所需的资料和协助。(5)在发生物质损失时，假设受损保险财产的分项或总保险金额低于对应的应保险金额，其差额局部视为被保险人所自保，保险人按保险列明的保险金额与应保险金额舶比例负责赔偿。赔偿金额按下式计算：赔款金额=损失金额×某工程现行保额／某工程按规定应投保金额(6)如同一保险财产损失存在着一种以上的保险保障，不管该保险赔偿与否，保险公司按该种保险的保险单保额与所有保单保额之和的比例承当保险责任。(7)被保险人的索赔期限，从损失发生之日起，不得超过两年。例：以下实物工程中，可投保建筑工程一切险的有〔〕。A．已完成尚未移交业主的工程B．业主采购并已运抵工地范围