房企应对营改增 来自一线4条战术总结

本文格式为Word版，下载可任意编辑——房企应对营改增来自一线4条战术总结文章来源.pmceo.Com房企应对“营改增”，来自一线的4条战术总结

“营改增”政策实施的时间，激进派认为将在4月或7月，保守派乐观估计在12月。但该来的始终会来，房企终将直面考验，现在是大战前最慌张的时刻。“营改增”无论是政策实施时间、政策细节内容，还是市场环境，都具有极强的不成控性。因此，企业不要仅仅停留在等待政策、分析政策、分析影响的层面上，更要实实在在的着手去打定。即使政策还没有出台，也可以从“各环节的业务运营该如何有效应对”着手。本文参与了多家房企的营改增筹备实践，梦想能够给更多企业供给一些业务实操层面的借鉴。

zz认为，营改增对房企的影响，可以归纳为以下四类：1、对利润测算模型的影响；2、对购买招标与本金操纵的影响；3、对会计核算的影响；4、对IT系统的影响。从这四个方面来备战，自可以有备无患。

一、利润测算，把税剥离后再算

无论是前期的投资测算、告成标尺设定，还是开发过程中的利润监控，为保切实，应基于不含税的收入与本金举行利润测算。

不含税的收入好计算，公式：不含税收入=含税收入/（1+税率），但不含税的本金编制难度较大，难在哪？其一是进项税税率的多样性，其二是在前期目标本金测算阶段，对后续合作对象纳税人资格的不确定性。

如何编制一个相对切实的不含税的本金？需要企业的本金、购买与财务共同努力。一种做法是按照本金科目举行测算，根据本金科目的类别举行进项税率的设置并测算不含税本金，本金科目的颗粒度可以根据企业自身的管理处境而定。另一种做法是基于合约规划举行测算，根据合同类别与预期合作对象的纳税人资格举行进项税率的设置并测算不含税本金。更细节的，还需要考虑混业销售的处境，即一个合同同时销售货物与增值税应税劳务的处境（譬如门窗、幕墙，供给材料设备并带安装），由于货物与劳务增值税税率不同，应分别核算，那么测算的难度更大。

假设企业已有相对成熟的合约体系，建议最好是基于合约举行测算。

另外，还需要考虑到一些不确定性政策因素，譬如：用于配套设施建立的那片面本金所对应的进项税是否可抵扣，假设不成抵扣，那么本金必然增高，并且测算的繁杂度也更高。

二、购买招标与本金操纵提防全过程，建筑本金要未雨绸缪

全过程的进项税管控

增值税税负的大小很大程度上是由进项税额的多少抉择的，因此，对进项税额的管控就显得分外重要了，总体的管理思路理应是：在前期目标设定时要有规划、在评定标时要有权衡、在签合同时要有商定、在付款收发票时要遵照合同（税率要相符，假设涉及到混业销售行为下多种不同税率的处境，那么不同税率发票开具的额度要与合同相符，否那么有虚开增值税发票的嫌疑，是犯罪），也就要求本金、采招与财务的人员都要有这个管理意识，否那么任何一个环节的失控都将导致本金的增加。

评定标与本金操纵将会要求更细节

考虑到可抵扣进项税的因素，评定标环节也将会更细节。同样100万的总价，选择一般纳税人与小规模纳税人（税局代开专票或供给普遍发票），对利润的影响是不同的，如下表：

同样的，去到本金操纵的维度上，营业税体制下只需要按科目目标本金或合约规划金额举行总额操纵，增值税体制下仅仅控总额是不够的，总额不超并不意味着本金不超，还要看进项税额的多少。举例：

这个时候严格来讲本金是超支了，理应不允许这份合同签订，除非再申请额外的预算。企业需要明确的是，在这种处境下毕竟是否要强控？需要结合管控要求与当前的管理水平而定，由于，在初期阅历还不够丰富的处境之下，前期规划的进项税额的切实度是不高的，假设严控，有可能导致流程效率低下。对比可行的方法是控总额，并操纵合作方的纳税人资格，原那么上只选择与一般纳税人合作，这将要求房地产企业对自身合作单位举行升级换代。这个升级换代影响的大小，需要房地产企业对现有合作单位举行整体梳理，按类别与纳税人资格举行分类分析，该洽谈的洽谈、该替换的替换。

做好建筑本金可能增加的应对措施

建筑业将同时营改增，销项税率对比大的可能性是11%，而由于建筑企业上游供给商有大量的小额纳税人，并且建筑本金中人工本金占有20%左右的比例，这些因素抉择了建筑企业可获取的可抵扣进项税额要远远低于其销项税额，这必将导致建筑本金的增加，而建筑企业为保障利润，对于增加的这片面本金很可能会转嫁给房地产企业，从而导致房地产企业的本金上升。而在市场环境没有明显利好的处境之下，房地产企业又难以通过提高售价将这片面本金转嫁给购房者，只能自己扛，这就必然导致自身利润受损。面对这个问题，房地产企业应适时启动与主要合作单位的协商，包括总包、装修、园建等，双方基于政策影响、市场环境与长期合作的角度，理应还是可以协商出一个双赢合作模式的。如下图：

三、会计核算，制定新的规矩，与前端互动

营改增后会计核算的科目、辅佐核算与凭证制作的规矩会发生较大变化，会计人员务必要掌管新的规矩才能够保障核算切实。

举例：付某单位工程款100万，同时收到发票100万，票款无差额。

在原营业税制下，凭证规矩为：

即发票金额全额进入开发本金。

而在增值税制下，凭证规矩为：

不含税金额进入开发本金，税额进入进项税科目，并且增加了税率辅佐核算，以便当查询与分析。

从上例可见凭证分录、借方金额以及辅佐核算都发生了变化，而这仅只是一种业务场景而已，在笔者的某工程实践中与本金付款相关的有约50种业务场景及其对应的凭证，企业需要提前打定的就是—

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—对可能存在的各种业务场景，按照新的规矩举行凭证规矩的设置，包括本金核算、固定资产核算、收入核算等，以作为会计人员做账的依据，保障核算切实。

另外，还有一点需要留神的是——会计核算与前端业务是相互影响的，会计核算虽然是后端，但有时候却有硬性规矩的要求，因此不成制止的会由于会计核算的需要而对前端业务提出一些细节的要求，更加是当企业会计核算的工作已经借助IT系统实现自动化的处境之下，为了保障这个新规矩的自动化，那么务必要求前端付款环节就举行价税分开并且记录下税率信息，这一点就涉及到对IT系统的相应优化，下面会做细致分析。

四、IT系统，随需而变，成为业务部门真正的好伙伴

IT是为业务服务的，当业务变更的时候，IT也必然要求随需而变，并且尽可能提前打定，而不是等待政策实施之后才开头行动。否那么，当新政策开头实施的时候企业会突然察觉IT系统不好用了、无法得志需要了，那真是IT之痛。笔者撰写本文也正是梦想无论是企业的IT部门还是业务部门，都理应为此事未雨绸缪、提前打定，而不是等待观望、束手无策。

正如营改增对房地产企业业务运营的影响是全面的，同样，营改增也将全面影响房地产企业的IT系统。如下从价税分开、进项税管控与增值税纳税管理三个维度举行分析。

首先，IT系统要能够得志“价税分开”的要求

会计核算、收款与付款模块都需要举行价税分开，以及业务模块与财务模块之间的接口规矩也需要针对性调整，仅此一点就涉及到财务系统、销售系统、本金系统、费用系统，这些都是企业应用最为普遍的系统，因此也可以视为“刚需”。

对于少数信息化对比全面深入的企业，会通过IT系统举行利润测算与过程管控，而营改增后利润测算需要按照不含税的口径，这就要求用不含税的目标本金、动态本金、目标货值、动态货值，这就会涉及到工程利润管理系统与全面预算管理系统的相关优化。

另外，还有大量报表需要按含税与不含税两个口径分别举行统计，企业需要对现有的报表体系举行梳理，以识别需要举行价税分开的报表。

其次，IT系统要能够支撑“全过程的进项税管控”的要求

基于上文第2点所述的全过程的进项税管控的总体思路——在前期目标设定时要有规划、在评定标时要有权衡、在签合同时要有商定、在付款收发票时要遵照合同，IT系统务必要在这些模块表达对进项税的管理要求。

第三，IT系统要能够“为增值税纳税管理工作减负”

增值税纳税管理工作相比之前营业税体制下要精细、繁杂的多，工作量会成倍增加，因此需要专为企业的税务管理部门供给相应的IT支撑，以扶助企业的税务管理部门提高工作效率。概括应包括：

增值税发票管理