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本文格式为Word版，下载可任意编辑——房地产投资模式面临的转变近日,中国银监会出台了《加强信托投资公司片面业务风险提示的通知》(212号文),进一步模范了房地产开发投资以信托方式融资的标准。这样,使得房地产企业获得银行开发贷款原本就极为艰苦的局面,又增加了一些新的变数。

当试图通过信托私募获得资金的渠道也被堵死之后,大量开发商都面临着资金瓶颈问题。与此同时,海外房地产投资基金却加快了进入中国市场的步伐,一些已获准经营人民币业务的外资银行对国内房贷业务表示了极大的兴趣。不少国内开发商对此寄予了很高的期望。近期,在京、沪两地举办的海外投资基金商务洽谈会,众多开发商参与极其积极就是一个例证。

在央行121号文(2022年)出台之前,房地产开发投资模式对资金的需求远不如现在这样殷切。那时的开发商,通过土地协议转让的方式获得开发用地,再把土地拿到银行举行抵押获得工程开发的启动资金,在交清地方政府规定的片面相关税费后,开发商就可获得工程预售许可。此后,房屋预售的回款那么足以支持整个工程运作的资金需求。客观地说,那时房地产工程开发的启动资金,只要能笼罩片面土地协议转让本金和打通政府相关部门的环节,即可运作整个工程。但这实际上让银行承受了相当大的金融风险。就银行而言,对待开发商的心理也相当冲突。个人住房按揭贷款业务属于银行贷款的优质业务,还款逾期率与坏账率都很低,而对房地产企业的开发贷款那么属于高风险品种。因此,好多商业银行往往把开发贷款与个人贷款捆绑在一起。对开发商的要求是,假设你要获得开发贷款就务必将个人贷款业务也交由同一银行做。

然而,自从央行121文出台后,彻底地变更了房地产开发投资的"嬉戏规矩',房地产开发成为了一个资金门槛很高的行业。虽然2022年以后一些开发商通过信托融资渠道能获得一片面资金,但信托融资的本金要远高于银行贷款,并且信托公司的风险防范措施并不比银行低。因此,大多数开发贷款性质的信托产品,只是为一些较具实力的开发商用做以解燃眉之急的"过桥'融资,并非是开发商解决资金需求的主渠道。

从欧美等兴隆国家的房地产开发投资主流模式看,房地产开发商实际上更多地是扮演着投资商的角色,至于房子怎么建那是承包商和建筑设计事务所的事。这也是世界500强企业中鲜有房地产商身影的理由。因此,从某种意义上说,房地产开发投资属于风险投资的范畴,在金融界被视作是投资银行业务,而传统的银行贷款品种很少有房地产开发贷款业务。由于一般商业银行不容许涉足高风险的投资领域。

就我国目前房地产市场状况而言,开发商身兼多种角色既是投资商也是承包商,有的甚至还兼营物业管理公司和建筑公司。这种状况的存在既有历史理由,也有目前我国资本市场以及投融资体制尚不完善的理由。因此,开发商们"身兼数职'实属无奈。从长远看,房地产市场假设要健康进展,房地产开发投资就务必摆脱严重凭借银行

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