福建南平建阳大潭印象商业改造项目整合推广方案

yhgqdgipknyh8nkw\kkkkkiiiyiiejfkjfksajfkwkidiekidkeikdiekdikeidkeidkiekdikeidkeidkeikdiekdiekdikeidkekiudikeidkkeidkekidkeidkeikdiekdikedikeidkeidkeidkiekdiekdkeikdiekdikeidkeidkeid,eikiekekdiekkdiekdkiweowdkafkdjfkmcdksmcdskmksjeifjiewpjfkds;ajfekw;jfkd;afjk;ewajfdks;ifeifjd;fjk;lxjfkd;fdkjfiehvdksfjiwufieurlafz..zdkaofjowfkdjfkdjriienghhganvnbag;a;gjaewoowgaktjiewruiewuriwursakvkdgjkasl;gjwioepagh;agj;kfjkdkeiidkdiekkdieksdoaeipgajigpwjkgljgkdsaogeiggji\ejgiagjeioglagjiegjkdjgoegjiewojgijgeogkdjiwogjwogjijgiewjgiewgjlalalegjiaogjlagjiewogjioagjiowegjioagjiewajgiagjklase建阳大潭映象商业街推广案20130407写在方案前的话:按事物的本来面目去认识它按事物的应有面目去创造它

帕特里克·格迪斯(苏格兰教育学家和城市规划理论家)

2、达成项目目标的核心手段，达成思路；1、认识项目自身情况、区域发展情况、制定项目目标；3、达成项目目标的具体方式方法和节点排布及费用预算。认识它创造它“内外兼修”方案整体思路:目录ContentsPART1：认识篇项目分析策略目标PART2

：创造篇策略定位传播定位推广战术PART3：执行篇节点排布费用预算PART1

认识篇！项目基本信息分析：项目目前住宅已经销售完毕，并大部分已入住，余下商业未售；商业住宅底商形式，内外街结合，共计XX间，面积总计XX㎡，按照每平米均价XX元计算，预计总销额为XX元。项目名称未售店面未售面积大潭映象XX间XX㎡数据来源：建阳房地产网！项目商业前景分析建阳商业市场运营水平整体较低，除老城区中山路步行街和人民路形成商业氛围外，其他各地段均无集中性商业和知名超市、品牌运营商入驻，主要仍以沿街零售性商业模式为主。但随着金都大厦商业广场、永辉超市和领世郡大型商业广场的运营，建阳商业市场水平将有所改善。

建阳市商业租金水平受地段影响较大，老城区和其他片区租金价格落差极大，且租金回报率均相对较低，基本年租金回报率在5%左右。分析：在建阳房地产商业市场整体水平较低，且地段因素高于其他因素影响的状况下，本案未来商业的发展也将面临严峻的问题，如何作好本案的商业规划，将成为本案商业未来发展的核心问题。！项目商业优劣势分析优势Strengths属于老城区南部；景观资源丰富，临河；项目本身的优质配套；项目目前入住率高，现房；机会Opportunities未来成长性较高.周边企业、高端楼盘资源丰富，有一定的潜在客户群。区域缺乏特色商业；建发悦城项目的可依托性；劣势Weaknesses距传统生活区较远，区域人气不足；项目商业整体规模较小，推广力度不足不临主干道，高度受限，昭示性不足目前人气较弱，商业氛围不足；威胁Threats建阳其他地产项目的冲击；建阳商业投资回报率不高，供需比进一步拉大；！项目商业营销目标设定核心目标：如何在短期建立项目象，完成商铺销售？！PART2

创造篇！整体推推广主主线雅典娜行动计计划！“全面面提升升商业业核心心价值值”雅典娜娜----智慧慧雅典娜娜----美丽丽雅典娜娜----引领领雅典娜娜行动动计划划的含含义雅典娜娜行动动计划划目标标：在在13年完完成大大潭映映象项项目的的商业业招商商、销销售工工作。。智慧：：雅典娜娜用智智慧战战胜了了强大大的敌敌人波波塞冬冬！用用我们们的智智慧、、创造造力也也一定定可以以突破破项目目目前前遇到到的瓶瓶颈！！美丽：：雅典娜娜是希希娜神神话最最美的的女神神之一一。我我们将将把大大潭映映象打打造成成为极极具性性价比比优势势、特特色鲜鲜明的的特色色商业业街，，让大大潭映映象的的美直直指客客户内内心深深处。。引领：：雅典是是希腊腊首都都，希希腊是是奥运运圣火火的发发源地地，雅雅典娜娜是希希腊的的守护护神。。我们们要让让客户户像追追逐奥奥运圣圣火一一样追追捧大大潭映映象，，创造造建阳阳商铺铺销售售奇迹迹，成成为引引领建建阳商商业市市场的的亮点点项目目。！雅典娜娜行动动计划划的内内容诺曼底底行动动大拇指指行动动亮剑行行动圣马可可行动动！雅典娜娜行动计计划雅典娜娜行动动计划划的出出发点点节日活活动营营销每月主主题活活动商场主主题活活动突出现现场人人气大解决策略4现场整整改大拇指指行动动活动造造势诺曼底底行动动商业招招商圣马可可行动动销售策策略亮剑行行动现场、、售楼楼处包包装商业主主题重重塑体现商商圈价价值树立商商业形形象主力商商家招招商商场沿沿街包包装现场销销售力力多样促促销方方式！设立专专业招招商团团队，，与销销售工工作同同步进进行。。招入入特色色商业业、主主力代代表商商家，，打造造建阳阳首个个风情情商业业街。。通过举举办多多频率率、丰丰富多多彩的的的暖暖场活活动塑塑造项项目人人气。。营造造风情情商业业街氛氛围，，赢得得客户户主动动参与与和市市场口口碑。。商业招招商圣马可可行动动活动造造势诺曼底底行动动“雅典典娜行行动计计划””之4路纵纵队通过对对现场场的整整改，，营造造项目目商业业氛围围，树树立特特色的的主题题风情情商业业街形形象，，赢得得市场场和客客户的的关注注！现场整改改大拇指行行动合理排布布销售周周期，依依据市场场制定合合理价格格和优惠惠折扣，，采取多多种促销销手段快快速完成成销售目目标。销售策略略亮剑行动动！商业核心心提升销售现场场氛围包包装店面格调调氛围包包装商场主题题与业态态重塑现场活动动造势主流媒体体宣传招商与现现场活动动炒做销售策略略软文炒做媒体宣传NO。1商业价价值提升升NO。2媒体宣宣传炒作作NO。3销售策策略雅典娜行行动流程程示意！大拇指行行动（现现场整改改）———售楼处处商业氛氛围包装装1、售楼楼处展示示看板全全部更新新——将将原有住住宅替换换为商业业看板；；--XX万㎡西西班牙风风情商业业街火热热开启；；--主力力商家强强势进驻驻，确保保中小商商家实现现共赢；；--住宅宅价购买买独立小小金铺，，超低投投资、超超值回报报；--西班班牙风情情时尚步步行街，，吃喝玩玩乐一步步到位；；2、现场场商业道道具增加加：--模型型处增加加宣传看看板；--增加加商业宣宣传POP；--售楼楼处门口口增加12座罗罗马旗；；3、增加加楼体喷喷绘；现现场户外外看板！大拇指行行动（现现场整改改）———街区现现场包装装通过对项项目现场场的包装装整改，，对硬件件软件的的全新升升级，打打造建阳阳首屈一一指的西西班牙风风情商业业街。！大拇指行行动（现现场整改改）———街区现现场包装装！西班牙风风情街街街景示意意增加现场场灯光、、桌椅的的布置摆摆放，烘烘托现场场氛围。。大拇指行行动（现现场整改改）———街区现现场包装装！示意图大拇指行行动（现现场整改改）———街区现现场包装装！示意图示意图大拇指行行动（现现场整改改）———街区现现场包装装！大拇指行行动（现现场整改改）———街区现现场包装装示意图！诺曼底行行动（活活动造势势）———活跃现现场人气气活动目标标：聘请专业业活动公公司拟订订方案举举行活动动，提升升项目现现场人气气，突出出西班牙牙风格，，打造集集时尚、、休闲、、娱乐为为一体的的购物街街区，并并吸引客客户上门门。活动结果果：每月一个个活动主主题，每每周举办办一次以以西班牙牙风情为为主的客客户活动动，聚集集人气，，营造口口碑。活动方法法：少投入、、多批次次。行动内容容：详见第三三部分执执行篇。。！诺曼底行行动（活活动造势势）———活跃现现场人气气！美食节一元义卖卖烧烤节啤酒节促销节圣马可行行动（商商业招商商）———启动项项目招商商工作1、商业业主题与与业态定定位———大潭映映象西班班牙风情情街（1）、、从社区区本身配配套来看看，极度度匮乏商商业配套套支持；；（2）、、从区域域来看，，项目位位于城区区边缘区区域，包包括在建建的建发发悦城短短期内同同样匮乏乏商业配配套；（3）、、本案入入住率达达到85%，至至少4000人人口，在在加上未未来周边边在建社社区的入入住，如如建发悦悦城等，，拥有足足够的消消费群体体支持商商业街的的基本运运营；2、商场场沿街部部分商业业氛围包包装（1）、、本案商商业直接接面对建建发悦城城，从前前期客户户对区域域的认知知来看，，拥有得得天独厚厚的地利利优势；；（2）、、加快改改造工程程进度，，尽早将将商业街街进行统统一包装装，突出出西班牙牙风情街街的商业业氛围；；！招商启示示1景观＋时尚文化化＋时髦人群群沿河一线线景观紧邻建发发悦城品品质大盘盘优质消费费人群招商启示示2城市商业业or社社区商业业?以上为广广州参考考案例--万科科城商业业步行街街--华侨侨城商行行街--东海海花园东东海坊结合项目目调性,形成自自己的城城区商业业街,而而非单纯纯本项目目内的社社区型商商业街。。建阳到底底需要什什么样的的商业街街区?建阳有多多少实力力消费人人群?建阳又有有几间可可以让人人可以逛逛的店?命真苦,天天在在市内上上班,为何,周周六周日日逛街还还是跑到到市内?满满大街街的汽车车、摩托托车，尾尾气，叫叫卖，嘈嘈杂，在建阳，，真没一一个特色色明显，，诱人前前往的商商业街吗吗？住建阳的的人需要要时尚时尚需要要融合大潭映象象商业街街应运而而生！从对时尚尚人群的的消费方方式的影影响来说说，大潭潭印象商商业街：：不需要去去老城呼呼吸尾气气，听高高分贝的的叫卖，，逛那些些参吃不不齐小店店面了将让时尚尚人士更更勤只要常来来大潭映映象就足足够了！将让时尚尚人士更更懒大潭映象象风情街街?—演绎西班牙风情的精彩—面包店，，同时提提供露天天咖啡厅厅的可能能性。一眼就能能让人舒舒心、沉沉醉的温温软。每个孩子子都有涂涂鸦的天天性，成成年人也也一样，，doityourself.纯粹的夜夜色下，，跳动的色色彩洒在在沉静的的纯木板板上，驿动的怀怀旧能击击中任何何男人和和女人。。果汁店不不单是喝喝果汁的的地方，，而是在这这里喝果果汁时的的心情。。长长的街街,短短短的24’S大潭映象象,这座座建阳商商业的系系坐标,我们要要24小小时在这这里逛,我们要要让建阳阳的人周周六周日日来这逛逛,在这这喝咖啡啡,来这这订做一一只银手手镯.愈融合，，愈美丽丽LIFESTYLE融合合了了什什么么？？品牌风景富人时尚文化Shopping娱乐休闲色彩元素素建阳人中国人吃喝玩乐乐运动专卖店西餐厅会所俊男靓女T台我们要传传播什么么？不可复制制的！Lifestyle：：不可复复制！是一种生生活方式式；是一种时时尚的生生活方式式；是一种品品牌带来来的时尚尚生活方方式；是一种品品牌汇集集带来的的时尚生生活方式式；是一种通通过体验验品牌汇汇集所带带来的至至IN生生活方式式；这就是It’’s：：西班牙风风情街®SLOGAN为你演绎绎精致生生活未来。二二线拓展展区的发发展与规规划，地地段、交交通能量会所所黄花山路路西班牙风风情街面面黄金比例例都市的ＴＴ台休闲广场场、中庭庭７米层高高大社区。。建阳及及周边累累计的几几十万人人的消费费力它们们，，都都是是我我的的价值论2：超大大人气；；价值论1：超大大景观；；建阳首家家KFC餐厅，，领先进进驻的号号召力价值论３３：超大大话题；；时尚、代代言城市市未来人人群品牌客户户：招商终端消费费者：作用于他他们吸引引品牌客客户招商方式式如下·制造影响响力会会展式推推广：房房交会与与品牌T台show；；·保持时尚尚文化风风头品品牌文化化展示：：社区持持续不断断的活动动；·营造现场场体验氛氛围时时尚博览览馆：现现场时尚尚体验氛氛围营造造；·持继不断断的时尚尚话语权权加软文文炒作·品牌资源源嫁接KFC淑淑女女屋品品牌超市市·经营管理理公司引引入保保证持续续经营和和资源嫁嫁接；面对最犹犹豫、最最观望的的客户，，要敢于于迎面而而上、勇勇于亮剑剑，靠智智慧、靠靠技巧、、靠场景景来逼定定客户！！行动目标标：成交/来来访﹥5%机会分析析：行业平均均杀客率率在5%左右，，经过前前几项行行动配合合的基础础上，在在上门客客户增加加的大好好形势下下，高杀杀客率将将对提升升销售起起到最为为关键的的临门一一脚的作作用。行动方法法：敢于亮剑剑、决不不轻易放放弃任何何一个诚诚意客户户，利用用销售智智慧、技技巧和情情景营造造来斩获获客户，，取得成成交。亮剑行动动（销售售策略））！加大声音音、加快快步伐；；假装客户户电话，，销售火火热；厕所电话话攻略，，销售火火热；扮演客户户，制造造房源紧紧张。汗水攻略略；饥饿攻略略；畅谈生活活；客户分类类（看过过楼盘、、所驾车车辆）；；产品讲解解+抗性性问题分分析；找准客户户置业需需求关注注点，不不断强化化；销售力提提升四大要素素1、让客客户喜欢欢本产品品3、制造造紧张气氛氛2、情感感上打动动客户4、临门门一脚，，释放独独一优惠惠申请折扣扣，挨骂骂攻略；；客户-扮扮演关系系客户攻攻略；折扣流程程繁多攻攻略。亮剑行动动（销售售策略））！大拇指行行动现场整改改圣马可行行动商业招商商诺曼底行行动活动造势势亮剑行动×上门客户户量现场打动动力销售策略略PART3执行篇！营销节点点划分13年10月份份进行销销售。蓄水期强销期4月8月11月12月9-10月开盘盘招商启动动主力商家家签约招商销售售同步进进行！现场改造期期时间2013年年４月底6月9月团队进场10月11月12月现场改造9月中旬公公开发售计划13年年9-10月开售，，要确保商商业街改造造完成；建议招商团团队4月进进场，招商商工作与商商业街改造造工作同步步进行，前前期招入大大品牌主力力商家，开开盘时举行行签约仪式式，8月开开始举办系系列暖场活活动，吸引引人气同时时推出销售售信息，招招商、销售售同步进行行。蓄客期开开盘期热销期持续销售预热期主力商家签签约售楼部改造造持续热销开盘形象树立期期形象强化期期蓄客营销节点划划分！4月6月9月12月营销节点营销阶段营销目的推广主题工程展示推广渠道10月形象体验期期蓄客期开盘期强销期改造、招商商改造、招商商开盘持续销售、、预备加推推重塑形象吸引实力商商家解筹完成阶段销销售任务火爆发售主力商家签签约进驻金街开街改造工作改造工作开街现场售楼部部（招商手手册、招商商网站开始始制作、户户外、报刊刊、夹报、、直邮）+酒店或市市中心外展展、各地区区周末巡展展点招商即将盛盛大启动2013年年营销节点点及总控图图！5大月度主主题活动结结合招商情情况动态分分布，活动动营销结合合招商销售售，制造建建阳关注热热点。推广活动系系列：“大大潭映象风风情文化节节”13.8月-13年12月8月美食文文化节美食风情9月风情啤啤酒节夏日时尚10月广场场文化节广场艺术11月乐活活文化节乐活之旅12月新年年文化节新年心愿营销活动排排期排期表表！时间：2013年8月主题：大潭潭映象美食食文化节目的：引爆爆项目价值值，吸引市市场关注，，活跃现场场人气，树树立项目全全新的商业业形象。地点：商业业街现场形式：美食食摊点+招招商发布+舞台演艺艺+现场活活动推广：网络、短信信、报广、、电话、花花车招商盛大启启动！炎热夏季集集合各种美美食，配合合热闹表演演打造市民民休闲好去去处。主题活动1：大潭映映象美食文文化节8月9月10月11月12月！时间：2013年9月主题：大潭潭映象风情情啤酒节目的：继8月火爆活活动后，开开启新一轮轮人气高潮潮。主力店店试营业加加上旺铺发发售活动，，将项目招招商销售推推向一个高高潮。地点：商业业街现场形式：啤酒酒美食+开开盘活动+舞台演艺艺+现场活活动推广：网络、短信信、报广、、电话、花花车主力商家开开业进驻，，金铺火爆爆发售！火热夏天搭搭配啤酒美美食，炎炎炎夏日的休休闲好去处处。主题活动2：大潭映映象风情啤啤酒节8月9月10月11月12月！时间：2013年10月主题：大潭潭映象广场场文化节目的：10月为国庆庆假期月，，因此举办办趣味性强强，活动性性强的群众众活动，提提升项目文文化品质。。地点：商业业街现场形式：歌舞舞表演+棋棋牌竞技+老年人活活动+亲子子游戏推广：网络、短信信、报广、、电话、花花车大部分商家家进驻，商商铺旺销。。启动广场文文化节，弘弘扬群众文文化，持续续释放项目目信息。主题活动3：大潭映映象广场文文化节8月9月10月11月12月！时间：2013年11月主题：大潭潭映象乐活活文化节目的：持续续旺场，配配合项目的的推售策略略，促进招招商工作的的开展和店店面的销售售。地点：商业业街现场形式：一元元义卖+商商铺促销+暖场活动动推广：网络、短信信、报广、、电话、花花车招商火热进进行，筹备备开街工作作，店面续续销。开展以宣扬扬健康生活活理念的乐乐活文化节节活动，引引发公众参参与，为项项目造势。。主题活动4：大潭映映象乐活文文化节8月9月10月11月12月！时间：2013年12月主题：大潭潭映象新年年文化节目的：持续续旺场，配配合项目的的推售策略略，促进招招商工作的的开展和店店面的销售售。地点：商业业街现场形式：圣诞诞狂欢夜+新年大礼礼包+歌舞舞嘉年华推广：网络、短信信、报广、、电话、花花车风情街开业业，店面余余货推售。。此时临近圣圣诞元旦，，以新年为为主题进行行系列暖场场活动，贴贴合情景，，并安排丰丰富互动，，促进项目目销售。主题活动5：大潭映映象新年文文化节8月9月10月11月12月！开发商配合合层面！案场整改现场整改媒体采购招商政策拟拟定销售策略拟拟定活动配合配合层面代理商开发商媒介选择原原则：营造整体口口碑宣传的的价值渠道道；直面目标客客户的有效效沟通渠道道；提升整体形形象档次的的功能渠道道。户外平面媒媒体户外看板省级高速路路牌工地围墙、、道旗楼体巨幅广广告纸质媒体闽北日报其他短信媒体网络媒体定向直投DM目标媒介渠渠道建议！现场销售道道具海报楼书等等建阳电视台台走字老客户传播播采用媒体组组合短信：为县域城市市的时效信信息发布主主媒介，建建议分批分分次多次发发布，达到到覆盖效果果。覆盖客户：：建阳、南南平地区备注：中国国移动区域域覆盖短信信；网络：以扩展客户户源为主，，提供软文文炒作；报纸：以配合信息息发布，到到达信息覆覆盖；户外更新：：利用已有媒媒体，更新新发布内容容，所有户户外皆更新新；邮简直投OR夹报：：利用前期积积累的客户户，进行邮邮简直投；；电视走字：：发布商业招招商销售信信息；电开老业主主：电开已购买买住宅老业业主；！日期事项规格金额备注4-8月售楼处整改--3万元形象包装4-8月街面改造费用--100万商业街包装4-5月完成更新招商手册\楼体\布幅\DM\巡展--3万日常销售物料8-12月暖场活动费用每月一主题50万营销活动支出8-12月电视走字每天滚动循环2万广告信息传达4-5月完成更新户外广告位--20万树立形象8-12月闽北日报每周一软文4万炒作项目8-12月网络广告每周一软文1万炒作项目4-12月短信每周一发送10万广告信息传达总计预算：193万（不可预计费用最大不超过1万，以实际费用为准）媒体费用预预算！Thanks!9、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。18:56:4018:56:4018:5612/25/20226:56:40PM11、以我独独沈久，，愧君相相见频。。。12月-2218:56:4018:56Dec-2225-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。18:56:4018:56:4018:56Sunday,December25,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2218:56:4018:56:40December25,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。25十十二二月20226:56:40下下午18:56:4012月月-2215、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月226:56下下午12月-2218:56December25,202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/2518:56:4018:56:4025December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。6:56:40下午午6:56下午午18:56:4012月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、很多事情努努力了未必有有结果，但是是不努力却什什么改变也没没有。。18:56:4018:56:4018:5612/25/20226:56:40PM11、成功就是日日复一日那一一点点小小努努力的积累。。。12月-2218:56:4018:56Dec-2225-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。18:56:4018:56:4018:56Sunday,December25,202213、不不知知香香积积寺寺，，数数里里入入云云峰峰。。。。12月月-2212月月-2218:56:4018:56:40December25,202214、意意志志坚坚强强的的人人能能把把世世界