房地产顾问公司营销策略报告

编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第页华泓星岸城20一三年营销策略报告合纵联行华泓项目专组二O一三年三月第一部分惠城和博罗2012年市场信息一、2012年全年惠城区市场回顾1、2012年惠城区市场回顾2012年惠城区网签均价5996元/平米，同比2011年，下跌3.6%；网签住宅331.2万平米，同比上涨了11.71%，呈量涨价跌的态势。受2011年市场调控影响，2012年开局惨淡，客户观望情绪浓重，为缓解资金压力，部分开发商在2、3月份，4、5月份以价换量并取得一定成效，成交量及成交均价一路上涨。2、市场成交分析惠城区2012年1-12月供应面积有277.79万平米；成交面积331.21万平米，出现供不应求的态势，创历史新高，去库存化效果明显。物业型态方面，70—90㎡的创新型两房、110—一三0㎡的紧凑型三房均为热销产品。按目前的市场情况，以满足自住需求的中等户型依然是市场的主流产品。目前，刚需市场被逐步的消化，而改善型市场需求由于政策观望的原因，没有得到充分的市场空间。同时，在成交的物业形态方面，可以看出项目目前即将推售的产品90~116平米更多的是倾向于紧凑型产品，属于目前市场刚需需求的主流户型，也是未来容易受到市场需求刺激的产品。3、惠城区20一三年市场预判由于2012年上半年受2011年市场政策影响，客户持观望情绪浓重，为缓解资金压力，部分开发商在上半年通过以价换量的方式取得一定的成效后，市场成交量持上涨趋势。惠城区2012年市场呈现明显的供不应求的态势。预计随着20一三年惠城区的量价将会呈上升趋势。未来惠城区市场会将也将得到稳步发展。二、2012年博罗县市场回顾1、2012年博罗市场回顾2012年博罗县网签均价4105元/平米，同比2011年，上涨6%；住宅共成交8838套，总成交面积为107.4万平米，从整体上看，博罗片区与惠城区成交情况呈正比关系，3月份起量价有所上升，5月份迎来量价小高潮，均价4536元/㎡，而后持续平衡，至11月份呈稳定态势。今年1月份开始，成交量剧降大约48%，说明2012年年初受政策影响强烈，投资客户观望氛围浓厚，成交主要以刚需自住客户为主，从6月成交量小高潮看到，市场逐渐好转。持续到11月份，大部分开发商为去化库存，以价格换量。销售情况较好。预计20一三年将有更好的机会及市场环境。2、市场成交分析根据合纵联行的监测，博罗县2012年1~12月份供应住宅面积为143万平方米，而网签住宅面积有111.55万平方米，供求比约为1：1.28。区间位于110-一三0平米、一三0-144平米、90-110平米以及70-90平米的户型最为畅销，以满足自主需求的三房户型仍是主流成交产品。目前市场从去年以来，剩余的库存量大，市场去库存压力巨大，项目面临严峻的宏观环境。但本项目的片区内库存产品以大户型改善性产品为主，与本项目产品冲突不大，故本项目在面临市场库存量大的情况下，仍能在市场上占有一定优势。3、博罗县20一三年市场预判从2012年供求情况分析中可以看出，在2012年博罗县供应量呈上升趋势，市场呈现供大过于求的态势。从而导致博罗市场剩余库存量大，增加市场去货压力，2012年底惠博沿江路呈现了以价换量的态势。然而剩余存量将留在20一三年继续消化，伴随着市场新增供应量的出现，未来库存量也将会增大。自从2012年10月份起售价呈上涨的趋势，网签量平稳增长，预计20一三年售价也会稳步上涨，市场也将会得到良好的发展并达到供求稳定的态势。三、竞争对手情况分析1、供应成交走势分析【钓鱼台】项目户型面积段成交套数存量套数供应套数钓鱼台二房二厅一卫88平米165268三房二厅一卫95平米0565697平米3026561一五平米223254三房二厅一卫142平米28232260170平米0一五6一五6合计96580650钓鱼台2012年11月27日营销中心开放，12月份样板房对外开放，于20一三年1月份正式对外销售，由于钓鱼台与华泓星岸城的地理位置和区域配套一致，其中面积段88-1一五㎡的三房，与本项目的91-116㎡的户型面积基本相似，从成交套数分析中97-142平米户型成交最好，88-1一五㎡存量为116套。其中95和170平米为后期推售，在20一三年中钓鱼台将是华泓星岸城最大竞争对手。【保利山水城】项目户型面积段供应套数供应面积成交套数成交面积存量套数存量面积保利山水城两房50平米以下00140.6919768.2550-70平米000031一八77.5370-90平米00524614.488634.83三房110-一三0平米一三1644.81465759.27222664.28一三0-144平米669239.9812617一五4.39517207.03144-一八0平米344907.56一三1957.03385526.67一八0平米以上00101993.933601.45四房144-一八0平米111639.42314583.8600一八0平米以上81655.29一八3562.347一三36.89别墅一八0平米以上00124092.38913一五17.14合计一三219087.0630943758.3727052一三4.07保利山水城与本项目户型面积段类同的有110-一三0㎡的，其他户型不存在产品竞争性。且保利山水城110-一三0㎡的两房户型为舒适性房型，与本项目亦无可比性。主要竞争产品为110-一三0㎡的三房户型。但其供应套数及存量套数较少，故与本项目竞争指数较低。【富力现代广场】项目户型面积段供应套数供应面积成交套数成交面积存量套数存量面积富力现代广场两房70-90平米12410370.65614976.65968003.54三房90-110平米00一八1750.746583.86110-一三0平米25230322.14一八421989.04738881.89一三0-144平米一三217588.999112124.45496573.26四房144-一八0平米629535.45416232.43416252.99合计57067817.2339547073.3126530295.54富力现代广场项目的户型主要以三房为主，面积段为90-144㎡，整体项目产品定位与本项目产品类型较为接近，90-110㎡和110-一三0㎡的存量总共为79套。故与本项目存在一定的竞争性。【华基江山】项目户型面积段成交套数成交面积存量套数存量面积华基江山三房95平米817695112平米10812096144-一八0平米5738.7111616.22四房144-一八0平米4685.57101637.58一八0平米以上2523.6441023.25别墅一八0平米以上357308.657616095.一五合计469256.5610120372.2华基江山项目的户型产品以144㎡以上的三、四房大户型产品为主，但根据市场需求调整策略，推售三房面积为95-112㎡的户型产品，与本项目户型一致，存在竞争性。【瑞亨半山1号】项目户型面积段成交套数成交面积存量套数存量面积瑞亨半山1号三房144-一八0平米213056.一三395675.74四房一八0平米以上一三2506.一五5610797.6别墅一八0平米以上83146.818842086.74合计428709.09一八358560.08瑞亨半山1号项目与华基江山产品类同，亦以大户型为主，与本项目不存在竞争性。【竞争项目小结】1、随着周边楼盘项目逐渐增多，生活配套逐渐成熟，未来市场认可度也得到提高。目前惠博沿江路片区住宅销售均价为4400元/㎡，预计20一三年片区销售均价呈微涨趋势。2、2012年惠博沿江路全年成交情况中看出，在片区中给项目造成威胁的项目总户存量为379套。目前惠博沿江路有一定的存量将会在20一三年持续消化，未来将会给予本项目即将推售的产品构成一定的威胁。3、由于项目新品推售时间较长，为了占领市场份额、获得市场知名度、积累意向客户做准备。因此需结合项目本身情况，制定相应的营销策略，抢占市场先机。市场小结：2012博罗市场库存量大，片区推售同时期产品较多，市场竞争激烈，而且片区开发商出货压力较大，但随着片区发展的态势，博罗市场也将从去年的以价换量向着供求平衡的方向持续稳步发展。市场机会更多的出现在20一三年，而本项目具备一定的地段、产品户型实用率高等优势，劣势在于相对江北CBD区域偏僻，户型产品单一等。新品的推售时间较长，因此后期的营销策略应该结合市场的变化及项目本身情况，最大程度的实现产品的快速销售。第二部分项目回顾营销回顾销售部分：临时咨询处于2012年4月29日开放，营销中心于9月22日开放，10月14日4栋开盘。截止20一三年2月24日，累计来电844一期单位共429套，目前已售4一八套，剩余11套。来访成交率为25.2%，高于市场销售率的平均水平；成交原因在于性价比高、户型赠送率高；不成交原因主要在于对惠博沿江片区的抗性、配套要求较高；截止目前为止，一期合纵销售额达到4527万元（开发商销售额暂无统计），剩余销售额453.5万元，剩余货量销售均价4079元/㎡。一期4、5、6栋开盘后，由于后续货量不足，目前来电来访量偏低；推广部分：二期形象广告已出街，主要推广渠道为户外T牌、楼梯条幅、网络软文及公交广告。二期简易版楼书已制作完成；3D影视片基本制作完成；户外广告牌初稿已完成；户型单张、折页、宣传单张设计方向已进入探讨阶段，预计3月中旬制作完成；策略部分：已提交社区巡展执行方案，待开发商反馈；已提交华泓慈善拍卖活动方案，待开发商反馈；已提交20一三年度网络软文推广方案，处于执行阶段；已提交12栋价格表，待开发商反馈；客户情况分析(数据截止20一三年2月24日)【来电客户分析】从2012年4月29至20一三年2月24日止，由于本项目在9月正式对外广告宣传，10月份盛大开盘，来电量在该阶段最高。［来电区域分析］从2012年4月29至20一三年2月24日止，目前客户来电区域以惠城为主，为712批，其次为小金博罗，为81批；深圳客户20批，其余14批，陈江仲恺跟东莞各有6批，惠阳和惠东各2批。［来电途径分析］从2012年4月29至20一三年2月24日止，目前来电途径以短信为主，为421批，其次为路过客户，为170批，网络客户63批，介绍50批，媒体27批，户外广告23批，楼体广告一三批，围堵和灯杆路旗分别为3批和2批。［来电客户了解事项］从2012年4月29至20一三年2月24日止，客户来电了解以发售价格、户型面积和发售时间为主，占比分别35%、35%和30%，价格是客户关心的重点。[来电客户用途]从2012年4月29至20一三年2月24日止，客户需求以自住为主，有809批，占96%，投资客户14批，占比2%，两用客户20批，占2%。来电客户小结——1、从2012年4月29至20一三年2月24日，本项目共来电843批；2、从来电途径看，本项目在9月启动认筹，10月启动内部认购，正式对外推广，短信、网络、路过是主要的获知途径，客户来电量在10月为最多。【来访客户分析】从2012年4月29至20一三年2月24日止，由于本项目在9月正式对外广告宣传，10月启动内部认购，来访量在10月迅速达到最高。［客户来访区域］从2012年4月29至20一三年2月24日止，目前客户来访区域以江北、博罗为主，分别为732批和4一三批，项目的核心客户是江北和博罗客户为主。［客户来访途径］从2012年4月29至20一三年2月24日止，目前客户来访途径路过、友介和派单为主，分别为579批、534批和227批。 ［本周来访客户职业］从2012年4月29至20一三年2月24日止，来访客户中，一般职员有1043批，个体户各为485批，私企业主40批，公务员32批，其他职业41批，教军医21批，中高管一三批；。本项目的主要客户人群是以一般职员为主；一般职员主要购买特征是首付能力较高，月收入较为良好；［来访客户了解事项］客户来访了解事项以户型面积和价格为主，分别占比48%和48%，占总比的98%，价格和户型是客户关心的重点。［本周来访客户购房用途］从2012年4月29至20一三年2月24日止，累计来访1675批，其中一五97批为自住，投资仅78批；客户购买星岸城的目的大多自住；［本周来访客户购房意向］从以上数据可以看出，116平米N+2户型较受市场欢迎。其中需求91平米479批占比29%，需求99平米355批占比21%，需求116平米841批，占比50%。——来访客户小结：1、2012年4月29日至20一三年22、本项目来客客户以博罗、江北为主，所以博罗、江北是未来整体营销工作需要把握的重点客户群体；3、从目前客户需求来看，116平米N+2户型较受市场欢迎，为2012年中销售最好的户型；【成交客户分析】[成交客户区域分析]从成交客户居住区域上看，成交客户主要来自愿江北区域及博罗区域，江北占比37%，博罗占比19%，共占总成交客户56%；下阶段推广主要围绕江北及博罗进行；[成交客户关注问题分析]在成交客户其购房期间，客户最为关心的问题在于项目的价格、户型、配套及交通情况；[成交客户到访途径分析]成交客户第一次到访途径主要依靠友介、路过及短信；在后期的推售过程中，将围绕现场展示面、老客户维护、短信、派单这四种途径进行；[成交客户职业分析]成交客户以一般职员为主，占比84%；[成交客户置业目的分析]成交客户置业目的以自用为主，占比95%，投资客户较少，占比4%；——成交客户小结：1、2012年4月29日至20一三年2月242、成交客户主要居住区域在江北及博罗，因此下阶段营销活动主要以这两个片区为主；3、成交客户的到访途径以友介、路过为主；4、成交客户以一般职员为主，置业目的为自用，说明本项目主要客户为刚需客户；5、成交因素分析：a.价格便宜，比江北区域的房价节省将近一半，性价比高；b．户型吸引人，赠送面积多，使用率高；c．看中片区发展潜力，未来升值潜力大；6、不成交因素分析：a.交通不便，距离惠城较远；b.配套尚不完善，缺少生活氛围；c．剩余货量楼层单位可选择性少；——【整体客户小结】1、项目核心客户为博罗和江北客户，意味着未来展场、派单、网络及各类宣传活动，将围绕博罗和江北两大片区的客户群体进行，是项目核心客户来源；2、目标客户主要从事行业以个体户和一般职员为主，个体户偏向一次性付款购房，一般职员偏向于分期付款，故后期相关政策需要根据目标客户群的职业特性进行相应调整；3、客户以自住客户为主，对于项目价格和户型敏感，并且关心项目未来的交通便捷度，故下阶段将建议开发商开通华泓巴士专线连接江北与博罗之间，以降低客户对区域交通的抗性；4、客户来访中，老带新占有相当的比例，老客户维护在后期活动中需要加强；5、根据目前星岸城推售策略状况，二期产品推售计划较为缓慢，入市前先造势，通过派单、巡展、网络推广、软文炒作等推广工作。为新品推售前累计客户。提高项目来访量。提升项目价值。第三部分剩余货量情况一期货量盘点一期产品共429套，已售4一八套，剩余11套。剩余货量分析：——91㎡98㎡117㎡小计4栋06065栋10236栋0202合计18211剩余销售额分析——91㎡98㎡117㎡均价4栋——2，416，653元——4097元/㎡5栋352，226元——1，014，992元4204元/㎡6栋——751，一八5元——3820元/㎡合计3855元/㎡4028元/㎡4340元/㎡4079元/㎡剩余户型中，以98㎡居多，有8套，占比72%；117㎡有2套，占比一八%；91㎡户型剩余1套，占比9%；未成交户型分析：1、4栋98㎡户型，为朝北单位，且低楼层单价较高，高楼层景观性较差，对销售起到一定阻碍。2、5栋91㎡户型，朝南单位，采光、通风性较好，并且是看江单位。在后期自然销售中可较为容易出货；116㎡剩余户型楼层选择性较低，但其南北通透的采光通风性仍能吸引客户出手；3、6栋98㎡户型，亦为朝北户型，但其单价适中，容易出货；综其所有，小量的存货是由于开盘后推广力度减少，市场声音减弱。现有的11套存货单位，在20一三年本项目大力度推广的的情况下，最终必将达到一期100%完美售罄的效果。第四部分二期单位(8~一三栋)营销思考产品概况单位12栋一三栋8栋9栋10栋11栋合计面积（㎡）91-124107-14094-126105-142——户型2~3房（N+1、N+2房）——套数一五4套123套一八4套一八4套123套123套891销售面积（㎡）17223.1一五5一五.219363.819363.8一五475.2一五475.2102416.3销售总额6544.8万5895．8万7358.2万7358.2万5880.6万5880.6万3.89一八亿备注：以上预算均价3800元/平米计算。通过上表可以看出，二期产品推售量较大，若在本年度全部推售，需要现场工程进度的紧密配合。现阶段工程节点及配合要求如下：项目工程节点主体工程：目前12、一三栋处于桩基基础节点，预计8月份可完成主体工程2/3，取得预售许可证；目前8、9栋仍未开始动工，按照开发商提供的工程意见，可在10月份取得预售证；目前10、11栋仍未开始动工，按照开发商提供的工程意见，可在12月份取得预售证；看楼通道：由于一期的看楼通道无法合理有序的通往二期，因此建议开发商重新打造二期的看楼通道，由工程部大门进入，与工程通道进行隔离并重新包装，预计4月份中旬开始施工，5月底整体完成，6月初对外开放；清水房：由于样板房开放时间较长，应提前一个月完成清水房，为客户提供基础的看房环境；预计5月份开始施工，6月份对外开放；项目样板房：目前仍未确定样板房设计公司及施工单位，按推售计划，样板房应5月份开始施工，7月初完成样板房开放，同步进行对外认筹，为开盘销售积累足量的客户。由于工程进度的限制，无法在20一三年上半年进行对外销售。但为了保证首次开盘的销售率，我们将在3~6月份进行12栋内部认购，7月份开始认筹，8月份开始正式对外销售。因此，我们的推售计划如下：——12栋一三栋8栋9栋10栋11栋3~6月内部认购——————————7月认筹认筹————————8月开盘认筹认筹——————9月——开盘认筹认筹————10月————开盘认筹认筹——11月——————开盘认筹认筹12月————————开盘认筹1月——————————开盘销售目标近期目标：（3-6月底）20一三年3月份开始对12栋进行内部认购，在6月份内，通过合纵联行内部推介、甘肃异地销售及开发商关系户，完成内部认购50套单位，回款达到：（17223.1㎡/一五4套）*50套*3800元=2124.9万；内部认购目标划分：内部认购渠道套数甘肃异地销售一五合纵内部推介10开发商合作单位25合计50远期目标：（7月-2014年1月底）12栋一三栋8栋9栋10栋11栋认筹时间7.1~7.307.21~8.308.24~9.309.23~10.3110.21~11.3011.23~12.31认筹目标175批165批276276143143开盘时间8月3日9月1日10月1日11月2日12月1日1月1日总套数一五4套123套一八4套一八4套123套123套销售目标一五4套99套165套165套86套86套销售率100%80%90%90%70%70%销售额6544.8万4716.6万6622.4万6622.4万4116.4万4116.4万——目标解析：7月1日~7月30日，12栋认筹目标175批，按解筹率60%计算，8月3日开盘销售104套+内部认购50套=一五4套，实现12栋售罄。开盘销售额：17223.1㎡*3800元=6544.8万。7月21日~8月30日，一三栋认筹目标165批，按解筹率60%计算，9月1日开盘销售165*60%=99套，实现销售率80%，开盘销售额：一五5一五.2㎡*80%*3800元=4716.6万。因一三栋景观性较佳，剩余24套放缓销售速度，在后期溢价销售。8月24日~9月30日，8栋认筹目标276批，按解筹率60%计算，10月1日开盘销售276*60%=165套，实现开盘销售90%，开盘销售额：19363.8㎡*90%*3800元=6622.4万。剩余19套在开盘后进行自然销售，12月前达到售罄。9月23日~10月30日，9栋认筹目标276批，按解筹率60%计算，11月2日开盘销售276*60%=165套，实现开盘销售90%，开盘销售额：19363.8㎡*90%*3800元=6622.4万。剩余19套在开盘后进行自然销售，2014年1月前达到售罄。10月21日~11月30日，10栋认筹目标143批，按解筹率60%计算，12月1日开盘销售143*60%=86套，实现销售率86/123=70%，销售额：一五475.2㎡*70%*3800元=4116.4万。因10栋为本期的楼王单位，剩余37套可放缓销售速度，提高价格，实现最大溢价空间。11月23日~12月30日，11栋认筹目标143批，按解筹率60%计算，2014年1月1日开盘销售143*60%=86套，实现销售率86/123=70%，销售额：一五475.2㎡*70%*3800元=4116.4万。因11栋同样作为为本期的楼王单位，剩余37套可放缓销售速度，提高价格，实现最大溢价空间。在营销总目标的基础上，根据推售情况分解销售目标。从8月份12栋开盘开始计算，其月度目标分解情况如下表：目标分解：华泓星岸城20一三年目标分解（万元）合计月份8月9月10月11月12月2014.1——合纵套数926099995252454合纵金额3926.9万2830万3973.4万3973.4万2469.8万2469.8万2一五29.9万开发商套数623966663434301开发商金额2617.9万一八86.6万2649万2649万1646.6万1646.6万11209.1万套数汇总一五4991651658686755金额汇总6544.8万4716.6万6622.4万6622.4万4116.4万4116.4万32739万备注：以上预算以各户型平均销售，均价3800元/平米计算。在制定此销售目标之下的营销核心：通过对去年的营销成果回顾，星岸城已经在惠博沿江片区奠定一定的客户基础，且获得市场的高度赞同。但20一三年星岸城的意义已经发生改变。它是华泓置地提升开发商品牌的重要转折点，且随着博罗体育馆33万占地面积的新地块开发，开发商需要大量的资金投入。因此，今年华泓【星岸城】的营销核心将围绕着以下两点展开：快速出货，回笼资金；提高项目在惠城市场认知度；根据项目现阶段项目对外输出形象不高、现场展示面受限、客户来访量较低、市场认知不足的状况，要达到“快速出货，回笼资金”的目标，仍面临着以下问题：问题一、推售货量较大，如何合理安排产品推售问题二、在快速出货的前提下，如何实现二期整体3800元/㎡的均价水平问题三、渠道如何合理安排，增加客户到访量问题四、本项目客户以刚需首次为主，如何在有效拓宽客户渠道策略思考：在提出以上四个问题之后，我们通过“推售策略、推广策略、价格策略、客户策略”四个核心点出发，寻找解决问题的途径。问题一：推售货量较大，如何合理安排产品推售？推售策略：采用小步快跑销售策略，进行小量分批推售。通过扩大市场推广力度，实现“小步溢价，快跑回款”的营销效果。推售顺序：推售解析：12栋作为二期首期推出单位，借助3~6月份的内部认购消化部分单位，在开盘时可取得售罄的理想效果，造成轰动市场的反应，更利于后期的销售；一三栋与12栋产品相比，户型面积稍大，为中大型产品。同时，本单位的景观性仍较好，且部分户型仍可小范围看江。因此，本户型推售目标为开盘销售80%，剩余20%产品可作为溢价产品处理；8栋、9栋的推售目标为快销型产品，以低价面市，为12、一三栋的部分对价格期望较低的产品进行补充推售。推售目标为开盘销售90%；10栋、11栋为二期的楼王单位，位置为整个小区的中央，南北双园林景观，与一期的楼间距最大。因此，该两栋产品为二期推售的挺价单位，开盘销售率目标为70%。剩余产品作为项目的价格标杆，为三期产品的溢价奠定基础。在快速出货的前提下，如何实现二期整体3800元/㎡的均价水平？价格策略：12、一三栋为首先入市产品，虽然该单位具有较好的景观及位置优势，但这批单位是20一三年首次开盘，为营造热销氛围，制造市场机遇，因以3800元/㎡的平稳价格入市，在平衡收益的基础上，迅速占领市场客户。8、9栋为项目靠近瑞宝一路的单位，景观角度及噪音问题欠佳，应做3600元/㎡的稳健性价格入市处理，寻求最快出货速度。10、11栋产品为二期楼王单位，位于小区中间位置，景观性较佳。该批单位是本期推售的最佳产品，作为拔高项目价格的利器，应以4000元/㎡的冒进型价格入市，追求最大溢价空间。问题三：渠道如何合理安排，增加客户到访量渠道策略：a.线下每月一个活动主题，举办华泓星岸城的系列性活动，制造市场的持续性议论话题；b.线上渠道以派单为主，网络、报广、户外为辅，持续、直观的推广方式对客户进行洗脑。线上渠道：——网络软文——全城派单——报广、短信——户外T牌、公交广告线下活动：——（3月）华泓·慈善拍卖月——（4月）华泓·舞动社区月——（5月）华泓·趣味运动月——（6月）华泓·儿童欢乐季——（7月）华泓·风情美食月——（8月）华泓·夏日才艺月——（9月）华泓·壹元换购月——（10月）华泓·欢乐赠礼月——（11月）华泓·女人当道季——（12月）华泓·国粹竞赛月问题四：本项目客户以刚需首次为主，如何在开盘前有效拓宽客户渠道客户策略：横向拓宽客户群体，打破首次置业为为主的客户范围，寻找改善型、投资型客户。——社区巡展，挖掘换房客户——同行推介会，挖掘同行客户，形成口碑宣传——企业团购，挖掘投资客户——老带新活动，拓宽圈层客户策略执行：1、营销活动部分：【活动一：华泓·慈善拍卖月】活动时间：20一三年3月10、24日（周日）活动地点：营销中心活动主题：“华泓感恩，慈善有您”活动目的：通过家电的慈善拍卖，吸引复合项目客户群的群体参与，并借此事件为噱头，作为网络软文进行宣传，提升项目在市场的认知程度。活动形式：在营销中心举行“0元慈善竞拍”活动，竞拍物品由华泓置地赞助，竞拍所得善款全额捐献予惠州慈善总会。【活动二：华泓·舞动社区月】活动时间：20一三年4月7、21日（周日）活动地点：营销中心前广场活动主题：全城热舞活动目的：在特殊的老年群中提升项目的知名度和美誉度，希望借此这群人的现场感受，通过他们的口碑宣传，将星岸城项目推介给他们的亲朋好友，以达到销售的目的。活动形式：在博罗及江北片区召集约一五支中老年人跳舞团，7日进行海选比赛，21日进行决赛。在项目前广场处进行跳舞比赛并参观华泓星岸城。【活动三：华泓·趣味运动月】活动时间：20一三年5月4、一八日（周六）活动地点：营销中心前广场活动主题：“让健康动起来”活动目的：通过趣味性及比赛奖金，吸引客户到访参赛及参观，提升项目的来访量。并可通过网络软文借机宣传本项目的健康、趣味的居住氛围。活动形式：每周一场的趣味运动会，每周产生一类运动项目冠军，获得由华泓送出的购房优惠券及现金奖。【活动四：华泓·儿童欢乐季】活动时间：20一三年6月1、一五日（周六）活动地点：营销中心前广场活动主题：“儿童欢乐季”活动目的：在六一儿童节到来之际，通过儿童欢乐季吸引有小孩的家长到访项目，增加现场人气。并通过营销中心的儿童游乐场的配套展现，促进学前儿童家庭的成交量。活动形式：在儿童节当天，除了营销中心游乐场外，额外增加儿童游乐气床、地面火车等儿童游乐设施。另外，当月的每周六，销售代表对来访客户进行项目介绍之后，可获得一张“儿童礼物抽奖券”进行抽奖。【活动五：华泓·风情美食月】活动时间：20一三年7月6、一三、20、27日（周六）活动地点：营销中心前广场活动主题：“食”遍天下活动目的：通过美食吸引到访客户，增加现场人气，制造热销氛围，促进12栋认筹。活动形式：聘请“和绿寿司”、“巴西烤肉”、“意大利菜”、“印度咖喱风味”在现场制作美食，每周一场。销售代表对来访客户介绍完项目之后，则可获得一张美食券，进行美食体验。【活动六：华泓·夏日才艺月】活动时间：20一三年8月4、25日（周日）活动地点：营销中心前广场活动主题：才艺大咖秀活动目的：通过两场才艺比赛，提升市场认知，并连接12栋开盘活动、8栋启动认筹仪式，增加现场人气，提升销售率。活动形式：通过网络的形式，在惠城及博罗区域接受儿童组、青少年组的报名参加。由海选、决赛两个环节，最终决出“星岸城才艺佳人”，送出才艺进修基金。【活动七：华泓·壹元换购月】活动时间：20一三年9月每周六、周日活动地点：营销中心活动主题：星·壹元活动目的：通过壹元换购活动，提升客户到访量。活动形式：与星巴克、麦当劳、汉拿山等品牌饮食店进行合作，由星岸城印制1元换购券，在其指定商家进行消费时可享受1元消费活动。来访客户在经过销售代表对项目的介绍之后，则可领取1元换购券。【活动八：华泓·欢乐赠礼月】活动时间：20一三年10月1~5日活动地点：营销中心活动主题：全城有礼活动目的：提高项目到访量。活动形式：国庆七天乐，天天有礼相待。客户到访现场，并由销售代表进行项目介绍后，可领取相应礼品一份。【活动九：华泓·女人当道季】活动时间：20一三年11月每周六、周日活动地点：营销中心活动主题：女人当道活动目的：体现社区人性化，通过活动吸引女性客户，提高项目到访量；活动形式：与惠城区的美容机构达成合作协议，折扣价购买美容券。在女人当道活动期间内，销售代表在对来访客户介绍完项目信息之后，可获赠一张美容券。【活动十：华泓·国粹竞赛月】活动时间：20一三年12月14、28日活动地点：营销中心活动主题：国粹竞赛活动目的：提高项目到访量。活动形式：在网络报名，中国象棋、围棋比赛，得奖者将获得由星岸城送出的购房抵金券券及现金奖。2、推广部分：【活动一：全年派单】派单时间：20一三年3月~12月派单地点：惠城区派单目的：提高项目认知，增加到访量。派单形式：由十名派单人员组成“华泓派单特工队”，用固定的人员，固定的单张封面，在惠城区域巡回反复进行派单活动，起到对客户反复洗脑作用，并指派一辆派单专用车辆，接送派单上门的客户。【活动二：网络炒作】活动时间：20一三年2月~12月活动目的：提高客户对项目的认知度及认可度。活动形式：与9家地产网络媒体达成协议，20一三年每月在各网络媒体的网页上刊登华泓星岸城的软文一篇，并在相关论坛进行大量的转帖，全面覆盖网络的宣传推广渠道。【活动三：微博营销】活动时间：20一三年3月~12月活动主题：网络“派单”活动目的：提高客户对项目的认知度及认可度。活动形式：与微博第三方平台合作，转发并x其他三好友以上，即有机会参与每周抽取的3名幸运观众，获得由华泓送出的电影票一张。配合推广：L1公交车身广告：3月产品预热；12、一三栋推售；8、9栋推售；10、11栋推售，共更换四次；围墙广告包装；楼体条幅：路旗广告；今媒体报广：7月份开始每月2版，共投放一五版；短信投放：7月份开始投放短信推广，10万/周，开盘等重要节点适当增加投放，预计共投放400万条；3、客户拓展活动部分：【活动一：社区巡展】活动时间：20一三年3月活动地点：江北区域各小区活动主题：“社区飞虎队”活动目的：提升项目在市场中的曝光度，并挖掘换房客户活动形式：筛选江北片区的10年代的旧小区及租金较高的公寓楼，在社区内进行摆展活动。活动分四个小组队进行，每组队由一名销售代表加一名大学生组成，一个月内每小组巡展4个社区，四个小组共巡展16个社区。【活动二：同行推介会】活动时间：20一三年4月19日（周五）活动地点：酒吧活动主题：“星力量.聚一城”活动目的：在同行内部掀起购买热潮或推荐朋友购买活动形式：针对同行人员进行项目推介，并抽取限价卡刺激同行购买。并在活动结束后期，在网络炒作限价卡，形成同行内愈演愈烈的趋势，达到项目未卖先热效果。【活动三：企业团购】活动时间：20一三年5月活动地点：意向企业活动目的：在同行内部掀起购买热潮或推荐朋友购买活动形式：在博罗中学、华泓合作企业、合纵联行内部，向开发商申请购房折扣，给予参与企业团购客户。联系企业关键人，给予关键人折扣权利，由销售经理带领销售团队进行陌拜。【活动四：老带新】活动时间：20一三年7月活动地点：营销中心活动主题：“周进千金”活动目的：挖掘圈层客户，促进销售率活动形式：老客户可领取一张华泓积分卡，每带一批客户上门则可在积分卡上加印一个华泓积分章。累积积分达到一定数量，则可兑换金额相应的购物卡、购房抵金券。营销活动策略铺排总表：LINKExcel.Sheet.8"G:\\华泓·星岸城\\2013年度营销方案\\新建文件夹\\华泓星岸城2013年度营销铺排表2013.3.3.xls"""\a\p\f0通过以上策略，基本上解决了本项目的客户到访、客户现场停留的问题，最终依靠现场强有力的销售团队进行杀客逼定完成成交。第五部分：保障销售目标完成的营销预案销售目标保障除了日常管理条例规范之外，我们还针对销售团队进行额外的加强培训计划，只为打造一支有纪律、有技巧、有内涵的“房地产精英团队”，在未来跌宕起伏的房地产行业中，成为一支屡战屡胜的“王牌军队”！团队培训计划：月份培训内容3月份建筑基础知识培训4月份销售团队配合训练5月份微笑服务培训6月份野外拓展训练7月份心理学培训8月份提升工作效率培训9月份时间管理培训10月份沟通技巧培训11月份销售思维模式训练12月份职业生涯规划培训二、营销预案1、双团队PK制若现场销售团队无法坚持长达6个月开盘的高强度工作，心态出现疲惫，则由合纵联行挑选出第二队销售精英进入星岸城销售现场，利用PK末位淘汰制激励原有销售员工，激发工作热情；合纵联行内部转介指标制度若推售过程中，无法达到预定认筹目标的80%，则启动合纵联行转介指标制度。行政规定每个员工对华泓星岸城进行客户转介，由开发商补贴转介交通费用50元/批；转介成交者，由开发商奖励1000元/套。三级市场联动营销在11月之内，若无法完成预定销售额的80%，则启动三级市场联动策略。最大程度提升客户到访量。第六部分：费用预算类别单项说明数量费用（万元）推广派单主要推广方式，每月300人次，20一三年4月~2014年1月3000人次30网络软文事件炒作10~20篇无微博推广电影票抽奖120张0.42短信投放根据推售节点投放400万16报广今媒体报广一五版9东江时报1版2楼体条幅根据不同节点释放产品信息若干3路旗根据不同节点进行更换若干1公交广告根据不同节点进行更换4次1.2户外根据节点进行更换广告，并建议续签下角广告牌——5现场活动3月活动慈善拍卖月现场包装、礼品、奖金174月活动舞动社区月35月活动趣味运动月26月活动儿童欢乐季57月活动风情美食月38月活动夏日才艺月89月活动壹元换购月510月活动欢乐赠礼月211月活动女人当道季212月活动国粹竞赛月2客户拓宽同行推介会酒吧包场及礼品费用——5社区巡展展位费、物料费6老带新奖励5企业团购礼品1不可预见费用按10%计算一三费用总计146.62万元（约占销售额0.45%）合纵联行【星岸城】项目组20一三/2/28DATE\@"M.d.yyyy"10.22.2022DATE\@"HH:mm"DATE\@"M.d.yyyy"10.22.2022DATE\@"HH:mm"20:13DATE\@"HH:mm:ss"20:13:14TIME\@"yy.M.d"22.10.22TIME\@"h时m分"8时13分TIME\@"h时m分s秒"8时13分14秒DATE\@"MMM.d,yy"Oct.22,22DATE\@"dMMMMyyyy"22October2022DATE\@"h:mm:ssam/pm"8:13:14PMDATE\@"HH:mm:ss"20:13:14TIME\@"yyyy年M月d日星期W"2022年10月22日星期六DATE\@"HH:mm:ss"20:13:14附录资料:不需要的可以自行删除常见的电脑死机现象与解决方法开机自检时死机现象：在主板能通电自检时死机，重启，故障依然。故障分析：很可能是内存、主板等硬件有故障。解决方法：对板卡、内存条、cpu进行拔插，先排除接触性问题的可能。还不行的话，使用“替换法”一件一件的排除，直到找出问题。二、

启动windows的过程中死机现象：在启动过程中win98提示“explorer

非法操作”死机；winnt/win2000/winxp系统蓝屏死机。故障分析：这种死机大多是病毒（Funlove

等发作时的表现）、超频、内存、CPU有问题引起的故障。对于win2000等NT内核系统安装了错误的主板、IDE驱动（在老主板上安装新的DMA驱动）会致导启动时蓝屏死机的情况。解决方法：把CPU、内存降到正常的工作频率。对于NT等系统，用“紧急修复盘”进行修复，没有“紧急修复盘”，进入“安全模式”卸载主板驱动程序。从干净的dos系统盘启动，进行查杀病毒。如果有NTFS分区，把硬盘拿到其它正常的win2000/winxp系统上查杀。排除病毒的可能性。以上方法还是不能解决问题，基本上排除了软件问题的可能性，接下来对内存、CPU等进行替换，找出问题。三、

启动windows后死机现象：正常启动windows后很快死机。故障分析：感染病毒，随系统启动的项目中有问题，驱动程序有问题，超频引起，CPU温度过高等硬件故障。解决方法：将CPU、内存降到正常工作频率。打开机箱摸一下CPU的温度是否正常，温度太高，换个好点的风扇。查杀病毒。能正常进入“安全模式”不死机，先运行“sfc”进行系统文件扫描。运行“msconfig”，只保留系统原有的启动项目（windows2000可能将win98中的msconfig.exe复制到windows2000下，也可以直修改“注册表”）。启动后死机和显卡驱动等有关，换几个不同版本的驱动程序试试。排除了以上可能后，用替换法对可疑硬件进行替换，找出问题。四、

系统定时死机现象：系统一段时间不工作,就有规律的死机。故障分析：和电源管理有很大的关系，当然也不排除病毒等其它可能性。操作系统的高级电源管理会在操作系统闲置一段时间后运行“屏幕保护程序”，现在各种“屏保”越来越多，有很多“屏保”做得不是很好。当然更多的是主板对“高级电源管理”支持不是很好，“关闭监视器”、“关闭硬盘”后不能唤醒。解决方法：查杀病毒，视个具体情况禁用“关闭监视器”、“关闭硬盘”等功能，找一些有关的补丁程序。五、

显卡花屏“死机”现象：运行一些图形处理软件，玩游戏时“花屏”死机。故障分析：显卡驱动程序版本不好，显卡上的显存有质量问题。解决方法：找几个不同版本的显卡驱动试试。显卡确实有问题，只有修理或更换。六、

读光盘时死机现象：读光盘数据时死机。故障分析：如果是读所有的光盘都是这种情况，很可能光驱本身有问题，只是少数光盘有此种情况，那是光盘太花，光驱的系统占有率太高，看起来就跟死机一样，只要拿出光盘就没事，就能正常工作。另外有些光驱不支持DMA的传输模式，也会出现读盘死机的情况。解决方法：对于读所有的光驱动都死机的情况，关闭光驱的DMA选项，还不行的话，只有替换光驱。对于第二种情况，最好是少用太花的光盘，确实要使用时在“系统属性”选用“禁用32位保护模式的磁盘驱动程序”一般都能收到较好的效果。七、

播放视频文件时死机现象：播放视频文件时死机。故障分析：以上情况，大多数是由于显卡驱动支持不好引起的。解决方法：换几个不同版本显卡驱动程序，安装一下补丁程序（如VIA的4IN1，INTEL的INF等），实在不行的话，是兼容性问题或显卡本身的质量问题，只有替换。八、

运行程序时死机现象：同时运行多个程序，或运行特定程序时死机。故障分析：同时运行多个程序死机，很可能是系统配置太低，系统资源不足引起或是各软件的相互兼容性问题；对于运行某个特定程序时死机，一般是由于软硬件兼容性问题引起。解决方法：对于同时运行多个程序时死机的情况，如果是系统配置太低，对系统进行升级。若是运行几个特定程序或某个特定死机，应避开几个特定程序同时运行，找一些最新的相关补丁程序。在电脑技术论坛上和电脑技术群上问得最多、最普遍、最集中的帖子莫过于电脑死机求救的内容。网友列举他们电脑死机的现象一般为：系统不能启动、显示黑屏蓝屏、屏幕“凝固”定格、经常出现非法操作而强行关闭某程序、鼠标键盘不能输入、软件运行非正常中断等。死机是一种严重而又是我们在日常生活中遇到最多的电脑故障之一，也是难于找到原因的电脑故障现象之一。由于在电脑“死机”状态下无法用软件或工具对系统进行诊断，因而增加了故障排除的难度。尽管造成死机的原因是多方面的，但是万变不离其宗，其原因永远也脱离不了硬件与软件两方面，故障现象为规律性死机和随机性死机。所以解决起来比较麻烦，比较耗时间，也是我们最头疼的问题。当然，如果我们详细划分，又可以将电脑死机的成因归为人为操作、硬件、软件、病毒侵袭等诸多原因。下面让我们一块来看看究竟有哪些原因容易导致死机现象的发生，又如何进行应对？一、按故障类型分类(一).硬件1.CPU(1)CPU内部的二级缓存部分损坏，此时计算机在运行过程中容易出现死机现象或只能进入安全模式而不能进入正常模式。不过此种故障，如果你的主板支持屏蔽二级缓存功能，我们就可以牺牲计算机速度来避免更换CPU，在BIOS设置中把CPU的二级缓存关闭。(2)CPU损坏当CPU出现部分损坏时，这时机器加电时可能会出现显示器有图像出现，但是不能通过自检或者是无法加载系统。但是多数情况是根本不能启动电脑，这时我们使用排除法就可以快速得出结论。(3)CPU供电不足或供电电源质量太差如果主板的CPU周围的滤波电容有鼓泡，漏液时会造成CPU供电的电源质量差，纹波系统达大，而导致系统经常在运行过程中死机；再一种情况就是主机的开关电源功率不足，特别是+5V或+12V为CPU供电的那一路电压滤波差或者是电流不足(特别需要注意的是对于PIV主板使用了PIII电源时，没有为主板上的CPU供电提供辅助供电接口时，虽然能够正常启动电脑进入桌面进行操作。)，也会出现主机在运行过程中死机的情况。当然，CPU插座与CPU接触不好，也会出现不启动或死机的情况，但我们拔插几次CPU后就可以排除。2.内存(1)在同一台机器使用了两条或两条以上的不同品牌不同性能的内存条当我们在一台电脑上使用了两条以上的内存时，如果这两条内存条不是同一品牌的或者内存芯片不是同一厂家时，因为内存条的刷新速度或工作频率的原因，可能会出现系统不稳定或死机的情况，特别是我们对内存的频率进行过高设置时，更会导致系统的不稳定。因此为保证计算机的稳定可靠工作，我们最好使用同一批次同一型号的内存条。(2)内存条性能差，产品质量不稳定对于一些杂牌条子，因为生产成本和销售价格的限制，此类工厂采购的内存芯片一般都为BC级的芯片，所以其内存条的稳定性和可靠性要差一些，在运行大的游戏程序或者是长时间运行过程中就容易出现死机现象。排除方法也是采用排除法，不过有时因为主板内存芯片供电的原因，可能此类条子在某些主板上会出现死机现象，而在另一些主板上却长时间运行正常，比较难以解决。(3)内存使用了超频性能或加速功能一些主板生产厂家为了满足DIY高手的需要，在主板的BIOS设置中对于CPU内频外频和内存条的频率及PCI等相关设备的频率设置了手动选项，可以进行超频使用。当使用超频性能时，对于一些低端的内存条就会出现工作不稳定的现象而导致系统死机，为了保证系统的稳定可靠性，我们一般情况下不要使用超频或加速功能，以免影响机器的正常使用寿命。还有一种可能就是我们在BIOS中设置了错误的内存条的工作参数，此时需要我们指定使用“BYSPD”即按内存条上面的SPD芯片中存储的内存条参数工作就可以了。3.显卡(1)显卡的散热风扇损坏或散热片松动，导致显卡过热而死机显卡做为文字和图像的重要处理机构，其稳定性和可靠性直接关系着电脑的工作性能。在实际应用中，往往会因为显卡的图像处理芯片使用的散热片过小或者因为长时间使用用变形松动，还有就是散热风扇损坏后停止工作，这都会导致显卡处理芯片过热而出现花屏或死机现象。我们可以在拆开机箱后观察显卡的散热风扇是否转动或转速是否正常，或者直接用手轻拭散热器表面(注意避免烫伤)是否过热。在实际应用中，即使是三四百元的显卡上面使用的风扇也不过使用六个月左右，性能就会明显下降，噪音增大或者转速下降，甚至停转。个别的显卡甚至出厂时散热风扇的+5V供电插头竟然插反，显卡风扇根本就不工作(当然这也不会造成什么损坏，只需要把插头反过来就可以了，但让人不能明白的是这样的显卡是如何通过QC检验的？)。还有就是部分被动式散热装置在长时间使用后，散热片上面的灰尘过厚，也会造成散热不良，致使显卡芯片过热而死机。对于这种情况，需要我们仔细对显卡进行除尘。(2)显卡性能不良这种情况就属于显卡有性能性故障，但是故障比较隐蔽，不是很直观，需要长时间观察或检验才能发现。(3)显卡的驱动程序安装错误或版本不兼容这种故障在实际电脑死机故障维修中应该会占到10%左右。因为装机人员对机型的不熟悉装错显卡驱动，或者是XP系统自认的显卡驱动，再就是显卡本身自带的驱动光盘本身就存在BUG，使用时就会出现死机，掉驱动等故障(如小影霸的6817R显卡，使用驱动光盘自带的驱动程序时会经常出现死机，掉驱动，花屏现象，不过更换为公版的驱动后就没有问题。)。还有就是对于WIN98系统我们安装使用了DIRECTX9.0时也会出现死机等类似的情况。(4)主板的AGP插槽的供电不足或主机的电源供电不足如果我们仔细观察会发现不同的主板其AGP插槽的供电方式是不同的，他们所使用的电源调整管的功率大小也不同，这就会存在供电问题。如果我们使用的AGP显卡的耗电量较大，同时显卡自身也没有扩充电源接口时；或者是主机的开关电源功率偏小时，就会经常出现系统进入桌面操作正常，打字排版也没有问题，但在运行大型的3D，2D游戏时容易出现死机现象，同时再次重启时也可能无法重启，必须关机几分钟后才能重启。此种故障属于比较典型的AGP插槽的供电管过热所致。这里需要注意，对于显卡自身有电源扩充接口时，我们必须使用，因为此种显卡的耗电量非常大，发热量也较大，还需要注意散热问题，相邻的PCI插槽最好空缺。不过，有的主板可以在BIOS中直接对AGP插槽的输出电压进行调整，每次0.1V，当出现显卡花屏，死机时，我们也可以试着调高AGP的输出电压0.1V，看情况是否有所改变。(5)显卡与主板的AGP插槽接触不良或者是AGP插槽上积尘太多因为机箱的原因，在实际故障维修中也会经常出现新买的机器在使用初期经常出现死机或花屏，掉驱动的故障，这时因为机相的制作不规范，致使显卡的安装不到位，显卡的金手指与AGP插槽没有完全可靠接触所致。主机工作环境差的情况下，因为积尘太多，也会导致显卡接触不良而出现死机现象。4.主板主板做为CPU，内存，显卡等其他配件的工作平台，其质量性能直接关系着主机的工作状态，主板也是问题出现比较多的部件。(1)最简单也是最有效的排除死机故障的方法--清除主板上的积尘现在的电脑主板多数都是四层板，六层板，所使用的元件和布线都非常精密，所以微不足道的灰尘经常会造成主机工作瘫痪。灰尘在主板积累过多时，会吸收空气中的水份，此时灰尘就会呈现一定的导电性，可能把主板上的不同信号进行连接或者把电阻，电容短路，致使信号传输错误或者工作点变化而导致主机工作不稳或不启动。我们在实际维修中经常会遇到因为主板上积尘过多造成主机频繁死机，重启，找不到键盘鼠标，开机报警等情况，但我们清扫灰尘后故障不治自愈就是这个原因。(2)检查主板上的滤波电容有无鼓泡，漏液的现象主板上的CPU供电，内存供电，AGP插槽供电的滤波电容鼓泡，漏液，失容都会造成相关部分的工作电源电压变差而导致工作不稳定而使用主机死机。其实，主板上的电解电容鼓泡或漏液，失容并非是因为产品质量有问题，而是因为主板的工作环境过差造成的。我们仔细观察会发现，鼓泡，漏液，失容的电容多数都是出现在CPU的周围，内存条边上，AGP插槽旁边，实际上上述几个部件都是计算机中的发热量大户，在长时间的高温烘烤中，铝电解电容肯定会出现上述故障。同时，出现电容鼓泡，漏液的主板多数都是出现在网吧等长时间开机的环境中，而家庭用户中出现的情况非常少(当然也有的确属于质量问题的，我在这里并非为生产厂家开脱。)在实际维修中，我公司在去年10月份为客户提供华擎的P266A主板，一块全新的主板，在客户处使用了不到一个月的时间，取回时竟然发现CPU下面的PCB板已经发黑碳化，CPU周围的几个大功率电源管，整流管都因为焊锡熔化而移位。这块主板也因此报废。我真的想不明白，这块主板是不是放错了地方，是不是到了拷箱里？在实际工作中我遇到主板鼓泡比较多的主板有：捷波845DPro，捷波845EPRO，捷波694AS2，捷波603CTF，捷波S447，微星845GMAX(MS-6580)。(3)主板上的内存供电或显卡供电了的电源管有无变色或烧裂类似于第(2)个问题，因为内存和显卡的大电流工作，致使用相应的电源调整管过热而损坏后，显卡AGP插槽或内存条的供电电压不稳而导致死机或报警等故障。(4)其他情况主板上的接口芯片，南桥芯片出现问题时，也会出现在系统运行过程中死机。等等。5.硬盘硬盘做为计算机的外存储器之一，容量是越来越大，其可靠性与稳定性直接关系到计算机的正常工作。(1)硬盘供电不稳或不足或电源质量太差如果主机使用的开关电源的功率太小或质量太差，当负荷加大时容易出现电压波动明显或电流下降的情况，此时硬盘就容易出现无法读盘或整个硬盘丢失，此时就会导致主机突然蓝屏死机的现象。还有一种情况就是硬盘的电源接口氧化生锈或者断裂，虚焊，或者是因为主机电源的D形四芯电源插头内部的金属簧片氧化生锈都会导致接触不良，而引起硬盘工作状态变差。这种情况故障比较隐蔽，很难查出故障的真实所在。(2)硬盘的数据线接触不良或质量差再就是硬盘的数据线做工不良或者在安装过程中不到位，野蛮拆装而造成断针，歪针时，都会导致数据在传输过程中不稳定而致使系统出现死机现象。排除的方法是使用替换法，用一条没有问题的数据线进行替换。(3)硬盘盘体上的缓存损坏这种故障比较少见，如果硬盘盘体上的缓存损坏时会导致数据传输速度极慢，无法安装系统或者系统在工作过程中突然死机。(4)硬盘的主从盘跳线设置错误(5)硬盘盘面坏道太多或磁头脱落及其他硬盘故障(6)BIOS中设置有误(7)主板上的IDE接口(也就是南桥芯片)有故障，数据传输错误率太高。可使用替换法，当光驱启动正常时，与光驱交换IDE接口即可查出。6.光驱(1)光驱性能不良个别光驱出现故障后，会出现主机在启动过程中特别的慢或者是在BIOS中不能发现光驱，也不能通过自可偿检，无法启动。还有就是能够进入系统，但只要一点光驱图标，系统就长时间没有反应，表现为死机状态。排查时，拆除光驱后再启动系统，看系统能不能正常工作。(2)光驱不支持DMA传输，但在BIOS设置中或WINDOWS的设备管理器中打开了光驱了DMA功能这种情况表现为不支持DMA传输的光驱打开DMA通道后，光驱在播放VCD或DVD时画面停滞，打顿，有时也会出现死机现象。解决的办法在设备管理器中关闭光驱的DMA开关即可。(3)光驱的数据线性能不佳此故障类似于硬盘。(4)光驱的主从盘跳线设置错误(5)某品牌的光驱与一些品牌主板的兼容性不好，在接入此类光驱后，主机的启动速度极慢或者是不认光盘，在进入系统后没有光驱符号，系统经常死机等。7.USB设备(1)USB接口的供电不足，导致移动硬盘不能正确使用或在数据拷贝过程中死机(2)主板的USB设备兼容性差，在使用部分USB设备时死机(3)USB接口被人为损坏，或连接有误USB接口也能接反，这个你相信吗？可在实际使用过程中，偏偏有人把USB设备反过来插入USB接口，当然插不进去，不过会把USB接口里面的塑料定位柱插断，继而把里面的数据或电源簧片短路，其结果就是系统死机或者因为电源短路无法开启主机，也可能表现为在使用过程中主机突然关机重启。再就是机箱上的前置USB接口与主板上的F-USB跳线的连接。好的主板有反接保护功能，当电源线接反时，即使你插入U盘或其他USB设备，也不会烧毁线路或设备。但一些低端主板其USB接口的供电是由开关电源接供给的，虽然可以很好的支持移动硬盘的使用，但当线路连接错误时，会直接烧毁主板或USB设备。如果只是数据线接反时就无法发现USB设备。8.其他串口或并口的外设(1)刻字机使用并口的四通、罗兰刻字机如果我们先开刻字机时，某些主机就会出现无法开机的情况，就是按下电源开关后主机没有任何反应。只有先开主机，再打开刻字机，这时都可以正常工作。一些串口的刻字机或外置猫也有类似的现象。(2)打印机使用并口的针式打印机或其他打印机，如果因为操作失误致使打印机的并口通讯芯片烧毁而损坏时，这时我们再次使用打印功能时就会导致主机死机。使用USB接口的打印机此类故障会少多了，但因为USB数据线的质量差也会导致在数据传输过程中数据丢失而丢失打印傻任务或者系统死机。还有就是USB插头的接口松动，也会出现类似的故障。(3)外置猫或ADSL宽带猫有些外置猫或宽带猫，可能是设计的原因在实际使用时，如果先开这些设备就无法开启主机。(4)显示器这种情况虽然少，但在实际使用中因为显示器的视放处理芯片损坏也会导致主机不能正常开启。(5)其他外接设备，如游戏手柄我们使用游戏手柄，有些需要安装驱动程序。这些驱动程序在主机启动过程中会检查相应的设备。如果我们没有卸载其驱动程序而只是把设备从并口取下，就会出现在计算机启动过程非常的慢，再就是在使用过程中会突然死机。(二).人为操作不当造成电脑死机许多情况下，电脑原本运行很正常，可是在操作者进行了某种操作后，就频繁出现死机故障或根本就无法正常使用电脑了。1、修改BIOS设置后出现死机修改BIOS可优化系统性能，改动BIOS设置后系统反而不稳定.修改BIOS绝对是“超级用户”的专利。一些初级用户非常“好学”，看了某些文章后，为了提高、优化自己的系统性能往往对BIOS中的一些设置参数，如硬盘参数、内存参数、CPU参数、芯片组参数等进行某些修改，殊不知一些技巧文章本身有误、表达的意思容易被人误解或适用范围有局限性，当电脑默认的设置被修改后，轻则系统变得不稳定而频繁死机，重则根本就进入不了Windows系统了，更有甚者干脆就开不了机了。对于此类故障，通常只要将BIOS设置做相应的修改或干脆恢复默认值即可。2、误删除系统文件导致系统死机为了节省硬盘空间，把Windows目录下的一些“无关联文件”给删除了，再开机时进不了操作系统。在“C:\Windows”目录及其子目录中的一些重要系统文件被人为误删除或意外丢失、意外损坏会造成频繁死机故障或根本就进不了系统的现象，对于这类故障想要直接对系统进行恢复有时比较困难，最简单的解决办法是将Windows覆盖安装一遍，即不格式化Windows分区而在原来的安装目录中重新安装Windows。3、非正常关机造成死机有时电脑会非正常关机（比如突然断电），这样做会造成死机和损坏硬盘，不用Windows自动关机程序，通常一次非法关机不会造成太大的危害（因为出现故障的概率并不大），但如果长期非法关机就有可能造成文件损坏丢失、系统运行不稳定，甚至硬件损坏。另外，有时这种非法关机很可能会造成硬盘出现逻辑错误而频繁死机，不过好在非法关机后系统会自动进行磁盘扫描以修改错误排除隐患，但有些人会将其跳过不让系统进行自动检查，建议不要这么做，不然如果出现逻辑坏道时就会后悔了。4、对硬件设备进行热插拔造成死机随着科技技术的发展，现在有很多设备都支持热插拔，比如USB设备、1394设备。但根据实践经验，大多数的硬件操作都应该在断电的状态下完成，否则很可能造成系统死机甚至硬件永久损坏。由热插拔造成的死机，在没有造成硬件损坏的情况下只需重新启动计算机即可使系统恢复运转。但是，建议不要对常规硬件设备进行热插拔，毕竟对于个人用户来说还是“安全”至上。5、超频引起死机很多DIY高手喜欢对各种硬件进行超频，有的是单超CPU，有的是什么都要超一超。拿CPU超频来说，CPU在内存中存取数据的速度本来就快于内存与硬盘交换数据的速度，超频使这种矛盾更加突出，加剧了在内存或虚拟内存中找不到所需数据的情况，这样就会出现“异常错误”。另外，超频后如果再长时间运行大型软件（如3D游戏）或进行多任务操作的话，那么CPU芯片温度就很可能超出正常工作范围而出现死机或者系统重新启动，过高的温度还可能使CPU出现电子漂移现象而损坏。所以，超频虽然可以提高了系统性能，但同时也会使其稳定性降低。解决方法当然只要把各个设备的工作频率调回默认值就行了，如果非要超的话，一定要定期对散热系统进行检查或加强散热工作、超频时不要把频率超得过高、不要在大夏天追求超频。(三).软件1.BIOS设置有误BIOS做为计算机最基本的配置信息，如果设置错误会造成计算机经常死机，工作不稳定，甚至不能启动。在实际工作中，如果CMOS电池电量耗尽会造成主机的系统时钟不能保存，时间复位，我们可能无法正常安装操作系统WINXP或98；如果硬盘信息设置错误，主机不能正确读写硬盘，系统不能启动；如果内存的读写刷新周期，频率设置错误会造成计算机在正常工作中突然死机；CPU的内频外频设置过高时会造成CPU处于超频状态而工作不稳定，系统死机；当电源管理设置错误时也会造成在正常工作时因硬盘或CPU处于节能状态而死机。2.WINDOWS操作系统的系统文件丢失或被破坏这个我们遇到的最多，如果系统文件丢失时，无法正常进入桌面操作；如果系统文件被破坏，可能会进入桌面，但无法正常操作电脑，系统容易死机。对于一般的操作人员，在使用电脑时，一般不要打开“文件夹选项”中的“查看”，使用“显示所有文件夹和文件”功能，以免误删除系统文件。对于WIN98操作系统，如果IO.SYS文件丢失，系统将提示“I/OERROR”，系统死机，解决方法用光盘或软盘启动电脑，直接拷贝至文件到C盘根目录下即可；如果MSDOS.SYS丢失，系统不能进入桌面，只能进入DOS字符界面；如果COMMAND.COM文件丢失，系统可以正常启动，并运行正常，但不能使用“退回MS-DOS”功能。对于WIN2K或XP，其系统文件更为复杂，在出现不能正常启动时，我们最好使用“故障恢复台”功能进行修复，不要直接对某一系统文件进入覆盖。3.后台加载的程序太多，造成系统资源匮乏而死机许多应用程序为了操作者的方便都会在安装完以后，都会设置在WINDOWS启动时自动加载，加载后也会在任务栏里显示一个小图标。但是因为一些操作者对电脑的工作原理不是十分了解，出于保证计算机的稳定工作，甚至会在一台电脑装上多个杀毒软件或多个防火墙软件，造成多个软件对系统的同一资源调用或者是因为系统资源耗尽而死机。当您的计算机出现死机时，我们可以首先在“运行”中敲入“MSCONFIG”，将“启动”组中的加载选项全部关闭，然后逐一加载，观察系统在加载哪个程序时出现死机现象，我们就查出了故障原因所在了。4.缺乏相关的支持软件，应用软件无法正常使用而死机(1)DIRECTX这个我们遇到的最多，当DIRECTX9.0刚刚发布时，因为程序的编制不是很完善，同时对硬件支持的限制，一些使用WIN98系统的机器在安装该软件时，会经常出现蓝屏或死机现象，造成系统工作极不稳定。还有，一些游戏软件在运行时需要高版本的DIRECTX软件支持，而我们直接安装完WIN98后，系统默认安装的是6.0版本，此时游戏软件在加载工作时有的可能会提示需要相应的软件支持，但有的软件会什么提示信息也没有，键盘鼠标也没有任何反应，我们只能重新启动电脑。(2)VB6有不少应用软件是使用VB6编制的，在安装此类软件时需要先安装VB6插件才能正常运行。如果没有安装VB6插件，在启动该软件时会出现无法系统，甚至死机现象。(3)特定软件的资源需求前几天遇到一例怪事，客户使用的国家会计师考试光盘，在该光盘说明书里注明需要WIN98操作系统和OFFICE97支持。但在实际安装中，多台机器按说明书中的提示安装完WIN98和OFFICE97后，该光盘不能正常启动，只有一台能够正常运行。后来安装WPS2000后，该光盘正常启动。所以在处理某软件不能工作时，我们需要仔细阅读软件工作要求和观察启动软件时提示信息，然后做相应处理。5.硬件设备的驱动程序安装有误或配套版本有BUG，或者是相互之间冲突(1)主板的IDE或S-ATA驱动目前市面上的主板对S-ATA硬盘的支持有两种方式，有的是直接集成在南桥芯片中，我们可以直接在BIOS中进行设置，但有的是通过外置独立芯片完成对S-ATA硬盘的支持，此时需要在启动过程中通过软盘完成对S-ATA硬盘的设置工作，才能保证在系统安装过程中能够使用S-ATA硬盘。多数主板在接口设置中，都设立了P-ATA(只使用传统并口硬盘)，S-ATA(只使用串口硬盘，注意无法使用光驱，也不能完成光盘启动)，P-ATA+S-ATA(或者是COMPATIBLE){同时使用并口硬盘和串口硬盘，这是我们最常使用的硬盘接口模式。)。(2)显卡的驱动程序安装有误这个我们也会遇到，当显卡的驱动安装错误时，在启动系统时进入到桌面时会突然蓝屏或黑屏而死机。我们可以再次启动电脑进入安全模式，卸载显卡驱动后再次重启电脑后，进入正常模式安装正确的显卡驱动程序。有时在启动过程中出现死机，而启动安全模式时正常，多数都是因为相关硬件的驱动程序安装错误造成的，我们只需要启动BOOTLOG.TXT，检查到了哪步出现的问题，然后卸载相关的驱动程序即可。(3)USB设备的驱动程序安装不正确类似上面的显卡的介绍。6.杀毒软件或其他防火墙安装设置不正确这个我们遇到的比较多。在我自己的实际工作中，诺顿没有出现过死机现象，瑞星有时会导致系统运行速度极慢，甚至死机(我遇到过一次，在安装完瑞星后，加载WPS2000竟然长达六七分钟才能完成启动)，毒霸好像是问题最多的，经常会出现死机，蓝