方中商贸广场推广策划案

东莞南城方中商贸广场

推广策划案(一)

项目概况项目地处莞太路北侧，紧邻鸿福路口；南面临街商铺正对莞太路，商铺外延设计步行道和停车位；北面临近6层建筑，距离约为14m，设计停车位和住宅主入口；西面临近4层私住民宅，设计11m的消防车道；地块呈扇矩形（约190m×60m），沿街地界超过150m，地块平整，交通条件便捷，商业办公物业主入口正面莞太路；本项目四周设计环行消防交通线，居家入口设于地块北面，利于居家人流和车流的分散。本项目总占地面积11115.3m2，总建筑面积50266m2，设地下停车库，地下车库面积5393m2，总高度为67.7m；是集商业、办公、居家为一体的综合性商住物业；102个地下停车位和115个地上露天停车位作为本项目的泊车配备；裙楼一层设计为18个独立商铺，每个商铺面积接近200m2，商铺总面积4036.6m2

；二、三层写字楼为开畅式自由隔间，写字楼总面积为9224.94m2；建筑主体

18层住宅楼:

一梯八户；总套数112套，建筑面积为11498.89m2；

20层公寓楼:

四层架空层为空中花园；公寓总套数368套，建筑面积为20112.63m2；项目容积率为3.9，绿化率为33.3%，建筑密度为0.38。本项目采用现代主义建筑风格，立面强调点、线、面的合理组合;外墙面采用大面积的白色加以玻璃幕墙和色块进行分割,整个外立面丰富又不失简洁，是莞太路上一道富有鲜明个性的建筑风景。(二)

南城区发展概况相关市政概况：

2002年拆迁范围：西三环路，运河西路，莞太路，五环路等，拆迁房屋896间，面积17.8万平方米。市城市中心区规划建设规定：拆迁2138间房屋，56万平方米。

2003年区政府发展投资：投资20亿元，重点建设南城区，包括道路网络建设，大型商货物流市场建设，房地产开发，人民公园建设，旅游教育设施建设。已动工和即将动工的项目:南城东西两大片区道路（街道）建设，全长27公里，投资3亿元。莞太大道，南城段拆迁改造，5月1日完成拆迁。南城商贸项目:13万平方米五金水电商城，13万平方米天河百货商城,5万平方米和记电器城，8万平方米5星级酒店。全面开发南城生态科技园。开发建设水濂山主题公园。

南城区教育资源整合，投资6000万元建设民办式技术学院，两所民办小学。

(三)项目SWOT分析

项目优优势：：地块地地处莞莞太路路北侧侧，临临近鸿鸿福路路口，，离东东莞汽汽车总总站以以及即即将竣竣工的的市政政中心心均不不超出出5分分钟车车程，，交通通方便便，人人流车车流集集中，，构成成项目目在地地段上上的先先天优优势。。周边生生活配配套齐齐全，，地处处南城城新区区板块块优势势地段段，接接收东东莞未未来CBD中心心区优优势辐辐射。。本项目目是集集合商商铺、、办公公、住住宅三三位一一体的的房地地产物物业，，自身身配套套完备备。本项目目临街街面开开阔，，临街街长度度达150m，增增强本本项目目的视视野广广角。。开发商商在东东莞有有多年年的商商住物物业开开发管管理经经验，，在业业界有有较高高知名名度和和美誉誉度。。多年年的开开发经经验和和强大大的客客户网网络资资源为为本项项目的的开发发推广广带来来有益益的先先机。。本项目目住宅宅部分分以小小户型型公寓寓为主主，设设计层层高3m，，是目目前东东莞房房地产产市场场的一一个空空缺。。项目劣劣势：：本项目目规划划停车车位217个，，作为为一个个包含含480套套住宅宅、写写字楼楼面积积达9224.94m2，商铺铺总面面积达达4036.6m2的大型型商住住项目目来说说，目目前停停车位位在满满足整整个项项目的的发展展要求求上有有困难难。本项目目商铺铺面积积过大大,单单铺销销售总总价过过高。。本项目目相当当部分分公寓寓设计计为单单面见见光，，对于于南方方地区区来说说，单单面见见光不不利于于居家家的采采光和和通风风。此此部分分产品品相对对成为为弱势势单位位，在在销售售上必必定影影响项项目的的销售售进程程。本项目目北面面紧邻邻一座座6层建筑筑，必必定影影响本本项目目北面面6层以下下部分分写字字楼单单位的的景观观视线线。市场机机会点点：本项目目地处处南城城板块块，南南城新新区是是市政政府重重点规规划和和发展展区域域，新新区开开发的的利好好政策策为本本项目目开发发带来来直接接支持持和利利好影影响。。南城板板块的的发展展计划划的快快速启启动和和政府府对该该区域域的大大规模模投资资为本本项目目迅速速聚敛敛人气气和迅速速形成成投资资热点点，利于本本项目目的销销售和和推广广。南城板板块交交通配配套设设施逐步完善，，交通通设施辐射周周边镇镇区，，利于于本项目目区域外外的市市场拓拓展，，吸引引周边边镇区区的投投资者者和购购房者者对本本项目目进行行投资资购买买。南南城环环境的的改善善，提提升了了该板板块物物业的的升级级而直直接带带动整整个项项目的的升值值，增增强投投资者者对该该板块块物业业的投投资信信心。。南城板板块前前期开开发的的项目目对该该区域域的宣宣传造造势，，对市市场消消费观观念的的引导导，在在东莞莞区域域内已已引发发起市市场的的效应应，提提高本本项目目所在在区域域的市市场竞竞争力力和消消费水水平，，为本本项目目带来来市场场机会会并获获得提提升空空间。。央行近近期出出台的的放贷贷政策策有利利房地地产业业的健健康发发展。。市场威威胁：：南城板板块投投资开开发总总量的的上升升，市市场需需求量量逐渐渐趋小小，必必然加加剧该该区域域的行行业竞竞争。。目前前该区区域在在开发发和即即将开开发的的项目目必然然会对对本项项目形形成直直接的的竞争争，从从而加加大本本项目目的市市场压压力。。南城板块块的启动动前期倍倍受市场场的追捧捧，房地地产开发发放盘总总量逐年年放大，，市场的的过度膨膨胀引发发上升通通道受阻阻，投资市场的需求日益饱和和，必然然会引发发该区域域房地产产市场的的泡沫，，从而给给本项目目开发推推广前景景的带来来不确定定影响。。南城板块块在东莞莞人印象中属于偏偏远的城城郊结合合部，外外来劳务务人员繁繁杂，给给消费者者形成的的脏、乱乱、差的的固有环环境观念念壁垒与整个CBD概概念的巨巨大反差差会给本项项目的推推广带来来不确定影响。(四)项目规划划建议本项目按按现有住住宅、商商铺和写写字楼的的总量来来估算规规划车位位数应保保证在250——300个之间间，项目目前期规规划的停停车位不不足将会会影响整整个项目目的推广广进程。。本案建建议在规规划方案案无法增增加停车车位的前前提下，，实行租租用时段段循环制制的方式式来解决决本项目目停车位位不足的的影响。。本项目公公寓户型型设计单单身公寓寓房单面面见光，，影响通通风和采采光。在在无法更更改规划划设计前前提下，，本案建建议对此此部分单单位进行行单位概概念包装装，以转转移户型型方面不不足带来来的负面面影响。。本项目商商铺户型型面积过过大，大大部分单单位销售售面积达达到120M2以上，按按2万元元/m2的单价进进行销售售的话，，单位销销售总额额将会达达到300—400万万元；本本案建议议商铺销销售面积积应控制制在60—120M2，单位销销售总额额应控制制在150—200万万元为佳佳，减少少商铺项项目的推推广压力力。写字楼规规划面积积以自由由组合式式进行销销售，以以一个基基本单位位为标准准进行销销售单位位组合，，例如规规划一个个最小单单位为30m2，每个投投资者根根据自身身投资需需求在此此基础上上进行投投资组合合。(五)市场定位位策略项目市场场定位：：东莞最具具国际商商务文化化的商住中心心综合本项项目的规规划和所所在区域域的特点点，作为为一个商商住一体体化项目目，本项项目在开开发中关关键在于于商务智智能化配配套建设设完善深深度。本案建议议商务办办公部分分作为“东莞首首个国际际商务港港”来进行定定位和包包装推广广；引进进全智能能化配套套，提高高项目的的开发起起点，以以迅速占占据东莞莞商务型型地产市市场的空空白点。。住宅部分分以“国际公公寓”的概念进进行包装装；引进进酒店管管理系统统和管家家服务模模式，提提升住宅宅的形象象定位；；商铺部分分以“白领休休闲领地地”作为整体体包装的的概念，，在形象象上形成成整体形形象和统统一风格格；目标区域域定位策策略：以南城和和东城为为本项目目的主销销区域，，万江、、厚街等等周边镇镇区为辅辅。目标客户户群定位位住宅消费费群特征征年龄特征征为25—35岁；有稳定的的经济收收入，月月收入在在3500元以以上，消消费能力力较强；；购房房安安居居意意愿愿强强烈烈，，对对房房屋屋价价格格比比较较敏敏感感；；对生生活活品品位位要要求求较较高高，，追追求求时时尚尚；；对地地段段、、户户型型、、居居住住配配套套、、物物业业管管理理重重视视；；文化化层层次次较较高高，，强强调调个个性性；；自身身有有基基本本交交通通工工具具；；单身身和和二二人人家家庭庭为为主主；；小结结：综合合以以上上特特征征，，本本案案将将本本项项目目的的目目标标客客户户定定位位在在在在东东莞莞工工作作的的年年轻轻企企业业中中层层管管理理人人员员、、职职业业经经理理人人律律师师、、自自由由职职业业人人、、服服务务行行业业高高收收入入人人员员。。商务务写写字字楼楼目目标标客客户户本地地第第三三产产业业企企业业：：零零售售企企业业、、装装饰饰公公司司、、建建筑筑公公司司等等；；商务务型型企企业业：：金金融融证证券券公公司司、、贸贸易易公公司司等等；；智能能服服务务型型公公司司：：包包括括律律师师事事务务所所、、广广告告公公司司、、设设计计事事务务所所、、咨咨询询公公司司、、会会计计审审计计事事务务所所等等；；外来来企企业业驻驻东东莞莞办办事事处处；；商铺铺目目标标客客户户定定位位莞城城、、厚厚街街两两区区域域的的个个体体工工商商业业主主；；本地地商商业业企企业业；；本地地热热衷衷投投资资房房地地产产人人士士；；客户户资资金金特特征征：：资资产产在在1000万万元元以上上；；价格格定定位位策策略略住宅宅价价格格定定位位策策略略南城城的的平平均均价价格格基基本本在在2000——2600元/m2上下下浮浮动动。。有有鉴鉴于于此此，，本本案案建建议议本本项项目目的的开开盘盘价价格格采采取取低低开开高高走走策策略略，，开开盘盘价价定定在在2200元/m2（含折折扣扣），，然然后后一一路路上上扬扬。。整整个个项项目目的的平平均均售售价价控控制制在在2500元/m2以内内；；单身身公公寓寓房房的的总总价价控控制制在在9万万元元左右右；；一房房总总价价控控制制在在14万万元元左右右。。两房房总总价价控控制制在在20万万元元左右右。。三房房总总价价控控制制在在28万万元元左右右写字字楼楼价价格格定定位位策策略略以租租带带售售来带带动动本本项项目目的的推推广广：：本本项项目目采采取取以以带带租租约约的的销销售售手手段段降降低低投投资资者者的的投投资资风风险险，，吸吸引引投投资资市市场场的的投投资资，，前前期期可可采采取取由由开开发发商商提提供供给给投投资资者者投投资资风风险险保保障障的的方方式式来来入入市市，，利利于于入入市市期期吸吸引引市市场场资资本本；；后后期期可可将将已已出出租租单单位位销销售售与与投投资资者者，，减减少少开开发发商商的的资资金金风风险险。。风风险险保保障障计计划划如如下下：：商铺铺价价格格定定位位策策略略销售售单单价价：：14000——18000元/平平方方米米单位位销销售售总总价价：：200——250万元元目前前南南城城区区商商铺铺销销售售单单价价在在14000——20000元/平平方方米米上上下下震震荡荡；；目前前东东莞莞市市热热销销商商铺铺面面积积集集中中于于50——70m2，销销售售总总价价在在200万元元左左右右;南城城已已出出现现商商铺铺积积压压，，市市场场消消化化容容量量趋趋小小，，投投资资者者投投资资信信心心受受挫挫，，对对于于本本项项目目来来说说压压力力不不小小;商铺铺规规划划推推广广建建议议充分分利利用用写写字字楼楼客客户户和和住住宅宅客客户户的的资资源源作作为为商商铺铺物物业业的的依依托托；；商铺铺规规划划是是否否可可以以改改变变，，如如可可改改变变可可以以将将户户型型面面积积控控制制在在70m2左右右，，使使本本项项目目易易于于销销售售。。是否否可可以以规规划划为为专专业业性性商商业业街街，，考考虑虑范范围围在在酒酒吧吧业业和和餐餐饮饮业业；；作作此此考考虑虑基基于于投