2020金色悦城11月总结及12月营销策略42p课件

金色悦城11月总结及12月营销策略...金色悦城11月总结及12月营销策略...目录：一、上月营销工作回顾二、月度客户分析三、项目竞争环境分析四、十二月营销策略五、费用梳理六、需要支持...目录：一、上月营销工作回顾二、月度客户分析三、项目竞争环境分2一、上月营销工作回顾...一、上月营销工作回顾...3上月营销工作回顾——年度、月度任务完成情况时间认购目标认购完成认购完成率签约目标签约完成签约完成率11月5850261145%6837254737%4季度21808710432%21043767236%全年820006166877%800006144977%进入第四季度，项目整体去化速度明显下降，其主要原因包含：价格：本项目单价位于区域竞品榜首，客户价格抗性明显。加之项目推广途径有限，项目核心价值传递不到位，客户对价格认可度较低；市场：主力竞品（如融汇：精装单价8173元/㎡，65-89㎡精装产品面积段与本项目产品重叠）项目竞争明显；产品：T6清盘，洋房仅余7套尾货、商业销售难度大，任务完成的主力产品集中在四期T12上（3#B户型未推），主力去化产品线略显单一，客群面缩小；备注：数据截止至2015年11月25日项目类别来电量来电比率来访量来访比率住宅T1210779%30483%洋房2518%3610%商业商铺43%267%合计：136100%366100%11月悦城来电、来访情况11月悦城任务完成情况备注：数据截止至2015年11月25日...上月营销工作回顾——年度、月度任务完成情况时间认购目标认购完4项目类别11月认购情况11月签约情况

认购未签金额（万元）套数建筑面积（㎡）套内面积（㎡）建面均价（元/㎡）套内均价（元/㎡）总价（万元）套数建筑面积（㎡）套内面积（㎡）建面均价（元/㎡）套内均价（元/㎡）总价（万元）住宅T1228243119657750958818842522171794781596591733560洋房23042579450111522873453384968711432430

商业商铺215214428894304914403160151947911182385

合计3226172150916111150261131283023299001109352548560

成交情况：11月共计成交32套，认购金额约2611万元。住宅成交30套，金额2171万元；商业成交2套，金额440万元；

签约情况：11月共计签约31套，签约金额2548万元。住宅签约28套，金额2163万元；商业签约3套，金额385万；认购未签约560万，其中11月内可签425万元，预计12月可签75万，挞定一套60万元；上月营销工作回顾——销售情况小结备注：数据截止至2015年10月25日...项目类别11月认购情况11月签约情况认购套数建筑5线上推广：新增三峡广场户外广告，提升项目宣传面，提升项目知晓度；以搜房网、官微为主要推广阵地，针对项目销售信息、活动信息进行发布；上月营销工作回顾——线上推广总结销售主要工作：分小组PK，制定小组目标任务考核奖惩制度（给予成交套数奖及未完成任务停休惩罚）；持续去化洋房、商铺产品，强销T12房源；

开展样板房销讲PK赛，提升置业顾问整体销讲水平。...线上推广：上月营销工作回顾——线上推广总结销售主要工作：..6上月营销工作回顾——渠道工作总结2015年11月渠道在职人员10人（渠道人员7名，兼职大姐3名）11月渠道带客76组，成交10套

，转换率13%.时间拓客模式重点工作区域到访11月2日-11月8日鼠标垫扫楼、海报张贴、九龙坡房交会客户拦截、拆迁区摆展华宇广场写字楼、三峡广场大厦、时代星空、世纪银河、庆泰大厦、新时代大厦、融信大厦、华夏银座、自由康都、恒鑫大厦、立海大厦鼠标垫扫楼；凤天路沿线、老顶坡汽配市场海报张贴；玉清寺拆迁区摆展；周五至周日九龙坡房交会客户拦截。23组11月9日-11月15日鼠标垫扫楼、海报张贴、CALL客，社区巡展、拆迁区摆展鑫源大厦、宏信大厦、文星大厦、糖酒大厦、鸿兴大厦、智博天下大厦、豪迈大厦、新桥医院、西南医院鼠标垫扫楼；马家岩建材、大川建材、得意建材海报张贴；高层客户资源CALL客；沙坪坝商圈周边老社区社区摆展；玉清寺拆迁区摆展。21组11月16日-11月22日鼠标垫扫楼、海报张贴、CALL客，社区巡展、拆迁区摆展小龙坎片区及二郎留学生创业园写字楼鼠标垫扫楼；小龙坎片区老社区社区摆展；玉清寺拆迁区摆展；高层客户资源CALL客；18组11月23日-11月30日社区巡展、call客、沿街拓客、拆迁区摆展新桥医院、西南医院家属区摆展；高层客户资源CALL客；玉清寺拆迁区摆展；凤天路沿街拓客14组渠道11月带访量较10月下降明显，且成交客户中3组为11月已前带访客户销售周期较长；三峡广场外拓带访量较少；拆迁区拓展效果较差。...上月营销工作回顾——渠道工作总结2015年11月渠道在职人员7活动推广主要动作：节点活动+老业主系列维系活动营销节点活动：（10.31-11.11日）针对双“11”节点，现场包装双“11”特价房，开展到访有礼、购房抽奖活动，吸引客户到访成交；针对玉清寺拆迁户，开展专场团购活动。但效果较差，共计到访登记5组。老业主回馈活动（开展“万科金色悦城11月业主感恩季”系列回馈活动，共分三季开展）（11.4-5）针对三期工地开放，开展业主送树活动，回馈业主，增进业主情感联系，促进开放日活动顺利进行；（活动期间，业主共计到访102组，老带新现杀成交1套）（11.21-22）针对所有老业主开展“8元购大闸蟹、1元抢蔬菜“业主回馈活动，挖掘业主贡献价值，促进老带新，提升去化。（活动期间，业主共计到访105组，老带新现杀成交2套）上月营销工作回顾——线下活动总结三期业主送树活动8元购蟹活动1元抢蔬菜活动...活动推广主要动作：节点活动+老业主系列维系活动上月营销工作回8上月营销工作回顾——11月营销费用使用情况11月营销费用预估165万，实际产生61.787万；佣金未支付，预估金额15万；11月整体费效比约2.3%(数据截止11月25日）；11月预估实际费用明细金额（万元）金额（万元）广告公司服务费66代理佣金7315媒介广告费113.4转介费用及奖励63.25物业服务费1414渠道及看房车费用1810活动132.028销售资料费用83.761包装制作费164.348合计16561.787...上月营销工作回顾——11月营销费用使用情况11月营销费用预估9上月营销工作回顾——11月营销工作总结

11共计完成当月认购任务2611万（41%），签约任务完成2547万（37%），完成情况较差。推广上，以搜房网等平台为主阵地，宣传项目信息，着重配合线下业主维系活动、项目价值卖点解读进行炒作，网络上访效果有明显提升。同时新增三峡广场户外媒体，扩大了项目宣传面，为保障年底完成销售目标，进一步聚焦区域潜在客户。

活动层面，开展系列业主回馈活动，活动共计到访394组，老带新成交14套，其中3套老带新于活动期间现杀，效果相对较为明显。...上月营销工作回顾——11月营销工作总结11共计完成当月10二、月度客户分析...二、月度客户分析...11月度客户分析——来访客户认知途径分析（该数据截止日期：2015年11月25日）11月共计到访351组，较10月下滑43组。其中洋房共计来访36组，较10月下滑25组；本月开展系列业主维系活动，老带新、朋友推介明显，共计推介59组，较10月老带新、朋友推介26组上涨33组；...月度客户分析——来访客户认知途径分析（该数据截止日期：2011211月高层成交客户认知途径以老带新为主（占比39%），其次派单占比32%；洋房成交2套，老带新、路过各1套；商铺成交2套，分别为业主再购、派单。11月老业主对项目各产品线均有贡献，建议后期持续开展老业主贡献价值挖掘工作，促进去化。

本月自渠效果下滑明显，建议自渠加强管控力度，分解细化带客目标，及时监控带客效果。月度客户分析——成交客户认知途径分析（该数据截止日期：2015年11月25日）...11月高层成交客户认知途径以老带新为主（占比39%），其13月度客户分析——成交客户居住、工作区域分析11月成交客户工作区域，居住区域与工作区域高度重合，主要集中在项目所在沙区为主，均占64%；11月洋房成交客户2组，均来自沙区凤天大道；

11月商铺成交客户2组，均来自九龙坡区，其中一组来自绿云钢材市场，建议后期可向专业市场进行扩展拓客。（该数据截止日期：2015年11月25日）...月度客户分析——成交客户居住、工作区域分析11月成交客户14库存综述金色悦城共推售3737套，金额约310341万；已售3544套，金额约286720万；整体去化

率95%；库存549套，金额50199万；注：所有价格均为折后总价库存综述超过180天的存货中，主要以商铺为主，共计47套，占比9%；小于180天的存货中，主要以住宅为主，共计503套，占比91%；总库存量：＜180天＞180天商铺：4119商铺：8商铺：1251商铺：5商铺：2商铺：9商铺：161361商铺：61

T6T12高层洋房商业推出量——768390215已售量——288（37.5%）383（98%）154（71%）库存量1480761库存金额933489088014336（该数据截止日期：2015年11月25日）...库存综述金色悦城共推售3737套，金额约310341万；15月度总结：

11月来访客户中，自然到访客户共计185组，占比最高。建议后期加强项目红线范围内环境展示，同时新增一副楼体字（增加双名小诉求点），提升项目自身展示面；

11月通过开展系列业主维系活动，老业主推介、朋友推介等通路本月上访量大幅上涨，共计59组，且成交14套效果明显。建议12月延续业主维系活动，持续挖掘业主贡献价值；

11月自渠带访、成交组数下滑较大。后期需加强渠道管控力度，及时根据渠道带客情况调整相应点位，提升带客量；

11月洋房产品成交2套，余量7套，客户对产品抗性明显，去化难度大。建议持续挖掘洋房业主贡献价值，促进老带新，实现去化。

11月商铺成交2套，商铺去化核心难点在于客户基数严重不足。建议在现有推广通路基础上，增加商业宣传物料、加强商业展示，提升商业展示面，提升到访商客意向度。...月度总结：...16三、项目竞争环境分析...三、项目竞争环境分析...17项目竞争分析——片区竞争环境分析-供需及价格走势高层：15年11月区域以去化库存为主，去化450套，成交套数较上月大幅下降，区域去化均价7854元/㎡；悦城去化25套，均价9508元/㎡。洋房：15年11月区域去化库存为主，去化19套，均价9256元/㎡，较上月成交量大幅下滑；悦城去化2套，成交均价11136元/㎡，远超区域整体市场均价。数据来源：铭腾（数据截止11月25日）片区供需情况及价格走势-高层...项目竞争分析——片区竞争环境分析-供需及价格走势高层：15年18项目竞争分析——重点竞品对点分析-量价走势高层：本月竞品中融汇推出少量特价房（一口价39万）、华宇推出40套特价房（单价7702元/㎡起），加之价格优势明显，对本案冲击较大；另外三期业主维权，对案场营销接待工作带来严重影响，致使转化率下降。洋房：

竞品中国瑞项目主力推售小面积洋楼产品，去化较好，11月共计去化8套。本项目洋房成交均价11136元㎡，占据竞品项目价格高位；重点竞品项目量价走势——高层数据来源：铭腾（数据截止11月25日）...项目竞争分析——重点竞品对点分析-量价走势高层：本月竞品中融19项目竞争分析——重点竞品对点分析-营销动态区域内11月竞品以去化库存房源为主，存量2344套。下月预计首创将有加推动作，11月第四周，融汇继续推出特价房，54㎡套内6870元/㎡，较第三周推出54㎡特价房单价下调约330元/㎡。项目库存（截止到11.22）11月去化套内均价（元/㎡）热销户型主要动作11月推售节奏12月推售节奏预估融汇温泉城清水渠道、中介、电商联合去化产品，交1万抵3万；同时可首付分期，首付首期1万，余款1年内1次付清；参与搜房红包活动，推出特价房，54㎡一口价39万。加推D1#清水房，54-75㎡持续去化库存精装：21822817367、89㎡持续去化库持续去化库国盛三千城63331766358-65㎡两房交7000元抵2万元、三方交1万抵3万；支持公积金及首付分期；持续推广树人小学、参与搜房红包活动；持续去化库存持续去化库存财信沙滨城市955806793-104㎡

参与搜房红包活动，一房交1万抵3万；两/三房交1.5万抵5万；持续去化库存持续去化库存华宇星云汇7038820861、71㎡

11月推出40套特价房，7702元/㎡起，老带新大惊喜；开展华宇时间活动，到访扫官微，抽iphone6s、ipad等；搜房红包活动持续去化库存持续去化库存富洲新城9124773266-86㎡，两房、三房持续去化项目最后1栋产品，推出首付分期，首付1.5成起。开展团购一口价特价房。套内66-98㎡，套内7500·8500元/㎡，均价8200元/㎡；已推出商铺49-144㎡，一楼单价32000元/㎡,二楼单价21000元/㎡持续去化库存持续去化库存首创城63214757261、79㎡套内面积44-96㎡，支持公积金，总价33万/套，老带新、搜房红包；成交即可获得2000元现金奖持续去化推出3号楼194套华宇温莎小镇26816768368㎡套内46-68㎡高层，均价7500元/㎡，优惠至94折；在售MINI洋墅6号楼/10号楼，套内68-80㎡，均价9200元/㎡；持续去化持续去化俊峰香格里拉509814134-175㎡-顶跃，89-110㎡-平层，131-175㎡-底跃在售一组团商铺，面积26-32㎡，总价39-55万.洋房持续清盘中，价格9000-11000元/㎡持续去化库存持续去化库存国瑞爱与山178905490-130㎡洋房目前主推小洋房C区，57-66㎡持续销售。交1万抵5万，套内7700元/㎡起11000元/㎡止，支持公积金，首付6万起无息分期，参与搜房送红包活动持续去化库存持续去化库存金色悦城509（高层441套、洋房7套、商业61套）（高层25套、洋房2套、商铺2套）高层：9508洋房：11136商铺：2946461-99㎡支持公积金及首付分期、海尔云贷；渠道拓客三期工地开放业主送树活动、8元购大闸蟹、1元抢蔬菜，双11特价房、周末特价房持续去化库存推出四期3号楼63㎡数据来源：铭腾（数据截止11月25日）...项目竞争分析——重点竞品对点分析-营销动态区域内11月竞品以2011月市场整体成交量大幅回落。片区内本月主要以去化库存为主，共计成交450套，市场整体成交均价（套内）7854元/㎡。本案11月高层成交单价9508元/㎡，单价水平远高于市场整体均价。11月竞品中融汇温泉城、华宇双星表现最为突出。该两项目均有推出少量低价特价房形式促销，吸引客户到访;

华宇双星：11月推出“华宇时间”活动，在活动期间，所有到访客户，扫官微即可参与抽iphone6s、ipad等，吸引力较大，上访量大幅增加；

融汇温泉城：11月第三周融汇推出54㎡特价房一口价39万元，套内单价7220元/㎡。11月第四周，融汇推出54㎡特价房套内单价6870元/㎡，单价下调330元/㎡；

临近新年岁末，各大竞品项目预计均会相应促销手段，建议在12月，结合双“12”、周末节点，包装推出限时特价房，促进销售；市场总结：...11月市场整体成交量大幅回落。片区内本月主要以去化库存为21四、十二月营销策略...四、十二月营销策略...22阶段目标核心问题营销策略执行计划12月认购目标57套，认购目标金额约0.46亿；签约目标45套，签约目标金额约0.35亿；12月任务目标分解任务难点：高层产品是任务主体，现A、C户型去化缓慢，如何实现高层去化提速，促进12月任务的平稳进行？

洋房余货抗性明显，新客上访量较低，如何促进去化？

商铺总价高、客户接受度低，如何提升上访，促进去化？产品类别来电目标(组）来访目标(组）认购目标(套）认购金额(万元）签约目标（套）签约金额(万元)T12150500503316402643T6710195195洋房203034702313商铺203037082472合计200570574589453523...阶段目标核心问题营销策略执行计划12月认购目标57套，认购目23阶段目标核心问题营销策略执行计划目标解读——高层产品线可售房源分析高层产品线，目前在售A\C户型，为两房、三房户型，产品线单一，客户选择面窄；高层产品整体均价大幅度高于市场平均，性价比优势不明显；

前期1#A\C户型同为两房产品，面积、总价相近，客户择优选购，致C户型滞销。后加推3#，通过销控方式强推C户型，短期内效果体现不明显，为促进任务完成，建议加推B户型冲量；高层产品现状分析期数户型编号房型套内面积（㎡）均价（元/㎡）总套（套）剩余套数（套）去化率（%）四期1#A三房7798551282382%B两房619526128596%C两房6393161285745%四期3#A三房77859212811411%B两房618982128128（销控）0%C两房63894012811312%T6T6四房120

9642——1

销控...阶段目标核心问题营销策略执行计划目标解读——高层产品线可售房24阶段目标核心问题营销策略执行计划目标解读——洋房、商业产品线可售房源分析

洋房剩余货源以中低楼层为主，整体面积较大、总价较高，客户抗性明显；库存商铺高总价、异型等，客户抗性明显，加之上访量严重不足，去化缓慢；洋房、商业产品现状分析产品类型楼层房型套内面积（㎡）剩余套数（套）总价区间（万元）洋房1F四房110-1304150-170

2-4F2（销控）130-1505F1165商业1F临街商铺36-19344（销控17套）

...阶段目标核心问题营销策略执行计划目标解读——洋房、商业产品线2512月营销核心问题产品线问题高层产品线：高层是任务主体，如果持续强销A、C户型，如何促进任务完成？洋房产品线：洋房仅余7套，但客户抗性明显，新客较少、业主维权，如何去化？商业产品线：商铺价值卖点已经重新梳理，但上访量是硬伤，如果解决？阶段目标核心问题营销策略执行计划12月营销核心问题加推四期3#B户型（分朝向推售2、8号房），增加客户选择面，促进销量提升。A选定低、高楼层各一套洋房产品，作为冲刺特推房源，促进去化；B持续挖掘洋房业主贡献价值，结合业主回馈活动，促进老带新；C开展内部及合作方推荐购买。A增加商铺展示宣传，增加客户上访；B强化置业顾问商业销售能力，加强推售力度，促进成交；C设定商铺去化奖励（待定）。如何拓展新客户？破题思路：A增设新客到访奖励，提高奖励力度，吸引客户到访；B挖掘高效推广资源，扩大项目宣传面；C加大渠道投入力度，提升渠道带客上访量。如何挖掘老客户？破题思路：A延续开展系列老业主回馈活动，挖掘业主贡献价值；B变向加大老带新奖励力度，提升带客积极性。寻客问题...12月营销核心问题产品线高层产品线：高层是任务主体，如果持续26阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略思路——产品策略营销策略——产品策略

高层（T12）是12月任务主体，但高层主力A、C户型去化缓慢。为促进12月任务完成，建议伺机加推四期3#B户型（分朝向推售2、8号房），扩大客户选择面，促进去化。同时筛选少量优质洋房、商业产品，集中火力推售，促进去化；营销策略——价格策略

1、限时特价房：每周针对四期A、C户型去化缓慢局面，每周筛选特推房源，周一至周五暗收回1%优惠额度，周末放出，销售集中火力推售，促进去化；

2、双“12”特价房：12月12日-13日，结合双12节点，针对四期3#单价较低的房源，包装一口价特价房，吸引客户到访，促进去化；

3、老带新优惠：仅针对老带新成交的新客户，包装给予1%优惠；

4、团购优惠：配合12月团购策略，给予团购客户1%优惠；...阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略思路27阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略——渠道策略1、加强自渠管理：扩大人员基数，分组管理，设定相应带客、成交激励制度，并加强渠道带客说辞培训，提升自渠整体拓客、带客能力。同时根据带客情况即时调整相应拓客点位，促进提量；2、开展专场推介，促进团购项目销售团队，座销改行销主动出击，针对重点单位（如西南医院、双桥医院、树人小学、上桥小学等）开展专场推介，促进团购，案场置业顾问分小组开展行销团购。3、区县客户拓展公司层面：建议整合重庆万科资源，在主城主要商圈及区县商业中心等广告，进行宣传拓客，以团购优惠，吸引区县客户参加。

项目层面：挖掘项目区县业主，以发路费劵形式（一人10张，1张价值100元）邀请推介区县客户。到访客户凭路费劵及区县客户身份证明兑换等额路费（一人仅可兑换1张）。营销策略思路——渠道策略...阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略——28阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略——宣传策略1、线上：现有推广媒介持续宣传项目企业品牌及双名小等核心配套价值卖点；以搜房网为主阵地，持续释放项目卖点、活动信息，同时向外围（大渝网、重庆购物狂等网推平台）扩展，扩大项目宣传辐射范围。2、线上：新增媒体建议本案来访量长期居于竞品项目来访排名末端，上访量明显不足。建议针对主力竞品（如融汇、华宇、富洲新城等）项目销售中心拓展附近站台、小区道闸等广告为资源，提高项目宣传覆盖面。点位名称应对竞品项目数量清溪路站/清溪路融汇温泉城站融汇温泉城3个清溪路站/清溪路融汇温泉城站融汇温泉城融汇温泉城/天梨路融汇温泉城站融汇温泉城高庙村富州新城站/联芳园站富洲新城2个高庙村富州新城站/高庙村站富洲新城杨公桥站/阳光水城)站华宇双星2个杨公桥站/杨公桥站华宇双星童家桥站/杨童路磁器口站国盛三千城1个富洲新城销售中心公交站公交站营销策略思路——宣传策略...阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略——29阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略——宣传策略3、线下：活动推广结合12月新年年关月，持续开展老业主回馈活动，进一步挖掘老业主贡献价值，促进带客成交。

（宣传上针对老业主，实际到访的其他途径客户均可参与）活动时间：2015年12月1日-2016年2月28日活动主题：岁末狂欢季倾情大回馈系列周末回馈活动：以系列让利活动吸引老业主到访参加，推介新客户；岁末感恩节：结合新年年关及11-12月生日业主，开展岁末感恩回馈活动；1、为刺激老带新，针对老业主额外奖励价值500元麦德龙大礼包或等值提货卡；2、针对老带新成交的新客户，额外奖励200元麦德龙大礼包一份；3、针对老带新大礼包奖励，建议成交即现场发放。营销策略思路——宣传策略...阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略——30销售策略12.53#B户型加推12月1日12月5日12月12日12月19日11月26日12.12-13悦城双1212.1-31日持续去化，每周推出10套限时特价房促销3#A、C户型3#B户型洋房、商业洋房：深挖老业主圈层资源，促进去化；商业：持续强化销售人员销售能力，促进杀客线上每周3篇业主论坛帖推广，同时向外围网推平台延展网推户外持续宣传项目核心价值卖点（双名小、双轻轨），扩大项目宣传面1、项目自渠日常拓客；2、沙区重点单位团购；3、区县客户拓展；渠道阶段目标核心问题营销策略执行计划12月营销推广排期12.5-6水果拍卖会活动12.5-6业主水果拍卖会12.12-13悦城“双12”12.12-13样板间拍卖会12.12-13超市大赢家12.19-20业主生日宴12.19-20样板间拍卖案场整改复原12.5日加推3#B户型，任务冲量1#余货12.12-13日筛选四期1#单价9000元/㎡以下房源，包装双12特价房促销拓展竞品销售中心附近站台广告位资源，扩大项目宣传范围，拦截竞品客群站台、道闸12.19-20超市大赢家12.19业主生日宴岁末狂欢季倾情大回馈...销12.53#B户型12月1日12月5日12月12日1231阶段目标核心问题营销策略执行计划一、案场包装12月营销推广手段计划完成时间：预计12月6日前（具体根据案场工程复原时间而定）；包装方式：结合圣诞节元素，以圣诞老人、圣诞树、塑料藤蔓、雪花等装饰物料进行包装；包装区域：大门口、沙盘区、洽谈区、财务室等区域。费用预计：6万元圣诞包装示意图售房部圣诞节氛围包装规划售房部利好展示及教育馆规划完成时间：12月25日前画面主题：南开、树人小学校史、师资、硬件等。项目四期商业街包装规划完成时间：12月25日前画面主题：商铺业态包装画面校史馆包装示意图四期商铺包装示意图...阶段目标核心问题营销策略执行计划一、案场包装12月营销推广手32二、户外推广以4期形象为主，进行全面释放阶段目标核心问题营销策略执行计划推广主题：沙区二中心万科教育生活大城双名小\双轻轨\双医院\双公园首付（首期约）3.6万元起抢（套内）61-77㎡万科装修房支持公积金媒体投放建议：1、三峡广场户外广告牌，更新加推信息；2、建议以竞品地图为依据竞品项目周边高效广告展点2A级公交站台广告位，进行宣传投放；3、项目楼体字广告，重点宣传项目万科品牌、双名小教育配套诉求。12月营销推广手段费用预计：站台4万元、楼体字2万元...二、户外推广以4期形象为主，进行全面释放阶段目标核心问题营销33阶段目标核心问题营销策略执行计划主线：项目业主系列回馈活动信息释放、炒作——每周活动提前预告，第二周活动执行炒作辅线：项目核心卖点系列、销售信息穿插投放—从交通、教育、企业品牌、医疗、公园、主力产品等各方面系列推送解读发布论坛：搜房网、新浪乐居网、搜狐、大渝等。三、网络推广以老业主回馈活动线、卖点系列解读线持续释放项目信息。置业顾顺每日顶贴、回帖，微信转发任务考核，截屏检查。12月营销推广手段金色悦城12月网炒规划单位类别第一周11.30-12.6第二周12.6-12.13第三周12.14-12.20第四周12.21-12.27尚锋业主回馈活动主线推广主贴1、“岁末狂欢季——水果1元拍！”活动预告贴1、“水果1元拍”活动执行帖！2、“岁末狂欢季——样板间拍卖”活动预告贴！1、岁末狂欢季——样板间拍卖”活动执行贴！2、“岁末狂欢季——超市大赢家”活动预告贴；3、悦城岁末感恩节活动预告贴1、岁末狂欢季——超市大赢家”活动执行帖；2、悦城岁末感恩节活动执行帖主岛项目卖点系列解读副贴2、万科6+2解读；3、悦城双名小教育配套价值解读；3、悦城双医院配套价值解读；3、悦城双公园配套价值解读3、万科品牌价值解读...阶段目标核心问题营销策略执行计划主线：项目业主系列回馈活动信34阶段目标核心问题营销策略执行计划四、渠道重点针对竞品拦截、商圈派单、写字楼扫楼及重点单位项目推介12月营销推广手段费用预计10万元DM单预留活动信息更换栏，每周更换活动信息即时贴，促进渠道带客上访12月渠道工作以社区摆展为主，单位及医院拜访，区县拓展配合，提高项目知晓度，促成成交。时间拓客模式重点工作区域人员带客量12月1日-12月6日海报张贴、九龙坡房交会客户拦截、拆迁区摆展凤天路沿线社区摆展（分早晚班）；周一至周四沙坪坝大区人员聚集区商铺易拉宝摆放点拓展；医院家属区拓展；CALL客9名渠道人员+2名兼职5012月7日-12月13日海报张贴、CALL客，社区巡展、拆迁区摆展凤天路沿线社区摆展（分早晚班）；周一至周四沙坪坝大区人员聚集区商铺易拉宝摆放点拓展；医院家属区拓展；煤科院、、医院陌拜；CALL客；本周开展区县巡展（长寿）。9名渠道人员+2名兼职5012月14日-12月20日海报张贴、CALL客，社区巡展、拆迁区摆展凤天路沿线社区摆展（分早晚班）；周一至周四沙坪坝大区人员聚集区商铺易拉宝摆放点拓展；医院家属区拓展；CALL客；本周开展区县巡展（涪陵）。9名渠道人员+2名兼职5012月21日-12月30日社区巡展、call客、沿街拓客、拆迁区摆展凤天路沿线社区摆展（分早晚班）；周一至周四沙坪坝大区人员聚集区商铺易拉宝摆放点拓展；医院家属区拓展；CALL客；本周开展区县巡展（永川）。9名渠道人员+2名兼职50...阶段目标核心问题营销策略执行计划四、渠道重点针对竞品拦截、商35五、以老业主回馈为专题，开展系列营销活动，挖掘业主贡献价值（新客户亦可参加）阶段目标核心问题营销策略执行计划活动时间：12月5日-6日（早上10点开始，拍卖完为止）活动方式：1、每天供应50份，分10元档、20元、50档每份包含多个种类，每份单价控制在20元左右；2、到场业主或客户，以举牌叫价形式拍卖，。营销活动1：岁末狂欢季倾情大回馈————水果拍卖会12月营销推广手段两场活动费用预计：5万元。营销活动2：岁末狂欢季倾情大回馈————超市大赢家活动时间：12月12日-13日（上午10-12点、下午3-4点）活动方式：1、每5人为一组，每次给予1分钟采购时间，客户预估采购的物品总价，最接近这获胜，即可免费获得所采购物品。2、每位业主或客户可且只可参与2次...五、以老业主回馈为专题，开展系列营销活动，挖掘业主贡献价值（36阶段目标核心问题营销策略执行计划12月营销推广手段本场活动费用预计：1.5万元。活动时间：12月19日-20日（下午2点至4点）活动方式：1、将异地T6样板间物品，进行拍卖；2、置业顾问提前邀约，告知业主活动细节，传递销售信息；3、所有拍卖物品设定起拍价及封拍价，价高者得；营销活动3：岁末狂欢季倾情大回馈————样板间拍卖会营销活动4：岁末狂欢季倾情大回馈————岁末感恩节活动时间：12月19日（上午10点至13点）活动方式：1、置业顾问提前邀约，告知业主活动细节；2、活动内容：悦城家宴+暖场活动悦城家宴：针对11-12月生日业主开展家宴聚餐暖场活动：案场筹备翻糖DIY活动、体感游戏机等...阶段目标核心问题营销策略执行计划12月营销推广手段本场活动费37五、费用梳理...五、费用梳理...3812月营销费用预估费用明细（固定费用）金额（万元）费用明细（非固定费用）金额（万元）广告公司服务费6渠道及看房车费用10代理佣金36活动6.5转介费用5媒介广告费9.4物业服务费14销售资料费用3礼品费用2.4包装制作费8合计约100.3万元预计12月营销费率2.8％；1-11月营销费率1.42%；预计1-12月营销费率1.46％。...12月营销费用预估费用明细（固定费用）金额（万元）费用明细39六、需要支持...六、需要支持...40需要支持1、老带新奖励发放同时建议公司针对老带新给予老业主的奖励，加快审核，争取在次内发放到位，促进老带新；2、区县客户拓展整合重庆万科资源，在主城主要商圈（如奥特莱斯等购物中心）及区县商业中心设置宣传点位（广告位或渠道展点），进行宣传拓客，以团购优惠，吸引区县客户参加。3、三期业主维权11月三期工地开放，部分交房业主进行维权，对案场营销接待工作，带来严重影响，建议客户部门在业主维权时，即时解决并将客户代理销售现场。4、案场折扣管理建议在12月，悦城案场针对高层产品收回1%。结合区县拓展团购客户、案场销售团队拓展团购客户及老带新新客户优惠奖励，给予1%优惠。其他途径客户无该优惠。...需要支持1、老带新奖励发放2、区县客户拓展3、三期业主维权441——完——...——完——...42金色悦城11月总结及12月营销策略...金色悦城11月总结及12月营销策略...目录：一、上月营销工作回顾二、月度客户分析三、项目竞争环境分析四、十二月营销策略五、费用梳理六、需要支持...目录：一、上月营销工作回顾二、月度客户分析三、项目竞争环境分44一、上月营销工作回顾...一、上月营销工作回顾...45上月营销工作回顾——年度、月度任务完成情况时间认购目标认购完成认购完成率签约目标签约完成签约完成率11月5850261145%6837254737%4季度21808710432%21043767236%全年820006166877%800006144977%进入第四季度，项目整体去化速度明显下降，其主要原因包含：价格：本项目单价位于区域竞品榜首，客户价格抗性明显。加之项目推广途径有限，项目核心价值传递不到位，客户对价格认可度较低；市场：主力竞品（如融汇：精装单价8173元/㎡，65-89㎡精装产品面积段与本项目产品重叠）项目竞争明显；产品：T6清盘，洋房仅余7套尾货、商业销售难度大，任务完成的主力产品集中在四期T12上（3#B户型未推），主力去化产品线略显单一，客群面缩小；备注：数据截止至2015年11月25日项目类别来电量来电比率来访量来访比率住宅T1210779%30483%洋房2518%3610%商业商铺43%267%合计：136100%366100%11月悦城来电、来访情况11月悦城任务完成情况备注：数据截止至2015年11月25日...上月营销工作回顾——年度、月度任务完成情况时间认购目标认购完46项目类别11月认购情况11月签约情况

认购未签金额（万元）套数建筑面积（㎡）套内面积（㎡）建面均价（元/㎡）套内均价（元/㎡）总价（万元）套数建筑面积（㎡）套内面积（㎡）建面均价（元/㎡）套内均价（元/㎡）总价（万元）住宅T1228243119657750958818842522171794781596591733560洋房23042579450111522873453384968711432430

商业商铺215214428894304914403160151947911182385

合计3226172150916111150261131283023299001109352548560

成交情况：11月共计成交32套，认购金额约2611万元。住宅成交30套，金额2171万元；商业成交2套，金额440万元；

签约情况：11月共计签约31套，签约金额2548万元。住宅签约28套，金额2163万元；商业签约3套，金额385万；认购未签约560万，其中11月内可签425万元，预计12月可签75万，挞定一套60万元；上月营销工作回顾——销售情况小结备注：数据截止至2015年10月25日...项目类别11月认购情况11月签约情况认购套数建筑47线上推广：新增三峡广场户外广告，提升项目宣传面，提升项目知晓度；以搜房网、官微为主要推广阵地，针对项目销售信息、活动信息进行发布；上月营销工作回顾——线上推广总结销售主要工作：分小组PK，制定小组目标任务考核奖惩制度（给予成交套数奖及未完成任务停休惩罚）；持续去化洋房、商铺产品，强销T12房源；

开展样板房销讲PK赛，提升置业顾问整体销讲水平。...线上推广：上月营销工作回顾——线上推广总结销售主要工作：..48上月营销工作回顾——渠道工作总结2015年11月渠道在职人员10人（渠道人员7名，兼职大姐3名）11月渠道带客76组，成交10套

，转换率13%.时间拓客模式重点工作区域到访11月2日-11月8日鼠标垫扫楼、海报张贴、九龙坡房交会客户拦截、拆迁区摆展华宇广场写字楼、三峡广场大厦、时代星空、世纪银河、庆泰大厦、新时代大厦、融信大厦、华夏银座、自由康都、恒鑫大厦、立海大厦鼠标垫扫楼；凤天路沿线、老顶坡汽配市场海报张贴；玉清寺拆迁区摆展；周五至周日九龙坡房交会客户拦截。23组11月9日-11月15日鼠标垫扫楼、海报张贴、CALL客，社区巡展、拆迁区摆展鑫源大厦、宏信大厦、文星大厦、糖酒大厦、鸿兴大厦、智博天下大厦、豪迈大厦、新桥医院、西南医院鼠标垫扫楼；马家岩建材、大川建材、得意建材海报张贴；高层客户资源CALL客；沙坪坝商圈周边老社区社区摆展；玉清寺拆迁区摆展。21组11月16日-11月22日鼠标垫扫楼、海报张贴、CALL客，社区巡展、拆迁区摆展小龙坎片区及二郎留学生创业园写字楼鼠标垫扫楼；小龙坎片区老社区社区摆展；玉清寺拆迁区摆展；高层客户资源CALL客；18组11月23日-11月30日社区巡展、call客、沿街拓客、拆迁区摆展新桥医院、西南医院家属区摆展；高层客户资源CALL客；玉清寺拆迁区摆展；凤天路沿街拓客14组渠道11月带访量较10月下降明显，且成交客户中3组为11月已前带访客户销售周期较长；三峡广场外拓带访量较少；拆迁区拓展效果较差。...上月营销工作回顾——渠道工作总结2015年11月渠道在职人员49活动推广主要动作：节点活动+老业主系列维系活动营销节点活动：（10.31-11.11日）针对双“11”节点，现场包装双“11”特价房，开展到访有礼、购房抽奖活动，吸引客户到访成交；针对玉清寺拆迁户，开展专场团购活动。但效果较差，共计到访登记5组。老业主回馈活动（开展“万科金色悦城11月业主感恩季”系列回馈活动，共分三季开展）（11.4-5）针对三期工地开放，开展业主送树活动，回馈业主，增进业主情感联系，促进开放日活动顺利进行；（活动期间，业主共计到访102组，老带新现杀成交1套）（11.21-22）针对所有老业主开展“8元购大闸蟹、1元抢蔬菜“业主回馈活动，挖掘业主贡献价值，促进老带新，提升去化。（活动期间，业主共计到访105组，老带新现杀成交2套）上月营销工作回顾——线下活动总结三期业主送树活动8元购蟹活动1元抢蔬菜活动...活动推广主要动作：节点活动+老业主系列维系活动上月营销工作回50上月营销工作回顾——11月营销费用使用情况11月营销费用预估165万，实际产生61.787万；佣金未支付，预估金额15万；11月整体费效比约2.3%(数据截止11月25日）；11月预估实际费用明细金额（万元）金额（万元）广告公司服务费66代理佣金7315媒介广告费113.4转介费用及奖励63.25物业服务费1414渠道及看房车费用1810活动132.028销售资料费用83.761包装制作费164.348合计16561.787...上月营销工作回顾——11月营销费用使用情况11月营销费用预估51上月营销工作回顾——11月营销工作总结

11共计完成当月认购任务2611万（41%），签约任务完成2547万（37%），完成情况较差。推广上，以搜房网等平台为主阵地，宣传项目信息，着重配合线下业主维系活动、项目价值卖点解读进行炒作，网络上访效果有明显提升。同时新增三峡广场户外媒体，扩大了项目宣传面，为保障年底完成销售目标，进一步聚焦区域潜在客户。

活动层面，开展系列业主回馈活动，活动共计到访394组，老带新成交14套，其中3套老带新于活动期间现杀，效果相对较为明显。...上月营销工作回顾——11月营销工作总结11共计完成当月52二、月度客户分析...二、月度客户分析...53月度客户分析——来访客户认知途径分析（该数据截止日期：2015年11月25日）11月共计到访351组，较10月下滑43组。其中洋房共计来访36组，较10月下滑25组；本月开展系列业主维系活动，老带新、朋友推介明显，共计推介59组，较10月老带新、朋友推介26组上涨33组；...月度客户分析——来访客户认知途径分析（该数据截止日期：2015411月高层成交客户认知途径以老带新为主（占比39%），其次派单占比32%；洋房成交2套，老带新、路过各1套；商铺成交2套，分别为业主再购、派单。11月老业主对项目各产品线均有贡献，建议后期持续开展老业主贡献价值挖掘工作，促进去化。

本月自渠效果下滑明显，建议自渠加强管控力度，分解细化带客目标，及时监控带客效果。月度客户分析——成交客户认知途径分析（该数据截止日期：2015年11月25日）...11月高层成交客户认知途径以老带新为主（占比39%），其55月度客户分析——成交客户居住、工作区域分析11月成交客户工作区域，居住区域与工作区域高度重合，主要集中在项目所在沙区为主，均占64%；11月洋房成交客户2组，均来自沙区凤天大道；

11月商铺成交客户2组，均来自九龙坡区，其中一组来自绿云钢材市场，建议后期可向专业市场进行扩展拓客。（该数据截止日期：2015年11月25日）...月度客户分析——成交客户居住、工作区域分析11月成交客户56库存综述金色悦城共推售3737套，金额约310341万；已售3544套，金额约286720万；整体去化

率95%；库存549套，金额50199万；注：所有价格均为折后总价库存综述超过180天的存货中，主要以商铺为主，共计47套，占比9%；小于180天的存货中，主要以住宅为主，共计503套，占比91%；总库存量：＜180天＞180天商铺：4119商铺：8商铺：1251商铺：5商铺：2商铺：9商铺：161361商铺：61

T6T12高层洋房商业推出量——768390215已售量——288（37.5%）383（98%）154（71%）库存量1480761库存金额933489088014336（该数据截止日期：2015年11月25日）...库存综述金色悦城共推售3737套，金额约310341万；57月度总结：

11月来访客户中，自然到访客户共计185组，占比最高。建议后期加强项目红线范围内环境展示，同时新增一副楼体字（增加双名小诉求点），提升项目自身展示面；

11月通过开展系列业主维系活动，老业主推介、朋友推介等通路本月上访量大幅上涨，共计59组，且成交14套效果明显。建议12月延续业主维系活动，持续挖掘业主贡献价值；

11月自渠带访、成交组数下滑较大。后期需加强渠道管控力度，及时根据渠道带客情况调整相应点位，提升带客量；

11月洋房产品成交2套，余量7套，客户对产品抗性明显，去化难度大。建议持续挖掘洋房业主贡献价值，促进老带新，实现去化。

11月商铺成交2套，商铺去化核心难点在于客户基数严重不足。建议在现有推广通路基础上，增加商业宣传物料、加强商业展示，提升商业展示面，提升到访商客意向度。...月度总结：...58三、项目竞争环境分析...三、项目竞争环境分析...59项目竞争分析——片区竞争环境分析-供需及价格走势高层：15年11月区域以去化库存为主，去化450套，成交套数较上月大幅下降，区域去化均价7854元/㎡；悦城去化25套，均价9508元/㎡。洋房：15年11月区域去化库存为主，去化19套，均价9256元/㎡，较上月成交量大幅下滑；悦城去化2套，成交均价11136元/㎡，远超区域整体市场均价。数据来源：铭腾（数据截止11月25日）片区供需情况及价格走势-高层...项目竞争分析——片区竞争环境分析-供需及价格走势高层：15年60项目竞争分析——重点竞品对点分析-量价走势高层：本月竞品中融汇推出少量特价房（一口价39万）、华宇推出40套特价房（单价7702元/㎡起），加之价格优势明显，对本案冲击较大；另外三期业主维权，对案场营销接待工作带来严重影响，致使转化率下降。洋房：

竞品中国瑞项目主力推售小面积洋楼产品，去化较好，11月共计去化8套。本项目洋房成交均价11136元㎡，占据竞品项目价格高位；重点竞品项目量价走势——高层数据来源：铭腾（数据截止11月25日）...项目竞争分析——重点竞品对点分析-量价走势高层：本月竞品中融61项目竞争分析——重点竞品对点分析-营销动态区域内11月竞品以去化库存房源为主，存量2344套。下月预计首创将有加推动作，11月第四周，融汇继续推出特价房，54㎡套内6870元/㎡，较第三周推出54㎡特价房单价下调约330元/㎡。项目库存（截止到11.22）11月去化套内均价（元/㎡）热销户型主要动作11月推售节奏12月推售节奏预估融汇温泉城清水渠道、中介、电商联合去化产品，交1万抵3万；同时可首付分期，首付首期1万，余款1年内1次付清；参与搜房红包活动，推出特价房，54㎡一口价39万。加推D1#清水房，54-75㎡持续去化库存精装：21822817367、89㎡持续去化库持续去化库国盛三千城63331766358-65㎡两房交7000元抵2万元、三方交1万抵3万；支持公积金及首付分期；持续推广树人小学、参与搜房红包活动；持续去化库存持续去化库存财信沙滨城市955806793-104㎡

参与搜房红包活动，一房交1万抵3万；两/三房交1.5万抵5万；持续去化库存持续去化库存华宇星云汇7038820861、71㎡

11月推出40套特价房，7702元/㎡起，老带新大惊喜；开展华宇时间活动，到访扫官微，抽iphone6s、ipad等；搜房红包活动持续去化库存持续去化库存富洲新城9124773266-86㎡，两房、三房持续去化项目最后1栋产品，推出首付分期，首付1.5成起。开展团购一口价特价房。套内66-98㎡，套内7500·8500元/㎡，均价8200元/㎡；已推出商铺49-144㎡，一楼单价32000元/㎡,二楼单价21000元/㎡持续去化库存持续去化库存首创城63214757261、79㎡套内面积44-96㎡，支持公积金，总价33万/套，老带新、搜房红包；成交即可获得2000元现金奖持续去化推出3号楼194套华宇温莎小镇26816768368㎡套内46-68㎡高层，均价7500元/㎡，优惠至94折；在售MINI洋墅6号楼/10号楼，套内68-80㎡，均价9200元/㎡；持续去化持续去化俊峰香格里拉509814134-175㎡-顶跃，89-110㎡-平层，131-175㎡-底跃在售一组团商铺，面积26-32㎡，总价39-55万.洋房持续清盘中，价格9000-11000元/㎡持续去化库存持续去化库存国瑞爱与山178905490-130㎡洋房目前主推小洋房C区，57-66㎡持续销售。交1万抵5万，套内7700元/㎡起11000元/㎡止，支持公积金，首付6万起无息分期，参与搜房送红包活动持续去化库存持续去化库存金色悦城509（高层441套、洋房7套、商业61套）（高层25套、洋房2套、商铺2套）高层：9508洋房：11136商铺：2946461-99㎡支持公积金及首付分期、海尔云贷；渠道拓客三期工地开放业主送树活动、8元购大闸蟹、1元抢蔬菜，双11特价房、周末特价房持续去化库存推出四期3号楼63㎡数据来源：铭腾（数据截止11月25日）...项目竞争分析——重点竞品对点分析-营销动态区域内11月竞品以6211月市场整体成交量大幅回落。片区内本月主要以去化库存为主，共计成交450套，市场整体成交均价（套内）7854元/㎡。本案11月高层成交单价9508元/㎡，单价水平远高于市场整体均价。11月竞品中融汇温泉城、华宇双星表现最为突出。该两项目均有推出少量低价特价房形式促销，吸引客户到访;

华宇双星：11月推出“华宇时间”活动，在活动期间，所有到访客户，扫官微即可参与抽iphone6s、ipad等，吸引力较大，上访量大幅增加；

融汇温泉城：11月第三周融汇推出54㎡特价房一口价39万元，套内单价7220元/㎡。11月第四周，融汇推出54㎡特价房套内单价6870元/㎡，单价下调330元/㎡；

临近新年岁末，各大竞品项目预计均会相应促销手段，建议在12月，结合双“12”、周末节点，包装推出限时特价房，促进销售；市场总结：...11月市场整体成交量大幅回落。片区内本月主要以去化库存为63四、十二月营销策略...四、十二月营销策略...64阶段目标核心问题营销策略执行计划12月认购目标57套，认购目标金额约0.46亿；签约目标45套，签约目标金额约0.35亿；12月任务目标分解任务难点：高层产品是任务主体，现A、C户型去化缓慢，如何实现高层去化提速，促进12月任务的平稳进行？

洋房余货抗性明显，新客上访量较低，如何促进去化？

商铺总价高、客户接受度低，如何提升上访，促进去化？产品类别来电目标(组）来访目标(组）认购目标(套）认购金额(万元）签约目标（套）签约金额(万元)T12150500503316402643T6710195195洋房203034702313商铺203037082472合计200570574589453523...阶段目标核心问题营销策略执行计划12月认购目标57套，认购目65阶段目标核心问题营销策略执行计划目标解读——高层产品线可售房源分析高层产品线，目前在售A\C户型，为两房、三房户型，产品线单一，客户选择面窄；高层产品整体均价大幅度高于市场平均，性价比优势不明显；

前期1#A\C户型同为两房产品，面积、总价相近，客户择优选购，致C户型滞销。后加推3#，通过销控方式强推C户型，短期内效果体现不明显，为促进任务完成，建议加推B户型冲量；高层产品现状分析期数户型编号房型套内面积（㎡）均价（元/㎡）总套（套）剩余套数（套）去化率（%）四期1#A三房7798551282382%B两房619526128596%C两房6393161285745%四期3#A三房77859212811411%B两房618982128128（销控）0%C两房63894012811312%T6T6四房120

9642——1

销控...阶段目标核心问题营销策略执行计划目标解读——高层产品线可售房66阶段目标核心问题营销策略执行计划目标解读——洋房、商业产品线可售房源分析

洋房剩余货源以中低楼层为主，整体面积较大、总价较高，客户抗性明显；库存商铺高总价、异型等，客户抗性明显，加之上访量严重不足，去化缓慢；洋房、商业产品现状分析产品类型楼层房型套内面积（㎡）剩余套数（套）总价区间（万元）洋房1F四房110-1304150-170

2-4F2（销控）130-1505F1165商业1F临街商铺36-19344（销控17套）

...阶段目标核心问题营销策略执行计划目标解读——洋房、商业产品线6712月营销核心问题产品线问题高层产品线：高层是任务主体，如果持续强销A、C户型，如何促进任务完成？洋房产品线：洋房仅余7套，但客户抗性明显，新客较少、业主维权，如何去化？商业产品线：商铺价值卖点已经重新梳理，但上访量是硬伤，如果解决？阶段目标核心问题营销策略执行计划12月营销核心问题加推四期3#B户型（分朝向推售2、8号房），增加客户选择面，促进销量提升。A选定低、高楼层各一套洋房产品，作为冲刺特推房源，促进去化；B持续挖掘洋房业主贡献价值，结合业主回馈活动，促进老带新；C开展内部及合作方推荐购买。A增加商铺展示宣传，增加客户上访；B强化置业顾问商业销售能力，加强推售力度，促进成交；C设定商铺去化奖励（待定）。如何拓展新客户？破题思路：A增设新客到访奖励，提高奖励力度，吸引客户到访；B挖掘高效推广资源，扩大项目宣传面；C加大渠道投入力度，提升渠道带客上访量。如何挖掘老客户？破题思路：A延续开展系列老业主回馈活动，挖掘业主贡献价值；B变向加大老带新奖励力度，提升带客积极性。寻客问题...12月营销核心问题产品线高层产品线：高层是任务主体，如果持续68阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略思路——产品策略营销策略——产品策略

高层（T12）是12月任务主体，但高层主力A、C户型去化缓慢。为促进12月任务完成，建议伺机加推四期3#B户型（分朝向推售2、8号房），扩大客户选择面，促进去化。同时筛选少量优质洋房、商业产品，集中火力推售，促进去化；营销策略——价格策略

1、限时特价房：每周针对四期A、C户型去化缓慢局面，每周筛选特推房源，周一至周五暗收回1%优惠额度，周末放出，销售集中火力推售，促进去化；

2、双“12”特价房：12月12日-13日，结合双12节点，针对四期3#单价较低的房源，包装一口价特价房，吸引客户到访，促进去化；

3、老带新优惠：仅针对老带新成交的新客户，包装给予1%优惠；

4、团购优惠：配合12月团购策略，给予团购客户1%优惠；...阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略思路69阶段目标核心问题营销策略执行计划阶段目标核心问题营销策略——渠道策略1、加强自渠管理：扩大人员基数，分组管理，设定相应带客、成交激励制度，并加强渠道带客说辞培训，提升自渠整体拓客、带客能力。同时根据带客情况即时调整相应拓客点位，促进提量；2、开展专场推介，促进团购项目销售团队，座销改行销主动出击，针对重点单位（如西南医院、双桥医院、树人小学、上桥小学等）开展专场推介，促进团购，案场置业顾问分小组开展行销团购。3、区县客户拓展公司层面：建议整合重庆万科资源，在主城主要商圈及区县商业中心等广告，进行宣传拓客，以团购优惠，吸引区县客户参加。

项目层面：挖