房地产交易管理制度与政策

周天建环境与测绘学院土地资源管理系二○一二年十二月房地产制度与政策

RealEstateSystemsandPolicies

第六章房地产交易管理制度与政策房地产交易管理概述房地产转让管理12主要内容房地产交易管理的概念和原则，房地产交易的基本制度，房地产交易管理机构及其职责房地产转让概述，房地产转让的条件，房地产转让的程序，房地产转让合同，以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让，以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让，已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定商品房销售管理3商品房预售，商品房现售，商品房销售代理，商品房销售中禁止的行为，商品房买卖合同第六章房地产交易管理制度与政策房屋租赁管理房地产抵押管理45主要内容房屋租赁的概念类，商品房屋租赁的条件，商品房屋租赁合同，商品房屋租赁登记备案，商品房屋转租房地产抵押的概念，房地产抵押的条件，房地产抵押的一般规定，房地产抵押合同，房地产抵押估价，房地产抵押登记，住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，最高额抵押权，房地产抵押的效力，房地产抵押权的实现第六章房地产交易管理制度与政策掌握■

1学习要求房地产交易的基本制度;房地产转让的概念和分类;房地产转让的条件;房地产转让的程序;以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让;以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;商品房预售的条件;商品房预售许可;商品房预售合同登记备案;商品房现售;商品房买卖合同;房地产抵押的概念;房地产作为抵押物的条件;房地产抵押的一般规定;房地产抵押合同;房地产抵押估价;房地产抵押登记;最高额抵押权;房地产抵押的效力;房地产抵押权的实现。第六章房地产交易管理制度与政策熟悉◆2学习要求房地产交易管理的概念和原则;房地产转让合同;已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定;商品房预售的概念;商品房销售代理;商品房销售中禁止的行为;商品房屋租赁的条件;商品房屋租赁合同;房屋租赁的概念;房屋租赁登记备案;商品房屋转租;住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记了解▲3房地产交易管理机构及其职责第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则◆■概念

是指政府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房地产市场管理的重要内容

■形式（三种）

房地产转让（商品房销售是转让的一种）

房地产抵押

房屋租赁

■原则（民事行为）

自愿

公平

诚实信用第一节房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度■（三大交易基本制度）2.1房地产价格申报制度

■为何要申报

关系到国家的税费

■何种情况需要申报（如实申报）

转让申报成交价格时

房地产抵押权人依法处分抵押房地产时

房地产经纪人在代办有关交易手续时第一节房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度■（三大交易基本制度）2.1房地产价格申报制度■如成交价格明显低于正常成交价格的处理

成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据

并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续

■如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理

一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新评估

对重新评估仍有异议的，可向法院起诉第一节房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度■（三大交易基本制度）

2.2房地产价格评估制度

依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估

2.3房地产价格评估人员资格认证制度

房地产估价师执业资格证书——个人具有执业资格，通过考试取得

房地产估价师注册证书——受骋于某家评估公司，通过注册取得（具体执业，评估报告上可签字）第一节房地产交易管理概述三、房地产交易管理机构及其职责▲

■房地产交易管理机构

国务院建设行政主管部门（住建部）

省级建设行政主管部门（建设厅、房地产管理局）

市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所

■房地产交易管理机构的职责（自学）

（1）制定法规——执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法

（2）监督交易秩序——整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益第一节房房地产交交易管理概概述三、房地产产交易管理理机构及其其职责▲■房地产交交易管理机机构的职责责（自学））（（3）办理手续续——办理房地产产交易鉴证证等手续（（4）协助征收收税款——协助财政、、税务部门门征收与房房地产交易易有关的税款（（5）提供信息息——为房地产交交易提供洽洽谈协议，，交流信息息，展示行情等各种种服务（（6）发布信息息——为政府宏观观决策和正正确引导市市场发展服服务第二节房地产转让让管理一、房地产产转让概述述■■概念

房房地产转让让是指房地地产权利人人通过买卖卖、赠与或或者其他合合法方式将其房地产产转移给他他人的行为为■■合法的转转让方式（本质，只要权属发发生变更，即视为转转让）

买卖

赠赠与

房地地产作价入入股

一方方提供土地地使用权，，另一方提提供资金（（合作开发发）

企业业被收购、、兼并或合合并

以房房地产抵债债的

其它它第二节房地产转让让管理一、房地产产转让概述述■■实质

房房地产权属属发生转移移

房屋所所有权和所所占用范围围内的土地地使用权同同时转让第二节房地产转让让管理一、房地产产转让概述述■■房地产转转让的分类类

根据转让的对象象△地面上有有建筑物的的房地产转转让（房地合一一）△地面上无无建筑物的的房地产转转让——土地使用权权转让

根据土地使用权权的获得方方式△以出让方方式取得土土地使用权权的房地产产转让△△以划拨方方式取得土土地使用权权的房地产产转让

根根据转让的方式式△有偿转让让——买卖、作价价入股、抵抵债等，双双务行为△无偿转让让——房地产赠与与、继承等等，单务行行为第二节房地产转让让管理一、房地产产转让概述述■【2009年真题】◆下列行为为中，不属属于房地产产有偿转让让的是（））。A.房地产抵债债B.房地产作价价入股C.房地产买卖卖D.房地产继承承【2008年真题】◆房地产转转让属于双双务行为，，转让双方方均享有一一定的权利利，并承担担一定的义义务。（））第二节房地产转让让管理二、房地产产转让条件件■■转让的一一般条件（转让建筑筑物和在建建工程）

以出让方方式取得土土地使用权权用于投资资开发的，，应完成开开发投资总额的25%以上（在建设工工程）

属于成片片开发的，，形成工业业用地或者者其他建设设用地条件件

按照出出让合同约约定已支付付全部土地地使用权出出让金，并并取得土地使用权证书书第二节房地产转让让管理二、房地产产转让条件件■■不得转让让的情形

司法机关关和行政机机关依法裁裁定、决定定查封或以以其它形式式限制房地地产权利的

依法收回回土地使用用权的

共有房地地产，未经经其他共有有人书面同同意的

权属有争争议的房地地产

未依依法登记领领取权属证证书的房地地产

法律律和行政法法规规定禁禁止转让的的其他情况况第二节房地产转让让管理三、房地产产转让的程程序■（（六步曲））■程序

转转让当事人人签订书面面转让合同同

当事人人在转让合合同签订后后持有关文文件到房地地产所在地地的房地产产管理部门申报成交价价格

管理部门门做出是否否受理的答答复

房地地产管理部部门核实申申报的成交交价格，根根据需要对对转让的房房地产进行现场查勘和和评估（成交价格格、是否是是纯土地））

当事人按按照规定缴缴纳有关税税费

房地地产管理部部门办理权权属登记手手续，核发发权属证书书第二节房地产转让让管理三、房地产产转让的程程序■（（六步曲））■相关规定定

房地产产转让，先先办理房地地产交易手手续（有交税的的环节）

再办理房房地产的变变更登记（变更房屋屋所有权证证书）

再凭变更更后的房屋屋所有权证证书向土管管部门申请变更土土地使用权权登记第二节房地产转让让管理四、房地产产转让合同同◆■双方当事事人的姓名名或者名称称、住所■■房房地产权属属证书的名名称和编号号■■房地产坐坐落位置、、面积、四四至界限■■土土地宗地号号、土地使使用权取得得方式及年年限■房地产产的用途途或使用用性质(与土地出出让合同同一致)■成交价价格及支支付方式式■■房地地产交付付使用的的时间■■违约责责任■■双双方约定定的其它它事项第二节房地产转转让管理理五、以出出让方式式取得建建设用地地使用权权的房屋屋转让■■■原出让让合同载载明的权权利义务务随转让让而转移移给新的的受让人人■■可多次转转让，但出让让合同约约定的总总的使用用年限不不变，新新的受让让人所拥有的土土地使用用年限，，是原出让合合同约定定的年限限减去原原土地使使用权已经使用用年限后后的剩余余年限■转让之之后受让让人改变变原土地地用途的的，必须须取得原原土地出出让方（（国土部门）和和市、县县政府规划主管管部门的同意，，签订建建设用地地使用权权出让合同变变更协议议或重新新签订出出让合同同，相应应调整出出让金第二节房地产转转让管理理六、以划划拨方式式取得建建设用地地使用权权的房地地产转让让■■两种处处理方式式

由由受让方方办理出出让手续续，变划划拨用地地为出让让用地，，受让方方缴纳出出让金

不改改变原有有土地的的划拨性性质，对对转让方方征收土土地收益益金■■可可以不办办理出让让手续的的情况

转让让后的土土地仍然然符合划划拨用地地条件△△国国家机关关用地和和军事用用地△△城市市基础设设施用地地和公益益事业用用地△△国家家重点扶扶持的能能源、交交通、水水利等项项目用地地△△其它

私有有住宅转转让后仍仍用于居居住的第二节房地产转转让管理理六、以划划拨方式式取得建建设用地地使用权权的房地地产转让让■■可以不不办理出出让手续续的情况况

出出售公有有住宅的的

同同一宗土土地上部部分房屋屋转让而而土地使使用权不不可分割割转让的的

转转让的房房地产暂暂时难以以确定土土地使用用权出让让用途、、年限和和其它条条件的

根据城城市规划划土地使使用权不不宜出让让的

县级以以上政府府规定暂暂时无法法或不需需要采取取出让方方式的其其他情形形■■收益益金的上上缴

由房地地产管理理部门在在办理交交易手续续时收取取土地收收益金上上缴国家家

转让后后的房地地产再转转让，需需要办理理出让手手续的，，补交出出让金时时应当扣除已已缴纳的的土地收收益第二节房房地地产转让管理理七、已购购公有住住房和经经济适用用住房上上市的有有关规定定◆■已购公公房和经经济适用用住房可可以上市市，但这这两类房房屋的用地大部部分是划拨的的（1999年4月上市限限制已取取消）■国家在在营业税、、土地增增值税、、契税、、个人所所得税、、土地收收益等方面给予优惠惠第三节商品房销销售管理理一、商品品房预售售的概念念◆■概念

指房房地产开开发企业业将正在建设设中的房屋预预先出售售给承购购人，由由承购人预付定金金或房价价款的行为（房子还还未竣工工验收））■管理法法规

城市房房地产管管理法——商品房预预售实行行预售许许可，取取得《商品房预售许可可证》

原建设设部《城市商品品房预售售管理办办法》——商品房预预售管理理的细化规定第三节商品房销销售管理理二、商品品房预售售的条件件■（四四条件））■已交付付全部土土地使用用权出让让金，取取得土地地使用权权证书(建设用地地规划许许可证)■持有建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证■■按按提供预预售的商商品房计计算，投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的25%以上，并并已经确确定施工工进度和和竣工交交付日期期■■办理了了预售登登记，取取得《商品房预预售许可可证》五证齐全全：《建设用地地规划许许可证》、《国有土地地使用权权证》、《建设工程程规划许许可证》、《施工许可可证》和《商品房预预售许可可证》。第三节商品房销销售管理理三、商品品房预售售许可■■■预售许许可

由开发企业业向房地产产管理部部门申请请预售许许可，取取得商品品房预售售许可证■■申申请预售售许可证证提交的的资料

商品品房预售售许可申申请表

开发发企业的的营业执执照和资资质证书书

土土地使用用权证、、建设工工程规划划许可证证、施工工许可证证

投投资开发发建设的的资金占占工程建建设总投投资的比比例符合合规定条条件的证证明

工程施施工合同同及施工工进度说说明（证明能能按时完完工）

商品房房预售方方案第三节商品房销销售管理理四、商品品房预售售合同登登记备案案■■开发商商应当与与承购人人签订书书面预售售合同■■预售人（（开发商商）应在签约约之日起起30日内持合同到到县级以以上政府府房产管理部部门和土土地管理理部门办办理登记记备案手手续（不是登登记，不不是预售合同生生效的条条件）■禁止商品房预预购人将将购买的的未竣工工的预售房再再转让【2008年真题】◆商品房房预售合合同登记记备案应应由（））办理。A.房地产开开发商B.房地产销销售代理理机构C.商品房预预购人D.房地产开开发商和和商品房房预购人人共同【2006年真题】◆商品房房预售合合同由商商品房预预售人办办理登记记备案手手续。（（）第三节商品房销销售管理理五、商品品房现售售的条件件■■开发企企业具有有营业执执照和资资质证书书(主体问题题)■取得土土地使用用权证书书或使用用土地的的批准文文件■■持持有建设设工程规规划许可可证和施施工许可可证■已通过过竣工验验收（与与预售的的最重要要区别））■征收搬搬迁安置置已经落实实■供水、、供电、、供热等等配套设设施设备备交付使使用条件件，其他配套套基础设设施和公共共设备具具备交付付使用条条件或已已确定施施工进度度和交付付日期■物业管管理方案案已经落落实第三节商品房销销售管理理六、商品品房销售售代理◆◆■概念

是指指房地产产开发企企业或其其他房地地产拥有有者将物物业销售售业务委托专门的房地地产中介介机构代为销售售的一种种经营方方式（经纪公公司）■特点

必须须签订委委托合同同

房房地产中中介机构构可以收取佣金金，但不不得收取取佣金以以外的其其它费用用

中介机机构的销销售人员员应具有有相应的的资格条条件【2009年真题】房地产中中介机构构受委托托代理销销售商品品房时，，不得收收取佣金金以外的的其他费费用。（（）第三节商品房销销售管理理七、商品品房销售售中禁止止的行为为◆■开发企企业不得得在未解解除买卖卖合同前前，将已已售商品品房再次次销售给给他人（一楼多多卖）■开发企企业不得得采取返本销售售或变相相返本销销售的方方式销售商品品房（回购）■不符合合商品房房销售条条件的，，开发企企业不得得向买受受人收取取任何预定款性质的费用（定金、、排号费费）■商品住住宅必须须按套销售，不不得分割割拆零销销售■■禁止商品房预预购人将将购买的的未竣工的的预售商商品房再再行转让■■实实行实名名制购房房，推行行商品房房预售合同同网上即即时备案案第三节商品房销销售管理理八、商品品房买卖卖合同■■8.1商品房买买卖合同同的主要要内容（（格式合合同）■■当事事人名称称和姓名名、住所所■■商商品房基基本情况况■■商商品房的的销售方方式■■商品房房价款的的确定方方式及总总价款、、付款方方式、付付款时间间■交付使用条条件及日期■装饰、装修修标准承诺（（精装修、毛毛坯）■供水、供电电等配套基础础设施和公共共设施的交付付承诺和有关关权益、责任第三节商品房销售管管理八、商品房买买卖合同■8.1商品房买卖合合同的主要内内容■公共配套建建筑的产权归归属（车位））■面积差异的的处理方式（合同约定面面积与产权登登记面积）■办理产权登登记有关事宜宜■■解决决争议的办法法■■违约约责任■■双方约定的的其他事项第三节商品房销售管管理八、商品房买买卖合同■8.2商品房合同的的计价方式■■计价价方式

按套（（单元）计价价（如别墅按按栋卖）

按套套内建筑面积积或按建筑面面积计价■■产权登登记方式

按建筑面积积进行登记（（仅有这一种种方式）【重点】商品房建筑面面积构成（两两部分组成））其中，套内建建筑面积=套内使用面积积+套内阳台面积积+套内墙体面积积第三节商品房销售管管理八、商品房买买卖合同■8.3误差的处理方方式■■衡量误差的的指标——面积误差比■■误差差的处理

合同同有约定的从从其约定

合同同未作约定的的按原则处理【重点难点】误差的处理原原则■■面积误差比比绝对值小于等于3%的，据实结算房房价款（多退退少补）第三节商品房销售管管理八、商品房买买卖合同■8.3误差的处理方方式■■面积误差比比绝对值大于于3%时

买受人有权退房。退房的开发发企业应当在在买受人提出退房日期期30日内将买受人已付付房价款退还还给买受人，，同时支付已付房价价款利息

买受人不退退房的△产权登记面面积大于合同同约定面积时时，（补）√面积误差比比在3%之内的房价款款由买受人补补足√√超出出3%部分的房价款款由开发企业业承担，产权权归买受人△产权登记面面积小于合同同约定面积的的，（退）√面积误差比比绝对值在3%以内的部分房房价款由开发发企业返还买受人√绝对值超过过3%的房价款由开开发企业双倍返还买受人第三节商品房销售管管理八、商品房买买卖合同■【2008年真题】◆某房地产开开发商销售给给张某一套商商品房，合同同约定建筑面面积110㎡，售价4000元/㎡，张某交付了了全部价款。。买卖双方对对面积误差的的处理方式未未作约定。若若该商品房产产权登记的建建筑面积为100㎡，张某选择不不退房，则该该房地产开发发商应当返还还张某购房款款（）元。。第三节商品房销售管管理八、商品房买买卖合同■【2007年真题】◆商品房买卖卖合同约定面面积为150平米，价格为为4000元每平米，交交付使用时，，产权登记面面积为155平米，买卖双双方未对面积积误差的处理理方式作出约约定。根据有有关规定最后后结算的房价价款应为（））万元。第三节商品房销售管管理八、商品房买买卖合同■【2006年真题】◆下列关于商商品房销售的的表述中，正正确的是（））A.商品房买卖合合同中约定的的面积误差不不得超过3%B.按何种面积计计价，就按何何种面积登记记发证C.按套内建筑面面积计价的，，商品房买卖卖合同中应当当注明建筑面面积和分摊的共有建筑筑面积D.商品房买卖合合同对面积误误差无约定的的，应据实计计算房价款第三节商品房销售管管理八、商品房买买卖合同■8.4中途变更规划划、设计■■发生合合法的变更时时，开发企业业应当在变更更确立之日起起10日内，书面通知买受人■■买受受人有权在通通知到达之日日起15日内做出是否退房房的书面答复复。如未作答复，视视同接受变更更以及由此引引起的房价款款的变更■开发企业未未在规定的时时限内通知买买受人的，买买受人有权退退房，并由开发企业承担担违约责任第三节商品房销售管管理八、商品房买买卖合同■8.5保修责任（前前面章节已讲讲解，自己看看看）■■是指开发发企业对购买买人承担的保保修责任■■保修期从交付付之日起计算【辨析】两种保修责任任

■施施工合同的中中保修责任

是是施工单位向向建设单位（（开发商）承承担责任的保保修期

从工程竣工验收收合格之日起计算■■购买合合同中的保修修责任

是开发发企业向购买买人承担责任任的保修期

从从商品房交付之之日起计算第四节房屋租赁管理理一、房屋租赁赁的概念及分分类◆■概念

是指房房屋所有权人人作为出租人人将其房屋出出租给承租人人使用，由承承租人向出租人人支付租金的的行为（民事活动））■分类

按房屋所有权的的性质分类△△公有房房屋的租赁△△私有房屋的的租赁

按房屋屋的使用用途△住宅用房的的租赁△△非住住宅用房的租租赁△△办公用用房租赁△△生生产经营用房房的租赁第四节房屋租赁管理理二、房屋租赁赁的政策◆■双方持有的的证明

出租人人的证明△△公公有房屋租赁赁，出租人必必须持有房屋屋所有权证和和城市政府规规定的其他证明△△私有房屋租租赁，出租人人必须持有房房屋所有权证证

承租人——必须持有身份份证明■■承租人在在租赁期内死死亡，租赁房房屋的共同居住人要要求继承原租赁关关系的，出租人人应当继续履履行原租赁合合同（如夫妻妻双方）■■共有房房屋出租时，，在同等条件件下，其他共有人有优先先承租权■租赁期限内内，房屋所有有权人转让房房屋所有权的的，原租赁协协议继续履行（即买卖不破破租赁）第四节房屋租赁管理理二、房屋租赁赁的政策◆【2006年真题】◆承租人在租租赁期内死亡亡，租赁房屋屋的共同居住住人要求继承承原租赁关系系的，出租人人（）。A.应重新办理租租赁登记备案案手续，房屋屋租赁合同方方可生效B.可以收回房屋屋出租给其他他人C.可以要求增加加租金D.应当继续履行行原租赁合同同【2007年真题】◆房屋租赁期期限内，未经经承租人书面面同意，出租租人不得转让让房屋所有权权。（）第四节房屋租赁管理理三、房屋租赁赁的条件◆■不得出租的的情形

未依法法取得《房屋所有权证证》的

司法机关和和行政机关依依法裁定、决决定查封或以以其他形式限限制房地产权利的

共有房屋未未取得共有人人同意的

权属有争议议的

属于违章章建筑的

不符合安全全标准的

抵押未经抵抵押权人同意意的

不符合公安安、环保、卫卫生等主管部部门有关规定定的第四节房屋租赁管理理四、房屋租赁赁合同◆4.1租赁合同的一一般内容■■当事人人姓名或者名名称及住所■■房屋屋的坐落、面面积、装修及及设施状况■租赁用途■■租赁赁期限■■租金及交交付方式■■房屋修修缮责任■转租的约定定

■变变更和解除合合同的条件■■违约约责任■■当事人约约定的其他条条款第四节房屋租赁管理理四、房屋租赁赁合同◆4.2租赁合同必备备条款说明（（四项）■■租赁期期限

租赁期限限不得超过20年，超过20年的部分无效

租赁期满满当事人可以以续订租赁合合同，但约定定的租赁期限限自续订之日起不得超过20年■租赁用途

应应按合同约定定的用途使用，确需变动的的，应当征得得出租人同意，并重新新签订租赁合合同

承租人与与第三人互换换房屋时，应事先征得出出租人同意，原租赁合同终止止，新的承租租人应与出租租人另行签订订租赁合同第四节房屋租赁管理理四、房屋租赁赁合同◆4.2租赁合同必备备条款说明（（四项）■■租金及及交付方式■■房屋屋的修缮责任任

出租住宅用用房，自然损坏一般由出租人人负责修复

经经营用房，修修缮责任由双双方当事人约约定

房屋修缮缮人确实无力力修缮的，可可与另一方合合修，费用可可以折抵租金或由由出租人分期期偿还第四节房屋租赁管理理四、房屋租赁赁合同◆4.3租赁合同的终终止■■自然终止

租租赁合同到期期，续租的应应提前三个月提出

符合法律规规定或合同约约定可以解除除合同条款的的

因不可抗力致使合同不能能继续履行的的

■人人为终止

无效效合同的终止止

租赁双方的的原因终止△△将承租的房房屋擅自转租租的（经同意意可转租）△△将承租的房房屋擅自转让让、转借他人人或私自调换换使用的第四节房屋租赁管理理四、房屋租赁赁合同◆4.3租赁合同的终终止■■人为终止

租租赁双方的原原因终止△△将将承租的房屋屋擅自拆改结结构或改变承租房屋屋使用用途的△无正当理由由、拖欠房租租6个月以上的△△公有住宅宅用房无正当当理由闲置6个月以上的△承租人利用用承租的房屋屋从事非法活活动的△△故意意损坏房屋的的△△其它第四节房屋租赁管理理五、房屋租赁赁登记备案◆◆■概念

租赁双双方当事人签签订的书面租租赁合同，必必须向房产管管理部门登记备案■时间

租赁合合同签订后30日内■申请应提交交的文件

书面面租赁合同

房房屋所有权证证书

当事人合合法身份证件件

其他第四节房屋租赁管理理五、房屋租赁赁登记备案◆◆■备案审查的的主要内容（（自己看）

合合同主体是否否合格

租赁客体是是否允许出租租

合同的内容容是否齐全、、完备

租赁行行为是否符合合国家及房屋屋所在地政府府规定的租赁赁政策

是否按按有关部门规规定缴纳了税税费第四节房屋租赁管理理六、房屋租金金◆■理论

成本租金：：由折旧费、、维修费、管管理费、融资资利息和税金金五项组成

商品品租金：由成成本租金再加加上保险费、、地租和利润润一共八项组成

市场租租金：在商品品租金的基础础上，根据供供求关系形成成■具体

未售公公房租金：由由政府制定，，带有福利性

其他经营和和私有房屋租租金：由租赁赁双方协商议议定（市场行为））

以营利为目目的划拨方式式取得土地的的房屋租金：：应将租金中中所含土地收益上缴缴国家第四节房屋租赁管理理七、房屋转租租◆■经出租人同同意，承租人人可以转租房房屋，从中获获利■房屋转租应应订立转租合合同，也应备案■转租合同的的终止日期不得超过原租租赁合同的终终止日期■转租人是转转租合同的出出租人，是原原租赁合同的的承租人第五节房地产抵押管管理一、房地产抵抵押的概念■■■概念

房地产产抵押是指抵押人以合法的房地地产以不转移移占有的方式式向抵押权人提供债务履行行担保的行为为。债务人不履行到期债债务或者发生生当事人约定的的实现抵押权权的情形时，，抵押权人有权就抵押的的房地产优先受偿第五节房地产抵押管管理一、房地产抵抵押的概念■■两个合同：债债权人和债务务人的债权债债务合同；如贷款合同抵押人和抵押押权人的抵押押合同。■特点

不转移移占有

抵押人人——可以是债务人人本人，也可可以是第三人人

抵押权人——和债权人是同一人■类型（两大大类）

预购商商品房贷款抵抵押（按揭抵押））

在建工程抵抵押（开发贷款））第五节房地产抵押管管理二、房地产作作为抵押物的的条件■2.1《城市房地产管管理法》规定的抵押条条件■■依依法取得的房房屋所有权连连同该房屋占占用范围内的的土地使用权权同时设定抵押的

无论论土地使用权权是出让还是是划拨，只要房地产权权属合法，即可作为统一体同同时设定抵押押■■以单纯纯的土地使用用权抵押的

土地必必须以出让方方式取得第五节房地产抵押管管理二、房地产作作为抵押物的的条件■2.2《物权法》规定可以抵押押和不得抵押押的财产■■可以抵抵押的财产（（与房地产有有关的项目））

建筑物和其其他土地附着着物

建设用地地使用权

以招标、拍拍卖、公开协协商等方式取取得的荒地等等土地承包经经营权

正在在建造造的建建筑物物第五节节房地产产抵押押管理理二、房房地产产作为为抵押押物的的条件件■2.2物权法法规定定可以以抵押押和不不得抵抵押的的财产产■■不得得抵押押的财财产（（与房房地产产有关关的项项目））

土土地所所有权权

耕耕地、、宅基基地、、自留留地、、自留留山等等集体所所有的的土地地使用用权，但法法律规定定可以以抵押押的除除外（（集体体荒山山土地地承包包经营营权））

学学校、、幼儿儿园、、医院院等以以公益益为目目的的的事业业单位位、社社会团团体的的设施施

所所有权权、使使用权权不明明或者者有争争议的的财产产

依依法被被查封封、扣扣押、、监管管的财财产

其它它第五节节房地产产抵押押管理理二、房房地产产作为为抵押押物的的条件件■2.3《城市房房地产产抵押押管理理办法法》规定的的不得得抵押押的房房地产产■■权属属有争争议的的房地地产■■用用地教教育、、医疗疗、市市政等等公共共福利利事业业的房房地产产■列入入文物物保护护的建建筑物物和有有重要要纪念念意义义的建建筑物物■被依依法查查封、、扣押押、监监管或或者以以其他他形式式限制制的房房地产产■■依法法不得得抵押押的其其他房房地产产【2008年真题题】◆下列列房地地产中中，不不得抵抵押的的有（（））。A.集体所所有的的土地地使用用权B.村办企企业厂厂房C.列入城城市房房屋搬搬迁范范围的的房屋屋D.宅基地地E.已经设设定抵抵押权权的房房地产产【2006年真题题】◆下列列房地地产中中，不不得设设定抵抵押的的有（（））。A.共有房房屋B.未解决决权属属争议议的房房屋C.己出租租的房房屋D.被执法法机关关查封封的房房屋E.经济适适用住住房第五节节房地产产抵押押管理理三、房房地产产抵押押的一一般规规定■■■可合并抵押，，还可可以再抵押押■房随随地走走，地地随房房走。。乡镇、、村企企业的的建设设用地地使用用权不不得单单独抵抵押■享受受国家家优惠惠政策策购买买的房房地产产抵押押，其其抵押押额以以权利利人可可以处处分和和收益的的份额额为限限（房改改，标标准价价，不不具有有完全全产权权）■抵押押国有有企业业事业业单位位房地地产，，应符符合国国有资资产管管理有有关规规定（国资资委））■以集集体所所有制制企业业的房房地产产抵押押的，，必须须经集集体所所有制制企业业职工大大会通过，并报报上级级主管管机关关备案案■■中外外合资资企业业、合合作经经营企企业和和外资资企业业的房房地产产抵押押的，，必须须经董事会通通过（（不是是股东东大会会），，但企业业章程程另有有约定定的除除外十七条条第五节节房地产产抵押押管理理三、房房地产产抵押押的一一般规规定■■■以股股份有有限公公司、、有限限责任任公司司的房房地产产抵押押，必必须经经董事会会或股东大大会通过，，但企企业章章程另另有约约定的的除外外■有经经营期期限的的企业业抵押押房地地产，，所担担保债债务的的履行期期限不不得超超过企企业的经经营期期限■以具具有土土地使使用年年限的的房地地产抵抵押的的，所所担保保债务务的履行期期限不不得超过土土地使使用权权出让让合同同规定定的使使用年年限减减去已已经使使用年年限后后的剩剩余年限限■以共共有房房地产产抵押押的，，抵押押人应应当事事先征征得其其他共共有人人的书面同同意■预购购商品品房贷贷款抵抵押的的，商商品房房开发发项目目必须须符合合房地地产转转让条条件并取得得商品房房预售售许可可证■订立立抵押押合同同前抵抵押房房地产产已出出租的的，原原租赁赁关系系不受受该抵抵押权权的影响（抵押押不破破租赁赁）（（出租租在前前，抵抵押在在后））第五节节房地产产抵押押管理理三、房房地产产抵押押的一一般规规定■■■企业业事业业单位位法人人分立或或合并并后，原原抵押押合同同继续续有效效。抵抵押人人死亡、依依法被被宣告告死亡亡或者者被宣宣告失失踪时时，其其房地产产合法法继承承人或或者代管人人应当继继续履履行原原抵押押合同同■■订立立抵押押合同同时，，不得得在合合同中中约定定在债债务履履行期期届满满抵押押权尚尚未受清偿偿时，，抵押物物的所所有权权转移移为抵抵押权权人所有的的内容容■■抵押押当事事人约约定对对抵押押房地地产保保险的的，由由抵押人人投保保，保险险费由由抵押人负负责，，保险险单应应移送送抵押押权人人保管管。在抵抵押期期间，，抵押押权人人为保险赔赔偿的的第一受受益人人■学校校、幼幼儿园园、医医院等等以公公益为为目的的的事事业单单位和和社会会团体体，可可以其社会公公益设设施以以外的房地地产为为自身身债务务设定定抵押押（如如校办办企业业）第五节节房地产产抵押押管理理三、房房地产产抵押押的一一般规规定■■■抵押押权设设立后后抵押押房屋屋的出出租，，该租租赁关关系不得对对抗已已登记记的抵押权权（抵抵押在在前，，出租租在后后）

如抵抵押人人未书书面告告知承承租人人该房房屋已已抵押押，抵抵押人人对出出租抵抵押物造造成承承租人人的损损失承承担赔赔偿责责任

如抵抵押人人已书书面告告知承承租人人该房房屋已已抵押押，则则由承承租人人自行行承担损损失【2007年真题题】◆以预预售商商品房房抵押押的，，该开开发项项目必必须取取得商商品房房预售售许可可证。。（））第五五节节房地地产产抵抵押押管管理理四、、房房地地产产抵抵押押合合同同■■■概概念念

是是抵抵押押人人与与抵抵押押权权人人为为了了保保证证债债权权债债务务的的履履行行，，明明确确双双方方权权利利与与义务的的协议议

是是债权权债务务合同同的从从合同同，如如债权权债务务合同同无效效，则则抵押押合同同无效效■■抵押押合同同的一一般内内容（（11条）■■抵抵押合合同的的相关关规定定

如如有保保险，，则需需在保保险合合同中中将抵押权权人作作为保保险赔赔偿金金的优优先受受偿人

在债债务履履行届届满前前，双双方不得约约定债务人人不履履行到到期债债务时时抵押房房地产归归债权权人所所有（（变相相转让让）第五节节房地产产抵押押管理理五、房房地产产抵押押估价价■■商业业银行行发放放房地地产抵抵押贷贷款时时，可可以与与抵押押人协协商确确定房房地产产的抵押价价值，，也可可以委委托房房地产产估价价机构构评估估价值值■■如委委托评评估，，一般般由商业银银行委委托，也可可以约约定由由任一一方委委托■房地地产抵抵押价价值，，为抵抵押房房地产产在估估价时时点假假定未未设立法法定优优先受受偿权利利下的的市场场价值值，减去去房地产产估价价师知知悉的的法定定优先先受偿偿款第五节节房地产产抵押押管理理五、房房地产产抵押押估价价■■法定定优先先受偿偿款一一般是是指在在抵押押的房房地产产上债债权人人依法法拥有有的优优先受偿款款，主主要包包括发发包人人拖欠承承包人人的建建筑工工程价价款，，已抵抵押担担保的债权权数额额及其他他法定定优先先受偿偿款■房地地产抵抵押报报告应用有有效期期从估价价报告出出具之之日起计，，不得得超过一一年，市场价价格变变化较较大时时，可可缩短短第五节节房地产产抵押押管理理五、房房地产产抵押押估价价■【2009年真题题】◆在房房地产产抵押押估价价中，，应扣扣除的的法定定优先先受偿偿款不不包括括（））。。A.拖欠的的建筑筑工程程材料料费B.拖欠的的建筑筑工人人工资资C.抵押担担保债债权D.出租房房屋租租金【2007年真题题】◆房地地产估估价师师应当当知悉悉的法法定优优先受受偿款款包括括发包包人拖拖欠承承包人人的建建筑工工程价价款、、已抵抵押担担保的的债权权数额额等。。（））第五节节房地产产抵押押管理理六、房房地产产抵押押登记记■■规定定

抵抵押权权自登记记时设设立，而非非抵押押合同同签订订时，，《他项权权利证证书》

当事事人应应在抵抵押合合同签签订后后30日内办办理登登记■抵押押登记记部门门

房房地合合一－－房地产产管理理部门门

地上上无定着着物的的出让让土地使使用权权抵押押－土地管管理部部门■办理理抵押押登记记所需需的文文件

抵押押当事事人的的身份份证明明或法法人资资格证证明

抵押押登记记申请请书

抵押押合同同

权权属证证明第五节节房地产产抵押押管理理六、房房地产产抵押押登记记■■办理理抵押押登记记所需需的文文件

可以以证明明抵押押人有有权设设定抵抵押权权的文文件与与证明明材料料

可可以证证明抵抵押房房地产产价值值的资资料△抵押押当事事人认认定的的抵押押价值值书面面协议议△△房地地产估估价机机构出出具的的估价价报告告

登记记机关关认为为必要要的其其他文文件■■登登记机机关审审查的的主要要内容容

抵抵押物物是否否符合合准许许抵押的的条件件

抵押押物是否已已经抵抵押

抵押押人提提供的的房地产产权利利证明明文件件与权权属档档案记记录内内容是是否相相符第五节节房地产产抵押押管理理六、房房地产产抵押押登记记■【2006年真题题】◆设定定房地地产抵抵押办办理房房屋他他项权权利登登记后后，该该房屋屋的《房屋所所有权权证》应由（（））收执执。A.抵押人人B.抵押权权人C.房屋权权属登登记机机关D.公证机机关第五节节房地产产抵押押管理理七、住住房抵抵押贷贷款证证券化化涉及及的抵抵押权权变更更登记记◆■概念念住住房抵抵押证证券化化是指指由银银行业业金融融机构构作为为发起机机构，将个人住住房抵抵押贷贷款资资产信托给给受托机机构，由受受托机机构以资产产支持持证券券的形形式向投资资机构构发行行受益证证券，以该该财产产所产产生的的现金支支付资资产支支持证证券收收益的结构构性融融资活活动。。债权的的转让让，即即银行行将自自己的的拥有有的抵抵押权权以证证券的的形式式转让让第五节节房地产产抵押押管理理七、住住房抵抵押贷贷款证证券化化涉及及的抵抵押权权变更更登记记◆■规定定

抵抵押权权不得得与债债权分分离而而单独独转让让或作作为其其他债债权的的担保保。债债权转让的的，担担保该该债权权的抵抵押权权一并并转让让。

证券券化时时，必必须办办理抵抵押权权变更登登记，，批量办办理时时，只只对抵押权权人做变更更，其其他登登记事事项不不作变变更（（银行行业金金融机机构，，受受托机机构））第五节节房地产产抵押押管理理八、最最高额额抵押押权■■■概念念

是是为将来发生的的债权权提供供担保保，是是对一定期期间内内连续续发生生的债权权做担保保，最高债债权额额是确定定的，，但实际发发生额额不确定定，是为担担保将来债债权的的履行行双方方协议议确定定的担担保的的最高高数额额。（授信信额度度内优先受偿））■最高额抵抵押权设立立前已经存存在的债权权的处理

当事人同意意的，可以以转入最高额抵押押担保的债债权范围

部分债权转转让的，最高额抵抵押权不得得转让，有有约定的除除外

抵押押权人与抵抵押人可以以通过协议议变更债权确确定的期间间、债权范范围以及最高债债权额，但变更的内容容不得对其它它抵押权人人产生不利利影响第五节房地产抵押押管理八、最高额额抵押权■■■有下列情情况之一，，抵押权人人的债权确确定（重点点）

约定定的债权确确定期间届届满

没有有约定债权权确定期间间或者约定定不明确，，抵押权人人或者抵押押人自最高额抵押押权设立之之日起满二年后请求确定债债权

新的的债权不可可能发生

抵押财产产被查封、、扣押

债债务人、抵抵押人被宣宣告破产或或者被撤销销

其它第五节房地产抵押押管理八、最高额额抵押权■■【2008年真题】◆甲银行以以1亿元授信额额度与乙公公司设定了了最高额抵抵押权，一一年内先后后借给乙公公司3000万元和5000万元。债务务履行期满满后，若乙乙公司未履履行债务，，则甲银行行办理该最最高额抵押押权确定登登记的债权权额是（））亿元。。第五节房地产抵押押管理八、最高额额抵押权■■【2008年真题】◆最高额抵抵押权设立立前已经存存在的债权权，经当事事人同意，，可转入最最高额抵押押担保的债债权范围（（）【2007年真题】◆某房地产产开发公司司将其拥有有的房地产产抵押给银银行，以担担保未来3年连续获得得总额1.2亿元人民币币的贷款额额度，下列列表述中正正确的有（（）。A.该抵押属一一般房地产产抵押B.该抵押是最最高额抵押押C.若银行实际际发放了1.5亿元贷款，，其优先受受偿价款为为1.5亿元D.若银行实际际发放了1.5亿元贷款，，其优先受受偿价款力力1.2亿元E.该抵押可以以不经登记记即产生合合同效第五节房地产抵押押管理九、房地产产抵押的效效力■■抵押物的的权属

抵抵押人设定定抵押后，，房地产的所所有权仍然然属于抵押押人，抵押人仍仍可对抵押物行使使占有、使使用、收益益、处分的的权利，但但其所有权受受到限制■抵押物的的转让

抵抵押人经抵押权人同同意转让抵押房房地产的，，应当将转转让所得的的价款提前清偿债务务或者提存存，转让价价款超过债债权数额部部份归抵押押人所有，，不足由债务人人清偿第五节房地产抵押押管理九、房地产产抵押的效效力■■抵押物价价值减少时时的处理

如抵押人人的行为足足以使抵押押物价值减减少的，抵抵押权人有有权要求抵抵押人停止其行为为

抵押物物价值减少少时，抵押权人有有权要求抵抵押人恢复复抵押房地地产价值，或者提供与与减少的价价值相当的的担保，否否则抵押权权人有权要要求债务人人提前清偿债务务第五节房地产抵押押管理十、房地产产抵押权的的实现■10.1抵押权的实实现（先协商，，后诉讼））■双方有协协议的（先协商））

可以按协协议以抵押押房地产折折价或者以以拍卖、变变卖地产的的价款优先先受偿

协议议损害其它它人利益的的，可在一年内行使使撤销权■双方未达达成协议的的（后诉讼））

抵押权人人可以请求求法院拍卖、变卖卖房地产第五节房地产抵押押管理十、房地产产抵押权的的实现■【2008年真题】◆《物权法》规定房地产产抵押权实实现的方式式有（））。A.抵押权人可可以与抵押押人协议以以拍卖、变变卖抵押房房地产所得得的价款优优先受偿B.抵押权人直直接向人民民法院提起起诉讼C.抵押权人与与抵押人未未就抵押权权实现方式式达成协议议的，抵押押权人可以以请求人民法院拍卖卖抵押房地地产D.按合同约定定将抵押房房地产转移移给抵押权权人E.抵押权人与与抵押人未未就抵押权权实现方式式达成协议议的，抵押押权人可以以请求人民法院变卖卖抵押房地地产第五节房地产抵押押管理十、房地产产抵押权的的实现■10.2同一房地产产设定两个个以上的抵抵押权时，，清偿顺序序如下■■抵押押权已登记记的，按照照登记的先后后顺序清偿■■顺序相相同时，按按照债权比例清偿■■已登记的先先于未登记记的受偿（登登记的重要要性）■■均未登记的的，按照债债权比例清偿第五节房地产抵押押管理十、房地产产抵押权的的实现■10.3对抵押物拍拍卖■■拍卖保留价价由人民法院院确定■有评估的的，评估价价即为第一一次拍卖的的保留价■■无无评估的，，参照市价价确定，并并应当征询询当事人的的意见■■抵押押物变现后后的价款超超过债权数数额部分归归抵押人所所有，不足足部分由债务人清偿偿【2007年真题】◆人民法院院依法拍卖卖抵押房地地产时，拍拍卖保留价价应由（））确定。。A.房地产估价价机构B.人民法院C.抵押权人D.人民法院和和房地产估估价机构共共同第五节房地产抵押押管理十、房地产产抵押权的的实现■10.3对抵押物拍拍卖拍卖财产经经过评估的的，评估价价即为第一一次拍卖的的保留价；；未作评估估的，保留留价由人民民法院参照照市价确定定，并应当当征询有关关当事人的的意见。《最高人民法法院关于人人民法院委委托评估、、拍卖和变变卖工作的的若干规定定》自2009年11月20日起施行人民法院确确定的保留留价，第一一次拍卖时时，不得低低于评估价价或者市价价的百分之之八十；如如果出现流流拍，再行行拍卖时，，可以酌情情降低保留留价，但每每次降低的的数额不得得超过前次次保留价的的百分之二二十。《最高人民法法院关于人人民法院民民事执行中中拍卖、变变卖财产的的规定》自2005年1月1日起实施。。第五节房地产抵押押管理十、房地产产抵押权的的实现■10.4其它■■以划拨方式式取得土地使使用权的房房地产设定定抵押权时时的处理

应当从拍拍卖所得的的价款中缴缴纳相当于于应缴纳的土地地使用权出出让金的款额后，，抵押权人人方可优先先受偿■■抵押押合同签订订后地上新新增房屋的的处理

新增房屋不不属于抵押押财产，但可以与与抵押物同同时处理，，对拍卖新增房屋所得得，抵押权权人无权优优先受偿■土地承包包经营权、、乡镇、村村企业的厂厂房等建筑筑物占用范范围的建设设用地使用权抵抵押的规定定

实现抵抵押权后，，未经法定程程序不得改改变土地所所有权的性性质和土地地用途第五节房地产抵押押管理十、房地产产抵押权的的实现■10.4其它■■抵押物灭灭失的处理理

抵押权权因抵押物物灭失而消消灭，因灭失所得得赔偿金，，应作为抵抵押财产■抵押权实实现的时限限

应在主债权诉讼时效期期内行使抵抵押权（一般是2年内行使））■宽限期

法院对抵抵押被执行人及及其所抚养养的家属居住的房屋，在在裁定后应应给予六个月的宽限期（不能立即即处理）■强制执行行

六个月宽限限期满后，方可以强强制执行

被执行人人属于低保对象且无法自行行解决居住住问题的，，法院不应应强制迁出第五节房地产抵押押管理十、房地产产抵押权的的实现■10.4其它■■强制迁迁出后被执执行人居住住问题的解解决（强制迁出出应人性化化）

可以由申申请执行人人为为被执执行人及其其所抚养的的家属提供供临时住房

其房屋品品质、地段段等可以不不同地被执执行人的原原住房，面积按人均廉租住房面面积标准确确定

提供临时时住房应当当收取租金

租金标准准双方协商商

协商不不成的由法法院参照当当地同类房屋租租金标准确定，也可可参照当地房屋租赁市市场平均租金金标准确定

已经产生的的租金，可以以从房屋拍卖卖价中优先扣扣除第五节房地产抵押管管理十、房地产抵抵押权的实现现■1.该项目2006年3月12日估价时点的的房地产抵押押价值为（））万元。A.0B.6000C.6475D.80002.人民法院对抵抵押物拍卖，，拍卖保留价价由（）参参照评估确定定。A.人民法院B.估价机构C.拍卖师D.开发商【2009年真题】综合分析题2005年，甲房地产产开发公司（（以下简称甲甲公司）依法法取得一宗城城镇商住综合合用地，面积积35亩，出让价185万元/亩，土地使用用权年限为该该类用地的法法定最高年限限，出让年限限从2005年2月起计。甲公公司用该宗地地上的在建工工程进行抵押押贷款。2006年3月12日，经评估，，在建工程的的市场价值为为8000万元，其中在在建工程拖欠欠工程款2000万元。2009年8月，人民法院院查封其土地地及地上建筑筑物拍卖抵债债，并委托某某房地产估价价机构评估其其市场价值为为6800万元。第五节房地产抵押管管理十、房地产抵抵押权的实现现■3.首次拍卖流拍拍，再次拍卖卖，拍卖保留留价应当不低低于（）万万元。A.4352B.4800C.5120D.54404.如果拍卖最终终应价为6500万元，则该应应价为（））。A.无效应价B.有效应价C.可以成