中原-森拓普-深圳书城中心城商业项目合作建议书-58

工程合作建议书中原.森拓普我们的市场是怎样的？我们物业该怎样定位?该怎样细分我们的蛋糕?中心城我们的团队我们需要了解文化产业我们对工程的一些其他建议森拓普企业参谋〔深圳〕CentaProInternational(Shenzhen)Limited森拓普参谋CentaProInternationalLimitedMemberofCentalineGroup中原集团成员Retail&InvestmentCentaPro2005年1月CentaPro主要效劳范围CentaPro商業策劃顧問主力及半主力店招商代理一般零售招商代理商业客户代表商业工程招商商業招商顧問商业市场分析定量及定性分析商业工程初步概念及定位业态规划分布商户组合建议市場推廣服務建议适宜市场推广程序统筹传媒宣传广告及活动商业筹划参谋商业市场分析效劳范畴：CentaPro消費者調查零售商調查竞争者分析人潮量分析定量及定性分析市场供需分析市场潜力预测市场租金分析营运现金流量分析投资报酬率预测预期目标设定市场分析商户租金承受评估建立初步开发方案初步业态业种组合初步效益评估最正确商场定位方案商业工程初步概念及定位业态规划分布商户组合建议连锁店设店区位规划设店本钱效益分析商业招商参谋1. 主力及半主力店租务代理效劳范畴：主力商店名单研拟主力商店软硬件设施需求规划建议聨络拜访主力商店，进行初步洽商带看基地及说明设店位置及图面检讨沟通、租赁条件之谈判协商〔租金、租期、押金、管理费、调幅等〕CentaPro2. 一般零售租务代理招商说明资料制作联络拜访目标商户，进行初步洽商设店位置及租赁条件之谈判协商CentaProCentaPro部份现有客户餐饮CentaProCentaPro部份现有客户餐饮CentaProCentaPro部份现有客户影音数码CentaProCentaPro部份现有客户娱乐CentaProCentaPro部份现有客户生活品味商业招商参谋效劳范畴4. 商业项目招商

编写招商手册及租户手册制定租赁合同广告宣传及记招制定招商策略金光華廣場CentaPro3. 租户代表清楚了解相关零售商及其行业之要求配合开展商的开展策略搜寻适宜的零售商增值效劳，如：商圈分析、申请相关牌照：華潤萬象城Ｉ期地下商城规划市场推广效劳1. 建议适宜的市场推广程序效劳范畴：CentaPro开业前市场推广工程形象推广公关制订推广活动预算2. 统筹传媒宣传广告及活动广告宣传统筹记者会工程外墙广告设计CentaPro的强项A. 单点联络模式CentaPro中原〔中国〕及香港中原客户CentaPro的强项B. 对香港及国际零售客户的了解，掌握重要决策者之人脉关系选址之要求零售商经营及行业状况拓展策略物业效劳的根本要求开展趋势付租能力营运模式及财务估算C. 借助强大而广泛的中原网络零售商铺是广泛性的及逐步渗透至二线城市=>中原具优势盘源及人力资源=>中原具优势CentaProCentaPro部份效劳记录CentaPro深圳金光华广场人民南路和嘉宾路交界深圳市金光华实业〔集团〕层数:地下3层?地面7层总建筑面积:约120,000平方米工程背景金光华广场乃深圳罗湖商圈最大型之国际级购物商场，为深圳居民提供一站式购物、娱乐、饮食及商业效劳广场无缝连接国贸站地铁月台整个工程建筑设计由艾克特托尼克美国负责主动性CentaPro获委任为金光华广场的联合租务代理我司为金光华广场招商期间进行一连串公关宣传活动，包括于香格里拉大酒店举行的招商成果记者招待会结果我司在6个月内成功引入香港著名零售商主要包括Anteprima、AtsuroTayama、F.C.K.、、WalkerShop、Callaway&PearlyGates、Starbucks、H?agenDazs、PorkChop&Friends、Mannings、富临酒家、海皇粥店等CentaPro部份效劳记录CentaPro深圳万鑫五洲风情Mall龙岗区龙岗镇(深惠公路旁)深圳市鑫业投资层数:4总建筑面积:约111,500平方米工程背景深圳万鑫五洲风情Mall乃龙岗区最大型购物商场之一，此旗舰商场目标为龙岗区居民提供一站式娱乐、饮食与购物商业效劳整个工程建筑设计由新加坡甲艺建筑设计院负责主动性中原获委任为万鑫工程的独家筹划及租售代理万鑫商业城以五洲风情Mall为中心，除第一商圈龙岗区外，其商业辐射地带亦包括东莞、惠州及惠阳市等地域为增强万鑫商业城的招商吸引力，我司于工程前期开发阶段进行一连串公关宣传活动，从而协助主力店招商结果我司在6个月内成功引入大型日本百货公司吉之岛(Jusco)作深圳万鑫五洲风情Mall之主力店租户。吉之岛总承租面积高达约24,200平方米，预计明年10月初正式启业现展开第二阶段招商活动，包括家电、休闲、餐饮娱乐等半主力店招商。CentaPro部份零售租务工程CentaPro万宁Mannings效劳地点 ：广东省效劳范围 ：租户代表–搜集现有所有适宜地点，根据其选点要求，筛选其中适宜据点，并与业主谈判。效劳结果 ：成功于深圳两大商场–金光华广场及万象城洽商店铺。星巴克StarbucksCoffee广东省租户代表–搜集现有所有适宜地点，根据其选点要求，筛选其中适宜据点，并与业主谈判。成功于深圳金光华广场洽商店铺。效劳地点 ：效劳范围 ：效劳结果 ：CentaPro部份零售租务工程CentaPro惠康超级市场WelcomeSupermarket效劳地点 ：广东省效劳范围 ：租户代表–进行前期定量市场分析，建议进驻中国设点策略及筛选适宜据点。WalkerShop/HOSOPlace效劳地点 ：香港及广东省效劳范围 ：租户代表–搜集现有所有适宜地点，根据其选点要求，筛选其中适宜据点，并与业主谈判。效劳结果 ：成功于香港及深圳金光华广场洽商店铺。CentaPro部份零售租务工程CentaProFashionCommunityKitterick效劳地点 ：广东省效劳范围 ：主要针对深圳地铁沿线物业，与适宜据点的业主谈判。效劳结果 ：成功于深圳金光华广场洽商旗舰店。我们工程的我们工程的方向在哪里？？？？深圳文化产业龙头我们的团队我们物业该怎样定位?该怎样细分我们的蛋糕?中心城文化产业是怎样的？我们的市场是怎样的?1、我们需要了解文化产业是什么？2、我们需要了解深圳文化产业是怎样的？我们对工程的一些其他建议我们需要了解文化产业是什么?文化产业是怎样的?“文化产业在全球范围都是一个新兴产业。〞包括广告业、建筑艺术、艺术和古董市场、手工艺品、设计、时尚设计、电影和录像、交互式休闲软件、音乐、表演艺术、出版业、软件和计算机游戏、电视和播送等13大类。在全国相对领先呈现多元化、市场化、规模化我们需要了解深圳文化产业是怎样的?文化产业是怎样的?政府大力扶持开展，开展迅速结论1、文化产业在现阶段是一个新兴产业，本工程可以乘此趟首班车快速启动品牌效应，占有市场高分额。2、深圳的文化产业目前开展走在全国的前沿，为作为深圳乃至全国文化产业MALL的本工程提供了广阔的市场空间和时机。3、本工程的开发商发行集团是目前深圳文化产业三大巨头之一，强大的实力和开发经验，为工程奠定了夯实的根底。文化产业是怎样的?我们的团队我们物业该怎样定位?该怎样细分我们的蛋糕?中心城1、我们需要了解我们的商圈是怎样的？2、我们需要了解中心区周边有什么？3、我们需要了解工程周边有什么？2、结论我们的市场是怎样的?我们需要了解文化产业我们对工程的一些其他建议我们了解市场的方式是瞎子摸象吗？不是！我们运用的是专业系统的科学方式南山区罗湖区第一商圈——中心区总用地400公顷，总建筑面积740万平方米；居住人口77000人，工作人口26万人，总计人口34万人；主要为较具购置力的中高层次工作人口及市民；中心区诸多标志性工程将成为吸引国内外游客的旅游景点，具潜在消费力。第二商圈——以工程为核心辐射半径十公里内的范围约有95万常住人口，是深圳市面向中高收入阶层市民的住宅集中地，人口结构呈高收入，高文化，高密度的特征；工程开业时将拥有269万较具购置力的特区人口庞大市场潜力；地铁与香港连通后，作为连接地铁的大型购物中心，具有吸引香港消费者的潜力。我们需要了解我们的商圈是怎样？本工程我们的市场是怎样的?莲花山是邓小平塑像为主题的休闲旅游景点，也是深圳八景之一，每年都有各种主题的活动在此举行，如清明节的邓小平纪念日、六一儿童节、五一节等都有事业单位、学校、民间团体组织活动。椐有关数据统计，04年五一当天就有近20万人次游览莲花山；六一期间近10万人次〔主要是青少年〕；其他时间还有不同类型的团体〔如RO自由团体组织风筝比赛等〕。。。不完全统计全年莲花山的日人流量到达9000人次。而且莲花山的两个主入口就在本工程的北面，未来此些人流也是本工程的主要客户群体之一。本项目市民休闲娱乐景点高档住宅区高档写字楼区高档住宅区市民休闲娱乐景点中心区已建成、在售、在建写字楼总规模超过140万平方米。单是南区CBD，就已耸立了国际商会中心、九州创展大厦、华融大厦、航天大厦等十几栋颇具规模的甲级写字楼。根据中原市场研究部对写字楼的研究得出，人均拥有写字楼面积一般在5—10㎡之间，空置在30%左右，从此得出未来中心区写字楼将带来10万人的企业办公人流。高档写字楼区中心区商圈周边建成的中海华庭、深业花园、黄埔雅苑、天健世纪花园、星河国际、雅颂居、港丽豪园等物业，多为中高档商住楼，业主均以深圳的高收入者为主。有分析人士指出，仅以中心区内预计有7985户，其中已入住的有5730户，在售或即将入伙的有2165户。按每户3人计算，中心区内约有常住人口23685人；目前已入住约17190人。高档住宅区我们需要了解中心区周边有什么？我们的市场是怎样的？我们需要了解工程周边有什么？我们的市场是怎样的？市民中心1、市民中心工作人员：经济收入稳定，购置力强；有一定文化层次和品位，对购物、休闲环境要求较高；价格的敏感低；对文化、运动、休闲场所有一定需求；思想成熟，属于理性消费。2、来办事和观光的旅客：客户群体涵盖面广，涵盖各阶层消费群体；多以随机性消费为主；对餐饮及便利商品有一定需求。潜在目标群分析目前2500名工作人员及大量办事休闲市民。人流量负一层：机关食堂、快餐店、西餐厅满足工作人员及市民就餐需要；第一层：机关事务管理局；保卫处；食品药品监督管理局；旅游局；农林渔业局；人口与计生局；第二层：外事侨务办公室；文化局；教育局；环保局；第三层：人事局〔人才市场管理办〕；贸工局；WTO事务中心；开展和改革局；第四层：质量技术监督局；金融办；监察局第五层：法制办〔法律参谋室〕；统计局；平安生产监督管理局；国家平安局涉外建设审查办公室；环保局监测站；市委机要局〔室〕；市政府办公厅；商务中心效劳：行政效劳大厅的东厅设有商务中心，可以提供自助上网、打字、复印等效劳。

效劳功能总建筑面积21万平方米建筑高度85米，大屋顶长486米主楼地下车位：504个车位市民广场总建筑面积达10万平方米。市民广场地下车位：2071个主要指标深圳市民中心位于本工程南侧，包括政府办公楼、工业展览馆、博物馆、档案馆、2500个座位的大会堂、行政办文大厅、公众礼仪厅，深圳市30多个主要政府部门在市民中心行政效劳大厅设置145个效劳窗口，受理390多项覆盖市政府主要部门的审批工程，实现并联审批和集中监管。工程概况工程周边有什么？我们的市场是怎样的？客户群体涵盖面广，涵盖各阶层消费群体；注重文化学习；年龄层次偏重于年轻化，尤以青少年为主；消费随机性强，消费层次不高。潜在目标群分析未来日平均接待读者8000人次人流量首层：群众公共效劳区〔群众报刊、自修室、多媒体视听阅读室、语言学习中心、OPAC、社会大学、书店、展厅、内部工作区)二层〔主层〕：普通图书借阅区三层：普通图书借阅区〔外文阅览室、中文报刊室〕四层：电脑开发及效劳区〔主机房与网控中心、ICP、光盘检索、信息网站、虚拟现实、制作系统、软件开发等〕五层：参考专科效劳区

〔报告厅、检索书刊阅览、特区文献资料阅览、台港澳文献资料及特色数据库〕六层：参考专科效劳区〔法律、经济、艺术、微电子、生物工程、新材料、轻工等〕七层：精品库房效劳功能总占地面积29612平方米总建筑面积35000平方米

馆藏总量设计400万册

阅览座位2500个

网络节点3000个

日借文献5000册次主要指标深圳中心图书馆位于本工程西侧，由图书馆与音乐厅两局部组成，图书馆地上八层，地下二层，实行全开架、智能化、网络化设计。工程概况深圳中心图书馆工程周边有什么？我们的市场是怎样的？深圳音乐厅客户群体涵盖面具有一定的范围的消费群；注重享受；年龄层次偏重于中年轻以上为多；消费随机性强，消费层次高；消费注重品位，消费能力强。音乐厅所有功能都用上预计人流量高达4000人。

深圳音乐厅由演奏大厅、小剧场和其他附属设施组成；演奏大厅呈峡谷梯田式，中为岛式舞台，主要用于演奏交响乐，，大厅观众席设有1,800座；小剧场位于观众入口大厅上方，为14.4米高空悬挂式演出厅；根据舞台台面的变化，观众席位可由400座调至580座。附属设施包括有：数字录音棚、4个贵宾厅、18间琴房和20间分别供指挥、首席、独奏家、独唱家、演奏员及合唱团员休息、练琴、练声的化装间，20间按照五星级标准设计的艺术家公寓。占地面积约26,345平方米，建筑面积约41,423平方米。深圳音乐厅座落在本工程的东面，交通便利，周边各类效劳配套设施齐全。它北靠风光秀美的莲花山，南临深圳市政府。其建筑造型优雅独特，外墙采用“黄红青白黑〞五色，蕴含象征中国传统五行的理念，充分融汇出东西方的文化韵味。潜在目标群分析人流量效劳功能主要指标工程概况工程周边有什么？我们的市场是怎样的？客户群体主要以深圳市7—18岁的中小学生为主,及其家人；注重文化学习；年龄层次偏重于年轻化，尤以青少年为主；消费随机性强，消费层次不高。潜在目标群体分析日平均接待10000人次人流量效劳功能总占地面积26400平方米总建筑面积53000平方米

球幕影院,半球型屏幕面积约250平米，共设有172个座位未来演艺中心800座位音乐旱喷泉喷泉眼400个主要指标

深圳市少年宫位于福田中心区，由深训宗灏设计院的程磊设计．其建筑构思新颖．外形精巧，采用全通透不锈钢拉索点支撑玻璃幕墙及光棚形式增加了建筑群体活泼清新的气氛．主题鲜明，富有时代气息．给人出蓬勃向上的感觉，是少年儿童开展活动的理想场所。工程概况深圳青少宫工程周边有什么？能源天地展馆、科普王国展馆、美丽家园展馆、球幕影院、生命探索展馆、4D动感影院、主题展厅、未来演艺中心、科普小实验室、三楼科普展厅、四楼艺术展厅、少儿艺术培训、奔向太空展馆、海底奇观展馆、数码世界展馆我们的市场是怎样的？结论1、工程和中心区一样，是新面貌、新起点、具有新亮点；2、市场是待热的，周边工程各自定位和功能具有互补性和互动关联性；3、工程第一商圈内有高档写字楼、高密度度的高档住宅区、以及市政配套，为市场提供了具有34万的高收入、高文化、高消费的客户群；4、工程本身经营定位有别于其他的工程，具有不可复制的唯一性，但应强化自身特色，增强综合效劳功能，使本工程和其他工程形成一个整体，从而营造一个核爆的商业气氛。我们的市场是怎样的？该怎样细分我们的蛋糕?我们的市场是怎样的?我们的团队我们该怎样定位?中心城1、工程的优劣势是什么？2、目标客户群定位？3、核心定位我们需要了解文化产业我们对工程的一些其他建议定位依据的问题。。。我们工程是效劳什么消费群体？我们有什么样的商业业态可以满足消费者的一站式购物需求？。。。我们该怎样定位？工程的优劣势是什么？1、深圳书城的品牌知名度与成功的营运经验。2、21世纪文化地标式建筑，8万㎡的规模。3、地处深圳CBD，周边写字楼、高档住宅林立。4、与市民中心、图书馆等设施的联动，形成核爆商业影响气氛。5、地铁出口、公交车站的设立，提供人流保证。优势：我们该怎样定位？1、中心区属于新兴商圈，工程周边各商业刚形成，短时间内缺少人气。2、工程北面临莲花山侧面，紧邻红荔路，车流多，人流少，不利于人流的聚集。3、中心城商业工程的开业，以及其他区域同等业态的商业的不断开展，分流工程人流。劣势：工程的优劣势是什么？我们该怎样定位？我们该怎样定位？核心消费群体次消费群体边缘消费群体核心消费群体次消费群体边缘消费群体深圳书城客户群体〔深圳各阶层群体〕、深圳青少年宫群体〔家庭、儿童、青少年〕、市民中心公务员、写字楼白领、周边社区居民、莲花山游客、音乐厅的等中心区内的消费群体。以罗湖、福田、南山等市内受本工程主题特色经营的吸引而来的消费群体。地铁及交通工具带来的客户群，如香港客户群、关外以及其他城市受本工程主题特色经营的吸引而来的客户群。目标消费群定位我们该怎样定位？核心消费群年龄特征7—40岁15—60岁24—50岁深圳书城〔深圳各阶层群体〕、周边社区居民、图书馆客户群来本工程的核心消费群市民中心公务员、

写字楼白领、音乐厅来本工程的核心消费群莲花山游客、深圳青少年宫群体〔家庭、儿童、青少年〕来本工程的核心消费群15—40岁来访消费群占工程占总消费群的20%来访消费群占工程总消费群的30%来访消费群占工程总消费群的50%经济收入稳定，购置力强；思想成熟，属于理性消费；对价格敏感度高，喜欢周末与家人外出就餐，娱乐；对熟悉的购物场所有较强的认同感。周边社区居民图书馆客户群深圳书城客户群高收入人群，经济实力强；比较注重档次及品牌；有强烈的虚荣心，喜欢攀比；对文化、餐饮、运动、休闲场所有一定需求；对停车场、效劳态度、交通便利的要求的比较高；有一定文化层次和品位，对购物、休闲环境要求较高。音乐厅写字楼白领市民中心公务员莲花山游客深圳青少年宫消费群客户群体涵盖面广，包含各阶层消费群体；注重文化学习及享受；随机性消费行为机率高；以儿童、青少年、家长为核心，偏重于家庭式消费，家长对子女的要求普遍容易满足；对学习、娱乐、休闲、文化用品、玩具、文体用品、饮食等有较高消费需求。特征区间核心消费群客户特征我们该怎样定位？我们该怎样定位？消费群体年龄特征消费特征次消费群6—50岁注重文化学习及享受；目的性消费行为主；以儿童、青少年、家长为核心；对学习、娱乐、休闲、文化用品、玩具、文体用品、饮食等有较高消费需求。认同项目的定位和服务内容；采用自驾车，或乘坐公交车、地铁等交通工具；对停车场、服务态度、交通便利的要求比较高。边缘消费群25—50岁注重文化学习；对价格比较敏感；目的性消费行为主；以成年人为核心；受本项目的主题定位影响，吸引而来；多采用乘坐公交车、地铁等交通工具。对服务态度、交通便利要求比较高。次消费群体、边缘消费群客户特征以书城核心会展亮点时尚风格一站式特色

集文化、时尚购物、休闲、娱乐、餐饮、体验式消费为一体；深圳首个超大规模一站式文化商业王国。核心定位我们该是怎样定位？我们该怎样定位?我们对工程的一些其他建议我们的团队怎样细分我们的蛋糕?中心城1、一层业态划分建议2、夹层业态划分建议3、负一层业态划分建议我们的市场是怎样的?我们需要了解文化产业怎样细分我们的蛋糕?一层业态划分建议表示业态比例说明运动主题专卖店极限运动空间15%此业态安排在商场入口，能通过动感的商业元素吸引消费者的眼球，使商业氛围更凸现。同时极限运动空间将以动态的室内极限运动为主题现场表演，营造本项目的亮点。文仪办公用品10%此业态与音乐时空为相关联业态，同处一边区域能充分营造商业的统一形象。音乐时空8%音乐时空将由直播工作室、“心灵相约”的文化沙龙、国内外主题音乐光碟区组成。数码港10%将由视听演绎中心、时尚数码产品组成的商业业态。书店（含咖啡书吧）25%项目核心主力店，因其属于静态商业模式，根据面积需求设定于本区域较为适合。街铺9%在公交车总站的旁人流量大，商业价值高，可以零散经营不同业种的散户。漫画创作廊5%此业态含盖香港最流行的漫画刊物销售、创作服务、漫画游戏等功能，因其有营业时间不确定因素，将其设为可独立经营的区域。文化艺术精品廊8%业态含盖画廊、装饰品、文物等高品位的业种，与对面音乐厅形成高层次消费、高雅艺术的消费氛围。会展交流空间5%将定位不定期的各类与本项目相关联的会展交流，图书展、以及与文化相关联的交流活动。肯德基/麦当劳5%定位为项目配套功能，根据商家的开店要求设定为以上各区域。怎样细分我们的蛋糕?夹层业态划分建议表示业态比例说明异国美食中式美食50%此两种业态定位考虑可业种的同类性，能营造一种包含风味风情的、具有较强的整体竞争力的商业街和风情街，从而提升了项目的整体形象和服务功能。西餐12%考虑到此业种需求经营面积、和能与本项目周边的图书馆、音乐厅形成的客户群需求吻合性等来确定。咖啡西餐8%满足书城、图书馆及音乐厅文化层次较高消费群体品位。书吧5%此业态为本项目的功能配套，满足消费者不同层面的休闲消费需求。茶吧5%网吧5%花店5%精品店10%

怎样细分我们的蛋糕?负一层业态划分建议表示业态比例说明游戏、休闲娱乐30%此处于负一层死角，人流量少，需引进具有特色的动感潮流的游戏和休闲娱乐的动态业态吸引人气，增加商业价值。时尚精品、化妆品10%树立入口良好的形象及时尚的风格，吸引眼球，且此业态租金承受力高餐饮5%以油烟要求比较低，提供快速便捷的饮食服务的餐饮，与休闲娱乐空间形成业态互补潮流服饰、日韩服饰、皮具、皮包20%此类商品需要较多的展示面及促销，且能承受较高的