宁波弯头中央休闲区定位课件

湾头RBD解读湾头RBD解读主城几何中心百里文化长廊汇集点主城几何中心三轴五脉交汇之地现代发展轴生态发展轴余姚江甬江奉化江以河姆渡遗址为起点的余姚江“历史发展轴”以溪口为起点的奉化江“生态发展轴”以入海口为终点的甬江“现代发展轴”绿脉人脉水脉文脉商脉湾头地区整合多种资源实现复合开发三轴五脉交汇之地现代发展轴生态发展轴余姚江甬江奉化江以河姆渡湾头RBD三江口CBD泛三江口区域“红峰”与“绿谷”共筑泛三江口两极，实现对主城三江片区的“双心”牵引三江口CBD湾头RBD功能以办公、商业、酒店为主，有一定比例住宅城市能级最高的商务商贸核心区以复合化的商业、文化、娱乐、商务和游憩功能为主辅以相当规模的生态化住宅功能城市意象高密度、快节奏大流量交通、紧张嘈杂日夜人气差别大相对低密度、慢生活适宜步行的空间，绿色、舒适、生态24小时全活力容积率整体2.5，局部6-10以上毛容积率不足1商业办公6以下，居住公建2.5以下红峰绿谷湾头RBD三江口CBD泛三江口区域“红峰”与“绿谷”共筑泛三水绿新三面环水，河网纵横；水质清澈，便于利用；水是湾头地区最大的优势和可利用的元素。规划建设曾经控制10年之久，现状基础良好；使湾头成为中心城难得的尚未开发的宝地。城市生态绿地开放空间的源头和中心；绿地面积达到68.86公顷，占建设用地的33.8%。城市中典型的水陆界面；已有规划形成“九洲一心”的岛链式亲水生态空间，强化独有特色“水、绿、新、洲”塑造湾头RBD独有特色优势洲水绿新三面环水，河网纵横；规划建设曾经控制10年之久，现状基特征一：有层级的多元功能体系，构筑多彩的生活工作方式成功RBD发展特征积淀消费潜能，平衡投资回报特色商业精品商务文化内涵品质居住塑造最直接的人气魅力核导入经济动力源，助推区域发展塑造区域内涵，形成精神引领公共空间连接核心功能区域，营造独特场所感，强化体验与感受15%~30%20%~40%15%~20%10%~20%10%~30%对于国内外十余个成功RBD的研究发现，强调商业休闲、文化娱乐、商务、酒店、居住等多元功能的融合是其首要共性；且通常放大某一独特优势，以形成和彰显区域个性。特征一：有层级的多元功能体系，构筑多彩的生活工作方式成功RB开发规模与强度：占地约1KM2，总规模近200万M2容积率约为2商业商务综合1.时代广场2.兰生大厦3.金钟广场9.力宝广场14.中环广场10.11香港广场12.太平洋写字楼13.香港新世界大厦纯商务项目5.上海大厦6.淮海大厦7.建设银行大厦15.世纪巴士16.新茂大厦20.企业天地纯商业项目4.无限度17.新天地公寓住宅项目8.淮海晶华公寓18.锦麟天下公寓19.华府天地21.翠湖天地22.盛捷服务公寓公园绿地23.延中绿地24.卢湾广场公园25.音乐厅绿地26.淮海公园27.太平桥公园文化设施28.上海音乐厅29.中共一大会址13429111012131417181922212016768175152324252627282912典型案例之上海太平桥地区核心特色：多元功能完美融合，且各具特色注入国际化时尚内核、挖掘城市文化内涵，引领全新时尚消费与生活方式开发规模与强度：商业商务综合纯商务项目纯商业项目公园绿地13特征二：以娱带商，游购合一，文脉复合横滨国际会展中心临海公园新高岛站横滨Gento

画廊日本丸纪念公园航海博物馆皇后广场

地标大厦美术馆横滨Gento

新港公园321皇帝轴线：连接多个功能区的开敞林荫道大摩尔轴线：集中区域内主要的文化娱乐设施皇后轴线：贯穿主要商务商业空间的步行长街三大主题轴线核心节点——复合型商娱项目1横滨GENTO娱乐：11屏幕影院“109电影MM横滨”音乐厅“横滨BLITZ”综合娱乐设施“从横滨开始的故事”购物：大型购物中心餐饮：各种各样的食肆2横滨地标大厦购物主题广场：首7层，160家店铺商务写字楼：8－48层的写字楼横滨皇家酒店：49－68层，70层的空中花园：69层，273m高的展望台3皇后广场演奏厅：首层，配置高品质音乐设备会议中心：每个会议室均可享受湾景商店街：长300米的皇后主街以娱带商：设施交错布局，功能相互渗透文化娱乐在RBD发展中通常成为亮点，塑造着其不可模仿、无法复制的核心特色；日本21世纪未来港作为横滨RBD，从建设伊始就将目标确定为“全世界的国际化文化中心、水有树有历史的人文城市”，颇具代表性皇帝轴线大摩尔轴线皇后轴线特征二：以娱带商，游购合一，文脉复合横滨国际会展中心临海文脉复合：历史遗迹的保留当地文化的延续“日本丸”号曾是日本早期最大的帆船，如今停留在日本丸纪念公园内，成为了21世纪未来港的标志之一建于1907和1913年的红砖仓库得以完善的保存，经过修缮后，这两栋建筑又被赋予了新的商业功能甲板、卸货平台等元素被完好地保留下来，并应用于未来港的设计中，与公园、绿地、商业形成了良好的融合历史遗迹的保留建筑功能的改造海港元素的融合特征二：以娱带商，游购合一，文脉复合文化娱乐在RBD发展中通常成为亮点，塑造着其不可模仿、无法复制的核心特色；日本21世纪未来港作为横滨RBD，从建设伊始就将目标确定为“全世界的国际化文化中心、水有树有历史的人文城市”，颇具代表性文脉复合：历史遗迹的保留当地文化的延续“日本丸”号曾特征三：导入适宜的经济形态，打造宜人尺度下的高收益

租金

（USD/㎡/天）出租率（%）建筑规模（㎡）建筑层数企业天地1.75957800022中环广场1.65985400038瑞安广场1.6987000028香港新世界1.43906500060金钟广场0.8989200046楼宇经济成效显著太平桥RBD己涌现11幢年税收超亿元的商务楼宇（亿元楼）商业高投资收益率比

以新天地为核心的特色商业项目，投资收益率达到10%，远高于上海普通商业地产7%的投资收益率

总规模（㎡）出租率（%）租金收入增长率（2008年）投资收益率上海新天地540009830%10%区域经济中心的逐步形成集聚2个总部4个中心，即跨国公司总部、连锁企业总部和销售中心、结算中心、投资中心、管理中心企业类型分布企业国际化分布成功RBD在保证宜人尺度的前提下，通过导入适宜的现代服务业如总部经济、楼宇经济、水岸经济、创意经济等，通过高坪效比、高税收等实现良好的区域经济收入；上海太平桥RDB的成功经验成为经典特征三：导入适宜的经济形态，打造宜人尺度下的高收益租金特征四：强化公共服务空间，形成24小时全活力的都市商娱目的地强化公共服务空间，提供庆典与节事空间全澳洲最重要的会议中心、展览中心之相辅的中心公园、城市绿廊、中国谊园、棕榈林等大面积公共开敞空间使达令港成为澳洲所有重要庆典、节事、文化活动的核心场所充分挖掘商娱潜力，面向全方位人群，塑造24小时全活力空间

由于其丰富的主题动线、开放的商娱空间、24小时的持续活力，达令港每年都吸引着数以千万计的、全世界各地的旅游人群达令公园海湾公园会议中心展览中心中心公园棕榈树林中国谊园城市绿廊9am－4pm文化之旅2pm－8pm港滨购物之旅6pm－10pm主轴娱乐之旅寇卡湾美食港IMAX影院棕榈林佩蒂旅游市场英皇大道购物街悉尼水族馆澳洲国家军事博物馆游览码头中国谊园中心公园悉尼娱乐中心电厂博物馆港滨购物中心悉尼达令港作为成功RBD的典型代表之一，最值得借鉴的在于其高屋建瓴的定位与开阔的视野——不只属于其所在的城市，更作为“旅游目的地”吸引着更大范围的人群，成为城市对外的展示窗口与交流平台

特征四：强化公共服务空间，形成24小时全活力的都市商娱目的地湾头RBD探寻共性与个性的完美结合湾头RBD水绿新洲构筑高复合的多元功能体系，打造宁波最具活力的标志性城市中心区功能特色商娱游购文合一，打造生态型24小时都市旅游目的地空间产业导入总部经济、会展经济等，形成高端服务业聚集的经济动力区充分利用生态资源，塑造城市与生态完美融合的都市开放空间体系湾头RBD探寻共性与个性的完美结合湾头RBD水绿新洲构筑高复ORHCL湾头RBD支撑性功能要素分析（R-游憩&文化）商务休闲目的地依托甬城商帮会馆、滨水商务会所等打造高品质商务交流平台以水上Golf练习场、商务休闲院落为主体的商务休闲平台以养生水疗、健康体检为核心的康体平台家庭游憩目的地具有冲击力的综合性水上娱乐设施－四季海天堂既满足家庭也兼顾商务客群的休闲需求注重日夜均衡与四季均衡塑造湾头地区主题游憩核心亮点水以水为主题，构建大型主题游憩设施，吸引宁波及周边地区的家庭旅游者，打造四季全天候的家庭游乐休闲地；以水为特色，为商务与会议人士提供交流、休闲、康体的差异化平台ORHCL湾头RBD支撑性功能要素分析（R-游憩&文化）商务以现代航运为龙头，联动金融保险、教育培训、咨询中介等众多城市职能，形成以海事服务为主题的高端现代服务业聚集区。湾头RBD支撑性功能要素分析（O-商务办公）ORHCL海事仲裁海事科教海事金融国际海事机构和组织的办公区海事仲裁的公共服务平台举办国际海事法律论坛和活动建立海事科技研发中心海事交流、展示和培训的基地打造海事信息的公共服务平台为航运企业提供海事保险服务海事企业贷款和融资的商务区提供金融服务外包的配套区第一阶段第二阶段第三阶段货运中心以粗放型的码头、仓库为载体；主要功能有货物运输、仓储和简单加工航运中心主要功能包括现代物流、商品和服务贸易、邮轮旅游、临海工业等海事中心主要功能包括保险、金融、船舶管理等与海事相关的现代服务业宁波航运产业以现代航运为龙头，联动金融保险、教育培训、咨询中介等众多城市数字内容内容软件数字影音电脑动画数字游戏网络服务移动内容数字出版典藏数字学习湾头RBD支撑性功能要素分析（O-商务办公）依托宁波市大力发展文化创意产业的契机，整合IT、电信、文化等资源，导入动画游戏、数字影音、内容软件等相关企业，形成数字内容产业的集聚地。ORHCL动画影音移动内容围绕“影音生产、集成、分发”的核心价值链，包括内容提供、媒介平台运营、传输网络运营、终端用户等主要环节

在3G的背景下，结合移动通信的咨询、娱乐和交易三大模块提供包括短信、彩信、WAP、移动音乐、游戏、视频、IVR等多种增值服务数字游戏以开发制作单机游戏、网络游戏、新型手机游戏为主要方向；

引入数字游戏研发、制作、发行、运营、分销和支持等各环节，形成完善价值链数字内容内容软件数字影音电脑动画数字游戏网络服务移动内容数字水娱乐餐饮零售水上餐饮滨水酒吧水景餐厅……滨水名品街水城商业水街专卖店……水幕电影水上舞台水主题景观……湾头RBD支撑性功能要素分析（C-特色商业）依托丰富的水资源，以水为魂，导入主题型零售娱乐目的地的概念，引领零售、餐饮、娱乐相融合的全新业态与开发模式。ORHCL星湖水城风情水街冰雪水世界半开放式的水主题商娱综合体

综合性、一站式的商业业态形成热闹活力的门户区开放式的滨水休闲街

形成动静相宜的商业过渡构建艺术+休闲的浓郁氛围结合四季海天堂项目而建的游乐型体验商业Mall

以运动专卖和运动休闲为核心的商业业态水娱乐餐饮零售水上滨水水景……滨水水城水街……水幕水上水主题湾头RBD支撑性功能要素分析（H-酒店）针对旅游消费者，游憩型酒店以特色主题定位，进一步诠释“水”的内涵，成为重要的游憩吸引项目；RBD衍生的大量商务会议、住宿接待需求，需要高品质、高服务水平的酒店会议设施给予良好的支撑。ORHCL与主题游憩相结合与商务会议相配套海洋酒店白金酒店园林酒店面向家庭游憩消费群体，湾尖主题公园的组成部分之一突出海洋特色、海洋文化面向高端商务人群、国际论坛与峰会的湾头标志性酒店

超星级设计、国际化配套设施利用良好的滨水性和绿化条件而建，低密度、庭院式酒店配套生态型会议、养生设施会议酒店利用良好的滨水条件，打造“水”主题突出的会议型酒店

与会议中心形成最直接的配套与支持湾头RBD支撑性功能要素分析（H-酒店）针对旅游消费者，游憩湾头RBD支撑性功能要素配比O-商务办公R-游憩&文化H-酒店

C-特色商业L-居住功能调整前调整后调整量(万M2)建筑面积(万M2)占比建筑面积(万M2)占比文化&游憩11.56.1%126.4%+0.5商务办公49.926.5%3518.6%-14.9特色商业27.214.5%3016%+2.8酒店8.34.4%158%+6.7居住91.848.8%9651%+4.2总计188100%188100%--湾头RBD支撑性功能要素配比O-商务办公R-游憩&文化H-湾头RBD核心特色与整体定位——以高端的会议-论坛为引擎，构筑可持续发展的特色会议论坛集群；打造展现“国际宁波”新形象的城市会客厅、长三角知名的峰会中心——文脉-水脉-商脉-人脉合一，形成长三角南翼知名的零售娱乐目的地——以海事服务、创意产业为核心业态，形成水岸经济-会议经济-总部经济-创意经济俱备的宁波特色服务业聚集区——以家庭游憩、商务休闲、文化体验为核心主题动线，形成区域知名的家庭旅游目的地、都市旅游核心服务区湾头RBD核心特色与整体定位——以高端的会议-论坛为引擎湾头RBD规划调整优化湾头RBD规划调整优化湾头RBD规划结构优化湾头RBD规划结构优化湾头RBD土地利用优化湾头RBD土地利用优化湾头RBD公共开发空间湾头RBD公共开发空间湾头RBD交通系统湾头RBD交通系统湾头RBD景观系统湾头RBD景观系统湾头RBD功能设施布局湾头RBD功能设施布局湾头RBD动线组织规划湾头RBD动线组织规划湾头RBD产业布局规划湾头RBD产业布局规划湾头RBD重点片区城市设计&功能策划湾头RBD重点片区城市设计&功能策划沿江休闲绿带开发主题甬城时空休闲走廊以甬城时空休闲走廊为核心主题，串接宁波城市文明不同历史时段的核心要素，将文脉片断、主题活动、特色休闲设施与沿江绿带生态元素有机融合，打造动静皆宜、今古共生、水绿交织的亲水休闲绿带，未来将成为宁波北翼地标性的景观游憩带、人文体验带和休闲活力带。图待换沿江休闲绿带开发主题甬城时空休闲走廊沿江休闲绿带主题段落河姆渡追忆——文化探源主题段落-远古石器时代-越人的巨石崇拜对应历史符号农耕桃源——原生态寻幽主题段落-上古农耕时代-甬人的耜耕稻作文明海上丝路印象——蓝调风情主题段落-唐宋明州时期-海上丝绸之路的起点主题段落水都天堂——未来水世界主题段落-明清-近代-浙东学派发祥，宁波文人的影响力甬城文华——生态育乐主题段落-21世纪-东方商埠，时尚水都图待换沿江休闲绿带主题段落河姆渡追忆-远古石器时代对应河姆渡追忆—文化探源主题段落

河姆渡追忆段落以石为主要载体，将甬城的河姆渡文脉渊源融合生态景观，展现一个以文化展示、追古寻幽为特色的文化探源主题段落12345山茶石廊巨石广场翠屏石韵6休闲商街（游憩服务、社区商业）渔人码头忆古追思台河姆渡追忆—文化探源主题段落河姆渡追忆段落以河姆渡追忆—核心项目巨石广场体验越人巨石崇拜文化的人文主题广场以石材作为景观元素，通过壁画、雕塑等形式展现石器时代的文明，形成融科普教育、文化体验、游憩休闲于一体的标志性文化广场河姆渡追忆—核心项目巨石广场体验越人巨石崇拜文化的人文主题农耕桃源——原生态寻幽主题段落农耕桃源主题段落将植入甬城农耕文明符号，设置小型湿地、稻野揽胜等特色设施，形成一个以生态体验、科普教育及自然拓展为主要功能的原生态主题段落1234阡陌绿洲自然拓扑（野外团队活动基地）稻野揽胜烟水渔庄（甬帮餐饮）5湿地迷踪（小型湿地公园）芙蓉出水（水生植物科普展示）6农耕桃源——原生态寻幽主题段落农耕桃源主题段落将植入农耕桃源——核心项目稻野揽胜农耕桃源段落的标志性生态节点农耕桃源适当保留原有农田，以稻田作为景观肌理，为游人小憩、市民闲游营造城市难寻的原生态游憩目的地农耕桃源——核心项目稻野揽胜农耕桃源段落的标志性生态节点农耕海上丝路印象——蓝调风情主题段落海上丝路段落浓缩了海上丝路的部分历史场景，将港-帆-锚等空间符号与休憩、商业、运动功能相结合，形成一个以运动休闲、精致主题商业、文化会馆、文物展示为主的精彩华章1432丝路渔港迷你篮球场极限运动港（小型攀岩、极速滑板等设施）5甬人竞渡码头香樟长廊6海上丝路会馆海上丝路印象——蓝调风情主题段落海上丝路段落浓缩了海海上丝路印象——核心项目丝路渔港以海上丝绸之路重要港口的特色为空间特点，以休闲游憩为主的小型风情街1.博多津：借助遣唐船、帆、锚等元素反映日本港口特色的体验步道2.巴厘湾：设计元素上体现南洋人文符号，具有热带港口风情的休闲街海上丝路文化会馆以海上丝绸之路文化为底蕴，寓意时代理念，集文物展示、人文科普、休闲游憩等设施于一体的公共交流空间海上丝路印象——核心项目丝路渔港以海上丝绸之路重要港口的特色甬城文华——生态育乐主题段落甬城文华段落重点突出宁波学人的风采，导入儿童启智广场、甬城院士雕塑长廊等特色文化设施，形成主要针对青少年的以Edutainment（education+entertainment）为核心的生态育乐主题段落132植物迷宫儿童启智广场亲子休闲街45趣味森林院士雕塑长廊甬城文华——生态育乐主题段落甬城文华段落重点突出宁波甬城文华——核心项目儿童启智广场开放式青少年Edutainment主题广场接触自然环境，增进生态认知接受素质拓展，双重锻炼身心参加特色培训，培养广泛兴趣甬城文华——核心项目儿童启智广场开放式青少年Edutainm环星湖滨水区开发主题宁波城市会客厅、长三角知名峰会中心图待换星湖西岸：以高端会议、论坛为引擎，构筑可持续发展的特色会议论坛集群，打造展现“国际宁波”新形象的城市会客厅、长三角知名的峰会中心；星湖东岸：放大项目“水”优势，以水主题商娱项目为引擎，塑造24小时活力的主题商业群落、长三角南翼知名的零售娱乐目的地环星湖滨水区开发主题宁波城市会客厅、长三角知名峰会环星湖滨水区编号用地性质地块等级修正后的楼面地价（元/平米）1住宅二级73202住宅二级87073住宅二级81704住宅四级38875商务三级49926商务、科研二级46007商务金融一级79348综合用地一级75009商务金融三级5290平均6790156789234本基地本项目地块内住宅用地均价8066元/平米；商业商务用地楼面地价均价6024元/平米环星湖滨水区编号用地性质地块等级修正后的楼面地价宁波弯头中央休闲区定位课件宁波弯头中央休闲区定位课件湾头RBD解读湾头RBD解读主城几何中心百里文化长廊汇集点主城几何中心三轴五脉交汇之地现代发展轴生态发展轴余姚江甬江奉化江以河姆渡遗址为起点的余姚江“历史发展轴”以溪口为起点的奉化江“生态发展轴”以入海口为终点的甬江“现代发展轴”绿脉人脉水脉文脉商脉湾头地区整合多种资源实现复合开发三轴五脉交汇之地现代发展轴生态发展轴余姚江甬江奉化江以河姆渡湾头RBD三江口CBD泛三江口区域“红峰”与“绿谷”共筑泛三江口两极，实现对主城三江片区的“双心”牵引三江口CBD湾头RBD功能以办公、商业、酒店为主，有一定比例住宅城市能级最高的商务商贸核心区以复合化的商业、文化、娱乐、商务和游憩功能为主辅以相当规模的生态化住宅功能城市意象高密度、快节奏大流量交通、紧张嘈杂日夜人气差别大相对低密度、慢生活适宜步行的空间，绿色、舒适、生态24小时全活力容积率整体2.5，局部6-10以上毛容积率不足1商业办公6以下，居住公建2.5以下红峰绿谷湾头RBD三江口CBD泛三江口区域“红峰”与“绿谷”共筑泛三水绿新三面环水，河网纵横；水质清澈，便于利用；水是湾头地区最大的优势和可利用的元素。规划建设曾经控制10年之久，现状基础良好；使湾头成为中心城难得的尚未开发的宝地。城市生态绿地开放空间的源头和中心；绿地面积达到68.86公顷，占建设用地的33.8%。城市中典型的水陆界面；已有规划形成“九洲一心”的岛链式亲水生态空间，强化独有特色“水、绿、新、洲”塑造湾头RBD独有特色优势洲水绿新三面环水，河网纵横；规划建设曾经控制10年之久，现状基特征一：有层级的多元功能体系，构筑多彩的生活工作方式成功RBD发展特征积淀消费潜能，平衡投资回报特色商业精品商务文化内涵品质居住塑造最直接的人气魅力核导入经济动力源，助推区域发展塑造区域内涵，形成精神引领公共空间连接核心功能区域，营造独特场所感，强化体验与感受15%~30%20%~40%15%~20%10%~20%10%~30%对于国内外十余个成功RBD的研究发现，强调商业休闲、文化娱乐、商务、酒店、居住等多元功能的融合是其首要共性；且通常放大某一独特优势，以形成和彰显区域个性。特征一：有层级的多元功能体系，构筑多彩的生活工作方式成功RB开发规模与强度：占地约1KM2，总规模近200万M2容积率约为2商业商务综合1.时代广场2.兰生大厦3.金钟广场9.力宝广场14.中环广场10.11香港广场12.太平洋写字楼13.香港新世界大厦纯商务项目5.上海大厦6.淮海大厦7.建设银行大厦15.世纪巴士16.新茂大厦20.企业天地纯商业项目4.无限度17.新天地公寓住宅项目8.淮海晶华公寓18.锦麟天下公寓19.华府天地21.翠湖天地22.盛捷服务公寓公园绿地23.延中绿地24.卢湾广场公园25.音乐厅绿地26.淮海公园27.太平桥公园文化设施28.上海音乐厅29.中共一大会址13429111012131417181922212016768175152324252627282912典型案例之上海太平桥地区核心特色：多元功能完美融合，且各具特色注入国际化时尚内核、挖掘城市文化内涵，引领全新时尚消费与生活方式开发规模与强度：商业商务综合纯商务项目纯商业项目公园绿地13特征二：以娱带商，游购合一，文脉复合横滨国际会展中心临海公园新高岛站横滨Gento

画廊日本丸纪念公园航海博物馆皇后广场

地标大厦美术馆横滨Gento

新港公园321皇帝轴线：连接多个功能区的开敞林荫道大摩尔轴线：集中区域内主要的文化娱乐设施皇后轴线：贯穿主要商务商业空间的步行长街三大主题轴线核心节点——复合型商娱项目1横滨GENTO娱乐：11屏幕影院“109电影MM横滨”音乐厅“横滨BLITZ”综合娱乐设施“从横滨开始的故事”购物：大型购物中心餐饮：各种各样的食肆2横滨地标大厦购物主题广场：首7层，160家店铺商务写字楼：8－48层的写字楼横滨皇家酒店：49－68层，70层的空中花园：69层，273m高的展望台3皇后广场演奏厅：首层，配置高品质音乐设备会议中心：每个会议室均可享受湾景商店街：长300米的皇后主街以娱带商：设施交错布局，功能相互渗透文化娱乐在RBD发展中通常成为亮点，塑造着其不可模仿、无法复制的核心特色；日本21世纪未来港作为横滨RBD，从建设伊始就将目标确定为“全世界的国际化文化中心、水有树有历史的人文城市”，颇具代表性皇帝轴线大摩尔轴线皇后轴线特征二：以娱带商，游购合一，文脉复合横滨国际会展中心临海文脉复合：历史遗迹的保留当地文化的延续“日本丸”号曾是日本早期最大的帆船，如今停留在日本丸纪念公园内，成为了21世纪未来港的标志之一建于1907和1913年的红砖仓库得以完善的保存，经过修缮后，这两栋建筑又被赋予了新的商业功能甲板、卸货平台等元素被完好地保留下来，并应用于未来港的设计中，与公园、绿地、商业形成了良好的融合历史遗迹的保留建筑功能的改造海港元素的融合特征二：以娱带商，游购合一，文脉复合文化娱乐在RBD发展中通常成为亮点，塑造着其不可模仿、无法复制的核心特色；日本21世纪未来港作为横滨RBD，从建设伊始就将目标确定为“全世界的国际化文化中心、水有树有历史的人文城市”，颇具代表性文脉复合：历史遗迹的保留当地文化的延续“日本丸”号曾特征三：导入适宜的经济形态，打造宜人尺度下的高收益

租金

（USD/㎡/天）出租率（%）建筑规模（㎡）建筑层数企业天地1.75957800022中环广场1.65985400038瑞安广场1.6987000028香港新世界1.43906500060金钟广场0.8989200046楼宇经济成效显著太平桥RBD己涌现11幢年税收超亿元的商务楼宇（亿元楼）商业高投资收益率比

以新天地为核心的特色商业项目，投资收益率达到10%，远高于上海普通商业地产7%的投资收益率

总规模（㎡）出租率（%）租金收入增长率（2008年）投资收益率上海新天地540009830%10%区域经济中心的逐步形成集聚2个总部4个中心，即跨国公司总部、连锁企业总部和销售中心、结算中心、投资中心、管理中心企业类型分布企业国际化分布成功RBD在保证宜人尺度的前提下，通过导入适宜的现代服务业如总部经济、楼宇经济、水岸经济、创意经济等，通过高坪效比、高税收等实现良好的区域经济收入；上海太平桥RDB的成功经验成为经典特征三：导入适宜的经济形态，打造宜人尺度下的高收益租金特征四：强化公共服务空间，形成24小时全活力的都市商娱目的地强化公共服务空间，提供庆典与节事空间全澳洲最重要的会议中心、展览中心之相辅的中心公园、城市绿廊、中国谊园、棕榈林等大面积公共开敞空间使达令港成为澳洲所有重要庆典、节事、文化活动的核心场所充分挖掘商娱潜力，面向全方位人群，塑造24小时全活力空间

由于其丰富的主题动线、开放的商娱空间、24小时的持续活力，达令港每年都吸引着数以千万计的、全世界各地的旅游人群达令公园海湾公园会议中心展览中心中心公园棕榈树林中国谊园城市绿廊9am－4pm文化之旅2pm－8pm港滨购物之旅6pm－10pm主轴娱乐之旅寇卡湾美食港IMAX影院棕榈林佩蒂旅游市场英皇大道购物街悉尼水族馆澳洲国家军事博物馆游览码头中国谊园中心公园悉尼娱乐中心电厂博物馆港滨购物中心悉尼达令港作为成功RBD的典型代表之一，最值得借鉴的在于其高屋建瓴的定位与开阔的视野——不只属于其所在的城市，更作为“旅游目的地”吸引着更大范围的人群，成为城市对外的展示窗口与交流平台

特征四：强化公共服务空间，形成24小时全活力的都市商娱目的地湾头RBD探寻共性与个性的完美结合湾头RBD水绿新洲构筑高复合的多元功能体系，打造宁波最具活力的标志性城市中心区功能特色商娱游购文合一，打造生态型24小时都市旅游目的地空间产业导入总部经济、会展经济等，形成高端服务业聚集的经济动力区充分利用生态资源，塑造城市与生态完美融合的都市开放空间体系湾头RBD探寻共性与个性的完美结合湾头RBD水绿新洲构筑高复ORHCL湾头RBD支撑性功能要素分析（R-游憩&文化）商务休闲目的地依托甬城商帮会馆、滨水商务会所等打造高品质商务交流平台以水上Golf练习场、商务休闲院落为主体的商务休闲平台以养生水疗、健康体检为核心的康体平台家庭游憩目的地具有冲击力的综合性水上娱乐设施－四季海天堂既满足家庭也兼顾商务客群的休闲需求注重日夜均衡与四季均衡塑造湾头地区主题游憩核心亮点水以水为主题，构建大型主题游憩设施，吸引宁波及周边地区的家庭旅游者，打造四季全天候的家庭游乐休闲地；以水为特色，为商务与会议人士提供交流、休闲、康体的差异化平台ORHCL湾头RBD支撑性功能要素分析（R-游憩&文化）商务以现代航运为龙头，联动金融保险、教育培训、咨询中介等众多城市职能，形成以海事服务为主题的高端现代服务业聚集区。湾头RBD支撑性功能要素分析（O-商务办公）ORHCL海事仲裁海事科教海事金融国际海事机构和组织的办公区海事仲裁的公共服务平台举办国际海事法律论坛和活动建立海事科技研发中心海事交流、展示和培训的基地打造海事信息的公共服务平台为航运企业提供海事保险服务海事企业贷款和融资的商务区提供金融服务外包的配套区第一阶段第二阶段第三阶段货运中心以粗放型的码头、仓库为载体；主要功能有货物运输、仓储和简单加工航运中心主要功能包括现代物流、商品和服务贸易、邮轮旅游、临海工业等海事中心主要功能包括保险、金融、船舶管理等与海事相关的现代服务业宁波航运产业以现代航运为龙头，联动金融保险、教育培训、咨询中介等众多城市数字内容内容软件数字影音电脑动画数字游戏网络服务移动内容数字出版典藏数字学习湾头RBD支撑性功能要素分析（O-商务办公）依托宁波市大力发展文化创意产业的契机，整合IT、电信、文化等资源，导入动画游戏、数字影音、内容软件等相关企业，形成数字内容产业的集聚地。ORHCL动画影音移动内容围绕“影音生产、集成、分发”的核心价值链，包括内容提供、媒介平台运营、传输网络运营、终端用户等主要环节

在3G的背景下，结合移动通信的咨询、娱乐和交易三大模块提供包括短信、彩信、WAP、移动音乐、游戏、视频、IVR等多种增值服务数字游戏以开发制作单机游戏、网络游戏、新型手机游戏为主要方向；

引入数字游戏研发、制作、发行、运营、分销和支持等各环节，形成完善价值链数字内容内容软件数字影音电脑动画数字游戏网络服务移动内容数字水娱乐餐饮零售水上餐饮滨水酒吧水景餐厅……滨水名品街水城商业水街专卖店……水幕电影水上舞台水主题景观……湾头RBD支撑性功能要素分析（C-特色商业）依托丰富的水资源，以水为魂，导入主题型零售娱乐目的地的概念，引领零售、餐饮、娱乐相融合的全新业态与开发模式。ORHCL星湖水城风情水街冰雪水世界半开放式的水主题商娱综合体

综合性、一站式的商业业态形成热闹活力的门户区开放式的滨水休闲街

形成动静相宜的商业过渡构建艺术+休闲的浓郁氛围结合四季海天堂项目而建的游乐型体验商业Mall

以运动专卖和运动休闲为核心的商业业态水娱乐餐饮零售水上滨水水景……滨水水城水街……水幕水上水主题湾头RBD支撑性功能要素分析（H-酒店）针对旅游消费者，游憩型酒店以特色主题定位，进一步诠释“水”的内涵，成为重要的游憩吸引项目；RBD衍生的大量商务会议、住宿接待需求，需要高品质、高服务水平的酒店会议设施给予良好的支撑。ORHCL与主题游憩相结合与商务会议相配套海洋酒店白金酒店园林酒店面向家庭游憩消费群体，湾尖主题公园的组成部分之一突出海洋特色、海洋文化面向高端商务人群、国际论坛与峰会的湾头标志性酒店

超星级设计、国际化配套设施利用良好的滨水性和绿化条件而建，低密度、庭院式酒店配套生态型会议、养生设施会议酒店利用良好的滨水条件，打造“水”主题突出的会议型酒店

与会议中心形成最直接的配套与支持湾头RBD支撑性功能要素分析（H-酒店）针对旅游消费者，游憩湾头RBD支撑性功能要素配比O-商务办公R-游憩&文化H-酒店

C-特色商业L-居住功能调整前调整后调整量(万M2)建筑面积(万M2)占比建筑面积(万M2)占比文化&游憩11.56.1%126.4%+0.5商务办公49.926.5%3518.6%-14.9特色商业27.214.5%3016%+2.8酒店8.34.4%158%+6.7居住91.848.8%9651%+4.2总计188100%188100%--湾头RBD支撑性功能要素配比O-商务办公R-游憩&文化H-湾头RBD核心特色与整体定位——以高端的会议-论坛为引擎，构筑可持续发展的特色会议论坛集群；打造展现“国际宁波”新形象的城市会客厅、长三角知名的峰会中心——文脉-水脉-商脉-人脉合一，形成长三角南翼知名的零售娱乐目的地——以海事服务、创意产业为核心业态，形成水岸经济-会议经济-总部经济-创意经济俱备的宁波特色服务业聚集区——以家庭游憩、商务休闲、文化体验为核心主题动线，形成区域知名的家庭旅游目的地、都市旅游核心服务区湾头RBD核心特色与整体定位——以高端的会议-论坛为引擎湾头RBD规划调整优化湾头RBD规划调整优化湾头RBD规划结构优化湾头RBD规划结构优化湾头RBD土地利用优化湾头RBD土地利用优化湾头RBD公共开发空间湾头RBD公共开发空间湾头RBD交通系统湾头RBD交通系统湾头RBD景观系统湾头RBD景观系统湾头RBD功能设施布局湾头RBD功能设施布局湾头RBD动线组织规划湾头RBD动线组织规划湾头RBD产业布局规划湾头RBD产业布局规划湾头RBD重点片区城市设计&功能策划湾头RBD重点片区城市设计&功能策划沿江休闲绿带开发主题甬城时空休闲走廊以甬城时空休闲走廊为核心主题，串接宁波城市文明不同历史时段的核心要素，将文脉片断、主题活动、特色休闲设施与沿江绿带生态元素有机融合，打造动静皆宜、今古共生、水绿交织的亲水休闲绿带，未来将成为宁波北翼地标性的景观游憩带、人文体验带和休闲活力带。图待换沿江休闲绿带开发主题甬城时空休闲走廊沿江休闲绿带主题段落河姆渡追忆——文化探源主题段落-远古石器时代-越人的巨石崇拜对应历史符号农耕桃源——原生态寻幽主题段落-上古农耕时代-甬人的耜耕稻作文明海上丝路印象——蓝调风情主题段落-唐宋明州时期-海上丝绸之路的起点主题段落水都天堂——未来水世界主题段落-明清-近代-浙东学派发祥，宁波文人的影响力甬城文华——生态育乐主题段落-21世纪-东方商埠，时尚水都图待换沿江休闲绿带主题段落河姆渡追忆-远古石器时代对应河姆渡追忆—文化探源主题段落

河姆渡追忆段落以石为主要载体，将甬城的河姆渡文脉渊源融合生态景观，展现一个以文化