城建项目的投融资管理教材

城建项目的投融资管理随着我市经济社会的快速发展，城镇化发展水平的不断提高，政府逐年加大了城市基础设施建设的投入。近三年，根据赣州市中心城区项目建设计划，2011年152.8亿元，2012年182.2亿元，2013年130.6亿元，而财政近三年返还的土地出让收入为78.17亿元（扣除各项提留及基金），不足项目总投资的16.7%，由此可以看出，各项城市基础设施建设正面临着巨大的资金压力，光靠政府投资远远满足不了资金缺口。然而，多年以来我市城市基础设施投融资渠道却很狭窄，主要依赖财政投资和银行贷款，而资金需求的增大使财政越来越难以应付。这种投资量大与融资渠道狭窄的矛盾，制约着我市公共基础设施行业市场化的改革进程。因而，拓宽城市基础设施建设的投融资渠道已成为城市化进程中急需解决的问题，解决这一问题的根本出路,也只能是适应社会主义市场经济发展的需要,打破原来由政府包办基础设施建设的格局,努力拓宽投融资渠道,广泛吸引社会资金,逐步建立和完善以公共财政投入为引导、多元化筹资相结合的城市基础设施投融资体制。一、赣州城市建设投融资现状和问题（一）目前的现状在赣州市城镇化、工业化高速发展过程中，仅靠地方既有财政无法支撑，由此引入了招商的理念，引进外部社会资本，但在城镇化进程中，由于基础设施建设项目的效益的外部性及社会性，工业化中的招商概念无法复制到城镇化过程中，因此需要地方政府性投融资平台通过对接外部的金融市场与资本市场为城市的扩张输血。近年来市政府已先后成立城投集团、发投集团、六大片区各指挥部融资公司、水利等部门的国有独资子公司等多个城建类投融资平台，积极开展融资工作。以城投集团为例，赣州城投2009股份制改造以来，历经了工程代建、融资建设及当前投资运营三个发展阶段，累计实现融资170余亿元，累计完成投资220余亿元，承担中心城区城建项目180余个，已完成100余个，其中完成房屋总建筑面积260万平方米，完成城区道路桥梁总长120公里，是市本级政府主要融资平台及中心城区城建主力军。（二）存在的问题投融资平台作为城建投融资重要战略手段，具有地方性、政府性、企业性及市场性，它是实行“政企分开”背景下的“政府代言人”。由于财政收入总量偏小,2011年至2013年,赣州市财政收入分别为180.32亿元、230.82亿元、280.2亿元；财政支出分别为311.68亿元、403.78亿元、480.42亿元，财政收入在保证政府机关正常运转外，所剩资金无几,是典型的吃饭财政，且增长速度远低于城市基础设施建设投资需求的增速。特别是在前些年国家稳健的财政政策取向和宏观调控的背景下,上级财政专项拨款和国债等预算投资所占投资资金比重不断下降,导致财政资金供给相对于投资需求而言面临较大缺口。这种情形下,财政对城市建设投融资平台支持力度较小。目前按照“政府投资、国企运作”的模式已难以为继，必须引入民间资本进行城建项目投资。二、城建项目主要的融资模式赣州市的融资平台数目不少,除城投集团、发投集团外其他平台规模普遍较小,融资能力普遍较弱。在融资方式上大多数模式都是以土地作回报抵押，融资额度也不大。虽然已开始尝试采用企业债券投融资方式募集资金，但目前较流行的中期票据、保险资金、融资租赁、转贷为投、吸引城市产业引导基金、ABS资本证券化、借壳上市等衍生模式的先进融资方式因项目公益性属性或经营资产的局限未得到广泛的采用。2011-2013年，赣州城投集团通过包装开发区返迁房、章江新区棚户区改造项目发行了两期20亿元城投债；配合发投集团与交通银行成功发行了35亿元中期票据；目前，正在与太平洋保险集团对接20亿元保险资金投资基础设施合作事项，与中信银行洽谈40亿元中期票据合作事宜。已经开展了华开“四桥九路一公园”、304万㎡返迁房大型项目BT运作，总投资约180亿元，庞大的项目规模与资金投资，已无法运用传统融资模式解决，BT招商的运作，为项目建设吸引民间资本起到了成功的典范作用。现将BT、中期票据、企业债等几种主要融资模式介绍如下：（一）BT融资模式

1、BT概念BT（BuildTransfer）即建设移交，是基础设施项目建设领域中采用的一种投资建设模式，是指根据项目发起人通过与投资者签订合同，由投资者负责项目的融资、建设，并在规定时限内将竣工后的项目移交项目发起人，项目发起人根据事先签订的回购协议分期向投资者支付项目总投资及确定的回报。大部分BT项目都是政府和大中型国企合作的项目。2、BT模式特点BT模式作为一种种新兴的工程程建设管理模模式，在国内内得到了蓬勃勃发展，较好好的解决了因因为建设单位位资金紧张而而不能实施工工程的难题，，尤其是一些些政府牵头开开发投资的公公益性项目应应用较多。BT模式具体是指指业主授权BT承包商对项目目通过融资建建设，建设后后整体移交给给业主，业主主用建设期间间以及工程完完成以后所募募集的资金，，以偿付企业业的融资本金金及利息的一一种新型的项项目管理模式式。一些现金金流充足的企企业，业绩较较好，有一定定融资能力的的总承包企业业就可以采用用BT模式，扩大企企业的业务量量，延伸企业业经营的范围围，扩大市场场占有量。BT投资也是一种种“交钥匙工工程”，社会会投资人投资资、建设，建建设完成以后后“交钥匙””，政府再回回购，回购时时考虑投资人人的合理收益益。BT演变方式除了了BOT即建设—运营—移交外，还有有BOOT方式，即建设设—拥有—运营—移交；BOO方式，即建设设—拥有—运营；BLT方式，即建设设—租赁—移交；BOOST方式，即建设设—拥有—运营—补贴—移交；BTO方式，即建设设—移交—运营等。3、BT融资的优缺点点城建项目采用用BT模式，可缓解解政府的财政政压力，将大大量的社会资资金进引入到到基础设施和和公用事业建建设中来，有有利于优化资资源配置；同同时体现了风风险和收益在在政府与投资资方之间的公公平分担与共共享，有利于于合理分散风风险；BT模式采取专业业化、规范化化管理与运作作，能够提高高前期运作效效率，降低管管理成本，提提前工期，保保证工程质量量；杜绝了建建筑市场暗箱箱操作及各种种腐败问题，，是对政府与与企业信用的的考验，有利利于构建社会会信用体系等等。但BT工程项目一般般而言，建设设规模较大、、总体周期较较长、筹措资资金数额较高高，因而会带带来比较大的的建设资金回回购风险，如如政策风险、、财务风险、、当地政府到到期回购支付付风险等。（二）发行中中期票据1、中期票票据概念念中期票据据英文Medium-termNotes的缩写，，是指期期限通常常在5-10年之间的的票据。。公司发发行中期期票据，，通常会会透过承承办经销销商安排排一种灵灵活的发发行机制制，透过过单一发发行计划划，多次次发行期期限可以以不同的的票据，，这样更更能切合合公司的的融资需需求。2、发行中中期票据据的必备备条件（1）具有法法人资格格的非金金融企业业；（2）具有稳稳定的偿偿债资金金来源；；（3）拥有连连续三年年的经审审计的会会计报表表；（4）最近一一个会计计年度盈盈利；（5）待偿还还债券余余额不超超过企业业净资产产的40%。3、中期票票据的特特点（1）中期票票据可用用于中长长期流动动资金、、置换银银行借款款、项目目建设等等；（2）中期票票据的发发行期限限在1年以上；；(3)中期票据据最大注注册额度度为企业业净资产产40%；(4)中期票据据主要是是信用发发行，接接受担保保增信；；(5)发行体制制比较市市场化，，发行审审核方式式为注册册制，一一次注册册通过，，在两年年内可分分次发行行；(6)发行定价价比较市市场化，，中期票票据发行行利率的的确定依依据当期期市场利利率水平平；(7)企业既可可选择发发行固定定利率中中期票据据，也可可选择发发行浮动动利率中中期票据据。4、中期票票据的优优势（1）与同期期贷款利利率相比比，具有有一定的的成本优优势；（2）一次注注册可分分期发行行，发行行方式较较为灵活活；（3）通过直直接融资资的价格格发现机机制，能能够彰显显发行企企业自身身良好的的信用能能力。（4）资金用用途比较较广泛，，可以用用于企业业生产经经营活动动，补充充中期经经营性流流动资金金，偿还还银行贷贷款。也也允许用用于回购购本公司司股票，，这是中中期票据据的一个个特殊用用途。（三）发发行企业业债券1、企业债债券概念念企业债券券通常又又称为公公司债券券，是企企业依照照法定程程序发行行，约定定在一定定期限内内还本付付息的有有价证券券，通常常泛指企企业发行行的债券券。企业业债券的的发行主主体是股股份公司司，但也也可以是是非股份份公司的的企业发发行债券券，所以以，一般般归类时时，企业业债券和和企业发发行的债债券合在在一起，，可直接接称为企企业债券券。。2、发行企企业债券券的条件件（1）股份有有限公司司的净资资产不低低于人民民币3000万元，有有限责任任公司的的净资产产不低于于人民币币6000万元；；（2）本次次发行行后累累计公公司债债券余余额不不超过过最近近一期期期末末净资资产额额的40%；金融融类公公司的的累计计公司司债券券余额额按金金融企企业的的有关关规定定计算算；（3）公司司的生生产经经营符符合法法律、、行政政法规规和公公司章章程的的规定定，募募集的的资金金投向向符合合国家家产业业政策策；（4）最近近三个个会计计年度度实现现的年年均可可分配配利润润不少少于公公司债债券1年的利利息；；（5）债券券的利利率不不超过过国务务院规规定的的利率率水平平；（6）公司司内部部控制制制度度健全全，内内部控控制制制度的的完整整性、、合理理性、、有效效性不不存在在重大大缺陷陷；（7）经资资信评评估机机构评评级，，债券券信用用级别别良好好。3、发行行企业业债券券的优优缺点点债券筹筹资的的优点点：（1）资本本成本本较低低。与与股票票的股股利相相比，，债券券的利利息允允许在在所得得税前前支付付，公公司司可享享受税税收上上的利利益，，故公公司实实际负负担的的债券券成本本一般般低于于股票票成本本。（2）可利利用财财务杠杠杆。。无论论发行行公司司的盈盈利多多少，，持持券者者一般般只收收取固固定的的利息息，若若公司司用资资后收收益丰丰厚，，增加加的收收益大大于支支付的的债息息额，，则会会增加加股东东财富富和公公司价价值。。（3）保障障公司司控制制权。。持券券者一一般无无权参参与发发行公公司的的管理理决策策，因因此此发行行债券券一般般不会会分散散公司司控制制权。。（4）便于于调整整资本本结构构。在在公司司发行行可转转换债债券以以及可可提前前赎回回债券券的情情况下下，便便于公公司主主动的的合理理调整整资本本结构构。3、债券券筹资资的缺缺点：：（1）财务务风险险较高高。债债券通通常有有固定定的到到期日日，需需要定定期还还本付付息，，财务务上始始终有有压力力。在在公司司不景景气时时，还还本付付息将将成为为公司司严重重的财财务负负担，，有可可能导导致公公司破破产。。（2）限制制条件件多。。发行行债券券的限限制条条件较较长期期借款款、融融资租租赁的的限制制条件件多且且严格格，从从而限限制了了公司司对债债券融融资的的使用用，甚甚至会会影响响公司司以后后的筹筹资能能力。。（3）筹资资规模模受制制约。。公司司利用用债券券筹资资一般般受一一定额额度的的限制制。我我国《公司法法》规定，，发行行公司司流通通在外外的债债券累累计总总额不不得超超过公公司净净产值值的40%（四））债权权融资资1、债权权融资资概念念所谓债债权融融资是是指企企业通通过借借钱的的方式式进行行融资资，债债权融融资所所获得得的资资金，，企业业首先先要承承担资资金的的利息息，另另外在在借款款到期期后要要向债债权人人偿还还资金金的本本金。。。2、债权权融资资特点点（1）债权权融资资获得得的只只是资资金的的使用用权而而不是是所有有权，，负债债资金金的使使用是是有成成本的的，企企业必必须支支付利利息，，并且且债务务到期期时须须归还还本金金。（2）债权权融资资能够够提高高企业业所有有权资资金的的资金金回报报率，，具有有财务务杠杆杆作用用。（3）与股股权融融资相相比，，债权权融资资除在在一些些特定定的情情况下下可能能带来来债权权人对对企业业的控控制和和干预预问题题，一一般不不会产产生对对企业业的控控制权权问题题。3、债权权融资资优势势（1）银行行具有有信息息收集集的优优势。。银行行有条条件、、有能能力自自己收收集分分析企企业投投资、、经营营、分分配、、收益益的状状况，，同时时能在在一个个比较较长的的期间间考察察和监监督企企业，，有助助于防防止““道德德风险险”的的出现现。（2）银行行具有有信息息分析析研究究的规规模经经济特特点。。一方方面，，银行行收集集同样样的信信息具具有规规模经经济作作用，，另一一方面面，分分析大大量信信息本本身也也具有有规模模经济济效益益。（3）在长长期““专业业化””的融融资活活动中中，金金融机机构发发展了了一套套专业业的技技能。。（4）银行行对企企业的的控制制是一一种相相机的的控制制。债债权的的作用用在于于：当当企业业能够够清偿偿债务务时，，控制制权就就掌握握在企企业手手中，，如果果企业业还不不起债债，控控制权权就转转移到到银行行手中中。三、如如何进进一步步加强强城建建项目目投融融资管管理（一））夯实实投融融资平平台吃透现现行金金融政政策，，解放放思想想、整整合资资源，，建立立公司司类、、平台台类项项目建建设投投融资资平台台，进进一步步深化化国有有企业业改革革，建建立健健全地地方政政府融融资平平台市市场化化运作作机制制，增增强国国有资资本带带动力力、影影响力力，做做大、、做强强、做做优政政府投投融资资平台台，将将城市市建设设融资资、城城市投投资建建设和和城市市国有有资源源运营营纳为为一体体，打打造可可持续续循环环的城城建投投融资资机制制。（二））充分分发挥挥财政政统筹筹监管管职能能充分发发挥投投资融融资管管理委委员会会管理理效能能，集集合财财政、、国土土、规规划建建设和和各职职能部部门资资源，，统筹筹年度度投资资计划划、还还本付付息计计划、、融资资计划划及建建设资资金监监控等等工作作，提提高项项目投投资决决策效效率和和运作作效果果。（三））熟悉悉掌握握宏观观经济济政策策，针针对性性包装装策划划项目目继2010年6月国务务院发发布《关于加加强地地方政政府融融资平平台公公司管管理有有关问问题的的通知知》后，2012年3月银监监会出出台《关于加加强2012年地方方政府府融资资平台台贷款款风险险监管管的指指导意意见》，2012年8月财政政部、、发改改委、、人民民银行行、银银监会会联合合下发发《关于贯贯彻<国务院院关于于加强强地方方政府府融资资平台台公司司管理理有关关问题题的通通知>相关事事项的的通知知》，2012年11月国土土资源源部、、财政政部、、人民民银行行、银银监会会发布布《关于加加强土土地储储备与与融资资管理理的通通知》，2012年12月发改改委发发布《关于进进一步步强化化企业业债券券风险险防范范管理理有关关问题题的通通知》，2012年12月财政部、、发改委、、人民银行行、银监会会联合下发发《关于制止地地方政府违违规融资行行为的通知知》。国家对地地方政府融融资平台管管理日趋严严格，对融融资行为更更加规范，，特别是2012年12月四部委下下发的463号文件，明明确叫停地地方诸多融融资渠道，，各级地方方政府的新新增融资难难上加难，，为此，我我们要及时时调整融资资策略，有有针对性的的进行项目目融资，同同时也可以以参照先进进地区的经经验做法：：一是公益性性项目一般般按政府投投资的模式式运作。在政策允许许的条件下下，优先考考虑以政府府信用或相相关权益作作为融资条条件，以财财政回购、、政府偿债债基金、固固定的税费费作为债务务还本付息息的保障。。另外，还还可借鉴杭杭州城建的的“影子收收费”模式式，解决公公益性项目目建设资金金来源问题题。二是准经营营性项目侧侧重于采用用市场化方方式的运作作。优先考虑以以贴息、盈盈亏的差额额补贴等优优惠政策或或特许经营营以吸引社社会资金参参与项目建建设，如BOT、PPP、TOT等项目运作作模式。三是经营性性项目完全全采用市场场化的投融融资方式，，依靠项目目自身盈利利和现金流流入还本付付息。（四）建立立金融机构构的沟通对对接机制当当前前，国家宏宏观经济、、金融政策策的调整，，首先会影影响到金融融机构资金金流动性和和投向，而而银行更是是金融市场场的“风向向标”，为为及时掌握握熟悉国家家金融政策策变化，建建立银企合合作工作机机制和平台台，邀请金金融机构参参与有发展展前景、有有明显投资资意向的招招商活动，，参与融资资项目前期期策划和指指导服务工工作，充分分发挥金融融服务经济济社会发展展的作用。。（五）鼓励励项目融资资模式先行行先试。随着城市化化进程步伐伐加快，仍仍需要我们们不断创新新运作机制制，除了继继续完善以以BT为主的运作作管理机制制外，鼓励励创新、解解放思想，，尝试TOD项目融资、、REIT项目融资、、BOT及其衍生模模式、TOT、PPP等新型项目目投融资模模式，以便便更好更快快地推进大大项目的建建设。（六）切实实加强BT项目的风险险管控1、前期的风风险防控在BT项目前期工工作阶段，，要充分做做好项目前前期可研立立项批复、、工程项目目用地的审审批、初步步设计方案案的批准、、项目运作作模式的批批复、环境境评价、工工程地质灾灾害评价、、地震评价价等环节，，每一环节节出现问题题都会导致致项目中断断甚至停止止，从而给给投资建设设方造成巨巨大损失。。项目投资资建设方应应根据项目目实际编制制完善的投投资项目策策划方案，，就投资项项目建设的的征地拆迁迁、制度建建设、管理理体系、安安全质量保保障、交竣竣工验收、、应急机制制等进行系系统的策划划，并建立立相应的实实施保障措措施。2、建设过程程的风险在BT项目建设过过程阶段，，一要根据据工程特点点编制施工工组织设计计、施工方方案，按程程序报有关关方审批，，并严格按按批复后的的方案执行行，对安全全风险较大大的分部分分项工程必必须编制专专项方案，，按要求进进行评审，，并严格执执行。二要要全面推行行造价监控控机制，建建立询价定定价机制。。对工程量量有变更的的项目，应应组织相关关的监管单单位进行施施工设计变变更签证，，及时调整整工程造价价。建议：1、提升区域域规划、包包装策划效效益。在编制城市市规划或区区域规划时时，宜充分分考虑区域域内可出让让经营用地地的布局和和规模，适适当增加经经营产业规规划，以便便在项目融融资和运作作时能充分分实现项目目投资回报报平衡，提提升经济效效益。2、配合融资资部门工作作。在项目融资资过程中，，采取灵活活变通的方方法做好项项目融资服服务工作，，主要涉及及办理的手手续有建设设项目选址址意见书、、建设项目目用地规划划许可证、、建设工程程规划许可可证、建设设工程施工工许可证等等。谢谢！9、静夜夜四无无邻，，荒居居旧业业贫。。。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、雨中中黄叶叶树，，灯下下白头头人。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20224:28:56AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、故人江江海别，，几度隔隔山川。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202214、他乡生生白发，，旧国见见青山。。。23十十二月20222022/12/232022/12/232022/12/2315、比不了得得就不比，，得不到的的就不要。。。。十二月222022/12/232022/12/232022/12/2312/23/202216、行动出成成果，工作作出财富。。。2022/12/232022/12/2323December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2022/12/232022/12/232022/12/232022/12/239、没有有失败败，只只有暂暂时停停止成成功！！。2022/12/232022/12/23Friday,December23,202210、很多事情情努力了未未必有结果果，但是不不努力却什什么改变也也没有。。。2022/12/232022/12/232022/12/2312/23/20224:28:56AM11、成功就是是日复一日日那一点点点小小努力力的积累。。。2022/12/232022/12/232022/12/23Dec-2223-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。2022/12/232022/12/232022/12/23Friday,December23,202213、不知