新购商品房交房注意事项

6/6新购商品房交房注意事项交房的性质。交房不是简洁单的收钥匙。交房是房屋出卖人依据合同约定向买受人交付特定房屋的程序，是开发商履行合同义务的最核心环节，房屋一旦交付，便视为开发商依约履行义务，可以获得房屋价款，房屋全部权及风险的转移。交房是整个房产交易中最核心的环节。

正确的交房程序。为确保业主利益，避开纠纷，收楼前，确认三证一表，坚持先查看文件再验房最后办手续。（依据国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》规定：“房地产开发项目竣工后，阅历收合格后，方可交付使用”。“三书一证一表”齐全是楼房质量经过国家有关部门权威认可的标记，是进展商交楼的必要条件。）开发商未能在交房时供应，是位开发商违约，依据合同将依据约定的时间以及比例赔付违约金，超过三个月，买受人可以要求退房。

三书一证一表《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《建筑工程质量认定书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》和《竣工验收备案表》。

房屋的验收内容。

1.房屋的质量

2.装饰、装修材料标准

3.水、电、气管线供应情况

4.房屋面积的核定

5.开发商承诺的小区周边配套

如果开发商竣工建成的楼盘没有《建设工程质量核验证明书》，证明该楼盘是不合格的。按国家建设部规定，建设工程质量不合格和小区配套不完善的房屋不能交付使用，购房者有权拒绝接收。如果购房者对开发商出示的《建设工程质量核验证明书》有疑问，可以到颁发证书的单位、房屋所在地建设部门所属的各级质监站查询、核实。

依据法律规定和合同约定入住前消失以下八种情况，购房人可提出退房。

1）实测面积与合同约定面积误差肯定值超过3%。

2）开发商逾期交房构成根本违约，即逾期交房达到合同约定的退房日期。

3）开发商变更规划、设计影响房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向的。

4）开发商预售未取得商品房预售许可证的房屋的（有意隐瞒未取得预售许可证的除外）。

5）开发商交付的房屋主体结构质量不合格或房屋质量严峻影响房屋正常使用的。

6）不能或不能按期办理产权过户的。(开发商的过错导致）

7）购房者贷款申请未批准，合同双方应付款方式不能协商全都的。

8）合同中约定的其它退房条件消失时。

消失上述情况，购房者退房时，应向开发商出具书面通知。因前6项缘由导致购房者退房（因开发商责任导致退房），应由开发商担当退房造成的损失，包括贷款利息、首付款的存款利息、购房的税费等。如购房合同中约定了退房的赔偿标准，按合同约定处理，合同约定的赔偿标准不足弥补损失的，不足部分可另行要求赔偿。

因上述第7项缘由导致退房的，开发商无过错的，开发商不担当赔偿责任。购房者需要注意的是，退房时应同时通知银行，解除借款合同，以免造成更大的利息损失

关于商品房交房拿钥匙的相关注意事项

加州东郡的第一期业主们：恭祝你们要拿到新居了。你知道怎么拿吗？

请看：

概述

我们通常讲的验房(HomeInspection)，是房地产交易过程中对房屋当前状况进行鉴定的一种手段。其通常是一种VisualInspection，即通过视觉上的观察和一般性的操作并借助于一些仪器设备，对房屋各主要系统及其构件(可接近可操作的部分)的当前状况进行评估，发现明显的问题(significantdeficiencies)和那些接近使用寿命的构件或设备(neartheendoftheirservicelives)，提出维修或改进意见，并估量其费用(有可能且被要求这么做时)。这是本人参考了一些资料并结合实际情况，试图给“验房”下的一个定义。

验房通常需要2-3小时，依据房屋的类型.大小有所不同。验房师依据有关行业标准对房屋从上到下.由里到外检查一遍，其中包括检查室外场地.屋面.地下室.各楼层.阁楼.水电设施，并开动暖气机.冷气机等设备，最后会将一份书面报告交给顾客。在验房过程中，本人特别盼望顾客及代理经纪能够全程跟踪，准时商量一些问题，并会介绍很多房屋维护保养知识和一些设备的操作使用方法。

验房的主要目的就是给房屋做个体检以评估其当前的状态，让顾客对其有一个全面的.客观的.公正的.精确的了解，以帮助他们做一个清晰明白的(informed)买卖决定。

除新屋检验外，验房通常不是对房屋是否符合现有建筑规范和地方法规的一种检验，由于有关规范和法规在不断更新，但却不能要求旧房做不断的转变。虽然验房师有时也会向顾客提出是否将某些构件提升至当今的的标准，但这只是建议且不是验房工作的重点。

建筑规范和法规是我们工作的重要依据和参考，但有时我们也会依据一些行业内普遍接受的标准或协会的操作指引，对一些情况提出意见，特别是针对那些有关平安.健康的问题。如有些情况现有规范都没有规定是否可以这样做，但在我们看来不是好的建筑方法(notagoodconstructionpractice)，我们也会提出来。

验房通常也不是对房屋任何形式的验收批准，所以不存在通过或不通过的问题。验房报告反映了房屋当前的状态和验房师对一些问题的看法，但却不能被看作是对任何一方的整改指令，由于验房师没有被授予公权力指定任何一方做些什么。

验房的目的也不是来评估房屋的市场价值，虽然房屋的状况(包括一些损耗性构件和设备的状况)对其价值有所影响，但起决定因素的还是地点.面积.周围环境等房地产市场因素。由於验房师不是房地产方面的专家又不了解顾客的简略状况，所以通常不会对是否购买提出意见。顾客应依据房屋买卖协议，综合考虑各方面的因素，做出恰当的决定。

验房通常可分为买房前的验房(Pre-purchaseInspection)，卖房前验房(Pre-listingInspection)，新屋检验(Pre-deliveryInspection)，新屋保险计划检验(N.H.W.ProgramInspection)和单项检验(SingleItemInspection)。

其中，最常见的是买房前的验房(Pre-purchaseInspection)。这是一项在房地产交易过程中保护买方利益的措施。是依据房屋买卖协议(AgreementofSaleandPurchase)中的验房条件(HomeInspectionCondition)来进行的。除了一般都要求由“QualifiedHomeInspector”来执行这项工作外,条件的内容差别很大,并没有一个统一的要求或文字表述。但一般都说如果发现有“Majordeficiencies”，买卖双方又不能就此达成全都，买方有权终止协议，定金全额返还。房屋买卖协议可能设定很多条件(Conditions)，但验房和贷款(FinancialCondition)是最常见的两个，都需要买方在肯定的时间内以书面签署waiver的形式加以解除，才能使买卖协议正式成立。

虽然验房是一个行之很久的，并为地产界广泛接受的做法，但在国内没有任何一条法律规定验房是一个房产交易的必需步骤。所以，这是一项双方在自由意志下达成的商业协议。也就是说，买方可以选择要或不要验房。同样，卖方也可选择接受或不接受这样的条件；接受或不接受验房之后买方可能提出的要求。

[编辑本段]验房程序：

查看两书一表一数：房屋质量保证书；房屋使用说明书；竣工验收备案表；面积实测数据对比购房合同上的面积（自己可实测套内面积）。《住宅工程质量分户验收管理规定》要求开发商在向购房者交房时，必须供应《住宅工程质量分户验收表》，该表必须简略记录该套住宅中房屋外观及尺寸偏差、防水、水电安装等8项内容的验收过程、曾经存在的问题以及整改情况。

住宅工程质量分户验收的主要内容包括：依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构平安牢靠的基础上，检查住宅观感质量和使用功能质量。

分户验收合格后，开发商必须按户出具由建设、施工、监理单位负责人签字(签章)确认的《住宅工程质量分户验收表》，并加盖建设、施工、监理单位工程质量验收专用章。住宅工程质量分户验收如果不合格，建设单位就不能组织整个工程竣工验收。

二、不交费、不签字、先验房：发现问题后更不能交费、签字。应先修房，同时取证、为日后必要时举证（即通过录音机、摄像机或照相机调好日期记录证据）奠定基础，特别保存好自己留存、交房代表签字的验房问题备案单。核查房屋总面积：超出或削减百分之三以内的情况很普遍（多退少补，吃亏的是业主）；套内面积不变、公摊面积增加的情况更多（实得面积削减，吃亏的还是业主）。

三、房屋完好。交接钥匙后签业主公约、前期物业管理合同时，看好条款，不能放弃自己的权利。

四、交合理费用（物业管理费[应有市物价局批文]等）

[编辑本段]验房挨次

专人进行同步纪录，最好填写一式四份验房单，业主留好交房代表签字的一份。

一、先看外部：外立面、外墙瓷砖和涂料（注意腰线部位的内墙渗漏）、单元门（外观和试用）、楼道（宽度、扶手、踏步、纱窗）。

二、再查内部：入户门、门、窗、天棚、墙面、地面、墙阴阳角、墙砖、地砖、上下水、防水存水、暖气、煤气、通风、采光、排烟（厨房）、排气（卫生间）、强弱电配电箱、强电：插座、开关、照明灯；弱电：可视对讲、呼叫报警、电话、宽带、有线电视。

三、后测相邻：闭存水试验、水表空转等问题必须和楼上楼下邻居协作。

[编辑本段]验房常用工具：

一、量具：3m盒尺、25～33cm直角尺、50～60cm丁字尺、1m直尺

二、电钳工具：带两头和三头插头的插排（即带指示灯的插座）；各种插头：电话、电视、宽带；万用表；摇表；多用螺丝刀（“－”字和“＋”字）；5号电池2节、测电笔；手锤；小锤；大灯（200W）、小灯（白炽灯10－15W）

三、帮助工具：镜子、手电（2节1号电池）、塑料袋多个、纸+火柴、卫生纸、凳子、纸+笔

验房专用工具：（质检站借）JZC-2型垂直检测尺；多功能内外直角检测尺；多功能垂直校正器；游标塞尺；对角检测尺；反光镜；伸缩杆；水电检测锤（50g）；活动响鼓锤（25g）；钢针小锤（10g）等。

[编辑本段]验房注意问题分述：

1、厨房烟道：用纸卷点火后灭火冒烟，放在烟道口下方十公分左右，看烟是否上升到烟道口立即拐弯吸走。

2、卫生间通风：应在吊顶下留通风口。留在吊顶上面时要用手灯查看是否具备可安装性，同时用上法测抽力。烟道、通风口中用手电查看是否存有建筑垃圾。

3、管道煤气：用冒烟的纸卷放到报警装置四周，看报警装置是否灵敏动作，报警声光提示同时关闭进气电磁阀。如果不能动作，准时修复；入住后维修，因做了整体厨柜而使维修困难甚至拆掉吊橱。

4、空鼓：手锤垫上几层纸（避开留下锤印）敲击墙壁，检查墙面空鼓。专用钢针小锤（10g）测墙砖、地砖空鼓。

5、验电：

A、检查插座：五孔插座上分别插上带有指示灯的插排，灯亮，表示有电，此时拉下总开关箱内的插座开关（应有标示），指示灯灭，频繁测试几次证明开关、接线良好，插座平安。如果开关拉下，插座指示灯仍亮或仍在闪烁，说明开关质量有问题或接线有误，立即修复，否则误触电时无法准时断电危及生命。插座还应用摇表来测试对地绝缘情况是否良好。

B、开关箱内的各分路开关应有明显的标示。如果没有或不明确，立即订正。

C、开关箱内开关应安装坚固，每个都要用力左右晃动检查，如果发现松动，应紧固或更换。否则日后使用中消失接触不良打火现象时，会造成更大危险。

D、检查有线电视插座、宽带插座，插进去有无松动或插不进现象。

E、检查弱电插座数目：宽带插座因户型不同个数不一：比如二室二厅至少应有2个，三室二厅至少应有3个；有线电视插座还应同步多一个。

F、检查可视对讲、紧急呼叫按钮是否工作正常。

G、检查入户门门铃：带2节（或4节）5号电池测试门铃。是否不响或响个不停。

6、猫眼：入户后观察猫眼，是否松动、不清晰、视野不全或因有异物无法看清晰等现象，修复或更换。

7、测高度：用盒尺检查房顶，取4－5个点，进行测量，若数值全都，比如房高均为2.7m（或者2.65m）说明房顶或地面没有倾斜。

8、测墙壁地面：用长尺（或者带有水平的专用直尺），靠墙壁地面，检查是否平整，同时观察是否有划痕裂纹，墙面是否有爆点（爆点：生石灰在发成熟石灰时因搅拌不匀未发好，抹在墙上就会形成爆点）。

9、测乳胶漆质量：墙面天花板是否平整，周围光线暗时带大功率灯泡（200瓦）照耀，灯一亮，墙壁天花板是否平整立刻通过光线阴影看出，如果不平，要重新补腻子刷漆，不能局部刷漆，会与墙壁原色产生差异。

10、镜子：用镜子放到门顶部和门底部，检查这些平时看不到的地方是否刷过油漆。如果是卫生间的门，顶部和底部的油漆没有刷全，时间一长，因环境潮湿，卫生间的使用率又高，会使门底部过早沤烂损坏。

11、外立面的腰线在一般在1～2楼，4～5楼之间，大雨天肯定要来看一看是否会渗漏。下雨时要检查家里窗户密封是否严密，有否有漏雨现象。若有，准时提出修理。

12、楼道窗户是否有纱窗，不要由于不属于自己家就不去关心，如果没有，应准时提出配齐。同时注意楼梯踏步和扶手是否合乎要求（“住宅设计规范”明确规定有）。

13、检查防盗门：有无划痕，门边是否变形，门与框的密封是否严密，门和锁开关应敏捷。

14、室内门检查平整变形：把门打开，眼睛凑到门边，看前后门线是否重合，若门线不重和，比如有一角翘起，必须更换，将来变形更严峻；关门后查看四周缝隙均匀适宜；门和锁开关应该开启敏捷；还要用专用水平仪测门安装垂直度。

15、窗户：推拉窗和平开窗上的纱窗和窗扇，应推动开关敏捷，相互无碰撞。窗户外窗框上应有防堵帽，防止异物堵塞影响排水，导致下雨时窗户进水。中空双层玻璃里外都擦不洁净时，是由于双层玻璃的里层脏了，缘由玻璃在安装时候就污染了，这时应拆换新玻璃，否则以后不易解决。还要用专用水平仪测窗户安装垂直度。全部外门窗均应有纱门、纱窗。朝向通道和底层室外的窗户应有防盗网。

16、检查管道安装、通畅和密封：用手使劲晃动暖气管和上水管，应固定坚固。如果松动，应重新固定。大开水阀看排水是否流畅（否则下水管被建筑垃圾堵塞），放水同时用卫生纸擦拭上下管道底部有无渗漏。

17、卧房、客厅通风窗户面积为使用面积的二十分之一，比如室内面积30m2,那么开启的窗户面积应有1.5m2；

18、厨房通风窗户面积为使用面积的十分之一，比如厨房室内面积10m2,那么开启窗户面积应有1m2。达不到者不合格（国家标准“住宅设计规范”）。厨房排烟孔直径15cm，达不到时无法安装油烟机。

19、厨房和卫生间是瓷砖到顶的，要检查阴角阳角达90度（房顶四角和地面四角），墙角无碰损，四角无磕碰，地砖墙砖无变形开裂和空鼓。用小锤划击地砖和墙砖，有空洞声音，说明没有铺设好，这样时间久了可能会消失瓷砖开裂和脱落，应重新铺设。

20、闭存水试验(24小时后察看,是否会消失渗水现象)、水表空转试验：（重要检验项目）

①楼上卫生间有人在洗澡，楼下卫生间就有可能下小脏雨，这是由于楼上的防水没有做好，所以在验房时需要和楼上进行协调，做好各家的闭存水试验。

简略做法是，在楼上和自家的卫生间用塑料袋装好沙子，将全部地漏全部堵塞好，然后放满水，保持24～48小时，楼下卫生间没有渗漏现象，说明防水合格。

②打开楼上自来水阀门放水时应将水量放到最大，赶紧去看自家水表，水表不跑，说明水表合格，由于消失过别人家用水，自家水表帮着跑的现象，说明水表不合格，必须更换。

③闭水试验结束了，提起地漏上的沙袋，将水放掉，这时观察，水全部放掉后地板上还有存水，说明地面不平，要把存水部位的地砖全部砸掉，重新做防水后铺设地砖，直至不存水为止。

有上下水的阳台也要作闭存水试验。不要怕麻