工程副总培训第一部分-万达广场大商业商管系统筹备课件

2018年8月30日商管系统筹备期装修管理要点概述工程副总培训2018年8月30日商管系统筹备期工程副总培训

目录一、装修管控工作存在的问题二、商铺装修进场的管控标准三、商铺装修管控的组织和工具目

目录一、装修管控工作存在的问题二、商铺装修进场的管控标准三、商铺装修管控的组织和工具目一、装修管控工作存在的主要问题

对“房产条件移交”认识不足商铺品牌招商进度慢，一味等待招商最后落位结果，商铺房产条件移交滞后严重，导致项目公司无法整体设计及施工，商家无法按时进场，或进场后无法展开施工，后续进度节点管控难度大。商户进场条件保障工作不到位对商家的进场预验收工作不够重视，没有有效启动商家进场前的预验收工作，导致项目公司的施工没有针对性，商家无法按时进场或进场后交叉施工严重，导致进度滞后。现场管控缺乏标准对商家的装修施工工艺管控薄弱，防水、防火材料不满足管理要求；不了解项目施工进度和消防要求，商铺开口、内退、隔断施工方式不满足消防要求。

一、装修管控工作存在的主要问题

缺乏有效组织，装修进度管控没有方法个别公司缺乏明确责任的装修小组，不能责任到人，对装修管控的管理工具（装修管控表和施工进度表）不够重视，计划管控作用没有得到发挥；尤其是商家的施工进度表，与现场实际进度严重不符，失去现场管控的作用。合作意识不强，缺少跨系统沟通面对筹备期的各项交叉工作，意识和准备不足，对项目公司反控、对商家的要求标准不高，导致简单工作反复对接沟通。过度关注“一店一色”对“一店一色”的管控标准不统一，导致商家多次出图，影响最终完工日期和消防要求。

一、装修管控工作存在的主要问题缺乏有效组织，装修进度管控没有

目录一、装修管控工作存在的问题二、商铺装修进场的管控标准三、商铺装修管控的组织和工具目二、商铺装修进场的管控标准主力业态装修准备开业日前300天，主力店房产条件与步行街业态移交开业日前210天，主力店进场前招商对接确认会主责部门：商管总部大客户部、地方商管公司工作要点：1.业态品牌确定；

2.品牌房产技术条件按时移交；3.平面布局及施工图；4.明确各自施工界面；5.进场条件及进场时间。注意事项：1.按时确定品牌；2.依据消防部门审核意见调整后出具全套施工图；3.大客户部依据模块节点要求设置内控时间节点跟进到商户进场；4.地方公司按照对接要求跟进条件落实并对进场条件预验收二、商铺装修进场的管控标准主力业态装修准备主责部门：商管总部步行街商铺装修准备开业日前230天，完成第一版室内步行街品牌落位图签确主责部门：地方商管公司招商部、营运中心招商部工作要点：1.明确各业态区域分布；2.明确步行街商铺的合理墙体分隔；3.明确特殊或重点品牌落位位置（尤其餐饮业态）注意事项：1.掌握“消防性能化评审意见”要求；2.招商部对意向品牌收集房产条件，尤其是餐饮品牌和体验业态品牌。

3.要满足各业态面积需求和规划占比，考虑后期调整需求，并尽可能按照柱距线分隔；4.考虑品牌丰富度和单一品牌展示面宽度。二、商铺装修进场的管控标准步行街商铺装修准备主责部门：地方商管公司招商部、营运中心招商开业日前200天，步行街技术条件确认及移交主责部门：地方商管公司招商部、工程部，商管总部招商部、工程部工作要点：1.确定各业态区域商铺水、电、空调等机电容量及安装条件；

2.确定商铺的墙体分隔图；3.基本确定商铺的开门位置图；

4.提出结构开洞的需求；注意事项：1.熟悉并学习洋快餐等特殊品牌的房产条件，如独立空调、开口需求等；2.商铺的开口方式，原则上不采用敞开经营模式；3.未确定的品牌，按照待招业态最高的房产条件确定；4.品牌落位签确后（开业日前170天和140天），需重新梳理并提交变更。二、商铺装修进场的管控标准开业日前200天，步行街技术条件确认及移交主责部门：地方商管开业日前195天，商家进场基本施工条件主责部门：地方商管公司工程部、物管部工作要点：1.临电应将电箱引致楼层或店铺内指定位置；2.临水可分层分区域集中设置;3.满足垂直交通设施使用，确定装修水平运输路线及通道;4.卸货区域、垃圾堆放区、临时卫生间设置完成。5.消防通道及公区夜间施工照明的条件。6.完成广场一层大门的封闭施工条件。注意事项：临时水、电、垂直交通、临时厕所等二、商铺装修进场的管控标准开业日前195天，商家进场基本施工条件主责部门：地方商管公司开业日前195天，完成商户装修手册编制主责部门：地方商管公司营运部、工程部、物管部工作要点：

标准文本结合广场实际情况进行修订注意事项：1.关注防水工艺及装修材料的要求；2.成立装修管控小组并完成培训；3.消防及机电改造费用的协商与确定。4.装修进度方面：施工的工序表、收边收口要求等；5.装修流程办理方面：流转单、明确责任部门等；6.明确各项费用标准和支付办法，明确与总包之间费用关系。二、商铺装修进场的管控标准开业日前195天，完成商户装修手册编制主责部门：地方商管公司开业日前175-120天，毛坯商铺进场前的预验收主责部门：地方商管公司工程部、招商部工作要点：1.房产技术条件的核查：用电负荷、空调负荷、给排水管径等；2.餐饮商铺的排油烟管道及截面积、补风管道、事故排风管道及内衬等是否铺设；上下水点位是否到位；3.棚上空调供回水管道、冷凝水管道、空调风管道；消防排烟管道、排风管道、

新风管道铺设完成，且保温完成；4.

强弱电桥架及管线铺设完成；5.围护完成：隔墙、幕墙、封堵、玻璃隔断等；6.地面平整、卫生清理完成；注意事项：1.检查商铺房产技术条件达成情况，预测进场时能够达到条件；2.按照确定的商铺进场条件对施工进度进行核查；二、商铺装修进场的管控标准开业日前175-120天，毛坯商铺进场前的预验收主责部门：地开业日前150天前，室内步行街餐饮业态点位图确认移交主责部门：地方商管公司招商部、工程部工作要点：1.确定餐饮商铺的厨房位置；2.确定商铺的机电点位位置；3.确定商铺的煤气灶具类型及数量；4.确定排油烟孔洞位置及上下水位置。注意事项：1.餐饮品牌对所有确定落位的品牌都要逐个确认商铺的平面布局图，尤其是厨房的平面布局图，确定上下水、排烟量、电量、空调量和具体布置位置，与商户签字确认；2.对尚未确定品牌的，须依据经验预设点位，后期尽可能带条件招商；

3.与当地煤气公司沟通，确定燃气的种类，完成煤气灶具类型及数量；4.与项目公司对接明确操作交界面。

二、商铺装修进场的管控标准开业日前150天前，室内步行街餐饮业态点位图确认移交主责部门开业日前125天，步行街精装商铺位置、数量、标准确认及移交主责部门：地方商管公司招商部工作要点：1.商铺的位置；2.商铺的精装标准（精装A和B）；3.精装商铺吊顶棚面的标高。注意事项：1.项目成本中精装商铺的面积总和不能超过步行街总面积的50%（总面积不含主题餐厅）；2.不主张多提交精装，过多的精装商铺将影响广场的品质；3.禁止为保证“达到消防验收节点”而采用先精装后拆除的方式处理；4.工程部跟进现场精装的质量，并满足上人吊顶的要求；5.未经总部批准不允许提供商户装修补贴。二、商铺装修进场的管控标准开业日前125天，步行街精装商铺位置、数量、标准确认及移交主开业日前120天，商户二次装修消防报审图及移交主责部门：地方商管公司招商部工作要点：按照节点要求，按当地消防要求标准完成装修图纸的提报注意事项：1.提前与项目公司明确消防套图的所需提交图纸铺位、深度及标准；2.明确项目公司统一安排报审图套图和图签，并承担费用；3.提前跟进已确定商户图纸的催交；收集未确定品牌的设计的元素、材质、布局，参考并完成设计。4.如果出现虚拟设计，过程中必须及时与项目公司对接进行更替。二、商铺装修进场的管控标准开业日前120天，商户二次装修消防报审图及移交主责部门：地方主责部门配合部门工作要点招商部工程部商铺装修说明会财务部——确定POS机合作单位的选定工程部招商部厨房灶具灭火装置合作单位的确定行政部工程部物业部装修现场临时办公室的设立行政部工程部物业部装修期间员工和装修人员盒饭供应单位的选定其他注意事项和工作：二、商铺装修进场的管控标准主责部门配合部门工作要点招商部工程部商铺装修说明会财务部——

目录一、装修管控工作存在的问题二、商铺装修进场的管控标准三、商铺装修管控的组织和工具目三、商铺装修管控的组织和工具1.成立责任明确的装修管控小组三、商铺装修管控的组织和工具1.成立责任明确的装修管控小组2.装修管控表-不能空项，且要有工作计划三、商铺装修管控的组织和工具2.装修管控表-不能空项，且要有工作计划三、商铺装修管控的组预警装修周期说明：预警装修周期为仅装修施工的最短时间，从装修完成（开业前40天）倒推每个铺位预警进场时间，逐铺与商户实际对应。1、主力店及快时尚品牌：万达百货45天、院线90天、大歌星90天、大玩家45天、国美30天、儿童与零售45天、健身与餐饮120天、超市（沃尔玛、世纪联华、华润）120天、超市（TESCO）150天、ZARA主牌90天、ZARA副牌60天，第一食品60天，优衣库90天，玛莎90天，H&M60天，GAP90天，C&A90天，MUJI90天。2、步行街联发餐饮商户：麦当劳、肯德基、必胜客、味千拉面、星巴克、棒约翰均为50天；3、步行街本地餐饮商户：面积≥1000M2

90天、面积1000~500M270天、面积500~200M260天、面积200~50M245天，面积﹤50M220天；4、步行街联发与本地服装、精品精装铺：50M2以上30天，50M2以下20天；5、步行街联发与本地服装、精品毛坯铺：面积≥500M2

60天、面积500~200M245天、面积﹤200M230天，SASA30天，屈臣氏25天，万宁25天，APPLE30天。预警装修周期说明：预警装修周期为仅装修施工的最短时间，从装修3.商铺装修进度计划表-明确责任、双方确认三、筹备工作各项工具应用—管控工具的运用3.商铺装修进度计划表-明确责任、双方确认三、筹备工作各项工

筹备期项目商户按时进场装修是之前所有筹备工作效果的验证；筹备期项目商户按时保质完成装修是广场顺利开业和稳定经营的基础。以项目建设为主线，以团队组建为基础，以招商进场为核心，以满铺开业为目标。

筹备期项目商户22|2010年11月谢谢大家22|2010年11月www.alcatel-lucen2018年8月30日商管系统筹备期装修管理要点概述工程副总培训2018年8月30日商管系统筹备期工程副总培训

目录一、装修管控工作存在的问题二、商铺装修进场的管控标准三、商铺装修管控的组织和工具目

目录一、装修管控工作存在的问题二、商铺装修进场的管控标准三、商铺装修管控的组织和工具目一、装修管控工作存在的主要问题

对“房产条件移交”认识不足商铺品牌招商进度慢，一味等待招商最后落位结果，商铺房产条件移交滞后严重，导致项目公司无法整体设计及施工，商家无法按时进场，或进场后无法展开施工，后续进度节点管控难度大。商户进场条件保障工作不到位对商家的进场预验收工作不够重视，没有有效启动商家进场前的预验收工作，导致项目公司的施工没有针对性，商家无法按时进场或进场后交叉施工严重，导致进度滞后。现场管控缺乏标准对商家的装修施工工艺管控薄弱，防水、防火材料不满足管理要求；不了解项目施工进度和消防要求，商铺开口、内退、隔断施工方式不满足消防要求。

一、装修管控工作存在的主要问题

缺乏有效组织，装修进度管控没有方法个别公司缺乏明确责任的装修小组，不能责任到人，对装修管控的管理工具（装修管控表和施工进度表）不够重视，计划管控作用没有得到发挥；尤其是商家的施工进度表，与现场实际进度严重不符，失去现场管控的作用。合作意识不强，缺少跨系统沟通面对筹备期的各项交叉工作，意识和准备不足，对项目公司反控、对商家的要求标准不高，导致简单工作反复对接沟通。过度关注“一店一色”对“一店一色”的管控标准不统一，导致商家多次出图，影响最终完工日期和消防要求。

一、装修管控工作存在的主要问题缺乏有效组织，装修进度管控没有

目录一、装修管控工作存在的问题二、商铺装修进场的管控标准三、商铺装修管控的组织和工具目二、商铺装修进场的管控标准主力业态装修准备开业日前300天，主力店房产条件与步行街业态移交开业日前210天，主力店进场前招商对接确认会主责部门：商管总部大客户部、地方商管公司工作要点：1.业态品牌确定；

2.品牌房产技术条件按时移交；3.平面布局及施工图；4.明确各自施工界面；5.进场条件及进场时间。注意事项：1.按时确定品牌；2.依据消防部门审核意见调整后出具全套施工图；3.大客户部依据模块节点要求设置内控时间节点跟进到商户进场；4.地方公司按照对接要求跟进条件落实并对进场条件预验收二、商铺装修进场的管控标准主力业态装修准备主责部门：商管总部步行街商铺装修准备开业日前230天，完成第一版室内步行街品牌落位图签确主责部门：地方商管公司招商部、营运中心招商部工作要点：1.明确各业态区域分布；2.明确步行街商铺的合理墙体分隔；3.明确特殊或重点品牌落位位置（尤其餐饮业态）注意事项：1.掌握“消防性能化评审意见”要求；2.招商部对意向品牌收集房产条件，尤其是餐饮品牌和体验业态品牌。

3.要满足各业态面积需求和规划占比，考虑后期调整需求，并尽可能按照柱距线分隔；4.考虑品牌丰富度和单一品牌展示面宽度。二、商铺装修进场的管控标准步行街商铺装修准备主责部门：地方商管公司招商部、营运中心招商开业日前200天，步行街技术条件确认及移交主责部门：地方商管公司招商部、工程部，商管总部招商部、工程部工作要点：1.确定各业态区域商铺水、电、空调等机电容量及安装条件；

2.确定商铺的墙体分隔图；3.基本确定商铺的开门位置图；

4.提出结构开洞的需求；注意事项：1.熟悉并学习洋快餐等特殊品牌的房产条件，如独立空调、开口需求等；2.商铺的开口方式，原则上不采用敞开经营模式；3.未确定的品牌，按照待招业态最高的房产条件确定；4.品牌落位签确后（开业日前170天和140天），需重新梳理并提交变更。二、商铺装修进场的管控标准开业日前200天，步行街技术条件确认及移交主责部门：地方商管开业日前195天，商家进场基本施工条件主责部门：地方商管公司工程部、物管部工作要点：1.临电应将电箱引致楼层或店铺内指定位置；2.临水可分层分区域集中设置;3.满足垂直交通设施使用，确定装修水平运输路线及通道;4.卸货区域、垃圾堆放区、临时卫生间设置完成。5.消防通道及公区夜间施工照明的条件。6.完成广场一层大门的封闭施工条件。注意事项：临时水、电、垂直交通、临时厕所等二、商铺装修进场的管控标准开业日前195天，商家进场基本施工条件主责部门：地方商管公司开业日前195天，完成商户装修手册编制主责部门：地方商管公司营运部、工程部、物管部工作要点：

标准文本结合广场实际情况进行修订注意事项：1.关注防水工艺及装修材料的要求；2.成立装修管控小组并完成培训；3.消防及机电改造费用的协商与确定。4.装修进度方面：施工的工序表、收边收口要求等；5.装修流程办理方面：流转单、明确责任部门等；6.明确各项费用标准和支付办法，明确与总包之间费用关系。二、商铺装修进场的管控标准开业日前195天，完成商户装修手册编制主责部门：地方商管公司开业日前175-120天，毛坯商铺进场前的预验收主责部门：地方商管公司工程部、招商部工作要点：1.房产技术条件的核查：用电负荷、空调负荷、给排水管径等；2.餐饮商铺的排油烟管道及截面积、补风管道、事故排风管道及内衬等是否铺设；上下水点位是否到位；3.棚上空调供回水管道、冷凝水管道、空调风管道；消防排烟管道、排风管道、

新风管道铺设完成，且保温完成；4.

强弱电桥架及管线铺设完成；5.围护完成：隔墙、幕墙、封堵、玻璃隔断等；6.地面平整、卫生清理完成；注意事项：1.检查商铺房产技术条件达成情况，预测进场时能够达到条件；2.按照确定的商铺进场条件对施工进度进行核查；二、商铺装修进场的管控标准开业日前175-120天，毛坯商铺进场前的预验收主责部门：地开业日前150天前，室内步行街餐饮业态点位图确认移交主责部门：地方商管公司招商部、工程部工作要点：1.确定餐饮商铺的厨房位置；2.确定商铺的机电点位位置；3.确定商铺的煤气灶具类型及数量；4.确定排油烟孔洞位置及上下水位置。注意事项：1.餐饮品牌对所有确定落位的品牌都要逐个确认商铺的平面布局图，尤其是厨房的平面布局图，确定上下水、排烟量、电量、空调量和具体布置位置，与商户签字确认；2.对尚未确定品牌的，须依据经验预设点位，后期尽可能带条件招商；

3.与当地煤气公司沟通，确定燃气的种类，完成煤气灶具类型及数量；4.与项目公司对接明确操作交界面。

二、商铺装修进场的管控标准开业日前150天前，室内步行街餐饮业态点位图确认移交主责部门开业日前125天，步行街精装商铺位置、数量、标准确认及移交主责部门：地方商管公司招商部工作要点：1.商铺的位置；2.商铺的精装标准（精装A和B）；3.精装商铺吊顶棚面的标高。注意事项：1.项目成本中精装商铺的面积总和不能超过步行街总面积的50%（总面积不含主题餐厅）；2.不主张多提交精装，过多的精装商铺将影响广场的品质；3.禁止为保证“达到消防验收节点”而采用先精装后拆除的方式处理；4.工程部跟进现场精装的质量，并满足上人吊顶的要求；5.未经总部批准不允许提供商户装修补贴。二、商铺装修进场的管控标准开业日前125天，步行街精装商铺位置、数量、标准确认及移交主开业日前120天，商户二次装修消防报审图及移交主责部门：地方商管公司招商部工作要点：按照节点要求，按当地消防要求标准完成装修图纸的提报注意事项：1.提前与项目公司明确消防套图的所需提交图纸铺位、深度及标准；2.明确项目公司统一安排报审图套图和图签，并承担费用；3.提前跟进已确定商户图纸的催交；收集未确定品牌的设计的元素、材质、布局，参考并完成设计。4.如果出现虚拟设计，过程中必须及时与项目公司对接进行更替。二、商铺装修进场的管控标准开业日前120天，商户二次装修消防报审图及移交主责部门：地方主责部门配合部门工作要点招商部工程部商铺装修说明会财务部——确定POS机合作单位的选定工程部招商部厨房灶具灭火装置合作单位的确定行政部工程部物业部装修现场临时办公室的设立行政部工程部物业部装修期间员工和装修人员盒饭供应单位的选定其他注意事项和工作：二、商铺装修进场的管控标准主责部门配合部门工作要点招商部工程部商铺装修说明会财务部——

目录一、装修管控工作存在的问题二、商铺装修进场的