地价理论评估与管理

第十七章地价理论及其应用第一节地价理论第二节地价评估第三节地价管理​第一节地价理论一、地价基本原理（一）马克思主义地价理论的主要观点 马克思在批判地继承古典政治经济学地租理论的基础上，提出了以劳动价值论为基础的地租和地价理论，认为土地价格是地租的资本化。

(1)自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价

值，但有使用价值，并存在价格。

(2)土地价格的实质是地租的资本化。

(3)土地租金是出租土地的资本化收入。

​（二）西方现代地价理论现代地价理论形成于19世纪末。现代地价理论的核心就是持有土地可能得到的利益，不仅只有土地的利用收益，而且还应把卖掉土地产生的利益考虑进去，因此，不只是土地收益决定地价，而且资产市场也参与了土地价格的决定。

​（二）西方现代地价理论阿尔弗雷德·马歇尔（AlfredMarshall）是现代地价理论的创始人。他在边际效用价格理论基础上，应用古典学派的供应—成本模型分析地租地价，认为供给与需求同时对价格发生作用，完善的市场机制使价值、价格与成本达到均衡，构建了市场均衡价格理论。

​（二）西方现代地价理论保罗•萨缪尔森(PaulA.Samuelson)认为，土地的自然供给是无弹性的，而土地的需求是一种引致需求，土地的价格由土地的市场供给和市场需求决定。由于土地供给无弹性，因此，土地价格主要由土地需求决定。​（二）西方现代地价理论弗·冯·维塞尔（）认为，当人们把资本运用于土地上面的时候，当人们把土地和资本拿来互相比较、互相交换的时候，地租资本化的标准就被发现了。“是土地和资本开始按照它们所生产的租金数额来互相交换，于是人们就用资本的价值来表示土地的价值。”“正像资本只有按同一利率来计算的时候才能够正确地互相比较一样，土地和资本也同样地只有采取资本的利率来估价土地的时候才能够正确地加以比较。”

​（二）西方现代地价理论土地经济学的开山鼻祖伊利认为，土地所能带来的收益是确定其价值的基础。“把预期的土地年收益系列资本化而成为一笔价值基金，这在经济学上就称为土地的资本价值，在流行辞汇中则称为土地的售价。”

​（二）西方现代地价理论现代土地价格理论又可分为土地收益理论和土地供求理论。

土地收益理论是以土地收益在资本市场上如何决定土地价格来建立的。

现在的地价为q，土地的利用收益为R，利息率（土地以外的资产收益率）为i，以心理预期地价上升额为Vq

。在不考虑税收的前提下，资产市场的均衡条件是：土地资产的收益率等于其他资产的收益率。e​（二）西方现代地价理论公式表示如下：进一步推导出：式中：PVR（n-1）——到

n-1年后的利用收益现值和；——n年后的预期地价。

Q​（二）西方现代地价理论如果对未来的预期是正确的话，公式（17—3）的地价与（17—1）表示的古典地价没有本质区别，因为这时（qn为n年后的现实地价)。但在现实生活中，预期一般是不正确的，因此，公式（17—3）更具有现实性。​（二二））西西方方现现代代地地价价理理论论土地地供供求求理理论论的的核核心心是是土土地地市市场场的的供供求求关关系系决决定定土土地地价价格格。。​二、、土土地地价价格格的的内内涵涵和和特特点点(一一)土土地地价价格格的的内内涵涵根据据马马克克思思的的劳劳动动价价值值论论，，价价格格是是商商品品价价值值的的货货币币表表现现，，而而商商品品价价值值是是凝凝结结在在商商品品中中的的人人类类抽抽象象劳劳动动。。在西西方方经经济济学学家家看看来来，，价价格格是是为为获获得得一一种种商商品品或或劳劳务务所所必必须须付付出出的的东东西西，，通通常常用用货货币币表表示示。。但但自自然然土土地地不不是是人人类类劳劳动动产产品品，，不不包包含含人人类类的的抽抽象象劳劳动动。。那么么，，土土地地价价格格的的内内涵涵到到底底是是什什么么呢呢？？​(一一)土土地地价价格格的的内内涵涵我们们知知道道，，土土地地能能向向人人类类永永续续提提供供产产品品和和服服务务，，即即在在一一定定的的劳劳动动条条件件下下土土地地本本身身能能产产生生纯纯收收益益，，谁谁垄垄断断了了土土地地，，也也就就垄垄断断了了土土地地纯纯收收益益，，即即地地租租。。由由于于土土地地恒恒久久，，这这种种地地租租是是一一种种恒恒久久的的收收益益流流。。随随着着土土地地权权利利的的转转移移，，这这种种收收益益流流的的归归宿宿也也发发生生转转移移。。购购买买土土地地的的权权利利，，实实际际上上是是购购买买一一定定时时期期的的土土地地收收益益。。因因而而，，土土地地收收益益现现值值的的总总和和就就表表现现为为土土地地价价格格。。土土地地价价格格是是为为购购买买土土地地而而支支付付的的用用货货币币表表示示的的交交换换价价值值，，是是土土地地未未来来地地租租的的资资本本化化。。​(一一)土土地地价价格格的的内内涵涵一般般情情况况下下，，土土地地价价格格是是指指公公开开市市场场条条件件下下形形成成的的土土地地价价格格。。无无论论是是土土地地估估价价还还是是土土地地交交易易,其其价价格格条条件件一一般般是是指指公公开开市市场场。。在在公公开开竞竞争争的的市市场场里里，，买买卖卖双双方方均均了了解解市市场场行行情情，，公公平平竞竞争争，，没没有有不不正正常常因因素素的的影影响响，，价价值值规规律律能能有有效效地地调调节节市市场场。。​(一)土土地价价格的内内涵雷利•巴巴洛维教教授认为为：“市市场价值值：（1）如法庭庭所定义义的，是是一种财财产带到到公开市市场展销销，允许许有充足足的时间间觅到对对产品应应有的及及目前实实用的所所有用途途有全面面了解的的买者，，而出售售所得用用货币计计量的最最高价格格；（2）经常地地指卖者者乐意出出售，买买者乐意意购买，，并且两两者都不不受压力力时的价价格；（（3）是在有有足够时时间找到到买方并并且买卖卖双方都都有充足足信息的的期望价价格。””​(一)土土地价价格的内内涵因此，土土地价格格的本质质内涵是是在正常常市场条条件下土土地所有有者转移移地租的的资本化化价值。。这一地地租，或或土地纯纯收益，，是劳动动者所创创造的剩剩余价值值的一部部分；而而这一部部分剩余余价值的的资本化化价值，，在正常常市场条条件下能能够弥补补自然土土地所应应具有价价值补偿偿和凝固固在土地地中的土土地资本本价值的的补偿。。不同的的权利所所分割的的地租量量不同，，其价格格的市场场表现值值也不同同。​(一)土土地价价格的内内涵2001年我国颁颁布《城城镇土地地估价规规程》国国家标准准，规定定我国城城镇土地地估价的的价格内内涵是:“在正正常市场场条件下下一定年年期的土土地使用用权未来来纯收益益的现值值总和。。其权利利特征是是出让土土地使用用权。划划拨土地地使用权权价格、、承租土土地使用用权价格格是其特特殊形式式，租赁赁权价格格、地役役权价格格是其派派生形式式”。​(二)土土地价价格的特特点1.土地地价格是是土地的的权益价价格2.土地地价格不不是土地地成本的的货币表表现，不不依生产成本本定价3．土地价价格由土土地的供供给与需需求决定定，而土土地需求影影响更大大4.土地地价格呈呈总体上上升趋势势5.土地地价格具具有强烈烈的地域域性​三、影响响土地价价格的因因素(一)一一般因素素1.经济济发展状状况2.财税税体制3.相关关政策4.城市市规划5.城镇镇化速度度6.土地地资源禀禀赋7.土地地产权状状况​三、影响响土地价价格的因因素(二)区区域因因素1.区段段位置2.基础础设施条条件3.规划划限制4.环境境质量(三)个个别因素素指宗地本本身的条条件和特特征对宗宗地地价价有影响响的因素素。如宗宗地面积积、位置置、形状状、临街街宽度、、宗地开开发程度度、土地地利用状状况及规规划条件件、土壤壤肥力和和地质条条件等。。​第二节地地价价评估一、土地地价格评评估的目目的土地价格格评估是是指专业业人员按按照一定定的土地地评估目目的，遵遵循科学学的土地地估价原原则、程程序与方方法，对对土地市市场价格格的测定定。《城城镇土地地估价规规程》强强调，““土地估估价目的的是为保保证国家家土地所所有权在在经济上上的实现现以及利利用经济济手段强强化土地地资产管管理；促促进土地地使用制制度改革革，有偿偿出让、、转让国国有土地地使用权权，加强强国家对对土地市市场的管管理、促促进正常常交易；；为全面面、科学学、合理理地使用用城镇土土地提供供依据””。​土地价格格评估的的目的和和作用(一)有有助于土土地交易易的顺利利进行(二)有助助于企企业投投资决决策(三)有助助于土土地市市场的的完善善(四)有助助于土土地市市场管管理​二、地地价评评估的的原则则《中华华人民民共和和国城城市房房地产产管理理法》》第三三十三三条规规定：：“国国家实实行房房地产产价格格评估估制度度。房房地产产价格格评估估，应应当遵遵循公公正、、公平平、公公开的的原则则”。。具体体地讲讲，土土地价价格评评估应应遵循循以下下原则则：(一)公平平原则则(二)最有有效利利用原原则(三)替代代原则则(四)预期期收益益原则则(五)供需需原则则​三、地地价评评估的的基本本方法法土地价价格评评估的的基本本方法法有市市场比比较法法、收收益还还原法法、成成本逼逼近法法、剩剩余法法和基基准地地价系系数修修正法法，路路线价价法也也是土土地价价格评评估中中常用用的方方法之之一。。​(一)市场场比较较法市场比比较法法是土土地估估价中中最基基本、、最常常用的的方法法之一一，也也是国国际上上通用用的基基本估估价方方法。。市场场比较较法是是将待待估土土地与与具有有替代代性的的、且且在近近期市市场上上交易易的类类似土土地进进行比比较，，并对对类似似土地地的成成交价价格作作适当当修正正，以以此估估算待待估土土地价价格的的方法法。市市场比比较法法的理理论依依据是是替代代经济济原理理。​市场比比较法法的基基本公公式式中：：VD——待待估宗宗地价价格；；VB——比比较实实例宗宗地价价格；；A——待估宗宗地情况指指数/比较较实例宗地地情况指数=正正常情况指指数/比较较实例宗地情况指数数；B——待估宗宗地估价期期日地价指指数/比较较实例宗地交易易日期地价价指数；​市场比较法法的基本公公式D——待估宗宗地区域因因素条件指指数/比较较实例宗地区域因因素条件指指数；E——待估宗宗地个别因因素条件指指数/比较较实例宗地个别因因素条件指指数。​市场比较法法的应用程程序（1）收集宗地地交易实例例；（2）确定比较较实例；（3）建立价格格可比基础础；（4）进行交易易情况修正正；（5）进行估价价期日修正正；（6）进行区域域因素修正正；（7）进行个别别因素修正正；（8）进行使用用年期等修修正；（9）求出比准准价格。​(二)收益益还原法收益还原法法又称收益益资本化法法、地租资资本化法等等，是将待待估土地未未来正常年年纯收益（（地租），，以一定的的土地还原原利率还原原为一定量量的资本，，以此估算算待估土地地价格的方方法。由于于土地具有有永续性，，因而人们们可以期待待未来的恒恒久性土地地纯收益。。当把未来来若干年延延续而不断断取得的土土地年纯收收益以一定定的还原利利率折现为为现在的价价值时，它它就表现为为土地的价价格。这就就是收益还还原法的基基本原理。。​(二)收益益还原法由于土地收收益往往是是不同生产产要素组合合的结果，，土地只是是其中的要要素之一，，此外还有有人类劳动动、资本、、管理和科科学技术等等因素，因因此，土地地纯收益是是在土地收收益中扣除除非土地因因素对土地地收益的贡贡献量。这这种土地纯纯收益是因因使用土地地而带来的的，理应归归土地所有有者所有，，因此，它它实质上就就是地租。。收益还原法法以土地纯纯收益的确确定为前提提，因此，，它只适用用于有收益益的土地和和建筑物或或房地产的的估价。​收益还原法法的基本公公式在第一年末末得到的土土地纯收益益a元，如欲将将其折算成成现值，则则乘以贴现现率（即复复利率）即即可。式中：R1——第一年年纯收益贴贴现值。第n年土地纯收收益贴现值值为:​收益还原法法的基本公公式n年土地纯收收益贴现值值的总和就就是n年期土地价价格，即有有限年期的的土地价格格：……​收益益还还原原法法的的基基本本公公式式当n→∞∞时时，，即无无限限年年期期的的土土地地价价格格。a​收益益还还原原法法的的应应用用程程序序（1）收收集集相相关关资资料料；；（2）测测算算年年总总收收益益；；（3）确确定定年年总总费费用用；；（4）计计算算年年纯纯收收益益；；（5）确确定定还还原原利利率率；；（6）选选用用适适当当的的计计算算公公式式；；（7）试试算算收收益益价价格格；；（8）确确定定待待估估宗宗地地地地价价。。​(三三)成成本本逼逼近近法法成本本逼逼近近法法是是以以开开发发土土地地所所耗耗费费的的各各项项客客观观费费用用之之和和为为主主要要依依据据，，再再加加上上一一定定的的利利润润、、利利息息、、应应缴缴纳纳的的税税金金和和土土地地增增值值收收益益来来确确定定土土地地价价格格的的方方法法。。成成本本逼逼近近法法是是从从投投资资成成本本角角度度来来考考察察土土地地的的价价值值，，但但事事实实上上它它难难以以完完全全反反映映土土地地的的真真实实价价值值。。成本逼近法一一般用于新开开发土地。既既无收益又无无比较实例的的公建、公益益用地的价格格评估，选择择该方法时应应慎重。​成本逼近法的的基本公式式中：V——土地价价格；Ea——土地取取得费；Ed——土地开开发费；T——税费；；R1——利息；；R2——利润；；R3——土地增增值收益；VE——土地成成本价格。​成本逼近法的的应用程序（1）判断待估土土地是否适用用成本逼近法法；（2）收集与估价价有关的成本本费用、利息息、利润及增值收益等资资料；（3）通过直接或或间接方式求求取待估土地地的土地取得费、土地开开发费及相关关的税费、利利息、利润；（4）确定土地开开发后较开发发前的价值增增加额；（5）按地价公式式求取待估土土地的土地价价格；（6）对地价进行行修正，确定定待估土地的的最终价格。。​成本逼近法的的应用程序需要注意的是是，确定土地地开发后较开开发前的价值值增加额，即即土地增值收收益，是指确确定待估土地地因改变用途途或进行土地地开发，达到到建设用地的的某种利用程程度而发生的的价值增加，，是土地开发发或再开发后后市场价格与与成本价格之之间的差额。。在不同地区区，不同利用用方向的土地地具有不同的的土地增值收收益率。​成本逼近法的的应用程序运用成本逼近近法是否进行行年期修正，，要具体情况况具体分析:(1)当土地增值值收益是以有有限年期的市市场价格与成成本价格的差差额确定时，，年期修正已已在增值收益益中体现，不不再另行修正正；(2)当土地增值值收益是以无无限年期的市市场价格与成成本价格的差差额确定时，，土地增值收收益与成本价价格一道进行行年期修正；；(3)当待估宗地地为出让土地地时，应进行行剩余使用年年期修正。​(四)剩余法法剩余法又称假假设开发法，，是在预计开开发完成后不不动产正常交交易价格的基基础上，扣除除预计的正常常开发成本及及有关专业费费用、利息、、利润和税收收等，以价格格余额来估算算待估土地价价格的方法。。土地投资者者预计获得多多少报酬，这这个潜在的报报酬就决定了了土地价格的的高低。剩余余法的理论依依据与收益还还原法基本相相同，都是对对未来剩余收收益的计算。。收益还原法法中的地租或或土地纯收益益，是对土地地收益的非土土地因素扣除除，而剩余法法则是直接从从资本化后的的价格中扣除除非土地因素素的贡献。​(四)剩余法法剩余法主要适适用于有开发发价值的土地地估价，一般有以下几种种类型：(1)待开发土地地的估价；(2)待拆迁改造造的再开发房房地产的估价价；(3)仅将土地或或房产整理成成可供直接利利用的土地或房地产的估估价；(4)现有新旧房房地产中地价价的单独评估估，即从房地产价格中扣扣除房屋价格格，剩余之数数即为地价。​剩余法法的基基本公公式V=A-(B+C)式中：：V——待待估土土地的的价格格；A——总总开发发价值值或开开发完完成后后的不不动产总总价值值；B——整整个开开发项项目的的开发发成本本；C——开开发商商合理理利润润。​房地产产开发发项目目的具具体公公式式中：V———土地地价格格；A——房房屋预预期总总售价价；CB———建筑筑费用用；CP——专业费费用；R1——利息息；CM——销售费费用；T——税费费；R2——开发发商利润。​剩余法的应应用程序（1）调查待估估宗地的基基本情况；；（2）确定待估估宗地的最最有效利用用方式；（3）估计开发发建设周期期和投资进进度安排；；（4）估算开发发完成后的的土地总价价值或房地地产总价值；（5）确定待估估宗地的土土地价格。。​(五)基准准地价系数数修正法基准地价系系数修正法法是通过对对待估宗地地地价影响响因素的分分析，对各各城镇已公公布的同类类用途同级级土地基准准地价进行行修正，估估算待估宗宗地价格的的方法。由由于基准地地价是区域域平均价，，因此，要要评估该区区域中某一一宗地的价价格，还必必须根据该该宗地的个个别条件，，对区域平平均价进行行修正，方方能得出宗宗地价格。。宗地地价价的修正因因素及系数数，均为基基准地价的的成果之一一。对宗地地地价进行行评估时，，只需将待待估宗地区区域因素和和个别因素素与之对照照比较，即即可得出修修正系数，，求得地价价。它主要要适用于已已公布基准准地价成果果的城镇。。​基准地地价系系数修修正法法的基基本公公式式中：：V——土土地价价格；；V1b——某某一用用途土土地在在某一一土地地级别别上的基基准地地价；；——宗宗地地地价各各项修修正系系数；；Kj——估估价期期日、、容积积率、、土地地使用用年期期等其他修修正系系数。。V=V1b​基准地地价系系数修修正法法的应应用程程序（1）收集集有关关基准准地价价资料料；（2）确定定待估估宗地地所处处级别别（区区域））的同同类用用途基基准地价价；（3）分析析待估估宗地地的地地价影影响因因素，，编制制待估估宗地地地价影影响因因素条条件说说明表表；（4）依据据宗地地地价价影响响因素素指标标说明明表和和基准准地价价系数修修正表表，确确定待待估宗宗地地地价修修正系系数；；（5）进行行估价价期日日、容容积率率、土土地使使用年年期等等其他他修正；；（6）求出待估估宗地地价价。​(六)关于于耕地价格格评估方法法的探探讨讨在现代价格格理论中，，土地价值值与价格仅仅反映了某某一土地权权利在土地地资源的利利用过程中中所获取的的收益与服服务，而没没有全面反反映在土地地利用过程程中的外部部性。随着着经济可持持续发展理理论的建立立，我们必必须考虑土土地资源的的有限性及及服务的多多样性，考考虑现时社社会条件和和技术条件件下土地资资源对个人人及对社会会所提供的的全面服务务，以达到到切实保护护土地资源源、最佳配配置资源的的目的。​(六)关于于耕地价格格评估方法法的探探讨讨早期对耕地地价格的评评估，由于于收益法主主要取决于于耕地的生生产力，因因而，德国国农业经济济专家Krafft-falke通过评价耕耕地的生产产力来评价价耕地价格格。其基本本思想是通通过对土壤壤状况、耕耕层深度、、腐殖质含含量、含水水量、耕作作难易度等等一些影响响耕地生产产力的因素素打分，根根据耕地的的总分值得得出当地最最理想耕地地价格的百百分比，从从而得出地地价。这种依土壤壤质量评价价耕地价格格的方法在在20世纪初的中中国农村就就很盛行。。​(六)关于于耕地价格格评估方法法的探探讨讨国外在确定定耕地转用用价格时，，除了考虑虑耕地现用用途价值外外，还考虑虑了耕地转转为建设用用地后的价价值。耕地在转化化过程中，，先转化为为其他用途途，再转化化为城市建建设用地。。因此，城城市边缘的的耕地价格格包括三个个部分：保保持现在用用途的收入入流折现；；过渡期收收入流变化化量的折现现；土地用用途正式转转换时的期期望货币收收入的折现现。​(六)关于于耕地价格格评估方法法的探探讨讨公式表示如如下：式中：V——土地现现价；A——用做农农用时的平平均年收入入；C——用途转转换时期的的货币流收收入；i——A的资本化率率；a——C的折现率；；t——现在的的农业用途途还能维持持的年数。。t​(六)关于于耕地价格格评估方法法的探探讨讨将C用交易时的的出售价格格来转换，，有：式中:S——土地用用途转换时时的出售价价格。对耕地开发发之后，开开发投资对对耕地价格格也有影响响，耕地转转换价格中中应考虑开开发价值。。​(六)关于于耕地价格格评估方法法的探探讨讨公式如下：：V=Va+Vd=∑S(Ra，r，t1)+∑S(Rd，r，t2)式中：Va——现用用途价格格，由农农业地租租Ra决定；Vd——开发发用途的的价格，，由开发发用途租租金Rd决定；r——折现现率；t1——从现现用途转转换用途途的时间间；t2——转换用途途以后的的时间。。​(六)关关于耕地地价格评评估方法法的探探讨荷兰在征征用耕地地并转化化为建设设用地时时，要求求征地价价格不得得低于土土地现用用途价格格。而现现用途价价格则等等于耕地地地租决决定的耕耕地价格格和转变变用途的的补偿费费用之和和。公式式如下：：V=Vi+Vc=∑S(Ra，r，t)+αRa​(六)关关于耕地地价格评评估方法法的探探讨式中：Vi——现农农业用途途价格，，由农业业地租Ra决定；Vc——对转转换用途途的补偿偿，由农农业地租Ra决定定;r———折折现现率率；；t———时时间间；；α———系系数数，，由由政政府府决决定定。。​(六六)关关于于耕耕地地价价格格评评估估方方法法的的探探讨讨2003年，，国国土土资资源源部部颁颁布布《《农农用用地地估估价价规规程程》》行行业业标标准准，，规规定定农农用用地地估估价价在在运运用用收收益益还还原原法法时时，，农农用用地地的的纯纯收收益益等等于于该该农农用用地地的的年年总总收收益益与与总总费费用用之之差差。。而而年年总总收收益益是是指指待待估估宗宗地地按按法法定定用用途途，，合合理理有有效效地地利利用用土土地地所所取取得得的的持持续续而而稳稳定定的的客客观观正正常常年年收收益益，，年年总总费费用用是是指指待待估估宗宗地地的的使使用用者者在在进进行行生生产产经经营营活活动动中中所所支支付付的的年年平平均均客客观观总总费费用用。。这这一一规规定定仍仍是是对对农农用用地地在在现现状状利利用用下下其其产产权权的的价价值值进进行行评评估估。​中国耕地地价值或或价格的的组成1．耕地的的农业生生产资料料市场价价值2.耕地地的社会会保障价价值3.耕地地的发展展权价值值4.耕地地的国家家粮食战战略安全全价值5.耕地地的生态态安全价价值​第三节地地价价管理一、中国国土地价价格体系系因土地交交易的方方式和条条件的不不同及土土地市场场管理的的需要，，土地价价格表现现为多种种形式，，多种土土地价格格形式构构成了土土地价格格体系。。地价体体系中的的每一种种价格形形式都有有其独特特的不可可替代的的作用。。中国自20世纪80年代后期期，逐步步开放了了土地使使用权市市场，形形成了特特有的土土地价格格体系。。目前中国地价价体系主主要包括括以下几几种价格格形式：：基准地地价、标标定地价价、交易易地价及及其他价价格形式式。​(一)基基准地地价1.城镇镇土地基基准地价价城镇土地地基准地地价是指指在城镇镇规划区区范围内内，对现现状利用用条件下下不同级级别的土土地或者者土地条条件相当当的地域域，按照照商业、、居住、、工业等等用途，，分别评评估法定定的某一一时点的的最高年年期物权权性质的的土地使使用权区区域平均均价格。。在我国，，基准地地价评估估的土地地使用权权首先是是物权性性质的土土地使用用权，含含有土地地的占有有、使用用、收益益和处分分等多项项权能，，同时，，土地租租赁使用用权也包包括在土土地使用用权概念念之内，，而租赁赁的土地地使用权权是债权权性质的的土地使使用权。。​1.城镇土土地基准准地价基准地价价评估的的范围是是城市规规划区，但由于大大中城市市的规划划区一般般比建成成区要大大几倍，故在实际际评估工工作中可可以城市市建成区区作为评评估范围围。在评评估范围围内的土土地有的的属于国国家所有有，有的属于于农村集集体所有有。在基基准地价价的评估估中，农村集体体土地视视同国有有土地评评估。基准地价价是某一一时点的的土地使使用权价价格，这一时点点就是基基准地价价评估的的基准日日。基准准地价的的评估年年期就是是各类用用地国有有土地使使用权出出让的最最高年期期。​1.城镇土土地基准准地价基准地价价是各类类用途土土地的区区域平均均价格，是现状用用途下土土地未来来地租的的资本化化。基准地价价是现状状开发程程度下的的土地使使用权价价格。市市政基础础设施投投资(宗宗地红线线外的上上水、下下水、道道路、供供电、通通讯、供供气、供供暖等费费用)依依实际的的正常投投资对宗宗地地价价的影响响程度按按土地面面积或建建筑面积积或对宗宗地地价价的贡献献程度分分摊。实实际投资资是指宗宗地外开开通的市市政设施施项目数数和程度度；正常常投资是是指该程程度下的的市政设设施建设设当时的的社会平平均投资资水平。。​1.城镇土土地基准准地价宗地内内的基基础设设施投投资一一般为为土地地购买买方投投资，，一般般称为为前期期开发发费用用，故故不计计入基基准地地价。。宗地地红线线内的的土地地平整整费用用计入入基准准地价价。新新开发发土地地的平平整费费用为为平整整实际际发生生费用用，建建成区区内的的平整整费用用为拆拆迁安安置平平整费费用。。​2.农地地基准准地价价农地基基准地地价是是指在在农村村范围围内，，以县县域为为单位位对现现状利利用条条件下下不同同级别别的土土地(主要要是耕耕地)，或或者土土地条条件相相当的的地域域，按按照土土地所所有权权、土土地使使用权权等不不同权权利分分别评评估确确定的的某一一时点点的平平均价价格。。​2.农地地基准准地价价农地所所有权权基准准地价价是农农地在在正常常生产产条件件下未未来无无限年年期土土地纯纯收益益、农农地的的农民民社会会保障障年价价值以以及农农地发发展权权年价价值之之和的的资本本化。。它是是某一一时点点的价价格。。农地地使用用权基基准地地价是是农地地在正正常生生产条条件下下未来来有限限年期期土地地纯收收益的的资本本化。。这一一年期期的长长短一一般与与国家家规定定的农农地承承包期期相符符。​2.农地地基准准地价价农地基基准地地价目目前是是以耕耕地为为评估估对象象。但但林地地、草草地、、荒地地等不不同用用途农农地的的基准准地价价可以以耕地地基准准地价价为基基准，，确定定各自自的基基准地地价。。基准地价价的作用用主要表表现在以以下几个个方面：：(1)政府宏宏观调控控和管理理地价的的依据；；(2)引导投投资决策策，促进进土地有有效利用用的手段段；(3)国家征征税和税税制改革革的依据据；(4)市场交交易价及及清产核核资价的的基础。。​(二)标标定地价价标定地价价是政府府根据管管理需要要，评估估的具体体宗地在在公开市市场和正正常经营营管理条条件下某某一期日日的土地地使用权权价格。。标定地地价是宗宗地地价价的一种种，由政政府组织织或委托托评估，，并被政政府认可可作为土土地市场场管理的的依据，，其评估估方法与与一般宗宗地估价价方法相相同。标标定地价价与基准准地价一一样，由由政府定定期公布布。​(二)标标定地价价标定地价价的作用用主要表表现在以以下几个个方面：：(1)政府出出让土地地使用权权时确定定土地出出让金的的依据；；(2)企业清清产核资资和股份份制改造造中确定定土地资资产的依依据；(3)国家核核定土地地增值税税和税制制改革的的依据；；(4)政府制制定土地地市场管管理政策策的依据据。​(三)交交易地地价交易地价价是指土土地买卖卖双方按按市场交交易规则则，在土土地市场场中实际际成交的的价格。。它与基基准地价价、标定定地价不不同，它它是已经经实现了了的土地地价格。。交易地地价的形形式很多多，在中中国主要要有：国国有土地地使用权权出让价价格、转转让价格格、租赁赁价格、、地役权权价格等等。​1.土地地使用用权出出让价价格土地使使用权权出让让价格格是指指国家家将一一定年年期的的土地地使用用权出出让给给土地地使用用者，，土地地使用用者向向国家家支付付的一一切代代价(包括括货币币和实实物)。土土地使使用权权出让让价格格因出出让方方式不不同，，又分分为拍拍卖地地价、、招标标地价价、挂挂牌地地价和和协议议地价价四种种。​（1）招标标、拍拍卖、、挂牌牌价格格1994年《中中华人人民共共和国国房地地产管管理法法》明明确规规定：：“土土地使使用权权出让让，可可以采采取拍拍卖、、招标标或者者双方方协议议的方方式。。”““商业业、旅旅游、、娱乐乐和豪豪华住住宅用用地，，有条条件的的，必必须采采取拍拍卖、、招标标方式式”。。2002年5月，国土资源源部发布第11号令，即《招招标拍卖挂牌牌出让国有土土地使用权规规定》，规定定自2002年7月1日起施行。这这一规定的第第四条要求，，“商业、旅旅游、娱乐和和商品住宅等等各类经营性性用地，必须须以招标、拍拍卖或者挂牌牌方式出让。。”​（1）招标、拍卖卖、挂牌价格格因此，招标、、拍卖和挂牌牌地价是指通通过市场公开开的招标、拍拍卖和挂牌出出让方式而成成交的价格，，具有市场代代表性，较能能体现土地的的真实价值。。​（2）协议价格2003年6月，国土资源源部发布第21号令，即即《协议出让让国有土地使使用权规定》》，自2003年8月1日起施行。第第三条规定：：“出让国有有土地使用权权，除依照法法律、法规和和规章的规定定应当采用招招标、拍卖或或者挂牌方式式外，方可采采取协议方式式。”因此，，协议地价是是通过政府出出让方与土地地受让方双方方协商的方式式确定的土地地成交价格。。由于这种方方式没有充分分的市场竞争争，其价格不不能完全反映映土地的市场场价值。​2.土地使用权权转让价格土地使用权转转让价格是指指土地使用者者之间依市场场规则转移土土地使用权，，受让者向转转让者支付的的代价。转让让市场中主体体对客体的选选择余地较大大，交换较为为自由，市场场竞争更为充充分。转让价价格是一种正正常的市场价价格。​3.土地租赁价价格土地租赁价格格是土地所有有者或土地使使用者将土地地以出租方式式交与他人使使用而获得的的报酬。目前，我国的的土地租赁行行为较为普遍遍。有国家以以所有者身份份直接出租土土地行为，也也有土地使用用者以土地租租赁和因房屋屋租赁而实现现的土地租赁赁等多种形式式。租赁价格格一般由租赁赁双方自主确确定，是一种种较为正常的的市场价格。。​4.地役权价格格地役权价格是是土地使用者者为获得在他他人土地上通通行或通过等等权利而支付付的代价。地地役权是为自自己土地使用用便利而在他他人土地上设设定的权利，，如通行权、、通过权等。。通行权即需需役地使用权权人在供役地地上通行的权权利。通过权权是需役地使使用权人将某某些管线设施施通过供役地地的地表、上上空或地下而而在供役地上上设定的权利利，如管道通通过权、架线线通过权。​(四)其他他价格形式其他价格形式式主要有课税税价格、抵押押价格等形式式。课税价格格是专为国家家或地方政府府征收土地税税收而确定的的价格。这种种价格可以是是交易价格，，也可以是评评估价格和申申报价格。我我国目前除土土地增值税是是以实际成交交的土地价格格增值为标的的课税以外，，还没有以以地价为标的的的课税税种种。因此，还还没有专用的的课税价格。。抵押价格是土土地作为信用用担保而确定定的价格。目目前我国的抵抵押价格仅有有土地使用权权抵押价格和和承租土地使使用权抵押价价格两种。​二、中国国地价管管理制度度（一）土土地估价价制度自20世纪80年代后期期，原国国家土地地管理局局就在全全国范围围内逐步步建立土土地估价价制度，，要求各各城市必必须开展展土地定定级和基基准地价价评估，，并对政政府出让让土地使使用权进进行交易易底价评评估。现现在，土土地估价价已介入入绝大多多数土地地交易，，如土地地出让、、土地转转让、企企业股份份制改造造、土地地抵押、、房产买买卖等，，农村村土地也也已开展展基准地地价评估估和征地地区片价价评估。。通过对对城乡土土地基准准地价评评估和标标定地价价评估，，为地价价管理部部门制定定地价政政策和对对土地交交易价格格进行宏宏观调控控提供了了依据。。​（二））土地地估价价机构构和估估价人人员的的资资格认认证制制度开展土土地价价格评评估，，必须须由专专门的的机构构和专专业人人员进进行。。为了了确保保土地地估价价结果果的科科学性性，管管理机机关要要求开开展这这一工工作的的机构构和人人员必必须经经过资资格认认证，，估价价人员员要经经过考考试才才能取取得估估价资资格。。目前前，中中国土土地估估价机机构分分A级、准A级和B级三类，对不不同类型的估估价机构的设设立标准和从从业范围进行行了严格的规规定。估价人人员必须在相相当学历的基基础上参加专专业考试，合合格者经注册册方可从事估估价工作。​（三）基准地地价和标定地地价定期期公布制度《中华人民共共和国房地产产管理法》规规定，基准地地价和标定地地价要定期公公布。基准地地价和标定地地价是城市政政府管理地价价的基本参照照地价，也是是房地产投资资者进行投资资决策的主要要依据。为了了确保城市基基准地价的科科学性，国家家土地管理部部门还要求省省会城市及计计划单列市的的基准地价成成果要上报国国土资源部进进行审核与平平衡。​（四）地价监监测系统为了更好地了了解市场地价价状况和制定定地价政策，，自1999年开始，国土土资源部即着着手在全国各各城市建立地地价监测系统统。通过该系系统将各城市市的地价变化化情况传输至至国土资源部部，国土资源源部即可及时时制定相应的的地价管理政政策；同时，，利用监测数数据编制全国国地价指数，，并定期发布布。目前，全全国主要大城城市正在国土土资源部的帮帮助下，建立立本市的地价价监测系统。。​（五）土地供供应计划制度度和土地地储备制度为了在宏观上上调控土地价价格，必须严严格控制土地地供应数量和和区位。各级级政府根据全全国土地利用用总体规划和和土地利用年年度计划，结结合当地经济济发展的实际际和土地资源源的禀赋，制制定并公布年年度土地供应应计划，实施施调控土地市市场的土地储储备制度。​（六）土地交交易最低限价价制度《城市房地产产管理法》及及相关法律法法规规定，土土地交易价格格不得低于城城市政府规定定的标定地价价，否则，政政府有优先购购买的权力。。此外，为了规规范土地及房房地产市场的的交易秩序，，抑制土地地投机，国家家自1994年1月开始对转让让国有土地使使用权及房地地产并取得收收入的单位和和个人开征土土地增值税。。土地增值税税实行四级超超额累进税率率，最低税率率为30%，最高税率为为60%。土地增值税税的实行有效效地抑制了土土地价格的过过快上涨。​三、西方发达达国家的地价价管理(一)美国国的地价管理理1.建立土地地估价制度2.对地价进进行控制​(二)日日本的的地价管管理1.建立立地价公公示制度度2.建立立不动产产估价制制度3.建立立土地交交易许可可制度和和申报劝劝告制度度4.制定定《国土土利用计计划法》》日本政府府为了加加强地价价管理，，还建立立了土地地交易事事前确认认制度和和土地交交易监视视区制度度。​(三)德德国的地地价管理理1.成立立土地估估价委员员会2.政府府具有土土地的征征购权和和优先购购买权3.建立立农地转转用控制制制度​谢谢谢12月-2202:22:1602:2202:2212月-2212月-2202:2202:2202:22:1612月-2212月-2202:22:162022/12/232:22:169、静夜四四无邻，，荒居旧旧业贫。。。12月-2212月-22Friday,December23,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。02:22:1702:22:1702:2212/23/