土地使用权评估及建筑物评估

第七章

土地使用权评估及建筑物评估

第一节土地使用权概述

第二节土地使用权评估程序和原则

第三节土地使用权评估的成本法

第四节土地使用权评估的收益法第一节

土地使用权概述

一、土地与土地使用权

二、土地的分类及其特性

（一）土地资产的分类

1、按社会经济用途

2、按经济地理位置

3、按所有权归属

4、按利用程度

5、按开发程度与开发趋势

（一）特征

1、地价是地租的资本化

2、地价是权益价格

3、土地具有增值性

4、地价与用途相关

5、地价具有个别性

6、地价具有可比性

（二）种类

1、基准地价

2、标定地价

3、交易底价

4、市场交易价

5、课税价格第二节

土地使用权评估程序和原则

一、程序

（一）明确委托项目的基本事项

（二）制定评估作业计划

（三）现场勘察，搜集资料，选择评估方案

1、国有土地使用权证书

2、国有土地使用权转让合同、协议

3、政府有关部门关于土地使用权问题的批文

4、土地使用权获取途径、方式等背景资料

5、地产规划资料

6、地产状况资料

7、其他资料，如规划图，交通图等。（四）撰写报告

二、地价评估的原则

（一）替代原则

（二）最有效使用原则

（三）合法原则

第三节

土地使用权评估的成本法

一、基本思路

二、适用范围

三、计算公式

土地价格=土地取得费+土地开发费+税费

+利润+土地增值收益四、操作步骤

（一）计算土地取得费用

1、征用集体土地而支付给农村集体经济组织的费用

2、为取得已使用城市土地而需要支付的拆迁费

（二）计算土地开发费

1、基础设施配套费

2、公共事业建设配套费用

3、小区开发配套费

（三）计算投资利息

（四）计算投资利润

（五）土地增值收益确定

五、应用举例

某市经济技术开发区内有一块土地面积为15000m2，该地块的土地征地费用（含安置、拆迁、青苗补偿费用和耕地占用税）为每亩10万元，土地开发费用为每平方公里2亿元，土地开发周期为两年，第一年投入资金占总开发费用的35%，开发商要求的投资回报率为10%，当土地出让增值率为15%，银行贷款年利率为6%，试评估该土地的价格。

该土地的各项投入成本均已知，可用成本法评估。

（1）计算土地取得费用

土地取得费=10万元/亩=150元/平方米

（2）计算土地开发费用

土地开发费=2亿元/平方公里=200元/平方米

（3）计算投资利息

土地取得费的记息期为2年，土地开发费为分段均匀投入，则：

土地取得费利息

=150X[（1+6%）2）-1]=18.54（元/平方米）

土地开发费用利息

=200×35%｛（1+6%）1.5-1｝+200×65%｛（1+6%）0.5-1）｝=10.23（元/平方米）

（4）计算开发利润

开发利润=[（1）+（2）]X10%=35（元/平方米）

（5）计算土地价格

土地价格=[（1）+（2）+（3）+（4）]X（1+15%）

=（150+200+18.54+10.23+35）X（1+15%）

=413.77（元/平方米）

该宗地单价为413.77（元/平方米），总价为3206550元第四节

土地使用权评估的收益法

一、基本思路

二、适用范围

三、纯收益

（一）纯收益的含义

（二）客观总收益

（三）客观总费用

四、资本化率

（一）资本化率的实质

（二二））求求取取资资本本化化率率的的方方法法1.纯纯收收益益与与售售价价比比率率法法。。2.安安全全利利率率加加上上风风险险调调整整值值法法。。3.各各种种投投资资风风险险、、收收益益率率排排序序插插入入法法。。（（三三））资资本本化化率率的的种种类类1.综综合合资资本本化化率率。。2.建建筑筑物物资资本本化化率率。。3.土土地地资资本本化化率率。。五五、、计计算算公公式式（（一一））纯纯收收益益不不变变1.在在收收益益永永续续，，各各因因素素不不变变的的条条件件下下，，有有以以下下计计算算式式：：P=A/R2.在收益年年期有限，资资本化率大于于零的条件下下，有以下计计算式：P=A/r[1-1/(1+r)n]3.在收益年期有有限，资本化化率等于零的的条件下，有有以下计算式式：P=AXn（（二）纯收益在在若干年后保保持不变1.无限限年期收益。。其基本公式式为：P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t2.有限年期收益益。其计算公公式为：P=∑i=1tAi/(1+r)i+A/r(1+r)t[1-1/（（1+R）n-t]（三）纯收益益按等差级数数变化1.在在纯收益按等等差级数递增增，收益年期期无限的条件件下，有以下下计算式：P=A/r+B/r22.在纯收益按等等差级数递增增，收益年期期有限的条件件下，有以下下计算式：P=（A/r+B/r2）[1-1/（1+r）n]-B/r*n/(1+r）n3.在纯收益按等等差级数递减减，收益年期期无限的条件件下，有以下下计算式：P=A/r-B/r24.在纯收益按等等差级数递减减，收益年期期有限的条件件下，有以下下计算式：P=（A/r-B/r2）[1-1/（1+r）n]+B/r*n/(1+R）n(四)纯收益益按等比级数数变化1.在纯纯收益按等比比级数递增，，收益年期无无限的条件下下，有以下计计算式：P=A/(r-s)2.在纯收益益按等比级数数递增，收益益年期有限的的条件下，有有以下计算式式：P=A/(r-s){1-[（1+s）/(1+r)]n}3.在纯收益益按等比级数数递减，收益年期无限限的条件下，，有以下计算算式：P=A/(r+s)4.在纯收益益按等比级数数递减，收益益年期有限的的条件下，有有以下计算式式：P=A/(r+s){1-[（1-s）/(1+r)]n}（五五））已已知知未未来来若若干干年年后后地地产产价价格格的的条条件件下下，，有有以以下下计计算算式式：：P=A/r[1-1/(1+r)t]+Pt/(1+r)t六、、操操作作步步骤骤（（一一））计计算算总总收收益益（（二二））计计算算总总费费用用（（三三））计计算算土土地地纯纯收收益益（（四四））确确定定资资本本化化率率（（五五））计计算算地地价价七、应用用举例例例1.有一宗宗土地，，土地使使用权出出让年期期为50年，资资本化率率为10%，预预计未来来前5年年的纯收收益分别别为15万元、、16万万元、18万元元、15万元、、20万万元，从从第六年年开始，，纯收益益大约可可以稳定定在25万元左左右，试试评估该该宗土地地的收益益价格。。

解：：根据纯纯收益在在若干年年后保持持不变，，且收益益有限年年期的计计算公式式：P=15/（1+10%）+16/（1+10%）2+18/（1+10%）3+15/（1+10%）4+20/（1+10%）5+25/（1+10%）5*[1-1/（（1+10%））50-5]P=216.1（（万元）例2.有有一宗地地产，目目前的纯纯收益为为50万万元，资资本化率率为5%，若（（1）未未来各年年的纯收收益将在在上一年年的基础础上增加加1万元元；（2）未来来各年的的纯收益益将在上上一年的的基础上上增长1%。试试分别评评估两种种情况下下的地产产收益价价格。解解：根根据纯收收益按等等差级数数递增和和等比级级数递增增的计算算公式：：（（1）P=50/5%+1/（5%）2=1400（万元）（（2））P=50/（5%-1%）=1250（万元）例3.某某宗土地地从1995年年1月1日至2000年1月月1日5年中，，每年的的纯收益益为10万元，，预计从从2000年1月1日日起，以以每年纯纯收益逐逐年递增增0.1万元；；资本化化率为10%，，试评估估该宗土土地在1995年1月月1日的的价格。。

解：：根据纯纯收益按按等差级级数递增增的计算算公式，，该宗土土地2000年年1月1日的价价格为：：P2000=A/r+B/r2=100/10%+0.1/(10%)2=110(万元)该该宗土地1995年年1月1日日的价格为为：P95=10/10%*[1-1/（1+10%）5]+110/（1+10%））5=37.91+68.30=106.21（万元）例4.某房房地产公司司于1996年11月以有偿偿方式取得得一块土地地50年使使用权，并并于1998年11月在此地地块上建成成一座砖混混结构的写写字楼，当当时造价为为每平方米米2000元，经济济耐用年限限为55年年，残值率率为2%。。2000年该类建建筑重置价价格为每平平方米2500元。。该建筑占占地面积500平方方米，建筑筑面积为900平方方米。在出出租期间，，每月平均均实收租金金为3万元元。另据调调查，当地地同类写字字楼出租租租金一般为为每月每建建筑平方米米50元，，空置率为为10%，，每年需支支付的管理理费、维修修费、土地地使用税及及房产税、、保险费等等出租费用用为73260元，，土地资本本化率7%，建筑物物资本化率率8%。试试根据以上上资料评估估该宗地2000年年11月的的土地使用用权价格；；计算过程：：

1.确确定评估方方法

该宗宗房地产有有经济收益益，适宜采采用收益法法。

2.计算总收收益

总收收益应该为为客观收益益而不是实实际收益。。

年总收收益=50*12*900*（1-10%）=486000（元元）

3.计算总费费用

年总总费用已知知为73620（元元）

4.计算房地地产纯收益益

年房地地产纯收益益=年总收收益-年总总费用=486000-73260=412740（元元）5.计算房房屋纯收益益

（1））计算年折折旧费年年折旧费=建筑物重重置价/使使用年限=2500*900/48=466875（（元）（（2）计算算房屋现值值

房屋现现值=房屋屋重置价-年折旧费费*已使用用年数=2500*900-46875*2=2156250（元）（（3）计计算房屋纯纯收益房房屋年纯收收益=房屋屋现值*房房屋资本化化率=2156250*8%=172500（元）6.计算土土地纯收益益

土地年年纯收益=年房地产产纯收益-房屋年纯纯收益=412740-172500=240240（元）7.计算算土地使用用权价格土土地地使用权在在2000年11月月的剩余使使用年期为为50-4=46（（年）。V=240240/7%*[1-1/（1+7%）46]=327928.8（元）

8.评估结果果本本宗土地地在2000年11月的土地地使用权价价格为3279280.8元元，单价为为每平方米米6558.56元元。第六节建建筑物物评估一、建筑筑物的特特性（房房屋、构构筑物））不可位移移性、产产权边界界复杂性性、功能能变异性性二、分类类（一）按按房屋承承重结构构分类1、钢结结构2、钢筋筋混凝土土结构3、混合合结构4、其他他结构三、建筑筑物评估估时需考考虑的因因素1、物理理因素2、环境境优劣的的影响3、经济济地理位位置4、新旧旧程度5、用途途6、产权权7、政策策8、供需需状况9、其他他因素四、建筑筑物评估估程序及及评估原原则（一）建建筑物的的评估程程序1、明确确评估目目的2、资料料准备委托方需需要提供供的资料料：（1）评评估对象象的工程程名称、、建筑物物地址（2）区区域规划划资料：：区域总总面积、、区域建建筑面积积（3）区区域总平平面图、、建筑物物的建筑筑面积图图（4）工工程竣工工决算书书，包括括水、暖暖、电、、管线、、道路绿绿化（5）工工程竣工工验收单单、质检检证（6）财财务帐目目清单（7）工工程项目目批文（8）规规划局批批准文件件（包括括施工许许可证））（9）土土地使用用许可证证（10））当地工工程造价价管理的的有关规规定（11））当地评评估时的的建筑材材料市场场价格（12））评估建建筑物照照片3、准备备有关资资料（1）城城市规划划性文件件（2）城城市配套套设施建建设的文文件（3）开开发区的的各种优优惠政策策及设施施（4）行行业的有有关文件件及规定定（5）国国家的有有关法律律及文件件4、资产产评估明明细表的的准备5、评定定估算及及撰写评评估报告告（二）建建筑物评评估的原原则1、替代代原则2、最有有效使用用原则3、供需需原则4、房地地合一原原则1、资产产评估的的基本假假设和基基本原则则是什么么