国内大盘发展讲义

1.大盘分类分类方法研究边界确定大规模项目研究边界的思路——以大盘案例为样本量，从统计学角度分析大规模项目的边界条件万科城系沿海家园系碧桂圆大盘系格林小镇系列...开发周期……………建筑面积……………占地面积……………功能配套……………大盘属性大盘名称统计比例开发周期X年建筑面积Ｙ万㎡90%以上大盘开发周期在X年以上90%以上大盘建筑面积在万㎡以上大盘统计统计分析大盘开发周期正态分布图大盘建筑面积正态分布图统计比例正态分布图正态分布图研究思路本次研究随机选取50个项目为样本，地点分布于珠三角地区、长三角地区、环渤海地区、西北西南地区及中部地区。其中，总建面最大为1300万平方米，最小为16万平方米；总占地面积最大为10200亩，最小为149亩；开发周期最长为11年，最短为3年。对大盘的开发面积进行统计分析：发现建面30万方以上的大盘占到项目样本量的90%以上，50万方以上的大盘占比80%数据统计数据个数50最大值1300万平米最小值16万平米平均值166.8万平米30万平米到699万平米的规模占到全部样本的90%50万平米以下规模占全部样本的20%50万到699万万平米规模为主要分布区域面积数量占比30万平以下48%30-49万612%50万-299万3264%300-499万510%500-699万24%700万以上12%研究边界对大盘的占地面积进行统计分析：发现占地面积200亩以上的大盘占样本量的88%，400亩以上大盘占样本量的64%数据统计数据个数50最大值10200亩最小值149亩平均值1606.7亩面积数量占比200亩以下36%200-399亩714%400-699亩1020%700-1799亩1530%1800-2399亩714%2400-3999亩510%4000亩以上36%200亩到3999亩规模占全部样本的88%400亩到2399亩规模占全部样本的64%，为主要分布区域研究边界对大盘的开发周期进行统计分析：发现开发周期4年以上的大盘占样本量的80%，大盘开发时间集中在4-7年数据统计数据个数50最大值11年最小值3年平均值6.28年开发周期数量占比4年以下12%4年918%5-7年2652%8-9年816%10年及以上612%4-9年开发期的项目占全部样本的86%4年及以下开发周期占全部样本的20%5-8年开发期占全部样本的52%，为主要分布区域研究边界统计分析大盘非住宅物业的功能和数量：发现非住宅物业功能大于3项的大盘项目占94%以上，4-5项非住宅物业功能占50%左右数据统计数据个数50最大值9个最小值2个平均值5.08个功能配套数量占比3个以下36%3个612%4-5个2346%6-7个1428%8个及以上48%配套数量3-7个的项目占全部样本的86%配套数量3个及以下的项目占全部样本的18%配套数量4-5个占全部样本46%，为主要分布区域研究边界通过统计分析，确定大盘的研究边界条件：占地面积不低于400亩或者建筑面积不低于50万方，开发周期不少于5年，功能配套不少于3项对大规模项目的边界应重点考虑规模因素，即总建筑面积和总占地面积；开发周期与大盘开发模式有相关性，但50万建面以下的项目都没有超过5年；功能配套数量与项目的定位和地块所属区位有相关性；总建面不低于50万平方米总占地面积不低于400亩开发周期不少于5年功能配套的数量大于3个大规模项目边界条件研究边界1.大盘分类研究边界分类方法通过案例分析，世联认为：大规模项目的分类维度主要有4个——非住宅物业功能、企业能力、项目档次、土地属性从收集的大规模项目案例分析确定分类的主要标准；大规模项目可以归纳为四个大类：非住宅物业、企业能力、项目、档次土地属性；四个大类可以根据特征继续细分;分类维度非住宅物业功能企业能力土地属性项目档次大盘分类概述结合金地的需求，以非住宅物业功能作为大规模项目分类的主维度，以企业能力、项目档次作为子维度23按项目档次划分按非住宅物业功能划分按企业能力划分首先分析目前大盘的非住宅物业有那些具体的设施，对设施所发挥的功能进行归纳总结，按照功能对大盘进行归类，从非住宅物业的功能角度对大盘进行分类即使同类大盘由于开发节奏和企业能力存在差别，从而呈现的结果也有差别，故我们采用企业能力对同类大盘还可以在进行细分，主要从土地运营、产品研究、资源整合、内部控制四个维度细分若企业能力仍不能有效区分项目，在结合项目开发品质、开发速度等角度，再将项目档次划分为高端、中端、低端三个类别，以方便大盘研究工作1大盘分类方法以大盘非非住宅物物业的具具体设施施作为研研究大盘盘的切入入点，发发现大盘盘的非住住宅物业业设施千千差万别别，呈现现出不同同的特点点大盘非住宅物物业学校写字楼购物中心商业街星级酒店高尔夫游艇会滑雪场主题园赛马场会所运动馆将大盘内的非非住宅物业设设施的具体功功能进行归纳纳总结，发现现这些具体的的非住宅物业业主要发挥如如下的功能幼儿园、小学学、中学、实实验学校…运动馆、体育育设施、网球球馆…主题园、游乐乐园、洋人街街…高档写字楼、、星级酒店……商业街、超市市、高档会所所、私人诊所所…高尔夫、游艇艇会、滑雪场场、跑马场……运动功能休闲功能商务功能居家功能购物中心、百百货大楼、shoppingmall…购物功能教育功能度假功能非住宅物业设设施功能划分大盘非住宅物物业功能研究表明大规规模项目具备备复合功能，，除复合住宅宅功能外，还还复合了比如如教育、度假假、商务等功功能，但非住住宅物业的某某种功能首位位度较高大盘非住宅物物业功能典型项目非住宅物业类似项目营销主题主要功能次要功能深圳桃源居教育功能居家功能重庆融侨半岛深圳蔚蓝海岸教育主题佛山碧桂园教育功能居家、休闲功能广州奥林匹克花园运动功能居家功能昆明亚洲体育城运动主题深圳东部华侨城休闲功能居家功能天津星耀五洲西安大唐芙蓉园休闲主题成都芙蓉古城休闲功能居家功能深圳卓越时代广场商务功能购物功能中信城市广场卓越世纪中心SOHO现代城都市综合主题深圳华润综合体商务、商业、购物居家功能北京CBD万达广场商务、商业、购物居家功能三亚湾新城度假功能购物功能鲁能福源三亚富力城度假主题三亚雅居乐清水湾度假功能购物功能北京星河湾居家功能教育功能绿城、龙湖大盘居家主题深圳万科城居家功能教育功能中海大盘项目北京世纪金源世纪城居家功能商务功能恒大大盘项目对大盘非住宅宅物业的功能能细化研究，，发现大盘的的非住宅设施施各异而功能能特征有较大大差别功能分类功能特征度假功能为游客或度假者提供的、用于旅游休闲度假居住的各种度假型建筑物及关联空间休闲功能为休闲者提供短期假日的休憩居住之所,以更好地享受休闲生活旅游先期导入，旅游带旺地产，景观提升品位，旅游地产双驱动居家功能以满足居住功能为核心，可划分为满足首次、改善型需求都市综合符合商业、商务、休闲及居住等多种功能，充分满足人们的商务、购物、休闲、娱乐、居住需求教育功能为客户子女提供教育服务，满足业主在子女教育方面的需求运动功能满足客户对运动、健康生活的需求非住宅物业功功能划分各类功能特征征对应了大盘盘营销概念，，在大盘营销销主题下，住住宅物业和非非住宅物业在在产品上有较较大区别，找找出代表项目目营销主题区位特征产品特点代表项目度假主题城市远郊有高尔夫、滑雪场、度假酒店、游艇会、跑马场等大型的非住宅物业以度假为导向的住宅物业，满足第二居所度假需求，适度控制面积，一般不设置地下室停车场三亚湾新城雅居乐清水湾休闲主题城市近郊非住宅物业以参与性为主，以主题园等形式展现住宅物业嫁接非住宅物业价值，有较强的溢价能力，前期设计以第二居所为主，后期过渡到一居，户型设有方便居住的功能室、停车场等东部华侨城居家主题城市中心城市近郊非住宅物业以满足生活居家需求为主；远郊项目有生活、教育、医疗、酒店、运动、文化康体等自成体系，适合居家、休闲的非住宅物业；住宅物业具有城市属性，高、中、低档均有，可满足不同的客户群；远郊项目住宅物业以低密度为主，前期二居概念，配套完善、片区成熟后过渡到一居北京星河湾绿城桂花园深圳万科城世纪金源世纪城都市综合体城市中心非住宅物业以商业、商务、购物中心为核心，成为城市地标性物业；住宅物业嫁接城市属性，依托非住宅物业，以高档公寓、城市豪宅的形象面市，打一居、投资概念华润综合体万达广场教育主题城市近郊非住宅物业围绕子女教育、名校建设；住宅物业前期以二居为主，后期变为一居碧桂园大盘重庆融侨半岛运动主题城市近郊围绕运动主题建设运动主题公园、运动会所等非住宅物业住宅物业植入运动元素上海奥林匹克花园非住宅物业功功能划分大盘分类旅游主题大盘盘居家主题大盘盘休闲主题大盘盘运动主题大盘盘都市综合体大大盘代表项目港中旅海泉湾湾骏豪高尔尔夫东部华侨城芙蓉古城奥林匹克花园园新亚洲体育城城SOHO现代代城世纪金源时代代购物中心万达广场万象城卓越世纪中心心瑞安新天地绿城百合新城城绿城翡翠城蔚蓝海岸星河湾龙湖弗莱明戈戈金科东方大院院阳光100中信城万科城沿海赛洛城万科魅力之城城万科四季花城城融侨华府鲁能领秀城中海国际社区区富力城世纪金源世纪纪城非住宅物业功功能案例三亚湾新城鲁能福源雅居乐清水湾湾星耀五洲教育主题大盘盘碧桂园鲁能星城融侨半岛华润综合体对大盘成功潜潜在因素进行行归纳分析，，会发现大盘盘成功得益于于开发流程上上的某个环节节的企业能力，用开发流流程和开发发环节作为为大盘模式式分类的一一个维度企业背景、、政府公公关、融资资能力、土土地储备、、谈判能力力、规划设设计、园林林景观、户户型创新、、外立面设设计、用料料选材、招招商运营、、资产整合合能力、政政企关系、、成本控制制、质量控控制、进度度控制、信信息管理、、产业链协协调、营销销能力、推推广能力、、跨界整合合、品牌维维护……大盘成功的的潜在因素素土地运营产品研发整合资源企业背景政府公关融资能力土地储备谈判能力……规划设计园林景观户型创新外立面设计计用料选材……招商运营资产整合政企关系合作加盟拉通产业……企业能力与与开发流程程匹配内部控制成本控制质量控制周期控制产业链协调调信息管理………按企业能力力划分营销推广营销策划推广策略客户维护跨界营销品牌嫁接………居家生活土地运营产品研发整合资源内部控制营销推广绿城百合新城中海国际社区富力城绿城翡翠城绿城园系列星河湾龙湖弗莱明戈金科东方大院阳光100中信城融侨华府万科城万科四季花城沿海赛洛城……世纪金源世纪城星河湾龙湖弗莱明戈企业能力案案例以企业能力力和开发流流程对生活活居家类再再次细分，，发现生活活居家大盘盘基本上都都分布在产产品研发行行列，说明明生活居家家类本身就就注重产品品品质分析典型案案例，总结结出开发模模式的主要要特点大盘类别代表项目特点旅游主题大盘三亚湾新城充分利用稀缺自然资源提升价值，整合大型非住宅物业设施休闲主题大盘东部华侨城非住宅物业以主题公园呈现，旅游导入，配套完善，地产启动，旅游地产互动教育主题大盘碧桂园凤凰城配套先行，大体量，低价格，快速开发销售，前期产品面积较大，改善型需求为主运动主题大盘奥林匹克花园以运动主题公园、运动会所等体育运动概念，前期投资建设运动设施，后期开发物业都市综合体大盘华润综合体集合写字楼、购物中心、酒店、公寓物业，成为地标性物业，配套先行，提升住宅价值万达广场集合写字楼、商业、酒店等产业，成为区域级中心，住宅物业先行，配套后续开发居家主题大盘高端北京星河湾将产品、园林景观等做到极致，圈定豪宅客户，走跨界营销之路，以品质为导向绿城百合新城产品求精、求新，增强社区归属感，以品质为导向，考虑项目开发速度；项目在当地市场快速树立品牌形象；龙湖弗莱明戈中端万科城中高档郊区低密度大规模住宅，以开发速度为导向，适度控制产品品质；锁定白领阶层，注重自然环境利用低密度大社区，内部配套完善；中海国际社区低端世纪金源世纪城低价格，快速开发销售，前期开发回现物业，在回现以后开发持有型物业总结通过非住宅宅物业功能能、企业能能力、项目目档次三个个维度的筛筛选，我们们挑选出下下列典型案案例典型案例度假主题大大盘居家主题大大盘休闲主题大大盘教育主题大大盘都市综合体体大盘三亚湾新城城东部华侨城城碧桂园凤凰凰城万达广场万象城星河湾万科科城城典型型大大盘盘模模式式研研究究世纪纪金金源源世世纪纪城城上海海奥奥林林匹匹克克花花园园运动动主主题题大大盘盘2.案案例例研研究究北京京星星河河湾湾深圳圳华华润润综综合合体体广州州碧碧桂桂园园凤凤凰凰城城深圳圳东东部部华华侨侨城城中体体奥奥林林匹匹克克花花园园北京京万万达达广广场场深圳圳万万科科城城世纪纪金金源源世世纪纪城城鲁能能三三亚亚湾湾新新城城北京京星星河河湾湾项项目目简简介介北京京星星河河湾湾是是宏宏宇宇集集团团在在京京倾倾心心打打造造的的第第一一个个房房地地产产项项目目。。项目位于朝朝阳区东四四环路朝阳阳北路四季季星河路，，距离CBD商商圈不到10分钟钟车程。北京星河湾湾定位于高高档住宅区区，用地面面积520亩，，总建面约约60万万平米项目北临得得天独厚的的1600亩森森林公园，，东傍2000亩亩的绿化化隔离带。。作为品质地地产的巅峰峰之作，北北京星河湾湾突破了北北京地产的的“半成品品时代”，，开创了中中国地产的的全成品时时代。北京星河湾湾平面布局局占地面积：：346,666㎡㎡容积率：1.6建筑面积：：56万㎡㎡建筑类型：：板楼项目配套：：四季会所所、酒店、、体育馆、、小学、幼幼儿园、公公园、商业业街北京星河河湾基本本情况星河湾全全国布局局星河湾模模式解析析上海广州北京太原北京星河河湾从2002年开始始启动，，项目经经历了7年的开开发期，，总成本本投入超超过50亿2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年年住宅开发进程配套开发进程关键时间节点2005年7月月一期开盘盘2006年11月二期开盘盘2007年8月月三期开盘盘2006年6月月一期交房房2007年10月二期交房房2008年12月三期交房房时间轴核心要点点——全全成品发发售：星河湾湾大部分分的配套套和一期期住宅的的大部分分工程在在一期开开盘之前前均已同同步完成成星河湾模模式解析析一期装修修及完善善一期主体体建设二期装修修及完善善二期主体体建设二期住宅宅开发8.87万平米,投入8亿三期装修修及完善善三期主体体建设三期住宅宅开发19.53万平米,投入19.5亿一期住宅宅开发19.64万平米,投入15.7亿装修及完完善酒店、体体育馆等等主体建建设会所开发发面积19.64万平方米米,投入入2.1亿装修及完完善小学、幼幼儿园主主体建设设学校开发发面积0.93万平方米米,投入入0.45亿装修及完完善街区主体体建设街区开发发面积0.3万平方米米,投入入0.15亿后期园林林建设前期园林林建设北京星河河湾从2005年7月月一期开开盘以来来，不到到5年时时间，价价格由最最初的1.5万万元/平平米飙涨涨至5.3万元元/平米米，总销销售金额额超过100亿亿2009年年2008年年2007年年2006年年2005年年2002-2004年销售进程关键时间节点2005年年7月一期开盘2006年年11月二期开盘2007年年8月三期开盘2006年年6月一期交房2007年年10月二期交房2008年年12月三期交房销售面积9.1万销售金额13.5亿亿时间轴销售面积11.8万万销售金额20.6亿亿销售面积11万销售金额30.9亿亿销售面积4.4万销售金额15.8亿亿销售面积7.0万销售金额31.9亿亿15000价格曲线1800028000360004500053000星河湾模式式解析星河湾的非非住宅物业业建筑面积积控制在总总建筑面积积的10％％左右，主主要针对本本项目业主主建设内部部配套，配配套成本约约1万/平平米成本构成规模单方成本（元/平米）总成本（亿元）功能构成开发周期土地成本346666平米——102002-2008年非住宅物业四季会14000平米150002.1含体育馆、泛会所\俱乐部及中国首家超五星级酒店2002-2005年商业街3002平米50000.15银行、超市、餐饮与美容院2005-2006年学校9300平米50000.47含小学、幼儿园2002-2005年合计25000平米——2.7非住宅物业总投入占5％住宅物业一期住宅196400平米800015.7695套2002-2006年二期住宅88700平米90008228套2005-2007年三期住宅195300平米1000019.5494套2006-2008年合计480000平米——43数据来源：：世联数据据平台、星星河湾官方方网站星河湾模式式解析星河湾酒店店持有经营营，引入专专业酒店管管理公司管管理，学校校则采用联联合办学形形式商业街德福双语幼幼儿园，，星湾光明明小学国际际部四季会所业主的商业业服务中心心，为业主主提供24小时全方方位便利的的服务为本社区业业主直系子子女提供优优质教育服服务中国首家超超五得级精精品酒店银行、超市市、餐饮与与美容院等等商业项目目幼儿园内设设有大、小小室外训练练区，图书书馆，涂鸦鸦墙，攀爬爬墙，感官官世界，电电脑室，钢钢琴室共分三层。。首层为大大堂、咖啡啡厅、中餐餐厅、多功功能厅、宴宴会大厅。。二层主要要为中餐贵贵宾房、雪雪茄房、阅阅览室、红红酒房。负负一层包括括中餐特色色贵宾、巴巴西烧烤餐餐厅、健身身室、室内内泳池、男男女桑拿及及更衣区定向招商幼儿园为引引进，小学学为宏宇集集团联合朝朝阳区教委委、北京市市联合办学学--商业街教育酒店持有出租持有持有高力集团德福，朝阳阳区教委广州新中酒酒管理有限限公司物业名称物业定位物业形态招商策略物业类型运营方式管理单位星河湾模式式解析走精品模式式的星河湾湾，项目开开发周期6-8年，，前期进行行环境改造造和配套设设施，后期期开发物业业，可实现现IRR约约为31%时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入00013.520.630.915.931.9总投入7.43.63.68.214.812.88.619.0净现金流-7.4-3.6-3.65.35.818.17.312.9累计净现金流-7.4-11.0-14.6-9.3-3.614.621.934.8累计净现金流（不清算）-7.4-11.0-14.6-9.3-3.614.621.949.2税前IRR＝37％％税后IRR＝31％％销售利润率率=32.6%星河湾现金金流模拟图图（单位：：亿元）星河湾模式式解析数据来源：：世联数据据平台、星星河湾官方方网站项目回收期约4年星河湾的规规模复合增增长率为76.4%，返利系系数为0.28时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0.00.00.013.520.630.915.931.9成本0.00.00.011.516.320.910.119.2净利润0.00.00.02.04.310.05.812.7累计净利润0.00.00.02.06.316.222.134.8规模复合增增长率＝76.4％％返利系数＝＝0.28星河湾利润润流模拟图图（单位：：亿元）星河湾模式式解析数据来源：：世联数据据平台、星星河湾官方方网站星河湾走豪豪宅精品路路线，并辅辅之以全成成品发售与与跨界营销销手段，实实现了较高高的投资回回报率星河湾大盘盘系盈利模模式------极极致精品+全成品发发售+跨界界营销极致精品：精致而舍得得的环境营营造有特色和突突破的规划划设计细致而周到到的户型设设计及室内内装修全成品发售售：住宅与配配套开盘之之前统一建建设完毕，，且所有住住宅统一进进行精装修修跨界营销：在营销推推广方面采采用跨界营营销，将项项目与奢侈侈品、慈善善基金等挂挂钩现金流与财财务表现承受前期资资金压力约约4年，资资金回现速速度比一般般项目慢0.5－1倍；同比周边项项目可实现现50-100％的的溢价，开毛利润50％，比普通项目高1-2倍，内部收益率31％，投资回报率102％，销售利润率50％类似大盘项目龙湖早期别墅项目、绿城项目星河湾湾模式式解析析北京星星河湾湾深圳华华润综综合体体广州碧碧桂园园凤凰凰城深圳东东部华华侨城城中体奥奥林匹匹克北京万万达广广场深圳万万科城城世纪金金源世世纪城城鲁能三三亚湾湾新城城深圳华华润中中心是是华润润置地地在中中国打打造的的最为为成功功、最最具影影响力力的城城市综综合体体华润进进入城城市：：北京上海深圳成都武汉合肥宁波长沙苏州厦门天津…华润置地地产品线线列表杭州.万万象城北京.凤凤凰置地地广场产品线典型产品名称特点说明1橡树湾学府系列北京橡树湾具有浓郁的学府气质厦门橡树湾2橡树湾英伦系列上海橡树湾英伦气质武汉中央公园3凤凰城都市精品系列武汉凤凰城都市生活、城市地标北京凤凰城4万象城都市综合体系列深圳万象城由购物中心、写字楼、高级公寓组成的都市综合体项目，以深圳万象城为代表杭州万象城沈阳万象城南宁万象城5百万平米城中城系列成都二十四城生态社区重庆二十四城6特色高端产品宁波卡纳湖谷资源型别墅大连星海湾一号深圳.万万象城沈阳.万万象城华润综合合体模式式解析深圳华润润综合体体项目包包括五星星级酒店店、5A级写字字楼、购购物中心心、公寓寓和住宅宅深圳华润润中心是是一座以以大型购购物中心心为核心心，集商商业、办办公、居居住、酒酒店等诸诸多功能能于一体体的综合合性、现现代化、、标志性性、高品品质的建建筑群体体。项目位于于深圳市市罗湖金金融商务务中心区区，分北北、中、、南三个个部分，，占地面面积77292平方米米，总建建筑面积积约48万平方方米，总总投资逾逾50亿亿港币。。项目一期期于2002年年10与与破土动动工，包包括超大大规模室室内购物物及娱乐乐中心““万象城城”、5A甲级级写字楼楼“华润润大厦””，于2004年12月竣工工开业。。二期项目目包括君君悦酒店店、酒店店式公寓寓、国际际商业休休闲广场场和高尚尚住宅，，于2005年年12月月16日日开工建建设，2009年12月落成成启用。。幸福里君悦酒店店万象城华润大厦厦深圳华润润中心建建筑布局局万象城华润中心心万象城已已接待游游客2000多多万人次次商场出租租率达97%，，年销售售总额达达到10亿写字楼出租率率100%，，40多家家国际金融华润综合体模模式解析项目总建面约约48万平米米，总投资约约50亿，其其中非住宅物物业建面38万平米，投投资34亿，，占比68％％成本构成规模(万平米)总成本（亿元）功能构成开发周期土地成本7.77.7商业、写字楼、酒店、住宅等综合物业2002-2009年非住宅物业写字楼4.23.4国际标准5A甲级写字楼2002.10-2004.12酒店68.4君悦酒店，五星级酒店2005.12-2009.12购物中心18.817深圳最大、超大型室内购物中心2002.10-2004.12商业街9.54.7万象城二期2005.12-2008.12合计38.533.5华润综合体持有型物业总投资2002-2008年住宅物业公寓1.51.2引进世界一流餐厅、酒吧、茶馆、精致零售店2005.12-2008.12住宅97.2定位顶级精装修豪宅2005-2009年数据来源：世世联数据平台台、华润相关关人员访谈华润综合体模模式解析深圳华润综合合体项目首期期开发高级写写字楼和高档档购物中心树树立标杆形象象，后期开发发回现产品，，实现住宅产产品的高溢价价2009年2008年2007年2006年2005年2002-2004年一期开发进程关键时间节点2002年10月一期动工2005年12月二期动工2009年8月幸福里开盘2004年12月一期竣工开业业2009年12月二期落成启用用时间轴二期开发进程华润综合体模模式解析数据来源：世世联数据平万象城面积18.8万平平米华润大厦面积积4.2万平平米投资额17亿亿投资额3.4亿君悦酒店开发发面积6万平平米投资额8.4亿国际商业休闲闲广场开发面面积9.5万万平米投资额4.7亿酒店式公寓开开发面积1.5万平米投资额1.2亿幸福里开发面面积9万平米米投资额7.2亿运营特点：华润综合体体仅住宅对外外出售，所有有商业物业均均由华润持有有运营2027......2012201120102009200820072006根据合同及相相关公开资料料，可以计算算出华润综合合体的非住宅宅物业当前几几年的年利润润，再选择合合理的租金增增长率及折现现率水平，可可以预估出未未来值及折现现值计算数据时间轴华润综合体模模式解析数据来源：世世联数据平台台、华润相关关人员访谈2005租金增长率租金写字楼面积净利率折现率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据年利润1337914564149221585716201165611746317658......28270折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)17658......9008租金增增长率率租金万象城城面积积净利率率折现率率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据租金增增长率率租金商业街街面积积净利率率折现率率数据依据预估合同实际行业水平行业水平计算数据价格增增长率率单房价格客房数数净利率率入住率率数据依据预估官网实际行业水平行业水平华润中中心年年利润润表万象城城年利利润表表商业街街年利利润表表君悦酒酒店年年利润润表年利润32313360349536353780393140884252......6808折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4252......2169年利润00000836888248923......14286折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)8923......4552年利润00000430144734652......7448折现值(将所有2012年后利润折现为2012年的现值)4652......2373本项目目租金金增长长率取取4%，折折现率率取10%总利润1661017924184171949119981331623484935484......56812总折现值（所有折现值加总）336144汇总年年利润润表华润综综合体体非住住宅物物业的的物业业形态态及其其运营营管理理特点点万象城华润中心君悦酒店国际商业休休闲广场大型综合性性购物及娱娱乐中心国际标准5A甲级写写字楼五星级酒店店集国际水准准购物、餐餐饮、娱乐乐、演艺功功能为一体体的时尚生生活体验中中心包含零售、、餐饮、娱娱乐休闲、、文化、康康体等诸多多消费元素素.其中,主力店/次次主力店所所占比例为为40％，，国际名牌牌占3％，，餐饮占15％，娱娱乐占20％，精品品店占22％共29层，，除去1-4层商业业裙楼、空空中花园及及顶层外，，另有24层写字楼楼拥有491间豪华客客房及套房房，超过5000平平方米的会会议宴会设设施,完完善的HyattPureSpa水疗,室外恆恆温泳池，，健身中心心等引进国际奢奢侈品牌、、高级餐厅厅、气氛活活跃的酒吧吧、迷人的的小酒馆和和安静的茶茶屋先确定主力力店，再全全面招商----先确定主力力店，再全全面招商购物中心写字楼酒店商业街持有出租持有出租持有出租持有出租华润华润环球凯悦集集团华润物业名称物业定位物业形态招商策略物业类型运营方式管理公司华润综合体体模式解析析深圳华润综综合体项目目经过8年年的投资运运营，2009年完完成投资建建设，项目目的投资回回收期约10年，实实现税后IRR10％，销售售利润率约约为32.3％时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.00.00.02.32.52.62.737.813.64.84.9投入13.86.86.84.56.54.24.211.411.50.70.7净现金流(13.8)(6.8)(6.8)(2.2)(4.0)(1.6)(1.5)28.42.64.24.2累计净现金(13.8)(20.5)(27.3)(29.5)(33.5)(35.0)(36.5)(8.1)(5.5)(1.3)2.9累计净现金（不清算）-13.8-20.5-27.3-29.5-33.5-35.0-36.5-10.20.95.19.3税前IRR＝14％％税后IRR=10%销售利润率率=32.3%华润综合体体现金流模模拟图（单单位：亿元元）数据来源：：世联数据据平台、华华润幸福里里总监访谈谈、华润万万象城租金金合同条款款华润综合体体模式解析析项目回收期约10年年市盈率取20倍时,华润综合合体在不考考虑资产增增值时的复复合增长率率为36.9%，考考虑资产增增值时的复复合增长率率为45.5%，返返利系数为为0.23时间2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年收入0.00.00.02.32.52.62.737.813.64.84.9成本0.00.00.01.41.51.51.516.06.52.82.9净利润0.00.00.00.91.01.11.221.87.12.02.0累计净利润0.00.00.00.91.92.94.125.933.034.937.0复合合增增长长率率（（不不考考虑虑资资产产增增值值））＝＝36.9％％复合合增增长长率率（（考考虑虑资资产产增增值值））=45.5%返利利系系数数=0.23华润润综综合合体体利利润润模模拟拟图图（（单单位位：：亿亿元元））数据据来来源源：：世世联联数数据据平平台台、、华华润润幸幸福福里里总总监监访访谈谈、、华华润润万万象象城城租租金金合合同同条条款款华润综合体体模式解析析华润在深圳圳成功树立立项目标杆杆后，在全全国快速复复制，但对对非住宅物物业和住宅宅物业的比比例进行了了修正，提提高综合体体的盈利能能力和回现现能力南宁万象城城总建筑面积积：56.9万方其中购物中中心：12.9万方方星级写字楼楼：4.4万方住宅建筑面面积：39.6万方方非住宅物业业：住宅物物业＝1：：2.3杭州万象城城总建筑面积积：80万万方其中购物中中心：24万方星级酒店：：6万方高级写字楼楼：11万万方住宅建筑面面积：39万方非住宅物业业：住宅物物业＝1：：1沈阳万象城城总建筑面积积：60万万方其中购物中中心：20万方星级酒店：：5万方高级写字楼楼：8万万方住宅建筑面面积：27万方非住宅物业业：住宅物物业＝1.2：1华润综合体体模式解析析北京星河湾湾深圳华润综综合体广州碧桂园园凤凰城深圳东部华华侨城中体奥林匹匹克北京万达广广场深圳万科城城世纪金源世世纪城鲁能三亚湾湾新城4242凤凰城是碧碧桂园产品品系列的标标杆性项目目，因此，，用凤凰城城作为对碧碧桂园大盘盘系的研究究标本碧桂园系楼楼盘顺德碧桂园园五邑碧桂园园长沙威尼斯斯鹤山碧桂园园沈阳凤凰城城武汉碧桂园园广州凤凰城城……广州·凤凰凰城因此，我们们将重点分分析：汉正街占公司房地地产开发收收入22％％具有很强的的可复制性性数据较易获获得较高的全国国知名度城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称城市·项目名称顺德·碧桂园五邑·碧桂园长沙·威尼斯鹤山·碧桂园沈阳·凤凰城城武汉·碧桂园广州·凤凰城城碧桂园模模式解析析4343凤凰城以以规模开开发、配配套先行行、精确确定位的的方式打打造了““别墅城城市”的的概念凤凰城位位处广州州市增城城区新塘塘镇，到到广州天天河中央央商务区区仅30分钟车车程，独独立交通通中心每每天发车车300多班次次.凤凰城的的“别墅墅城市””概念，使中国国房地产产开发从从单体楼楼到综合合小区提提升至城城市层面面，它突突破了传传统上小小区的概概念，超前规划划、建设设和配套套。凤凰城更更大胆地地对碧桂桂园原有有配套模模式作出出“跨越越性新探探索”，将社区区文化向向外辐射射，小区区商业向向外拓展展。陆续投入入运作的的凤凰城城学校、、荔枝文文化村等等，是对对碧桂园五五星级模模式最好的创创新与提提升。总占地面面积总建筑面积容积率建筑类型型绿化率10000亩3973750平方米米0.6570％独栋别墅墅、联排排别墅、、高层洋洋房,小小高层洋洋房,多多层洋房房，商铺铺及酒店店。项目配套套内部配套套:游泳泳池、网网球场、、健身中中心、儿儿童活动动中心、、有线电电视、超超市、会会所、保保安系系统、学学校、市市场、医医院。碧桂园模模式解析析4444凤凰城开开发遵循循配套现现行的原原则，前前期投资资进行配配套设施施建设，，配套完完善后进进行大规规模开发发2001-20042005200620072008-2009首期开发发规模2500亩，建建筑面积积50万万平米。。2004年推盘盘超过2000套。2005年推盘盘超过500套套。2006年推出出超过套套别墅住住宅单位位520。2007年年推盘盘超过过1240套。。2008年年推出出4300套2009年年推出出3700套“别墅墅城市市”和和凤凰凰岛均均为全全线产产品齐齐推，，包括括各式式别墅墅和公公寓凤岭苑苑为小小高层层凤雅苑苑和花花园里里均为为独立立别墅墅。凤凰城城浪漫漫阳光光为联联排别别墅产产品桐林人人家和和恋山山亲自自然均均为独独立别别墅产产品。。“凤泉泉芳邻邻”为为联排排别墅墅产品品。“美寓寓”为为洋房房公寓寓“泊林林”是是近期期推出出的独独栋别别墅“美寓寓”为为洋房房公寓寓。“泊林林”为为独栋栋别墅墅风妍院院为洋洋房“翠谷谷”为为联排排别墅墅推盘规规模物业形形态配套类类型主题乐乐园文化村村东门商商业街街商业中中心，，超市市学校会所，，酒店店交通中中心2001—2005：配套投入期2006—至今：住宅投资期碧桂园园模式式解析析4545碧桂园园通过过五星星级学学校+会所所+酒酒店等等先行行的配配套设设施有有效提提升了了产品品的溢溢价能能力三期通通过酒酒店，，文化化，公公建配配套提提高项项目溢溢价能能力一期配配套先先行，，并推推出大大量廉廉价别别墅洋房首期业业主入入住大型公公建配配套全全面投投入服服务2003-092004-10第一期期第二期期东门商商业广场发发售2003-112005-022002-12中英文文学校校开学酒店试试业第三期期荔枝文文化村试运运营大型交交通中中心/康体体中心心/商商业中中心落落成二期利用山体资源，，建半山高高档独立别别墅，大幅提高物物业价值和和利润楼巴密度全全面提升2008-012002-05联排别墅独栋别墅280035004000490042004500500080002009-01配套到位，，容积率提提升碧桂园模式式解析46碧桂园配套套设施建筑筑面积通常常占到社区区总建筑面面积的5%左右，由由酒店，学学校，主题题园，交通通等便民设设施组成．．学校特色母校光环：：全国重点学学校，具有有深厚的政政治文化背背景双语教学：：采用英语教育体体系；素质教育：：定期举办大大型体育和和艺术节不以学校作作为利润增增长点，而而是通过教教育为项目目带来客户户认同、品品牌影响力力等附加值值，为项目目带来高额额利润。运作方式由碧桂园投投资；名校校仅作为品品牌及顾问问介入；学校产权归归碧桂园所所有；非营营利性的全全寄宿制民民办学校；；预收教育育储备金30万元/人。学校酒店特色以白金五星星级标准建建造、南中中国至广阔阔的山水主主题式酒店店;酒店房价从从1000到3000不等档次碧桂园旗下下现已有3家五星级级酒店、4家五星级级标准酒店店和1家四四星级酒店店开业，未未来5年碧碧桂园旗下下酒店将达达数十间;碧桂园计划划在未来新新项目首期期即规划建建造五星级级酒店运作方式碧桂园旗下下酒店均由由碧桂园自自行设计、、建造及管管理;碧桂园旗下下各五星级级酒店均基基本可在一一年半完工工并投入使使用酒店交通中心每隔5-20分钟，，就有楼巴巴从交通中中心出发穿穿梭于各个个苑区，每每天300班次快捷捷往返天河河、黄埔、、开发区、、新塘、香香港、新机机场.档次运营交通设施文化村拥有三个特特色分明的的主题游乐乐区：冒险险岛、快乐乐城、绿野野仙踪;共50多个缤缤纷多彩的游游乐项目；每每逢节日和周周末，游乐园园内还有精彩彩缤纷的各种种节目表演。。商业街凤凰城商业总总面积约1.8万平方米米。步行街长长达1100米，富有现现代欧式风格格的立面，共共有铺位二百百多间，功能能分为综合类类、餐饮类、、酒吧类、服服饰精品类及及五金装饰材材料五大部分分。运作方式主题园及商业业街盈利模式商业街部分出出售，部分自自己持有。文文化村碧桂园园自己开发,并采用自己运运营的方式交通中心包括括经营的商铺铺。商铺面积积由112-186平方方米不等，拥拥有双层布局局、95％高高实用率、带带风雨廊、4.6米层高高、可自由间间隔。交通中心完全全自行开发建建设，并自行行运营碧桂园模式解解析4747碧桂园通过控控制房地产全全产业链，来来控制项目开开发成本成本构成规模单方成本总成本功能定位开发期非住宅物业成本商业中心2万平米1500元/平米3000万商业中心2002－2003年1.8万平米1500元/平米2700万东门商业街2003－2005年约4000平米1500元/平米600万大型超市2004年运动3300平米3000元/平米990万康体中心，超市2002－2003年6000平米2500元/平米1500万水上欢乐世界阳光泳湖2003－2005年休闲13.3万平米1000元/平米13300万增城荔枝文化村2003－2005年1.2万平1500元/平米1800万美食街2004－2005年学校6.5万平米2000元/平米13000万凤凰城中英文学校2002－2003年会所1万平米4000元/平米4000万24小时便利店，精美餐饮服务、美容美体中心、业主阅览室、业主活动室、花园泳池2002－2003年酒店7.8万平米1万元/平米78000万凤凰城酒店2002－2003年交通中心4000万专线穿梭巴士；自建15公里公路2002－2003年住宅成本2200元/平米110亿建筑成本按2200元/平米计算，其中1600元为结构成本，600元为精装修2004－2009年土地成本10000亩10万/亩10亿——2001年成本数据来源源：世联数据据平台、碧桂桂园投资人员员访谈碧桂园模式解解析4848碧桂园以造城城的模式进行行房地产项目目建设，采用用的是低价快快速周转策略略，获取的内内部收益率高高于一般房地地产项目，销销售利润率25％现金流（亿））数据来源：广广州阳光家缘缘、碧桂园相相关人员访谈谈、碧桂园07-09年年年报税前IRR=49%税后IRR＝＝37％利润率＝25％碧桂园模式解解析凤凰城税后现现金流模拟图图（单位：亿亿元）时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入0.000.004.0020.0029.4060.0026.8740.0019.79支出10.005.158.0011.7313.8713.2018.7522.939.92增值税－－0.040.200.290.600.270.4017.70增值税后现金流-10.00-5.15-4.048.0715.2346.207.8516.67-7.83应交所得税－－0.261.312.527.870.882.431.49税后现金流-10.00-5.15-4.306.7612.7238.336.9714.23-9.32累计税后现金流-10.00-15.15-19.45-12.690.0238.3545.3259.5550.2384.7投资回收期＝＝4.5碧桂园利用全全产业链模式式进行快速开开发，并销售售回现，在结结合资本市场场的融资能力力下，迅速实实现了规模扩扩张时间2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年收入－－4.0020.0029.4060.0026.8740.0019.79支出(成本)－－2.7413.6916.4316.4323.3328.5412.35支出（增值税）－－0.211.072.9112.090.001.731.49应税收入－－1.055.2410.0731.493.549.735.95应交所得税－－0.261.312.527.870.882.431.49税后利润0.000.000.793.937.5523.622.657.304.46累计税后利润0.000.000.794.7212.2735.8838.5445.8450.30复合增长率＝＝89％（20倍P/E）返利系数＝0.42碧桂园税后利利润模拟图（（单位：亿元元）碧桂园模式解解析5050碧桂园大盘系系列在郊区获获取大规模用用地，通过控控制全产业链链压缩项目开开发周期，控控制开发成本本，投资回报报率与普通房房地产项目相相当碧桂园模式解解析碧桂园大盘系系盈利模式战略布局：最初在广州州远郊开发，，主要围绕至至二、三线城城市郊区开发发，取地规模模大，大部分分项目在1000亩以上上，地价控制制在项目总成成本的10％％左右；全产业链控制制：控制从规划划设计、施工工、销售、物物管等房地产产全产业链，，从而实现快快速周转和成成本控制；配套先行：碧桂园在陌陌生区域开发发项目，实施施配套先行，，避免区域不不成熟、配套套不完善等弱弱点，满足首首期客户基本本的生活配套套服务需求。。现金流与财财务表现项目从取地地到启动区区销售的时时间最快3个月，开开盘时间控控制1年，，首期销售售净利润不不低于启动动区单方楼楼面价；通过压缩项项目开发周周期，提升升固定资产产周转率，，项目的内内部收益率率实现37％；由于项目实实施低价策策略，项目目税前投资资回报率为为60%；；类似大盘项项目恒大、雅居居乐、苏宁宁环球大盘盘系列北京星河湾湾深圳华润综综合体广州碧桂园园凤凰城深圳东部华华侨城中体奥林匹匹克北京万达广广场深圳万科城城世纪金源世世纪城鲁能三亚湾湾新城52东部华侨城城作为华侨侨城大盘系系列的升级级产品，也也是华侨城城在全国战战略布局的的产品线产产品，以东东部华侨城城为研究案案例华侨城大盘盘系深圳华侨城城深圳东部华华侨城上海浦江华华侨城北京华侨称称成都华侨城城……深圳·东部部华侨城因此，我们们将重点分分析：汉正街典型的大盘盘开发而非非区域开发发模式数据较易获获得较高的全国国知名度城市·项目目名称城市·项目目名称城市·项目目名称城市·项目目名称顺德·碧桂桂园五邑·碧桂桂园长沙·威尼尼斯鹤山·碧桂桂园武汉·碧桂桂园广州·凤凰凰城上海··浦江江华侨侨城深圳··东部部华侨侨城深圳··西部部华侨侨城北京··华侨侨城成都··华侨侨城华侨城城模式式解析析53东部华华侨城城是利利用规规模和和资源源优势势，定定位为为生态态体验验、观观光娱娱乐、、休闲闲度假假等多多功能能一体体化的的大型型综合合生态态旅游游度假假区区位：：距深圳圳市中中心仅仅20分钟钟车程程，香香港、、澳门门及珠珠三角角各城城市2小时时车程程范围围内;多条条高速速公路路汇集集，交交通便便利资源源：：滨海海山山地地，，大大峡峡谷谷，，原原生生态态自自然然空空间间规模模：：占地地面面积积8.25km2，总总投投资资50亿亿元元容积积率率：小小于于0.016建筑类型:别墅,温温泉酒店,高尔夫,华兴寺,主题乐园园,商业街街开发理念：：贯穿自然、、生态、科科普、体验验等先进开开发理念；；集生态旅旅游、户外外运动、酒酒店、温泉泉、演艺、、美食、购购物等多功功能于一体体；“让都都市人回归归自然”②①③④大侠谷云海谷茶溪谷⑥⑦⑨蓝色:2008年出售售黑色色:2009年年出出售黑色:未出售华侨侨城城模模式式解解析析5454深圳圳东东部部华华侨侨城城的的前前5年年开开发发主主题题园园，，在在景景区区基阶段Ⅰ2003－06年基建整治期Ⅱ2007营业项目区域启动期Ⅲ2008营业项目培育发展期Ⅳ2009营业项目快速发展期Ⅳ2010营业项目深化发展期旅游景观恢复和基建期茶溪谷：三洲茶园、湿地公园大侠谷：瀑布、风车天禅：观音莲座小镇：茵特垃根小镇云海谷：18洞公众球场大侠谷：云中部落天禅：华兴寺小镇：茶翁古镇大侠谷：海洋之心探索之旅黎明乐园大侠谷天街小镇：海菲德小镇深化、举办各种文化节庆住宅－－天麓1、2、7区天麓6、9区天麓3、4、5、8区酒店5星级茵特拉根酒店森林矿泉及活力矿泉SPA大侠谷瀑布酒店房车主题酒店华兴寺檀越酒店分项2003-2006年2007年2008年2009年2010年基础设施建设旅游开发地产开发景区开放地产销售旅游开发不断深化数据来源源：世联联数据平平台、世世联顾问问平台华侨城模模式解析析5555东部华侨侨城的总总投资50亿元元，其中中非住宅宅物业总总投资34亿，，占到总总投资的的70％％成本构成规模功能定位开发期非住宅物业景区恢复——主要恢复片区绿化景观等2003-2006年茶溪谷2平方公里三洲茶园/湿地公园2007年大峡谷2.5平方公里瀑布/风车/云中部落/天街/探险之旅2007-2009年云海谷2.5平方公里包括18洞公众球场，练习场等2007年茵特拉根小镇11万平方米五星级酒店2007年茶翁古镇1万平方米——2007年天禅12000平米华兴寺/酒店2008－2009年矿泉SPA1.1万平方米室内SPA中心/露天山泉/山地小木屋2007年酒店1000间客房瀑布/房车/檀越主题酒店2009年合计——非住宅物业总投资34亿土地成本111万平方米——2003年住宅20万平米独栋/双拼/联排2008-2010年数据来源源：世联联数据平平台、世世联顾问问平台、、东部华华侨城访访谈华侨城模模式解析析56东部华侨侨城从2007年到2010年间陆陆续开放放了绝大大多数配配套项目目，配套套部分收收入4年年增长了了6倍,预计未未来10年还将将保持5%的增增长率开放时间间2007200820092010…………主题园休闲设施酒店三大主题题园区（（三街.三镇.三部落落）温泉项目目＋高尔尔夫项目目＋辅助助交通设设施七大主题题酒店群群（豪华华酒店＋＋经济型型酒店））营运收入入(亿)6273545湿地公园园三洲公园园观音莲座座云中部落落华兴寺茶翁古镇镇海洋之心心,探索索之旅黎明乐园园,大峡谷天天街各类文化化节庆兰花园室外矿泉泉SPA18洞公公众高尔尔夫66洞高高尔夫练练习场会员高尔尔夫球场场室内温泉泉SPA茶溪谷新新入口新游览交交通设施施茵特拉根根酒店太阳能火火车酒店店瀑布酒店店西楼咕咕钟酒酒店瀑布酒店店房车酒店店檀越酒店店数据来源源：世联联平台，，专业人人员访谈谈华侨城模模式解析析5757深圳东部部华侨城城的前5年开发发主题园园，在景景区基本本成型的的时候开开发住宅宅物业，，实现了了地产与与旅游主主题园的的联动开开发华侨城模模式解析析主题园：湿地公园，，瀑布，风车车，茵特拉根根小镇休闲：室外矿泉SPA，高尔尔夫练习场酒店：茵特拉根主主题酒店主题园：云中部落，，华兴寺，茶茶翁古镇休闲：会员高尔夫夫球场，室内内温泉SPA主题园：海洋之心探探索之旅黎黎明乐园大侠侠谷天街，，海菲德小镇镇酒店：瀑布酒店，，房车酒店，，檀越酒店各类文化节庆庆区域启动区核心项目开发发树立区域形形象5星主题酒店店和36洞山山地高尔夫立立形象，培育育资源价值培育研发区完善组团开发发，强化文化化项目开发，，细分客户依托山海价值值开发高端地地产开发回现现，平衡前期期投入快速发展区强化节庆旅游游项目，留客客旺夜，提升升旅游收入和和区域价值依托山湖景及及区域价值开开发高端地产产，实现地产产和旅游双盈盈利截至2010年3月底，，共售出12.4万平米米5858东部华侨城由由于投资周期期长，后期开开发的产品溢溢价能力强，，出现投资回回报率相当高高，但在投资资开发期的回回现能力较差差华侨城模式解解析数据据来来源源：：世世联联数数据据平平台台、、世世联联顾顾问问平平台台、、东东部部华华侨侨城城访访谈谈现金金流流(亿亿)时间间税前前IRR=25%税后后IRR=18%利润润率率＝＝37％％时间2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年收入－－－－0.6021.3230.9814.3190.46住宅成本－－－－7.005.782.208.30－主题园、酒店成本6.806.806.806.806.80－－－－土地成本3.50－－－－－－－－增值税－－－－－0.200.290.1235.53所得税－－－－－2.234.161.8314.17所得税后现金流－10.30－6.80－6.80－6.80－13.2013.1124.334.0540.75累计税后现金流－10.30－17.10－23.90－30.70－43.90－30.79－6.47