四平路地块策划定位报告

思考核心经济效益（核心）企业形象社会影响其余效应追求经济效益是房地产开发的核心目的！核心目的衍生出对实际开发的种种要求：安全性——保障项目开发最终实现变现能力和变现成果高利性——保障基本安全的基础上追求可见的最高利润机会性——在既有安全、高利产品的基础上寻找创收点思考第一步—做什么地块用地指标地块布局地块方正，整体偏东北方向地块现状周边四至已用高墙围起占地面积12350平方米土地性质商办用地容积率3.3建筑密度0.55绿化率0.3建筑限高100米以市场实际表征为判断的基础；以项目操作目标为方向；进行合理的产品定位。本案产品设置原则

以商办土地产权性质及数据指标出发充分考虑土地价值条件选取变现能力较强的产品类型从经济效应的安全性、高利性、机会性角度出发以市场判断为选取的根本参考方向以地块条件及市场环境判断各种产品类型的细节产品形态利用立面、布局等手段充分表达高水准的项目形象增强产品对销售推进、资金回笼的促进作用规避市场风险的同时，加强利润点既有产品类型——商业、办公机会产品类型——？思路项目自身物业条件价值点挖掘不同物业形态的机会市场验证利润最大化风险最小化速度最优化最优产品组合物业形态的比例及产品分割项目策划定位项目产品建议同策营销资源杨浦内环内，15公里范围辐射6大传统核心商圈区位分析本案五角场商圈同济大学陆家嘴商圈3.4公里7公里7公里14公里

距离人民广场7公里距离南京西路7公里距离陆家嘴7公里距离中山公园11公里距离徐家汇14公里距离五角场3.4公里人民广场商圈徐家汇商圈中山公园商圈11公里南京西路商圈7公里新天地15公里内辐射5大核心商圈新江湾城板块中原板块五角场板块黄兴板块东外滩板块鞍山板块杨浦核心位置，毗邻虹口区位分析本案所处鞍山板块位于杨浦区内环内区域的北侧，临近虹口区；板块与临近的五角场板块、黄兴板块、东外滩板块，共同构成杨浦最核心的城区范围；处于五角场与市中心的过渡地段；轨道、公交便利，辐射能力强，本案未来即临地铁出口交通分析五角场3.4公里同济大学1公里人民广场7公里本案徐家汇14公里陆家嘴7公里新天地7公里中山公园11公里轨道连接地点用时M8四平路站人民广场15~20分钟徐家汇40~45分钟M10四平路站新天地20~25分钟中山公园40~45分钟公交连接地点用时123人民广场30~40分钟55五角场10~15分钟746浦东花木40~50分钟910南浦大桥35~40分钟本案大连西路四平路赤峰路远洋广场伊顿公寓书香公寓杨浦高级中学沿街商铺8、10号地铁四平路站同济综合楼成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交新村等新旧住宅区环绕；赤峰路、大连路、四平路配套成熟；远洋广场、骏丰广场等办公楼环绕；成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边近邻同济大学、上海电视大学、杨浦高级中学等学、院校；同济提供了全面的知识文化学术支撑百年同济——独特的学科优势、人才优势，丰硕的科研成果，强大的科技实力同济大学建筑设计研究院——成立于1958年，全国知名的特大型甲级设计单位国际互动的联合教学机制持续营造的开发学术氛围“一杆七枝”的学术交叉背景不断完善的教学服务设施同济的品牌效应“环同济设计带”成为中国设计业的中心项目推动作用点院校人口规模院校产业支撑成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边伊顿公寓、书香公寓、闸电小区、公交新村等新旧住宅区环绕；是杨浦区内最成熟的居住区之一，区域内配套齐全，交通便利；目前，板块内住宅以老式公房为主，一部分次新房项目，目前阶段属于住宅供应空白阶段。成熟的传统生活区、文教区，配套全项目周边赤峰路、大连路、四平路配套成熟，商铺销售及租赁情况较佳；本案四平路大连西路赤峰路彰武路五角场商圈大润发百安居成熟熟的的传传统统生生活活区区、、文文教教区区，，配配套套全全项目目周周边边远洋洋广广场场、、骏骏丰丰国国际际、、同同济济联联合合广广场场、、国国际际设设计计中中心心等等办办公公楼楼环环绕绕；；目前前，，周周边边聚聚集集了了大大量量的的以以同同济济带带动动的的以以设设计计类类为为主主的的办办公公物物业业；；并且且形形成成相相对对较较大大规规模模的的向向心心效效应应，，以以及及相相对对成成熟熟的的办办公公氛氛围围；；周边整体出出租率较高高，办公需需求旺盛；；周边聚居区区的80万常住人口成成熟氛围核心支撑点点近百万人口口数量，环环境成熟、、各类需求求旺盛双轨道带来来的人流与便捷捷度同济大学等等10余万院、校群体体产品类型初初步判断产业支撑商业环境办公氛围便捷交通办公物业支支撑要素地段优秀环境宜居氛围成熟交通便捷居住类物业业支撑要素素产品类型初初步判断结合商办产产权的产物物为酒店式式公寓院校人口居民支撑氛围成熟地铁效应商业物业支支撑要素产品类型初初步判断价值深挖优越的地理理位置、便便捷的交通通条件、庞庞大的人口口基数为住宅和商商业提供最最基本的发发展条件同济大学带带来的浓厚厚产业氛围围为办公的的发展奠定定了坚实的的客户基础础价值初识办公、商业业、住宅三三种物业的的发展皆有有良好先天天条件通过市场来来寻找三种物业形形态最优的的产品组合合贰、产品类类型属性分分析第一类、办办公产品国家科技园园区内完善善的服务体体系六大优势学科群体一园多基地的发展格局多方位的管理服务体系土木工程、海洋地质、环境科学与工程、城市建设与建筑及材料、机电与汽车、道路交通赤峰路孵化基地、国康路创业基地、安亭汽车研发基地、南汇产业基地科技园领导小组、工作小组、园区管委会同济科技园园的服务范范围和能力力办公物业判判断“环同济设计计带”成为中国的的设计业的的中心环同济设计计产业带目前现状企业分布在同济大学学四周2.6平方公里范范围内，以以赤峰路、、国康路、、密云路为为核心20万平方米的的设计产业业园区，800余家与设计计相关联的的企业国内设计界界的“五大大金刚”上上海市政工工程设计总总院、上海海邮电设计计院、同济济建筑设计计院、同济济规划设计计院、中建建国际设计计有限公司司的入驻以设计咨询询产业为核心圈层设计服务、、物品制造造、软件制制作这些直直接为设计计咨询业服服务的为次心圈层企业研究、房房地产、信息息服务为包围圈层公共窗口联系系服务等作为为弱联系的外外围行业为外围圈层办公物业判断断周边项目周边重点租售售项目分布出租出售租售瑞丰国际大厦财富国际广场万达广场A座榕辉大厦中图蓝桥明珠创意园万达广场C座蓝天大厦船只天地坊新纪元国际广场骏丰国际财富广场富城国际绿地汇创国际广场郡江国际大厦天科国际万达商业广场荣振大厦6个7个4个本案骏丰财富国际际广场同济联合广场场同济科技大厦厦四平路沿线商商务圈大伯树930曲阳商务中心心复城国际榕辉大厦明珠创意园柏宏大厦曲阳大伯树商商务圈万达广场蓝天大厦绿地汇创国际际广场五角场商圈上海国际设计计中心远洋广场复旦科技大厦厦同济大学环同济沿线设设计带宏观办公市场场全市办公市场场成交均价近近年呈现平稳稳上涨态势，，年均涨幅10%，成交量受宏宏观整体大势势影响显著近五年全市办办公市场价量量走势全市近5年办公市场供供应走势较为为平稳，年供供应量在150-190万㎡之间，年均均供应175万㎡，其中06年和09年供应量最大大，均在190万㎡；年去化量在150-200万㎡之间，年均均去化165万㎡，其中08年受整体市场场环境影响成成交量为130万㎡，为近五五年最低点；；其中宏观市市场形势良好好的年份如05、07、09年均出现供需需倒挂局面；；从价格走势来来看，办公类类产品近五年年呈现出较为平平稳的上涨趋趋势，年均涨幅10%左右，09年全市办公类类产品成交均均价为19696元/㎡，直逼2万元大关；09年至今全市办办公市场价量量走势宏观办公市场场办公类产品价价格波动明显显，上涨速度度相对公寓产产品较为缓慢慢，局部时间间段会出现价价格“倒挂”现象办公类产品价价格在短期内波动较较为显著，主要是由淡、、旺季以及不不同时间段不不同区域和档档次高低项目目集中成交所所致；办公类产品价价格上涨相对对缓慢，且局部时间段会会出现与住宅宅价格“倒挂挂”现象；09年10月份以前上海海市场办公均均价基本在住住宅均价之上上，但10月份以后住宅宅成交均价开开始超过办公公成交均价，，并且价格差距距呈现放大的的趋势；上海全市住宅宅均价两年涨涨幅达到75%，而办公产品品目前成交均均价较08年1月只有18%的涨幅幅；09年10月办公均价公寓均价公寓价格涨幅率办公价格涨幅率08年至09年上海海办公公、公公寓均均价走走势比比较单位（（元/㎡）09年至今今全市市各区区县办办公市市场价价量对对比宏观办办公市市场供应主主力区区域为为浦东、、杨浦浦、普普陀等区；；从成成交量量来看看，主主要还还是集中在在供应应量充充足的的区域域，南汇汇、松松江等等地出出现供供不应应求态态势，，其中中浦东新新区成成交量量最为为突出出，全全年销销售近近50万方；；各区域域成交交价格格可分分为三三个档档次，其中中以宝宝山、、嘉定定、南南汇等等为代代表郊郊环非非传统统商办办区域域，均均价水水平在在10000元/平米；；其次次为长长宁、、黄浦浦、静静安、、徐汇汇等高高地段段价值值商务务区，，均价价水平平在25000元/平米水水平；；而卢卢湾、、浦东东为代代表的的核心心商务务区价价格在在35000元以上上水平平。传统核核心区区域价价高量量低，，浦东东、普普陀和和杨浦浦为热热点成成交区区域高价段段中价段段低价段段09年至今今全市市各环环线办办公市市场价价量对对比宏观办办公市市场办公类类产品品的活活跃区区域逐逐渐向外转转移，内环环内办办公类类产品品以浦浦东区区域最最为活活跃，，中外环环间和外郊环环间已逐渐渐成为为市场场主力力，其其中中中内环环间的的供求求严重重失衡衡，供供远大大于求求，未未来竞竞争形形势严严峻内环内内除浦浦东区区域外外的传传统核核心区区市场场份额额减少少，中中内环环间未未来竞竞争严严峻浦东30万方浦东47万方09年至今今全市市各区区县办办公市市场存存量宏观办办公市市场10年初上上海市市房地地产市市场各各类物物业可可售量量合计计约1457万方，，其中中商业业可售售量位位居首首位，，而办办公类类产品品可售售存量量约330万方；按照办办公类类产品品09年190万方的的销售售速度度，目前可可售量量预计计销售售周期期为20个月；办公类类产品品目前前可售售量主要集集中于于浦东东新区区，近80万方，，其次次为普陀区区，可售售量约约41万方，，主要集集中在在长风风板块块；目前办办公类类产品品市场场可售售存量量330万方，，主要要分布布在浦浦东和和普陀陀区，，传统统核心心区域域存量量较少少区域办办公市市场供求关关系相相对平平衡，，办公公产品品整体体均价价2万/平方米米左右右市场表表现和和整体体上海海环境境相近近，比比较平平稳，，在出出现结结构性性成交交差异异的时时候会会出现现一定定的波波动；；鞍山路路板块块近期期市场场供应应量相相对较较少，，成交交均价价处于于整个个杨浦浦区的的高区区；杨浦区区整体体办公公市场场价量量对比比办公类类产品品整体体上供供求相相对平平衡，，价量量增长长较为为平稳稳，但但受大大经济济环境境影响响微观上上办公公类产产品单单月价价格波波动剧剧烈，，但整整体价价格涨涨幅相相对住住宅缓缓慢目前办公类类产品存量量330万方，主要要集中在浦浦东和普陀陀区域，两两者总存量量占37%热点环线为为中内环间间，传统核核心区域逐逐渐淡出市市场份额杨浦区整体体成交均价价在2万左右，鞍鞍山路板块块均价在区区内较高版块内市场场供应量较较低，整体体去化较好好办公产品情情况典型项目分分析骏丰国际财财富广场项目位置大连路1599号(近四平路)所属板块鞍山板块商业经营方式出售所属环线内环以内商业面积15500平方米总建面积51000商业整层面积2000平方米占地面积8270商业层数地上4层、地下3层、地下2层为部分地铁商业物业类型办公、商业商业层高地下3层3.3米、地下2层3.9、地下1层5米、地上1层5.5米、地上2、3层4.5米、地上4层6米办公层高底层挑高10、标准层高4米目前商业报价地下一层4.5万/平方米临街一层6.5万/平方米办公面积24500商业租金5元/平方米/天办公整层面积920、1442商业单元面积55~450办公单元面积111、121、151、226物业管理公司上海骏丰物业有限公司目前办公报价2.9万-3万/平方米物业费用办公19.8、商业25.8元/平方米/月高区办公低区办公底层商业典型项目分分析项目销售情情况分析办公项目只只在08年9月集中供应应2.33万平米，至至今成交量量2.09万平米，月月均去化1045平米，成交交均价22965元/平米，去化化周期20个月。商业项目在在08年9月集中供应应1.5万平米，至至今成交量量1.46万平米，月月均去化910平米，成交交均价31066元/平米，去化化周期16个月。办公成交均均价2.3万/㎡，月均去化化0.1万方，去化化周期20个月，商业业成交均价价3.1万/㎡，月均去化化0.9万方，去化化周期16个月典型项目分分析办公平面分分割111113111124121111113111本案办公楼楼分为高区区和低区，，每层6梯8户。低区平层面面积为1442平方米，单单元面积分分别为118、151、226平方米米高区平平层面面积为为920平方米米，单单元面面积分分别为为111、113、121平方米米出售方方式较较为灵灵活，，可单单间出出售也也和几几套联联售或或整层层出售售典型项项目分分析商业分分为地地下三三层和和地上上四层层整层面面积2000平方米米，单单元面面积分分割较较为灵灵活从从55~450平方米米不等等内设中中庭景景观地下三三层和和二层层为车车库，，局部部地下下二层层为地地铁出出口商商业地下一一层为为下沉沉内庭庭商业业地上四四层为为休闲闲会所所数码电电子零零售巨巨头百百思买买已入入住地地下一一层商业平平面分分割典型项项目分分析项目产产品细细节外立面面外墙采采用节节能防防辐射射双层层中空空LOW-E玻璃幕墙局局部采采用高高档花花岗石石和铝铝板建筑风风格现代风风格典型项项目分分析项目产产品细细节大堂10米挑高高奢华华大堂堂，典典雅艺艺术吊吊顶地面、、墙面面为名名贵大大理石石、木木材、、不锈锈钢建建材电梯6台日本本原装装进口口三菱菱高速速电梯梯典型项项目分分析项目客客户情情况分分析从置业业目的的分析析，本本案有有40%的投资资客户户，一一方面面看重重周边边便利利的交交通，，8、10两号地地铁在在此交交汇，，同时时本案案是该该区域域为数数不多多的甲甲级办办公写写字楼楼，项项目硬硬件配配套档档次较较高从客户来源源方面分析析，本案的的购买客户户还是以杨杨浦本区域域为主，比比例占到40%，同时周边边区域如闸闸北、虹口口也有20%的比例，市市中心黄埔埔区也有部部分挤压客客。项目有近4成的投资客客户，购买买客户以区区域客为主主，以及部部分周边区区域客户典型项目分分析项目客户情情况分析办公的入驻客客户以大中型型的设计行业业的上下游企企业为主，辅辅以部分货运运物流公司典型项目分析析营销推广分析析项目主打区位位和交通，强强调内环内和和双轨道，同同时突出自身身5A甲级写字楼的的档次和品质质典型项目分析析沪东财富国际际广场·金座(铂宫)项目位置国权路39号所属板块五角场板块商业经营方式办公出售、商业大多自持所属环线中外环间商业面积10000平方米总建面积58000平方米商业整层面积2400平方米占地面积15000平方米商业层数地上4层物业类型办公、商业商业层高5米办公层高标准层3.3米顶层复式5.55米大堂挑高9米目前商业报价只租不售办公面积48000平方米商业租金底层12，2层以上3元/平方米/天办公整层面积金座1630平方米商业单元面积110~300平方米办公单元面积40~70、90~270平方米物业管理公司戴德梁行目前办公报价3万/平方米物业费用19元/平方米/月金座办公银座办公底层商业典型项目分析析项目销售情况况分析办公成交均价价1.9万/㎡，月均去化0.1万方，商业主主要以自持为为主，部分成成交价为4.2万/㎡办公项目在06年8月、06年11月和09年6月分三次供应应，共7.73万平米，至今今成交量4.71万平米，月均均去化0.1万平米，成交交均价19362元/平米。商业项目从06年8月至今总供应应1.13万平米，至今今成交量0.39万平米，月均均去化0.008万平米，成交交均价41907元/平米，该案商商业主要以自自持为主，出出售的商业体体量很小，导导致去化较为为分散。典型项目分析析项目客户情况况分析项目的投资客客户比例较高高为75%，购买客户以以区域客为主主，以及部分分周边区域客客户从置业目的分分析，本案有有75%的投资客户，，比例较高，，主要是由于于一方面办公公产品面积段段分割较小，，总价范围不不高；另一方方面是本案地地理位置相对对较偏。从客户来源方方面分析，本本案的购买客客户还是以杨杨浦本区域为为主，比例占占到35%，同时周边区区域如闸北、、虹口也有50%的比例，市中中心黄埔区也也有部分挤压压客。典型项目分析析项目客户情况况分析入驻企业有近近5成为设计相关关行业公司入驻企业多为为设计行业的的上下游公司司，以中小企企业为主，如如建筑设计院院、项目咨询询管理公司、、材料采购、、材料加工、、或贸易物流流等地方传统统中小公司典型项目分析析办公平面分割割本案办公楼每每层5梯28户。低区平层面积积为1630平方米，单元元面积为40~平方米高区平面单层层单元面积分分割相对较大大，为90~270平方米，层高高为5.55米，为LOFT复式出售方式式较为灵灵活，可可单间出出售也和和几套联联售或整整层出售售典型项目目分析项目产品品细节外立面采用钢筋筋混凝土土全框架架、简体体剪力墙墙结构建筑结构构干挂高级级花岗岩岩、真石石漆，外外墙节能能型XPS隔热保温温建筑风格格经典ARTDECO风格，豪豪华典雅雅典型项目目分析项目产品品细节大堂9米挑高巴巴洛克风风情大堂堂地面采用用高级花花岗岩，，墙面采采用高级级大理石石电梯6台进口德德国蒂森森克虏伯伯电梯典型项目目分析营销推广广分析项目主打打商住两两用精装装小户型型典型项目目分析上海国际际设计中中心项目位置中山北二路1133号所属板块鞍山板块商业经营方式办公转售为租、商业只租不售所属环线内环以内商业面积3300平方米总建面积47055平方米商业整层面积1000平方米占地面积9127平方米商业层数地上3层物业类型办公、商业商业层高5米办公层高4米目前商业报价4~5万/平方米办公面积44000平方米商业租金4.5元/平方米/天办公整层面积800平方米商业单元面积100~500平方米办公单元面积110~220平方米物业管理公司第一太平戴维斯目前办公报价2.7~2.8万/平方米物业费用17.8元/平方米/月典型项目目分析项目销售售情况分分析办公由售售转租，，前期成成交均价价2万/㎡，月均去去化0.22万方办公项目目在09年10一次推出出3.05万平米，，至今成成交量1.78万平米，，月均去去化0.22万平米，，成交均均价20385元/平米，价价格走势势较为稳稳定，目目前发展展商为了了控制使使用企业业，转售售为租，，局部房房源目前前报价2.7万/平方米米。其其中底底层裙裙部办办公被被同济济设计计院整整体收收购。。商业项项目从从09年10月至今今总供供应0.3万平米米，仅仅在09年11月成交交0.14万平米米，其其余房房源只只租不不售，，成交交均价价19234元/平米典型项项目分分析项目客客户情情况分分析项目以以本区区域的的自用用客户户为主主从项目目的案案名就就不难难看出出，本本案是是以建建筑设设计相相关行行业的的企业业为主主要客客户，，因此此设计计公司司的聚聚集程程度较较高，，大多多为周周边的的大中中设计计公司司，因因此项项目的的自住住客户户比例例较高高。典型项项目分分析项目客客户情情况分分析设计行行业的的企业业聚集集度高高由于于该该案案的的前前期期客客户户定定位位主主要要是是设设计计产产业业，，加加之之又又比比邻邻同同济济大大学学，，还还有有部部分分地地方方政政府府的的支支持持，，项项目目前前期期办办公公产产品品销销售售情情况况良良好好。。其中底部裙楼楼北同济设计计院整体收购购，为了控制制办公产品的的最终使用客客户，项目办办公部分转售售为租，目前前租金价格未未定，但行业业门槛较为集集中，主要是是以设计为主主的中下游企企业。典型项目分析析营销推广分析析项目主打甲级级品质和同济济品牌典型个案项目目总结客户—置业目的从置业目的来来看，区域重重点办公项目目的投资客户户比例均在40%以上，随着产产品面积段的的缩小投资客客户比例有所所上升；另一方面，地地段相对较差差的办公产品品的投资客户户比例往往较较高，相反亦亦然。骏丰国际财富富广场上海国际设计计中心财富国际广场场典型个案项目目总结客户—客源分布骏丰国际财富富广场上海国际设计计中心财富国际广场场从客户来源看看，置业客户户全部以杨浦浦区客户为主主，其中周边边区域如虹口口、闸北区域域的客户比例例也不在少数数，其余都有有部分市中心心区域客户。。上述客户来源源比例大致为为杨浦区40%，虹口、闸北北、宝山各占占15%,其他区域包括括市中心区域域比例在15%.典型个案项目目总结客户—行业分布骏丰国际财富富广场上海国际设计计中心财富国际广场场从入驻行业来来看，有相当当高的行业凝凝聚性，一半半以上的行业业属于建筑业业的上下游行行业，其次为为机械设备和和航运贸易。。设计行业的比比例一般为50%，机械设备行行业比例15%，航运贸易行行业比例为15%，其余行业比比例在20%左右。典型个案项目目总结办公信息骏丰国际财富广场国际财富广场上海国际设计中心办公整层920公单元面积111/121/152/22640~70110~220办公经营方式出售出售转售为租办公成交均价2.3万1.9万2.0万办公目前报价2.9~3万3万2.7万物业管理费19.81917.8去化周期20个月18个月9个月月均去化量100010002200周边办公目前前整体报价2.7万/㎡，月均去化1000-2000方，去化周期期18个月商办市场小结结周边商办氛围围浓厚办公产品市场场去化相对缓缓慢，月均去去化1000-2000方左右，目前前价格在2.3万/平方米产品分割以中中小面积为主主办公产品客户户中，投资比比例较高，约约占到4成客户来源方面面，以本区域域为主，其次次是周边的虹虹口、闸北、、宝山等区域域客户，其中中有部分市中中心客户办公产品的使使用客户上有有一定程度的的聚集度，主主要是以设计计为中心的上上下游企业，，其次为一些些传统的贸易易、物流、机机械等行业的的企业贰、产品类型型属性分析第二类、住宅宅产品杨浦区整体公公寓市场杨浦区近期高高端公寓市场场成交萎靡，，公寓成交均均价26844万元/平方米09年至今，公寓寓成交价格稳稳步攀升，近近期公寓成交交均价为26844元/平方米。09年12月至今，区域域间歇性有部部分高端项目目集中供应，，如新江湾板板块的橡树湾湾的高层公寓寓、保利维拉拉家园等，但但受市场政策策影响，去化化相对低迷杨浦区区公寓寓市场场板块块划分分新江湾城板块中原板块五角场板块黄兴板块东外滩板块鞍山板块新江湾湾板块块的公公寓成成交价价格是是区域域最高高端，，其次次为本本案所所处的的鞍山山板块块，近近三个个月公公寓成成交价价格为为2.9万元/平方米米。鞍山板板块近近期公公寓成成交价价格在在区域域位列列前端端区域公公寓市市场价价量走走势公寓市市场需需求旺旺盛，，受供供应限限制，，板块块整体体成交交相对对低迷迷，近近期公公寓市市场成成交均均价为为29424元/平方米米09年至今今鞍山山板块块只有有君欣欣豪庭庭一个个项目目在09年5月有1.1万方的的住宅宅供应应成交量方方面，区区域主力力去化项项目为君君欣豪庭庭，除此此之外板板块一直直在持续续消耗之之前存量量，受供供应限制制，板块块月均去去化仅1800方。价格方面面，09年至今公公寓成交交价格上上涨近一一倍，局局部时间间段如10年3月恒阳花花苑的集集中成交交拉低了了整体均均价，该该案为低低端价格格项目均均价为11830元/平方米，，导致整整体价格格有较大大浮动波波动。目前周边边2手房租赁赁需求旺旺盛，售售价在2.5~2.9万/㎡，其中酒酒店公寓寓的售价价在3万/㎡住宅公寓寓周边公寓寓二手房房租售价价格物业名称房型面积售价租价装修标准房龄书香公寓二房89~120平米2.5~2.9万/平米3000~4800元/月标准/精装6~8年三房120~150平米2.2~3.4万/平米5000~6600元/月标准/精装5~8年四房150平米2.8~2.9万/平米6500元/月精装5~6年五房150~155平米2.8~2.9万/平米6500~7000元/月精装5~6年伊顿公寓三房120~145平米物业自持5000~6000元/月精装5~6年物业名称房型面积售价租价装修标准房龄沪东财富国际广场酒店式公寓一房/二房40~70平米3万/平米3600~6000元/月精装1年以内酒店式式公寓寓板块住住宅市市场小小结周边居居住氛氛围良良好由于同同济大大学附附属人人口以以及周周边产产业人人口导导致住住宅租租赁需需求旺旺盛目前商商品房房市场场严重重缺乏乏供应应，购购房需需求不不能有有效释释放目前周周边2手住宅宅房龄龄均在在10年左右右，售售价在在2.5~2.9万/㎡周边只有国际际财富中心有有酒店公寓产产品，目前售售价3万/㎡，产品面积段段在40~70㎡㎡贰、产品类型型属性分析第三类、商业业产品商业配套序号位置业态1曲阳路报亭、服装店、小型冷饮店、超市、低端餐饮等2大连西路银行、小型冷饮店、服装店、报亭、新华书店等业态3大连路骏丰国际广场自带中高档餐饮业态4四平路同济大学自带中低档餐饮业态5大链路邮局、移动、饭店（权金城）等中低挡业态6控江路棒约翰（高人气）、鸡公堡、好德超市、中档业态7打虎山路沈家花园、哥特、红林阁等高人气中档门店8控江路KFC、M、傣妹、二层楼宏图三胞电脑城、必胜客、面包房等配套齐全中档业态9控江楼假日百货，项目附近唯一综合购物商场周边商业以中中低端街道商商铺为主，集集中型广场形形态较少34本案9同济大学和平公园125678周边商业周边商业街租租售分析本案四平路大连西路赤峰路彰武路五角场商圈大润发百安居商圈名称主要业态目前租售报价四平路餐饮、生活配套为主租价：8~10元/平米/天售价：6~7万/平米大连西路服装、餐饮、娱乐等基本生活配套为主，部分建筑设计租价：6~8元/平米/天售价：5~6万/平米

赤峰路建筑设计上下游产业为主租价：7~8元/平米/天售价：6~7万/平米彰武路部分涉及建筑设计行业租价：5~8元/平米/天售价：5~6万/平米周边商业街底底层商铺2手售价一般在在6~7万/平方米典型个案项目目总结商业信息骏丰国际财富广场国际财富广场商业整层20002400商业单元面积55~450110~300商业层数75地上层数44地下层数31商业经营方式兼租兼售自持商业成交均价3.1万4..2万商业目前报价地下一层4.5万，沿街一层6.5万/商业租金5底层12、以上3周边商业项目目销售兼自持持，租金在4.5~5元/平/天区域商业氛围围成熟，商铺铺经营效果较较好，可售的的优质商铺较较少街铺价值明显显，空置率极极低价格优势明显显，街铺的售售价远远高于于办公及住宅宅类物业，属属于可实现高高利润的高价价值物业目前底层商业业的报价为6万左右商业产品情况况贰、产品类型型属性分析产品选取原则则及产品思考考顺序产品类型商业物业办公物业居住物业可售的非持有有类型底层商铺高价价值既有市场的可可见性存在既有市场场的产品实现价格及速速度平稳市场供应空白白机会高价格空间以大量化低层层高价值商铺铺为第一类考虑虑原则以在相对合理理的销售周期期内完全去化化并保障资金回回笼的体量为为参考标准适当的补充，，分化单一办办公产品的销售压压力并创造溢溢价空间第一优先原则则第一保障原则则第一机会原则则经典公寓精品办公别致商业++精致知创综合合体产品定位叁、产品落点点建议用地可建范围围分析地块方正，单单向临街，临临地铁口，北北侧住宅日照照影响杨浦中学四平路快速车车道北部预留小路路伊顿公寓产品布局及比比例原则因地制宜，安安全与利润空空间并存本案产品设置原则

商业形成沿街展开的广场形态，一方面最大化沿街展开面，一方面借势地铁口形成商业人流的回旋空间；商业以3层底商为主，合理放大建筑体量，以增强其可售性，与最大价值化；办公楼的体量以1年左右的销售周期计算整体建筑体量，并强化户型卖点；酒店式公寓则以补充形态和机会形态占据剩余体量，并强化户型卖点；办公及酒店式公寓，一方面考虑布局，一方面考虑项目作为整体的形象；考虑办公与酒店式公寓互为独立体，单独入户；保障尽量避免高层建筑队北侧地块住宅的采光遮挡；产品比例测算算因地制宜，安安全与利润空空间并存商业物业办公物业居住物业技术手段合合理满排1年期可实现现销售体量量（以月均1500㎡㎡计）补充机会面面积（剩余面积积）4600㎡㎡左右18000㎡左右18000㎡左右企业员工数量8%4%12%49%20人以内20-49人50-99人100-199人200人以上27%杨浦区企业的规模普遍较小，49%的企业规模在20人以内，50人以内的企业数量累计为76%。人数超过100人的中有一些软件开发公司，属于人力密集型产业。企业办公面积10%6%8%100平米以下100-300平米300-500平米27%49%500-1000平米1000平米以上外资企业为了保证工作环境的舒适，减少员工间不必要的干扰，对办公面积的要求一般而言是10平方米/人。因此员工数量直接决定了该公司租用办公面积的大小这一经验同样适用于杨浦区办公楼市场，49%的企业租用的办公面积在100–300平方米，租用面积超过500平方米的企业仅占18%。产品比例测测算办公产品的的直接需求求客户面积积段要求分类产品面面积分割办公产品周边市场主主力项目的的供应面积积段：100-200㎡周边行业布布局更偏向向于建筑设计行行业，适当考虑虑客户实际际需求在购买客户户中，投资客是不可忽略略的主力客客户分类产品面面积分割办公产品从市场供求求主力情况况及实际使使用客户需需求判断，，判断建议本本案的面积积分割在150㎡左右。分类产品面面积分割住宅产品近阶段上海主力酒店式公寓产品项目面积段层高层数建筑风格装修标准禹洲金桥国际40-805.2（可分割）14、17现代二期装修1500三期毛坯御翠豪庭70-903米29ARTDECO2500圣和圣广场40-703.6（可分割）23现代1500爱盛家园40-603.19现代毛坯碧云瑞庭70-903.228ARTDECO2000利金国际40-60324新古典2000从市场供求求主力情况况、周边住住宅总价竞竞争优势以以及酒店式式实际使用用功能的满满足上，判断建议本本案的酒店店式面积分分割在50㎡左右。万科·上海蚂蚁工工坊蚂蚁工坊户户型以超大大面宽设置置，采光面面充足；小小面积户型型，严格控控制总价；；而室内功功能间可随随意布局，，使该户型型满足客户户后期对功功能间变更更的要求。。分类产产品面面积分分割住宅产产品户户型建建议分类产产品面面积分分割商业产产品市场研研究结结果——较合适适铺位位开间间/进深尺尺度开间区间所占比例3m以下13.2%3m－6m51.2%6m－9m26.9%9m－18m4.0%18m以上4.8%合计100.0%进深区间所占比例3m以下4.5%3m－6m29.0%6m－9m30.8%9m－15m30.1%15m－18m1.6%18m以上4.0%合计100.0%面宽基基本上上是3-6m为绝对对主力力，而而进深深由于于实际际项目目条件件不同同，则则分布布较广广，基基本上上在3-15m之间；；建议本本案的的实际际规划划4-6m开间设设计10-15m进深展展开，，单体体分割割40——100左右，，可根根据需需求自自由拆拆分组组合。实际技技术布布局结结果方案一一特点：：1、最大大化展展开商商业面面；2、整体体建筑筑互为为整体体，又又互为为独立立，广广场、、办公公、酒酒店式式公寓寓建筑筑相连连，又又出入入隔离离；3、酒店店式公公寓南南向一一字展展开，，避免免出现现中央央核心心筒格格局产产生的的纯北北向户户型，，强化化该类类产品品的实实际卖卖点及及可售售性。。实际技技术布布局结结果方案一一实际技技术布布局结结果方案一一实际技技术布布局结结果方案一一实际技技术布布局结结果方案二二特点：1、商业展开面面平行，面积积相对较小；；2、整体建筑互互为整体，又又互为独立，，广场、办公公、酒店式公公寓建筑相连连，又出入隔隔离；3、酒店式公寓寓形体相同，，双子形态。。实际技术布局局结果方案二实际技术布局局结果方案二实际技术布局局结果方案二经济测算估算算以目前市场情情况初步估算算各类型物业业的价格水平平方案一类型分类面积单价总价总计商业一层15206000091200000197600000二层15204000060800000三层15203000045600000酒店式公寓全南向1926030000577800000577800000办公产品南向1116024000267840000385020000北向558021000117180000合计

1160420000经济测算估算算以目前市场情情况初步估算算各类型物业业的价格水平平方案二类型分类面积单价总价总计商业一层11766000070560000152880000二层11764000047040000三层11763000035280000酒店式公寓南向618030000185400000524125800侧向618027000166860000北向618027810171865800办公产品南向463524000111240000409085100北向46352100097335000侧向927021630200510100合计

1086090900肆、同策资源源同策汇客户资源客户资源全国开发商资源同策五大资源横向合作企业资源媒体资源同策资源■企业所有人约约为15300组，占17%高管企业负责责人约19800组，占22%共计约：35100组同策会员世纪凯厦世福汇静安紫苑上海国际设计中心滨江45上海风景天赐公寓五角丰达广场办公项目未购购客户约2500余组同策办公楼项项目同策合作伙伴伴全国客户万科地产深圳华侨城金地集团招商局集团保利集团中南集团远洋集团莱蒙置业……上海客户浦发集团紫江集团张江集团中房集团上海广电集团团中福集团爱建地产北方集团上海实业……港台客户瑞安集团台湾日月光集集团台湾宏都集团团香港中信泰富富香港和黄地产产香港长实地产产香港恒基地产产……海外客户正大集团有佑林建设……横向企业资源源/商会同策合作伙伴伴地产基金扬子基金CIDT.LP.……规划设计同济规划华东建筑设计计JWDACPC柏涛B+H天华设设计现代设设计翌德设设计……行业机机构房地产产协会会德国大大联盟盟温州商商会浙江商商会台商会会……物业管管理招商物物业FPDCBREDTZ……与我司司合作作媒体体：搜房网网、第第一财财经、、安居居网、、焦点点网、、上海海楼市市、城城市住住宅、、框架架传媒媒、分分众传传媒。。。。。。。。同策合合作媒媒体一、短短信服服务平平台二、《会员快快讯》邮寄服服务平平台三、同同策策活动动平台台同策通通路9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄黄叶树，，灯下白白头人。。。14:33:1314:33:1314:3312/22/20222:33:13PM11、以我