四季花城为例产品设计附加值总结

产品设计附加值总结以四季花城为例2007年3月15日设计部:金晓龙1、缘起2、定义3、营销关系4、成本关系4、设计发展5、客户投诉6、风险控制产品附加值目录产品附加值缘起私家花园地下娱乐室露台私家天面您看过有复式花园、2楼带地下室、有天窗的洋房吗？------花城七期广告语为什么销售宣传喜欢侧重附加值？附加值(ValueAdded)是附加价值的简称，是在产品的原有价值的基础上，通过生产过程中的有效劳动新创造的价值，即附加在产品原有价值上的新价值。定义产品附加值哈佛大学出版的《企业管理百科全书》中对附加价值的解释如下:附加价值是企业通过生产过程所新增加的价值;或者，从企业的销售额中扣除供生产之用而自其他企业购人的原材料成本，也就是企业的纯生产额。对应以上两种附加价值的概念，产品附加值应该包括两个方面的内容，即通过企业的内部生产活动等创造的产品附加值（生产环节）和通过市场战略在流通领域创造的商品附加值（销售环节）。广义附加值：通过营销手段，赋予室内空间更多的功能意义，同时为业主带来附加的生活方式。狭义附加值：通过设计手段，在规则允许的范围内，为业主带来产权外的额外可使用建筑面积。定义产品附加值附加值带来一种附加的生活方式，比房子本身更富有生活情调和想象空间；更容易从情感上打动客户！产品附加值营销2005年5月6日广州四季花城销控表优点：1楼和6楼有附加值的单位销售速度比普通楼层快．丹桂苑单元1单元2单元3单元5单元6单元7单元8单元合计楼层01020301020301020102010201020102036层111

1

11

11

85层111

11

1

63a层111

11

1

63层111

11

11

72层

11

11

1

51层11111111111111

14合计4661561111122126046161222338产品附加值营销丹桂苑

价目表实际价格

单元房号套内面积建筑面积原始单价原始总价附加价值定价总价定价单价1单元30195.8105.78

4,427

468,241

2,000.00

470,241

4,4451单元3a0195.8105.78

4,417

467,183

2,000.00

469,183

4,4351单元50195.8105.78

4,387

464,009

2,000.00

466,009

4,4051单元60196.03106.05

4,347

460,952

47,722.50

508,674

4,7971单元10280.9589.38

4,088

365,359

73,910.00

439,269

4,9151单元20280.9589.38

4,148

370,722

10,000.00

380,722

4,2601单元30280.9589.38

4,188

374,297

10,000.00

384,297

4,3001单元3a0280.9589.38

4,178

373,404

10,000.00

383,404

4,2901单元50282.0290.57

4,148

375,658

10,000.00

385,658

4,2581单元60285.8294.76

4,108

389,246

94,448.00

483,694

5,1041单元103102.81113.52

3,651

414,484

152,162.00

566,646

4,9921单元203102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291单元303102.81113.52

3,751

425,836

13,352.00

439,188

3,8691单元3a03102.81113.52

3,741

424,701

13,352.00

438,053

3,8591单元503102.81113.52

3,711

421,295

13,352.00

434,647

3,8291单元603102.81113.52

3,671

416,755

88,432.00

505,187

4,450首层单价提高了134０元／平米顶层阁楼毛胚提高了45０元／平米优点：有附加值的单位有卖点，价格也高于其它楼层；利润也高.顶层私家天面提高了78０元／平米产品附加值营销丹桂苑

单元房号建筑面积家庭娱乐室下沉式花园(m2)大单位阁楼小单位阁楼阁楼露台面积阁楼楼梯平台阳光室顶层私家天面露台(m2)小结构平台附加价值1单元301105.78

1

2,000.001单元3a01105.78

1

2,000.001单元501105.78

1

2,000.001单元601106.05

1.00

22.94

47,722.501单元10289.3849.58

15.76

73,910.001单元20289.38

1.00

10,000.001单元30289.38

1.00

10,000.001单元3a0289.38

1.00

10,000.001单元50290.57

1.00

10,000.001单元60294.76

1.00

80.56

1.00

94,448.001单元103113.5239.0673.36

1

152,162.001单元203113.52

1

13,352.001单元303113.52

1

13,352.001单元3a03113.52

1

13,352.001单元503113.52

1

13,352.001单元603113.52

96.35

88,432.00实际附加值详表产品附加值营销假凸窗阳光室结构平台实际这部分空间等同卧室效果《2200层高不计面积阁楼空间私家天面地下室私家花园产品附加值营销产品附加加值营销不是所有有的附加加值单位位都那么么好销．．．．架空停车车空间回填土空空间案例:文竹轩地地下室的的扩大设设计变更更设计变更更：回填区改改地下室室教训:地下室面面积增加加，销售售总价增增加；销销售速度度缓慢，，靠加大大宣传和和降价９９折处理理．－－－－附加值不不是越大大越好．产品附加加值成本附加值应应该做多多大?四季花城附加值类型及分布汇总产品类型多层洋房情景洋房（华中版）情景洋房（华南版）ＴＨ叠加ＴＨ小高层产品区位１－３期２－３期１－６期４－６期４－６期４－６期附加值类型家庭娱乐室（地下室）■■■■■■首层私家花园■■■■■■露台■■■■■■顶层阁楼■■

楼梯间顶平台■

顶层私家天面■■■■■■赠送结构平台■

■阳光室■■■■■■亲水平台

■

空中合院

■结构空腔

■■

二层高阳台（计露台）

■备注

附加值类类型及分分布花城的产产品类型型多,附加值类类型涵盖盖面广.产品附加加值成本附加值应应该做多多大?售价与成成本的相对关关系低容积率率的小区区要控制制附加值值面积.成本:可售比=可售面积/(可售面积+附加值面积)>85%

即100平米可以做17.6平米的附加值面积.

85%的可售比是针对全期而言,不是针对每一套.是个宏观概念.各产品类类型的可可售比产品类型一梯二多层洋房(小三房)华南版情景洋房TH叠加TH可售面积540450250370附加值面积501005074可售比91.5%81.8%83.3%83.4%附加值类型成本控制

单方建安成本单方销售价格财务效能说明家庭娱乐室（地下室）1500(毛坯）按1000元/平米(三A期),

1300元/平米(三B期),1700元/平米(六期)中有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.首层私家花园1、1925（下沉式）；2、700（非下沉式）下沉式花园按1200元/平米,普通按1700元/平米计高普通花园成本属景观被动成本,附加值可视为零成本.顶层阁楼850大三房按450元/平米，小三房及两房按650元/平米低有部分成本属结构被动成本,附加值成本会比测算成本低.楼梯间顶平台70020000元/个高

露台/顶层私家天面166按600元/m2,天面按800元/m2高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.赠送结构平台8508m2以下按10000元/个；8m2以上按12000元/个高该部分成本属结构被动成本,附加值可视为零成本.阳光室1500统一按2000元/个低有些阳光室进深尺度太大,结构成本增加明显.进深需控制在<1000亲水平台1470统一按20000元/个中

空中合院1380按售价的一半,５期悦山基准价５３４３元／平米；合２６７１元／平米；中

结构空腔1500按1700元/平米中该部分成本属结构被动成本,附加值成本会降低.二层高阳台（计露台）730按售价的一半,５期悦山基准价５３４３元／平米；合２６７１元／平米；高

备注

产品附加加值成本附加值应应该做多多大?售价与成成本的相对关关系利用被动动成本的的附加值值单方利利润高,要加以充充分利用用.产品附加加值成本附加值应应该做多多大?售价与成成本的相对关关系高端产品品的总价价高,附加值对对总价的的影响小小,同时附加值值的利润也也高,要尽量多做做.销售:销售总价=原始总价+附加值总价原始总价/销售总价>???

>85%

?销售总价的提高会引起目标客户人群的转变(低端产品尤其要注意).比销售总价价更重要的的是附加值值单价的高高效区间;这与客户的实际际使用需求有关.产品附加值值成本附加值应该该做多大?售价与成本本的相对关系系产品类型单元房号套内面积建筑面积原始价原始总价家庭娱乐室附加价值初始成交总价初始成交单价原始总价／销售总价面积可售比华中版情景洋房首层带地下室文竹轩1单元101146.9159.816,6991,070,567112.17112,1701,182,7377,40190.50%58.76%华中版情景洋房首层带地下室雅竹轩15单元101146.9159.816,9301,107,48370.5870,5801,178,0637,37294.00%69.36%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩3单元102124.25133.257,407987,036128.24128,2401,115,2768,37088.50%50.96%华南版情景洋房首层带地下室文竹轩8单元102124.25133.627,074945,28192.2992,2901,037,5717,76591.10%59.15%原始总价/销售总价>90%单套的面积积可售比>60%?最终这几套套房子以销销售总价的的90%销售出去.产品附加值值成本附加值应该该做多大?附加值的实际使用用要求变更前地下下室92平米变更后地下下室128平米附加值的实实际使用要要求是有一一个合理面面积范围的的,超过这个面面积附加值值的单价会会下降;成为低效区区间或者无无效区间;产品附加值值多出来的空空间怎么办办?变更前地下下室92平米变更后地下下室128平米设计计二层地下室室一层地下室室一层地下室室品质提升部部分二层地下室室品质提升部部分附加值有一一个合理面面积范围的的,这个面积是是以客户实际使用要要为基础的的;设计上充分分利用已有有的空间来来合理利用用;地下室的设设计在地下室的的设计中，，大三房面面积控制在在50平米，小三三房控制在在35平米;在功能上既既可以作为为一个大功功能室，同同时也为业业主以后改改成一房一一厅提供了了可能。40004000客厅房间42005900将花园下沉沉作为采光光井将花园下沉沉作为采光光井此处的门需需要做防火火门产品附加值值设计计将地下室多多出来的部部分设计成成工具间,作为车位的的附加值附加值的设设计要充分分注重功能能设计,以客户实际际使用为前前提.阳光光室室：阳光室室通常位于于主卧，为为户主创造造了一个不不受干扰的的休憩、交交流空间。。风险险：目目前的的规范范做了了调整整，高高于2200算全面面积，，低于于2200算一半半，那那么做阳台台合适适还是是做阳阳光房房合适适还需需要做做进一一步的的考虑虑。设计注注意点点：阳阳光房房的进进深需需要统统一为为550，为做做假凸凸窗创创造条条件。。设计计产品附附加值值附加值值的设设计结结合立立面造造型，，立面面更丰丰富多多变。。私家家天天面面：为为业主主创造造了一一个与与自然然接触触的室室外空空间。。设计注注意点点：在在向业业主赠赠送私私家天天面时时，注注意消消防规规范对对屋面面的规规定。。建筑设设计防防火规规范第第条超超过六六层的的组合合式单单元住住宅和和宿舍舍，各单元元的楼楼梯间间均应应通至至平屋屋顶，，如户户门采采用乙乙级防防火门门时，，可不通至至屋顶顶。案例:海棠苑苑2单元将将公共共天面面当作作私家家天面送送给业业主，，引起起消防防验收收问题题。公共天天面产品附附加值值设计计附加值值设计计要注注意销销售承承诺,销售资资料的的产品品附加加值部部分要要重点点审查查.结构板板结构平平台:由于结结构抗抗震需需要，，在连连接处处要有有结构构板，，注意意板面面标高高与室室内标标高的的关系系。案例:14＃组团团8单元连连接体体结构构板作作为出出阳台台附加加值。。设计计产品附加加值附加值设设计要充充分利用用原由结结构要素素，花小小钱办好好事。大部分属属于产权权外的面面积（建建筑面积积外），“可以以做不能能明说””。一般是利利用原有有空间或或建筑构构件，稍稍加改造造而成，，不是当当作功能能用房来来设计，，设计隐隐患／缺缺陷多，，要加强强功能设设计。附加值设计的特点设计计产品附加加值有些附加加值设计计还有““二次设设计”或或者“两两套图纸纸”，要要把后续续操作明明确给下下游部门门。附加值设设计是销销售资料料的一个个重要部部分，也也是最容容易出错错的部分分，要重重点关注注．193cm1.加设小柱柱子2.将梁由600减少到4003.净空由1730增加到19304.技术处理理方案如如图产品附加加值投诉诉案例：花花城芙蓉蓉苑在阁阁楼的设设计大梁梁问题。。坡屋顶阁阁楼：利利用坡屋屋顶下的的空间设设置阁楼楼，为业业主主预预留了可可改造的的生活空空间。设计注意意点：阁阁楼的结结构设计计对将来来改造造造成影响响。返修办：：玻璃雨篷篷长度不不当，下下雨时雨雨水经玻玻璃面下下来正好好落在木木扶手上上，再折折射入相相邻室内内。高达7/8M解决措施施：重新定做做，加宽宽玻璃。。经验教训训：此部分雨雨蓬因销销售承诺诺问题后后续加装装，导致致较大的的设计缺缺陷。产品附加加值投诉诉业主：二层露台台销售承承诺时是是阳台，，但顶层层阳台与与二层上上下距离离有三层层高度，，无法遮遮得住二二层的阳阳台，雨雨水不打打招呼就就入户了了。上下达三层解决措施：给业主加装玻玻璃雨棚。经验教训：“三层高阳台台”在广州虽虽然还算阳台台，但确实不不符实本地客客户对阳台的的认可和理解解。实际上设计初初衷也为露台台，一户一图图上应该标示示为露台，此此问题是审图图不细导致。。产品附加值投诉诉业主：影湖居一楼阳阳台，栏杆外外为普通玻璃璃，人如果从从此缺口上玻玻璃很容易出出事故。解决措施：改造最后一段段栏杆以封堵堵缺口。业主：影湖居10楼01单位入户阳台台上设置了烟烟囱及其透气气帽，严重影影响了归家感感受。解决措施：由于涉及其它它楼层，已无无法从本质上上进行全面改改善；只能加加高烟囱及透透气帽避免过过大影响。经验教训：多层及情花产产品平面变化化较多，审图图时需对变化化处多加留心心。产品附加值投诉诉业主：主人房外的阳阳台为公共休休息区，空间间不够私密且且影响休息，，还存在安全全隐患。解决措施：公共区域与阳阳台间作绿化化隔离带。经验教训：景观设计师应应充分理解建建筑施工图，，尤其是首层层平面图，重重点关注高差差关系及户内内外的功能关关系。私人区域与公公共区域之间间设一定的高高差及安全距距离，并增加加绿化隔断。。入户高差控制制在20mm—60mm之间，高差过小考虑虑坡道处理，，高差过大考考虑分段步级级或调整场地地关系。业主：涟山233入户门前台阶阶过多，要求求退房。解决措施：在不影响整体体效果及其它它住户的情况况下对场地进进行整改。产品附加值投诉诉业主：院墙太矮，有有的甚至不足足一米，造成成可视门铃装装得过低，使使用不便。明明确围墙情况况以后再收楼楼。解决措施：根据建筑造型型将局部墙体体加高，将门门铃置于合适适的高度，方方便使用。业主：小铁门向梯段段方向开启而而又没有平台台空间，上楼楼开门时,需要往后退一一两步台阶,才能开得了门门，很容易发发生摔人的危危险。解决措施：调整铁门的开开启方向；若若空间不足，，更换铁门为为双开门。经验教训：门扇开启方向向上及进出口口前方都必须须要有1.2米以上的平台台空间，功能能需求同时也也是心理上的的缓冲空间。。产品附加值投诉诉业主：涟海湖边护栏栏安全系数比比较低，不整整改不收楼。。业主主：：部分分院院墙墙未未封封闭闭，，湖湖边边无无防防护护措措施施。。解决决措措施施：：加高高院院墙墙。。经验验教教训训：：临水水区区域域要要注注意意安安全全问问题题，，设设置置达达到到标标准准的的安安全全护护栏栏及及具具有有边边界界提提示示作作用用的的线线光光源源，，公公共共区区域域考考虑虑设设安安全全标标示示，，让让业业主主了了解解水水深深。。产品品附附加加值值投诉诉产品品附附加加值值投诉诉附加值类型客户投诉投诉量投诉点解决方案及成本家庭娱乐室（地下室）3户业主要求增加网线及电视插座600元首层私家花园？户一期私家花园的形状表示不清；私家花园内有公共管井；私家花园被人工湿地遮挡；

顶层阁楼？户坡屋顶梁太高，加楼板后阁楼层高太矮，不实用；

楼梯间顶平台1户销售时没讲清楚归属左右哪户，

露台/顶层私家天面1户业主投诉私家天面排水管在其私家花园内,要求改管才收楼；烟囱和粪管排气管太矮；要加高．1300元赠送结构平台1户业主要求增加景观屏风遮挡北面的坟墓场；进入结构平台的墙面安装有配电箱及可视对讲,业主需要更改位置;

阳光室21户合同附图对于阳光室或窗台的表现不清楚,有的业主想要窗台,有的想要阳光室.

亲水平台8户安全性需求

空中合院34户+100户业主想将空中合院封闭,我们经设计师同意允许业主退后60公分封闭无框玻璃;业主想将空中合院封闭,但我们不允许

结构空腔3户＋８户部分无结构空腔,导致客户心理不满（花城）,作为储藏室没有开门洞造成业主投诉（蓝山）

二层高阳台（计露台）？户顶盖无法遮得住二层的阳台，雨水不打招呼就入户了；晒衣服不方便．

备注

附加加值值引引发发投投诉诉的的主主要要原原因因有有:1.功能能设设计计不不到到位位;2.部门门之之间间的的信信息息传传递递不不到到位位;3.操作作思思路路(物业业管管理理)没有有事事先先明明确确.案例例:影湖湖居居的的二二层层高高阳阳台台的的设设计计二层层高高阳阳台台：：丰丰富富了了建建筑筑立立面面，，同同时时为为部部分分户户型型带带来来了了露露台台的的附附加加值值。。风险险：：在在佛佛山山，，二二层层高高阳阳台台面面积积按按照照露露台台计计算算，，在在广广州州，，二二层层高阳阳台台面面积积仍仍然然按按照照阳阳台台计计算算面面积积，，在在佛佛山山规规划划局局和和国国土局局计计算算面面积积方方法法不不一一致致。。设计计注注意意点点：：二二层层高高阳阳台台对对飘飘雨雨的的遮遮挡挡较较差差，，要要注注意意对对出出阳阳台台门门的的影影响响。。产品附附加值值风险险附加值值与政政府政政策关关联密密切，，与各各地执执行力力度也也有很很大关关系，，要及及早与与相关关部门门沟通通。产品附附加值值风险险附加值类型附加值描述风险控制

成本控制

经营风险风险类型风险等级风险控制做法财务效能家庭娱乐室（地下室）利用地下室或半地下室不计容积率面积的特点．1.地下室正常层高的住宅要计容积率;2.层高１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．测绘不计面积.报建/验收高要按规范真正做地下室或半地下室;中首层私家花园公共花园的一部分封闭给首层业主用与物权法的规定不一致，有客户投诉风险物业管理低设计时平衡好公共花园和私家花园的面积比例.高顶层阁楼利用坡屋顶斜面空间，增加层高，可改造成两层住宅1.高于4500的层高要计算两层面积,2.加夹层后的房间功能设计.设计/物管中

低楼梯间顶平台顶层建筑造型构筑物加顶盖封闭成房间加顶盖的做法销售和物业管理要先明确,归属问题要事先明确.设计/物管低

高露台/顶层私家天面把屋顶天面/露台设计成顶层单位的私家花园注意烟囱和粪管排气管的的高度要超过2800,满足业主天面活动的需求.无无1.提供一些构筑物,限定空间,真正让露台能充分利用.高赠送结构平台结构设计需要出现的构造平台，可利用成阳台或房间1.物业管理和销售需要事先明确说法;设计/物管中1.注意封闭后的房间要方正实用;2.周边的建筑界面不要开窗.高阳光室设计成可拆卸的窗台(或2200以下空间)，按凸窗计算不计面积.１６００＜＜２２００层高规划局计一半面积．予售查丈/竣工查丈不计面积.协调两个部门难度高.设计/报建高前期设计时就按一半建筑面积来考虑,规避风险.低亲水平台景观构筑物，水岸提供一休闲平台景观做法.无无

中空中合院阳台性质，计一半面积，可封闭成一间房.1.规划细则明确规定可封闭成房间的要计全面积;2.阳台超过建筑面积的10%要计全面积.报建/物管高要控制在一个比较小的面积范围.中结构空腔结构设计需要出现的空间，可改造成房间报建图纸上不表达,实际上存在;竣工验收时要做处理.报建/物管高1.被动式的结构空腔需要在报建图上要注意表达;2.山地建筑注意结构安全;3.控制可"挖"范围.中二层高阳台（计露台）部分地区两层高阳台不计容积率面积1.各地区对此定义不同;2.各部门对此计算面积的规定不一致.设计/报建高1.方案设计前先咨询本地做法.高附加值的的经营风风险:1.国家和地地方政策策越来越越严格,附加值设设计要有有风险决决策;2.尽量选择择风险小小财务效效能高的的附加值值;3.附加值操操作过程程要各部部门之间间密切配配合,多与政府府相关部部门沟通通.随着整个个住宅市市场越成成熟、购购买行为为越理性性，人们们追求附附加值愿愿望就愈愈强烈。。这就要要求发展展商提供供的产品品不仅要要性价比比好，而而且附加加值要高高，切实实满足细分市场场客户对对高附加加值住宅宅产品的的需求。送礼送到到心坎里里，要加加强功能设计计，尽量消除不不合理设计。。附加值设计的发展设计计产品附加值附加值设计要要充分利用规范许可的条条款，减少报建难难度。在精装交楼的的趋势下，要要结合全面家居居解决方案设设计，尽量一次到到位，不留给给物业管理尾尾巴．谢谢！！产品附加值9、静夜四无无邻，荒居居旧业贫。。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶叶树，灯下下白头人。。。14:14:1614:14:1614:1412/22/20222:14:16PM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2214:14:1614:14Dec-2222-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。14:14:1614:14:1614:14Thursday,December22,202213、乍见翻疑疑梦，相悲悲各问年。。。12月-2212月-2214:14:1714:14:17December22,202214、他他乡乡生生白白发发，，旧旧国国见见青青山山。。。。22十十二二月月20222:14:17下下午午14:14:1712月月-2215、比比不不了了得得就就不不比比，，得得不不到到的的就就不不要要。。。。。。十二二月月222:14下下午午12月月-2214:14December22,202216、行动出出成果，，工作出出财富。。。2022/12/2214:14:1714:14:1722December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。2:14:17下午午2:14下午午14:14:1712月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变