国瑞永清项目总体方案

永清项目第一部分：永清背景篇第二部分：永清项目篇第三部分：市场调研篇第四部分：项目地位篇第五部分：总体营销思路第六部分：工作进度及2010年新政策目录contents1第一部分永清县背景篇永清县背景篇永清县背景篇

永清县介绍位于河北省中部，京、津、保三角地带中心,处于大北京经济圈的腹地，北距首都70公里，距首都机场80公里；南距天津60公里，距天津新港100公里。县境东西最宽32公里,南北最长39公里，总面积776平方公里，辖5乡5镇386个行政村，总人口37.5万人。永清县既得近海开放之利,更占接受京津辐射之先。毗邻东北、华北两大工业基地,有着丰富的资金、技术、人才信息等资源.

永清县背景篇永靖宏观经济环境GDP增速保持在17.3%左右，达到80亿元；财政收入增速保持在35.4%，达到5.1亿元；全社会固定资产投资超过70亿元，年均增速31%左右；城镇固定资产投资达到59亿元，年均增长33%以上，其中工业投入年均增长40%以上；人口自然增长率控制在5.5‰以内；城镇居民人均可支配收入年均增长10%，达到13980元；农民人均纯收入年均增长8%，达到6345元；永清县背景篇

一、二、四经济格局一个中心(永清县城)为重点；两个环带(环北京、环天津)为骨架；四个园区(燃气工业区、别古庄民营科技园区、里澜城铁海物流工业区、刘街工业区)；永清县背景篇永清土地价值

如果说三河、霸州近几年发展态势迅猛是经济学中的“马太效应”，即经济较发达地区，以吸引资金、人才、技术、房地产开发等生产要素为优势，逐步形成发展的良性循环。那么，近年来悄然提速的永清，则用实践证明了欠发达地区通过“洼地效应”，充分发挥资源、劳动力、软环境等后发优势，一样可以吸引资金、技术和人才，从而实现跨越发展。

第二部分永清项目篇项目位置

永清项目位于大北京战略经济圈轴心地带，距首都第二机场仅10公里。距离北京南三环直线距离约50公里，区位优势明显，区位成熟期需3-5年。项目概概况况（一））永清项目目规划占占地37平方公里里，近期期发展规规划用地地面积15000亩，建设设周期为为8-10年，总投投资300亿元人民民币，2010年开工建建设。拟拟建设成成京津冀冀经济圈圈的一个个宜居、、可持续续发展的的新兴城城镇和现现代化的的生态新新农村。。项目概概况况（二））项目建设设内容包包括生态农庄庄500亩；36洞果林高高尔夫球球场3000亩；低密度住住宅8000套（3000亩，建面面200万平方米米）；高密度住住宅5万套（6000亩，建面面500万平方米米）；企业研发发及总部部办公基基地300套（3000亩，10亩/套，建面面5000-10000平方米/套）；五星级酒酒店5万平方米米；国瑞集团团总部办办公楼10000平方米；；商业、金金融、教教育和医医疗配套套等200万平方米米（3000亩）；农副产品品加工基基地；城城郊农业业种植、、养殖研研发中心心；运动动休闲、、旅游观观光农业业；项目效效益益经济效益益房地产销销售纳税税10亿元/年，总部部基地企企业300家每年纳纳税60亿元(平均2000万元/家/年)，3500亩农庄和和高尔夫夫球场每每年纳税税70万元(200元/亩/年)，商业、、市场、、酒店、、旅游等等每年综综合纳税税10亿元（营营业总产产值100-150亿元/年）社会效益益项目引入入高消费费人群，，在生态态园发展展第三产产业，提提供就业业机会5万个。改改善农民民的居住住环境，，增加农农民收入入，解决决本地农农民就业业，提高高农民生生活水平平，促进进地方经经济发展展项目现现状分析（一一）交通分析环境分析1、紧临廊霸公路，与廊坊市、永清县、霸州市交通方便，无轨道交通规划；2、规划中的京台高速在项目旁设有出口，直达北京仅需半小时车程；3、京台高速公路预计2013年正式通车，距离北京南三环约50公里；4、距第二机场10公里；5、目前交通不便，驱车从北京到项目地点需要一个半小时；1、区域平均绿化率达到40%，整体环境优势明显；2、永定河故道和跃进渠，可整治利用成为景观优势，但由于污水排放可能增加整治难度；3、有采油厂和部分化工企业，对项目环境和空气质量有影响；4、区域地下水含氟量接近标准临界值，开采利用地下水存在不确定性；5、周边缺少公建配套，短期内难以聚集人气项目现现状分析（二二）市政分析公共设施分析1、基础市政配套几乎没有，前期投入较大；2、王希11万伏变电站，可基本满足用电需求；3、台湾工业新城计划建设自来水厂，供水能力和建设时间都不确定，前期需要开采地下水进行处理后方可供水；4、国资背景的中石油采油四厂、民营背景的新奥、百川等共三家燃气供应单位可供选择，具备议价条件；5、有2条22万伏高压线，并正在施工新增一条22万伏高压线，对项目规划不利；6、输油管线和燃气管线，位置无明确坐标，给项目用地规划带来不确定性；1、教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、行政管理和社区服务和绿地(包括公园、小游园、组团绿地及其它块状、带状绿地)等设施不完善；2、公用设施包括道路、公交站场、环卫设施等不完善。项目SWOT分析优势分析S劣势分析W1、河北临近北京的区县均已开发，永清作为待开发地带。这里具有稀缺性及极强的可塑性；2、未来北京土地减少及低密度住宅的稀缺，河北永清将成为大多数人第二居所的选择；1、属于新兴区域，目前市场认知度底；2、区域开发度不高，待开发土地为毛地状态，短期内无法形成气候；机会分析O威胁分析T1、交通路网愈加完善，2013年京台高速的通车等利好因素，带来区域快速成长；首都第二机场；2、京津冀一体化，成为其迎来大发展的依托；1、国家政策的种种限制，会为后期销售带来不确定性；2、如京台高速未通车，前期销售压力大。推广投入较大。项目思思考鉴于项目的的分析情况况：我们应该思思考什么？？思考一：怎怎么做好项项目市场调调研思考二：怎怎么做好项项目定位第三部分市场调研篇篇市场概概况国内市场别别墅特征整体供应过过于求，局局部结构失失衡需求潜力旺旺盛，有效效需求正在在上升别墅市场发发展趋势短期：结构构失衡等状状况得到缓缓解，需求求持续旺盛盛，价格趋趋于平稳，，别墅成交交比例例有所上上升。长期：市场场体系趋于于成熟，供供需总量趋趋于平衡，，结构趋于于合理，潜潜在需求得得以实现，，价格趋于于稳步增长长，市场将将出现供销销两旺，多多方共赢的的良好局面面，迎来下下一轮的别别墅浪潮。。香河板块块名称业态总建面（㎡）销售均价（元/㎡)户型面积(㎡)容积率中央领仕馆

联排/住宅

42800

8500—11000

180-270

0.58

万通紫藤堡

花园洋房/联排别墅/多层45706

暂定8000左右

190-260

0.67

项目明明细细燕郊板块块名称业态总建面（㎡）销售均价（元/㎡)户型面积(㎡)容积率东方夏威夷别墅/公寓239000别墅25000公寓10000别墅300-600公寓80-2400.27华堂高尔夫庄园独栋别墅59475.3715000410-6120.38东贸国际花园住宅/公寓170万均价900041-1213.2项目明明细细廊坊板块块名称业态总建面（㎡）销售均价（元/㎡)户型面积(㎡)容积率富尔敦庄园

联排/独栋/双拼

100000

均价6480

218-3090.5

天地凤凰城

花园洋房/联排/独栋/双拼

108.1万

暂定8000左右

别墅344-413洋房121-226

1.48

旭辉十九城邦

联排

400000

8000-12000

253—360

0.7

项目明明细细涿州板块块名称业态总建面（㎡）销售均价（元/㎡)户型面积(㎡)容积率慢城。26岛

独栋

120000

均价13000

300-400

0.3

悦榕泉

洋房/独栋/联排

52240

均价7000

洋房102-138独栋

0.59

项目明明细细廊坊板块块名称业态总建面（㎡）销售均价（元/㎡)户型面积(㎡)容积率富尔敦庄园

联排/独栋/双拼

100000

均价6480

0.5

天地凤凰城

花园洋房/联排/独栋/双拼

108.1万

暂定8000左右

别墅344-413洋房121-226

1.48

旭辉十九城邦

联排

400000

8000-12000

253—360

0.7

项目明明细细四个孔雀雀城项目明明细细名称业态总建面（㎡）销售均价（元/㎡)户型面积(㎡)容积率八达岭孔雀城联排别墅80万

10000独栋：350-500联拼:263-269大堡：220-500

0.7潮白河孔雀城别墅197,0469000联排别墅：240-2901大运河孔雀城独栋/联排/叠拼别墅365835

9500联排：250-290

1永定河孔雀城合院/联排/阳光叠墅别墅206700

9000大堡：220-280联排：235-285叠拼；166-283

1.03市场分分析析市调结结论论结论一：：200平米-280平米户型型为市场场主力；；结论二：：容积率率在0.7-1合理；结论三：销销售均价在在6000元/平米-10000元/平米有市场场份额；结论四：““大花园、、小房子””的低密度度住宅产品品，区域供供应量较少少；市场调调研永清项目借借鉴四个孔雀城城是现阶段段规模比较较大的别墅墅房地产市市场较成成功案例。。市调情况得得以验证：：无论从项项目的规模模、营销手手法及销售售情况都是是永清项目目学习的典典范。第四部分项目定位位篇项目定定位位市场定定位位原则则1、快速销销售原则则，合理理回避价价格密集集竞争区区。2、品牌优优先原则则，项目目应该以以建设品品牌获取取整个项项目成功功为标准准。3、性价比比合宜原原则，增增加产品品附加值值。项目定定位位项目形象象定位思思路与条条件1、最大化化的提示示项目特特质，说说明项目目核心卖卖点。2、符合项项目传媒媒的有效效性使消消费者在在第一次次接触该该项目时时了解项项目。3、最主要要还是项项目在消消费者心心中的心心理地位位项目定定位位品牌定位位-演绎现代代居住文文化的精精品生活活家园品牌核心心价值-高品质的的现代生生活品牌个性性-时尚、自自然、现现代又不不失传统统项目定定位位产品定位位数寄精舍舍不是一一种简单单的建筑筑风格，，它更多多表现的的是一种种对建筑筑的态度度，精品品不是一一种简单单的堆砌砌，而是是一种对对细节的的精益求求精。项目定定位位户型及面面积配比比类型销售面积（㎡）花园面积（㎡）户型配比联排别墅160-240100-12040%双拼别墅220-280150-18025%花园洋房80-120（做可自由组合式)50-8027%独栋别墅260-350350以上8%项目定定位位目标群价价值观1、生活活观：：注重重生活活品质质，做做生活活主人人。2、工作作观：：捱世世界同同时叹叹世界界，做做事业业主人人。3、财富富观：：财富富是用用来享享受的的，做做金钱钱主人人。4、家庭庭观：：让每每个家家庭成成员都都有幸幸福感感。项目目定定位位目标群群定位位：北京城城区中中产家家庭改改善型型第二二居所所为主主，占占比45%；北京及及周边边客户户养老老型和和价值值型投投资占占比25%；项目当当地富富裕家家庭改改善型型需求求占15%；北京新新增人人口首首次置置业需需求占占10%其它需需求5%；项目目定定位位目标群群辐射射圈层层：全国港、澳京、津、冀河北永清项目目定定位位价格定定位基基本原原则2011年-2012年底：：价格格采用用低开开低走走2013年以后后：根根据销销售进进度，，大幅幅度提提高价价格。。第五部部分营销思思路一期期项项目目概概况况土地情情况：：租赁土土地530亩，建建设用用地436+372+1524=2332亩生态农农庄：：占地530亩，会会所2500平方米米，独独栋仿仿木屋屋5-10栋，每每栋250平方米米，配配套室室外外游泳泳池、、垂钓钓池、、网球球场、、观光光温室室、果果园采采摘、、蔬菜菜种植植、动动物养养殖。。酒店：占地93.75亩，建面面50000平方米，，容积率率0.8，会议宴宴会餐饮饮8000平方米，，娱乐休休闲配套套多功能能厅、KTV、地热温温泉SPA、棋牌室室、健身身房、乒乒乓球、、台球、、医务室室等8000平方米，，客房350间。国瑞办公公楼：占地18.75亩，建面面10000平方米，，容积率率0.8。营销思思路路—围绕项目目的居住住理念、、环境主主题、休休闲度假假、投资资概念、、生活后后花园等等主主题展开开营销。。项目命名名：建议采用用复合命命名，继继续打造造国瑞品品牌，即即国瑞城城－××××的形式。。营销思思路路分期命名名思路：：方案一：：根据园园林景观观的设计计理念，，分期命命名与园园林的整整合，做做营销切切入点。。名称：湖湖畔之城城、阳光光之城、、溪流之之城方案二：：12星座命名名，体现现项目的的小资情情调。名称：水水瓶座、、狮子座座、白羊羊座等方案三：宝石石种类命名可可以显示项目目的尊贵品质质，给人一种种名贵的珍品品感觉，可以以满足客户的的心理需求。。名称：碧玉城城、翡翠郡、、红石里等营销思路路主题定位：一是从项目的的自然环境出出发；二是从项目的的风格出发；；三是从目标消消费群体出发发；——鉴于本项目有有生态农庄等等产品由此我将该项项目主题定位位为：生态居居住区营销思路路主题推广与传传媒框架推广与传媒大众传媒小众传媒广告诉求舆论诉求形象诉求座谈会展销会营销思路路营销模式：一个主场、两两条主线、三三个伏笔一个主场：销售中心心的“主导式式销售”两条主线：大众传播——当家作主：撒撒网式搜索小众传媒——目标营销：钓钓鱼式搜索三个伏笔：项目的升值潜潜力生态居住区的的介绍项目案名及分分期命名的延延展营销思路路前期营销系列列活动主人的家，主主人做主1、总体规划设设计评审会（（虚做）2、园林环境设设计意见征询询会（虚做））3、配套设施意意见征询会（（实做）4、入口大门方方案意见征询询会（虚做））5、装修标准意意见征询会（（实做）营销思路路规划设计创造造卖点园林主题的设设计：每一期期园林的大的的风格和主题题前提下，对对二级组团的的园林设计设设定主题，采采取不同风格格，使每一组组组团都具有有独一无二的的景观。引入典故：利利用景观要素素仿造一些著著名景点的景景致。人文特征：人人文要素的环环境空间，如如书画廊、棋棋艺亭营销思路路建筑设计建议议经典：所谓经典，不不是对中国传传统或则西方方传统的折中中主义的引引用，而是创创新。同时要要利用传媒宣宣传，经典也也是传媒的结结果。精致：简洁不等于粗粗糙，将细节节设计到位，，不仅是精品品的必要，也也符合消费心心理。现代化：利用新技术新新材料的基础础上，更重视视新的审美意意识新的建筑筑理念。多样化：本项目37平方公里，所所以项目不可可单调，要走走多样化的道道路。营销思路路思路延展：做做好四根据根据一：项目目规划、设计计和园林做延延展。根据二：项目目的案名及分分期案名做延延展。根据三：项目目的创新及所所用新材料做做延展。根据四：项目目投资空间及及居住理念做做延展。第六部分工作进度及2010房地产新政策策工作进度度2010年9月中旬完成农农庄设计2010年10月完成项目控控规方案2010年10月上旬完成农农庄土地清理理2010年10月中中旬旬农农庄庄围围墙墙土土方方开开工工2010年10月临临建建开开工工（（在在酒酒店店位位置置））2010年10-12陆续续完完成成2332亩土土地地出出让让2011年1月完完成成综综合合楼楼（（售售楼楼处处））设设计计2011年1月完完成成一一期期市市政政道道路路设设计计2011年1月完完成成一一期期住住宅宅设设计计2011年1月完完成成酒酒店店设设计计2011年1月完完成成办办公公楼楼设设计计工作作进进度度2011年1-2月取取得得用用地地规规划划证证、、土土地地证证和和工工程程规规划划证证2011年3月取得得部分分施工工许可可证2011年3月综合合楼（（售楼楼处））开工工2011年3月一期期市政政道路路开工工2011年3月住宅宅局部部样板板区开开工2011年6月农庄庄基本本完工工2011年6月售楼处完完工并开始始客户登记记2011年8月取得预售售许可证2011年9月景观大道道完工2011年9月开盘销售售2011年11月住宅主体体完工2010年政策——3月10日，国土资资源部再次次出台了19条土地调控控新政，即即《关于加强房房地产用地地供应和监监管有关问问题的通知知》，该通知明明确规定开开发商竞买买保证金最最少两成、、1月内付清地地价50%、囤地开发发商将被““冻结”等等19条内容。——3月12日，国土资源源部称，将于于今年3月至7月在全国开展展对房地产用用地突出问题题的专项检查查，本次调查查重点针对擅擅自改变房地地产用地用途途、违规供应应土地建设别别墅以及囤地地炒地等问题题。——3月18日，国资委要要求78户不以房地产产为主业的中中央企业，要要加快进行调调整重组，在在完成企业自自有土地开发发和已实施项项目等阶段性性工作后要退退出房地产业业务，并在15个工作日内制制订有序退出出的方案。——3月22日，国土资源源部会议提出出，在今年住住房和保障性性住房用地供供应计划没有有编制公布前前，各地不得得出让住房用用地；将在房房价上涨过快快的城市开展展土地出让招招拍挂制度完完善试点；各各地要明确并并适当增加土土地供应总量量；房价上涨涨过快、过高高的城市，要要严控向大套套型住房建设设供地。2010年政策——4月2日，财政部下下发通知称，，对两个或两两个以上个人人共同购买90平方米及以下下普通住房，，其中一人或或多人已有购购房记录的，，该套房产的的共同购买人人均不适用首首次购买普通通住房的契税税优惠政策。。——4月7日，国家发改改委发布2010年经济社会发发展工作重点点提出，要进进一步加强房房地产市场调调控，增加普普通商品住房房的有效供给给，支持普通通自住和改善善性住房消费费，大力整顿顿房地产市场场秩序。——4月11日，中国银监监会主席刘明明康表示，银银监会要求所所有银行在6月底之前提交交贷款情况的的评估报告，，并称房地产产风险敞口大大，要严控炒炒房行为。银银监会表示，，银行不应对对投机投资购购房贷款，如如无法判断，，则应大幅提提高贷款的首首付款比例和和利率水平。。北京部分银银行已将二套套房首付比例例提升至60%。——4月14日，国务院常常务会议指出出，全球金融融危机的影响响仍在持续，，将保持货币币信贷适度增增长，坚决抑抑制住房价格格过快上涨，，并将加快研研究制定合理理引导个人住住房消费的税税收政策。2010年政策——4月15日，国务院出出台具体措施施，要求对贷贷款购买第二二套住房的家家庭，贷款首首付款不得低低于50%，贷款利率不不得低于基准准利率的1.1倍。对购买首首套住房且套套型建筑面积积在90平方米以上的的家庭，贷款款首付款比例例不得低于30%。——4月17日，国务院的的“新国十条条”房地产调调控新政，《国务院关于坚坚决遏制部分分城市房价过过快上涨的通通知》，建立对地方方的考核问责责机制，实行行更为严格的的差别化住房房信贷政策，，提出了很多多解决问题的的针对性很强强的措施。——4月30日，北京市政政府制定并发发布了《北京市人民政政府贯彻落实实国务院关于于坚决遏制部部分城市房价价过快上涨文文件的通知》，再推十二条条措施，落实实国务院坚决决遏制房价过过快上涨通知知精神。规定定了自本通知知发布之日起起，暂定同一一购房家庭只只能在本市新新购买一套商商品住房；商商业银行根据据风险状况暂暂停发放第三三套及以上住住房和不能提提供1年以上本市市纳税证明明或社会保保险缴纳证证明的非本本市居民购购房贷款等等详细措施施。2010年政策——5月2日，中国人人民银行决决定，从2010年5月10日起，上调调存款类金金融机构人人民币存款款准备金率率0.5个百百分分点点，，农农村村信信用用社社、、村村镇镇银银行行暂暂不不上上调调。。这这是是央央行行今今年年第第三三次次上上调调金金融融机机构构存存款款准准备备金金率率，，调调整整后后，，大大中中型型商商业业银银行行存存款款准准备备金金率率达达17%的高高点点。谢谢谢!Thanks9、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。21:52:2721:52:2721:5212/22/20229:52:27PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2221:52:2721:52Dec-2222-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。21:52:2721:52:2721:52Thursday,December22,202213、乍见见翻疑疑梦，，相悲悲各问问年。。。12月月-2212月月-2221:52:2721:52:27December22,202214、他乡乡生白白发，，旧国国见青青山。。。22十十二二月20229:52:27下下午21:52:2712月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月229:52下下午午12月月-2221:52December22,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2221:52:2721:52:2722December202217、做前前，能能够环环视四四周；；做时时，你你只能能或者者最好好沿着着以脚脚为起起点的的射线线向前前。。。9:52:27下下午9:52下下午午21:52:2712月月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。21:52:2721:52:2721:5212/22/20229:52:27PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2221:52:2721:52Dec-2222-Dec-2212、世间成事，，不求其绝对对圆满，留一一份不足，可可得无限完美美。。21:52:2