房产公司制定的销售代理合同

第17页共17页______________项目策划、招商、销售代理合同2013年月日_________项目策划、招商、销售代理合同甲方：________置业有限公司地址：乙方：_______地产顾问有限公司地址：依据国家有关法律、法规，甲乙双方在自愿、平等和互惠互利的基础上，就甲方委托乙方代理项目（以下简称“项目”）的策划、招商、销售代理事宜达成一致，订立本合同。第一条项目概况1、项目系指甲方《》开发项目。项目位于，规划用途为综合体，目前一期已建面积约6万平方米，其中已售1万平方米，尚有5万平方米待售，二期为装饰市场扩建，三期为城市综合体，具体面积以政府有关部门审批的建筑设计方案的实际面积为准；项目实施分期开发，每期开发区域及物业面积，以乙方提供的市场分析建议和甲方委托设计院最终确定的设计方案为准；项目每期开盘日期以甲乙双方确定的时间为准，具体根据甲方每期阶段委托代理协议书为准。2、甲方系项目之合法的开发商，将取得项目的以甲方作为开发商的有关开发手续和批文。第二条策划、招商、销售代理权1、代理物业甲方委托乙方独家代理项目全部物业的整体营销策划。在圆满实现项目整体营销策划的基础上，委托乙方对代理一期项目的招商、销售。在乙方如期完成项目一期基础上优先考虑项目二期的招商和销售代理，在如期完成项目二期招商和销售基础优先考虑项目三期的招商和销售代理。项目实施分期开发，具体代理当期的物业面积和范围按每期委托协议执行。第三条代理服务内容第一项：市场调研及研究宏观环境研究城市概况城市概况行政划分人口发展交通网络经济数据分析国民经济生产总值三产结构及产业发展社会消费品零售总额人均可支配收入人均可支配支出城市发展规划分析城市商业、住宅发展规划分析宏观环境分析总结区域商业、住宅环境研究区域商业、住宅发展现状商圈、住宅格局分析商业、住宅类型分析业态构成分析入驻品牌分析区域商业、住宅未来发展分析在建商业、住宅项目调研分析在售商业、住宅项目调研分析未来商业、住宅发展机会点分析区域商业、住宅环境总结分析消费者问卷调研分析受访消费者基本特征和信息统计分析受访消费者消费能力统计分析受访消费者住宅购物习惯及购物心理统计分析受访消费者对城市商业功能性需求统计分析受访消费者对本项目意向需求统计分析主力及次主力商家访谈分析（电话或登门拜访的方式）知名品牌超市访谈知名零售品牌商户访谈知名品牌连锁电器商户访谈知名品牌连锁休闲娱乐商户访谈知名品牌酒店商户访谈知名品牌连锁餐饮商户访谈知名品牌连锁电影院商户访谈5、定期的市场调研与分析乙方每月通过销售例会向甲方汇报一次商业、住宅市场调研情况，并以简报形式体现，每季度出具一份详细完整的市场调研报告，掌握房地产市场动态并建立相关市场调研数据库。第二项：策划定位项目地块研究地块特征分析展示面分析交通通达性分析SWOT分析项目策划定位项目定位总体原则项目总体战略性定位项目产品定位项目功能定位项目商业、住宅、定位商业、住宅定位总体原则商业、住宅定位思路商业、住宅总体战略定位商业、住宅市场定位商业业态定位及布局建议商业、住宅目标客户定位⑦住宅户型定位项目经营策略建议租售比例建议经营模式建议项目租售财务分析商业租金测算商业、住宅售价测算商业租售收益测算第三项：（策划过程中即可启动商户访谈工作，项目组进驻现场后正式启动招商代理服务）招商方案、策略周期及制订租赁价格招商模式及策略的制定项目招商流程确定招商优惠政策确定招商工具的策划招商媒体组合及策略制定及实施招商推介会活动策划组织及执行前期招商文件准备负责实施项目的具体招商工作协助当地有投资意向的商家进行品牌投资分析和寻求品牌加盟代理招商执行过程控制招商收益最大化的把控第四项：销售代理（策划圆满完成后，项目组在得到甲方委托协议书后进驻现场正式启动一期招商销售代理服务）制定各阶段销售计划；制定营销推广方案；协助完成销售道具和物料；执行销售的全流程管理；负责签订《商品房买卖合同》及相关文件负责维护客户资源及关系；提供并协助甲方完善《商品房买卖合同》；提供并协助甲方完善《认购协议》；提供并协助甲方完善《委托经营管理协议》；提供并协助甲方完善《物业管理合同》。第五项、广告策划、设计1、楼盘形象策划（1）所有平面、影视广告，网站制作等对外形象策划、文案创作、协助设计；（2）对展览会会场的相关组织方案、协助设计；（3）、项目现场包装方案、协助设计，项目VI系统方案、设计。（4）、其他形象策划、协助设计。2、广告策划（1）项目的品牌形象定位；（2）项目整体及各期的媒体计划及可执行方案、创意文案、协助设计；（3）各阶段广告创意主题制定；（4）销售道具、宣传材料的创意构想、协助设计；（5）媒体评估；（6）其他项目相关的广告策划、协助。3、项目公关活动的宣传策划（1）项目公关活动的战略、推广、宣传活动的计划、方案的制定，执行；（2）展会等活动的策划和组织；第六项乙方代理服务内容的有关具体约定一、项目的整体市场调研以及整体营销策划1、自合同签订之日起30日内，组织专业市场调研、策划团队，完成对项目详细、周密的市场调研、项目运作论证和营销策划，提出准确的项目整体定位、产品定位、业态定位，目标客户群定位，对项目商业部分及住宅部分的具体产品细化、户型配比、租售比例、收益预算等工作迅速完成，连同营销策略、广告策略、诉求点、销售速率、销售价格等方面进行定量分析，并提交准确、完整的市场调研报告，为甲方各项决策提供依据。二、项目整体规划的研究及各项设计的推动1、根据项目最终的整体市场调研报告，积极参与、协助甲方对项目的整体规划设计进行全面论证，积极参与与设计院的沟通，协助甲方在项目整体调研报告通过后15个工作日内完成项目的整体规划设计。2、负责协助甲方对设计单位就本案的总体设计、户型设计、环境设计、建筑平面、外立面设计、建筑标准、公共部位装修标准、会所设施等以及其他可能对预（销）售产生影响的该物业要素提出合理建议。最终以甲方确认为准，调整建议直至方案的报批批准。三、关于招商1、乙方向甲方提供本项目各区域、楼层招商业态分布方案，明确各种业态及品类的分布情况及目标招商商家范围，乙方在招商执行过程中需向甲方提交招商客户确认书，经甲方签字盖章后实施。7、招商商家之招商租赁合同由甲方代表签章后生效。四、项目一期的策划、招商、销售1、乙方工作团队驻场后，同时启动一期现有物业的策划、招商、销售策划工作，在项目整体调研工作进行至15天时，三天内完成对项目一期的招商、销售方案。2、根据项目的总体规划，尤其是根据项目一期、二期家居、建材市场扩容升级的规划要求，项目一期招商、销售启动同时，完成对一期的业态重新规划布局调整方案，经甲方审批通过后组织实施。3、完成一期具体业态分布、租售价格（一房一价表）、营销策略、销售目标、任务完成时间等详细的计划与方案，经甲方审批通过后组织实施。4、负责对一期现有商户进行访谈、业态调整的沟通以及商户信息登记等工作。5、负责完成对一期现有商户的铺位调整、租赁合同（包括原租赁合同的续签等）的谈判及签约等工作。6、在合同约定委托期限内，完成一期家居、建材类主力店、品牌店的招商及普通商户的招商、销售工作。于2013年12月31日前，完成项目一期约5万平方米待售、待租物业不低于95%的租、售任务目标。6、一期现有的全部商户不计入乙方的租售业绩，不计提任何佣金；通过乙方的工作，现有的商户有新增租赁、购买面积的部分，乙方可按合同约定的佣金计提比例的50%计提佣金。第四条代理期限第一项、代理期限本合同代理期限分为两个阶段：第一阶段：项目前期市场调研、总体策划、整体营销推广计划制定、执行，为自本合同签顶之日起至2013年6月10日为止。第二阶段：一期项目招商、销售代理期限，时间为2013年5月10日至于2013年12月31日。如乙方在终止期届满前即售完全部约定房屋的，乙方方可向甲方申请对二期项目招商和销售任务。第二项、开盘日期甲方取得该项目商品房预售许可证或经主管部门批准，乙方蓄客量、认筹量足以能够支撑项目开盘的情况下，经乙方建议、甲方确认的日期为开盘日期。第五条合同委托价第一项、项目系分期开发，实行制定一期一个底价办法（开盘前一个月内确定），即每开发一期由甲乙双方制定一个合同委托底价，作为合同的附件与本合同一并保存。第二项、甲方同意乙方有权以不低于上述底价表的价格租、售本案房屋。乙方制订的对外租售价格表应在实施前提交甲方审批通过、备案。如特殊情况须低于底价表价格时，需经甲方书面同意，乙方方可出售，否则，所造成的损失由乙方承担。第三项、第六条招商、销售指标第一项、乙方应完成的招商、销售指标为：1、住宅：按照当期开发面积，乙方在本协议约定的委托期内销售率不得低于实际可销售面积的95%（甲方留置物业除外）；2、商铺：按照当期开发面积，乙方在本协议约定的委托期内招商、销售率不得低于实际可销售面积的95%（甲方留置或自行经营部分不计入乙方销售考核指标）。3、车位：按照当期实际供应的车位（或车库）数量，乙方在本协议约定的委托期内租赁、销售率不得低于实际可销售数量的70%（甲方留置或另作其他用途的部分不计入乙方考核指标）。第二项、乙方完成有效招商、销售的界定为：1、乙方以不低于双方确定的一房一价底价表之价格完成租赁、销售的物业（因甲方原因批准的除外）；2、签订了有效物业销售（预售）、租赁合同，且购房人或租赁人按照合同约定交纳了全部首期房款（首期房款根据实际按揭成数或付款方式确定）或首期全部租金；3、办理了合同预售（销售）网上备案登记；4、按揭购房客户完成按揭贷款手续，且贷款额到达甲方账户；5、一次性付款的客户，在规定时间内支付完毕全部房款。满足上述5款全部条件的物业视为乙方的有效销售指标。第三项、项目一期的分阶段招商、销售目标考核指标：乙方须保证自本合同签订之日起共8个月的销售期限内分阶段完成委托租赁、销售面积的95%，即：第一阶段：委托期前3个月内，分别实现40%的租赁、销售目标；第二阶段：委托期前5个月内，分别实现70%的租赁、销售目标；第三阶段：委托期最后3个月内，租赁、销售目标分别达到95%；销售目标认定以本合同本条款之第二项规定的“有效销售的界定”为考核依据，以本阶段内满足“有效招商、销售的界定”条件的最后一套物业为阶段销售目标终结。签定购房合同或租赁合同，但其房款或租金在以后阶段收到的，视为下一阶段销售目标参数。若乙方连续两个阶段不能实现销售目标，甲方有权随时单方面终止本合同。项目后续其他开发分期的招商、销售目标考核，按新委托协议中的具体约定执行。第七条甲方工作责任范围第一项、向乙方提供权属明确的可售房源；第二项、负责确认销售合同之样本；第三项、负责按揭银行的落实；第四项、办理客户订金、首付款及分期款的收取手续；第五项、负责预售合同的登记及按揭手续的办理；第六项、负责预售许可证的办理；第七项、负责楼盘开工、竣工日期及质量；提供详细的工程进度表；第八项、负责售楼中心的建造及部分现场门楼、围墙、绿化、环境的建设及清理。第九项、甲方提供现场售楼处，并负责现场售楼处通电、通水、通电话及电子网络等办公设施的提供，售楼部相关运行费用均由乙方承担。第八条乙方代理权限第一项、乙方根据甲方认可的销售合同文本，代表甲方与业主签洽谈销售合同。销售合同必须经甲方核准后办理，若与甲方认可的销售合同条款不符的，乙方应与甲方现场负责人协商一致，经甲方有关负责人签字认可。第二项、在出现购房合同规定的或协商约定的退房情况时，协助甲方办理有关退房手续。第三项、乙方代销范围内的房屋质量问题等，乙方必须协助甲方处理。若乙方向客户作出的承诺超出甲方授权范围引起的纠纷、索赔及退房事宜概由乙方负责，由此对甲方造成的经济损失及名誉损失由乙方负责赔偿。第九条乙方职责乙方作为受托方，承担项目策划、招商、销售与推广效果等方面的全部责任。乙方组成项目专门工作小组，在合同签订后5日进入工作现场，并向甲方递交项目工作进度计划，全面深入了解项目并开展营销策划工作。乙方须在开盘销售前两个月内招聘不少于8名经考核合格的销售代表和不少于8名的招商人员，乙方须根据甲方项目的需要及时对销售队伍进行调整，或补充或淘汰以适应项目销售需要，以上人员的工资、酬金、社会保险均由乙方负责。第一项、组织项目专案操作机构，做好项目前期市场调研及总体策划与项目的定位，并根据市场推广计划制定销售策略、销售计划，安排销售时间进度表，由甲方审核后监督执行。第二项、负责现场售楼部销售用品与资料的准备工作。第三项、对本项目现场售楼部与样板房提供装修设计方案和可行性建议方案，由甲方负责落实完成。售楼部及样板房使用过程中，如乙方原因造成各种损坏，实际修缮费用由乙方负责。第四项、拟订项目广告推广计划、编制预算、完成创意、文案、设计、制作；自行负责销售人员的招聘、培训、管理、人员工资奖金、保险等各项福利费用，销售人员提成及交通、通讯、服装、办公成本等费用与售楼部运行费用。第五项、乙方负责派专人协助甲方与客户签署认购书及房屋买卖合同，并协助甲方办理合同登记和督促业主按时交款、提供按揭资料，办理按揭款项等售后工作，以便更有利地保证销售通畅。第六项、负责安排有关销售后跟进，包括但不限于提交详细的销售报告、客户分析统计、媒体效果分析、销售情况分析报告等，负责向甲方提供周、月、季工作计划、销售报表及有关分析报告。第七项、在甲方发放入住通知书以前，乙方必须协助甲方回收购房合同约定的购房款和租定户的租金。第八项、乙方在策划、招商、销售代理期间，不得向客户作任何未经甲方同意的承诺，如有此行为，甲方有权追究由此引发的相应后果及责任。第九项、处理销售现场客户咨询和针对销售人员提出的投诉，并反馈甲方，对客户因为工程进度、施工质量和物业管理的投诉，乙方应积极协助甲方解决。第十项、在双方合作过程中，若与甲方反复磋商未取得共识的乙方应按甲方的决定执行。第十一项、乙方在为甲方工作期间须严格保守甲方经营机密和客户的有关信息。第十二项、乙方严格按照双方制定的工作进度计划进行工作。第十三项、乙方有义务对所提交的文件、方案根据执行情况的变化向甲方提出相应调整和修订的建议，经甲方同意后执行。第十四项、乙方承诺在服务期间，努力调动相关资源为甲方的项目进行规划设计、环境景观设计、物业管理顾问服务等。第十五项、未经甲方授权乙方不得向客户收取任何款项（包括认筹诚意金、定金、购房款项等）。否则，给甲方造成的损失及因此引起的一切后果，均由乙方承担。乙方人员不得进行私自炒房等非正常招商、销售活动，如经发现并落实属实后，甲方将以当事人非正常收入的两倍对乙方给予处罚，并从佣金中直接扣除。第十六项、完成甲方委托的与履行本协议有关的其他工作。第十七项、乙方在服务甲方项目未结束前不得在临沂地区与其他开发单位有关同类代理服务合同。第十八项、乙方在合同期间积累的商业、住宅全部客户信息均为甲方合法的专有信息，乙方除每周向甲方提报、更新项目客户信息表外，严禁乙方或乙方人员将项目客户信息以任何形式提供给非甲方单位或个人使用，否则，将视为乙方严重违约。第十条代理费用的取费标准及结算方式第一项：前期策划服务费本项目总前期策划费为人民币叁拾万元整（￥300，000元），合同签订后分二期支付予乙方。合同签订后乙方人员班子进场后三日内甲方支付第一期的款项，即人民币壹拾伍万元整（￥150，000元）予乙方；乙方完成《市场调研及定位报告》，并经甲乙双方讨论分析且调整完善，由甲方签字确认后五日内支付第二期款项，即人民币壹拾伍万元整（￥150，000元）。第二项：招商佣金1、招商佣金：1.5倍月租金结算范围为每个招商阶段内满足本合同约定的“有效招商、销售的界定”的条件的乙方所有招商单位。月租金标准=按甲方委托乙方进行该项目的《租赁合同》中所规定的第一个月的月租金。2、如乙方协助甲方成功引进欧尚、银座二个商户，则按照该商户签约月租金的1.5倍乘以30%核算招商佣金。3、佣金结算方式为对满足合同中“有效招商、销售的界定”已租、已售物业条件后，乙方于每月月底前向甲方提交本月内的招商单位的结算表，甲方核对无误后，于次月5日前支付给乙方。4、如按第1条结算方式发生变更，出现以下几种情况：租金按租户的总营业额百分比提成征收；以底租加营业额抽成征收；以底租和营业额抽成取高征收；发展商自营等而非以每月固定基本租金方式征收。上述情况下，佣金结算方式可参照已出租楼层的平均月租金为基数按第1条规定结算佣金。5、甲方已确认之乙方客户自行或该客户之委托人、代理人或与该客户有关联的第三人最终与甲方签署租赁合同的，甲方仍须按本条之约定给乙方招商佣金。6、经甲方确认的乙方客户如于双方合同终止后30日内与甲方达成任何租赁协议，甲方仍需按合同之规定支付乙方招商佣金。7、放弃认租、认售单位之定金结算：客户交纳定金后退租、退售，所罚没的定金甲乙双方按7：3分成。罚没定金结算日期为当月结算佣金同期。如产生其它相关费用甲乙双方按7：3比例分别承担。如导致上述退租、退房情况下不计佣金不计完成指标，乙方收取的佣金应退回甲方。如因乙方原因导致客户退租、退房，除不计完成指标、不参与罚没金分成外，甲方有权根据事件的影响程度给予乙方一定经济处罚，后果严重的，根据合同相关规定由乙方承担相关责任。8、甲方有权自主支配委托乙方招商面积的10%，该部分面积如甲方全体员工自主招商成功，则不需支付乙方招商佣金。销售代理佣金1、销售代理佣金：1）、商业部分：商铺销售目标完成不足40%（含40%），按照对应销售总额的1.2%计提佣金；商铺销售目标完成70%以上，按照对应销售总额的1.5%计提佣金；2）、住宅部分：推出房源销售目标完成小于70%（含70%），按照对应销售总额的0.8%计提佣金；推出房源销售目标完成大于70%，按照对应销售总额的1.2%计提佣金；3）佣金结算方式为对满足合同中“有效招商、销售的界定”条件的已售、已租物业，乙方于每月月底前向甲方提交本月内的招商单位的结算表，甲方核对无误后，于次月10日前按80%支付给乙方，余下的20%在分期销售、招租全部按时完成的情况下一次性支付给乙方。第五项：佣金结算补充说明1、对未生效合同已收取的定金（如客户放弃追偿），甲乙双方按7:3比例分成。如遇关系户或政府人员要求退还定金，甲方同意退还定金，乙方不应要求甲方补偿。2、甲方有权自主支配委托乙方招商面积的10%，该部分面积如甲方自主招商成功，则不需支付乙方招商佣金。3、凡分期付款且房款或租金支付额不足80%的物业，视为租赁、销售未完成，暂不支付相关佣金。第六项、招商、销售目标未完成的处罚约定甲乙双方本着“友好合作，利益共享”的原则签订本合同，双方应以尽快实现物业销售终结和实现利润最大化为合作原则，因此，本合同设定“销售目标未能实现”的销售处罚约定：甲方在支付给乙方代理费用时，以乙方实现本合同规定的阶段销租售目标完成情况为佣金结算依据。1、各租售目标阶段中，乙方如期实现本合同规定的阶段销售目标，甲方按合同约定的佣金结算条款给予据实结算；若乙方未能如期实现本合同规定的阶段租售目标，则甲方按照实际计提佣金的80%计提给乙方，20%的差额部分作为预留金在下一阶段一并完成阶段目标时一次性结算完毕。2、若乙方连续两个阶段未能实现本合同规定的阶段销售目标，甲方有权扣除相应的预留佣金。同时甲方有权单方终止合同。第十一条：关于特殊销售、特殊收入以及有关税费等的特别约定第一项、特殊销售1、甲方关系客户以低于租赁、销售底价购买、租赁本物业的，需有书面批准文件及签字确认。该部分房源面积在总委托销售面积5%（含）以内的，佣金、超价费用按实际成交总价结算，不计入均价考核范围；该部分房源面积在总委托销售面积5%以上的部分的，有关佣金费用结算按当时销售价目表上确定的物业底价进行结算（该部分房源应开盘前予以确认）。2、甲方组织的团购（10套以上为团购）、甲方职工租赁、购房部分，如有乙方增加服务内容的，甲方以30%的比例向乙方计提相应佣金。第二项、特殊收入在物业租赁、销售过程中，因非甲方原因造成的房屋买卖纠纷而产生的特殊收入，主要包括：1、购房者对认购书违约而被开发商没收的定金；2、购房者违约，开发商要求解除合同并要求支付的违约金、赔偿金；3、购房者违约，开发商要求继续履行房屋买卖合同，同时要求支付的违约金、赔偿金。上述三项内容中产生的特殊收入，甲乙双方按7：3比例分成，乙方不计提任何佣金，不计入乙方的销售进度和业绩。（赔偿金不在分成之列）如果产生赔偿费用甲乙方按7：3承担。4、因开发商原因导致房屋买卖合同解除的，乙方不计提佣金，可相应计人当月销售进度；5、因乙方原因导致房屋买卖合同解除的，视为乙方该物业销售未完成，并返还已付佣金，支付甲方因此而产生的经济损失。 6、本合同不涉及任何溢价分成的约定。第三项、相关费税关于甲方向乙方支付所有佣金及费用，须按照临沂当地政府、税务部门的文件要求，由乙方依法纳税，并按照当地有关政策执行。甲方按约定向乙方支付的任何费用，均在收到乙方的正规发票后七日内支付。第十二条、对乙方现场工作人员的相关约定本项目为大型城市综合体，产品丰富，乙方营销模式、方式须保证营销渠道项目的多样化，多元化、除传统营销模式外，在直销、行销、分销等多种渠道下进行项目整体营销组织架构的建全，并保证各项人员的充足和整体实力。本合同约定，乙方派驻项目案场的人员架构为：总负责人1名，案场负责人1名，招商总监1名，销售总监1名，招商经理1名，销售经理1名，项目策划师1名，案场销售人员名，行销（招商）人员名，直销人员名，分销人员名，案场其他辅助人员名。1、合同签订时，乙方须将经甲方同意的项目工作组人员构成及分工名单、明细以书面形式作为本合同的附件。合同约定乙方常驻项目并不得随意更换的岗位人员有：项目总负责人、招商总监、销售总监、招商经理、销售经理、策划师。2、乙方需要更换项目重要工作组人员，必须经甲方同意，并提前7个工作日到场交接工作，经甲方考核通过后方可更换，否则视为违约；甲方有权对项目工作的全部人员进行监督考核，对不符合项目工作要求的人员，甲方有权要求乙方更换人员，甲方书面要求提出后10个工作乙方仍未更换或更换人员不符合要求的，视为乙方违约。3、合同期内，乙方直接负责本项目的总经理或副总经理，平均每月须有15天的时间在项目工作组指导工作，尤其是重大活动节点，须亲临现场组织、指导工作。4、乙方工作团队进场后，甲方将制定有关业务对接制度及管理制度，乙方须服从甲方的案场管理，相关管理制度将一并作为本合同的附件。5、在合同期间，乙方案场工作组核心人员不得从事、参与非甲方项目的其他工作，如有发生，经甲方确认后，则视为乙方违约。6、乙方要强化对自己全部的工作、业务人员进行全方位的管理并进行负责，合同期间，由于乙方的任何人员涉及到的任何经济、法律、安全等的责任事故，均由乙方单独承担，甲方均不承担任何经济、法律责任和联带责任。第十三条违约责任第一项、若乙方连续两个阶段的业绩未达到本合同约定的阶段性销售代理考核指标的，甲方有权单方面解除本合同。则乙方应于收到解除通知后5日内办好交接，将未售房屋交还甲方。并按规定乙方已租、销售物业佣金80%的结算，退场时付到6