世邦伟理士-上海世博园项目策划报告-58P课件

1June2006Presentedto:Presentedto:世邦魏理仕策略顾问部1June2006Presentedto:Presen目录项目主题项目背景环境分析项目整体发展战略分析世博期间项目整体策划整体策划概念居住休闲区后勤配套服务区世博后项目整体策划住宅区商业和商务区世博期间与世博后项目整体策划对比小结目录项目主题项目主题项目主题世博案例汉诺威：建设世博村1,603套住宅单元爱知：志愿人员为27,000人世博案例汉诺威：建设世博村1,603套住宅单元项目主题“城市，让生活更美好”——世博村，世界村与世博会的主题相匹配提供住宿、休闲、配套服务的场所公寓、服务公寓、酒店与商业配套等可持续发展的思路项目主题“城市，让生活更美好”——与世博会的主题相匹配考虑要素国际行业经验世博会选址、活动安排、场馆分布之间的内在逻辑123需求特点根据本次世博会工作人员的背景、组成特点后续利用符合城市发展脉络，最经济地利用保留建筑本届世博会预计将吸引最多的参观者将从以下方面对世博村的建设进行考虑:主题实际需求经济化利用环保未来居住理念项目主题考虑要素国际行业经验123需求特点后续利用本届世博会预计将吸主题的体现上海城市现代化进程的展现黄埔江、母亲河的概念民族工业与现代城市发展的历史海纳百川的国际化眼光以建筑设计使得保留塔吊、厂房成为世博村标志之一体现世界各国的文化融合世博村的各组团邀请多国建筑师以世博主题参与设计融入时尚前沿和最有现代性的建筑理念同时注重中国文化意境的展现项目主题主题的体现项目主题项目背景环境分析项目背景环境分析人民广场陆家嘴世纪公园内环线卢浦大桥南浦大桥地铁M8号线项目背景环境分析占地面积32万平方米，规划建筑面积45万平方米其中居住休闲区：30万平方米后勤配套服务区：10万平方米筹备中心：5万平方米世博村四至范围：白莲泾以东，南码头路（规划路）以西，浦东南路以北，明浦路以南人民广场陆家嘴世纪公园内环线卢浦大桥南浦大桥地铁M8号线项目项目背景环境分析对保留建筑的利用目前，该地块的现状以旧厂房为主，处于搬迁过程中C、E、F区域是保留建筑最多的部分B、D地块处于拆迁过程中，基本都将新建A地块中有部分上海溶剂厂的保留建筑为文物，融合居住氛围图为A地块上海溶剂厂项目背景环境分析对保留建筑的利用图为A地块上海溶剂厂项目整体发展战略分析项目整体发展战略分析为世博会提供全面、细致、人性化的服务设施/服务的功能和景观与世博会主题匹配设施具有经济可行性，考虑后续长期利用价值及回报永久建筑与临时设施相结合临时设施投资最小化，会后再次开发提升价值未来住宅理念的展示(环境友好，即环保、节能、生态、科技)世博期间发展战略目标世博会后发展战略目标最大化世博村土地价值及世博品牌的价值最大化的利用土地价值对世博会品牌的利用凸显江景资源优势尽量继承世博间规划布局及发展理念，改造/重建临时建筑与保留建筑，并新建一定的建筑，与世博期间的永久建筑形成规划有机统一考虑长期收益和短期收益相结合符合市场需求项目整体发展战略分析两阶段发展战略为世博会提供全面、细致、人性化的服务世博期间发展战略目标世博世博期间项目整体策划世博期间项目整体策划项目基本布局：三段式的物业布局北部为差异化的居住、服务区域中部将景观风貌与配套商业相结合南部区域为筹备中心的会议办公场所A居住休闲区配套设施B高档公寓D配套设施E配套景观H高档酒店式公寓I高档酒店式公寓C后勤配套服务区商业景观J物流配套F物流配套G筹备中心办公综合世博期间项目整体策划项目基本布局：A居住休闲区配套设施B高档公寓D配套设施E配套内部交通组织原则社区内部实行人车分流特定大型巴士运送路线酒店式公寓拥有专属出行路线过境/内部交通分离大型巴士运送路线酒店式公寓专属出行路线建议增加的道路住宅配套地下车库物流区域巴士停车场物流车辆运送路线世博期间项目整体策划内部交通组织原则大型巴士运送路线酒店式公寓专属出行路线建议增需求：交通：轨道交通，机动车，非机动车车库：机动车库，非机动车库更衣室：储物间，更衣室、盥洗室市场：中型超市，便利店食堂/餐厅：各类型餐厅（中餐，西餐，快餐），分档次，分规模酒吧/茶室：休息场所邮政局银行寝室/住所：各类型住所（统间，一房，两房，三房），分档次，分规模洗衣房健身房培训室诊所宗教场所世博期间项目整体策划我们根据需求导向对世博村各功能区的发展组合进行设计策划建议需求：世博期间项目整体策划我们根据需求导向对世博村各功能区的世博期间项目整体策划——居住休闲区居住休闲区居住区整体定位居住物业需求研究H&I地块——酒店式公寓建议B地块——高档公寓建议A地块——配套设施建议D地块——配套设施建议E地块——配套设施建议世博期间项目整体策划——居住休闲区居住休闲区世博期间注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不占用建筑面积居住休闲区整体定位配套服务设施公寓住宅区酒店式公寓经济型住宿主入口巴士停车场景观活动区和部分工作人员餐厅临时绿地临时绿地

用途占地面积容积率建筑面积A配套25,0000.615,000B公寓91,5002.18199,500D配套32,0001.5449,400H酒店公寓4,9002.8763,000I酒店公寓17,000合计

200,1001.68326,900世博期间注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不建议发展环保概念的居住休闲区建议在全国范围内进行调查，了解各地民众对世博会和世博村未来发展的预期。建议打造出全国最节能环保的住宅，来倡导未来住宅的概念。在整个区域内融入高科技的因素：太阳能氢气车水循环处理系统自然资源的利用绿色建材的使用节能型墙面资源的再利用氢气/太阳能混合动力社区穿梭巴士风能利用居住休闲区整体定位建议发展环保概念的居住休闲区氢气/太阳能混合动力社区穿梭巴士居住休闲区策划需突出人性化特点居住和配套设施之间的过道使用全天候设计，从A到E之间建设2层的全天候空中走廊，避免行人受气候影响。同时空中走廊还连接B、D区和江边。未来住宅“环境友好”理念的体现拆卸安装较为简易降低日常维护成本采光性好，具有景观效果居住休闲区整体定位居住休闲区策划需突出人性化特点居住休闲区整体定位景观大道在A、D、E的沿线两侧建造林荫景观大道在D地块内建造标志性的社区景观，突出社区中心概念保持B和H、I两地块的视野开阔，同时能享受到社区景观对世界村主题的烘托景观道路居住休闲区整体定位景观大道景观道路居住休闲区整体定位地下空间利用分析在B、H、I等永久区域先期建造地下一层停车库A、D、E在世博会期间为临时建筑所在区域,因此先不建造地下车库和埋设过多地下管道。解决世博会期间地下停车的问题减少后期建造地上建筑的桩基成本满足后期出售时，高档住宅对车位的要求地下车库分布通过地下地上车位配比，希望车户比达到1.25:1居住休闲区整体定位地下空间利用分析地下车库分布通过地下地上车位配比，希望车户比滨水景观利用分析现状目前由于沿河道路以及防洪堤的阻挡，使得沿河住宅区无法做到真正亲水措施通过在沿河一带设置观景平台设施，减少防洪堤对景观的影响利用小区架空延伸，采用过道形式贯穿道路，从小区直通观景平台在居住物业设计上可采用内部景观的方式做到户户有景可用人造坡地的方式确保沿河第一排住宅拥有最好的景观增加住宅底层标高，例如将一楼作为开放空间，住宅由二楼开始道路黄浦江社区住宅观水平台居住休闲区整体定位滨水景观利用分析道路黄浦江社区住宅观水平台居住休闲区整体定位居住物业需求研究在沪外籍人士对中长期居住的普遍需求类型如下：(居住六个月及以上)总经理级外籍雇员中高层外籍雇员中层外籍雇员居住形式家庭居住3－4人单人/家庭居住1-3人单人/家庭居住1-3人需求的物业类型大户型公寓或别墅两房高档公寓两房高档公寓需求总面积（平方米）250-500100－14080-120人均面积（平方米）80－12035-10026-80其他参照案例：北京奥运会的标准两人共用一间为主人均居住面积达到22.5平方米仅居住一个月的时间资料来源:CBRE居住物业需求研究居住物业需求研究总经理级中高层中层外籍雇员居住形式家庭居住单居住物业需求研究居住物业需求研究国际经验，10,000-13,000名世博场馆工作人员；（按每馆66人，世博会共约吸引150－200个参加国的展馆计算）向国际承诺，将提供5,000－10,000人之间的住宿；世博村用地相对紧张；世博场馆周边的中高档居住设施能吸收掉一部分工作人员（如江天宾馆、浦东大酒店）产生居住需求的以外籍人员为主工作人员将在世博村进行最少六个月的中长期逗留 根据研究，我们建议世博村容纳7,000名工作人员较为恰当。比例人数物业类型约需人均面积（平方米）总面积（平方米）VIP人员级别等同于总经理级,中高级工作人员等同于中高级外籍雇员，一般人员主要是布展人员等普通员工，等同于中层雇员这里取需求面积的较小值以示保守注:

10％30％60％VIP工作人员10%700酒店式公寓9063,000总计100%7,000－－262,500一般人员60%4,200中档公寓26109,200中高级工作人员30%2,100高档公寓4390,300工作人员按等级分类居住物业需求研究居住物业需求研究比例人数物业类型约需人均面积居住物业建议——酒店式公寓VIP居住区高密度酒店式公寓独立分区，供10%的VIP居住H&I地块——酒店式公寓建议参考案例：盛捷、雅诗阁、香港广场平均户型90平方米居住物业建议——酒店式公寓H&I地块——酒店式公寓建议参考案居住物业建议——高档公寓中高级工作人员住宅区8层公寓，160-200平米房型，靠近江边节能环保概念建筑采用框架无梁结构，轻质墙体会展结束后可略加重新分割出售B地块——高档公寓建议居住物业建议——高档公寓B地块——高档公寓建议居住物业建议——中档公寓一般工作人员住宅区12－16层公寓，105-150平米房型，距江边较远节能环保概念建筑采用框架无梁结构，轻质墙体会展结束后可略加重新分割出售居住物业建议——中档公寓B地块——高档公寓建议B地块建筑形态及布局按照世博后市场需求进行设计第一排采用中空户型的建筑结构，充分放开空间，为距江较远的建筑创造水景的视线通道兼顾建筑朝向与后排建筑的江景资源靠近江边的建筑建议为8层，距江边较远的建筑为12-16层为了避免防汛堤的视线阻挡，建议所有公寓的底层架空，可作为开放空间使用。B地块——高档公寓建议B地块建筑形态及布局按照世博后市场需求志愿者数量留宿比例人均面积总面积30,0005%10平方米15,000平方米经济型住宿爱知世博会的志愿人员约为26,000，可为本次世博会参考本届世博会的志愿人员数量将远远超过上届为这类人提供休息、饮食的需求或进行短期逗留的场所收费以志愿者回家的通勤成本为参考临时用途世博结束后拆除如有更多临时住宿的需求，可在不同场馆的围栏区附近就近解决A地块——配套设施建议志愿者数量留宿比例人均面积总面积30,0005%10平方米1配套设施和公建面积安排生活必须的配套设施为长期居住的7,000名工作人员服务这类临时建筑必须配有：D地块——配套设施建议配套设施和公建面积D地块——配套设施建议设计理念D地块的建筑排布原则：商业配套设施主要集中在D地块右侧商业设施向两面开放D地块左侧主要为景观和绿化用地结合绿化设施形成一些特色餐饮店D地块——配套设施建议喷泉入口设计理念D地块——配套设施建议喷泉入口集中式景观活动区将世博北部的住宅区与中部的物流区相阻隔优化住宅区环境空间上注重开放性，绿化与道路开放区结合对大批保留建筑加以利用，形成独特的人文风貌在保留建筑内，世博期间内涵工作人员餐厅，世博后可开设特色风情餐饮娱乐场所E地块——配套设施建议公共停车场所、直升机坪：集中式景观活动区E地块——配套设施建议公共停车场所、直升机坪后勤配套区后勤配套区整体定位C地块——娱乐中心滨水平台建议E&F地块——中高档餐饮建议J地块——配套设施建议世博期间项目整体策划——后勤配套区后勤配套区世博期间项目整体策划——后勤配套区后勤配套区整体定位工作人员和志愿者餐厅娱乐休闲中心物流用地筹备区

用途占地面积容积率建筑面积C娱乐休闲中心80,7000.5647,000E&F配套（工作人员餐厅）12,1001.6520,000G筹备区33,9001.5050,850J物流15,0001.5323,000合计

141,7000.98140,850后勤配套区整体定位工作人员和志愿者餐厅娱乐休闲中心物流用地筹包含餐饮、音乐酒吧、咖啡吧等经营内容屋顶改造为活动的玻璃屋顶内部可以将一半的空间分隔为2层，另一半挑空成为世博村的标志之一C地块——娱乐中心滨水平台建议C地块原有厂房改造成为世博村中的娱乐中心结合景观，提供休闲场所可以采用一些露天餐饮店铺的形式C地块沿河发展滨水休闲平台景观通道包含餐饮、音乐酒吧、咖啡吧等经营内容C地块——娱乐中心滨水平世博期间E&F区发展建议：世博会中高层工作人员或商务会议用餐饮场所(20,000平方米），档次相对较高，主要为正餐形式，有别于C地块的休闲餐饮及快餐E&F地块和J地块——中高档餐饮与物流建议为工作人员提供档次较高的正式用餐场所为工作人员创造一个商务交流,洽谈平台此部分将利用原有建筑进行改造。世博期间J区发展建议：物流和后勤设施（共23,000平方米）世博期间E&F区发展建议：E&F地块和J地块——中高档餐饮与世博后项目整体策划世博后项目整体策划世博后项目整体策划维持三段式的布局继承各主要功能区的发展理念并进行功能升级改造，物业体现综合性A住宅区套房酒店B高档公寓E高档公寓J高档公寓H高档酒店式公寓I高档酒店式公寓C商业区商业景观D配套商业F中高档商业G商办区办公综合世博后项目整体策划维持三段式的布局A住宅区套房酒店B高档公寓世博后项目整体策划区域拥有完善的交通、商务和居住条件商务环境世博后，围栏区内将形成高档办公氛围世博村筹备区将引入领馆区居住环境周边浓厚的居住氛围，三林——世博功能区下辖上钢新村、周家渡街道、南码头路、东明路、北蔡镇和三林镇，共计常住人口84万交通条件地铁/隧道/大桥/主干道构成立体交通网络，便捷达到市中心地区和陆家嘴金融区陆家嘴商务区城隍庙商业区人民广场世博后项目整体策划区域拥有完善的交通、商务和居住条件商务环境世博后项目整体策划——住宅区定位住宅区A地块——套房式酒店建议H&I地块——酒店式公寓建议B,E&J地块——高档公寓建议世博后项目整体策划——住宅区定位住宅区四星级酒店的定位市场依据除2003年，上海四星级酒店的入住率始终保持在70％以上各区域中，四星级酒店的租金价格始终保持上升上海的涉外游客人数在1995-2004年的十年中每年以14.2%的速度实现增长缺乏套房式酒店市场供应A地块——套房式酒店建议四星级酒店的定位市场依据除2003年，上海四星级酒店的入住率A地块：国际四星级套房酒店利用世博会品牌利用保留场馆的旅游资源世博用地未来改造商务区的需求高层江景酒店专业管理公司管理全套房设计，居家感受目标客源：参照周边目前宾馆的水平，境外高档旅游客、商务住客,预计具体客户来源如下：商务客人67%旅游客人30%会议客人2%政府人员来访1%总建筑面积为30,000平方米，客房300间。A地块——套房式酒店建议景观通道距引水管渠的10米范围内严禁建造建筑物；建议该地块多建造绿化用地；结合保留的文物建筑形成优美和富有人文色彩的居留环境A地块：国际四星级套房酒店A地块——套房式酒店建议景观通道距发展酒店式公寓的市场依据以下因素都将促使本案酒店式公寓成功：浦东办公环境向好，高端商务客不断增多；吸收外资合同金额比2004年增长18.3%，外商对上海继续看好；世博会场馆对旅游的推动作用世博会场址将形成高端的办公环境提供持久的高回报板块户型价格中信五牛酒店公寓陆家嘴112-1261,250－1,380美元浦东雅诗阁酒店公寓陆家嘴65-2452,000-5,800美元碧云钻石公寓张江98-1351,300-1,700美元四季雅苑酒店公寓世纪公园118-274

2,000－4,000美元浦东典型酒店式公寓租赁价格一览数据来源：ShanghaiPearlPropertyH&I地块——酒店式公寓建议发展酒店式公寓的市场依据板块户型价格中信五牛酒店公寓陆家嘴1H&I地块——酒店式公寓建议酒店式公寓发展建议基本保留原有的装修和服务标准，聘请知名管理公司进行管理。定位于高档市场，目标客户为中长期居住的外籍商务客户。H&I地块——酒店式公寓建议酒店式公寓发展建议高档公寓定位依据高档住宅市场上海高档住宅保持供需两旺的局面高档住宅需求量逐渐增加住宅销售价格长期看始终保持平稳上升世博会将推动周边土地价值住宅销售可以在短时间内带来大量现金流上海高档住宅成交统计数据来源：世邦魏理仕Totheendof2008上海高档住宅价格数据来源：世邦魏理仕板块主力户型价格世贸滨江花园陆家嘴86－3182,475－2,960美元盛大金磐陆家嘴130－3013,624美元财富海景花园陆家嘴250－350

2,000－4,000美元B地块——高档公寓建议高档公寓定位依据上海高档住宅成交统计数据来源：世邦魏理仕To高档住宅发展建议保留B区原有建筑，进行内部结构的改动为了避免内部竞争，在B地块进入销售后期时，再启动E和J区域的高档住宅建设。定位于高档住宅市场，目标客户为境内外高端自住客户B地块——高档公寓建议高档住宅发展建议B地块——高档公寓建议高档公寓户型配比研究需求研究2005年商品房成交面积段如下：最符合市场需求的房型在80-100以及120-150平方米之间；根据经验，高档住房的主要需求集中在120－150平方米/套之间。成交中包含动迁房，但其一般面积在80平方米以下，因此80平方米以下价格段的成交较有所放大B地块——高档公寓建议根据我们的研究，装修高档公寓的市场状况如下：房型设计偏大，以大三房或四房为主力房型房型面积范围拉开，丰富总价范围，扩大潜在客源面160平方米以上大户型要占到50%左右车户比不均，根据地块情况不同，范围从0.3:1到1:1都存在提供装修的品牌档次普遍在中高档以上高档公寓户型配比研究成交中包含动迁房，但其一般面积在80平方世博后项目整体策划——商业和商务区区商业和商务区D&F地块——配套商业建议C地块——景观商业建议G地块——商务区建议世博后项目整体策划——商业和商务区区商业和商务区社区配套商业策划我们建议，该商业区能成为居住区一级的商业中心，辐射周边居民。辐射范围主要为周家渡街道、南码头路街道、上钢新村街道、东明路街道区域和部分塘桥街道区域辐射人口约50万，设10%的消费比例，消费人数为5万人人均商业面积1.2平方米需要商业面积6万平方米我们保守设定为4.8万平方米塘桥街道南码头路街道东明路街道周家渡街道上钢新村街道D&F地块——配套商业建议配合未来周边区域及项目内部的住宅建设，需要配套的零售商业及休闲娱乐商业，D和F紧靠住宅区，与外部交通联系方便，适合做零售商业。社区配套商业策划塘桥街道南码头路街道东明路街道周家渡街道上钢4.8万平方米商业面积的分配将3平方米商业面积分配到D，以服务周边居民定位于社区服务性质保留世博期间部分建筑，如社区中心社区商业也可做成沿B、D地块两侧特色商业街的形式（取决于居民的喜好）将1.8万平方米商业面积分配到F地块，一方面服务于周边居民，同时服务G地区的办公楼。定位于中高档容积率与办公区域保持协调性基本为餐饮、中高档购物D&F地块——配套商业建议4.8万平方米商业面积的分配将3平方米商业面积分配到D，C地块——景观商业建议C地块发展建议：C地块开放空间大，有滨水区域，适合做休闲娱乐商业及滨水休闲商业。设置室内羽毛球场、游泳馆、娱乐等设施内部可以将一半的空间分隔为2层，另一半挑空服务对象对项目内及周边社区的居民其建筑面积即保留的28,994平方米保留厂房设计风格，改造成为公共活动中心结合景观，提供休闲场所露天咖啡吧、西餐等高档餐饮场所建筑面积约2,000平方米升级改造沿河滨水休闲平台景观通道C地块——景观商业建议C地块发展建议：设置室内羽毛球场、游泳浦东甲级写字楼成交案例公司办公楼地理位置楼层区域成交价格(美元/平方米/天)租赁面积（平方米）美国银行汇亚大厦陆家嘴高区0.962,390路透社汇亚大厦陆家嘴高区1.051,200中国国际金融公司汇亚大厦陆家嘴高区1.002,000加拿大丰业银行金茂大厦陆家嘴中区0.851,000贝恩投资金茂大厦陆家嘴高区1.05356写字楼定位的市场依据随着上海甲级写字楼租金价格的不断攀升，浦东甲级写字楼租金不断上升；境外机构热衷于收购甲级写字楼景观地带对写字楼的价值有提升G地块靠近未来的世博商务区，适合发展写字楼物业G地块——高档公寓建议浦东甲级写字楼成交案例公司办公楼地理位置楼层区域成交价格租赁商务区发展建议建议G地块建成高标准生态型甲级写字楼：优越的生态环境—面临C地块景观区滨江景观优势地块内相对离地铁站点最近并靠近主干道如果G区域将发展领馆区，也可吸引国外领馆在该商务楼内办公建议建设1栋高层写字楼，总面积50,000平方米留出大量的开放空间，实现高绿化率G地块——高档公寓建议商务区发展建议建议G地块建成高标准生态型甲级写字楼：G地块—世博期间与世博后项目整体策划对比小结世博期间与世博后公寓住宅区酒店式公寓经济型住宿巴士停车场世博期间方案配套商业区高档住宅区套房式酒店世博后方案注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不占用建筑面积景观活动区和部分工作人员餐厅高档住宅区酒店式公寓办公区公共娱乐中心及滨江休闲商业区公共活动中心和滨水休闲商业筹备中心物流区配套服务设施世博期间与世博后项目整体策划对比小结配套商业区公寓住宅区酒店式公寓经济型住宿巴士停车场世博期间方案配套商业世博村将为本次世博会提供如下设施：世博期间与世博后项目整体策划对比小结世博期间世博后A居住休闲区配套设施15,000B高档公寓199,500D配套设施配套景观49,400H&I高档酒店式公寓63,000小计326,900C后勤配套服务区公共娱乐中心及滨水商业45,000J物流配套23,000E&F物流配套20,000小计88,000G筹备中心办公综合50,850合计465,750容积率1.36A居住区4星级套房酒店30,000租B高档公寓199,500售E高档公寓65,000H&I高档服务式公寓63,000租J高档公寓32,700售C公共活动中心及滨水商业区体育、娱乐设施及滨水商业设施47,000租D商业社区商业配套30,000售F商业配套商业18,000租G商务区生态型甲级办公楼50,000租合计535,200容积率1.56世博村将为本次世博会提供如下设施：世博期间与世博后项目整体策谢谢谢谢1June2006Presentedto:Presentedto:世邦魏理仕策略顾问部1June2006Presentedto:Presen目录项目主题项目背景环境分析项目整体发展战略分析世博期间项目整体策划整体策划概念居住休闲区后勤配套服务区世博后项目整体策划住宅区商业和商务区世博期间与世博后项目整体策划对比小结目录项目主题项目主题项目主题世博案例汉诺威：建设世博村1,603套住宅单元爱知：志愿人员为27,000人世博案例汉诺威：建设世博村1,603套住宅单元项目主题“城市，让生活更美好”——世博村，世界村与世博会的主题相匹配提供住宿、休闲、配套服务的场所公寓、服务公寓、酒店与商业配套等可持续发展的思路项目主题“城市，让生活更美好”——与世博会的主题相匹配考虑要素国际行业经验世博会选址、活动安排、场馆分布之间的内在逻辑123需求特点根据本次世博会工作人员的背景、组成特点后续利用符合城市发展脉络，最经济地利用保留建筑本届世博会预计将吸引最多的参观者将从以下方面对世博村的建设进行考虑:主题实际需求经济化利用环保未来居住理念项目主题考虑要素国际行业经验123需求特点后续利用本届世博会预计将吸主题的体现上海城市现代化进程的展现黄埔江、母亲河的概念民族工业与现代城市发展的历史海纳百川的国际化眼光以建筑设计使得保留塔吊、厂房成为世博村标志之一体现世界各国的文化融合世博村的各组团邀请多国建筑师以世博主题参与设计融入时尚前沿和最有现代性的建筑理念同时注重中国文化意境的展现项目主题主题的体现项目主题项目背景环境分析项目背景环境分析人民广场陆家嘴世纪公园内环线卢浦大桥南浦大桥地铁M8号线项目背景环境分析占地面积32万平方米，规划建筑面积45万平方米其中居住休闲区：30万平方米后勤配套服务区：10万平方米筹备中心：5万平方米世博村四至范围：白莲泾以东，南码头路（规划路）以西，浦东南路以北，明浦路以南人民广场陆家嘴世纪公园内环线卢浦大桥南浦大桥地铁M8号线项目项目背景环境分析对保留建筑的利用目前，该地块的现状以旧厂房为主，处于搬迁过程中C、E、F区域是保留建筑最多的部分B、D地块处于拆迁过程中，基本都将新建A地块中有部分上海溶剂厂的保留建筑为文物，融合居住氛围图为A地块上海溶剂厂项目背景环境分析对保留建筑的利用图为A地块上海溶剂厂项目整体发展战略分析项目整体发展战略分析为世博会提供全面、细致、人性化的服务设施/服务的功能和景观与世博会主题匹配设施具有经济可行性，考虑后续长期利用价值及回报永久建筑与临时设施相结合临时设施投资最小化，会后再次开发提升价值未来住宅理念的展示(环境友好，即环保、节能、生态、科技)世博期间发展战略目标世博会后发展战略目标最大化世博村土地价值及世博品牌的价值最大化的利用土地价值对世博会品牌的利用凸显江景资源优势尽量继承世博间规划布局及发展理念，改造/重建临时建筑与保留建筑，并新建一定的建筑，与世博期间的永久建筑形成规划有机统一考虑长期收益和短期收益相结合符合市场需求项目整体发展战略分析两阶段发展战略为世博会提供全面、细致、人性化的服务世博期间发展战略目标世博世博期间项目整体策划世博期间项目整体策划项目基本布局：三段式的物业布局北部为差异化的居住、服务区域中部将景观风貌与配套商业相结合南部区域为筹备中心的会议办公场所A居住休闲区配套设施B高档公寓D配套设施E配套景观H高档酒店式公寓I高档酒店式公寓C后勤配套服务区商业景观J物流配套F物流配套G筹备中心办公综合世博期间项目整体策划项目基本布局：A居住休闲区配套设施B高档公寓D配套设施E配套内部交通组织原则社区内部实行人车分流特定大型巴士运送路线酒店式公寓拥有专属出行路线过境/内部交通分离大型巴士运送路线酒店式公寓专属出行路线建议增加的道路住宅配套地下车库物流区域巴士停车场物流车辆运送路线世博期间项目整体策划内部交通组织原则大型巴士运送路线酒店式公寓专属出行路线建议增需求：交通：轨道交通，机动车，非机动车车库：机动车库，非机动车库更衣室：储物间，更衣室、盥洗室市场：中型超市，便利店食堂/餐厅：各类型餐厅（中餐，西餐，快餐），分档次，分规模酒吧/茶室：休息场所邮政局银行寝室/住所：各类型住所（统间，一房，两房，三房），分档次，分规模洗衣房健身房培训室诊所宗教场所世博期间项目整体策划我们根据需求导向对世博村各功能区的发展组合进行设计策划建议需求：世博期间项目整体策划我们根据需求导向对世博村各功能区的世博期间项目整体策划——居住休闲区居住休闲区居住区整体定位居住物业需求研究H&I地块——酒店式公寓建议B地块——高档公寓建议A地块——配套设施建议D地块——配套设施建议E地块——配套设施建议世博期间项目整体策划——居住休闲区居住休闲区世博期间注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不占用建筑面积居住休闲区整体定位配套服务设施公寓住宅区酒店式公寓经济型住宿主入口巴士停车场景观活动区和部分工作人员餐厅临时绿地临时绿地

用途占地面积容积率建筑面积A配套25,0000.615,000B公寓91,5002.18199,500D配套32,0001.5449,400H酒店公寓4,9002.8763,000I酒店公寓17,000合计

200,1001.68326,900世博期间注：各地块建筑面积见后详表，巴士停车场和景观活动区不建议发展环保概念的居住休闲区建议在全国范围内进行调查，了解各地民众对世博会和世博村未来发展的预期。建议打造出全国最节能环保的住宅，来倡导未来住宅的概念。在整个区域内融入高科技的因素：太阳能氢气车水循环处理系统自然资源的利用绿色建材的使用节能型墙面资源的再利用氢气/太阳能混合动力社区穿梭巴士风能利用居住休闲区整体定位建议发展环保概念的居住休闲区氢气/太阳能混合动力社区穿梭巴士居住休闲区策划需突出人性化特点居住和配套设施之间的过道使用全天候设计，从A到E之间建设2层的全天候空中走廊，避免行人受气候影响。同时空中走廊还连接B、D区和江边。未来住宅“环境友好”理念的体现拆卸安装较为简易降低日常维护成本采光性好，具有景观效果居住休闲区整体定位居住休闲区策划需突出人性化特点居住休闲区整体定位景观大道在A、D、E的沿线两侧建造林荫景观大道在D地块内建造标志性的社区景观，突出社区中心概念保持B和H、I两地块的视野开阔，同时能享受到社区景观对世界村主题的烘托景观道路居住休闲区整体定位景观大道景观道路居住休闲区整体定位地下空间利用分析在B、H、I等永久区域先期建造地下一层停车库A、D、E在世博会期间为临时建筑所在区域,因此先不建造地下车库和埋设过多地下管道。解决世博会期间地下停车的问题减少后期建造地上建筑的桩基成本满足后期出售时，高档住宅对车位的要求地下车库分布通过地下地上车位配比，希望车户比达到1.25:1居住休闲区整体定位地下空间利用分析地下车库分布通过地下地上车位配比，希望车户比滨水景观利用分析现状目前由于沿河道路以及防洪堤的阻挡，使得沿河住宅区无法做到真正亲水措施通过在沿河一带设置观景平台设施，减少防洪堤对景观的影响利用小区架空延伸，采用过道形式贯穿道路，从小区直通观景平台在居住物业设计上可采用内部景观的方式做到户户有景可用人造坡地的方式确保沿河第一排住宅拥有最好的景观增加住宅底层标高，例如将一楼作为开放空间，住宅由二楼开始道路黄浦江社区住宅观水平台居住休闲区整体定位滨水景观利用分析道路黄浦江社区住宅观水平台居住休闲区整体定位居住物业需求研究在沪外籍人士对中长期居住的普遍需求类型如下：(居住六个月及以上)总经理级外籍雇员中高层外籍雇员中层外籍雇员居住形式家庭居住3－4人单人/家庭居住1-3人单人/家庭居住1-3人需求的物业类型大户型公寓或别墅两房高档公寓两房高档公寓需求总面积（平方米）250-500100－14080-120人均面积（平方米）80－12035-10026-80其他参照案例：北京奥运会的标准两人共用一间为主人均居住面积达到22.5平方米仅居住一个月的时间资料来源:CBRE居住物业需求研究居住物业需求研究总经理级中高层中层外籍雇员居住形式家庭居住单居住物业需求研究居住物业需求研究国际经验，10,000-13,000名世博场馆工作人员；（按每馆66人，世博会共约吸引150－200个参加国的展馆计算）向国际承诺，将提供5,000－10,000人之间的住宿；世博村用地相对紧张；世博场馆周边的中高档居住设施能吸收掉一部分工作人员（如江天宾馆、浦东大酒店）产生居住需求的以外籍人员为主工作人员将在世博村进行最少六个月的中长期逗留 根据研究，我们建议世博村容纳7,000名工作人员较为恰当。比例人数物业类型约需人均面积（平方米）总面积（平方米）VIP人员级别等同于总经理级,中高级工作人员等同于中高级外籍雇员，一般人员主要是布展人员等普通员工，等同于中层雇员这里取需求面积的较小值以示保守注:

10％30％60％VIP工作人员10%700酒店式公寓9063,000总计100%7,000－－262,500一般人员60%4,200中档公寓26109,200中高级工作人员30%2,100高档公寓4390,300工作人员按等级分类居住物业需求研究居住物业需求研究比例人数物业类型约需人均面积居住物业建议——酒店式公寓VIP居住区高密度酒店式公寓独立分区，供10%的VIP居住H&I地块——酒店式公寓建议参考案例：盛捷、雅诗阁、香港广场平均户型90平方米居住物业建议——酒店式公寓H&I地块——酒店式公寓建议参考案居住物业建议——高档公寓中高级工作人员住宅区8层公寓，160-200平米房型，靠近江边节能环保概念建筑采用框架无梁结构，轻质墙体会展结束后可略加重新分割出售B地块——高档公寓建议居住物业建议——高档公寓B地块——高档公寓建议居住物业建议——中档公寓一般工作人员住宅区12－16层公寓，105-150平米房型，距江边较远节能环保概念建筑采用框架无梁结构，轻质墙体会展结束后可略加重新分割出售居住物业建议——中档公寓B地块——高档公寓建议B地块建筑形态及布局按照世博后市场需求进行设计第一排采用中空户型的建筑结构，充分放开空间，为距江较远的建筑创造水景的视线通道兼顾建筑朝向与后排建筑的江景资源靠近江边的建筑建议为8层，距江边较远的建筑为12-16层为了避免防汛堤的视线阻挡，建议所有公寓的底层架空，可作为开放空间使用。B地块——高档公寓建议B地块建筑形态及布局按照世博后市场需求志愿者数量留宿比例人均面积总面积30,0005%10平方米15,000平方米经济型住宿爱知世博会的志愿人员约为26,000，可为本次世博会参考本届世博会的志愿人员数量将远远超过上届为这类人提供休息、饮食的需求或进行短期逗留的场所收费以志愿者回家的通勤成本为参考临时用途世博结束后拆除如有更多临时住宿的需求，可在不同场馆的围栏区附近就近解决A地块——配套设施建议志愿者数量留宿比例人均面积总面积30,0005%10平方米1配套设施和公建面积安排生活必须的配套设施为长期居住的7,000名工作人员服务这类临时建筑必须配有：D地块——配套设施建议配套设施和公建面积D地块——配套设施建议设计理念D地块的建筑排布原则：商业配套设施主要集中在D地块右侧商业设施向两面开放D地块左侧主要为景观和绿化用地结合绿化设施形成一些特色餐饮店D地块——配套设施建议喷泉入口设计理念D地块——配套设施建议喷泉入口集中式景观活动区将世博北部的住宅区与中部的物流区相阻隔优化住宅区环境空间上注重开放性，绿化与道路开放区结合对大批保留建筑加以利用，形成独特的人文风貌在保留建筑内，世博期间内涵工作人员餐厅，世博后可开设特色风情餐饮娱乐场所E地块——配套设施建议公共停车场所、直升机坪：集中式景观活动区E地块——配套设施建议公共停车场所、直升机坪后勤配套区后勤配套区整体定位C地块——娱乐中心滨水平台建议E&F地块——中高档餐饮建议J地块——配套设施建议世博期间项目整体策划——后勤配套区后勤配套区世博期间项目整体策划——后勤配套区后勤配套区整体定位工作人员和志愿者餐厅娱乐休闲中心物流用地筹备区

用途占地面积容积率建筑面积C娱乐休闲中心80,7000.5647,000E&F配套（工作人员餐厅）12,1001.6520,000G筹备区33,9001.5050,850J物流15,0001.5323,000合计

141,7000.98140,850后勤配套区整体定位工作人员和志愿者餐厅娱乐休闲中心物流用地筹包含餐饮、音乐酒吧、咖啡吧等经营内容屋顶改造为活动的玻璃屋顶内部可以将一半的空间分隔为2层，另一半挑空成为世博村的标志之一C地块——娱乐中心滨水平台建议C地块原有厂房改造成为世博村中的娱乐中心结合景观，提供休闲场所可以采用一些露天餐饮店铺的形式C地块沿河发展滨水休闲平台景观通道包含餐饮、音乐酒吧、咖啡吧等经营内容C地块——娱乐中心滨水平世博期间E&F区发展建议：世博会中高层工作人员或商务会议用餐饮场所(20,000平方米），档次相对较高，主要为正餐形式，有别于C地块的休闲餐饮及快餐E&F地块和J地块——中高档餐饮与物流建议为工作人员提供档次较高的正式用餐场所为工作人员创造一个商务交流,洽谈平台此部分将利用原有建筑进行改造。世博期间J区发展建议：物流和后勤设施（共23,000平方米）世博期间E&F区发展建议：E&F地块和J地块——中高档餐饮与世博后项目整体策划世博后项目整体策划世博后项目整体策划维持三段式的布局继承各主要功能区的发展理念并进行功能升级改造，物业体现综合性A住宅区套房酒店B高档公寓E高档公寓J高档公寓H高档酒店式公寓I高档酒店式公寓C商业区商业景观D配套商业F中高档商业G商办区办公综合世博后项目整体策划维持三段式的布局A住宅区套房酒店B高档公寓世博后项目整体策划区域拥有完善的交通、商务和居住条件商务环境世博后，围栏区内将形成高档办公氛围世博村筹备区将引入领馆区居住环境周边浓厚的居住氛围，三林——世博功能区下辖上钢新村、周家渡街道、南码头路、东明路、北蔡镇和三林镇，共计常住人口84万交通条件地铁/隧道/大桥/主干道构成立体交通网络，便捷达到市中心地区和陆家嘴金融区陆家嘴商务区城隍庙商业区人民广场世博后项目整体策划区域拥有完善的交通、商务和居住条件商务环境世博后项目整体策划——住宅区定位住宅区A地块——套房式酒店建议H&I地块——酒店式公寓建议B,E&J地块——高档公寓建议世博后项目整体策划——住宅区定位住宅区四星级酒店的定位市场依据除2003年，上海四星级酒店的入住率始终保持在70％以上各区域中，四星级酒店的租金价格始终保持上升上海的涉外游客人数在1995-2004年的十年中每年以14.2%的速度实现增长缺乏套房式酒店市场供应A地块——套房式酒店建议四星级酒店的定位市场依据除2003年，上海四星级酒店的入住率A地块：国际四星级套房酒店利用世博会品牌利用保留场馆的旅游资源世博用地未来改造商务区的需求高层江景酒店专业管理公司管理全套房设计，居家感受目标客源：参照周边目前宾馆的水平，境外高档旅游客、商务住客,预计具体客户来源如下：商务客人67%旅游客人30%会议客人2%政府人员来访1%总建筑面积为30,000平方米，客房300间。A地块——套房式酒店建议景观通道距引水管渠的10米范围内严禁建造建筑物；建议该地块多建造绿化用地；结合保留的文物建筑形成优美和富有人文色彩的居留环境A地块：国际四星级套房酒店A地块——套房式酒店建议景观通道距发展酒店式公寓的市场依据以下因素都将促使本案酒店式公寓成功：浦东办公环境向好，高端商务客不断增多；吸收外资合同金额比2004年增长18.3%，外商对上海继续看好；世博会场馆对旅游的推动作用世博会场址将形成高端的办公环境提供持久的高回报板块户型价格中信五牛酒店公寓陆家嘴112-1261,250－1,380美元浦东雅诗阁酒店公寓陆家嘴65-2452,000-5,800美元碧云钻石公寓张江98-1351,300-1,700美元四季雅苑酒店公寓世纪公园118-274

2,000－4,000美元浦东典型酒店式公寓租赁价格一览数据来源：ShanghaiPearlPropertyH&I地块——酒店式公寓建议发展酒店式公寓的市场依据板块户型价格中信五牛酒店公寓陆家嘴1H&I地块——酒店式公寓建议酒店式公寓发展建议基本保留原有的装修和服务标准，聘请知名管理公司进行管理。定位于高档市场，目标客户为中长期居住的外籍商务客户。H&I地块——酒店式公寓建议酒店式公寓发展建议高档公寓定位依据高档住宅市场上海高档住宅保持供需两旺的局面高档住宅需求量逐渐增加住宅销售价格长期看始终保持平稳上升世博会将推动周边土地价值住宅销售可以在短时间内带来大量现金流上海高档住宅成交统计数据来源：世邦魏理仕Totheendof2008上海高档住宅价格数据来源：世邦魏理仕板块主力户型价格世贸滨江花园陆家嘴86－3182,475－2,960美元盛大金磐陆家嘴130－3013,624美元财富海景花园陆家嘴250－350

2,000－4,000美元B地块——高档公寓建议高档公寓定位依据上海高档住宅成交统计数据来源：世邦魏理仕To高档住宅发展建议保留B区原有建筑，进行内部结构的改动为了避免内部竞争，在B地块进入销售后期时，再启动E和J区域的高档住宅建设。定位于高档住宅市场，目标客户为境内外高端自住客户B地块——高档公寓建议高档住宅发展建议B地块——高档公寓建议高档公寓户型配比研究需求研究2005年商品房成交面积段如下：最符合市场需求的房型在80-100以及120-150平方米之间；根据经验，高档住房的主要需求集中在120－150平方米/套之间。成交中包含动迁房，但其一般面积在80平方米以下，因此80平方米以下价格段的成交较有所放大B地块——高档公寓建议根据我们的研究，装修高档公寓的市场状况如下：房型设计偏大，以大三房或四房为主力房型房型面积范围拉开，丰富总价范围，扩大潜在客源面160平方米以上大户型要占到50%左右车户比不均，根据地块情况不同，范围从0.3:1到1:1都存在提供装修的品牌档次普遍在中高档以上高档公寓户型配比研究成交中包含动迁房，但其一般面积在80平方世博后项目整体策划——商业和商务区区商业和商务区D&F地块——