房地产营销40上41课件

房地产营销主讲贺康庄?上?房地产营销主讲?上?1●湖南商学院市场营销副教授谋远企业筹划中心主任

●兼任中国科学技术协会?发现?杂志副理事长,中国管理科学研究院特约研究员，湖南省市场营销协会理事，湖南省政府百名专家组成员，政法频道、三湘都市报、东方新报特约房地产专家

●曾任长沙先锋电子仪器厂厂长助理、湖南省汇城投资公司投行部经理、湖南金洋投资公司首席筹划兼营销部经理、湖南省国际投资评估咨询公司副总经理、湖南美哈义经贸总经理、创办长沙黑猫营销筹划公司并任总经理

●兼任亚华股份营销参谋、大新文化传播首席筹划等职务●独创“创意营销〞、“另类传播〞等营销新理论自由行天下贺康庄●湖南商学院市场营销副教授2壹关于“住〞壹关于“住〞3食行衣住住的地位食行衣住住4●穴居：?易·系辞?曰：“上古穴居而野处〞。●巢居：?韩非子·五蠹?曰：“上古之世,人民少而禽兽众，人民不胜禽兽虫蛇，有圣人作，构木为巢，以避群害。〞●建筑：农耕社会的到来，引导人们走出洞穴，走出丛林。人们可以用劳动创造生活，来把握自己的命运，同时也开场了人工营造屋室的新阶段，并建立了以自己为中心的新秩序，真正意义上的“建筑〞诞生了。在母系氏族社会晚期的新石器时代，在仰韶、半坡、姜寨、河姆渡等考古开掘中均有居住遗址的发现。住的渊源住的渊源●穴居：?易·系辞?曰：“上古穴居而野处〞。●巢居：?韩非5

古代先人住的洞穴九十年代住的别墅住的变迁五十年代住的矛草棚六十年代住的大草屋七十年代住的砖瓦屋八十年代住的小楼房古代先人住的洞穴九十年代住的别墅住五十年代住的矛草棚六十年6贰关于“建筑〞贰关于“建筑〞7建筑分类建筑的分类一、按建筑构造分类1.砖木构造2.砖混构造3.钢混构造4.钢构造建建筑的分类8砖木结构砖9砖混结构砖10钢混结构钢11钢结构钢12二、按建筑层数分类1.低层建筑：1～3层2.多层建筑：4～7层3.小高层建筑：8～12层4.高层建筑：12层以上建筑分类建13低层建筑低14

多层建筑

15小高层建筑小16高层建筑高17三、按建筑用途分类1.住宅建筑2.商用建筑3.工业建筑4.公共建筑建筑分类建18住宅建筑住19商用建筑商20工业建筑工21公共建筑公22建筑的工程系统建筑工程系统〔一〕给水系统〔二〕排水系统〔三〕供热系统〔四〕通风系统〔五〕空气调节系统〔六〕燃气供给系统〔七〕供电系统〔八〕照明系统〔九〕通讯系统建筑的工程系统建〔一〕给水系统23高压水泵消防供水智能供水系统供水系统高压水泵消防供水智能供水系统24排水系统房地产营销40上41课件25供热系统锅炉供热空调供热太阳能供热锅炉供热空调供热太阳能供热26通风系统房地产营销40上41课件27空调系统远大中央空调远28燃气系统房地产营销40上41课件29供电系统房地产营销40上41课件30照明系统房地产营销40上41课件31通讯系统房地产营销40上41课件32叁关于“房屋〞叁关于“房屋〞33一、房屋的分类〔一〕按功能分类1.单元式住宅2.公寓：住宅式公寓、商住公寓、酒店式公寓花园式公寓3.别墅：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅空中别墅、叠拼别墅〔二〕按构造分类1.平面住宅2.错层住宅3.复式住宅4.跃式住宅5.别墅房屋的分类房地产营销40上41课件34单元式住宅房地产营销40上41课件35住宅式公寓商住式公寓酒店式公寓花园式公寓公寓式住宅住宅式公寓商住式公寓酒店式公寓花园式公寓36别墅↓独立房地产营销40上41课件37别墅↓连排房地产营销40上41课件38别墅↓双拼房地产营销40上41课件39别墅↓空中房地产营销40上41课件40别墅↓叠拼房地产营销40上41课件41住宅↓平面房地产营销40上41课件42住宅↓错层房地产营销40上41课件43住宅↓复式房地产营销40上41课件44住宅↓跃式房地产营销40上41课件45二、房屋相关术语〔一〕建筑面积、使用面积房屋相关术语●建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。●使用面积：指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面积水平投影计算，不包括墙、柱等构造构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。二、房屋相关术语●建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑46房屋相关术语房地产营销40上41课件47〔二〕容积率、绿地率、建筑密度●容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开展商来说,容积率决定地价本钱在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。●绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。

●建筑密度:工程用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。房屋相关术语〔二〕容积率、绿地率、建筑密度●容积率：是指一个小区的总建筑48〔三〕建筑间距、层高、净高■建筑间距：指两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。最小值为6米；多、低层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0.5倍，且其最小值为4米。房屋相关术语〔三〕建筑间距、层高、净高■建筑间距：指两幢建筑的外墙面之间49〔四〕开间、进深★开间：住宅的宽度。在1987年公布的?住宅建筑模数协调标准?中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混构造住宅建筑的开间常采用以下参数：2．1米、2．4米、2．7米、3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米。★进深：指住宅的实际长度。在1987年实施的?住宅建筑模数协调标准?中，明确规定了砖混构造住宅建筑的进深常用参数：3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米、4．5米、4．8米、5．1米、5．4米、5．7米、6．0米。房屋相关术语〔四〕开间、进深★开间：住宅的宽度。在1987年公布的?住宅50开间进深房地产营销40上41课件51〔五〕板式楼、塔式楼、蝶式楼板式楼：又称条式建筑。指建筑平面外廓根本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。蝶式楼：一般“半蝶半塔〞,户户严密相连的局面,象没有张开翅膀的蝴蝶,他公摊面积比板楼少,采光,通风性能较塔楼优。但蝶式建筑中因为各户间连接依然严密,户户间的相互影响,相互依赖还比较大。塔式楼：指长高比小于1的建筑，塔式建筑的各朝向均为长边。房屋相关术语〔五〕板式楼、塔式楼、蝶式楼板式楼：又称条式建筑。指建筑平面52板式楼房地产营销40上41课件53塔式楼房地产营销40上41课件54碟式楼房地产营销40上41课件55〔六〕商品房、经济适用房、廉租房商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。但凡自建或者委托建立者参加统建，又是自己使用的住宅。商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。经济适用房是指以微利价出售给广阔中低收入家庭的商品房，它是具有社会保障性质的商品住宅。1994年由建立部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的?城镇经济适用住房建立管理方法?指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供给对象，并按国家、住宅建立标准〔不含别墅、高级公寓、外销住宅〕建立的普通住宅。经济适用房的价格按建立本钱确定，建立本钱包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内根底设施配套建立费、贷款利息、税金、物业的管理费。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房房屋相关术语〔六〕商品房、经济适用房、廉租房56商品房房地产营销40上41课件57经济适用房房地产营销40上41课件58廉租房

59●准现房是指房屋主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进展配套施工阶段的房屋。

●现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进展房地产初始登记。购置现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。

●期房习惯上把在建的、尚未完成建立、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购置时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开场至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

●二手房即旧房。新建的商品房进展第一次交易时为"一手"，第二次交易那么为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房充裕户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。房屋相关术语〔七〕准现房、现房、期房、二手房●准现房是指房屋主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致60准现房房地产营销40上41课件61现房房地产营销40上41课件62期房房地产营销40上41课件63二手房房地产营销40上41课件64〔八〕安康住宅房屋相关术语根据世界卫生组织的定义，健康住宅，是指能够使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。

健康住宅有15项标准：1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低。2、为满足第一点的要求，尽可能不使用易散的化学物质。3、设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。4、在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备。5、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17－27摄氏度之间。6、室内的湿度全年保持在40％－70％之间。7、二氧化碳要低于1000PPM。8、悬浮粉尘浓度要低于0．15mg每立方米。9、噪声要小于50分贝。10、一天的日照确保在3小时以上。11、设足够亮度的照明设备。12、住宅具有足够的抗自然灾害能力。13、具有足够的人均建筑面积，并确保私密性。14、住宅要便于护理老龄者和残疾人。15、因建筑材料中含有有害挥发性有机物质，所有住宅竣工后要隔一段时间才能入住，在此期间要进行换气。〔八〕安康住宅根据世界卫生组织的定义，健康住65健康住宅健66房屋相关术语〔九〕生态住宅1.环保。生态住宅在材料方面总是选择无毒、无害、隔音降噪、无污染环境的绿色建筑材料，在户型设计上注重自然通风。并且小区建立废弃物管理与处理系统；使生活垃圾全部收集，密闭存放，收集率高达100%。这样，无论室内室外，都不会产生有害物质，有利于居住者的身体安康。

2.多功能。生态住宅里，其绿化系统同时具备生态环境功能，休闲活动功能，景观文化功能，且尽量利用自然地段，保护历史人文景观，因此能使居住者身心安康，精神愉快。

3.节省。生态住宅采用的绿色材料可隔热采暖，因此可使居住者可能少用人工空调。并且还尽量将排水、雨水等处理后重复利用，并推行节水用具等等，这一切，实际上为居住者节约了不少水费电费等生活费用。

〔九〕生态住宅67生态住宅生68〔十〕智能化住宅1984年1月，由美国UTBS公司建成的CONNECITCUT州CITYPALACE大厦的宣传词中，首次出现了"智能建筑"的概念，随后智能建筑在世界各地蓬勃开展起来，据有关统计，美国的智能建筑已超过万座，日本自80年代中期以来新建的大楼中约80%为智能建筑。智能住宅是以住宅小区为平台，兼备平安防范系统、火灾自动报警及消防联动系统、信息网络系统和物业管理系统等以及这些系统的集成系统，具有集建筑系统、效劳和管理于一体，向用户提供节能、高效、舒适、便利、平安的人居环境等特点的智能化系统住宅。智能住宅按功能应分为三大系统，即3A系统，具体划分如下：

*SAS〔SafeautomationSystem〕即平安自动化。包括室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、室外巡更系统、室外报警系统和室外摄像等功能。

*CAS〔CommunicationAutomationSystem〕即通信自动化。包括数字信息网络、语言与功能、有线电视等系统。

*MAS(ManagementAutomationSystem)即管理自动化。包括水、电、煤气的远程抄表系统、停车场管理系统、公共信息显示系统、背景音乐系统。房屋相关术语〔十〕智能化住宅1984年1月，由美国UTBS公司建成的CO69智能住宅智70〔十一〕城市综合体城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、将文娱和交通等城市生活空间的三项以上进展组合，并在各局部间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。〔十一〕城市综合体城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮71长沙万达城市综合体长沙万达城市综合体72〔十二〕中央商务区中央商务区〔CentralBusinessDistrict，简称：CBD〕指一个国家或大城市里主要商业活动进展的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处〞。随后，CBD的内容不断开展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济开展中枢。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、效劳、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较知名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。〔十二〕中央商务区中央商务区〔CentralBusines73长沙中央商务区长沙中央商务区74房地产营销40上41课件75肆关于“房地产市场〞肆关于“房地产市场〞76一、什么是房地产

●房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

●房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。

●房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

一、什么是房地产

●房地产是指土地、建筑物及固着在土地77二、房地产的特征

（一）位置的固定性和不可移动性

（二）使用的长期性

（三）影响因素多样性

（四）投资大量性

（五）保值增值性二、房地产的特征

（一）位置的固定性和不可移动性

（78三、什么是房地产业

（一）房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

（二）房地产业主要包括以下一些内容：

1.国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发。如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等。

2.房地产经营。包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；

3.房地产中介服务。包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。

4.房地产的调控和管理。即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

三、什么是房地产业

（一）房地产业是指从事土地和房地产79四、房地产的三级市场

又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发到达“七通一平〞的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

是土地使用者经过开发建立，将新建成的房地产进展出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进展交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将到达规定可以转让的土地，进入流通领域进展交易的市场。是购置房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进展交易而形成的市场，也包括房屋的交换。四、房地产的三级市场80五、房地产市场的交易方式

土地买卖

1.土地的交易土地租赁土地抵押销售〔预售〕2.增量房地产的交易租赁〔含预租〕抵押租赁3.存量房地产的交易转让抵押五、房地产市场的交易方式81六、房地产市场的参与者1.土地所有者或当前的使用者2.开发商3.政府及政府机构〔国土、规划、建没、房管〕4.建筑承包商5.代理商或参谋机构6.金融机构7.购置者六、房地产市场的参与者82七、土地使用权年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权出让最高年限按以下用途确定:居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年七、土地使用权年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，83八、房地产投资

房屋建立投资土地开发投资自用出租出售八、房地产投资房屋建立投资自用84九、房地产中介根据?城市房地产管理法?及?城市房地产中介效劳管理规定?的有关规定，所谓房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询：是指有关机构为房地产活动的当事人提供房地产信息、技术、政策法规等方面效劳的活动。房地产评估：是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循一定的原那么，按照一定的程序，采用科学的方法，并结合估价经历与对影响房地产价格的因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估价、推测与判断。无论是房地产的买卖、交换、租赁入股、抵押贷款、征用赔偿、课税、保险、典当、纠纷处理，还是企业合资、合作、承包经营、股份制改组、兼并、分割、破产清算，以及房地产管理和会计本钱分析等，都需要房地产估价。房地产评估是房地产开发经营全过程中一项必不可少的根底性工作。

房地产经纪：是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活动。也就是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。九、房地产中介根据?城市房地产管理法?及?城市房地产中介效劳85十、房地产业主与业主委员会业主：是指房屋物业的产权人，他具备房屋的是使用权、所有权，但是不具备土地的所有权。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。

业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监视物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力根底是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期2至3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主要员会主任、副主任在业主要员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主要员会，根据物业管理区域规模大小，由5至15人组成。十、房地产业主与业主委员会业主：是指房屋物业的产权人，他具备86伍

房地产开发伍房地产开发87一、什么是房地产开发房地产开发是对城镇进展土地和房屋的建立开发。可以分为三种形式：

〔1〕综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建立、竣工验收，直到建城商品房进展销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建立、经营管理、效劳的一项系统工程。

〔2〕土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建立的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市场价格，通过拍卖、招标的方式，把已开发的土地转让给有关单位进展房屋建立，并按规定收取土地开发费。

〔3〕房屋开发。是在土地开发的根底上，获得土地使用权后，按照城市规划的要求，组织房屋设计、施工建立、竣工验收、出售、租赁等经营的全过程。

一、什么是房地产开发房地产开发是对城镇进展土地和房屋的建立开88二、房地产开发程序二、房地产开发程序89三、房地产开发之土地获取方式总的来说，开发商可以通过行政划拨和市场两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。1．土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。2．土地使用权出让。按照国家有关法律规定，城市规划区内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。

三、房地产开发之土地获取方式90四、房地产开发之土地整理1.三通一平：通水、通电、通路、平整土地2.五通一平：通水、通电、通路、通气、通讯、平整土地3.七通一平：通水、通电、通路、通邮、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、平整土地四、房地产开发之土地整理91五、房地产开发之“五证〞、“两书〞1.“五证〞●?国有土地使用证?●?建立用地规划许可证?●?建立工程规划许可证?●?建立工程施工许可证?●?商品房销售〔预售〕许可证?

●?住宅质量保证书?●?住宅使用说明书?五、房地产开发之“五证〞、“两书〞92房地产营销40上41课件93

94房地产营销40上41课件95陆

房地产风水陆房地产风水96“风水”概念,源自晋代郭璞的《葬经》。《葬经》中说:“气乘风则散,界水则止,古人聚之使不散,行之使有止,故谓之风水”。又说:“风水之法,得水为上,藏风次之”、“深浅得乘,风水自成”等等。风水术又称为堪舆学、相地术、地理、相宅术、青乌、青囊术、形法等。是中国古代方术重要的组成部份，也是中国传统文化的重要内容。风水术其实就是论述和指导人们选择和处理住宅(阳宅)与坟地(阴宅)的位置、朝向、布局、营建、择日等一系列的主张和学说，是选择居住环境的一种术数。一、什么是风水“风水”概念,源自晋代郭璞的《葬经》。《葬经》中说:“气乘97堪舆：堪为天道，舆为地道。风水一开场就与天文历法、地理结下了不解之缘，仰观天文，俯察地理，这是风水术的两大特征。相地：是指观察地理形势。青乌：得名于汉代相地家青乌子，又称青乌先生。青囊：得名于东晋郭璞所得青囊九卷而著的相地术经典?青囊经?风水术中重要的几大元素是：风：空气流动的现象。水：水流。气：地气与空中肉眼看不见的些子之气。另外还有龙、砂、穴、水、坐向等等重要内容。风水术其实是一种传统文化观，一种广泛流传的民俗，一种趋吉避凶的术数，一种有关环境与人的学问，同时也是调整和改造命运的最高玄学。从现代科学理论来看，风水学是地球物理学、地质学、环境景观学、自然生态建筑学、天体运行方位学等的一门综合类科学。堪舆：堪为天道，舆为地道。风水一开场就与天文历法、地理结下了98建筑风水理想模式的核心是青龙、白虎、玄武和朱雀等“四神〞或称“四灵〞,据?三辅黄图?记载:“青龙、白虎、朱雀、玄武,天之四灵,以正四方〞。二、建筑风水理想模式二、建筑风水理想模式99为到达藏风聚气的目的，古人形成了具有中国特色的“风水〞构造：在建筑的四周形成左青龙、右白虎、前朱雀、后玄武，四方环抱,层层展开的构造，并且各个山脉要朝向穴心即风水建筑;水要环抱，后有靠山屏障,左右砂山环抱,前有朝案围拱,出入循水口穿行。简单说就是：山环水抱，山清水秀。青龙、白虎等四神作为方位神灵，各司某职护卫着城市、乡镇、民宅。凡符合“玄武垂头、朱雀翔舞、青龙蜿蜒，白虎驯俯。〞者即可称之为“四神地〞或“四灵地〞。为到达藏风聚气的目的，古人形成了具有中国特色的“风水〞构造：100三、选择好风水三、选择好风水101房地产营销40上41课件102房地产营销40上41课件103房地产营销40上41课件104房地产营销40上41课件105房地产营销40上41课件106房地产营销40上41课件107房地产营销40上41课件108房地产营销40上41课件109房地产营销40上41课件110房地产营销40上41课件111房地产营销40上41课件112四、住宅风水禁忌四、住宅风水禁忌113住宅有河流穿过住宅有河流穿过114入门先见厨厕，退运之宅入门先见厨厕，退运之宅115房门对大门，耽于淫欲房门对大门，耽于淫欲116不规则屋不可做厨房不规则屋不可做厨房117横梁压顶，影响情绪与健康横梁压顶，影响情绪与健康118不规则屋不宜做卧室不规则屋不宜做卧室119家里的镜子太多家里的镜子太多120床边按镜，难以安眠床边按镜，难以安眠121卧室不可布置得琳琅满目卧室不可布置得琳琅满目122浴厕对床，当心恶疾浴厕对床，当心恶疾123卧室有磁砖的墙卧室有磁砖的墙124床头巨画大不宜床头巨画大不宜125大门直通到底，麻烦不断大门直通到底，麻烦不断126床下忌堆杂物床下忌堆杂物127浴厕设在走廊尽头，大凶浴厕设在走廊尽头，大凶128床头忌开大窗床头忌开大窗129房地产营销主讲贺康庄?上?房地产营销主讲?上?130●湖南商学院市场营销副教授谋远企业筹划中心主任

●兼任中国科学技术协会?发现?杂志副理事长,中国管理科学研究院特约研究员，湖南省市场营销协会理事，湖南省政府百名专家组成员，政法频道、三湘都市报、东方新报特约房地产专家

●曾任长沙先锋电子仪器厂厂长助理、湖南省汇城投资公司投行部经理、湖南金洋投资公司首席筹划兼营销部经理、湖南省国际投资评估咨询公司副总经理、湖南美哈义经贸总经理、创办长沙黑猫营销筹划公司并任总经理

●兼任亚华股份营销参谋、大新文化传播首席筹划等职务●独创“创意营销〞、“另类传播〞等营销新理论自由行天下贺康庄●湖南商学院市场营销副教授131壹关于“住〞壹关于“住〞132食行衣住住的地位食行衣住住133●穴居：?易·系辞?曰：“上古穴居而野处〞。●巢居：?韩非子·五蠹?曰：“上古之世,人民少而禽兽众，人民不胜禽兽虫蛇，有圣人作，构木为巢，以避群害。〞●建筑：农耕社会的到来，引导人们走出洞穴，走出丛林。人们可以用劳动创造生活，来把握自己的命运，同时也开场了人工营造屋室的新阶段，并建立了以自己为中心的新秩序，真正意义上的“建筑〞诞生了。在母系氏族社会晚期的新石器时代，在仰韶、半坡、姜寨、河姆渡等考古开掘中均有居住遗址的发现。住的渊源住的渊源●穴居：?易·系辞?曰：“上古穴居而野处〞。●巢居：?韩非134

古代先人住的洞穴九十年代住的别墅住的变迁五十年代住的矛草棚六十年代住的大草屋七十年代住的砖瓦屋八十年代住的小楼房古代先人住的洞穴九十年代住的别墅住五十年代住的矛草棚六十年135贰关于“建筑〞贰关于“建筑〞136建筑分类建筑的分类一、按建筑构造分类1.砖木构造2.砖混构造3.钢混构造4.钢构造建建筑的分类137砖木结构砖138砖混结构砖139钢混结构钢140钢结构钢141二、按建筑层数分类1.低层建筑：1～3层2.多层建筑：4～7层3.小高层建筑：8～12层4.高层建筑：12层以上建筑分类建142低层建筑低143

多层建筑

144小高层建筑小145高层建筑高146三、按建筑用途分类1.住宅建筑2.商用建筑3.工业建筑4.公共建筑建筑分类建147住宅建筑住148商用建筑商149工业建筑工150公共建筑公151建筑的工程系统建筑工程系统〔一〕给水系统〔二〕排水系统〔三〕供热系统〔四〕通风系统〔五〕空气调节系统〔六〕燃气供给系统〔七〕供电系统〔八〕照明系统〔九〕通讯系统建筑的工程系统建〔一〕给水系统152高压水泵消防供水智能供水系统供水系统高压水泵消防供水智能供水系统153排水系统房地产营销40上41课件154供热系统锅炉供热空调供热太阳能供热锅炉供热空调供热太阳能供热155通风系统房地产营销40上41课件156空调系统远大中央空调远157燃气系统房地产营销40上41课件158供电系统房地产营销40上41课件159照明系统房地产营销40上41课件160通讯系统房地产营销40上41课件161叁关于“房屋〞叁关于“房屋〞162一、房屋的分类〔一〕按功能分类1.单元式住宅2.公寓：住宅式公寓、商住公寓、酒店式公寓花园式公寓3.别墅：独栋别墅、联排别墅、双拼别墅空中别墅、叠拼别墅〔二〕按构造分类1.平面住宅2.错层住宅3.复式住宅4.跃式住宅5.别墅房屋的分类房地产营销40上41课件163单元式住宅房地产营销40上41课件164住宅式公寓商住式公寓酒店式公寓花园式公寓公寓式住宅住宅式公寓商住式公寓酒店式公寓花园式公寓165别墅↓独立房地产营销40上41课件166别墅↓连排房地产营销40上41课件167别墅↓双拼房地产营销40上41课件168别墅↓空中房地产营销40上41课件169别墅↓叠拼房地产营销40上41课件170住宅↓平面房地产营销40上41课件171住宅↓错层房地产营销40上41课件172住宅↓复式房地产营销40上41课件173住宅↓跃式房地产营销40上41课件174二、房屋相关术语〔一〕建筑面积、使用面积房屋相关术语●建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和。它是表示一个建筑物建筑规模大小的经济指标。它包括三项，即使用面积、辅助面积和结构面积。●使用面积：指房屋户内实际能使用的面积，按房屋的内墙面积水平投影计算，不包括墙、柱等构造构造和保温层的面积，也未包括阳台面积。二、房屋相关术语●建筑面积：亦称建筑展开面积，它是指住宅建筑175房屋相关术语房地产营销40上41课件176〔二〕容积率、绿地率、建筑密度●容积率：是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于开展商来说,容积率决定地价本钱在房屋中占的比例,而对于住户来说,容积率直接涉及到居住的舒适度。●绿地率：居住区用地范围内各类绿地的总和与居住区用地的比率（％）。

●建筑密度:工程用地范围内各种建、构筑物占地面积总和占总用地面积的比例。房屋相关术语〔二〕容积率、绿地率、建筑密度●容积率：是指一个小区的总建筑177〔三〕建筑间距、层高、净高■建筑间距：指两幢建筑的外墙面之间的最小的垂直距离。最小值为6米；多、低层居住建筑的山墙间距不小于较高建筑高度的0.5倍，且其最小值为4米。房屋相关术语〔三〕建筑间距、层高、净高■建筑间距：指两幢建筑的外墙面之间178〔四〕开间、进深★开间：住宅的宽度。在1987年公布的?住宅建筑模数协调标准?中，对住宅的开间在设计上有严格的规定。砖混构造住宅建筑的开间常采用以下参数：2．1米、2．4米、2．7米、3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米。★进深：指住宅的实际长度。在1987年实施的?住宅建筑模数协调标准?中，明确规定了砖混构造住宅建筑的进深常用参数：3．0米、3．3米、3．6米、3．9米、4．2米、4．5米、4．8米、5．1米、5．4米、5．7米、6．0米。房屋相关术语〔四〕开间、进深★开间：住宅的宽度。在1987年公布的?住宅179开间进深房地产营销40上41课件180〔五〕板式楼、塔式楼、蝶式楼板式楼：又称条式建筑。指建筑平面外廓根本成矩形，其长边与短边之比大于或等于2的建筑，并且短边长度小于或等于16米。蝶式楼：一般“半蝶半塔〞,户户严密相连的局面,象没有张开翅膀的蝴蝶,他公摊面积比板楼少,采光,通风性能较塔楼优。但蝶式建筑中因为各户间连接依然严密,户户间的相互影响,相互依赖还比较大。塔式楼：指长高比小于1的建筑，塔式建筑的各朝向均为长边。房屋相关术语〔五〕板式楼、塔式楼、蝶式楼板式楼：又称条式建筑。指建筑平面181板式楼房地产营销40上41课件182塔式楼房地产营销40上41课件183碟式楼房地产营销40上41课件184〔六〕商品房、经济适用房、廉租房商品房是指由房地产开发公司综合开发，建成后出售的住宅、商业用房以及其他建筑物。但凡自建或者委托建立者参加统建，又是自己使用的住宅。商业用房和其他建筑物，不属于商品房范围。经济适用房是指以微利价出售给广阔中低收入家庭的商品房，它是具有社会保障性质的商品住宅。1994年由建立部、国务院房改领导小组、财政部联合发布的?城镇经济适用住房建立管理方法?指出，经济适用住房是以中低收入家庭、住房困难户为供给对象，并按国家、住宅建立标准〔不含别墅、高级公寓、外销住宅〕建立的普通住宅。经济适用房的价格按建立本钱确定，建立本钱包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内根底设施配套建立费、贷款利息、税金、物业的管理费。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房房屋相关术语〔六〕商品房、经济适用房、廉租房185商品房房地产营销40上41课件186经济适用房房地产营销40上41课件187廉租房

188●准现房是指房屋主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内外墙装修和进展配套施工阶段的房屋。

●现房是指通过竣工验收，可以交付使用，并取得房地产权证的房屋。开发商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具备正常使用功能，还要通过建筑工程质量验收、规划竣工验收、环卫环保验收、消防验收，取得新建住宅交付使用许可证，才能到房地产管理部门进展房地产初始登记。购置现房签订的是房屋买卖合同，购房人可以立即办理产权登记手续，取得产权证。

●期房习惯上把在建的、尚未完成建立、不能交付使用的房屋称为期房。即消费者在购置时不具备即买即可入住的商品房，房地产开发商从取得商品房预售许可证开场至取得房地产权证大产证为止，所出售商品房称为期房。

●二手房即旧房。新建的商品房进展第一次交易时为"一手"，第二次交易那么为"二手"。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积蓄又有小房子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房充裕户，也能卖掉自己的多余住房换取收益。房屋相关术语〔七〕准现房、现房、期房、二手房●准现房是指房屋主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大致189准现房房地产营销40上41课件190现房房地产营销40上41课件191期房房地产营销40上41课件192二手房房地产营销40上41课件193〔八〕安康住宅房屋相关术语根据世界卫生组织的定义，健康住宅，是指能够使居住者在身体上、精神上、社会上完全处于良好状态的住宅。

健康住宅有15项标准：1、会引起过敏症的化学物质的浓度很低。2、为满足第一点的要求，尽可能不使用易散的化学物质。3、设有换气性能良好的换气设备，能将室内污染物质排至室外，特别是对高气密性、高隔热性来说，必须采用具有风管的中央换气系统，进行定时换气。4、在厨房灶具或吸烟处要设局部排气设备。5、起居室、卧室、厨房、厕所、走廊、浴室等要全年保持在17－27摄氏度之间。6、室内的湿度全年保持在40％－70％之间。7、二氧化碳要低于1000PPM。8、悬浮粉尘浓度要低于0．15mg每立方米。9、噪声要小于50分贝。10、一天的日照确保在3小时以上。11、设足够亮度的照明设备。12、住宅具有足够的抗自然灾害能力。13、具有足够的人均建筑面积，并确保私密性。14、住宅要便于护理老龄者和残疾人。15、因建筑材料中含有有害挥发性有机物质，所有住宅竣工后要隔一段时间才能入住，在此期间要进行换气。〔八〕安康住宅根据世界卫生组织的定义，健康住194健康住宅健195房屋相关术语〔九〕生态住宅1.环保。生态住宅在材料方面总是选择无毒、无害、隔音降噪、无污染环境的绿色建筑材料，在户型设计上注重自然通风。并且小区建立废弃物管理与处理系统；使生活垃圾全部收集，密闭存放，收集率高达100%。这样，无论室内室外，都不会产生有害物质，有利于居住者的身体安康。

2.多功能。生态住宅里，其绿化系统同时具备生态环境功能，休闲活动功能，景观文化功能，且尽量利用自然地段，保护历史人文景观，因此能使居住者身心安康，精神愉快。

3.节省。生态住宅采用的绿色材料可隔热采暖，因此可使居住者可能少用人工空调。并且还尽量将排水、雨水等处理后重复利用，并推行节水用具等等，这一切，实际上为居住者节约了不少水费电费等生活费用。

〔九〕生态住宅196生态住宅生197〔十〕智能化住宅1984年1月，由美国UTBS公司建成的CONNECITCUT州CITYPALACE大厦的宣传词中，首次出现了"智能建筑"的概念，随后智能建筑在世界各地蓬勃开展起来，据有关统计，美国的智能建筑已超过万座，日本自80年代中期以来新建的大楼中约80%为智能建筑。智能住宅是以住宅小区为平台，兼备平安防范系统、火灾自动报警及消防联动系统、信息网络系统和物业管理系统等以及这些系统的集成系统，具有集建筑系统、效劳和管理于一体，向用户提供节能、高效、舒适、便利、平安的人居环境等特点的智能化系统住宅。智能住宅按功能应分为三大系统，即3A系统，具体划分如下：

*SAS〔SafeautomationSystem〕即平安自动化。包括室内防盗报警系统、消防报警系统、紧急求助系统、出入口控制系统、室外巡更系统、室外报警系统和室外摄像等功能。

*CAS〔CommunicationAutomationSystem〕即通信自动化。包括数字信息网络、语言与功能、有线电视等系统。

*MAS(ManagementAutomationSystem)即管理自动化。包括水、电、煤气的远程抄表系统、停车场管理系统、公共信息显示系统、背景音乐系统。房屋相关术语〔十〕智能化住宅1984年1月，由美国UTBS公司建成的CO198智能住宅智199〔十一〕城市综合体城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、将文娱和交通等城市生活空间的三项以上进展组合，并在各局部间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。〔十一〕城市综合体城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮200长沙万达城市综合体长沙万达城市综合体201〔十二〕中央商务区中央商务区〔CentralBusinessDistrict，简称：CBD〕指一个国家或大城市里主要商业活动进展的地区。其概念最早产生于1923年的美国，当时定义为“商业会聚之处〞。随后，CBD的内容不断开展丰富，成为一个城市、一个区域乃至一个国家的经济开展中枢。一般而言，CBD高度集中了城市的经济、科技和文化力量，作为城市的核心，应具备金融、贸易、效劳、展览、咨询等多种功能，并配以完善的市政交通与通讯条件。世界上比较知名的城市CBD有纽约曼哈顿、伦敦金融城、巴黎拉德方斯、东京新宿、香港中环等等。〔十二〕中央商务区中央商务区〔CentralBusines202长沙中央商务区长沙中央商务区203房地产营销40上41课件204肆关于“房地产市场〞肆关于“房地产市场〞205一、什么是房地产

●房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。

●房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，又被称为不动产。

●房地产可以有三种存在形态：即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。

一、什么是房地产

●房地产是指土地、建筑物及固着在土地206二、房地产的特征

（一）位置的固定性和不可移动性

（二）使用的长期性

（三）影响因素多样性

（四）投资大量性

（五）保值增值性二、房地产的特征

（一）位置的固定性和不可移动性

（207三、什么是房地产业

（一）房地产业是指从事土地和房地产开发、经营、管理和服务的行业。

（二）房地产业主要包括以下一些内容：

1.国有土地使用权的出让，房地产的开发和再开发。如征用土地、拆迁安置、委托规划设计、组织开发建设、对旧城区土地的再开发等。

2.房地产经营。包括土地使用权的转让、出租、抵押和房屋的买卖租赁、抵押等活动；

3.房地产中介服务。包括房地产咨询、估价和经纪代理、物业管理。

4.房地产的调控和管理。即建立房地产的资金市场、技术市场、劳务市场、信息市场，制定合理的房地产价格，建立和健全房地产法规，以实现国家对房地产市场的宏观调控。

三、什么是房地产业

（一）房地产业是指从事土地和房地产208四、房地产的三级市场

又称土地一级市场，是土地使用权出让的市场，即国家通过其指定的政府部门将城镇国有土地或将农村集体土地征用为国有土地后出让给使用者的市场，出让的土地，可以是生地，也可以是经过开发到达“七通一平〞的熟地。房地产一级市场是由国家垄断的市场。

是土地使用者经过开发建立，将新建成的房地产进展出售和出租的市场。即一般指商品房首次进入流通领域进展交易而形成的市场。房地产二级市场也包括土地二级市场，即土地使用者将到达规定可以转让的土地，进入流通领域进展交易的市场。是购置房地产的单位和个人，再次将房地产转让或租赁的市场。也就是房地产再次进入流通领域进展交易而形成的市场，也包括房屋的交换。四、房地产的三级市场209五、房地产市场的交易方式

土地买卖

1.土地的交易土地租赁土地抵押销售〔预售〕2.增量房地产的交易租赁〔含预租〕抵押租赁3.存量房地产的交易转让抵押五、房地产市场的交易方式210六、房地产市场的参与者1.土地所有者或当前的使用者2.开发商3.政府及政府机构〔国土、规划、建没、房管〕4.建筑承包商5.代理商或参谋机构6.金融机构7.购置者六、房地产市场的参与者211七、土地使用权年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，土地使用权出让最高年限按以下用途确定:居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年七、土地使用权年限城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，212八、房地产投资

房屋建立投资土地开发投资自用出租出售八、房地产投资房屋建立投资自用213九、房地产中介根据?城市房地产管理法?及?城市房地产中介效劳管理规定?的有关规定，所谓房地产中介是指房地产咨询、房地产价格评估、房地产经纪等活动的总称。房地产咨询：是指有关机构为房地产活动的当事人提供房地产信息、技术、政策法规等方面效劳的活动。房地产评估：是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循一定的原那么，按照一定的程序，采用科学的方法，并结合估价经历与对影响房地产价格的因素的分析，对房地产的真实、客观、合理的价格所作出的估价、推测与判断。无论是房地产的买卖、交换、租赁入股、抵押贷款、征用赔偿、课税、保险、典当、纠纷处理，还是企业合资、合作、承包经营、股份制改组、兼并、分割、破产清算，以及房地产管理和会计本钱分析等，都需要房地产估价。房地产评估是房地产开发经营全过程中一项必不可少的根底性工作。

房地产经纪：是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的活动。也就是有关机构为房地产交易双方牵线搭桥、提供信息、促成交易的活动。九、房地产中介根据?城市房地产管理法?及?城市房地产中介效劳214十、房地产业主与业主委员会业主：是指房屋物业的产权人，他具备房屋的是使用权、所有权，但是不具备土地的所有权。业主可以是自然人、法人和其它组织，可以是本国公民或组织，也可以是外国公民或组织。

业主委员会：是指由物业管理区域内业主代表组成，代表业主的利益，向社会各方反映业主意愿和要求，并监视物业管理公司管理运作的一个民间性组织。业委会的权力根底是其对物业的所有权，它代表该物业的全体业主，对该物业有关的一切重大事项拥有决定权。

业主委员会由业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期2至3年，可连选连任。业主委员会委员由业主担任，业主要员会主任、副主任在业主要员会委员中推选产生。一般说来，一个物业管理区域成立一个业主要员会，根据物业管理区域规模大小，由5至15人组成。十、房地产业主与业主委员会业主：是指房屋物业的产权人，他具备215伍

房地产开发伍房地产开发216一、什么是房地产开发房地产开发是对城镇进展土地和房屋的建立开发。可以分为三种形式：

〔1〕综合开发。是指从规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建立、竣工验收，直到建城商品房进展销售、交付使用的整个过程。这是开发公司科学地组织开发建立、经营管理、效劳的一项系统工程。

〔2〕土地开发。是指只办理征地拆迁和劳动力安置，搞好水通、电通、路通及土地平整的“三通一平“的全过程。它与综合开发的区别在于，土地开发不包括房屋建立的过程，一般是土地开发以后，按照当时的市