城市综合体行业现状与前景趋势报告

城市综合体行业现状与前景趋势报告

目录1. 城市综合体行业现状 51.1 城市综合体行业定义及产业链分析 51.2 城市综合体市场规模分析 71.3 城市综合体市场运营情况分析 72. 城市综合体行业存在的问题 102.1 资金风险不容忽视 102.2 后续运营管理能力至关重要 102.3 业态组合策略影响经营效益 112.4 应避免“盲目立项、简单复制” 112.5 供应链整合度低 112.6 基础工作薄弱 122.7 供给不足，产业化程度较低 123. 城市综合体行业前景趋势 133.1 未来城市综合体的发展更加注重差异化 133.2 与轨道交通综合一体化成开发趋势 133.3 租售相结合成为城市综合体发展的主要模式 143.4 未来更多城市综合体开发将对接资本市场 153.5 综合体将更多地引进专业服务以提升竞争力 153.6 未来城市综合体将于城市高度融合以体现社会价值 163.7 用户体验提升成为趋势 163.8 延伸产业链 163.9 行业协同整合成为趋势 173.10 生态化建设进一步开放 173.11 细分化产品将会最具优势 183.12 呈现集群化分布 183.13 行业发展需突破创新瓶颈 194. 城市综合体行业政策环境分析 214.1 城市综合体行业政策环境分析 214.2 城市综合体行业经济环境分析 224.3 城市综合体行业社会环境分析 224.4 城市综合体行业技术环境分析 225. 城市综合体行业竞争分析 245.1 城市综合体行业竞争分析 245.1.1 对上游议价能力分析 245.1.2 对下游议价能力分析 245.1.3 潜在进入者分析 255.1.4 替代品或替代服务分析 255.2 中国城市综合体行业品牌竞争格局分析 265.3 中国城市综合体行业竞争强度分析 266. 城市综合体产业投资分析 276.1 中国城市综合体技术投资趋势分析 276.2 中国城市综合体行业投资风险 276.3 中国城市综合体行业投资收益 28

城市综合体行业现状城市综合体行业定义及产业链分析所谓城市综合体，是将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通枢纽等城市功能在空间上进行组合，并在各功能间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体。城市综合体是一种新型的商业地产业态，是集酒店（Hotel）、写字楼（Office）、公园（Park）、购物中心（ShoppingMall）、会展中心（Convention）和公寓（Apartment）等于一体的大型公共商业设施。商业综合体的高度功能集约，满足了人们各种需求，扩展了消费者线下消费的场景，适应了碎片化、个性化的消费需求，同时能够促进商业商务发展，已经成为中国城市化发展的主要模式。城市综合体行业是指从事城市综合体相关性质的生产、服务的单位或个体的组织结构体系的总称。深刻认知城市综合体行业定义，对预测并引导城市综合体行业前景，指导行业投资方向至关重要。中国主要一线城市以北京上海为首，拥有超过100家购物中心，且核心商圈租金超过2000元，而其余一线城市如广州、深圳等购物中心量存则相对较少，这主要是受到城市规模人口影响；重庆、西安等城市购物中心数量与租金趋势脱离，说明这些地区商业用地库存过剩。城市综合体更是便捷生活和高效人居的一种生活方式。每天早上，走出家门，对面就是单位所在的写字楼;下班以后，楼下就能购物、吃饭、看电影，五分钟生活工作圈使生活极其便利。也正因为如此，城市综合体住宅与纯住宅相比，受到越来越多购房者的关注与青睐。总的来说，世界商业综合体价格受其价值说影响，而价值受所在国家的经济以及世界经济的发展，地理位置，商业综合体的配套设施，以及营销等因素，都会受到影响商业综合体价格。我国城市综合体行业在经过短暂的结构调整后，淘汰掉落后产能、筛选掉不合格企业，并且随着居民消费观念的转变和消费需求的提升，我国城市综合体行业依旧会继续保持增长趋势，未来将会向高品质、高质量的方向发展，呈现品种增多、消费多元化等新趋势。中国城市综合体产业链的参与主体不断丰富，产业生态逐渐健壮。传统购物商业点中消费者的逗留时间普遍较短，商业综合体的业态多样和功能多样可以增加消费者在商业消费区域逗留时间，从而刺激消费。从城市综合体单体规模来看，中小规模项目为城市综合体供应主流产品。其中，30万平方米方及以下、30-60万平方米两类城市综合体比例占城市综合体总量的74%。城市综合体市场规模分析商业综合体兼具推动购物中西等线下实体经济消费、文娱产业和商业地产发展等多重作用。随着国家政策的进一步利好，越来越多的需求将会被释放，城市综合体行业将紧密结合产业上下游的资源，充分掌握用户需求变化，极大丰富行业应用场景。通过产品与服务质量的不断优化升级，推动城市综合体产业应用的爆发式增长。目前，我国的城市综合体行业发展尚处于起步阶段。随着大数据的发展，计算能力的提升，人工智能近两年迎来了新一轮的爆发。2019年中国商业综合体带动的零售消费市场规模已经达到39.4万亿元。随着近期中国各城市城市综合体的相继竣工，预计2020年行业市场规模将会达到43.1万亿元。预计2021年城市综合体带动的零售消费市场规模将突破47万亿元。城市综合体市场运营情况分析城市综合体行业市场运营情况分析主要需要从市场供给分析、市场需求分析、市场价格分析、市场供需平衡、行业盈利能力、行业运营能力等方面进行综合分析。市场供给分析：城市综合体行业市场供给是指在一定的时期内，一定条件下，在一定的市场范围内可提供给消费者的产品或服务的总量。城市综合体市场供给能力分析的时间也应考虑整个项目寿命期，市场范围包括国内市场和国际市场。市场供给分析还可以分为实际的供给量和潜在的供给量，前者是指在预测时市场上的实际供给能力。市场需求分析：我国的城市综合体行业产品及服务结构调整问题不仅仅是对产品进行调整，还是对城市综合体企业分布结构、区域分布结构进行调整。未来一段时间内，行业整合、区域分布结构的调整、企业结构的调整都将是行业结构调整的一个重要内容。随着国家鼓励和规范城市综合体行业发展的政策相继出台，行业正逐步规范，全社会消费意识的不断提高，众多机构和社会资本不断进入城市综合体领域，有力的促进了该行业市场的快速发展，城市综合体行业发展前景广阔。市场价格分析：在经济全球化的趋势下,城市综合体行业经济融入世界市场的广度和深度越来越大。与城市综合体行业规模增长相对照,用户需求也呈稳定增长趋势。市场需从实际情况出发制定合理的城市综合体行业价格,有利于行业规模不断增长和需求不断扩展,有利于保障行业正态良性发展。从长远的趋势看,城市综合体行业市场价格应该维持在较高的合理价位上。价格上涨和回落的过程，主要受人力资源、产品及服务优化、市场竞争、出行运输等各类因素影响，导致城市综合体行业价格产生一定波动，但是供求长期趋于增长稳定状态，长期向好。市场供需平衡：供求平衡是指消除供求之间的不适应、不平衡现象，使供应与需求相互适应，相对一致，消除供求差异，实现供求均衡。实际上城市综合体行业的市场供需存在的一定程度的供需失衡，需求端市场有待挖掘，供应端产品参差不齐。行业盈利能力分析：城市综合体行业的盈利能力主要受到行业的投资回报周期、行业服务周期、行业竞争程度、用户粘性等的影响。部分产品和服务存在投资大,回收慢,竞争激烈,用户粘性不高等现实问题。这些问题的存在使得城市综合体行业的盈利能力有待提高。为了行业的长远发展,城市综合体行业的盈利能力急需改善。行业运营能力：城市综合体行业进入精品化、产业融合的新时代，行业的下半场真正开始了，未来考验的是用户运营能力和产业运营能力。企业之间竞争的并非仅仅是产品能力而是更多的在于运营能力。而嗅觉灵敏的城市综合体企业早已开始转型，立足城市，不断提升其运营能力。

城市综合体行业存在的问题资金风险不容忽视城市综合体体量普遍较大，小规模综合体总面积大概在10-20万平米，大规模综合体面积在50万平米以上，因此在前期建设过程中需要占用大量资金。从投资周期看，除了写字楼、公寓住宅等物业可快速变现，购物中心和酒店通常需要长期持有，投资回报期较为漫长，从而对开发商自身的资金实力和融资能力要求较高。特别是如果经济处于低谷时期，处于快速扩张时期的开发商资金链则更容易出现问题，资金风险不容忽视。后续运营管理能力至关重要除了前期的开发定位，后续的运营管理能力对综合体资产价值和资本价值的实现亦至关重要。如果没有前期很好的定位和招商，城市综合体的价值很难体现。但是即使前期招商情况很好，在后续经营当中如果不能不断更新品牌、满足人们日益提升的消费水平和消费理念，物业和服务水平不能持续提高，综合体的整体竞争实力就难以得到提升，后续经营就容易陷入被动。现阶段城市综合体数量众多，市场竞争激烈，使得城市综合体领域经营管理人才的竞争也异常激烈，如果没有充足的人才储备，投资方在城市综合体领域的扩张速度和后续运营可能就会受到限制。业态组合策略影响经营效益由于土地的稀缺性以及不可复制性，如何对项目业态进行选取、组合，使其能最大限度地发挥各个业态之间的协同作用进而实现价值最大化成为综合体开发的关键问题。业态组合策略的是否合理，将直接影响城市综合体的运营效率和经济效益。应避免“盲目立项、简单复制”由于城市综合体综合效益巨大，而且能够有效提升城市形象、带动城市经济的发展，因此很多城市对综合体都表现出了空前热情。许多中小城市的综合体项目采取照搬大城市的成功经验，盲目立项，简单复制，对当地的市场容量和消费能力过于乐观，最后导致项目销售和出租率较低，闲置率较高。供应链整合度低城市综合体行业供应链及服务流程复杂。小型企业难以为继，初期投入过大，很难打价格战。城市综合体行业产品标准化程度太低，导致生产周期长且成本高。基础工作薄弱城市综合体标准不完善，行业相关技术积累和基础设施都比较薄弱，相关体系建设滞后，管理、规范、产品、监测等能力亟待加强。目前而言，城市综合体管理能力还不能适应工作需要。供给不足，产业化程度较低由于基础设施匮乏、技术缺陷且积累不足、产业制度不规范等历史原因，导致城市综合体行业起步较晚。产品质量和服务不到位，行业供给不足，产业化程度较低等。这导致了用户需求难以得到及时的满足。行业亟需提高产品及服务质量，优化基础资源配置，夯实产品技术更新迭代能力，解决用户迫切的需要和痛点。

城市综合体行业前景趋势未来城市综合体的发展更加注重差异化随着城市综合体项目的不断增加，开发商们往往宣传时都号称为甲级写字楼、国际化Shoppingmall，力求高端大气上档次。为了在越来越多的商业项目中凸显优势和差异，开发商们须在从楼宇形象、自身配套到软硬件设施等方面都在寻求不同的差异化体验。如写字楼须注重空间设计、空中花园、绿色植被等，购物中心等商业物业从细节入手，小到转角指示牌、洗手间设计，大到中庭设计、引进业态等各方面，力求新意与众不同。与轨道交通综合一体化成开发趋势便利的轨道交通可以扩大综合体的辐射范围并带来旺盛的人流量，与轨道、机场等交通综合一体化开发的综合体，在城市商圈中的地位也将提升，或处于交通枢纽，或城市商圈核心，其商业价值和社会价值更高。近些年来，随着二三线城市地铁、轻轨的开建，越来越多的开发商倾向于地铁上盖物业的开发，与轻轨、地铁无缝对接也成为众多商业项目招商宣传重点突出的要点，品牌商家择址的重要参考因素。毫无疑问，交通是商业发展的核心因素，将商业与交通融合，将是未来综合体开发的主要趋势。同时，部分省市已经将交通因素纳入城市综合体的硬性指标中。如广东省政府2012年下发的《关于第一批珠三角城际轨道战场TODZ综合开发规划的批复》，提出大力推行TOD开发模式，创新城市空间组织方式，促进产业发展，打造一批“城市综合体”。成都出台的大型城市综合体项目规划管理补充规定，城市综合体的规划选址和规划均要与地铁线路的规划建设相呼应，应注重与交通节点，尤其是与轨道交通的无缝对接。租售相结合成为城市综合体发展的主要模式在同时涵盖商用、住宅等功能的城市综合体项目中，持有三一业权更有利于项目未来的可持续发展，但放大的资金需求又迫使项目在运作中往往需要通过销售物业来回现，因此租赁相结合成为综合体发展的主要模式。一般情况下企业可以根据项目具体情况调整出售、出售和自持比例，而相比销售，持有运营的综合体则对整体规划、经营管理能力提出了更高的要求，但持有部分的良好经营状况也同时令项目实现增值，并有利于业主通过项目进行融资。随着商业地产的发展，开发商们越来越注重物业的升值空间，因此，在条件允许情况下，物业能够自持将不会考虑出售。比如类似购物中心、写字楼、酒店物业，开发商多以自持为主，而一些类似金街商铺之类的多以散售为主。住宅和公寓一般采用出售模式，用以快速回笼资金。未来更多城市综合体开发将对接资本市场中国目前房地产融资渠道较为单一，银行贷款仍然占据主导。随着国内资本市场的发展及相关制度的完善，各类融资渠道也将逐步成熟，包括房地产信托投资基金（REITS）、海外上市，房地产抵押债、私募基金、股权合作券等。城市综合体中的一些开发商自持物业，是企业的有形资产，很多地产企业为了融资需要，将商业项目注入上市公司，或者注入信托基金，以达到融资目的，如国内有华润信托、越秀REITS等。而在商业地产领域，最知名的资本运作方式的典型企业要属新加坡的凯德商置。凯德集团通过基金运作建立强大的资金杠杆，针对不同物业和不同发展阶段建立对应基金，实现快速的规模扩张，获取物业升值，租金收益。综合体将更多地引进专业服务以提升竞争力城市综合体不是若干物业在数量和种类上的简单几何，而是各种服务功能的优化组合，因此，包括咨询、管理在内的专业服务的介入往往能协助企业更好的协调各功能之间的关联。由于所涉及的商业、酒店甚至剧院、博物院等对于经营管理的专业化程度要求较高，因此越来越多的城市综合体将引进专业服务机构以提升其竞争力，包括酒店管理公司、商业经营管理顾问、物业与设施管理公司、项目投资服务等等。未来城市综合体将于城市高度融合以体现社会价值综合体在拿地之初，政府为了区域的整体规划，往往在项目的高度上也会有所要求。而开发商在规划写字楼等物业时，也更喜欢以超高层、双子塔或者区域第一高楼、城市第一高楼定位，甚至将高度划为其项目的最大特色之一。用户体验提升成为趋势随着用户需求的不断提升，倒逼城市综合体行业的软硬件环境进一步完善，而行业软硬件环境的完善又必然给用户带来更好的用户体验，这种良性机制，有效提高了行业用户粘性，必然成为外来城市综合体行业的一大发展趋势。延伸产业链城市综合体行业近年来从传统的模式转换到互联网融合模式。随着行业各大平台挖掘并下沉三四线城市，企业从供应环节到生产再到售后环节，全环节整合，并以产业赋能为纽带，为众多优质的公司提供品牌、设计、系统、供应链等全方位支持。行业协同整合成为趋势城市综合体行业在产品与服务的过程中，具有完善的内容生产、渠道建设、商业化落地等各个层级的协作。未来进一步的行业协同整合，有利于提高行业竞争力，并促进行业持续良性发展。生态化建设进一步开放1）内生发展闭环，对外输出价值当城市综合体行业的社区化运营属性越来越强，关联产业开始聚集时，就需要谋求内生发展，城市综合体需要打造一个服务平台，对内是一个合作协同的生态闭环，对外有开放统一的接口和品牌输出，即能引导资源的有效流动，又能促进产业规模效应，聚集人才和知识，进而提升供应链效率。2）开放平台，共建生态城市综合体行业服务平台方，不再是单向地控制和输出，而是要借助技术手段搭建基础在线平台，通过规则引导企业产出优质的内容和服务，激活企业间的交流和合作，挖掘更多产业链上的需求，从而有针对性配套服务并引导资源有效配置。这样的平台才能够进行思考和迭代进化。细分化产品将会最具优势随着各行业各部门应用的深化，用户类别的个性化、多样化需求日益丰富，“大而全”或“小而全”，囊括城市综合体各管理模块的行业管理系统一统江山的格局终将被打破，专业化细分将是城市综合体相关项目建设的大势所趋。在各个行业信息系统中将有更多的环节可以做成相对独立的系统并分割市场，交通信息系统、政务信息系统、电子商务系统、社交娱乐系统等也在不断发展、提升。软件开发商将可以凭借对某一细分专业的深入研究与优势，在市场取胜。呈现集群化分布目前各地都在推城市综合体项目建设，类型也比较多。一般当地已经形成一定规模的会在原有基础上提升智能化，如果没有基础比较好的项目基础，当地就会打造出新的城市综合体项目。随着各地城市综合体建设风生水起，中国城市综合体建设已经在地域分布以及建设模式方面形成了一定的特色。在地域分布上，中国城市综合体建设已经初步呈现出集群化分布，且有由东部沿海地区向内陆地区拓展的特征。有报告分析，从国家级城市综合体项目建设情况来看，已经形成“东部沿海集聚、中部沿江联动、西部特色发展”的空间格局。环渤海、长三角和珠三角地区以其雄厚的工业园区作为基础，成为全国城市综合体建设的三大聚集区;中部沿江地区借助沿江城市群的联动发展势头，大力开展城市综合体建设;广大西部地区依据各自建设特色，也正加紧城市综合体建设。未来一段时间，中国中西部地区城市综合体建设或将迎来全新的建设浪潮。从目前情况来看，各地打造的城市综合体水平参差不齐，有好有坏。总体来说，一般东部发达地区的城市综合体相对来说会更加成熟一些。但目前中西部城市综合体打造势头也十分强劲。行业发展需突破创新瓶颈城市综合体发展的一个趋势是智慧与生态将成为新标准和新亮点。这种趋势可以从三个层面上来看，一是客户的要求，从业人员对城市综合体的要求越来越高，对服务要求越来越精细化；二是政府的管理目标，原来只是为企业做好行业铺垫就行了，现在不行了，除了高品质的基础设施载体，还需要对行业规范、行业前景、行业趋势等方面有明确的方向指导，管理要求在不断提高；三是投资人的期望值，低端技术的产品价值现在很难提高，所以很多企业都在进行腾笼换鸟，通过产业升级来提高品质，来提高价值。因此城市综合体需要不断的提高自身的创新能力，突破行业瓶颈，实现高质量发展。城市综合体行业政策环境分析城市综合体行业政策环境分析国家从大的政策方向上对城市综合体行业做了一些纲领性的指导，合理的解读能够为行业做了好的发展指引。城市综合体包括商业、办公楼、住宅、酒店、会展等各种业态，2010年我国房地产调控政策不断趋紧时，住宅地产市场受到抑制，使得众多房地产开发商转向尚未受到政策调控的商业地产，而具有替代优势的城市综合体则成为房地产开发商们的首选目标。城市综合体与纯粹的商业地产相比，可以适当依靠其中住宅的销售来加速资金回笼，又可以避免纯粹的住宅地产受到国家宏观调控的影响。2010年以来我国住宅地产调控政策趋紧的情况下，我国城市综合体也进入了开发热潮，包括各地方政府也非常推崇城市综合体的开发，如杭州提出建造100个城市综合体、《云南省城市综合体布局规划》显示到2017年云南将建150个城市综合体。未来我国房地产调控政策依然稳中趋紧，各地方大规模城市综合体的开发建设使得未来我国城市综合体的供给存在过剩，泡沫风险较大。国家层面更加重视，花费更多的人力、物力、财力来解决该行业存在的问题。社会层面更加重视，因此有利于为政策制定做社会层面的驱动。各城市层面更加重视，各个城市竞相调研并引进新概念与制定新政策。国际上更加重视，积极开拓创新。城市综合体行业经济环境分析21世纪我国经济焕发出勃勃生机，保持着强劲的增长势头，成为世界经济增长最快的国家，并且我们有理由相信这种增长势头仍将长期保持。作为一、二、三产业都有关联度的城市综合体产业，国民经济的平稳较快发展是保证城市综合体行业发展的经济基础与前提，但作为典型的行业，刚性的需求原则以及明显的弱周期性特点决定了城市综合体行业对宏观调控具有一定的防御性，因此行业受国内经济波动的影响相对较小。城市综合体行业社会环境分析随着社会环境的持续变化，城市综合体业将面临更快的发展；同时，也预示着新的机遇的到来。我国拥有庞大市场的城市综合体行业具有消费潜力。我国经济发展较为迅猛，消费者可支配的收入不断增加，对城市综合体产品的多样化、个性化消费趋势日渐明显。城市综合体行业技术环境分析中国的科技发展战略开始发生转变。国民经济和社会发展“十五”规划与科技部随后制订的科技发展规划和高技术产业发展规划明确提出了实现技术跨越式发展的总体目标，强调要在“促进产业技术升级”和“提高科技持续创新能力”两个层面进行战略部署，在进一步发挥劳动密集型产业比较优势的同时逐步形成中国高技术产业的群体优势和新的比较优势。完善、发达的基础结构能够降低企业的决策成本和生产成本，提高企业运作效率。良好的技术环境为城市综合体行业发展提供了强有力的保障。

城市综合体行业竞争分析目前，我国城市综合体领域主要有独角兽为首的初创公司，上市公司和互联网巨头三个大阵营。三方阵营不断加码布局城市综合体相关行业，推出了一系列针对不同应用场景的城市综合体产品。城市综合体行业的良性竞争很好的促进了行业需求、技术、产品与服务的发展，促进服务水平不断优化，服务与技术能力不断创新。为用户提供了更为优质的产品与服务。城市综合体行业竞争分析对上游议价能力分析城市综合体作为产业的增量市场，依附于传统行业，其上下游和传统行业相似。上游主要有基础原料、零件设备、基础服务等服务商组成。上游细分市场众多，除了设备，上游市场产品和服务基本无差异性，主要竞争优势在于成本控制能力和成本转嫁能力。行业现状以企业间价格战，小型企业低标准运行为主。激烈的行业竞争使得价格接近成本，城市综合体企业对上游端有较强议价能力。对下游议价能力分析城市综合体行业下游主要有企事业单位、消费业主等组成的甲方。下游企业占有更多社会资本，对宏观经济影响力更大。企业自身体量也更大，行业现状区域性竞争明显，不同区域往往有较大规模的地产企业。城市综合体企业面对下游业主，议价能力往往更弱，并且面临费用垫付，应收账款损失的问题。潜在进入者分析城市综合体行业潜在进入者可能是一个新办的企业，也可能是一个采用多角化经营战略的原从事其它行业的企业，潜在进入者会带来新的生产能力，并要求取得一定的市场份额。潜在进入者对本行业的威胁取决于本行业的进入壁垒以及进入新行业后原有企业反应的强烈程度。城市综合体行业潜在进入者是影响行业竞争强度和盈利性的又一要素。主要表现为三方面直接影响：一是城市综合体行业会因潜在进入者的实际进入而增加行业有效资本量；二是城市综合体行业会因潜在进入者的实际进入而对下游市场需求量进行争夺和分流；三是城市综合体行业会因潜在进入者的实际进入而对上游资源进行争夺和分流。替代品或替代服务分析城市综合体行业替代品或者替代服务主要考量一下三个因素：1）替代品或者替代服务在价格上是否有吸引力；2）替代品或者替代服务在质量，性能和其他一些重要的特性方面的满意程度；3）购买者转换成本的高低。中国城市综合体行业品牌竞争格局分析中国城市综合体行业竞争强度分析（1）中国城市综合体行业现有企业竞争情况目前，城市综合体行业中企业数量不多，且各自应用于不同的细分领域，相互之间竞争压力较小。（2）中国城市综合体行业上游议价能力分析城市综合体行业的主要原材料包括电子元器件、线材、电脑配件、城市综合体材料等，该类产品多为通用、标准化产品