物业管理投标课件

物业管理投标的实施包括:投标前期阶段、投标实施阶段、定标总结阶段三个阶段的程序。第一节:投标前期阶段一、程序1.取得从业资格—包括企业法人营业执照和企业资质证明.2.筹措投标资金—包括自有资金和银行贷款.3.收取有关资料—包括招标单位、招标物业、竞争对手的资料。4.做可行性分析—包括物业条件分析、公司投标条件分析、竞争条件分析和市场风险分析。5.申请资格预审—提请资格预审。​物业管理投标的实施包括:投标前期阶段、投标实施阶段、​1二、企业资质[规定]1.《物业管理企业资质管理试行办法》规定实行分级审批制度，共分一，二，三级和临时资质。2.企业资质每两年核定一次,依次逐级上升,不得越级上升.[范围]1.一级企业可参与全国范围内所有物业项目的投标议标.2.二级企业只限于参与全国范围内30万平方米以下项目的投标议标.3.三级企业只限于参与本省区域内15万平方米以下项目的投标议标.[资质标准]1.一级企业—2.二级企业—3.三级企业—​二、企业资质​2三、投标可行性分析1.招标物业条件分析包括物业性质、特殊要求、招标背景、开发商状况等分析。2.公司投标条件分析包括管理经验优势、人力资源优势、技术优势、财务管理优势、劣势分析。3.竞争状况分析包括潜在竞争者、同类竞争者、当地竞争者、差异化竞争者的状况分析。4.市场风险分析包括通货膨胀风险、经营风险、自然风险、其他风险的分析。​三、投标可行性分析​3第二节：投标实施阶段一、投标实施的步骤购买招标文件—考察物业现场—制定管理方案—测算工作量—制定费用预算方案—标价试算—标价评估调整—办理投标保函—编制标书—封送标书保函.二、注意事项1.[购买招标文件]1.注意前后文是否一致,将不明之处列为“招标前业主答复”和“计入索赔项目”两类.2.注意招标文件的翻译工作.3.注意招标文件中的各项规定.如开标定标时间,投标保证书,服务要求标准及范围,图纸设计说明等.​第二节：投标实施阶段一、投标实施的步骤​42.[考察物业现场]1.发现问题要求招标方作出书面答复.2.查明现场物业与报价有关的外在风险条件因素.3.查清工程土建构造和内部安装,并记录在案进行分析.4.主要业主情况.(人员构成、收入层次、服务要求等）5。物业所在的气候、地质、地理条件。6.验收物业的各种项目质量.包括(1)工程项目施工是否符合合同规定和设计要求.(2)技术质量是否达到国家规定标准和使用要求.(3)各类竣工工程是否能正常使用.(4)设施设备调试和运转是否达到设计要求和正常功能.(5)确保外在质量无重大问题。(6)周边公共设施分布情况.​2.[考察物业现场]​53.[制定管理方案]1.列出详细的管理服务内容.2.列出详细的管理服务标准.3.明确管理服务收费的标准和方式.4.制定阶段性的管理服务目标.5.明确各方的合同权利和义务.4.[测算工作量]1.测算基本业务工作量.包括日常办公、日常维护的工作量。2.测算专项业务工作量.包括保安消防、清洁绿化、物业设备维护等。3.测算特色业务工作量.包括特约业务和便民服务的工作量。4.测算经营业务工作量.包括各种经营性业务的工作量。​3.[制定管理方案]​65.[制定费用预算方案]1.标书规定的预付款和保证金的确定.2.管理项目启动资金的确定.3.管理期间的费用支出测算.4.管理期间的资金收入测算.5.其他资金来源的测算.6.不可确定风险资金的测算.6.[标价试算]1.明确自己可接受的最低利润.2.(总费用+利润—其他收入)/(可收费面积)=标价.3.重新核算工作量是否有误.4.寻找有可比性的物业管理资料.5.领会招标文件规定要求和条件.​5.[制定费用预算方案]​77.[标价评估调整]1.依据经验数据进行评估调整.2.对不可预见风险费用调整.3.依据竞争形式进行调整.8.[办理投标保函]1.投标人在投标有效期内不得撤回标书和投标保函.2.中标后必须按通知规定时间地点签约.3.签约后一定时间内投标人必须提供履约保函或履约保证金.4.未按招标规定提交投标保证金的投标,将被视为无效投标.5.中标方的保证金在签订合同并履约后的5天内予以退还;未中标方的保证金在定标后的5天内予以退还,均不用支付利息.​7.[标价评估调整]​89.[编制投标书]1.投标方作出最终投标决策.2.按招标文件编制正式投标书.3.准备提交要求的全部投标文件.10.[封送标书保函]1.所有投标文件准备好正本和副本,正本1份副本2份,分别密封包装.2.投标方放错文件所发生的一切事故,招标方概不负责.3.密封投标书过早开启,招标方可予以拒绝并退还投标人.4.投标文件从截至日期起有效期为30天;招标人可拒绝在投标截至时间后收到的投标书.​9.[编制投标书]​9第三节:定标总结阶段一、中标后的合同签订和履约1.签订前谈判工作.2.签订谅解备忘录.3.发送中标函.4.签订合同协议书.5.双方按合同行使权利和履行义务.二、未中标的总结工作1.分析未中标原因.2.找出自身工作的不足.3.找出企业与竞争对手的差距.4.撰写投标工作总结报告.​第三节:定标总结阶段一、中标后的合同签订和履约​10三、资料整理归档1.招标文件2.招标文件附件及图纸.3.招标会议记录和书面文件.4.投标文件和投标书.5.投标保函和履约保函.6.与招标方的来往信件资料.7.其他重要的文件资料.​三、资料整理归档​11第六章:物业管理投标书的编制第一节:物业管理投标书的内容一、组成要素1.投标致函主要内容包括:管理服务内容、质量标准、总报价金额、合同期限、履约保证金承诺、投标报价有效期、法律约定、对招标方的表述等。2.投标附件主要附件包括:公司证明性文件、法人地位及法人代表证明、合同意向承诺书、管理人员的配备、管理实施方案等。​第六章:物业管理投标书的编制第一节:物业管理投标书的内容​12二、物业管理投标书的主要内容1.投标综合说明书2.法人地位及法人代表证明3.物业管理公司简介4.管理人员配备方案5.合同意向承诺书6.企业荣誉材料文件7.物业管理内容及服务标准8.管理服务财务预算方案9.项目开标一览表10.项目投标价格表三、物业管理投标书样本（略）​二、物业管理投标书的主要内容​13第二节：投标书编写中的注意事项一、投标书的基本要素1.计量单位采用国家统一规定的行业标准计量单位.2.货币形式按招标文件规定使用统一的货币单位.3.标准规范按照国家统一颁布的行业标准规范编写.4.表述方式标书表述前后一致,风格统一,符合招标文件要求.5.理论技巧结合各种相关理论知识,规范专业编写标书.6.资料真伪提供资料文件要求真实齐全.​第二节：投标书编写中的注意事项一、投标书的基本要素​14二、投标书编写中的注意事项1.确保填写无遗漏空缺.2.不任意涂改填写文字内容.3.规范正确的填写方式.4.不得改变标书格式.5.计算数据必须准确无误.6.提供合理报价.7.标书包装整洁美观.8.报价方式规范.9.严守机密,公平竞争.​二、投标书编写中的注意事项​15第七章:物业管理投标报价第一节:物业管理投标总体策略一、影响竞标结果的关键因素1.标价一般采用“成本加价法”或“固定利润法”.包括管理费用、风险费用和适当利润三部分。2.经济条件包括招标项目数量、接管物业数量、管理服务水平、现行法规政策等条件的影响。3.竞争状况企业实力、服务优势、价格优势、公关优势等。4.企业实力资金实力、人才实力、技术实力、个性优势等。​第七章:物业管理投标报价第一节:物业管理投标总体策略​16二、投标策略的原则1.集中实力,重点突破.2.客观分析,趋利避险.3.精益求精,合理估算.4.适当加价,合理报价.5.加强调查,了解市场.三、投标策略类型1.攻势策略.公司有明显竞争优势,招标方对自己有明显的合作意愿.2.守势策略.公司没有竞争优势,没有明显的管理优势,寻找竞争者的弱势.3.低成本策略.降低利润空间,控制管理成本,采用更低的报价竞标的策略.4.差异化策略.采用个性化的管理服务内容方式,与竞争对手形成优势性差别.​二、投标策略的原则​17第二节:投标报价策略一、投标前期报价策略1.模糊报价策略.没有明确性的价格数值2.试探报价策略.给范围性的价格值3.组合报价策略.给多种组合的多价格值二、投标中期报价策略1.修正报价策略.根据改变情况修正报价2.让利报价策略.预留一定让利空间报价3.多向报价策略.提供多方案的多个报价三、投标后期报价策略1.妥协报价策略.最大限度让步的报价2.改变报价策略.突出优势,抬高报价3.讨价报价策略.与招标方讨价还价​第二节:投标报价策略一、投标前期报价策略​18第三节:标价估算策略1.成本加高策略.对各项管理成本适当加高,使得利润变小,满足招标方对利润度的认可.2.内容限制策略.对管理服务内容进行限制,降低管理成本,从而降低标价.3.风险补偿策略.对各种风险提出补偿约定,降低管理风险,形成隐含标价.4.利润模糊策略.将利润分解到各个项目,模糊利润具体数额.5.多向估算策略.提供最好和最差的多个标价估算值进行分析.​第三节:标价估算策略1.成本加高策略.​19第八章:招投标的开标、评标与定标第一节:开标包括公开开标和秘密开标两种形式。一、开标时间1.在招标文件中有明确规定,一般在投标截至日之后1-3天内.2.如需推迟开标,需书面通知各投标方.3.开标时各投标方需法人代表或委托代理人签名报到,否则视为自动弃权.二、开标组织1.招标委员会主持,行政主管部门、招投标管理机构等参加，公证部门公证。2.招标委员会应单数,开标时招标委员会主席和多数委员须参加,否则视为开标无效.​第八章:招投标的开标、评标与定标第一节:开标​20三、开标程序1.宣布评标委员会名单.2.招标单位法人代表介绍招标情况.3.宣布唱标内容、评标纪律、注意事项、评标原则。4.宣布被取消资格的投标方名单,由评标委员会和公证人签字后记录在案.5.公证人当场验证投标标函,主持抽签,决定唱标顺序.6.主席唱标,投标方宣读投标文件.7.公证人宣读公证词.8.开标会议结束.9.开标会议记录存档.​三、开标程序​21四、开标时的注意事项【招标方注意事项】1.制定开标规则,维护会场纪律.2.规范开标程序,控制开标时间.3.公平公正公开,严禁徇私舞弊.4.公开招标公告,及时通知各方.【投标方注意事项】1.遵守开标规定,确保开标及时.2.严肃会场纪律,保证开标顺利.3.明确投标规则,严禁各方串通.4.严格评标纪律,投标评标私下不得接触.5.初步排除无效投标,但不确定中标单位.6.澄清投标说明,不得更改投标内容.​四、开标时的注意事项​22五、投标期延长1.原则上不延长,特殊须延长要征求投标各方意见.2.拒绝延长的,招标方不得没收其投标保证金.3.同意延长的,也无权要求更改其投标书的内容.六、无效标书1。未加盖投标方法人代表印或签字的标书。2。标书未密封或密封后未加盖投标公司公章。3。逾期送达的投标书。4。投标方法人代表未按时出席开标会议的。5。未按规定格式编制标书或字迹不清难以辨认。七、投标活动作废1。招标方认为各投标方报价均过高或均无法达到招标文件要求的；2。合格投标文件过少，不能保证投标竞争性的。3。招标方不能宣布作废后按原招标文件二次招标。4。投标活动作废后，要退还投标保证金。​五、投标期延长​23第二节：评标一、评标的原则1.公开公平公正的原则.2.质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好的原则。二、评标的程序1.投标书的初步评议。包括投标人资格审查、投标书内容审查、投标计算偏差审查等。2.投标书的详细评审.包括服务内容、标价、承诺条件等进行审查。3.对投标方询标.招标方对投标方有权质疑,并要求对方澄清.4.编写评标报告.编写评标情况报告,推荐候选中标单位.​第二节：评标一、评标的原则​24三、评标方法以标价为基本标准，结合管理内容及质量标准等进行综合评价。【等级评分法】[适用]以管理服务质量为重点的项目.[程序]1.把所有服务项目分成若干指标并确定不同的等级分数.2.对各投标书满足的程度给出相应的分数.3.对各项分数按相应加权进行计算合计.4.得出各投标方的最终总分.5.比较各投标方的分数,得分最高的前三名为推荐中标单位.​三、评标方法​25【冷热比较分析法】[适用]以管理内容、服务内容、经营内容为评价指标的项目。[程序]1.确定管理、服务、经营三大方面内容的“冷”和“热”的程度，确定“大、中、小”三个等级。2.对各投标方进行各项的“冷热”等级评定.3.确定招标方最关心的依次的项目程度.4.比较各投标方满足招标关心因素的“冷热”次序.5.确定满足热程度最高且热项目最多的前几个公司为推荐中标单位.​【冷热比较分析法】​26【关键因素评分法】[适用]对管理服务有特殊或重点要求的项目.[程序]1.确定每个因素的“优良中可差”的指标标准.2.确定各级的分值标准和所占百分比.3.确定各类因素的加权权重标准.4.对各个投标方进行评价和计算分值.5.比较各投标方分值,分值高的前三名为推荐中标单位.​【关键因素评分法】​27四、评标有关规定1.评标委员会有权索要投标方有关资料,但须通过招标办,不得私自与投标方联系接触.2.委员有权到投标方实地考察,但须有招标办人员陪同.3.委员及亲属不得以任何形式接受投标方的宴请和礼品.4.委员及亲属有影响投标公正性的关系存在时,应主动申请回避.5.委员不得以任何形式影响其他委员改变其自主公正的评标立场.6.在对投标方的询标过程中,委员会的提问仅限于澄清问题的部分.​四、评标有关规定​28第三节:定标一、定标前的工作1.检查服务质量是否满足要求.2.审议报价与补充说明.3.审议主要服务方式与特殊要求.4.检查资料是否齐全完备.二、注意事项1.若满意标书仍有不能接受偏差，应书面通知投标方，并提出整改建议。2.业主委员会可自行决定选择某一标书中标.3.若投标方过多,可制定更严格的淘汰标准,但要在投标须知中说明.4.有关投标书替代方案的规定应在投标须知中有相应的说明.5.评标选择不是标价越低越好.6.评标与定标的采用方法和主要考虑因素应在投标须知中注明.​第三节:定标一、定标前的工作​29三、定标后的工作1.书面通知中标单位.2.双方进入合同谈判阶段,并签订正式合同协议.3.中标单位提交履约保证金,收回投标保函.4.协助中标单位进入物业现场.四、未中标单位的处理1.发出通知,告知未中标.2.退回投标保函.3.有效期结束时仍未能定标,应通知推荐中标单位延长投标保函的有效期.4.同意延期的单位,可要求因定标延期而调整合同价格.5.不同意延期的单位,视为自动退出.​三、定标后的工作​30第九章:物业管理合同的签订履行第一节:物业管理合同的签订一、合同签订程序1.双方协商谈判.包括服务改进建议、更改局部条件、规范不合理条款、修改报价等。2.签订谅解备忘录.谅解备忘录是合同的有效组成部分,通常需要招标方和中标方签字以示证明.3.发送中标函或签发意向书中标函的发送构成合同成立提交,但意向书仅是要约邀请,不能视为中标函.4.签订合同协议书双方拟定实质性合同条款,并最终双方签字,从而合同正式成立.​第九章:物业管理合同的签订履行第一节:物业管理合同的签订​31二、管理合同的构成1.序文—双方名称、物业名称、法律依据2.正文—合同各种正式约定的内容3.结尾—合同日期、地点和双方签字三、管理合同的内容1.物业基本情况2.委托管理事项3.管理合同期限4.双方权利义务5.合同管理目标6.管理服务费用7.管理奖惩措施8.违约双方责任9.其他约定事项10.合同的附件​二、管理合同的构成​32第二节：物业管理合同的履行包括实际履行和适当履行两种。一、履行的原则1.协作履行原则.合同双方不但履行合同义务,同时可要求对方协助其履行合同义务.2.情势变更原则.在客观事实，合同成立之后终止之前，不可预见事实，归责双方当事人，履行有违公平的情况下可要求变更或解除合同。二、管理合同的担保1.递交时间.签订合同后30天内。2.担保金额.在合同中双方约定。3.有效期限.通常比合同期稍长。​第二节：物业管理合同的履行包括实际履行和适当履行两种。​33三、合同的变更和解除【合同变更】[特点]1.协商一致性.2.局部变更性.3.相对消灭性[条件]1.已存在合同关系基础.2.具有法律依据或当事人约定.3.具备法定形式.4.非实质性条款发生变化.[效力]1.若变更内容不明确,从法律上推定为未变更.2.变更后的合同不对已履行部分产生效力,也无追溯力.3.合同的变更对一方当事人造成了损害,则另一方当事人应负相应赔偿责任.​三、合同的变更和解除​34【合同解除】[性质]发生法律规定或当事人约定的情况,使得双方的权利义务关系消灭,从而使合同终止法律效力.[条件]1.合同规定的期限届满.2.当事人一方违约,经法院判决解除合同的.3.当事人一方侵害另一方权益,经协商或法院判决解除合同的.4.当事人双方商定解除合同的.[规定]1.须在双方经过签约和承诺阶段后,方可使解除行为发生效力.2.合同解除后尚未履行的合同,终止履行.3.已经履行的,有权要求采取补救措施,并要求赔偿损失.​【合同解除】​35四、违约的法律责任【违约行为的种类】1.届期违约和预期违约.2.根本违约和非根本违约.3.不履行和不适当履行.4.瑕疵履行和加害履行.【违约责任的方式】1.继续履行.2.采取补救措施.3.赔偿损失.4.支付违约金.【免责事由】1.发生法定的不可抗力.2.合同中约定的免责条款.​四、违约的法律责任​36第十章:物业管理费的收支预算方案㈠预算依据及说明〈〈花园大厦物业管理招标书〉〉提供的数据和有关规定人工费：参照写字楼物业管理行业普遍工资水平制定。水、电费：按广州市自来水公司和供电公司公布的价格支出委托专业公司维护的设备及绿地的费用按照市场价格。人员编制和基本工资标准见表​第十章:物业管理费的收支预算方案㈠预算依据及说明​37

人员编制和基本工资标准表​人员编制和基本工资标准表​38㈡收支预测1、物业管理费收入测算管理费按芳村写字楼的市场价格水平及花园大厦的实际情况制定。停车场收费按照政府的有关规定和60个车位的数量制定。①管理费：24675×20元/平方米×95%=468825×12=5625900元/年②停车场：60×300元=18000×12=216000元/年合计：5841900元/年2、物业管理费用支出测算见表​㈡收支预测​39

物业管理费用支出测算表​物业管理费用支出测算表​40​​413、经费测算分析：总收入-总支出=盈利（5841900-5570524.32=271375.68元/年）（总收入的4.6%）​3、经费测算分析：​42ThankYou!​ThankYou!​43每一次的加油，每一次的努力都是为了下一次更好的自己。12月-2212月-22Thursday,December29,2022天生我材必有用，千金散尽还复来。11:09:3211:09:3211:0912/29/202211:09:32AM安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦绷。12月-2211:09:3211:09Dec-2229-Dec-22得道多助失道寡助，掌控人心方位上。11:09:3211:09:3211:09Thursday,December29,2022安全在于心细，事故出在麻痹。12月-2212月-2211:09:3211:09:32December29,2022加强自身建设，增强个人的休养。2022年12月29日11:09上午12月-2212月-22扩展市场，开发未来，实现现在。29十二月202211:09:32上午11:09:3212月-22做专业的企业，做专业的事情，让自己专业起来。十二月2211:09上午12月-2211:09December29,2022时间是人类发展的空间。2022/12/2911:09:3211:09:3229December2022科学，你是国力的灵魂；同时又是社会发展的标志。11:09:32上午11:09上午11:09:3212月-22每天都是美好的一天，新的一天开启。12月-2212月-2211:0911:09:3211:09:32Dec-22人生不是自发的自我发展，而是一长串机缘。事件和决定，这些机缘、事件和决定在它们实现的当时是取决于我们的意志的。2022/12/2911:09:32Thursday,December29,2022感情上的亲密，发展友谊；钱财上的亲密，破坏友谊。12月-222022/12/2911:09:3212月-22谢谢大家！每一次的加油，每一次的努力都是为了下一次更好的自己。12月-44生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热爱。12月-2212月-22Thursday,December29,2022人生得意须尽欢，莫使金樽空对月。11:09:3211:09:3211:0912/29/202211:09:32AM做一枚螺丝钉，那里需要那里上。12月-2211:09:3211:09Dec-2229-Dec-22日复一日的努力只为成就美好的明天。11:09:3211:09:3211:09Thursday,December29,2022安全放在第一位，防微杜渐。12月-2212月-2211:09:3211:09:32December29,2022加强自身建设，增强个人的休养。2022年12月29日11:09上午12月-2212月-22精益求精，追求卓越，因为相信而伟大。29十二月202211:09:32上午11:09:3212月-22让自己更加强大，更加专业，这才能让自己更好。十二月2211:09上午12月-2211:09December29,2022这些年的努力就为了得到相应的回报。2022/12/2911:09:3211:09:3229December2022科学，你是国力的灵魂；同时又是社会发展的标志。11:09:32上午11:09上午11:09:3212月-22每天都是美好的一天，新的一天开启。12月-2212月-2211:0911:09:3211:09:32Dec-22相信命运，让自己成长，慢慢的长大。2022/12/2911:09:32Thursday,December29,2022爱情，亲情，友情，让人无法割舍。12月-222022/12/2911:09:3212月-22谢谢大家！生活中的辛苦阻挠不了我对生活的热爱。12月-2212月-2245物业管理投标的实施包括:投标前期阶段、投标实施阶段、定标总结阶段三个阶段的程序。第一节:投标前期阶段一、程序1.取得从业资格—包括企业法人营业执照和企业资质证明.2.筹措投标资金—包括自有资金和银行贷款.3.收取有关资料—包括招标单位、招标物业、竞争对手的资料。4.做可行性分析—包括物业条件分析、公司投标条件分析、竞争条件分析和市场风险分析。5.申请资格预审—提请资格预审。​物业管理投标的实施包括:投标前期阶段、投标实施阶段、​46二、企业资质[规定]1.《物业管理企业资质管理试行办法》规定实行分级审批制度，共分一，二，三级和临时资质。2.企业资质每两年核定一次,依次逐级上升,不得越级上升.[范围]1.一级企业可参与全国范围内所有物业项目的投标议标.2.二级企业只限于参与全国范围内30万平方米以下项目的投标议标.3.三级企业只限于参与本省区域内15万平方米以下项目的投标议标.[资质标准]1.一级企业—2.二级企业—3.三级企业—​二、企业资质​47三、投标可行性分析1.招标物业条件分析包括物业性质、特殊要求、招标背景、开发商状况等分析。2.公司投标条件分析包括管理经验优势、人力资源优势、技术优势、财务管理优势、劣势分析。3.竞争状况分析包括潜在竞争者、同类竞争者、当地竞争者、差异化竞争者的状况分析。4.市场风险分析包括通货膨胀风险、经营风险、自然风险、其他风险的分析。​三、投标可行性分析​48第二节：投标实施阶段一、投标实施的步骤购买招标文件—考察物业现场—制定管理方案—测算工作量—制定费用预算方案—标价试算—标价评估调整—办理投标保函—编制标书—封送标书保函.二、注意事项1.[购买招标文件]1.注意前后文是否一致,将不明之处列为“招标前业主答复”和“计入索赔项目”两类.2.注意招标文件的翻译工作.3.注意招标文件中的各项规定.如开标定标时间,投标保证书,服务要求标准及范围,图纸设计说明等.​第二节：投标实施阶段一、投标实施的步骤​492.[考察物业现场]1.发现问题要求招标方作出书面答复.2.查明现场物业与报价有关的外在风险条件因素.3.查清工程土建构造和内部安装,并记录在案进行分析.4.主要业主情况.(人员构成、收入层次、服务要求等）5。物业所在的气候、地质、地理条件。6.验收物业的各种项目质量.包括(1)工程项目施工是否符合合同规定和设计要求.(2)技术质量是否达到国家规定标准和使用要求.(3)各类竣工工程是否能正常使用.(4)设施设备调试和运转是否达到设计要求和正常功能.(5)确保外在质量无重大问题。(6)周边公共设施分布情况.​2.[考察物业现场]​503.[制定管理方案]1.列出详细的管理服务内容.2.列出详细的管理服务标准.3.明确管理服务收费的标准和方式.4.制定阶段性的管理服务目标.5.明确各方的合同权利和义务.4.[测算工作量]1.测算基本业务工作量.包括日常办公、日常维护的工作量。2.测算专项业务工作量.包括保安消防、清洁绿化、物业设备维护等。3.测算特色业务工作量.包括特约业务和便民服务的工作量。4.测算经营业务工作量.包括各种经营性业务的工作量。​3.[制定管理方案]​515.[制定费用预算方案]1.标书规定的预付款和保证金的确定.2.管理项目启动资金的确定.3.管理期间的费用支出测算.4.管理期间的资金收入测算.5.其他资金来源的测算.6.不可确定风险资金的测算.6.[标价试算]1.明确自己可接受的最低利润.2.(总费用+利润—其他收入)/(可收费面积)=标价.3.重新核算工作量是否有误.4.寻找有可比性的物业管理资料.5.领会招标文件规定要求和条件.​5.[制定费用预算方案]​527.[标价评估调整]1.依据经验数据进行评估调整.2.对不可预见风险费用调整.3.依据竞争形式进行调整.8.[办理投标保函]1.投标人在投标有效期内不得撤回标书和投标保函.2.中标后必须按通知规定时间地点签约.3.签约后一定时间内投标人必须提供履约保函或履约保证金.4.未按招标规定提交投标保证金的投标,将被视为无效投标.5.中标方的保证金在签订合同并履约后的5天内予以退还;未中标方的保证金在定标后的5天内予以退还,均不用支付利息.​7.[标价评估调整]​539.[编制投标书]1.投标方作出最终投标决策.2.按招标文件编制正式投标书.3.准备提交要求的全部投标文件.10.[封送标书保函]1.所有投标文件准备好正本和副本,正本1份副本2份,分别密封包装.2.投标方放错文件所发生的一切事故,招标方概不负责.3.密封投标书过早开启,招标方可予以拒绝并退还投标人.4.投标文件从截至日期起有效期为30天;招标人可拒绝在投标截至时间后收到的投标书.​9.[编制投标书]​54第三节:定标总结阶段一、中标后的合同签订和履约1.签订前谈判工作.2.签订谅解备忘录.3.发送中标函.4.签订合同协议书.5.双方按合同行使权利和履行义务.二、未中标的总结工作1.分析未中标原因.2.找出自身工作的不足.3.找出企业与竞争对手的差距.4.撰写投标工作总结报告.​第三节:定标总结阶段一、中标后的合同签订和履约​55三、资料整理归档1.招标文件2.招标文件附件及图纸.3.招标会议记录和书面文件.4.投标文件和投标书.5.投标保函和履约保函.6.与招标方的来往信件资料.7.其他重要的文件资料.​三、资料整理归档​56第六章:物业管理投标书的编制第一节:物业管理投标书的内容一、组成要素1.投标致函主要内容包括:管理服务内容、质量标准、总报价金额、合同期限、履约保证金承诺、投标报价有效期、法律约定、对招标方的表述等。2.投标附件主要附件包括:公司证明性文件、法人地位及法人代表证明、合同意向承诺书、管理人员的配备、管理实施方案等。​第六章:物业管理投标书的编制第一节:物业管理投标书的内容​57二、物业管理投标书的主要内容1.投标综合说明书2.法人地位及法人代表证明3.物业管理公司简介4.管理人员配备方案5.合同意向承诺书6.企业荣誉材料文件7.物业管理内容及服务标准8.管理服务财务预算方案9.项目开标一览表10.项目投标价格表三、物业管理投标书样本（略）​二、物业管理投标书的主要内容​58第二节：投标书编写中的注意事项一、投标书的基本要素1.计量单位采用国家统一规定的行业标准计量单位.2.货币形式按招标文件规定使用统一的货币单位.3.标准规范按照国家统一颁布的行业标准规范编写.4.表述方式标书表述前后一致,风格统一,符合招标文件要求.5.理论技巧结合各种相关理论知识,规范专业编写标书.6.资料真伪提供资料文件要求真实齐全.​第二节：投标书编写中的注意事项一、投标书的基本要素​59二、投标书编写中的注意事项1.确保填写无遗漏空缺.2.不任意涂改填写文字内容.3.规范正确的填写方式.4.不得改变标书格式.5.计算数据必须准确无误.6.提供合理报价.7.标书包装整洁美观.8.报价方式规范.9.严守机密,公平竞争.​二、投标书编写中的注意事项​60第七章:物业管理投标报价第一节:物业管理投标总体策略一、影响竞标结果的关键因素1.标价一般采用“成本加价法”或“固定利润法”.包括管理费用、风险费用和适当利润三部分。2.经济条件包括招标项目数量、接管物业数量、管理服务水平、现行法规政策等条件的影响。3.竞争状况企业实力、服务优势、价格优势、公关优势等。4.企业实力资金实力、人才实力、技术实力、个性优势等。​第七章:物业管理投标报价第一节:物业管理投标总体策略​61二、投标策略的原则1.集中实力,重点突破.2.客观分析,趋利避险.3.精益求精,合理估算.4.适当加价,合理报价.5.加强调查,了解市场.三、投标策略类型1.攻势策略.公司有明显竞争优势,招标方对自己有明显的合作意愿.2.守势策略.公司没有竞争优势,没有明显的管理优势,寻找竞争者的弱势.3.低成本策略.降低利润空间,控制管理成本,采用更低的报价竞标的策略.4.差异化策略.采用个性化的管理服务内容方式,与竞争对手形成优势性差别.​二、投标策略的原则​62第二节:投标报价策略一、投标前期报价策略1.模糊报价策略.没有明确性的价格数值2.试探报价策略.给范围性的价格值3.组合报价策略.给多种组合的多价格值二、投标中期报价策略1.修正报价策略.根据改变情况修正报价2.让利报价策略.预留一定让利空间报价3.多向报价策略.提供多方案的多个报价三、投标后期报价策略1.妥协报价策略.最大限度让步的报价2.改变报价策略.突出优势,抬高报价3.讨价报价策略.与招标方讨价还价​第二节:投标报价策略一、投标前期报价策略​63第三节:标价估算策略1.成本加高策略.对各项管理成本适当加高,使得利润变小,满足招标方对利润度的认可.2.内容限制策略.对管理服务内容进行限制,降低管理成本,从而降低标价.3.风险补偿策略.对各种风险提出补偿约定,降低管理风险,形成隐含标价.4.利润模糊策略.将利润分解到各个项目,模糊利润具体数额.5.多向估算策略.提供最好和最差的多个标价估算值进行分析.​第三节:标价估算策略1.成本加高策略.​64第八章:招投标的开标、评标与定标第一节:开标包括公开开标和秘密开标两种形式。一、开标时间1.在招标文件中有明确规定,一般在投标截至日之后1-3天内.2.如需推迟开标,需书面通知各投标方.3.开标时各投标方需法人代表或委托代理人签名报到,否则视为自动弃权.二、开标组织1.招标委员会主持,行政主管部门、招投标管理机构等参加，公证部门公证。2.招标委员会应单数,开标时招标委员会主席和多数委员须参加,否则视为开标无效.​第八章:招投标的开标、评标与定标第一节:开标​65三、开标程序1.宣布评标委员会名单.2.招标单位法人代表介绍招标情况.3.宣布唱标内容、评标纪律、注意事项、评标原则。4.宣布被取消资格的投标方名单,由评标委员会和公证人签字后记录在案.5.公证人当场验证投标标函,主持抽签,决定唱标顺序.6.主席唱标,投标方宣读投标文件.7.公证人宣读公证词.8.开标会议结束.9.开标会议记录存档.​三、开标程序​66四、开标时的注意事项【招标方注意事项】1.制定开标规则,维护会场纪律.2.规范开标程序,控制开标时间.3.公平公正公开,严禁徇私舞弊.4.公开招标公告,及时通知各方.【投标方注意事项】1.遵守开标规定,确保开标及时.2.严肃会场纪律,保证开标顺利.3.明确投标规则,严禁各方串通.4.严格评标纪律,投标评标私下不得接触.5.初步排除无效投标,但不确定中标单位.6.澄清投标说明,不得更改投标内容.​四、开标时的注意事项​67五、投标期延长1.原则上不延长,特殊须延长要征求投标各方意见.2.拒绝延长的,招标方不得没收其投标保证金.3.同意延长的,也无权要求更改其投标书的内容.六、无效标书1。未加盖投标方法人代表印或签字的标书。2。标书未密封或密封后未加盖投标公司公章。3。逾期送达的投标书。4。投标方法人代表未按时出席开标会议的。5。未按规定格式编制标书或字迹不清难以辨认。七、投标活动作废1。招标方认为各投标方报价均过高或均无法达到招标文件要求的；2。合格投标文件过少，不能保证投标竞争性的。3。招标方不能宣布作废后按原招标文件二次招标。4。投标活动作废后，要退还投标保证金。​五、投标期延长​68第二节：评标一、评标的原则1.公开公平公正的原则.2.质量优良、收费合理、行为规范、信誉良好的原则。二、评标的程序1.投标书的初步评议。包括投标人资格审查、投标书内容审查、投标计算偏差审查等。2.投标书的详细评审.包括服务内容、标价、承诺条件等进行审查。3.对投标方询标.招标方对投标方有权质疑,并要求对方澄清.4.编写评标报告.编写评标情况报告,推荐候选中标单位.​第二节：评标一、评标的原则​69三、评标方法以标价为基本标准，结合管理内容及质量标准等进行综合评价。【等级评分法】[适用]以管理服务质量为重点的项目.[程序]1.把所有服务项目分成若干指标并确定不同的等级分数.2.对各投标书满足的程度给出相应的分数.3.对各项分数按相应加权进行计算合计.4.得出各投标方的最终总分.5.比较各投标方的分数,得分最高的前三名为推荐中标单位.​三、评标方法​70【冷热比较分析法】[适用]以管理内容、服务内容、经营内容为评价指标的项目。[程序]1.确定管理、服务、经营三大方面内容的“冷”和“热”的程度，确定“大、中、小”三个等级。2.对各投标方进行各项的“冷热”等级评定.3.确定招标方最关心的依次的项目程度.4.比较各投标方满足招标关心因素的“冷热”次序.5.确定满足热程度最高且热项目最多的前几个公司为推荐中标单位.​【冷热比较分析法】​71【关键因素评分法】[适用]对管理服务有特殊或重点要求的项目.[程序]1.确定每个因素的“优良中可差”的指标标准.2.确定各级的分值标准和所占百分比.3.确定各类因素的加权权重标准.4.对各个投标方进行评价和计算分值.5.比较各投标方分值,分值高的前三名为推荐中标单位.​【关键因素评分法】​72四、评标有关规定1.评标委员会有权索要投标方有关资料,但须通过招标办,不得私自与投标方联系接触.2.委员有权到投标方实地考察,但须有招标办人员陪同.3.委员及亲属不得以任何形式接受投标方的宴请和礼品.4.委员及亲属有影响投标公正性的关系存在时,应主动申请回避.5.委员不得以任何形式影响其他委员改变其自主公正的评标立场.6.在对投标方的询标过程中,委员会的提问仅限于澄清问题的部分.​四、评标有关规定​73第三节:定标一、定标前的工作1.检查服务质量是否满足要求.2.审议报价与补充说明.3.审议主要服务方式与特殊要求.4.检查资料是否齐全完备.二、注意事项1.若满意标书仍有不能接受偏差，应书面通知投标方，并提出整改建议。2.业主委员会可自行决定选择某一标书中标.3.若投标方过多,可制定更严格的淘汰标准,但要在投标须知中说明.4.有关投标书替代方案的规定应在投标须知中有相应的说明.5.评标选择不是标价越低越好.6.评标与定标的采用方法和主要考虑因素应在投标须知中注明.​第三节:定标一、定标前的工作​74三、定标后的工作1.书面通知中标单位.2.双方进入合同谈判阶段,并签订正式合同协议.3.中标单位提交履约保证金,收回投标保函.4.协助中标单位进入物业现场.四、未中标单位的处理1.发出通知,告知未中标.2.退回投标保函.3.有效期结束时仍未能定标,应通知推荐中标单位延长投标保函的有效期.4.同意延期的单位,可要求因定标延期而调整合同价格.5.不同意延期的单位,视为自动退出.​三、定标后的工作​75第九章:物业管理合同的签订履行第一节:物业管理合同的签订一、合同签订程序1.双方协商谈判.包括服务改进建议、更改局部条件、规范不合理条款、修改报价等。2.签订谅解备忘录.谅解备忘录是合同的有效组成部分,通常需要招标方和中标方签字以示证明.3.发送中标函或签发意向书中标函的发送构成合同成立提交,但意向书仅是要约邀请,不能视为中标函.4.签订合同协议书双方拟定实质性合同条款,并最终双方签字,从而合同正式成立.​第九章:物业管理合同的签订履行第一节:物业管理合同的签订​76二、管理合同的构成1.序文—双方名称、物业名称、法律依据2.正文—合同各种正式约定的内容3.结尾—合同日期、地点和双方签字三、管理合同的内容1.物业基本情况2.委托管理事项3.管理合同期限4.双方权利义务5.合同管理目标6.管理服务费用7.管理奖惩措施8.违约双方责任9.其他约定事项10.合同的附件​二、管理合同的构成​77第二节：物业管理合同的履行包括实际履行和适当履行两种。一、履行的原则1.协作履行原则.合同双方不但履行合同义务,同时可要求对方协助其履行合同义务.2.情势变更原则.在客观事实，合同成立之后终止之前，不可预见事实，归责双方当事人，履行有违公平的情况下可要求变更或解除合同。二、管理合同的担保1.递交时间.签订合同后30天内。2.担保金额.在合同中双方约定。3.有效期限.通常比合同期稍长。​第二节：物业管理合同的履行包括实际履行和适当履行两种。​78三、合同的变更和解除【合同变更】[特点]1.协商一致性.2.局部变更性.3.相对消灭性[条件]1.已存在合同关系基础.2.具有法律依据或当事人约定.3.具备法定形式.4.非实质性条款发生变化.[效力]1.若变更内容不明确,从法律上推定为未变更.2.变更后的合同不对已履行部分产生效力,也无追溯力.3.合同的变更对一方当事人造成了损害,则另一方当事人应负相应赔偿责任.​三、合同的变更和解除​79【合同解除】[性质]发生法律规定或当事人约定的情况,使得双方的权利义务关系消灭,从而使合同终止法律效力.[条件]1.合同规定的期限届满.2.当事人一方违约,经法院判决解除合同的.3.当事人一方侵害另一方权益,经协商或法院判决解除合同的.4.当事人双方商定解除合同的.[规定]1.须在双方经过签约和承诺阶段后,方可使解除行为发生效力.2.合同解除后尚未履行的合同,终止履行.3.已经履行的,有权要求采取补救措施,并要求赔偿损失.​【合同解除】​80四、违约的法律责任【违约行为的种类】1.届期违约和预期违约.2.根本违约和非根本违约.3.不履行和不适当履行.4.瑕疵履行和加害履行.【违约责任的方式】1.继续履行.2.采取补救措施.3.赔偿损失.4.支付违约金.【免责事由】1.发生法定的不可抗力.2.合同中约定的免责条款.​四、违约的法律责任​81第十章:物业管理费的收支预算方案㈠预算依据及说明〈〈花园大厦物业管理招标书〉〉提供的数据和有关规定人工费：参照写字楼物业管理行业普遍工资水平制定。水、电费：按广州市自来水公司和供电公司公布的价格支出委托专业公司维护的设备及绿地的费用按照市场价格。人员编制和基本工资标准见表​第十章:物业管理费的收支预算方案㈠预算依据及说明​82

人员编制和基本工资标准表​