合肥豪宅专题年度报告

2008年合肥豪宅专题研究------仅呈新鸿意地产1PART1大势研读2金融业规模爆发增长资本市场成为金融市场主体经济不稳定性增加次债危机爆发金融衍生工具的开发和推广使全球金融业规模快速增长全球金融业的核心资产总额已达１４０万亿美元；资本市场进一步成为全球金融市场的主体银行资产占全球金融资产比重由1980年的42％下降到2005年的27％经济金融化一方面促进了全球资源有效配置同时增加了全球经济的不稳定性、投机性和风险性次债危机爆发，导致大范围金融风暴次债影响深远，拖累世界经济增长全球经济在过去4年里增长非常强劲，年均增长率达到近5%，2007年以后，世界经济面临诸多挑战，本轮经济增长进入调整期。世界经济进入08年已出现下滑的态势，经济调整正在加剧，而美国次贷危机则成为全球经济调整的直接导火索，其发展走势将决定世界经济未来走向。世界经济3次贷危机已形成蔓延效应，对全球经济增长的冲击将体现在四个方面：拉低全球经济增长预期、需求萎缩、市场流动性不足以及大宗资源产品价格回落。作为全球最大的经济体，深刻影响着全球的经济，不仅在贸易环节，还包括金融和信心领域；次贷危机对全球经济的影响主要体现在四个方面：1.拉低全球经济增长的预期；2.市场需求萎缩；3.市场流动性不足；4.大宗资源产品价格回落。世界经济4回顾世界经济波动周期，预计世界经济未来将进入3-5年的衰退周期；中国经济在经济严冬里缓慢爬升。1929-1933年4年经济大萧条,世界经济步入衰退农产品价格下跌金融大崩溃国家制度破产世界经济大萧条工业生产倒退20至30年超过25万间企业破产，失业人高达4500万国际贸易急速萎缩，1933年贸易额比1929年减少约40%。各国股市腰斩.亚洲金融危机，高速发展的经济受挫1997年7月2日，由泰国开始，之后进一步影响了邻近亚洲国家的货币、股票市场和其它的资产价值，之后更是影响到俄罗斯，造成全球影响。对美元汇率GNP（10亿美元）97年6月98年7月97年6月98年7月泰国24.5泰铢41170102印尼2,380印尼盾14,15020534菲律宾26.3披索427547马来西亚2.5令吉4.19055韩国850韩圆1,290430283在2008年改革论坛（顺德）上，著名经济学家、北京师范大学教授、博导钟伟对美国次贷危机产生的原因、背景以及对中国乃至世界经济的影响作了专题演讲。他认为，中国乃至世界经济，至少需要三年的调整周期。5美国次贷引发的世界金融危机对中国的出口市场形成冲击，对中国的宏观经济运行形成下行压力，宏观经济运行拐点出现。中国出口曲线与世界经济保持趋势一致。当次贷危机引发世界金融危机时，中国出口也必将遭受巨额损失2008年前3季度，我国进出口贸易顺差比上年同期减少47亿美元，净出口对GDP增长速度的拉动作用比上年同期减少1.2个百分点，出口增速显著下滑。时至今日，这种比例正在缩小，中国经济相比国际市场，复苏时间，已经提前。中国经济6目前宏观经济运转的背景已经发生根本性的变化，经济面临下行周期，保增长、控通胀成为目前决策层面对经济调控的思路；中国房地产行业的发展，也饱受金融危机的折磨；此刻，中国政府已经出手相助。2007年11月2008年7月2008年10月防止经济由偏快转向过热防止全面通货膨胀股市暴涨，全国房价快速大幅上涨，投资信心膨胀上半年重大自然灾害频发物价指数连创新高通胀压力明显减弱金融危机爆发冲击世界经济全力保持经济稳定增长，控制通货膨胀（一保一控）保持经济平稳较快发展控制物价过快上涨经济背景宏观调控中国房地产行业是中国经济支柱之一，在此次经济大潮中，经历潮起潮落，打破了房地产永不言败的神话，提高行业入行门槛，经历房地产行业完全市场化以后的第一轮洗牌。通观世界发达国家房地产行业的发展历程，本论房地产行业至少还有10年以上的向上发展道路要走。7由于需求减弱引发的大宗资源性产品价格的回落，使得通胀的风险大为降低，客观为宽松的金融政策的调整创造了条件，中国进入减息通道中国人民银行从10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。这是央行近９年来下调所有存款类金融机构人民币存款准备金率；存贷款基准利率双双下调的举措也为近年来罕见为应对国际金融动荡，中国也将根据经济形势变化，及时调整政策，加强宏观调控的灵活性、针对性，保持宏观经济稳定，保持金融市场稳定，保持资本市场稳定。

——温家宝总理中国经济8减息的同时，刺激内需成为目前力保经济增长的另外一条关键路径，其中扩张性的财政政策及减税促进消费成为可选方式次贷危机，美国消费支出骤减，间接影响欧盟、日本等世界经济贸易美元贬值、人民币升值，中国产品价格优势侵蚀世界原材料价格上涨，增加出口企业生产成本中国出口受伤严重投资受挫，信心大减内需仍有拉升潜力和空间扩张性的财政政策减税政策次贷危机，全球股市暴跌，投资者对市场无信心中国没有完全面向世界开放市场，国内市场受次贷危机影响有限中国拥有最广大的市场，居民储蓄全球第一中国经济三驾马车扩大内需成为力保经济增长关键路径92008年以来，我国70个大中城市房屋销售价格持续回落，特别是下半年以来，房价回落速度明显加快主要地区商品房成交量持续萎缩，08年随着金融危机的蔓延，市场观望气氛更加浓重，北京、上海等城市成交量同比降幅都在40%左右年前房价涨幅回落、成交低迷、观望浓重；年后有所改观。就房市而言，在宏观调控及金融风暴冲击等多种因素的影响下，08年以来我国房地产市场观望气氛浓重，房价涨幅持续回落，成交量大幅萎缩，从2009年年初开始，全国大部分房地产市场开始回暖（反弹）。中国房市10首次购购买90平米以以下普普通住住房契税税税率降降到1%首次购购买普普通自自住住住房改改善性性自住住房贷款利利率下下限扩扩大为为基准准利率率0.7倍最低贷贷款比比例调调整为为20%买卖住住房免免征收收印花花税下调公公积金金贷款款利率率0.27个百分分点个人销销售住住房免免征土土地增增值税税各档次次利率率下调调0.27个百分分点财政部部央行救市重重点：：恢复复信心心、重重在民民生08年10月22日（财政部部央行行联手手救市市细则则）将现行个人购买普通住房超过5年（含5年）转让免征营业税，改为超过2年（含2年）转让免征营业税将个人购买普通住房不足2年转让的，由按其转让收入全额征收营业税，改为按其转让收入减去购买住房原价的差额征收营业税争取用3年时间基本解决城市低收入住房困难家庭住房及棚户区改造问题取消城市房地产税支持房地产开发企业合理的融资需求加大对自住型和改善型住房消费的信贷支持力度08年12月20日（国务院院再次次出台台救市市细则则）由于市市场目目前已已经形形成了了下行行预期期，中中央政政府出出台救救市政政策以以求刺刺激市市场，，恢复复信心心，解解决民民生问问题中国救救市11房企在经济济周期期中的的发展展策略略企业应应结合合自身身的专专业水水平、、资源源储备备及融融资能能力在在行业业周期期的收收缩阶阶段采采取有有效的的针对对措施施世界经经济将将面临临减速速风险险，甚甚至将将步入入一个个衰退退期经济增增长减减弱的的表现现之一一就是是市场场信心心受挫挫，消消费需需求的的减弱弱经济增增长减减弱的的表现现之二二就是是市场场流动动性不不足经济增增长减减弱表表现之之三就就是大大宗资资源性性产品品价格格的回回落此次世世界经经济波波动的的衰退退周期期将持持续3到5年时间间中国宏宏观经经济的的总结结目前宏宏观经经济已已进入入下行行周期期，保保增长长控通通胀将将成为为政府府在相相当一一时间间内调调控经经济的的主导导原则则资源型型价格格的回回落将将是的的宏观观经济济通胀胀的风风险持持续减减弱，，宽松松金融融政策策时机机已经经到来来刺激消消费将将成为为下一一阶段段的主主思路路，积积极地地财政政政策策及减减税成成为备备选方方式世界经经济背背景总总结市场已已经形形成下下行预预期，，房地地产市市场的的调整整将会会持续续较长长的时时间房地产产行业业的地地位使使得政政府将将会出出台一一定的的暖市市政策策，但但不会会根本本的扭扭转市市场疲疲弱的的状态态房地产产行业业下行行周期期将导导致房房地产产市场场环境境出现现大幅幅调整整经济周周期对对运作作单一一物业业房企企影响响较大大，抗抗风险险能力力变弱弱房地产产市场场总结结经济背背景思思考小小结12合肥市市宏观观环境境年份市域人口城镇化水平2010年580万人62%2020年710万人74%城市分分区：：规划将将中心心城区区划分分为八八个城城市分分区：：老城区区、东东区、、北区区、西西区、、南区区、经经开区区、高高新区区和滨滨湖新新区合肥141发展战战略：：“一个个主城城、四四个组组团、、一个个滨湖湖新区区”合肥近近期向向南重重点开开发建建设滨滨湖新新区，，本案案处于于城市市发展展主轴轴上，，新老老城区区的衔衔接带带13老城区区：环城马马路以以内地地区，，建设用用地面面积约约5.28平方公公里，，人口口控制制在12万左右右。东区：：瑶海区区行政政区域域内，，即板板桥河河、南南淝河河左岸岸地区区，包包括瑶瑶海经经济开开发区区和磨磨店职职教基基地，，建设用用地面面积约约81.44平方公公里，，人口口控制制在88万左右右。北区：：除老城城区以以外的的庐阳阳区行行政区区域，，板桥桥河右右岸和和南淝淝河左左岸地地区，，包括括庐阳阳工业业园区区，建设用用地面面积约约31.53平方公公里，，人口口控制制在38万左右右。西区：：蜀山行行政区区域的的一部部分，，东以以金寨寨路、、环城城西路路为界界，西西到二二环西西路、、合九九铁路路，北北到南南淝河河，南南以312国道为为界，，包含含政务务文化化新区区，建设用用地面面积约约35.05平方公公里，，人口口48万左右右，政政务区区规划划人口口15万。南区：：包河行行政区区域的的一部部分，，西以以金寨寨路为为界，，北到到环城城南路路，东东到南南淝河河，南南以312国道为为界。。建设用用地面面积约约35.67平方公公里，，人口口控制制在47万左右右。区域状况14经开区区：312国道以以南，，沪-蓉高速速公路路以西西，合合九铁铁路以以东，，派河河以北北地区区，建设用用地面面积约约60.59平方公公里，，人口口控制制在36万左右右。高新区区：东以二二环西西路、、合九九铁路路为界界，北北到董董铺水水库南南岸，，南到到沪-汉-蓉高速速铁路路，包包括高高新技技术开开发区区、科科技创创新示示范基基地、、蜀山山经济济开发发区，，建设用用地面面积约约63.03平方公公里，，人口口控制制在35万左右右。滨湖新新区：：312国道以以南，，沪蓉蓉高速速公路路以东东，南南淝河河以西西，派派河以以北地地区，，包括括滨湖湖新区区和包包河工工业园园区，，建设用用地面面积约约47.40平方公公里，，人口口控制制在56万左右右。区域状况从各区区规划划面积积和人人口指指标来来看，，未来来3———5年，合合肥还还将新新增约约50万的人人口，，这个个群体体中有有5万人左左右的的高校校毕业业生，，有20万左右右的周周边村村镇居居民和和外来来务工工人员员，还还有20万周边边地市市来肥肥的高高收入入人群群和外外来企企业主主，这这给合合肥未未来的的高端端消费费市场场注入入庞大大生机机。15从以上上规划划可以以看出出，整整个合合肥的的城市市化面面积在在未来来将成成倍扩扩大，，城市市规模模的扩扩大会会带来来城市市中心心点的的转移移，除除了原原有的的城市市中心心之外外，城市会在未未来呈现多多中心的格格局。城市整体的的大规划，，必然在未未来加快各各个新区的的城市化建建设进程，，城市化建设设进程的加加快必然会会使城市基基础设施建建设进入一一个快速发发展期，连连带会拉动动整个城市市房地产行行业在城市市新区域的的扩散。合肥未来将将多个和老老城区并举举的中心区区域滨湖新区老城区162008年合肥市地地区生产总总值1664.84亿元，比上上年增长17.2％。按户籍籍人口计算算，人均生生产总值为为34482元，比上年年增加6348元。07年合肥市GPD达到1334．2亿元，同比比增幅达18.1%。持续高速的的增幅揭示示了合肥市市经济发展展的高速稳稳定08年GDP的涨幅显示示出合肥的的经济进入入高速发展展的阶段合肥经济1708年全社会固固定资产投投资1838.64亿元，增长长40.3％；从07年开始，房房地产投资资持续平稳稳，所占比比重也稳定定变化08年合肥全社社会固定资资产投资高高速增长和和房地产投投资持续稳稳定变化合肥经济1808年城镇居民民人均可支支配收入和和农民人均均纯收入分分别为15590元和5300元，增长16.1％和18％。合肥CPI的增长是平平稳攀高，，而房价同同比却是跳跳跃性的弹弹升08年合肥新建建住房价格格同比上扬扬幅度就远远远高于了了CPI的涨幅合肥经济19目前，合肥肥人均GDP接近5000美元，城市市居民处在在消费升级级的阶段。。固定资产投投资的增高高，为整个个合肥的经经济发展包包括房地产产开发提供供了可持续续发展的硬硬件保证。。人均工资快快速增长，，提高了当当地人消费费能力，从从侧面支撑撑了房地产产市场。同比全国其其它部分省省会城市及及省内主要要城市，合合肥商品房房住宅均价价相对较低低，这和合合肥近两年年开发量过过大、城市市人口基数数又相对较较少，同时时相应的资资金、硬件件等投入并并不能完全全跟上自身身城市发展展进程有关关。经济发展形形式良好，，推动了房房地产业发发展合肥经济20税收类政策策土地类政策策其他类房地产市场场1金融类政策策23住房保障类类45多种政策出出台，显示示了政府对对房地产市市场调控的的强大力量量，了解政政策利于规规避项目开开发中的一一些风险合肥政策21税收政策《关于进一步加强土地税收管理工作的通知》、耕地占用税暂行条例实施细则《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》、下调住房交易税费房贷利率金融政策《经济适用住房开发贷款管理办法》《关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》

、《关于对房抵产委托贷款情况进行调查的通知》《土地登记办法》、《土地调查条例》、《关于开展开发区土地集约利用评价工作的通知》《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》《关于廉租住房经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》、两会政府工作报告之住房保障体系、成立“住房和城乡建设部”土地政策住房保障其他类《房屋登记办法》、十项政策扩大内需合肥政策22从08年合肥的城城市建设可可以判断出出：1、城市基础础设施落后后已经制约约了城市经经济的发展展，现在加加快建设是是在补原来来的旧帐；；2、交通的改改善将提升升区域的价价值，减弱弱环境与位位置对终端端客户的选选择抗性，，从而吸引引投资商进进入；3、对外的交交通改善，，将提升城城市的吸引引力和辐射射力，增加加合肥吸引引投资的活活力；4、动车组的的开通将直直接拉近上上海、南京京、合肥一一线的通行行半径和经经济活动距距离，利于于城市经济济的发展和和开放性的的投资环境境。城市建设给给城市经济济的发展注注入强心剂剂，给城市市居民以信信心，给外外来投资者者以良好的的愿景城市建设23城市的住宅宅产品升级级实现跨越越，国内一一线开发商商的介入提提高了终端端消费客户户的鉴赏能能力，从而而为价格提提升和居住住品质提高高奠定基础础；造城成为城城市发展的的主题，这这预示着合合肥进入大大盘品质生生活时代，，开发商分分化开始；；港资、外资资投资商尚尚未涉足合合肥，表明明城市的商商业经济还还相对落后后，未来2年的发展仍仍将停留在在住宅的发发展上。企业的研究究主要关注注于大型房房地产企业业的动作，，通过大型型企业的盘盘点可以得得出判断企业盘点24万科进入合合肥作为中国房房地产的领领军者，万万科于2008年4月成功拍得得望江西路路与合作化化路两地块块，标志着着万科正式式进入合肥肥房地产市市场。随后后，快速打打造了在合合肥的首个个作品——万科金色名名郡，并成成功以精装装房亮相市市场，引起起了业界及及购房者的的广泛关注注，开启了了合肥楼市市精装房的的新纪元。。华润又一力力作亮相合合肥华润继谰溪溪镇之后，，携其第二二部作品——华润幸福里里再度巨献献合肥。绿城献给合合肥的第三三部经典之之作绿城玉兰公公寓是继绿绿城桂花园园、百合公公寓之后，，绿城献给给合肥的又又一经典力力作。世纪金源、、中铁的““造城运动动”世纪金源打打造的滨湖湖世纪城以以其480万方安徽第第一大盘的的磅礴气势势屹立于合合肥滨湖新新区，开启启了合肥楼楼市新的格格局。中铁铁国际城是是隶属于世世界500强企业中国国铁建的中中铁房地产产开发有限限公司开发发，项目以以220万方的超大大体量的主主城区建筑筑集群。碧桂园滨湖湖城开盘引引爆合肥楼楼市08年7月12日，碧桂园园滨湖城盛盛大开盘。。开盘半天天130套双拼美墅墅，93套联排美墅墅即销售一一空，开盘盘当日即吸吸引近5000人到场认购购。企业盘点25类别1月2月环比3月环比面积（万平米）34.444.128.2%82.587.1%套数（套）3711474327.8%840577.2%金额（亿元）13.717.729.2%33.488.7%均价（元/平米）3963405425.12%4129季度：4020附：2009年1-3月份合肥市市区住宅类类商品房成成交情况成交套数走走势——先平稳后翻翻倍激增；；成交面积走走势——快速增长转转变成暴增增；成交均价走走势——总体稳定上上浮走势，，但涨幅甚甚微；成交金额走走势——翻倍增势。。2009年1季度合肥市市商品房销销售情况，，总体形势势是供求两两旺局面销售情况26目前尚无具具体的豪宅宅定义标准准，对于合合肥高端市市场的层次次界定，我我司认为可可以从以下下三个层面面进行：区区域、产品品和价格。。合肥豪宅大大致包括高层豪宅和别墅豪宅两大类。1、豪宅只是是一个相对对的概念2、豪宅较之之普通住宅宅要占有更更多的社会会资源3、豪宅要有有气质和灵魂魂4、在一定时时期内，豪豪宅只能为为少数人所拥有，不不可能成为为大路货。。豪宅概念27进入2000年以后，合合肥的别墅墅市场开始始崭露头角角。2003年9月碧湖云西西开盘，11月和庄开盘盘；2004年维也纳森森林和城市市庭院相继继开盘，华华府丝竹苑苑花园洋房房产品出现现。2005年3月御景山庄庄开盘，8月元一水果果墅开盘；；2008年5月绿色港湾湾开盘，澜澜溪镇花园园洋房热销销，9月玫瑰绅城城开盘。2009年高层豪宅宅项目国耀耀一方城、、恒大华府府相继面市市开盘。高高层豪宅进进入初步发发展阶段。。从近期合肥肥高端房地地产市场的的表现看，，一些高端端别墅项目目价格依然然坚挺，未未受到国际际金融危机机的影响。。经过近一一年“量缩缩价滞”之之后，合肥肥的别墅市市场表现出出了抗跌性性，甚至部部分优质项项目出现了了价格的大大幅补涨，，单价最高高涨幅达30%。高层豪宅项项目以其产产品品质赢赢得了市市场的认同同，销售状状况良好。。合肥豪宅产产品终极升升级，合肥肥未来豪宅宅市场潜力力巨大。。豪宅现状28PART2合肥别墅29时间代表体量建筑形态备注90年代初琥珀山庄别墅一期18栋2～3层独栋别墅8＃、18＃等是竞拍的，18＃为新加坡人（天荣公司）购走。另外的不少亦为家底厚重、华侨（旅日）购买。90年代中金凯花园一期、望园别墅约50栋2～3层独栋、联排别墅外立面采用挂板进口材料，精装修、车库以及二期的泳池，首次出现，但无露台或阳台设计。90年代未琥珀黑池坝别墅、世纪别墅38套左右2～3层独栋别墅与叠加别墅合肥别墅发展的过渡期，别墅只能靠好的地段叫卖。2000年代初和庄、维多利亚、碧湖山庄、蜀山名筑、怡景山庄200套左右2～3层独栋别墅与联排、叠加别墅合肥别墅发展的成长期别墅发展30区域案名建筑形态面积(M2)单价(元/M2)容积率销售状态包河区碧湖云溪.1期独立、双拼别墅和双叠别墅183-24661000.67销售结束瑶海区帝豪·星港湾联排别墅250-28058001.4尾盘庐阳区恒泰·阿奎利亚叠加、联排别墅230-29045001.241期销售结束，2期未售庐阳区半岛一号双拼别墅、联排别墅180-290联排：6000双拼：65000.91在售政务区国建·香榭水都电梯别墅（12F）叠加别墅190-230电:6500,叠:80001.8剩1套经开区金星家园叠加、联排别墅230-303联排：6800叠加：58001.47销售结束蜀山区新华学府.春天联排别墅220-29084508.15剩1套蜀山区维也纳森林花园叠加、联排别墅216-29655000.9销售结束蜀山区御景山庄联排别墅236.5-2415900-8000元/M2）0.53剩1套合肥别墅项项目分析31区域案名建筑形态面积(M2)单价(元/M2)容积率销售状态包河区玫瑰绅城

联排别墅220-2408500-110002.67在售包河区

众安·绿色港湾双拼、联排别墅、叠加别墅208-3636500（叠加）7000（联排）13000（独幢

）0.8内在售包河区碧湖云溪.缘墅叠加别墅183-246均价：90007200-120000.67在售32碧湖云溪玫瑰绅城半岛1号国建香榭水水都澜溪镇阿奎利亚金星家园万振逍遥苑苑维也纳森林林花园新华学府春春天帝豪星港湾湾御景山庄和顺东方花花园维多利亚蜀山名筑新开别墅楼楼盘少：近年来，市市场上别墅墅供应量较较小，整个个市场主要要为消化以以前余量。。包河区为别别墅供应集集中区域：：以碧碧湖湖云云溪溪为为代代表表的的东东南南板板块块，，在在08年新推了一批批货量，但一一经推出，市市场消化良好好。政务区无别墅墅供应：目前政务区项项目多为高层层住宅项目，，别墅这一高高端产品供应应量极少。在售别墅项目目已售别墅项目目众安绿色港湾湾合肥别墅项目目分布331．别墅房型面面积分析项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园

恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄

联排房型5室3厅4卫4室3厅3卫6室2厅3卫5室2厅4卫6室3厅3卫

5室3厅4卫4室2厅4卫

/4室4厅3卫3室4厅3卫面积（㎡）236-256216.3-296.4270-290/236.5-241叠加房型3室2厅3卫4室3厅4卫4室2厅3卫5室2厅3卫4室2厅3卫

5室2厅3卫4室3厅3卫4室2厅3卫4室3厅3卫/面积（㎡）171-240（3-4层含阁楼面积）189-198230-280208.2-220/联排别墅主力力房型为5室3厅4卫，面积在220-290㎡左右，叠加别别墅主力房型型为4室2厅3卫，面积在180-220㎡左右。合肥已售别墅墅项目分析342．别墅价格分分析⑴联排别墅价价格分析合肥原有联排排别墅的单价价在2800-7000元/平方米之间，，其中东方花花园由于地理理位置较偏价价格最低，仅仅为2800元/平方米；碧湖湖云溪由于距距离市区较近近，并且联体体别墅临湖位位置较好，价价格最高，达达到6800元/平方米。总体体来看，合肥肥原有联体别别墅的单价主主要在4500-6000元/平方米之间。。从总价上看看，原有联体体别墅的单套套总价在90-180万元之间，其其中主要总价价在110-140万元之间。35⑵叠加别墅价价格分析合肥原有叠加加别墅的平均均单价主要分分布在4000-4650元/平方米之间，，主力面积主要要分布在180—230平方米；单套套总价主要分分布在90万-110万元之间。363．总体规划分分析项目名称占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）容积率碧湖云溪85.360.67国建·香榭水都10181.8维也纳森林花园20180.9阿奎利亚95118（其中别墅约10万）1.24蜀山名筑740.57御景山庄5．452.90.53和顺·东方花园13171.3整体来看，占占地面积不等等，容积率不不是太高，在在0.53—2.67之间。纯别墅墅项目占地面面积较小，最最大的8万平方米，最最小的5.45万平方米，容容积率在之间。混合型型的项目，由由于受到其他他物业类型的的限制，导致致容积率偏高高，最高可达达2.67，是纯别墅项项目容积率的的倍，最低也也仅为1.24。374．层数分析项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄联排地上3层3层3-4层/3层地下1层1层1层/1层叠加4层带阁楼4层4-5层4层带空中花园/合肥市原有各各别墅项目在在层数方面没没有很大的差差异，联排基基本上为地上上3层，地下1层，叠加式式别墅一般是是4层，下面一、、二层是一户户，上面三、、四层又是一一户，部分叠叠加别墅带地地下一层。385．面宽和进深深项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄联排面宽(m)6.4-8.97.2-8.66.6-8.1/6.6-7.8进深(m)10.8-14.310.8-13.615.4-18/10.2-12.9叠加面宽(m)7.8-9.28.16.5-8.16.9/进深(m)10.8-1414.114-18.710.05/从上表我们可可以看到，合合肥市的原有有的几个主要要别墅项目的的面宽进深比比大概都在3：5左右，这样的设计，，既可以保证证光线的充足足，又保证各各个房间的合合理分布，给给业主提供了了更高品质的生活。396．车库、露台台及花园项目碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄联排车库地下、半地下地下一层/地下露台1-3层各有一个露台12-1518.4-57.6/9-13.2花园前花园，两端60㎡左右，中间40㎡左右前后花园，面积约35㎡前花园，面积约20㎡/无花园叠加车库指定车位地下停车场地下、半地下地下停车场/露台3-4层有一面积约10㎡露台无露台3-4层露台南北露台且北露台上层挑空/花园1-2有一面积约25㎡前花园前后花园，面积约30㎡/拥有入户花园和空中花园/从合肥市原有有几个大型别别墅项目来看看，联排别墅墅多以地下、、半地下车库库为主，而叠叠加别墅大多多没有独立车车库，由园区区统一指定停停车场所。露露台和花园是是中国人传统统居住习惯必必不可少的部部分，南花园园、南露台的的设计也保证证了最佳的采采光和日照效效果。从原有有情况来看，，各别墅项目目也是尽最大大限度的留出出了露台和花花园的位置，，给业主一个个充分享受的的空间。407．建筑风格和和景观风格项目名称碧湖云溪1期维也纳森林花园恒泰·阿奎利亚国建·香榭水都御景山庄建筑风格欧式欧式欧式现代简约欧式景观风格中式中式意大利风情无无建筑风格和景景观风格是各各别墅项目标标新立异的重重要方面之一一，各别墅园园区的风格大大多为中西结合，欧欧式的建筑加加上中式的景景观，符合大大多数人的审审美观点。对对于别墅项目目来说，它的顾客群体体是属于那种种30-50岁之间，事业业有成，收入入、家庭稳定定的成功人士士，大多数客户比较喜欢欢那种中西结结合的园区风风格。此外，，在外立面的的选择上，多多以文化石和和陶土瓷面砖为主，一一方面比较美美观，另一方方面与欧式的的建筑风格也也比较吻合，，符合大多数数顾客的审美观点。41附：合肥市各各区域近期住住房需求量8．配套项目名称内部配套碧湖云溪1期会所、幼儿园幼儿园、游泳池、健身馆、网球场、羽毛球场国建·香榭水都会所、游泳池、商业街维也纳森林花园SPA会所、游泳池、健身房、壁球场、网球场、棋牌室阿奎利亚会所、商业门面御景山庄会所、幼儿园和顺·东方花园酒店、会所、天然湖别墅作为一个个高档物业形形态，因其自自身的特殊性性和土地的限限制性，大多多位于市区边边缘地带，因因此其内部配配套也是必不不可少的。现现有别墅园区区的配套多包包括会所、游游泳池、健身身馆、小球类类场所、商业业街等。42众安绿色港湾湾玫瑰绅城碧湖云溪在售典型别墅墅项目简介43项目概况：项项目总建40万平米,容积率2.67;别墅区占地15万平米,容积率0.7;高层在前期开开发。别墅总建筑面面积：10.5万平米产品类型：联联排别墅、空空中别墅、酒酒店式公寓、、高层公寓、、商铺等；目目前在售为联联排别墅。市场定位：省省内高收入为为主的高端人人群项目风格：英英伦风情户型特征：均均为地上三层层户型面积：220-240平米价格：8500-11000元/平米营销手法：高高打形象；低低端产品启动动市场；打造造样板区。玫瑰绅城44项目概况：总总占地面积3021亩，包括1800多亩的主题公公园和1200多亩的大型低低密度居住社社区。总建筑面积：：64万平米容积率：0.8以内产品类型：联联排别墅、双双拼别墅、叠叠加别墅市场定位：高高收入人群项目风格：西西班牙风格主力户型：共共12种户型，楼王王户型最大，，达到363平米户型面积：200-280多平米价格：叠加：：6500元/平米，联排：：7000元/平米，双拼（（楼王）：13000元/平米销售状况：目目前销售良好好众安.绿色港湾45项目概况：总总占地7万多平米，总总建5.36万平米；产品类型：联联排别墅为主主，兼有临临湖临溪的独独立、双联别别墅和双叠别别墅，目前前在售的为叠叠加别墅；容积率：0.67市场定位：高高收入人群主力户型：183平米、200平米，四房两两厅三卫户型面积：183-246平米价格：均价：：9000元/平米，7200元/平米-12000元/平米；销售状况：目目前销售良好好碧湖云溪.缘墅46半岛1号项目概况：总总规划200万多平米，一一期规划用地地434000平方米；拥拥有4000米湖岸线；；一期总建筑面面积：39.5万平米产品类型：双双拼别墅、联联排别墅、花花园洋房、电电梯公寓、中中心岛私家俱俱乐部、商业业中心，目目前别墅在售售；容积率：0.91市场定位：中中高收入人群群项目风格：英英伦风情户型面积：180-290平米价格：联排：：6000元/M2，双拼：6500元/M2；销售状况：目目前销售良好好472006年以来，合肥肥别墅销售价价格大幅上涨涨，目前销售售价格最高价价已过13000元。预计2010年别墅销售均均价将达12000元/M2。包河区东南版版块销售价格格较高，马鞍鞍山路版块为为价格高地。。北部、东北、、东部是别墅墅价格低地，，如半岛1号均价6500元/M2；帝豪星港湾湾5800元/M2；和顺东方花花园独栋也不不过6000元/M2左右；但相比比前期价格上上涨幅度较大大。政务区无纯别别墅项目，别别墅的供应多多为混合型项项目，如国建建香榭水都，，目前在售的的一套叠加别别墅单价已至至8000元/M2。自然资源优势势和内部景观观等配套是别别墅开发的必必要条件，也也是别墅价格格支撑的主要要因素，如半半岛1号内外部景观观资源、碧湖湖云溪的成形形内部景观、、众安绿色港港湾的大手笔笔内部景观规规划。附表：各项目目价格区间别墅项目分析析总结合肥别墅项目目销售价格迅速上升上述数据分析析统计，从90年代开始至今今，合肥别墅墅市场总的供供货量约200万方左右。48PART3合肥高层豪宅宅49区域项目名称类型规模[户]建筑类型户型面积大户型面积销售状况政务区恒大华府混合豪宅3854小高层（大户）高层（普通）84—310㎡222㎡、306㎡开盘共推出2#、3#、4#、6#、7#、16#、17#、20#楼600余套房源，其中222㎡、306㎡两种平层大户；开盘销售1.8亿经开区国耀一方城混合豪宅459高层180－270㎡180－270㎡首推星空国墅56套（内复式）已售罄蜀山区华润幸福里混合豪宅-小高层、高层、多层花园洋房80-303㎡141-147㎡303㎡为花园洋房即将推出，目前销售状况良好蜀山区万科金色名郡混合豪宅4000多高层（精装修）85㎡、143㎡143㎡08年11月开盘，销售火爆。目前销售状况良好合肥豪宅50区域项目名称类型规模[户]建筑类型户型面积大户型面积销售状况蜀山区华地学府名都混合豪宅1868多层电梯洋房、高层、小高层80㎡-280㎡265㎡-280（多层洋房）184㎡-195㎡（高层）中央御府·08.9月6日开盘，首期推出80㎡-280㎡观景高层、空中院馆、电梯洋房包河区绿地海顿公馆混合豪宅1000多高层81-137㎡137㎡四期mini墅，有81，89，130㎡户型，上下两层的设计，开盘均价5000元/㎡

。简爱城16日81-137㎡房源开盘，4800元/㎡

。包河区绿城玉兰公寓混合豪宅1300高层64-200㎡142-200㎡在售11#、12#、13#楼64-200平米住宅；5#楼89平米二居，142平米三居;8#142平米住宅，89㎡两居；64㎡精致美宅。合肥豪宅51定义高层豪宅宅研究范围定义义一一：：存在在户户型型面面积积140平米米以以上上并并占占一一定定比比例例或或存存在在豪豪宅宅产产品品特特征征如如创创新新户户型型、、精精装装修修定义义二二：：售价价比比区区域域平平均均价价格格高高10%~20%定义义三三：：项目目形形象象定定位位于于豪豪宅宅，，面面向向高高端端客客户户推推广广52高层层豪豪宅宅空空间间分分布布特特征征高层层豪豪宅宅项项目目多多为为零零散散分分布布，，未未形形成成区区域域规规模模，，没没有有明明确确的的豪豪宅宅区区概概念念。。目前前高高层层豪豪宅宅项项目目多多远远离离市市区区，，内内环环内内豪豪宅宅产产品品供供应应量量极极少少。。内环环内内豪豪宅宅产产品品市市场场需需求求旺旺盛盛，，供供不不应应求求。。国耀耀一一方方城城华地地学学府府名名都都恒大大华华府府万科科金金色色名名郡郡华润润幸幸福福里里绿地地海海顿顿公公馆馆绿城城玉玉兰兰公公寓寓一环环线线53高层层豪豪宅宅项项目目类类型型与与户户型型结结构构特特征征现有有的的高高层层豪豪宅宅项项目目中中，，户户型型结结构构以以跃跃层层式式结结构构为为主主，，如如国国耀耀一一方方城城的的““星星空空国国墅墅””为为完完全全的的跃跃层层结结构构，，还还有有其其他他的的主主要要分分布布在在建建筑筑的的顶顶层层，，占占了了绝绝对对比比重重；；平平层层结结构构””项项目目仅仅占占少少数数，，仅仅有有恒恒大大华华府府部部分分采采用用了了平平层层结结构构。。现有有的的高高层层豪豪宅宅项项目目类类型型主主要要以以““混混合合型型””规规划划为为主主，，在在项项目目地地块块内内景景观观、、地地段段等等价价值值最最好好区区域域开开发发大大面面积积““楼楼王王””户户型型，，以以强强调调项项目目的的高高端端品品质质和和圈圈层层感感受受。。其其他他区区域域则则以以中中小小户户型型规规划划为为主主；；如如恒恒大大华华府府和和国国耀耀一一方方城城等等项项目目。。54高层层豪豪宅宅销销售售单单价价区域项目销售均价（元/平米）蜀山区华润幸福里5500华地学府名都5300万科金色名郡6700（精装修）包河区绿城玉兰公寓6000绿地海顿公馆4800（mini墅：5000）政务区恒大华府4900—5300（毛坯）、6900—7300（精装折实价）经开区国耀一方城6100从目前高层豪豪宅的销售价价格分布来看看，高层豪宅宅的销售价格格集中在“4900－6700元/㎡”之间（毛坯房房）。从项目销售进进度上看，高高层豪宅项目目整体销售火火爆。国耀一一方城5月份首推50套房源，目前前已售罄；恒恒大华府6月28日开盘，也获获得了很好的的销售业绩。。开盘整体销销售情况理想想。这说明目目前合肥的高高层豪宅的市市场认可度已已很高。55高层豪宅总价价范围区域项目销售总价范围（万/套）蜀山区华润幸福里44-166华地学府名都78-95万科金色名郡50-80包河区绿城玉兰公寓85-120绿地海顿公馆39-66政务区恒大华府43-162经开区国耀一方城110-165从目前在售高高层豪宅的销销售总价格分分布来看，高高层豪宅的销销售总价格集集中在80万-120万之间（毛坯房房）。56高层豪宅户型型面积区间分分布区域项目面积区间（平方米）蜀山区华润幸福里80-303华地学府名都148-180万科金色名郡85-143包河区绿城玉兰公寓142-200绿地海顿公馆81-137政务区恒大华府84-310经开区国耀一方城180-270从目前在售高高层豪宅的面面积分布来看看，可分为两两段，中小户户型面积区间间集中在80平米-140平米之间，大户型型面积区间集集中在140平米-200平米之间。57可提升品质的的其他配置标准层层高为为3米以上，客厅厅挑高，可提提升大户型产产品内部空间间舒适度精装修，目前前高层豪宅项项目中有一部部分提供了成成品房供应，，以提高项目目自身价值，，取得客户认认可入户大堂及公公共部分精装装修豪华会所等奢奢华配套及景景观资源院馆等设计，，偷面积，赠赠送附加值58项目地址：科科学大道与纬纬五路交汇处处占地面积：142500M2建筑面积：447000M2容积率：1.2绿绿化率：：35.87%主力户型：222、306、84、、89项目均价：4900——5300（（毛坯）、、6900——7300（（精装折实实价）装修标准：1500~2500元车位比：1开发企业：广广州恒大集团团销售代理：合合富辉煌房地地产（安徽公公司）景观设计：深深圳市建筑设设计研究总院院物业公司：英英国戴德梁行行恒大华府重点案例分析59以“园林实景景＋准现楼＋＋精装修”精精品模式开盘盘；“世界级皇家园园林、国际级级航母配套、、满屋名牌9A精装”精品战略；；“精装修+高端配套+园林实景”销销售模式；；“开盘必特价价，特价必升升值”推广广方针；“明星+开盘”营销模式。。恒大华府60精装修“豪华空中别墅墅”风格为欧式新新古典主义，，采用满屋名名牌9A精装。合肥最大面积积的平层大户户222、306平米，完全按按照别墅尺度来进行规划。。恒大华府617200㎡超五星级皇家家会所约9000㎡欧陆风情主题题商业街区约2000㎡国际双语贵族族幼儿园3.5米层高英国戴德梁行行物管专家恒大华府62项目地址：合合肥经开区松松林路翡翠公公园东门占地面积：25104.50M2建筑面积：84420.35M2容积率：3.4绿绿化率率：45%主力户型：180、245、270项目均价：6100元/M2装修标准：毛毛坯车位比：1开发企业：安安徽国耀地产产发展有限公公司销售代理：筼筼筜置业&风风尚营销建筑设计：上上海日清建筑筑设计事务所所室内设计：高高文安先生家家居设计物业公司：安安徽国耀物业业管理有限公公司国耀一方城63全城唯一的““湖景豪宅”高端的创新产产品与绝版的的自然资源相相容共生；2000亩翡翠湖、国国宾馆比邻而而居。是由五栋高层层住宅、一栋栋商业会所和和一栋低层住住宅组成的高高档社区。180-270平米星空国墅墅创新产品的的磅礴格局。。国耀一方城64将别墅轻抬至至空中，楼层层不同则俯瞰瞰世界的角度度亦不同。每户赠送50m2以上南北双挑挑高花园，270度景观视野。。室内双层设计计，功能完备备。8米面宽、6米挑高、面积积达50余平米的豪阔阔客厅。国耀一方城65绿色中央空调调，集中供暖暖制冷，全天天供热水指纹识别系统统提升高科技技家居安防五星级酒店大大堂管家式物物业服务提供高文安先先生家居设计计方案、装修修服务艺术主题景观观架空层、双双层精装入户户大堂高昂造价打造造现代中式园园林景观国耀一方城66项目地址：潜山路与望江江路交口占地面积：196.32亩建筑面积：60万M2容积率：2.15绿绿化率率：45%主力户型：84、180、194、、270项目均价：5300元/M2装修标准：毛毛坯车位比：1开发企业：信地集团新新华集团销售代理：无无景观设计：美国贝尔高林林香港有限公公司物业公司：华地物业华地学府名都都67“品牌地产”打造的高端住住宅新华集团和香香港信地集团团两大地产巨巨擎强强联手手,打造新华旗舰舰品牌荣耀学学府板块项目目；规划60万平方米的国国际化生态社社区，以小高高层、高层、、花园洋房为为主；合肥首创的5000平方米环岛活活力下沉式广广场。华地学府名都都68五星级国际团团队联手钜创创，品质超凡凡澳大利亚柏涛涛倾力担纲规规划设计美国贝尔高林林倾力担纲景景观设计美国世邦魏理理仕领衔服务务一流的社区配配套服务体系系独创海湾岛体体阳光泳池铂金级会所亚洲首席幼儿儿园“吉的堡堡”幼儿园标准网球场名品时尚街区区华地学府名都都69产品创新，稀稀缺而独具一一格主打户型为84㎡-280㎡入户花园转角飘窗顶层客厅挑空空独特的露台空空间空中院馆华地学府名都都70项目地址：蜀蜀山区望江西西路123号号望江西路与与合作化南路路交口占地面积：93240M2建筑面积：280000M2容积率：2.5绿绿化率：：40%主力户型：80-140项目均价：5500元/M2装修标准：毛毛坯车位比：1开发企业：华华润置地（合合肥）实业有有限公司销售代理：无景观设计：贝贝尔高林国际际(香港)有有限公司建筑设计：上上海天华建筑筑设计有限公公司/贝尔高林（香香港）国际有有限公司物业公司：华华润置地（合合肥）有限公公司华润幸福里71项目地址：包包河区马鞍山山路与太湖路路交口占地面积：198991M2建筑面积：597150M2容积率：3绿化率：55%主力户型：80-130M2项目均价：5000元/M2装修标准：毛毛坯车位比：1开发企业：上上海绿地（集集团）有限公公司销售代理：上上海绿地集团团合肥置业景观设计：JAW捷奥国际景景观设计公司司物业公司：上上海绿安物业业绿地海顿公馆馆72项目地址：桐桐城路与望江江路交叉口向向南400米米占地面积：60000M2建筑面积：200000M2容积率：2.8绿化率：48.3%主力户型：64-200项目均价：6000元/M2装修标准：毛毛坯车位比：1开发企业：安安徽绿城房产产开发有限公公司销售代理：无无景观设计：香香港贝尔高林林物业公司：安徽绿城物业业管理公司绿城玉兰公寓寓73项目地址：合肥市蜀山区区望江西路205号（原原皖安厂）占地面积：107326M2建筑面积：47万M2容积率：3.61绿化率：40%主力户型：84、140项目均价：7200元/M2装修标准：精装车位比：1开发企业：合肥万科置业业有限公司销售代理：无无物业公司：合肥万科置业业有限公司万科金色名郡郡74高层豪宅未来来供应分析合肥未来豪宅宅供应具有以以下特点：高层豪宅市场场供应量在逐逐步放大，市市场普遍看好好未来需求；；品牌开发商仍仍然是开发高高层豪宅项目目的主力军；；高层豪宅项目目零散分布，，内环高层豪豪宅项目供应应较少；客户需求为主主导，高端项项目内涵将全全面升级。75合肥高高层豪豪宅研研究结结论合肥目目前市市场供供应的的高层层豪宅宅总量量较少少，但但在未未来供供应量量有所所放大大。有有两方方面的的原因因：1、土地地资源源逐步步稀缺缺，高高层产产品必必然是是未来来的主主流方方向。。2、受品品牌开开发商商的引引导，，合肥肥消费费者对对高层层豪宅宅的认认可度度逐步步增加加；合肥目目前市市场供供应的的高层层豪宅宅产品品多依依赖外外部价价值，，自身身产品品品质质不高高，与与普通通高层层产品品没有有拉开开差距距。市场并并没有有建立立高层层豪宅宅的界界定标标准，，但这这种状状况在在未来来有望望得到到缓解解。市场发发展处处于初初期成成长阶阶段。。合肥肥市的的高端端住宅宅项目目更多多浮于于表面面包装装，在概念念定位位、产产品内内涵、、功能能创新新等方方面还还有所所欠缺缺，市场场发展展不成成熟，，目前前处于于初级级市场场成长长的时时期。。目前高高档物物业开开发总总量约约:268万平米米；其其中豪豪宅占占10%，约26万平米米目前市市场销销售均均价:4900元/平米-6700元/平米目前市市场供供应总总量约约:20万平米米左右右预计2010年供应应量约约:预计将将达30万平米米76豪宅项项目潜在供应列列表区域潜在项目物业类型蜀山区华润城市别院多层花园洋房（125M2-300M2）蜀山区万科五里墩地块预计高层政务新区融侨·天骏高层+花园洋房政务新区旭辉中央宫园高层+联排别墅合肥潜潜在楼楼盘分分布大大多远距一一环，在二二环附附近，，或者者政务务区、、经开开区附附近，，一环环附近近仅有有万科科五里里墩地地块项项目，，此项项目未未来将将具有有绝对对的竞竞争优优势；；从目前前市场场正在在或者者潜在在的供供应状状况来来看，，未来来豪宅宅项目目的开开发呈呈现大大品牌牌的发发展趋趋势；；未来豪豪宅的的供应应将以以高层层为主主流，，别墅墅、花花园洋洋房等等由于于受到到政策策环境境和产产品性性价比比等诸诸多因因素的的影响响，相相对供供应量量较少少。77豪宅市市场发发展趋趋势由于国国家政政策调调控下下，合合肥别别墅物物业供供应量量是呈呈逐步步下降降的趋趋势，，特别别是独独立别别墅的的供应应量下下降明明显，，其稀稀缺性性日益益凸现现，那那么相相应将将带动动其价价格的的提升升；同时必必然会会有其其他高高端物物业替替代别别墅的的市场场份额额；高层豪豪宅目目前在在合肥肥发展展仍然然不够够成熟熟，供供应量量较少少。未未来供供应量量呈上上升趋趋势，，一方方面由由于土土地供供应结结构决决定，，另外外外地地品牌牌开发发商的的进驻驻，对对高层层产品品的打打造具具有丰丰富经经验，，对市市场具具有引引导作作用；；经济发发展带带动高高层次次居住住需求求，高高端市市场未未来发发展空空间广广阔。。随着着我国国经济济的迅迅速发发展，，居民民对衣衣食住住行的的要求求亦相相应提提高，，造就就了高高端住住宅市市场的的发展展空间间；合合肥经经济迅迅猛的的发展展，人人民生生活水水平稳稳步提提升，，对居居住空空间的的消费费需求求更高高，且且未来来将呈呈进一一步增增长的的趋势势。花园洋洋房物物业虽虽是获获得市市场认认可度度较高高的产产品，，但一一直未未能成成为合合肥高高端市市场的的主流流产品品，消消化量量及供供应量量均保保持在在一个个相对对较低低的水水平，，且未未来供供应量量会有有所上上升但但不会会太大大；合肥豪宅宅市场，，需求量在在不断增增长，供供应量不不足，供不应应求，发发展空间间广阔。。78PART4合肥豪宅客户79根据此次次对合肥肥豪宅市市场消费费者调查查的数据据显示，，企事业业单位的的高管和和私营企企业主仍仍然是合合肥豪宅宅产品的的主要消消费群体体之一，，占据60%的市场比比例；其其他群体体主要是是财富迅迅速集聚聚的各式式阶层经经营组成成，均为为二次或或多次置置业；另另外一个个群体就就是周边边地市的的部分高高收入人人群，大大致可以以划分为为以下四四种类型型。豪宅客户户成功内敛敛型。享受另类类性。炫耀财富富型。实力精英英型。80【成功内敛敛型】来源区域合肥本地、省内其他城市，如淮南、淮北、阜阳、蚌埠等城市、外省市来肥投资的企业主主要职业构成年龄在35-50岁之间的成功人士。私营企业主、社会名流、政府公务员、有海外留学背景的高端家庭结构家庭结构比较传统，一般为三口之家，也有可能与父母同住，三代同堂，家庭人数3-5人生活形态出门一般有车代步，注重生活质量，要求更宽松、舒适、私密的生活空间，注重子女教育，多数会送子女出国留学，重视群体关系购买能力家庭收入比较高的水平，而且比较稳定，或者家庭财富积累比较丰富，对价格敏感度比较弱心态剖析他们个性稳重、不愿张扬，一般不会盲目追求所谓的奢华和昂贵。他们的朋友往往也是非富即贵，购豪宅主要为了体现自己的独特品位需求特征对品牌认知能力很强，具有品牌忠诚度；需求面积为大户型，要求项目整体档次高，地段优势明显发展趋势是合肥豪宅消费的主流