某房产信息集团项目整体定位及物业发展建议书课件

大标题－40号微软雅黑，加粗日期地点，微软雅黑16号天润集团平谷1号地项目整体定位及物业发展建议报告中国房产信息集团华北区域咨询中心2010.02.02大标题－40号微软雅黑，加粗日期地点，微软雅黑16号天润集团PART

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对开发目标的理解PART1对开发目标的理解2PART

1对开发目标的理解我们对本项目的开发目标的解读：品牌塑造＞利润追求。品牌塑造：本项目将是天润集团在平谷第一个房地产开发项目，本项目承担着树立企业良好形象、形成市场口碑和品牌影响力、提升品牌美誉度的作用。本项目面临着对品牌塑造、利润速度，持续影响的要求，都将决定本项目的最终目标。利润速度：本项目对利润要求有较为合理、客观的预期。销售速度在满足资金回笼的前提下，通过对“量价”控制，实现适当利润。持续影响：通过对本项目的成功开发，将本项目打造成为平谷市场上的精品大盘项目，进而树立天润在平谷市场的品牌形象，获得政府信任，为后续取地打好基础。

通过项目的产品打造，全面塑造品牌形象，进一步带动项目销售，形成良性循环。品牌塑造路径项目打造品牌塑造PART1对开发目标的理解我们对本项目的开发目标的解3项目受主客观因素影响，项目必须向”名至实归“的方向发展主观因素：天润品牌在平谷长远发展战略。客观因素：地块基础条件好、市场竞争处于初级阶段、地价成本较高等。为成功通过项目的成功进而奠定天润的品牌，本项目在平谷市场必须做到“名至实归”PART

1对开发目标的理解√品牌市场占有率×名至实归××项目受主客观因素影响，项目必须向”名至实归“的方向发展主观4PART

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本体条件分析PART2本体条件分析5项目属平谷边缘区大盘住宅开发项目，拿地过程竞争激烈，楼面地价被迫推到高位。地块位置地块本身存在的“双刃剑”隐患：远离北京、平谷城区，可开启远郊市场化运作先河；体量较大，可形成气势磅礴的郊区大盘；

拿地成本价高，成本控制、产品设计、营销推广要求价高；行业内外广泛关注，是塑造品牌美誉度的良好契机。70公里90公里PART

2本体条件分析项目属平谷边缘区大盘住宅开发项目，拿地过程竞争激烈，楼面地价6PART

2本体条件分析PART2本体条件分析7PART

2本体条件分析本体条件分析总结，看看哪些因素可以促成我们“追名”PART2本体条件分析本体条件分析总结，看看哪些因素8PART

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市场基础是否支撑PART3市场基础是否支撑9PART

3市场基础是否支撑宏观市场回顾PART3市场基础是否支撑宏观市场回顾10PART

3市场基础是否支撑房地产市场回顾PART3市场基础是否支撑房地产市场回顾11PART

3市场基础是否支撑客户分析回顾PART3市场基础是否支撑客户分析回顾12PART

3市场基础是否支撑通过市场环境的分析，看看哪些因素可以促成我们“追名”PART

3市场基础是否支撑通过市场环境的分析，看看哪些因素可以促成我们“追名”PART3市场基础是否支撑通过市场环境的分析，看看哪13PART

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项目核心问题推导PART4项目核心问题推导14PART

4项目核心问题推导项目核心问题的梳理客户认为区域较为偏远怎么办？客户不愿意花80万元以上的价格买房子怎么办？PART4项目核心问题推导项目核心问题的梳理客户15以事实说话，以类似项目作为启示。案例选取的原则：房地产发展的市场背景相似开发初期区域成熟度相近，同属城市陌生区域外界认知相对较差均处于政府规划的重点发展区域案例研究的切入点：在未被定义区域价值的背景下，如何通过占位和采取何种方式来提升项目价值？万科东海岸——打造城市另一极的成功典范星河丹堤——扭转区域价值困境、重新定义提升项目价值万科十七英里——打造极至产品力突破区域认知陌生困境PART

4项目核心问题推导以事实说话，以类似项目作为启示。案例选取的原则：房地产发展的16案例1：万科东海岸位于深圳东部偏远的旅游度假区，资源条件一般区域：深圳盐田区的东部，距盐田区政府约10多公里，距离罗湖30公里；交通：与市内的联系相对不便，但交通状况处在改善之中，盐坝高速于2002年通车，深盐快速线等三条线路未来3年内通车；位置：盐坝高速路旁资源：二线海景，邻菠萝山；地块资源：坡地，高差60余米，内有少量山泉溪流；占地面积：34万平米建筑面积：27万平米容积率：0.8目前销售价格：45000元/平米大梅沙海滨公园盐坝高速80米休闲、旅游、度假区北PART

4项目核心问题推导大梅沙片区—市级旅游度假区案例1：万科东海岸位于深圳东部偏远的旅游度假区，资源条件一般17提出强势概念，整合周边资源，明确区域价值，弱化区域陌生感全国首家提出海岸生活概念，通过国外滨海生活的对比，树立项目的滨海高档社区形象；倡导与世界接轨的海岸生活方式，完全刷新滨海社区形象，将滨海生活上升到一定高度；以海岸生活理念整合大梅沙旅游配套等资源，形成文化的稀缺性，提升自身价值，支撑高端定位；区域价值大于个盘价值策略成功，片区价值得到客户的广泛认同，海岸生活概念深入人心；PART

4项目核心问题推导提出强势概念，整合周边资源，明确区域价值，弱化区域陌生感全国18规划和产品设计通过各种元素建立与海的联系，拉近与海的距离以沙滩游泳池及艺术小品为社区营造海滨生活的感觉蚌壳式对讲海鱼式对讲海上小岛海滩游泳池沙滩排球场海洋意象PART

4项目核心问题推导规划和产品设计通过各种元素建立与海的联系，拉近与海的距离以沙19注重展示效果，通过各种细节和元素，使潜在客户为之吸引，产生震撼和共鸣，促成购买核心展示区以沙滩游泳池及艺术小品为社区营造海滨生活的感觉通3D技术宣传片来展示未来生活场景意象展示区显示项目规模优势和健全配套露天游泳池水中婚礼堂楼体形态沙滩排球场泳池和热带植物PART

4项目核心问题推导注重展示效果，通过各种细节和元素，使潜在客户为之吸引，产生震20多渠道、立体式、高密度的广告投放，将项目信息多触角的与目标客户接触，使项目成为不可不看/去的焦点PART

4项目核心问题推导多渠道、立体式、高密度的广告投放，将项目信息多触角的与目标客21案例2：星河丹堤面对区域价值的困境，成功扭转和突破占地面积：36万平米；建筑面积：20万平米；容积率：0.55目前销售价格：42000元/平米区域关键词：城中村、烂尾楼、塞车在客户或者业内人士心中，该片区为价值比较低的区域地块旁的丰泽湖山庄档次较低，定义为“平民住宅”南坪快速噪音；梅林关口交通杂乱；没有生活配套；区域背景：关口片区项目技术指标“星河丹堤最早面临的不得不突破的问题是：梅林关口极低的片区美誉度和丰泽湖山庄6000元的单价。”“项目面临的最大问题就是如何扭转区域价值的困境，如何最大化利用稀缺性资源，如何使客户感知项目品质与资源相匹配。”

——项目经理邓震宇优势亮点9万平米天然湖、郊野公园；专利产品；城市距离；PART

4项目核心问题推导丰泽湖山庄南坪快速路A区：TH111套C区：TH86套独栋7套主入口和会所银湖山郊野公园案例2：星河丹堤面对区域价值的困境，成功扭转和突破占地面积：22借助各种时机对区域价值进行重新定位，提升项目价值丰泽湖山庄共同升级“HELLO中产”“向上的力量”西银湖城市原生别墅群银湖山城市别墅CEO官邸丰泽湖山庄一二期改造，改善公共配套设施、升级入口以及会所；改造完成后，丰泽湖山庄二手楼单价从6000元/m2左右提升到1万元/m2；间接提升星河丹堤在新客户心中的区域价值。为获得市场认知度、扭转地理位置带来的负面形象以及提升区域的人文品质，星河丹堤通过泛定位对中产阶层进行圈层营销，扩充项目文化内涵，逐步树立高端形象；邀请王受之先生撰写出版《HELLO中产》一书，引起社会轰动。2005年初，星河丹堤利用深圳市政府为入选“全国十大宜居城市”评选展开城市形象推广之际推出公益广告，努力体现城市中产阶层“向上的力量”的特性；对客户从泛定位发展到精准定位，从中产阶层成功转化为企业家。2005年10月，星河丹堤再次亮相秋交会时，重新定位“西银湖城市原生别墅群”；“西银湖”借助深圳银湖传统别墅区的知名度在客户心中明确自身位置，“城市原生态”展现星河丹堤稀缺的自然资源，“别墅群”则突出项目的产品形式。星河向深圳市城管局捐赠600万元用于银湖山郊野公园的建设；申请5类建筑产品的国家级专利，满足了客户占有稀缺资源的心理；星河丹堤对客户进行了更清晰的定位——CEO。PART

4项目核心问题推导借助各种时机对区域价值进行重新定位，提升项目价值丰泽湖山庄共23规划上体现对稀缺资源的最大化利用，支撑项目溢价借20万平方米湖坡地形，让建筑布局大地。官邸，随山势起伏，营造出“半岛”、“腹地”、“长堤”、“峡谷”等别墅组团，较完整地保持了项目的原有自然地貌。实现了从亲湖、近湖、悦湖到亲山、近山、远山的层次布局。6.2米的挑高阳台和入户花园，星河丹堤最大限度地将原生活水湖与室外的园林景观纳入室内，借景扩大空间视觉边界PART

4项目核心问题推导规划上体现对稀缺资源的最大化利用，支撑项目溢价借20万平方米24关注产品细节，细节造就品质，品质造就豪宅星河对细节的把握体现在产品和营销两个层面：产品——材料和做工，带来产品附加值；营销——场面的大气，隐私的关怀，细致入微的选房细节；营销事件——星河用600万“赞助”修建郊野公园；管道木栅栏外墙砖精心搭配以色列无敌门锁久违的露台花池下水管道精心布置PART

4项目核心问题推导关注产品细节，细节造就品质，品质造就豪宅星河对细节的把握体现25实景展示＋系统化的营销手段造就项目热销局面豪宅餐会低成本营销为挖掘圈层客户，形成口碑效应，先后举办6次豪宅客户聚餐会；通过低成本准确客户营销，共累积400余名目标客户。实景展示生活形态耗时2个多月对小区园林、展示区通道、样板房等进行细节整改，力求让客户真实体验入住后的原生态生活；在深圳CBD打造高品质分展场，有效实现星河丹堤前期的客户积累。体现尊贵感的“一对一”全程服务安排经验丰富的销售人员提供“一站式流程”接待服务，给客户提供最便利的购买途径;专业培训所有物业管理服务人员体现项目品质感，提升项目价值。三大举措之一三大举措之二三大举措之三PART

4项目核心问题推导实景展示＋系统化的营销手段造就项目热销局面豪宅餐会低成本营销26PART

4项目核心问题推导两年多验证，前期确定的“别墅气势，高层承接”的分期开发节奏做到项目价值最大化PART4项目核心问题推导两年多验证，前期确定的“别27案例3：万科十七英里——景观资源优越，但位置偏远，缺乏配套位置偏僻：位于深圳东部龙岗区溪涌海岸，从市区到17英里，在不塞车的情况下，历时50分钟左右。景观资源优越：北面为绵延500余米的的山丘，东西南三面临海，项目地内海岸线长600余米，南面的大鹏湾是其主要的景观资源。缺乏配套：配套严重缺乏完全依赖自身建设。占地面积：7.55万平米建筑面积：7.46万平米容积率：1目前销售价格：54000元/平米大鹏湾浩瀚海景亿年礁石青山绵延PART

4项目核心问题推导案例3：万科十七英里——景观资源优越，但位置偏远，缺乏配套位28在诸多不利因素条件下通过极至产品的打造成功实现项目高价值极致产品打造规划充分挖掘资源价值高品质创新产品体系体验式营销整体规划园林景观建筑风格创新路牌导示户型创新及运用现场导示及包装注重产品细节卖场氛围样板房实景展示PART

4项目核心问题推导在诸多不利因素条件下通过极至产品的打造成功实现项目高价值极致29整体规划充分挖掘地块价值分布，做到资源价值最大化规划中充分分析价值分布对营销定价极为重要海景资源成为影响价值分布的关键因素销售价格与规划中的价值分布力求一致，同时结合客户对不同户型的需求价值标杆临近海、景观好、面积大、独立性第一价值层次双拼别墅临近海、户型优面积大、赠送多下层上层中层叠拼别墅第二价值层次SEAHOUSE217平方米临近海、风景优、亲地第四价值层次SELFHOUSE187/188/256面积小、无天地第三价值层次SUNHOUSE276/285位置高、视野阔送天台PART

4项目核心问题推导整体规划充分挖掘地块价值分布，做到资源价值最大化规划中充分分30主观景轴贯穿全区，次景观轴线网络化布置，丰富视觉效果深入挖掘核心景观亮点，以主景观轴线贯穿全区，主景观面吸引客户目光，次景观轴线呈网络化布置，丰富视觉效果。主景观轴线方向主景观面沿海岸线延伸次景观轴线沿登山石径层叠纵向延伸辅助景观轴线以人工园林为主，沿水平道路延伸PART

4项目核心问题推导主观景轴贯穿全区，次景观轴线网络化布置，丰富视觉效果深入挖掘31园林塑造突出滨海风情，与原地形完美结合打造立体化多重园林借鉴理念园林与项目主题相吻合，突出“滨海”风情；与地形结合紧密，表现手法多样，如：叠水、山石、半山休闲广场、海岛风情树木等。立体美化、强调整体效果的融洽感与美感。滨海休闲小镇园林风情PART

4项目核心问题推导园林塑造突出滨海风情，与原地形完美结合打造立体化多重园林借鉴32原生地貌与人工景观小品的完美组合，塑造观赏性与可参与性俱佳的园林1亿3千万年的礁石穿越者雕塑小品原生植被与人工园林的组合沙滩风情PART

4项目核心问题推导原生地貌与人工景观小品的完美组合，塑造观赏性与可参与性俱佳的33与周边资源环境相融合的产品创新形式是项目取得成功的关键因素产品创新及差异化是提升项目竞争力的必要之举；BOX形式的产品创新以及与山体环境高度融合是项目取得成功的关键因素之一；PART

4项目核心问题推导创新：BOX——17英里建筑语言唯一获得全球脑库论坛组委会颁布的创新建筑奖的别墅项目万科17英里在建筑风格形态上与传统别墅有着明显的区别，风格脱离了曾红极一时的西方风格，没有典型的坡屋顶、罗马柱、浮雕、壁炉、拱门等表现中世纪贵族的传统建筑符号，但与山体坡地的整体融合度很高。风格关键词：层叠、方盒子、直线条、白色+黑色、透明、坡地退台与周边资源环境相融合的产品创新形式是项目取得成功的关键因素产34建筑与地形地势、环境景观整体上的和谐统一，建筑规划大环境的整体美感是打动客户的核心动力叠拼的方盒子，使外立面错落有致，同时增大了室内观景面。面海一侧全落地玻璃，增强了观赏海景的通透性。侧面为墙体，保障了相邻别墅的私密性。退台式设计在保障每套别墅都有良好的景观视线的同时，上层仅能看到下层的屋顶，上下别墅的私密性也得到了充分保障。PART

4项目核心问题推导建筑与地形地势、环境景观整体上的和谐统一，建筑规划大环境的整35户型创新结合周边资源情况，不拘泥于常规方式，做到观景效果最大化高价值户型景观占优，视野开阔；功能分区明确，互不干扰；空间宽敞，赠送面积大，性价比高；主人房、客厅、次卧的朝向及景观优势；充分照顾主人及家人生活起居的私密性。双拼别墅泳池露台露台双拼别墅位于临海的第一层面，景观非常优越，户型有天有地，建筑面积与赠送面积均较大，楼梯间中空，室内空间感强，价值感较突出。入户层全部为主人房，能够满足主人休息的私密性。但入户后要下楼梯才能进入客厅，行动起居较为不便。入户下一层全部为客厅、餐厅，起居活动空间宽敞。次卧全部位于入户下二层，家人生活不受干扰，同时与泳池接近，便于享受生活。PART

4项目核心问题推导户型创新结合周边资源情况，不拘泥于常规方式，做到观景效果最大36实景展示营造营销氛围，目的是引起客户冲动卵石铺就的水渠休憩椅导示牌样板房用摆饰品营造出的逼真的生活场景PART

4项目核心问题推导实景展示营造营销氛围，目的是引起客户冲动卵石铺就的水渠休憩椅37展示注重细节，细节决定品质精雕细琢、注重细节处理，是物业彰显高档次、体现高价值/高品位的必要手段。客户对高端物业细节的关注程度较高遮阳窗防西晒照明/监控系统PART

4项目核心问题推导展示注重细节，细节决定品质精雕细琢、注重细节处理，是物业彰38弱势区域认知下，项目价值提升的启示和借鉴规划上充分挖掘地块资源价值高品质产品发力支撑项目高价值拔高区域形象，高举高打解读规划利好，借势城市发展，重新定义区域PART

4项目核心问题推导强势营销，注重展示，关注细节弱势区域认知下，项目价值提升的启示和借鉴规划上充分挖掘地块资39PART

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项目整体发展战略PART5项目整体发展战略40基于对目标的解读、核心问题的梳理、类似项目的启示，从而确定项目整体发展战略。PART

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项目整体发展战略对战略定位的解析定义区域：规避客户认为本案距离城区中心较远的负面心理；塑造产品：实现预期价格、量价控制的核心驱动力。放大平谷城市价值，重新定义地块区域价值项目整体发展战略产品全面超越市场水平，突破现有价格上限基于对目标的解读、核心问题的梳理、类似项目的启示，从而确定项41区域价值定义的基础：城市化、主动郊区化、汽车时代到来城市化水平达到80%表现几个数据2009年，北京常住人口突破1800万人；北京城市化率超过80%；2007.6.1，北京机动车数量突破400万辆。——诱人的房价差——快速捷运系统——汽车时代到来人们将大量流入人口稀疏的郊区，这种郊区居住生活带有很大的自主性和自愿性，我们称之为主动郊区化。具有得天独厚的自然环境优势的滨水区域、注重自然生态资源和人文资源的城市是此次人口大迁移的首选。——城市居住房地产价值达到顶峰，城市人口逐渐向城郊转移，郊区化就将成为城市发展主流。——北京的白领们在买六环外、卫星城的房子；——上海人看好外环外的房地产市场；——深圳人则把惠州当成了地产乐土；……人口郊区化的两个前提主动郊区化的特征PART

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项目整体发展战略区域价值定义的基础：城市化、主动郊区化、汽车时代到来城市化水42城市化城市发展规律郊区化逆城市化纽约、伦敦、东京、德国鲁尔……二战开始、20世纪60年代时间城市特征20世纪70年代20世纪80年代二战开始、20世纪60年代交通拥挤、犯罪增长、污染严重等城市问题的压力增大城市建设的发展、公共交通的改善、环境治理水平的提高、服务业整体条件的改善、汽车燃油成本的增加人口和社会特征向大都市集中，成为主导趋势人口迁移城市经济高度集中，二次产业比重大，各阶层都趋向城市集中高收入阶层趋向郊区中低收入者趋向城市二次产业外迁高收入阶层部分产生回流，占据城市核心资源中低收入者趋向城市边缘或郊区

GDP3000-5000美元GDP:5000-10000美元GDP:10000美元59%40%都市人口郊区人口41%60%北京所处阶段城市规律：大都市发展经过三个阶段：城市化—郊区化—逆城市化2009年北京人均GDP突破1万美元北京城市发展阶段PART

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项目整体发展战略城市化城市发展规律郊区化逆城市化纽约、伦敦、东京、德国鲁尔…43北京城市发展阶段城市化→郊区化1243城市边缘形成多个新城经济结构发生变化城市病的产生，知富阶层趋向郊区居住和度假产生大量的知富阶层城市由单中心向多中心都市演变产业由于成本的压力，开始外迁城市大力发展通往城市郊区的快捷交通在城市郊区依据不同的资源和区位形成多个副中心：机场、科学城、港口、产业基地等城市第三产业（金融、保险、会计、法律等）的发展和聚集产生了大量的知富阶层受过良好教育、综合素质高、有生活品位城市集中的部门并非直接生产经营有形产品、而是涉及无形产品——信息二次产业转向郊区零售、度假以及由休闲和居住相关的三次服务成为郊区的经济社会特征城市环境、交通、治安等恶化、开始使人逃离城市知富阶层依附于城市、又厌烦城市，因此郊区度假和休闲成为选择大都市从城市化到郊区化阶段演变过程中的关键特征PART

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项目整体发展战略北京城市发展阶段城市化→郊区化1243城市边缘形成多个新城经44完全主动式郊区化主动式郊区化被动式郊区化北京城市发展阶段按照国际标准，城市人口比重达70％以上，第三产业占50％以上，第二产业稳定在30％左右为城市化进入高速增长期；当前，北京的城市化水平达到83.62％，远远高于全国平均水平；在进入城市高速增长的同时，也吸引了大量人口的流入；2009年，北京人均GDP突破1万美元，按照城市发展理论，北京城市发展正处于“大都市化”的发展阶段。郊区化发展阶段北京所处阶段主动郊区化已成为北京当前的主流趋势PART

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项目整体发展战略完全主动式郊区化主动式郊区化被动式郊区化北京城市发展阶段45在北京处于主动郊区化的历史阶段，我们应抓住契机，主动适应，做好政府的发言人，协助政府实现平谷整体发展，同时项目实现预定期望。社会发展目标城市发展目标做政府的发言人，站在城市营销的角度，将平谷进行强势推广。定义区域建设，带动新城土地升值，形成新城发展的新动力和新引擎。经济发展目标塑造优质产品，实现品牌价值、“量价控制”，满足回款要求，并以全面带动平谷房地产地产发展为己任。打造高品质的宜居环境，在提高原住民居住质量的同时吸引外来高素质人口入驻，形成和谐活力的人居氛围。PART

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项目整体发展战略在北京处于主动郊区化的历史阶段，我们应抓住契机，主动适应，做46做政府的发言人：放大平谷价值，唤起平谷在京地位。★平谷北京天津唐山环渤海：京津唐经济圈重要的位置廊坊香河燕郊顺义昌平密云房山门头沟通州大兴怀柔平谷R=70km大北京：东部地区三级发展圈具有真正“北京”资质的卫星城R=50kmR=30kmPART

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项目整体发展战略做政府的发言人：放大平谷价值，唤起平谷在京地位。★北京天津唐47做政府的发言人：放大平谷价值，唤起平谷在京地位。辐射区：CBD、三元桥东部辐射区首都机场有效辐射范围区CBD三元桥首都机场★平谷发展带：北京东部发展带重要节点PART

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项目整体发展战略做政府的发言人：放大平谷价值，唤起平谷在京地位。CBD三元桥48做政府的发言人：放大平谷价值，唤起平谷在京地位。平谷

——京东发展门户；生态休闲基地；果蔬产业基地；清洁制造中心；山水宜居新城！京东发展带上的山水宜居新城！北京平谷PART

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项目整体发展战略做政府的发言人：放大平谷价值，唤起平谷在京地位。平谷北京平49轻轨交通，加强平谷与北京城区的联系，距离不再是阻隔。平谷根据北京地区市郊铁路线网规划方案（2020年），北京将在2020年之前建设5条市郊铁路总干线和1条市郊铁路主支线，干线网络总长度为360公里。这些市郊铁路将分别通往北京的西部、西北部、东北部、东部、南部和西南部6个方向，服务范围是北京市域卫星城地区，及卫星城至城市中心地区之间的沿线地区。

其中，s3支线为通往平谷的市郊铁路干线，规划线位沿顺平路走向。线路西起顺义区仁和镇，经杨镇、张镇、平谷，东到平谷区金海湖，线路长度为60km。PART

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项目整体发展战略轻轨交通，加强平谷与北京城区的联系，距离不再是阻隔。平谷根50重塑地块区域价值，规避客户认知度较弱的特点。可利用因素：处于新城规划中休闲度假区；自然水系环绕；政府花费15亿元打造的绿化景观大道；平谷门户位置，堪比三元桥的“国门”地位；未来城发展方向：西、南。体育中心市政公园本案——上风上水、平谷门户、未来发展的财贵专属区★城区中心财贵新区PART

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项目整体发展战略重塑地块区域价值，规避客户认知度较弱的特点。可利用因素：本案51PART

6项目定位整体定位客户定位产品定位PART6项目定位整体定位客户定位产品定位52PART

6项目定位京东·上品生活示范区PART6项目定位京东·上品生活示范区53对“京东上品生活示范区”的深层解读1234京东上品生活示范区四重标准诠释北京东部重点发展区域平谷未来发展核心区域整体规划利好多样的建筑风格精品特色园林独特的自然资源高贵的身份感气质的标签感配套完善幼儿园、小学会所功能PART

6项目定位对“京东上品生活示范区”的深层解读1234京东上品生活示范区54生活livelihood享受enjoyment京东上品•享受极致生活，开启完美生活画卷PART

6项目定位生活享受京东上品•享受极致生活，开启完美生活画卷PART55气质temperament阶层state京东上品•阶层烙印着气质的标符PART

6项目定位气质阶层京东上品•阶层烙印着气质的标符PART6项目定56京东上品•与你的邻居缔造生活典范邻居neighbor和谐harmoniousPART

6项目定位京东上品•与你的邻居缔造生活典范邻居和谐PART6项目57产品定位PART

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项目定位产品定位客户定位整体定位产品定位PART6项目定位产品定位客户定位整体定位58PART

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项目定位目标客户定位：以平谷城区人为主，以周边村镇、北京市区客户为辅。平谷城区客户改善型客户：平谷区企事业单位中高层、公务员、私营业主等婚房客户：中高端客户为子女结婚置业、年轻时尚追求生活品质的年轻客户平谷周边村镇客户改善型客户：周边村镇私营业主、公务员等重要客户边缘客户北京城区客户主动郊区化客户：追求山水、自然的中高端客户被动郊区化客户：北京高昂房价限制的年轻客户核心客户PART6项目定位目标客户定位：以平谷城区人为主，以59客户演变历程本地客户需求分析

本地客户需求随着2002年房地产市场的爆发而呈现平稳上升态势；在需求量达到顶峰后逐渐呈下降态势；随后需求呈现平稳态势。时间需求量本地客户导入型客户本地、导入型客户需求量变化示意本项目处于阶段导入型客户需求分析

随着主动、被动郊区化现象出现，大规划人口迁移运动开始；

随着人口聚集推动生活配套成熟发展，郊区化成熟完善，需求量平稳上升。PART

6项目定位客户演变历程本地客户需求分析时间需求量本地客户导入型客户本地60顺义夹在北京-平谷之间，形成严重阻流顺义平谷北京东北部地区R=70kmR=30km顺义的阻流与平谷相比，顺义地理位置更具优势：地理位置较近临空经济优势顺义别墅区发展良好大盘项目良好开发在地理位置方面，顺义凭借临空经济、产业特色、别墅区的发展，已经成为东部发展带重要组成部分；就目前阶段而言，本案的导入型客户将有多数将被顺义截流。PART

6项目定位顺义夹在北京-平谷之间，形成严重阻流顺义平谷北京R=70km61顺义项目蓬勃发展，市场表现活跃顺义房地产快速发展目前顺义普通住宅项目售价平均售价已经突破1.5万元/平米，平均月销售套数在100套左右；整体顺义市场呈现出快速发展的趋势。PART

6项目定位顺义项目蓬勃发展，市场表现活跃顺义房地产快速发展PART62导入型客户辐射范围平谷蓟县机场三元桥东直门导入型客户辐射范围辐射一级区域：顺义机场、天津蓟县等距离平谷较近区域的客户；辐射二级区域：以三元桥、东直门等往返平谷公交通畅的工作聚集区。PART

6项目定位导入型客户辐射范围平谷蓟县机场三元桥东直门导入型客户辐射范围63产品定位PART

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项目定位产品定位客户定位整体定位产品定位PART6项目定位产品定位客户定位整体定位64既定容积率下产品组合形式的探讨根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究在综合容积率2.11的情况下，本项目可能的产品组合形式为：PART

6项目定位既定容积率下产品组合形式的探讨根据项目地块规划条件以及客户目65产品定位联排：项目高端产品，面向市场高端客户，成为项目价值标杆，标定项目档次，促进现金流产品的销售花园洋房：产品差异化，扩大项目客户群体，最大化项目利润空间（小）高层：从现有市场表现看，市场反应良好，为项目主现金流产品，吸引市场大多数客户，降低开发风险价值标杆联排盈利主体花园洋房盈利主体（小）高层价值标杆提升项目品质盈利主体产品差异化丰富社区产品形态盈利主体最大化土地价值利润最大化PART

6项目定位产品定位联排：项目高端产品，面向市场高端客户，成为项目价值标66平谷区现有较高端项目以2及3居室为主，户型尺度较大PART

6项目定位平谷区现有较高端项目以2及3居室为主，户型尺度较大PART67户型配比PART

6项目定位户型配比PART6项目定位68项目定位总体回顾项目目标：名至实归客户认为区域较为偏远怎么办？客户不愿意花80万元以上的价格买房子怎么办？解读规划利好，借势平谷城市发展，重新定义区域价值充分放大项目自然资源优势，产品全面超越市场水平，突破客户价格上限财贵专属区区域价值京东上品生活示范区的概念放大资源优势，打造精品项目容积率平衡，产品分级核心问题解决策略具体实施PART

6项目定位项目定位总体回顾项目目标：名至实归客户认为区域较为偏远怎么办69产品定位PART

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物业发展建议产品定位PART7物业发展建议70“上品生活示范区”物业发展建议体系本项目物业发展建议户型设计园林景观产品形象社区形象标签社区规划精品社区物业价值体系全新的生活体验富有冲击力的视觉形象大尺度空间创意户型立体的生活空间百分百园林景观强烈的项目符号优化户型多种增值亮点“情”“景”“私”物业发力点PART

7物业发展建议“上品生活示范区”物业发展建议体系本项目物业发展建议户型设71平谷区规划设计现状——整体水平较差，缺乏规划设计理念、无布局方案、无组团概念紫贵庄园腾龙源城迎宾花园PART

7物业发展建议平谷区规划设计现状——整体水平较差，缺乏规划设计理念、无布局72社区空间营造的物业开发要点建议高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性，对低密度产品提供环境支持高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间集约利用土地，形成集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异，提升社区空间质量在以上三条的基础上，社区规划还往往追求较强的“形式感”，形成富有特色的社区形象，产生市场冲击力社区规划园林景观产品形象社区形象标签户型设计PART

7物业发展建议社区空间营造的物业开发要点建议高层界定区域，围合社区，强化内73“形式感”的规划给人以强烈的视觉冲击和空间体验深圳淘金山天津江胜天鹅湖绿城·蓝庭PART

7物业发展建议“形式感”的规划给人以强烈的视觉冲击和空间体验深圳淘金山天津74高层界定社区，强化内部空间的领域感和私密性深圳熙园深圳中惠金士柏山花园高层成为社区的屏障，并且能够形成连续的展示面，形成较高城市意象深圳公园大地深圳公园大地花园PART

7物业发展建议高层界定社区，强化内部空间的领域感和私密性深圳熙园深圳中惠金75高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间天津江胜天鹅湖不同物业形式各自形成完整的组团，保证了低密度社区居住氛围匀质化。北京上元PART

7物业发展建议高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间天766000平米景观带北京上元深圳香密湖1号集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异景观水系自然地将高层与联排居住区分开，廊桥设计既丰富了景观，又建立了联系PART

7物业发展建议6000平米景观带北京上元深圳香密湖1号集中、规模化的社区开77社区中心广场，成为联结社区的核心深圳水岸山城上海久阳文化府邸集中式园林景观对社区环境的品质提升明显，形成较大规模的集中社区开放空间，丰富景观趣味性PART

7物业发展建议社区中心广场，成为联结社区的核心深圳水岸山城上海久阳文化府邸78地块价值分析水系景观村镇村镇城市主干道噪音较大地块北侧昭示性较好但噪音较大建议排布高层建筑，展示项目城市感，同时隔挡噪音4123价值较好价值较好的地块建议排布密度较低的花园洋房，以提高项目整体价格景观最好近邻洳河水景及市场绿化的地块在项目整体地块中价值最大，因此排布低密度产品，充分利用景观资源，拔高项目整体档次。45价值一般价值较为一般，建议排布密度较高的现金流产品以平衡容积率商业价值由于地块周边生活、商业氛围均未成熟，配套商业更为合理该城市道路通往两地块便捷度较高，商业价值较大，建议在此排布配套商业PART

7物业发展建议地块价值分析水系景观村镇村城市主干道噪音较大4123价值较79整体规划原则要点：延顺平路一侧排布高层建筑，分隔社区与外部空间，达到形象展示效果；高层与类低密度产品各自集中布置，基本以现状地形进行划分东侧地块在保证低密度生活感受的前提下，将体现品质、提升价值的物业排布在景观较好的位置西侧地块利用景观轴线分割居住组团，形成较大规模的集中社区开放空间，丰富景观趣味性充分考虑主入口位置对社区内部交通的作用：依据周边交通条件布置主入口位置，实现社区内部人车分流;采用外环交通组织，保证社区内地块的的整体性和规模感

合理解决社区入口同商业布局关系，结合会所、入口处景观形成公共空间，提升商业价值；PART

7物业发展建议整体规划原则要点：延顺平路一侧排布高层建筑，分隔社区80整体规划意向PART

7物业发展建议整体规划意向PART7物业发展建议81整体规划意向PART

7物业发展建议整体规划意向PART7物业发展建议82景观设计市场现状——整体水平低，仅进行硬质铺装，目前市场可见项目没有内部水系、集中景观缺乏平谷区现有项目的园林景观水平普遍较低未可见有视觉冲击力的景观展示空间中央景观、集中水面、水系、雕塑、喷泉等园林景观要素都罕见。迎宾花园假山PART

7物业发展建议景观设计市场现状——整体水平低，仅进行硬质铺装，目前市场可见83市场要素——集中绿地、水系、雕塑

80%的项目拥有集中绿地，但多为硬着铺装，没有整体规划思路。都丽豪廷中卫世纪城PART

7物业发展建议市场要素——集中绿地、水系、雕塑80%的项目拥有集中绿地，84社区空间营造的物业开发要点建议打造多层次景观系统，形成“低层拥景、高层瞰景”的社区意向，对景观资源利用最大化。将外部水资源渗透到社区内部。以北侧现有植被为景观屏障，营造内部绿色景观空间。东区：将水系引入社区内部，打造户户临水的居住感受。提供观景、亲水的休闲平台，增加人与景观的互动西区：“南北”向的社区绿色景观走廊与“东西”向活动休闲公共空间相互交织社区规划园林景观产品形象社区形象标签户型设计PART

7物业发展建议社区空间营造的物业开发要点建议打造多层次景观系统，形成“低层85项目整体规划布局——以各核心景观为中心，两条景观主轴为延伸绿化

景观节点景观主轴水系PART

7物业发展建议项目整体规划布局——以各核心景观为中心，两条景观主轴为延伸绿86多层主入口及会所商业次入口景观节点绿化三错层东区景观节点图PART

7物业发展建议多层主入口及会所商业次入口景观节点绿化三错层东区景观节点图P87西区景观节点图PART

7物业发展建议西区景观节点图PART7物业发展建议88社区内部景观小品适度加入西班牙风情小品，在成本有效控制的前提下，融入西班牙风情元素符号，呼应主题PART

7物业发展建议社区内部景观小品适度加入西班牙风情小品，在成本有效控制的前提89东区”水“资源的延伸，在达到社区景观共享的同时，保证了别墅的私密性贯穿社区的景观水系，使整个别墅形成”绿岛“的景观形象。亲水平台及休息廊架的设置，增加了居民交流空间，观享空间。PART

7物业发展建议东区”水“资源的延伸，在达到社区景观共享的同时，保证了别墅的90西区极具景观致化的“绿色大面积休闲区”成为社区的一大亮点PART

7物业发展建议西区极具景观致化的“绿色大面积休闲区”成为社区的一大亮点PA91个性强烈的雕塑小品不仅增加了社区空间的趣味性和休闲氛围，同时体现出浓郁的人文精神，提升了社区的价值.雕塑和小品的运用对社区景观起到画龙点睛的作用PART

7物业发展建议个性强烈的雕塑小品不仅增加了社区空间的趣味性和休闲氛围，同时92平谷区现有社区产品形象;均为常见的普通板楼形象、无风情感。外立面装饰用材多为乳胶漆、少数贴外墙砖迎宾花园紫贵庄园怡馨家园都丽豪廷中卫世纪城PART

7物业发展建议平谷区现有社区产品形象;均为常见的普通板楼形象、无风情感。外93社区空间营造的物业开发要点建议社区规划园林景观产品形象社区形象标签东区意向——田园风光低密度居住区西区意向——豪宅像城市生活东西两区在造型上形成高与低、多与少、竖向与横向、组团与整体的多重对比，互为映衬，产生强烈的形式感户型设计PART

7物业发展建议社区空间营造的物业开发要点建议社区规划园林景观产品形象社区形94以临街板式高层定义社区边界、内部排布类别墅产品（洋房、联排）展示低密度社区舒适感、将水资源最大化的利用，打造田园风光的舒适生活休闲区。东区意象——田园风光低密度居住区PART

7物业发展建议以临街板式高层定义社区边界、内部排布类别墅产品（洋房、联排95风情化——建筑原型为地中海沿海国家意大利、西班牙、法国、希腊建筑，通过浓郁的欧洲地域风情建筑彰显历史底蕴和人文精神。形态丰富——运用多种建筑结构，如：高低拱门、穹顶、回廊、塔楼、柱式，形成错落优美的建筑空间。地中海沿岸建筑风格为原型，展现浓郁欧洲人文风情，与水系绿地相结合，西为中用打造精致低密度社区。PART

7物业发展建议风情化——建筑原型为地中海沿海国家意大利、西班牙、法国、希腊96色彩丰富——使用丰富的暖色调材质，如：红瓦、黄灰泥、斑斓的石料、马赛克铺装等，强调地中海建筑特色。装饰性强——将欧洲传统符号显示在建筑细节上，通过门框、凸窗、阳台、坡屋顶、铁艺等细节的打造，增添亲切感。色彩与材质充分尊重欧洲风情建筑原貌，细节上通过强烈符号化的建筑语言传递异域风情。PART

7物业发展建议色彩丰富——使用丰富的暖色调材质，如：红瓦、黄灰泥、斑斓的石97用古典元素增加文化气质及档次感，体现项目贵族气息——建议“西班牙”经典风格西区意象——"豪宅像"城市生活直线设计、流畅的线性结构，线条与空间感的和谐统一，释放的视觉效果体现自在高雅的新派贵族精神内蕴。建筑的高低排布，使空间形式不在呆板，形成独特的韵律感。丰富、明快的色彩打破传统的视觉感。PART

7物业发展建议用古典元素增加文化气质及档次感，体现项目贵族气息——建议“西98沿顺平路的高层建筑充分体现城市感，强烈视觉冲击效果展示社区形象强调建筑的整体形式感，完整、流畅的展示面和具有韵律感的天际线都是吸引眼球的重要因素。以尖屋顶体现豪宅的韵味和建筑的历史感。北京棕榈泉北京西钓鱼台嘉园PART

7物业发展建议沿顺平路的高层建筑充分体现城市感，强烈视觉冲击效果展示社区形99着重打造直观易感知部分，营造社区的高品质形象PART

7物业发展建议着重打造直观易感知部分，营造社区的高品质形象PART7100装饰性强——建筑的语言将古罗马、古希腊的传统符号显示在建筑外立面装饰上，通过石雕、线条等细节的打造，丰富建筑感受，增添建筑的精致感。采用玻璃、铸铁、瓷砖等建材和凹凸窗的配置营造出层次感。三段式的设计手法与精巧的细部表现力充分体现整体建筑的端庄大方。三段式设计——理性美的代表。立面划分为纵横三段，建筑左右对称、造型轮廓整齐，体现雄伟的气势。在材料使用上主要以丰富的暖色调为主。下部以花岗岩铸就扎实根基、中部以鹅黄淡彩的面砖凸现明快鲜亮、顶端以尖圆和斜坡营建轻盈飞扬的感觉。PART

7物业发展建议装饰性强——建筑的语言三段式的设计手法与精巧的细部表现力充分101门窗及其他构造装饰中适度融入西班牙设计元素，完善风情意境西班牙风格元素：拱形门窗、木窗扇、木花架、烟囱、石窗花、铁艺、陶艺拱形门窗PART

7物业发展建议门窗及其他构造装饰中适度融入西班牙设计元素，完善风情意境西班102社区空间营造的物业开发要点建议仪式化的入口星级会所社区形象标志风情商业街人车分流系统围墙和导示系统社区形象标签社区规划园林景观产品形象户型设计PART

7物业发展建议社区空间营造的物业开发要点建议仪式化的入口社区形象标签社区规103入口的仪式化，以独特的气质和精细的细节处理悉显尊贵入口可以直接与区域的标志性公共空间—广场或集中水面相联接，体现出大度的气势。PART

7物业发展建议入口的仪式化，以独特的气质和精细的细节处理悉显尊贵入口可以104东区入口体现高档低密度社区意向PART

7物业发展建议东区入口体现高档低密度社区意向PART7物业发展建议105西区入口体现豪宅社区意向PART

7物业发展建议西区入口体现豪宅社区意向PART7物业发展建议106星级会所——打造具有城市影响力的特色功能会所功能健身活动休闲活动特色功能养生活动健身设施（200㎡）棋牌室、麻将室（200㎡）SPA（400㎡）商务活动商务会议间、客房（200㎡）会所功能的设置主要参考本地客户的生活习惯和本项目客群的高端属性，满足财富人群休闲，会友、炫耀等生活需求。精品特色餐饮、红酒酒窖（地下）、雪茄吧（600㎡）根据以上功能设置，建议会所面积在1500—2000㎡，红酒酒窖功能可在地下空间实现PART

7物业发展建议星级会所——打造具有城市影响力的特色功能会所功能健身活动休闲107标志性建筑，营造社区视觉焦点标志性建筑成为社区系统的统领，建立社区的方向感和领属感公共建筑，更好展示西班牙风情、标示项目形象PART

7物业发展建议标志性建筑，营造社区视觉焦点标志性建筑成为社区系统的统领，建108社区风情展示区——彰显西班牙风情，营造异域的生活氛围体验，强调仪式感和品质感商业街除担负社区配套的作用之外，还是风情主题展示的重要元素。结合特色入口布置，展示西班牙风情城市界面：商业街空间模糊化、休闲化景观细节化增加风情体验特色化的统一符号烘托商业氛围PART

7物业发展建议社区风情展示区——彰显西班牙风情，营造异域的生活氛围体验，强109风情商业街和建筑立面形象保证统一，商业空间和建筑空间形成合理过渡；尽量保证商业的连续性，以人行为主，避免车行对商业流线的切断；商业街和社区内部通过小型花池区隔，形成空间过渡；通过店铺建筑设计与外立面的统一装修营造西班牙风情PART

7物业发展建议风情商业街和建筑立面形象保证统一，商业空间和建筑空间形成合理110延展室内商业空间，形成街区小广场，增强体验感，扩大交流空间优点：室外的商业空间不仅可以增加营业面积，也能有效的聚集人气，有利于把整个街区的商业氛围连成一体建议：布置适量的休闲座椅与店铺座椅，方便人流驻足商业街内街局部放大为若干小广场，配合户外的卖场、座椅和景观小品，形成浓郁的休闲氛围，购物之外亦是交往、放松场所商业街空间模糊化、休闲化PART

7物业发展建议延展室内商业空间，形成街区小广场，增强体验感，扩大交流空间商111特色化的统一符号烘托商业氛围PART

7物业发展建议特色化的统一符号烘托商业氛围PART7物业发展建议112项目入市初期，商业街各商铺难以完全进驻经营，过多空置店铺会影响整体商业氛围，建议对这些商铺进行统一包装，通过内衬广告招贴、统一招牌设计等方式对未来预期的商业氛围进行“提前展示”，从而对商业街的整体商业氛围进行有效维护。商业配套在销售时先行包装，做好展示，聚集人气，打造入住后的居住氛围和西班牙风情PART

7物业发展建议项目入市初期，商业街各商铺难以完全进驻经营，过多空置店铺会影113人车分流系统——避免车行对人行的干扰，体现高档社区形象

车库入口社区主干道

社区入口组团内部人行路PART

7物业发展建议人车分流系统——避免车行对人行的干扰，体现高档社区形象车114围墙临主街人行道，运用绿化巧妙抬高围墙，既美观又确保了小区的安全性。围墙基座可运用天然石材装饰，以体现出小区的尊贵感。注意其色调与区域建筑风格和色彩的一致性。项目建设期间，邻主要交通干道的围墙要做包装，凸现项目特色。PART

7物业发展建议围墙临主街人行道，运用绿化巧妙抬高围墙，既美观又确保了115导示系统PART

7物业发展建议导示系统PART7物业发展建议116景观细节体现物业高品质品质体现于细节，用心的细节设计会给客户以深刻的感受，是展示项目实力和整体品质的有效途径。细节的处理花钱不多，却能显示出社区的高品质，提升社区形象。PART

7物业发展建议景观细节体现物业高品质品质体现于细节，用心的细节设计会给客117平谷现有市场户型水平整体设计水平一般，没有设计亮点无提高性价比的增值点户型创新有限，仅限于错层、入户花园、飘窗的设计；PART

7物业发展建议平谷现有市场户型水平整体设计水平一般，没有设计亮点PART118社区空间营造的物业开发要点建议高层产品优化户型结构\引进创新产品\增值亮点类低密度产品“情趣化”空间的营造\居住空间“景观化”\增强居住私密性社区规划园林景观产品形象社区形象标签户型设计PART

7物业发展建议社区空间营造的物业开发要点建议高层产品社区规划园林景观产品形119突出户型的“精致”、产品高“性价比”基本原则优化户型结构：从整体户型面宽进深合理性，内部功能空间布置合理性等方面优化户型布局引进创新产品：从居住者的感受和户型的实用性出发，借鉴市场领先产品户型设计提高赠送面积：赠送面积不能是无用多余的面积，而是需要与实际购买空间良好结合，便于居住使用，增强业主购买性价比，并增添空间情趣核心理念将面积合理性和居住的舒适度综合考虑，张弛适度的设计、打造“物有所值”的高端产品关键动作高层户型设计A.高层产品突出户型的“精致”、产品高“性价比”基本原则优化户型结构：从120优化户型结构：123金地梅陇镇进深：开间=1.4：1户型分析更有效的利用了建筑的进深：各功能空间更有效的集中，节省了交通面积；可以将公共卫生间等次要的功能间沿进深布置，不必要占用南、北面价值较高的面宽家庭人口少，可将餐厅与客厅结合布置，节省北向空间A.高层产品优化户型结构：123金地梅陇镇进深：开间=1.4：1户型分析121产品创新迎宾花园现有3层2跃大户型：A户型150㎡、B户型187㎡户型设计领先市场水平，但没有体现错层产品的赠送实用空间、通过空间分割改变视觉感知的优势A.高层产品产品创新迎宾花园现有3层2跃大户型：A户型150㎡、B户型1122三错层——通过赠送夹层空间吸引市场眼球产品创新三房户型100-110M2，120-130M2；偶数层送一房一卫约20M2奇数层送一房约20M23.9米3.9米2.8米2.15米2.8米二房户型80-90M2偶数层送一房一卫约15M2奇数层送一房约15M2三错层结构上层、底层均为卧室，中间层为客厅、餐厅、厨房；三层立体空间，更时尚、更实用。买一层送一层。比如，业主买三房，可以住上四房，甚至五房。A.高层产品三错层——通过赠送夹层空间吸引市场眼球产品创新三房户型10123独特的设计、精巧的空间布局、赠送面积将成为其重要卖点之一！三维生活体验，突破市场平台水平，引领市场引进创新产品A.高层产品独特的设计、精巧的空间布局、赠送面积将成为其重要卖点之一！三124户型局部改良——阳台的空间变化丰富产品使用功能实用性佳的方阳台八角景观餐厅A.高层产品户型局部改良——阳台的空间变化丰富产品使用功能实用性佳的方阳125万科假日润园：已在着手研究面积赠送与溢价之间的关系，为消化库存做准备70幻90，买房就要超值！！销售面积：72.24平米，实得面积：90.18平米，使用率：100%销售表现：半年300套VS两周200套面积赠送显著影响销售表现A.高层产品万科假日润园：通过赠送面积使项目使用率达到100%，实现两周销售200套万科假日润园：已在着手研究面积赠送与溢价之间的关系，为消化库126提升赠送面积各类方法两层高错层露台及两层高内凹大露台两层高入户花园地下室和半地下室只计一层建筑面积的室内超高层大手笔提高赠送面积比例小手笔高小于2.2米的落地凸窗高小于2.2米的可拆卸凸窗高小于2.1米的隐藏式、落地式衣柜阳光房、大阳台结构面积提升赠送面积各类方法两层高错层露台及两层高内凹大露台大手笔提127凸窗A.高层产品凸窗A.高层产品128落地衣柜隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移并将其做成凸窗完成，只是这里的凸窗改成了“衣橱”。和凸窗一样，隐藏式衣橱的高度通常也在2.2米以下，不用计入建筑面积，但业主却可以使用。A.高层产品落地衣柜隐藏式衣橱的设计方法有点类似于低台凸窗，通过外墙外移129阳台、步入式阳台奇数层阳台与偶数层阳台错开，赠送一步阳台A.高层产品错层阳台步入式景观凸窗室内地面步入式阳台步入式景观凸窗步入式阳台利用落地凸窗的特性，设置步入式阳台，模糊阳台同房间的区分阳台、步入式阳台奇数层阳台与偶数层阳台错开，赠送一步阳台A.130超大入户花园和大阳台入户花园可以隔成一个小书房，非常实用由于入户花园和阳台只计一半建筑面积，开发商通过做大入户花园和阳台也属“偷面积”之举。此方法一般只在大户型单元且自然资源景观较好的楼盘中使用。A.高层产品超大入户花园和大阳台入户花园可以隔成一个小书房，非常实用由于131错层双层高露台或双层高入户花园双层高露台首先在从室内空间向外界的自然延伸上，对居住的舒适性肯定有所帮助。错层大露台（或入户花园）如果是可以用玻璃窗封上，或加楼层板使上下两家都增加面积，对偷面积提高实用率有非常大的帮助A.高层产品错层双层高露台或双层高入户花园双层高露台首先在从室内空间向外132空中院馆空中过道在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主多出一部分空间。业主既可以分隔开，作为自己的私人空间；也可以作为空中院馆，供业主共用，多出一个休闲空间。A.高层产品空中院馆空中过道在两个单元之间做一个连接的空中过道，使得业主133利用送夹层A.高层产品利用送夹层A.高层产品134设计死角形成的公摊的面积送结构面积A.高层产品设计死角形成的公摊的面积送结构面积A.高层产品135基本原则产品价值体系通过“情”、“景”、“私”体现空间的丰富变化，增强别墅居住感受在低密度居住感受方面引领区域市场的发展。类低密度（联排+洋房）户型设计B.类低密度产品基本原则产品价值体系通过“情”、“景”、“私”体现空间的丰富136类低密度产品价值体系——从三方面解决产品与客户需求之间的矛盾类低密度产品价值体系“情”“私”“景”以“亲地”、“亲自然”为核心，将室内空间与外部景色充分融合，使居住空间“景观化”，增加舒适度，带来更丰富的居住体验通过专属通道、私家庭院等增强居住私密性，营造宁静生活氛围，提升尊贵感受通过对室内“情趣化”空间的营造，如玄关、挑空、阁楼等，体现丰富的空间变化，增强居住的品味感和愉悦感庭院挑空入户花园露台与观景阳台阳光房大面积采光窗玄关与吹拔跃层阁楼错层与夹层天井内庭专属通道私家庭院解决内部空间较紧凑、局促的矛盾解决接触自然景色较少的矛盾解决集合建筑公共性太强的矛盾半地下室B.类低密度产品类低密度产品价值体系——从三方面解决产品与客户需求之间的矛盾137“情”“情”趣化空间的塑造方法挑空玄关吹拔跃层阁楼错层夹层半地下室B.类低密度产品“情”“情”趣化空间的塑造方法挑空玄关吹拔跃层阁楼错层夹层半138跃层阁楼增加室内空间层次感阁楼提供了丰富的室内空间变化，而丰富的变化正是居住品质提高的重要标志。B.类低密度产品跃层阁楼增加室内空间层次感阁楼提供了丰富的室内空间变化，139充分利用垂直空间设置半地下室，增强采光效果半地下室采光窗口室内车库入口通向半地下室的天井地下室层高低于2.2米，不计入建筑面积进入半地下室还可结合庭院做出天井采用半地下室设计，首层抬高后，可用作室内车库B.类低密度产品充分利用垂直空间设置半地下室，增强采光效果半地下室采光窗口室140联排玄关吹拔设计强调别墅生活感受入口的吹拔处理有明显的、不同于普通住宅的居住感受B.类低密度产品联排玄关吹拔设计强调别墅生活感受入口的吹拔处理有明显的、不同141客厅（餐厅）挑空联排别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提高客厅的开敞度B.类低密度产品客厅（餐厅）挑空联排别墅客厅面积有限，客厅局部挑空后能明显提142错层增加主卧高度和空间层次感

采用错层可以增加室内空间的层次感，同时也能增加联排二层主卧的高度，提高空间感和舒适度主卧室错层花园洋房错层设计联排别墅错层设计B.类低密度产品错层增加主卧高度和空间层次感

采用错层可以增加室内空间的层143通过夹层，充分利用内部立体空间，在覆盖率不变的情况下，提高局部容积率充分利用建筑高度，在夹层布置每个功能空间；虽然每个功能空间面积不大，但是通过立体空间的转换，营造了多空间的别墅感，从一定程度上解决了小面宽/大进深的压抑感问题，同时提高了局部容积率

5-6联的较大联数，也起到提高容积率的作用B.类低密度产品通过夹层，充分利用内部立体空间，在覆盖率不变的情况下，提高局144“景”“景”观化空间的塑造方法外庭院入户花园露台与观景阳台大面积采光窗天井内庭阳光房B.类低密度产品“景”“景”观化空间的塑造方法外庭院入户花园露台与观景阳台大145洋房和联排别墅——步入式庭院步入式设计，穿过院子才可进入家门，回归小院生活私家花园彰显居住者生活情调，业主小院落与社区大环境的结合B.类低密度产品洋房和联排别墅——步入式庭院步入式设计，穿过院子才可进入146洋房和联排别墅——双向私家庭院首层私家花园，业主可自由打理，繁忙的工作之余品位生活的乐趣北向庭院南向庭院B.类低密度产品洋房和联排别墅——双向私家庭院首层私家花园，业主可自由打理，147洋房——入户花园平台在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念的花园门厅，将客厅与外界进行一定的阻隔，使客厅不与外界直接接触，增加了家庭的私密性，同时丰富了室内的空间格局，营造出家庭温馨浪漫的氛围B.类低密度产品洋房——入户花园平台在入户门与客厅门之间设计一个类似玄关概念148洋房——景观阳台由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底特意布置的露台，使居住者能充分接触自然，是花园洋房重要的卖点之一多个露台设计，增加赠送面积，提高产品性价比B.类低密度产品洋房——景观阳台由自家退台俯视室外楼梯，小花园也进入眼底149剖面图底层示意在卧室之中即可拥有内院外院“双重景观”由客厅可以直接步入天井二层示意天井花园天井的设置削弱联排产品进深大、采光差的弊端，保证大进深却没有暗室和暗廊，连过道都是自然光，上楼下楼都可以看到内院。天井上空在卧室之中即可拥有内院外院“双重景观”联排别墅——天井内庭院增强室内外空间的交流以及居住空间的层次感和多样性B.类低密度产品剖面图底层示意在卧室之中即可拥有内院外院“双重景观”由客厅可150联排别墅——露台和观景阳台的情景价值露台花园观景大阳台大露台形成室内向室外的延伸空间，将两者自然交融观景阳台作为主卧的空间延伸，很好地将景色引入居室，同时增加卧室的舒适性B.类低密度产品联排别墅——露台和观景阳台的情景价值露台花园观景大阳台大露台151洋房——阳光房提升居住舒适性首层布置阳光房，增加情趣空间，融入室外景色，为主人提供休憩放松场所B.类低密度产品洋房——阳光房提升居住舒适性首层布置阳光房，增加情趣空间，融152景观自足性空间内向性功能多样性根据景观资源的不同设置不同的户内庭院/形成丰富的空间形式/同时赋予空间不同的功能联排别墅——利用阳台、露台形成私有庭院

B.类低密度产品景观自足性根据景观资源的不同设置不同的户内庭院/形成丰富的空153起居室采光落地窗起居室采光落地窗起居室采光落地窗卧室采光落地窗将客厅朝向前院、家庭室朝向后院，多使用落地窗以保障采光和观景效果，但朝向前院的窗的大小要适宜，在保障良好的采光和观景的同时注意私密性洋房和联排别墅——大面积的采光窗提升居室的通透感和舒适度B.类低密度产品起居室采光落地窗起居室采光落地窗起居室采光落地窗卧室采光落地154“私”“私”密化空间的塑造方法私家庭院专属入户通道B.类低密度产品“私”“私”密化空间的塑造方法私家庭院专属入户通道B.类低密155私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室内小公园和室外大公园的互相辉映院墙可采用植物+栅栏或地形起伏的自然隔离方式，既能向外展示漂亮的私人花园、又利用植物形成的天然屏障保证生活隐私联排别墅——私家庭院凸显居住空间的私密性和尊贵感B.类低密度产品私家庭院与阳光、空气全接触，并在院内栽植鲜花和树木，形成室156联排别墅——入户门楼设计，增添专属领地的私密感入户采用门楼设计，利用其独特的形式增强专属领地的私密感和尊贵感B.类低密度产品联排别墅——入户门楼设计，增添专属领地的私密感入户采用门楼设157花园洋房——2层室外专属楼梯入户二层住户外置楼梯，专有入户通道，体现专有的私密感，同时增加了与自然的亲近，体现了生活情趣B.类低密度产品花园洋房——2层室外专属楼梯入户二层住户外置楼梯，专有入户通158洋

房

产

品

设

计

要

点首层设计为四室两厅两卫，主要功能空间包括庭院、情景房、卧室、客厅、储藏室等，私家庭院入户二、三层设计为三室两厅两卫，主要功能空间包括露台、卧室、客厅、入户花园、观景阳台等，其中二层通过专属楼梯入户四、五层设计为跃层四室两厅两/三卫，主要功能空间包括露台、卧室、客厅、入户花园、观景阳台等，三、四层通过楼梯间入户主要使用功能空间通过露台/阳台/窗户与外界的联系，借助与室外的交流减少面积小带来的压抑感南向一般设置宽厅和1个主卧，保证主要功能空间舒适度，次卧北向设置本项目洋房户型设计建议B.类低密度-4层花园洋房洋

房

产

品

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要

点首层设计为四室两厅两卫，主要功159万科情景洋房

打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使每户拥有南向的私家花园或露台情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。主要为4层半建筑，入户方式巧妙：

首层：南向花园入户二层：南向露台入户三层、四层：楼梯入户首层花园入户首层情景房二层露台入户三层露台首层情景房案例借鉴万科天津水晶城B.类低密度-4层花园洋房万科情景洋房

打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化160户型推荐——万科水晶城NA-C户型（首层）整体空间方正合理，南北通透首层独享50平米左右私家花园，增添生活情趣设置情景房，增添院居情趣大开间客厅和餐厅，视野开阔，采光充分，开间进深比为0.96主人房超过20平米，宽敞舒适客厅与卧室区错层设置，增添空间变