商业地产运作基本流程

商业地产

运作流程一、商业地产与住宅的区别二、商业地产运作的主要内容及流程

1、市场调研2、商业分析

3、商业定位

4、商业规划

5、主力店谈判

6、建筑规划

7、营销推广

8、开发模式

9、店铺销售

10、商业招商

11、商业运营管理三、商业地产运作的十大误区目录一、商业地产与住宅的区别1、地理位置2、目标顾客3、功能用途4、消费环节5、物业要求6、产品设计7、销售营销8、投资回报9、专业程度10、综合实力二、商业地产运作的主要内容及流程

1、市场调研

（1）消费者调研

年龄结构性别婚姻状况收入水平

学历状况价格需求品种需求购物里程

业态选择消费频次消费支出交通工具

消费动机潜在需求购物行为分析（2）经营者调研

分布地段经营状况价格带销售额经营模式经营实力经营场所需求市场空间发展计划品牌资源经营商货源主力店资源

合作条件配套业种资源2、商业分析（1）城市经济分析

地区发展地位GDP增长及占比

社会消费零售额人口状况

居民可支配收入职工平均工资

居民恩格尔系数人均消费支出（2）地段段分析析区域特特质区区域地地位城城市规规划人口状状况基基础设设施交通状状况潜潜在顾顾客及及购买买力（3）周边边商圈圈分析析商圈分分布商商圈圈规模模商商业业气氛氛商圈特特点商商圈圈辐射射效应应市市场容容量分分析形态结结构竞竞争争力分分析发发展展趋势势（4）竞争争对手手分析析商业分分布经经营营定位位经经营营规模模销售状状况赢赢利利状况况商商品品分布布楼层分分布经经营营业态态和品品类商商场环环境营销特特点员员工工状况况管管理理团队队（5）项目目SWOT分析优势劣劣势风风险险机机会会3、商业业定位位（1）主题题定位位（2）目标标市场场定位位（3）规模模定位位（4）业态态定位位（5）功能能定位位（6）档次次定位位（7）招商商策略略定位位4、商业业规划划（1）功能能组合合购物＋＋餐饮饮＋休休闲购物＋＋餐饮饮＋休休闲＋＋娱乐乐购物＋＋餐饮饮＋休休闲＋＋娱乐乐＋商商务……（2）业态组合合百货＋大卖卖场百货＋专业业店大卖场＋专专业店大卖场＋品品牌店百货＋餐饮饮百货＋大卖卖场＋餐饮饮百货＋专业业店＋餐饮饮大卖场＋品品牌店＋餐餐饮……（3）商业布局局规划垂直布局平平面面布局区区域布布局（4）业态规模模规划（5）商业动线线规划水平动线垂垂直直动线人人流动动线车流动线货货流流动线（6）交通规划划垂直交通水水平交通室室内内交通室室外交交通（7）商业空间间规划层高柱柱距荷载载平平面面空空间间电梯梯位位置置配配套套用用房房主楼楼与与辅辅楼楼关关系系………（8）二二次次装装修修及及美美陈陈设设计计（9）配套设施的的规划商业规划的六六项原则（1）市场调查是是前提（2）商业定位是是依据（3）设施配套是是重点（4）经营管理是是目标（5）多方沟通是是保障（6）投资策略要要兼顾5、主力店谈判判（1）主力店的作作用强大的品牌号号召力强强大的聚聚客能力提升租金及售售价提提升招招商条件提升项目形象象提提升升物业价值稳定租金收益益（2）主力店的不不利影响（3）主力店的谈谈判时机（4）主力店谈判判对整个项目目运作的重要要意义6、建筑规划（1）总平面规划划（2）交通规划（3）室内平面规规划（4）外立面规划划（5）配套设施规规划（6）经营区域与与辅助用房规规划7、营销推广（1）围绕商铺销销售的营销（2）围绕招商的的营销（3）开业前后的的营销（4）日常经营的的营销（5）营销的核心心卖点的整合针对性的推广广方案8、开发模式（1）三种主要的的开发模式分割销售租售配合只租不售（2）正确选择开开发模式的战战略意义销售与经营整体经营与分分散经营返租和经营成成本返租期限与经经营资金回收与长长期经营（物物业升值）租售策略与主主力店的引进进……9、店铺销售（1）市场调查（2）店铺分割（3）定价及销售售次序（4）商业元素的的整合（5）商业卖点提提炼（6）独立经营或或后期经营的的支撑10、商业招商（1）招商基本步步骤组建团队专专业调查目目标标甄选条件设定谈谈判签约商商装装组织开业准备（2）招商次序的的设定主力店次次主力店店专专业店配配套动能能店品牌店……11、商业业运营营管理理（1）商业业动线线与品品牌布布局的的完善善（2）商业业招商商与调调整（3）日常常业务务管理理：销销售库库存存价价格品品种种质量陈陈列列……（4）营销销策划划（5）卖场场管理理：营营业秩秩序员员工工店店面形形象安全消消防防收收银保保洁洁播播音……（6）物业业管理理（7）人事事财财务IT（8）售后后服务务（9）政府府和媒媒体协协调三、商商业地地产运运作十十大误误区1、建筑筑规划划代替替商业业规划划2、建筑筑规划划先于于商业业规划划3、营销销策划划代替替商业业规划划4、重外外观形形象，，轻内内部布布局5、重