商业地产企业竞争比较沟通与发展部

商业地产竞争企业发展模式比较商业地产研究部一、行业企业概况介绍二、竞争企业比较体系三、竞争企业分项说明四、万达的比较优势目录行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势行业领先企业外资新加坡嘉德香港企业恒隆、太古、新鸿基、瑞安内资企业万达、华润、中粮行业跟随企业专注型宝龙、阳光、明发、国贸综合型世茂、保利、龙湖、金融街、绿地、珠江、富力、万科、陆家嘴、金地、海航关注型恒大商业型大商、百联、金鹰、广百、茂业、天虹、红星美凯龙、苏宁、银泰*上述企业为不完全统计行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产企业竞争力指标融资能力融资渠道及评级融资规模及成本开发选址能力选址策略土地储备面积土地成本土地分布招商运营能力专业团队状况招商方式策略总租金及租金水平开业总面积及出租率规划建设能力规划设计团队及完成面积建设团队及开竣工面积开发建设速度在建商业地产面积行业影响力商业地产持有面积及占总面积比例租金收入及占总营收比例政府资源影响力*每个竞争企业的介绍，在上述基础上增加“企业总体战略及商业地产战略”、企业模式及产品模式简介行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势三、竞争企业分项说明华润中粮世茂宝龙明发恒大凯德企业简介商业模式选址策略代表案例行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势华润企业行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介

华润集团旗下共18家一级利润中心，在香港拥有6家上市公司（含华润置地）。经营涉及消费品（零售业有多个自营品牌及华润万家超市）等多领域。截至2010年6月，集团总资产已达到4,830亿港元，2009年度集团营业额达1,698亿港元，经营利润177亿港元，员工达30万人。目前，集团正在推动企业的发展由实业型转向产融结合型。集团奉行“集团多元化，利润中心专业化”战略。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势企业简介

在地产业务上，华润实行“差异化”竞争策略，

“住宅开发+持有物业+增值服务”产品组合策略及“高品质”的产品定位。行业企业概括介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势华润集团组织架构行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势华润置地组织织架构行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势华润地产版块块业务架构行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势商业地产产品品模式：多元元万象城都市综综合体系列住宅+区域商业中心心（五彩城））住宅+欢乐颂区域商业中心心一般位于新新兴的城市副副中心，周边边以大片居住住区为主，或或者临近大规规模的新兴产产业集群，具具备一定商业业基础，北京京橡树湾区域域商业中心作作为战略落地地试点。行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势分布于三个版版块华润置地：华润万象城城城市综合体+区域购物中心心+木棉花酒店华润万家：欢欢乐颂社区购购物中心深国投（投资资企业）：新一城购物中中心+印象城购物中中心商业地产产品品模式：多元元*万象城系列列继杭州开业业后，将陆续续在沈阳、南南宁、成都、、青岛、郑州州开业；欢乐乐颂在深圳试试点后，即将将在鞍山开业业；而以北京京橡树湾的区区域购物中心心为试点的产产品也在不断断完善中。计划划每每年年新新开开1-2个持持有有物物业业。。除除新新开开业业的的杭杭州州万万象象城城，，商商业业地地产产出出租租率率保保持持正正在在93%以上上。。行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势华润建筑筑：内外外装商业管理理：华润润自建团团队酒店：木木棉花酒酒店主力店：：华润万万家、中中艺、华华润堂零零售品牌牌等商业地产产产业链链行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势商业地产产资本模模式：孵孵化行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势选址策略略---拿地版版图截止到2010年8月，华润润置地已已进入中中国内地地26个城市，，正在发发展项目目超过50个。土地地储备规规模近2261万平米（（其中住宅开发发和商业业地产土土地储备备分别为为1911万平米和350万平米，商业地产产建成物物业106万平米。商业地产产土地储储备占比比15.5%），主要要分布在在三大经经济圈的的中心城城市和中中西部的的热点城城市。其其中商业业地产分分布于北北京、、上海、、深圳、、杭州、、无锡、、沈阳阳、成成都、、大连连、苏苏州、、重庆庆、合合肥、、青岛岛、鞍鞍山、、郑州州等城城市。。行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势选址策策略---商业业地产产版图图行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势选址策策略---拿地地策略略侧重集集团资资源、、兼顾顾公开开拿地地：借助集集团资资源，，非公公开方方式获获得一一线城城市优优质地地价土土地。。充分分利用用下属属企业业的土土地资资源优优势，，“退退城进进园””；有有计划划、有有战略略指导导、有有区别别地进进入二二、三三线城城市；；侧侧重对对“合合作、、并购购、旧旧城改改造””等拿拿地方方式，，同时时，积积极参参加优优质地地块的的“招招拍挂挂”；；例如如：北北京橡橡树湾湾项目目和2009年8月新获获得的的上海海项目目，是是华润润置地地借助助母公公司财财务支支持在在公开开市场场拿地地的典典型案案例。。发展策策略明明晰，侧重于于发展展“郊郊区低低密度度住宅宅”和和“市市区高高密度度住宅宅”，，并结结合发发展规规模化化的““城市市综合合体””大型型商业业地产产项目目。行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势代表案案例：：深圳圳华润润中心心位置：：深圳圳地王王金融融圈，，罗湖湖金融融商务务中心心区项项目目特点点：集集商业业、办办公、、酒店店、居居住等等诸多多功能能于一一体，，深圳圳规模模最大大，品品质最最高综综合建建筑群群物物业形形态：：购购物中中心-万象城城5A甲级写写字楼楼——华润大大厦君君悦悦酒店店酒酒店式式公寓寓室室外娱娱乐休休闲广广场占占地地面积积：7.6万m2总建筑面积积：约48（55）万m2总投资：40亿港币行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势代表案例：：深圳华润润中心行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势代表案例：：深圳华润润中心截至2010年6月，经营收收益水平：：总面积：32.3748万平（含停停车场5.5万平）产品组合：：万象城购购物中心+华润大厦+君悦酒店+停车场出租率96.7%租金收益3.62亿（半年））*产品关键键词：高端端、品质*万象城为为中国购物物中心标杆杆项目行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势小结“内地新鸿鸿基”定位位方向央企，多产产业平衡集团以“孵孵化”关系系促进商业业地产发展展多产品品组合合及高高品质质品牌牌（尤尤其是是万象象城））带动动下的的产品品竞争争力优优势明明显。。发展速速度追追求平平稳、、产品品与万万达形形成错错位使使得对对万达达构成成的竞竞争威威胁较较小，，焦点点主要要在核核心城城市的的核心心地段段的拿拿地上上。行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势中粮企企业行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势企业简简介中粮集集团下下设粮粮油、、食品品、地地产酒酒店等等9大业务务板块块，拥拥有4家香港上市公公司及中粮地地产等3家内地上市公公司。集团要要求所进入的的主营行业具具有竞争力、、影响力、控控制力和市场场占有率。2009年初，中粮集集团正式提出出了打造“全全产业链的食食品企业、全全服务链的城城市综合体””的“两链””发展战略。。在商业地产产上，着力开开发“大悦城城”为品牌的的城市综合体体（商业综合合体），计划划将来商业地地产规模达到到集团总资产产30%集团战略：把把地产业务板板块做成一个个统一的上市市公司，即地地产酒店事业业部，实现整整体上市。行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势中粮集团组织织架构行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的的比较较优势势中粮地地产版版图中粮集集团内内部有有5家子公公司涉涉及到到商业业地产产相关关业务务。其其中地地产业业务主主要集集中于于以住住宅为为主业业的中中粮地地产、、运营营商业业地产产大悦悦城品品牌的的中粮粮置业业，此此外以以酒店店为主主业的的酒店店事业业部，，以亚亚龙湾湾国家家旅游游区为为主的的中粮粮海南南地产产，以以持有有物业业管理理为主主的凯凯莱物物业等等也都都参与与其中中。商商业地地产运运作以以中粮粮置业业为主主要平平台。。行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势中粮置置业简简介中粮置置业投投资有有限公公司主主要从从事高高品质质商业业地产产开发发与经经营。。公司司以““建立立有价价值的的商业业物业业，逐逐步形形成优优质的的物业业组合合”自自持并并运营营的商商业物物业项项目覆覆盖商商业、、酒店店、写写字楼楼等多多种形形态，，已形形成全全国战战略布布局的的框架架。截截至2011年1月，中中粮大大悦城城在全全国范范围内内已拥拥有近近10个城市市综合合体项项目，，其中中已开开业的的大悦悦城系系列广广场4个。未来2-3年将在在全国国复制制10个以上上大悦悦城，，5-10年将在在国内内大中中型城城市布布局约约20个大悦悦城。。行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的比比较优势势选址策略略---拿地版版图行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势商业地产产产品模模式“大悦城城”品牌牌的城市市综合体体，市场场定位为为“年轻轻、时尚尚、潮流流、品位位”，以以大悦城城购物中中心为核核心，可可能包含含办公、、酒店或或酒店式式公寓其其中的一一种或多多种。目前产品品一般以以“购物物中心+公寓”为为主。大悦城购购物中心心在主力力店比例例上，明明显低于于万达，，强化次次主力店店。行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势商业管理理：中粮粮自建团团队物业管理理：凯莱莱物业管管理酒店：凯凯莱酒店店主力店：：万客隆隆（基本本无法合合作）商业地产产产业链链行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势商业地产产资本模模式—同同华润内部孵化化银行贷款款行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势选址策略略---拿地策策略中粮选择择进驻的的目标主主要是““具备经经济活力力和零售售潜力””的城市市，包括括已经重重点布局局的环渤渤海区域域的北京京、天津津，长三三角区域域的上海海、杭州州；珠三三角的核核心城市市如广州州、深圳圳等都是是重点关关注的城城市；其其它一线线城市也也列入目目标范围围。目标城市市中区位位的布局局以核心心商圈或或者区域域性商圈圈的核心心位置为为主：抑或人财财两旺的的商业集集中地段段，抑或或大有潜潜力的生生活重心心区域。。行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势代表案例：北北京西单大悦悦城*产品关键词词：年轻、时时尚、潮流、、品位*大悦城为全全国都市型年年轻时尚购物物中心标杆北京西单大悦悦城于2007年12月28日开业，2008年2月正式开业，，是集购物中中心、写字楼楼、酒店式服服务公寓为一一体的城市综综合体。建筑筑面积20.5万平方米，地地上15层，地下4层，有停车位位近2000个。西单大悦城（（建成物业））收购价格36亿，加上改造造成本，约为为37亿，首年固定定租金收益3.2亿左右。行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势代表案例：北北京西单大悦悦城行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势小结央企，多产业业平衡单产品，品牌牌适应性尚待待验证发展速度加快快（2010年2家）总体产品与万万达形成错位位，但购物中中心与万达存存在竞争关系系目前对万达构构成的竞争威威胁较小，焦焦点主要在核核心城市与核核心地段的拿拿地上。行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势宝龙企业行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达达的的比比较较优优势势企业业简简介介宝龙龙集集团团由由许许健健康康（（籍籍贯贯：：福福建建省省泉泉州州晋晋江江））创创立立，，始始于于80年代。许许健康80年代初在在澳门创创业，主主要经营营实业，，后投资资澳门房房地产业业。90年代，许许健康回回内地发发展，宝宝龙集团团现拥有有地产、、商业、、酒店旅旅游业、、信息业业、工业业产业，，核心主主业为地地产开发发和商业业经营。。自2006年开始，，在三四四线城市市高速扩扩张，““宝龙城城市广场场”定位位购物、、旅游、、餐饮、、休闲、、游乐、、娱乐、、商务、、文化于于一体，，成为具具有特色色的商业业地产模模式。行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势宝龙集集团发发展历历程第一桶桶金艰辛创创业1980-19901、澳门地产开发2、厦门住宅开发（20万平方米）1992-19991、厦门明发广场2、厦门宝龙酒店2000-20031、福州宝龙城市广场2、稳步进入两个城市2003-20051、全国国性扩扩张拿拿地2、08年年中中香港港IPO通过聆聆讯3计划2009年9月再次次冲击击香港港IPO2006-20091、受经经济环环境影影响，，建设设进展展放缓缓。2、2009年10月IPO成功，，紧张张的资资金链链得到到缓解解。3、2010年，总总部移移师上上海。。创业期期发展期期扩张期期与高高速发发展期期IPO推动行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势宝龙集集团组组织架架构行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势战略合合作伙伙伴新华都都百货货TESCO、家乐乐福、、沃尔尔玛金逸影影城国美电电器KFC、麦当当劳其它行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势宝龙集集团产产业版版图行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势宝龙商业业地产版版图成都宝龙武夷山宝龙淄博宝龙蚌埠宝龙郑州宝龙福州宝龙已开业项目在建项目开工项目储备项目即墨宝龙青岛李沧烟台海阳宿迁宝龙盐城宝龙常州宝龙新乡宝龙泉州安溪宝龙泰安宝龙洛阳宝龙太仓宝龙无锡宝龙无锡玉祁花城行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势商业地产产产品模模式：行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势商业地产产产品模模式“宝龙城城市广场场”是综综合性商商住发展展项目，，一般包包括超市市、百货货公司、、零售店店、电影影院、美美食广场场及其他他休闲设设施，以以及优质质住宅物物业。根根据项目目地点及及市场需需求，未未来的商商业地产产项目将将包括由由国际著著名酒店店管理公公司管理理的优质质酒店，，及大型型室内游游乐场。。“宝龙龙城市广广场”项项目一般般总建筑筑面积达达200,000至500,000平方米。。行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势商业管理理：宝龙龙商管公公司酒店：宝宝龙酒店店（E栈商务、、度假快快捷）主力店：：康城百百货、宝宝龙乐园园、宝龙龙影院、、宝龙美美食、NICOLE名品概念念店商业地产产产业链链行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势商业地产产资本模模式：上市前私募1.4亿美元（可转债）1企业自有积累2银行合作伙伴关系.3OA和工业现金流对宝龙商业地产支持5销售回款.4澳门同乡会6整体资金金链偏传传统在低地价价成本下下，产品品竞争力力使销售售回款发发挥了极极其重要要作用类似国美美地产模模式，但但宝龙在在该领域域获得资资金支持持程度仍仍有限资金杠杆杆和滚动动开发模模式：1、土地抵抵押贷款款；2、低地价价成本、、以及地地价款分分期缴纳纳；3、建筑垫垫资；4、除福州州商业经经营较好好外，其其他商业业未见经经营性物物业抵押押贷款行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势选址策略略区域分布布：东部部经济发发达省份份二、三三线城市市新区项目分布布具有显显著的聚聚集性特特点——山东(5个)、江苏（（6个）、““大本营营”福建建（3个）、河河南（3个）。以以省份为为单位进进行项目目拓展““深耕””，同时时降低管管理半径径。上市后土土地储备备目标：：安徽、、湖北、、湖南、、天津、、重庆，，并开始始进入一一线城市市，如上上海拿地优势国际、国内商业品牌合作大体量商业体、商业在项目中占比高商业与酒店产品组合，在三四线城市确立竞争门槛和优势。与地方政府形成的契合点综合体建筑、商业多业态弥补城市新区配套之不足；提升新区区域地价水平；大体量商业，带来长期税收收入；大型商业带动当地大量就业。行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势选址策略略项目在新新区核心心位置，，靠近新新区行政政中心、、具备较较大升值值空间和和景观资资源。对商业地地产细节节的考量量，并非非核心因因素。这这种模式式具有内内在的可可行性。。“宝宝龙城市市广场””基本为为当地最最大的商商业项目目，而且且占据新新区核心心位置，，具备强强势塑造造新区核核心商圈圈的条件件。能够够吸引各各种资源源的汇集集效应。。低地价是是核心因因素。据据测算，，相对于于项目销销售价格格，土地地成本在在5%-15%区间。常常州92万平方米米“宝龙龙城市广广场”——楼面地价价47元/平方米。。“宝龙就就是城中中心”行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势选址策略略---低地价价2011年3月份，公公司在中中国20个城城市市合合计计拥拥有有处处于于不不同同开开发发阶阶段段的的物物业业开开发发项项目目33个，，土土地地储储备备1000万平平米米，，其其中中2010年之之前前取取得得地地价价价价格格低低廉廉。。项目名称持有物业估值（亿元）土地成本（亿元）建筑总面积（平方米）楼面地价（元/平方米）福州宝龙城市广场9.791.194215353554.44太仓宝龙城市广场4.8190.983213522460.37无锡宝龙城市广场12.41.129284187397.27泰安宝龙城市广场10.182.229301945738.21洛阳宝龙城市广场（共两期）12.922.33874968266.30蚌埠宝龙城市广场19.511.962491209399.42郑州宝龙城市广场18.691.259247195509.31青岛城阳宝龙城市广场39.93.985705526564.83无锡玉祁宝龙湖畔花城（第一期）4.330.475128105370.79无锡玉祁宝龙湖畔花城（第二期）3.341.014262928385.66烟台海阳县用地10.211.804950472189.80宿迁阜新区用地6.883.884517878749.98新乡友谊路用地10.252.7800000337.5盐城青年南路用地8.74.379488006897.33常州青枫公园用地7.252.229780700285.51青岛李沧用地9.314.5493636641250.88泉州晋江宝龙金色花园0.1529600506.76泉州安海宝龙豪苑0.20854210383.69行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争争企企业业分分项项说说明明万达达的的比比较较优优势势选址址策策略略---判判断断纬纬度度城市市选选择择准准则则宝龙龙选选址址纬纬度度项目目选选址址考考核核因因素素整体体经经济济发发展展居民民购购买买力力城市市规规划划及及发发展展地方方政政府府行行政政效效率率及及服服务务态态度度私人人商商住住物物业业的的预预期期需需求求未来来的的土土地地供供应应；；以以及及整整体体竞竞争争环环境境占地地面面积积及及是是否否适适合合开开发发大大规规模模综综合合性性商商住住物物业业城市市内内所所处处区区位位周围围环环境境及及交交通通等等公公共共设设施施居民民的的消消费费行行为为及及生生活活方方式式地方方政政府府已已建建或或将将建建的的基基建建政府府对对该该地地区区的的规规划划潜在在开开发发整整体体成成本本架架构构行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争争企企业业分分项项说说明明万达达的的比比较较优优势势代表表案案例例：：青青岛岛宝宝龙龙城城市市广广场场行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争争企企业业分分项项说说明明万达达的的比比较较优优势势代表表案案例例：：青青岛岛宝宝龙龙城城市市广广场场青岛岛宝宝龙龙城城市市广广场场是是由由宝宝龙龙投投资资25亿元元打打造造的的游游乐乐主主题题MALL，项项目目位位于于青青岛岛市市城城阳阳区区政政府府南南，，占占地地20.6万平平米米，，总总建建筑筑面面积积70余万万平平米米，，分分为为50万平平米米的的商商业业综综合合体体和和20余万万平平米米的的高高档档住住宅宅两两部部分分，，其其中中宝宝龙龙商商业业综综合合体体由由一一座座800间豪豪华华客客房房的的五五星星级级酒酒店店、、两两座座酒酒店店式式公公寓寓、、中中国国首首个个近近5万平平方方米米大大型型室室内内主主题题游游乐乐公公园园、、40多万万平平方方米米购购物物中中心心共共同同组组成成。。宝宝龙龙城城市市广广场场共共设设有有12个顾顾客客出出入入口口，，160多部部自自动动扶扶梯梯，，16部观观光光电电梯梯；；拥拥有有地地下下停停车车位位2450个，，地地上上停停车车位位1800个。。行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争企业分项项说明万达的比较优优势代表案例：青青岛宝龙城市市广场产品构成建筑面积（平方米）项目占比住宅高档住宅124,82517.69%住宅底商27,7743.94%停车位39,6905.63%酒店式公寓酒店式公寓64,1499.09%酒店式底商2,9960.42%核心商业核心商业298,625（自持部分204,928）42.33%29.05%高档酒店39,7115.63%

停车位107,75615.27%总建筑面积

705,526100%*项目中核心商商业在整体项项目中自持率率为29%，核心商业自自持率为62%。行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争争企企业业分分项项说说明明万达达的的比比较较优优势势代表表案案例例：：青青岛岛宝宝龙龙城城市市广广场场静态投资回收期(包括建设期)109个月动态投资回收期163个月净现值（房地产行业平均净资产收益率10%贴现）32010万元股权价值（项目初期06年）38643万元税后净利率(06-13年)28%内部收益率15%*项项目目楼楼面面地地价价565元/平米米，，后后期期资资金金缺缺口口小小，，但但项项目目空空置置率率高高，，租租金金水水平平低低，，使使投投资资回回收收期期延延长长。。行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争争企企业业分分项项说说明明万达达的的比比较较优优势势小结结“三三四四线线万万达达广广场场””定定位位方方向向，，在在三三四四线线城城市市具具备备可可复复制制性性低地地价价是是核核心心竞竞争争力力民企企，，资资本本渠渠道道在在上上市市后后增增强强，，但但仍仍缺缺乏乏商业业地地产产以以““现现金金流流滚滚资资产产””方方式式发发展展品牌牌说说服服力力相相对对较较弱弱，，靠靠外外在在硬硬件件形形象象加加分分产品品与与万万达达在在三三四四线线城城市市形形成成竞竞争争，，焦焦点点在在城城市市新新区区中中心心地地段段上上，，内内在在产产业业链链未未成成形形，，自自有有品品牌牌经经营营弱弱行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争争企企业业分分项项说说明明万达达的的比比较较优优势势世茂茂企企业业行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争争企企业业分分项项说说明明万达达的的比比较较优优势势企业业简简介介1989年，，世世茂茂集集团团进进入入内内地地，，是是以以房房地地产产开开发发为为主主业业，，以以““世世茂茂房房地地产产””及及““世世茂茂股股份份””两两家家控控股股上上市市公公司司为为核核心心的的大大型型企企业业集集团团。。2005年，，集集团团确确立立““专专注注主主业业，，兼兼顾顾房房产产领领域域多多元元组组合合””的的战战略略，，现现已已逐逐步步建建立立了了以以高高端端住住宅宅、、豪豪华华酒酒店店及及商商业业办办公公三三大大集集团团核核心心产产业业。。同同时时，，确确立立““核核心心区区域域发发展展””战战略略，，集集团团的的重重点点投投资资区区域域已已经经包包括括长长三三角角地地区区、、环环渤渤海海地地区区。。涉涉及及上上述述两两个个重重要要经经济济圈圈的的项项目目数数量量占占集集团团总总项项目目的的三三分分之之二二。。公公司司通通过过在在拿拿地地能能力力、、融融资资策策略略和和销销售售能能力力上上来来规规划划集集团团的的战战略略布布局局，，以以““大大型型综综合合体体项项目目””、、““滨滨江江模模式式””等等为为载载体体，，将将房房地地产产开开发发与与出出租租型型物物业业同同时时并并举举的的盈盈利利模模式式。。目目前前，，世世茂茂在在内内地地房房地地产产市市场场商商业业地地产产的的投投资资占占整整个个投投资资比比例例达达到到30%左右。行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势企业简介—世世茂股份世茂茂股股份份是是一一家家融融商商业业地地产产开开发发、、运运营营、、百百货货和和影影院院等等多多个个业业务务板板块块于于一一体体的的商商业业地地产产上上市市公公司司。。公公司司在在全全国国经经济济发发达达的的长长三三角角和和环环渤渤海海湾湾区区域域的的约约20个大大中中城城市市（（包包括括北北京京、、上上海海、、沈沈阳阳、、青青岛岛、、徐徐州州、、南南京京、、常常熟熟、、常常州州、、苏苏州州、、昆昆山山、、芜芜湖湖、、嘉嘉兴兴、、绍绍兴兴、、厦厦门门、、杭杭州州、、武武汉汉、、大大连连、、无无锡锡和和济济南南等等））开开发发、、经经营营或或持持有有20余个个项项目目，，且且包包含含商商业业、、办办公公楼楼、、大大卖卖场场、、商商场场、、SOHO、步步行行街街、、展展销销中中心心、、街街铺铺、、百百货货和和影影院院等等多多种种业业态态，，并并与与近近400家国内外知知名企业建建立了战略略合作伙伴伴关系。截截止到2009年底，公司司拥有规划划建筑面积积超过800万平方米的的土地储备备，位居国国内上市商商业地产公公司中土地地储备量首首位。世茂宣布将将于5年内陆续在在国内20个城市推出出约24个商业地产产项目的宏宏伟计划。。行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势世茂地产组组织架构行业企业概概括介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比世茂地产产版图行业企业业概括介介绍竞争企竞争企业分项说明万达的比较优势商业地产产产品模模式行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势商业管理理：世茂茂商管公公司酒店：世世茂酒店店公司主力店：：世茂百百货、世世茂影院院、世茂茂儿童城城商业地产产产业链链行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势商业地产产资本模模式资本市场场融资信贷融资资行业企业业概括介介绍竞争企业比较体系竞争企业分项说明万达的比较优势选址策略略行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势选址策略略集团在拿拿地方面面以包含含住宅、、办公、、商业、、酒店等等多业态态的城市市综合体体项目为为主，并并经常采采用世茂茂股份和和世茂房房地产联联合竞标标的模式式。在竞竞得项目目后，世世茂股份份和世茂茂房地产产或是成成立以前前者控股股的项目目公司统统一运营营(适用于地地块不可可拆分的的综合体体项目)，或是对对其中的的商业地地产和住住宅、酒酒店部分分各司其其职(适用于可可拆分项项目)，并在项项目规划划设计、、施工、、推盘销销售等各各阶段密密切配合合，实现现各产品品间的协协同效应应。公司司预计2011-2012年，将商商业地产产土地储储备增加加至1000万平方米米以上，，新增项项目仍将将集中于于集团布布局已较较为成熟熟的长三三角和环环渤海湾湾区域。。行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势拿地策略略土地储备备的性价价比较高高——既是各个个城市的的优质地地段，价价格却非非常低廉廉。截至至2009年年底，，公司的的楼面地地价为1468元/平方米。。在销售售方面，，由于公公司销售售产品以以商业地地产为主主，销售售价格普普遍在15000元/平方米以以上，因因此获利利空间颇颇为丰厚厚——这也是其其核心竞竞争力之之一。公司土地地储备量量丰富，，仅2009年一年时时间，整整个集团团新获土土地储备备超过200万平方米米，使得得其项目目总计划划建筑面面积达到到3000多万平方方米，在在业内排排名第五五。行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势代表案例例：绍兴兴世茂广广场绍兴世茂茂毗邻绍绍兴老城城区，地地处绍兴兴市经济济开发区区与袍江江工业区区的结合合部。项项目占地地面积约约49万平方米米，总建建筑面积积约113万平方米米，拥有有80万平方豪豪华高品品质住宅宅，23万平米是是全国独独一无二二的交融融古典与与现代风风格的跨跨河主题题购物广广场，12万平方米米豪华超超五星酒酒店，建建成后的的酒店高高达280米，是绍绍兴新世世纪新城城市坐标标。行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势代表案例例：绍兴兴世茂广广场绍兴世茂茂广场业业态丰富富。集合合国际百百货（百百盛）、、大型超超市（法法国欧尚尚超市））、休闲闲餐饮、、国际影影院、室室内精品品步行街街等多种种商业业业态和建建筑形态态于一体体，能够够最大程程度地满满足城市市人群对对商业设设施与服服务全方方位、多多元化需需求。位于绍兴兴世茂广广场3—4层的世茂茂国际影影城，作作为全国国首家全全新概念念的次时时代智能能化数字字多厅影影城，拥拥有9个专业影影厅和一一个花园园露天影影院，其其中包括括4个3D放映厅，，超过1800个舒适座座椅，达达到国际际高端标标准。行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势小结城市综合合体完全全复制万万达模式式，尤其其是世茂茂百货与与世茂院院线滨江高端端豪宅与与过往高高端酒店店成为加加分项选择城市市主要是是二三线线城市核核心地段段，与万万达构成成直接竞竞争主要一线线商业管管理人才才部分来来自万达达，对万万达模式式比较熟熟悉行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势明发企业业行业企业业概括介介绍竞争企业业比较体体系竞争企业业分项说说明万达的比比较优势势企业简介介明发集团团有限公公司创始始于1994年，是一一家以城城市运营营为核心心，以商商业地产产、住宅宅地产、、酒店经经营为支支柱产业业，并涉涉及工业业、商贸贸、投资资等多项项领域的的大型现现代集团团企。从从2002年开始，，明发将将战略重重点转向向商业地地产的开开发和运运营。目目前，集集团成功功开发运运营及正正在开发发的项目目有厦门门明发商商业广场场、无锡锡明发商商业广场场、南京京明发商商业广场场、合肥肥明发商商业广场场、扬州州明发商商业广场场、漳州州明发商商业广场场、洪濑濑明发商商业中心心等。2009年年底在香香港联交所所上市。行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势明发集团组组织架构行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势明发商业地地产版图行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势商业地产产产品模式购物中心、、酒店、写写字楼、工工业地产（（工业园、、科技园、、专业市场场），而且且后者占比比较高。行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势商业地产产产品模式行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势商业管理：：明发商管管公司酒店：明发发酒店公司司主力店：无无商业地产产产业链行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势商业地产资资本模式股市融资：：2010年上半年业业绩同比减减34%债券融资：：2010年11月25日，明发集集团（0846.HK）向私募基基金WarburgPincus（华平基金金）发行本本金额约15.5亿元、2015年到期的可可换股债券券，另发行行8897万份认股权权证；倘可可换股债券券和认股权权证悉数行行使，明发发集团将配配发合计6.24亿股新股，，占扩大后后已发行股股本约9.42%。可转债属于于比较复杂杂的融资产产品，一般般公司不会会轻易选择择，除非双双方达成合合作的意向向，否则其其风险较高高，难成房房企融资的的新渠道。。信贷融资行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达达的的比比较较优优势势选址址策策略略行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争争企企业业分分项项说说明明万达达的的比比较较优优势势选址址策策略略城市市等等级级：：二二三三线线城城市市，，伺伺机机进进入入一一线线城城市市“重重点点发发展展精精选选地地区区””的的区区域域策策略略。。公公司司选选择择福福建建省省、、泛泛长长江江三三角角洲洲、、环环渤渤海海区区域域的的经经济济较较发发达达的的二二三三线线城城市市进进行行布布局局。。项项目目选选址址上上，，主主要要在在城城市市的的待待发发展展区区域域拿拿项项目目，，在在新新城城区区打打造造新新商商圈圈和和新新的的大大型型住住宅宅社社区区，，与与地地方方政政府府找找到到良良好好的的合合作作契契合合点点。。2011年年年初初分分别别在在北北京京大大兴兴区区和和上上海海嘉嘉定定区区拿拿地地。。行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争企业分分项说明万达的比较较优势代表案例：：厦门明发发广场行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势代表案例：：厦门明发发广场区位与交通通40万规模与3000个铺高售价与高高租金商业规划动动线行业企业概概括介绍竞争企业比比较体系竞争企业分分项说明万达的比较较优势小结选址二三线线城市副中中心或新区区中心或开开发区进入城市市聚焦长长三角、、环渤海海及海西西区商业地产产产品以以明发广广场为核核心，兼兼顾工业业地产和和专业市市场类产产品，其其中明发发广场以以娱乐为为主题资金渠道道获得华华平合作作后，目目前大力力拓展，，并开始始进入一一线城市市与万达比比较，在在城市和和区位上上类似，，但其内内在竞争争力弱，，成功产产品也几几乎没有有。行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争争企企业业分分项项说说明明万达达的的比比较较优优势势恒大大企企业业行业业企企业业概概括括介介绍绍竞争争企企业业比比较较体体系系竞争争企企业业分分项项说说明明万达达的的比比较较优优势势企业业简简介介恒大大地地产产集集团团（（3333.HK）是是一一家家在在香香港港联联交交所所主主板板上上市市，，集集房房地地产产规规划划设设计计、、开开发发建建设设、、物物业业管管理理于于一一体体的的现现代代化化国国际际企企业业集集团团。。目目前前恒恒大大拥拥有有中中国国最最高高资资质质的的房房地地产产开开发发公公司司、、建建筑筑设设计计院院、、建建筑筑工工程程公公司司、、工工程程监监理理公公司司、、物物业业管管理理公公司司。。现现已已进进入入全全国国60多个个主主要要城城市市并并拥拥有有大大型型房房地地产产项项目目100多个个，，覆覆盖盖中中端端、、中中高高端端、、高高端端及及旅旅游游地地产产等等多多个个产产品品系系列列。。2010年，，恒恒大大销销售售金金额额突突破破500亿大大关关，，中中国国房房企企销销售售第第7。恒恒大大目目前前仍仍在在加加大大优优质质项项目目的的土土地地储储备备，，抢抢占占90%三线线城城市市空空白白市市场场，，并并进进军军商商业业地地产产。。在恒恒大大快快速速成成长长中中，，““构构建建内内部部产产业业链链””、、““标标准准化化””及及““快快速速扩扩张张””、、““低低成成本本土土地地获获取取””是是核核心心战战略略。。行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势恒大商商业地地产版版图行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势商业地地产产产品模模式过往恒恒大的的各类类产品品主要要集中中在住住宅系系列。。恒大大华府府高端端，恒恒大绿绿洲、、恒大大名都都、恒恒大城城等中中端到到中高高端，，恒大大金碧碧天下下等旅旅游地地产。。过往往的商商业地地产主主要以以酒店店为主主，住住宅与与旅游游产品品中商商务配配套为为辅。。商务务配套套包括括会议议中心心、运运动中中心、、饮食食中心心、娱娱乐中中心、、健康康中心心、商商业中中心、、会所所等。。随着着2010年8月26日恒大收购佳佳兆业广场，，10月23日重庆恒大酒酒店开业，恒恒大开始将目目光投向中国国各大中心城城市综合体的的打造，致力力于打造高档档次、全功能能、齐配套的的城市名片。。广州、重庆庆两地酒店开开业后，恒大大在上海、天天津、成都、、武汉、南京京等地都将陆陆续推出恒大大酒店。届时时各地酒店联联动运营，整整合资源，打打造酒店的高高端品牌。行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势商业地产产品品模式行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势商业地产资本本模式股市募集信贷融资其它高杠杆融融资：2011年1月，在国际资资本市场成功功发债92.5亿元人民币行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势规划设计：恒恒大建筑设计计院建设施工：恒恒大建筑工程程公司、工程程监理公司物业管理：恒恒大物业管理理公司酒店：恒大酒酒店公司主力店：无商业地产产业业链行业企业概括括介绍竞争企业比较较体系竞争企业分项项说明万达的比较优优势选址策略截至2009年末，恒大地地产在全国共共拥有5498万平方米优质质低成本土地地储备，可满满足未来5年大规模开发发的需要，土土地平均成本本每平方米约约452元。其土地储储备分布于中中国25个主要区域中中心城市，其其中省会城市市或直辖市18个；拥有房地地产项目57个，其中86%位于省会城市市或直辖市。。恒大的项目，，都选择在近近年经济增长长较快的主要要大城市，城城市人口一般般都在500万以上。恒大大超过80%的项目为城市市市区项目，，大都位于环环境优美、规规划配套及城城市交通发达达、升值潜力力较大的优质质区域；而恒恒大的旅游地地产项目，则则一般位于距距离超大城市市中心区30-40公里、、高速速公路路出口口附近近以及及拥有有独特特的优优美自自然环环境，，这些些项目目还具具备土土地可可持续续拓展展的特特点。。行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势选址策策略-截至2009年年底底行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势选址策策略土地选选择主主要位位于二二、三三线省省会城城市及及周边边重点点区域域，人人口在在500万以上上，升升值潜潜力大大、住住房需需求上上升的的城市市。位位置要要与五五大产产品项项目匹匹配，，单幅幅地块块建筑筑面积积一般般在50万-200万平方方米，，适宜宜规模模开发发，可可满足足配套套齐全全、环环境优优美的的规划划设计计条件件，符符合恒恒大的的精品品开发发需求求和可可持续续发展展战略略。恒大地地产土土地储储备方方面的的目标标是：：年总总储备备量保保持在在5000万平米米，上上下浮浮动300-500万平米米左右右，保保证5-6年的开开发量量。行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势代表案案例：：重庆庆恒大大酒店店行业企企业概概括介介绍竞争企企业比比较体体系竞争企企业分分项说说明万达的的比较较优势势代表案案例：：重庆庆恒大大酒店店重庆恒恒大酒酒店是是由恒恒大酒酒店集集团管管理，，按白白金五五星级级酒店店标准准设计计建造造，集集商务务、会会议、、旅游游渡假假、餐餐饮、、康体体、休休闲及及娱乐乐于一一体的的高级级涉外外酒店店。其