南京新城科技园企业孵化器策划方案

智领天下

欲速必达南京新城科技园推广运营策划案01加速器：项目分析1.1项目地块解析项目技术指标现状分析1项目总用地面积：45090平米规划容积率：4.0规划建筑面积约为22万平米东至青山路，西至香山路，南至嘉陵江东街，北至白龙江东街用地面积4万平方米前期已形成相关业态：新城科技园目前已有美国德尔塔动力设备中国总部、南京雨润集团总部进驻。适于发展与产业相关的嵌入式高科技及研发中心。市区边缘优势：与南京市中心距离仅二十分钟车程，利于吸引南京市区内发展壮大的研发类企业外移。南京的重点发展区域：作为南京市核心区域大门，新城科技园应具备吸引国内外知名研发企业的入驻条件。项目区位特征2现状分析交通条件临近312国道、绕城公路，快速通达南京经济开发区、江宁开发区。地铁，缩短与市中心区的相对距离，有利于市区内研发企业的迁入。通过绕城公路-机场高速至机场仅需20分钟车程3现状分析SWOT分析(S)优势-----区域优势：——交通优势：陆空交通极为方便，依绕城公路，距离市中心20分钟路程。南连地铁1号线，距南京禄口国际机场只有20分钟车程。——人才优势：提供的强大的人才和智力支持1(W)劣势SWOT分析——周边商业配套尚不成熟本项目周边配套设施尚不成熟。目前周边还没有单身公寓、商业等配套服务设施，需进一步完善。----项目地块较大，推广周期较长；2——国内外大中型研发企业看好南京的研发环境南京是六朝古都，有浓厚的历史沉淀和文化底蕴，拥有众多的高校和科研院所及大量的图书馆、博物馆、美术馆、写字楼等文化设施及配套设施，研发环境极佳，是国内外企业设立研发基地的首选之地。随着国内外研发企业的入驻南京，为本项目提供了广阔的市场前景。——南京尚无加速器概念研发产业园目前，跨国公司及国内大企业纷纷在南京设立研发基地，但现代高成长企业相对分布零散，南京现在尚无专业的加速器研发产业园。这为本项目提供了有利的市场空隙。(O)机会SWOT分析3——鼓楼区产业主题园区的规划建设依托南京工业大学、国电南自、南瑞、十四所、720厂等科研院所，投资30亿元兴建的软件产业主题园区，已经吸引了世界500强企业美国朗讯科技、艾默生电器，国内软件企业联创科技、日恒信息、移软科技的进驻，对本项目造成了一定的威胁。——雨花区研发基地已显现集聚效应目前已有中兴通讯（南京）研发中心、舜天研发中心、东软以及华为科技等落户宁南新区，在集聚效应的作用下，宁南新区已经成为南京的首选研发基地，南京雨花软件园也成为软件企业的创业乐园。——来自江宁区研发物业的竞争经过十多年的建设，江宁开发区已成为国内外企业竞相投资的热土和创业的宝地，吸引了众多以制造业为主的跨国公司和国内大型企业的落户。摩托罗拉、爱立信、西门子、南瑞继保电气、通用磨坊、信息产业部14所、自动化研究院的研发中心和研发机构也纷纷落户江宁，使江宁的研发物业日趋成熟，研发环境得到极大的改善，对本项目会造成一定的威胁。(T)威胁SWOT分析4(S)优势SWOT分析(W)劣势(T)威胁(O)机会–雨花区研发基地已现集聚效应–以世界之窗为主的鼓楼区软件园的规划建设–其它市区内科技园、创意园、写字数竞争–南京尚无加速器概念产业园–国内外大型研发企业看好-南京的研发环境–周边配套尚不成熟–重点研发企业入驻少-重点区域优势：河西新城重点区域-交通优势：、312国道、绕城公路、地铁、机场-人才优势加速器器：核核心价价值体体系思思考02企业历历程孵化器器和现现代企企业加加速器器，在在服务务模式式和服服务内内容上上存在在一定定的相相似之之处，，但在在服务务对象象上又又有着着根本本的不不同。。孵化化器所所服务务对象象以种种子期期企业业为主主，帮帮助其其顺利利生存存；现现代企企业加加速器器所服服务对对象以以成长长期企企业为为主，，帮助助其快快速壮壮大。。高成成长企企业在在其发发展过过程中中对于于环境境具有有高度度的依依赖性性。这这些企企业从从孵化化器毕毕业之之后，，迫切切需要要一个个能够够提供供更优优质服服务的的发展展环境境和更更灵活活舒展展的物物理空空间等等外部部条件件，才才能适适应其其快速速扩张张的需需求，，度过过企业业发展展中最最为关关键的的阶段段。企业空空间选选择企业生生命周周期种子期期初创期期成长期期孵化器器办公楼楼专业园园探索区区域经经济的的未来来也就就必须须透视视高成成长企企业的的特点点和需需求。。虽然不不同研研究对对高成成长企企业有有不同同评价价标准准和侧侧重点点，但但评价价对象象基本本集中中在创创新活活力极极强的的中小小企业业，评评价焦焦点是是发展展迅速速。德勤标标准：：将经营营至少少3年，在在最近近三个个年度度中，，第一一年营营业收收入不不少于于5万美元元高科科技企企业定定义为为高成成长企企业。。中关村村标准准：企业业技工工贸总总收入入规模模在2000万元―5亿元之之间，，其中中：总总收入入在2000万元―5000万元之之间，，收入入增长长率达达到20%或利润润增长长率达达到10%；总收收入在在5000万元―1亿元之之间，，收入入增长长率达达到10%或利润润增长长率达达到10%；总收收入在在1亿元―5亿元之之间，，收入入增长长率达达到5%或利润润增长长率达达到10%。总体体来看看，高高成长长企业业具有有成长长速度度快、、创新新能力力强、、发展展模式式新、、专注注细分分领域域等特特点。。高成长长企业业对于于外部部环境境具有有独特特的需需求，，主要要体现现在对对于服服务质质量的的要求求更高高、服服务内内容更更加丰丰富、、服务务能力力更强强、服服务方方式更更加个个性化化。高成长长企业业标准准项目名名称：：永丰丰e-factory城市：：北京京项目类类型：：在建建物业类类别：：研发发产业业园装修状状况：：公共共部分分精装装修物业地地址：：海淀淀区永永捷北北路3号开发商商：北北京中中关村村产业业基地地发展展有限限公司司案例借借鉴入驻企企业情情况随着安安泰科科技、、用友友软件件、大大唐电电信、、中国国航天天时代代电子子、中中科纳纳米等等130余家企企业的的入驻驻，基基地形形成了了“以以新材材料产产业为为基础础，以以电子子信息息产业业为龙龙头，，充充分实实现电电子信信息产产业与与新材材料产产业互互动发发展””的产产业发发展态态势。。截至至2008年底，，基地地入驻驻企业业累计计开复复工面面积82万平方方米，，竣工工52万平方方米。。2008年基地地入驻驻企业业实现现工业业总产产值约约52亿元，，上缴缴税费费约3.5亿元。。案例借借鉴永丰现现代企企业加加速器器：满满足高高成长长性企企业的的多种种需求求而提提出的的，并并且在在实践践中不不断探探索和和完善善为企企业服服务的的功能能。永永丰现现代企企业加加速器器为企企业提提供具具有专专业化化研发发、投投融资资、人人力资资源等等其它它公共共平台台服务务。同同时，，入驻驻永丰丰的企企业可可以享享受在在中关关村园园区办办公的的企业业所享享受的的优惠惠，随随着永永丰加加速器器的进进一步步发展展和完完善，，永丰丰将有有可能能申请请到更更加适适合加加速器器发展展和高高成长长企业业发展展的配配套政政策，，给入入驻企企业带带来一一定的的实惠惠，实实现区区域价价值的的升值值。永丰现代企企业加加速器器模式式Keywords：专业化化研发发、投投融资资、人人力资资源公公共平平台服服务企业优优惠政政策。。案例借借鉴政策优优惠高新技技术产产业聚聚集区区域价格成本物理空间和和配套设施施人才聚集服务管理其他加速服服务入住企业看看重什么基础服务附加服务增值服务案例借鉴基础型三大大保障发展型四大大平台延伸型五类类服务政策环境配配套套设施物物理空空间研发平台融融资资平台HR平台网网络平平台信息服务展展会服务法法律律服务咨咨询询服务商务务服务核心价值体体系高成长企业业对于办公公场所，特特别是对标标准生产厂厂房要求具具有很大的的扩容性，，即现代企企业加速器器的空间要要足够大，，设施要求求标准化，，保障高成成长企业在在一定时间间内能够有有比目前厂厂房面积大大一倍甚或或两倍的空空间，并且且能立刻投投入使用。。这就要求求现代企业业加速器能能够快速反反应，综合合协调，做做出适当预预期，进行行科学规划划和引导，，满足高成成长企业客客户的空间间需求。五类服务四大平台三大保障高成长企业业对于政策策环境具有有更高的敏敏感性，特特别是更更加关注产产业发展相相关政策。。现代企业业加速器可可以通过为为企业提供供政策信息息服务、政政策咨询与与指导服务务等，使高高成长企业业能够充分分利用到相相关政策所所带来的便便利。通过过建立政府府相关部门门的“一站站式”服务务窗口等形形式，提供供快捷高效效的政策服服务，树立立服务型政政府形象。。制定与高高成长企业业发展特点点相协调的的关于知识识产权、标标准等具有有战略性的的政策。高成长企业对对满足员工人人性化生活需需求的宜居环环境、高品质质生活设施、、独特浓厚的的文化氛围等等高附加值服服务具有更高高的要求，现现代企业加速速器的周边环环境要基本满满足宜居要求求，能够提供供更为丰富的的商业活动场场所、娱乐活活动场所等，，同时在创新新创业氛围之之外，逐步形形成时尚生活活的浓厚氛围围，吸引更多多的高成长企企业向现代企企业加速器集集聚。优惠的政策服服务配套设施服务务可快速拓展的的物理空间核心价值体系系高成长企业在在上市之前，，银行贷款仍仍然是融资的的最主要渠道道，但银行给给予高成长企企业贷款的风风险性很大，，由现代企业业加速器作为为法人单位联联合担保公司司、信用评价价机构、银行行等机构，在在现有支持高高成长企业融融资政策的基基础上，建立立低成本、高高效率的担保保贷款通道，，为那些具有有高成长性、、信用良好的的企业提供符符合企业发展展特点的融资资解决方案。。五类服务四大平台三大保障：人力资源是高高成长企业承承载未来发展展的核心资源源，高成长企企业在人才招招聘、人才规规划、预防人人才流失等方方面较为敏感感。加速器通通过与人才服服务中心、人人才市场等进进行协调，建建立若干个针针对不同产业业需求的人才才招聘网络接接口，为高成成长企业提供供会员制服务务。同时针对对高成长企业业人才流动频频繁的现象，，为企业设计计全面的人才才规划和个人人职业生涯规规划。技术研发与创创新在企业发发展战略中占占有极其重要要的位置，也也是企业经营营者最为关注注的领域之一一。但是仍然然面临着一系系列如技术壁壁垒、设备价价格较高、测测试服务不完完备等限制企企业研发的问问题。加速器器通过整合资资资源，并从从中协调，应应用现有的研研发、设计、、测试等服务务机构，建立立相应的服务务中心或服务务平台，为高高成长企业提提供实验室租租赁服务、中中试服务、加加工服务、测测试服务、标标准和专利服服务等，降低低企业研发成成本，实现研研发资源共享享。研发平台HR平台市场拓展是高高成长企业发发展的重中之之重，对于市市场空间的开开拓能力与技技术研发能力力成为企业成成长壮大的““两翼”。通通过加速器组组织本身的影影响力，争取取市场的关注注，并与一些些规模采购商商建立合作关关系，整合政政府、区域和和企业各方面面资源，搭建建服务平台，，为企业及其其客户建立联联系渠道。融资平台网络平台核心价值体系系五类服务四大平台三大保障五类服务展会服务针对高成长企企业知识产权权、首次公开开招股（IPO）、贷款融资资、产品或技技术代理经营营及市场流通通渠道等，提提供贵宾式服服务，提供企企业不同个体体所需的商务务服务系列解解决方案，并并纳入企业数数据库进行后后续跟踪和支支持。商务服务法律服务法律服务信息服务高成长企业在在财务管理上上具有一定的的基础，对审审计业务有更更高的要求。。同时也面临临更多法律风风险，如知识识产权问题、、投融资合法法性问题，跨跨国投资问题题、上市企业业交易、公司司内部财务等等问题。现代代企业加速器器为企业提供供全面的财务务规划和管理理服务，提供供全盘性合理理避税服务、、全面法律服服务等。借助参与国际际性或全国性性展览活动进进行入住企业业产品和品牌牌宣传，是是高成长企业业建立品牌影影响力的重要要手段。与产产业协会联合合组织企业参参与不同规格格的展览展会会，是现代企企业加速器在在品牌宣传和和市场推广方方面提供的服服务之一。现代企业加速速器针对不同同产业的企业业提供时效性性信息定制服服务，并通过过展示板、快快报、手机短短信、邮件等等多种形式快快速送达。这这种经过信息息甄别和加工工的“一对一一”信息服务务更加具有针针对性，也有有利于节约企企业浏览大量量信息的时间间。在现代企企业加速器网网络平台上，，以虚拟沙龙龙的形式加强强不同企业员员工之间的相相互交流和联联系以降低高高成长企业员员工的工作压压力。会员可可以探讨管理理问题、交流流生活信息、、组织集体活活动等。高成长企业对对于咨询服务务的认可程度度明显高于其其它类型企业业。高成长型型企业往往难难以对咨询需需求进行准确确定位，咨询询需求比较全全面，不以咨咨询报告为依依托，主要体体现在直面互互动、篇幅不不长但可执行行的公司执行行性文件，现现代企业加速速器通过建立立专家咨询委委员会的方式式，甄选出不不同产业的技技术专家、管管理专家和战战略专家，建建立专家联系系库。现代企企业加速器通通过促成企业业与专家的相相互交流与合合作，联合为为高成长企业业发展提供智智力支持。核心价值体系系五大服务四大平台三大保障新城科技园加加速器核心价值体系系加速器：招商商推广发展战战略03三位一体发展展策略推广传播招商策略运营管理概念推广价值体系推广广逐步分点推广广重点企业招商商跟随企业招商商次重点企业招招商平台搭建配套搭建物管商管搭建建各阶段推广计计划1时期推广阶段6个月筹备期6个月概念宣导期价值体系推广广期10个月10个月重点企业推广广招商阶段各阶段招商计计划1时期5个月筹备期10个月全面推广期强力推广期12个月12个月快速发展期重点客户次重点推广跟随企业推广广商管物管时期各阶段运营计计划1配套搭建平台搭建物管搭建政策搭建推广策略：次次第推广有有条不不紊从筹备开始，，先导入加速速器概念，在在市场上引起起关注，之后后对加速器进进行价值体系系解读，在解解读中，让企企业决策人充充分了解新城城科技园的种种种USP体系。在引入入重点企业后后，对重点企企业进行宣导导，从而让跟跟随企业逐步步进驻加速器器园区。推广执行细细案2推广执行细细案2广告核心：：企业加加速器随着“孵化化企业”成成长为“高高成长企业业”，孵化化器的功能能也面临升升级。企业业加速器体体现出园区区未来的一一种增长方方式，即以以土地为依依托，通过过向企业提提供优质、、有偿的服服务，收收回服务成成本，优化化投入产出出比，实现现盈利和长长远发展。。Slogan：智领天下欲速必达推广执行细细案2Slogan：企/业/加/速/引/擎推广执行细细案2推广执行细细案2推广执行细细案2推广执行细细案2南京媒介为为主国内财经媒媒体辅助修正整合媒媒介分布准备阶段预热市场重要推广节节点重点入住企企业宣传大众传播形形象、小众众媒介传达达、会议推推介、渠道道营销EMBA结业等可能能的公关机机会开园活动暨暨经贸洽谈谈会公关目标企业顾顾客开始新新财年规划划推广执行细细案2概念推广价值体系推推广入住企业推推广南京首个高高速成长企企业加速器器科技园区区智领天下欲欲速速必达三大基础四四大大平台五五大服务务根据媒介特特征、目标标受众的关关注特点具具体设定广告标题Slogan（推广语））USP（独特卖点点）项目定位传播概念衍衍生的方向向目标受众认认知接受的的方向从概念诉求求到价值体体系描述，，再到入住住企业宣传传一系列体体系。推广执行细细案2推广执行细细案2目标受众报纸广告网络广告户外广告杂志广告实地考察展板视频楼书对企业需求求和投资需需求的理解解或潜在意意识被广告标题题或项目slogan引起强烈兴兴趣对项目USP的具体理解解对项目的体体验和具体体感受报纸广告：：激发企业业家更换办办公场所动动机，注重重对眼球吸吸引，形成成对的兴兴趣，简单单了解卖点点。网络广告：：吸引眼球球、推广品品牌形象象，更广的的辐射地域域。户外广告：：激发企业业家更换办办公场所的的动机，注注重对眼球球吸引杂志广告：：吸引眼球球，特定阅阅读环境和和氛围下激激发企业家家对企业发发展的思考考和对产产品的理解解展板、视频频（包括多多媒体）：：现场调动动企业家的的激情和兴兴奋度，促促进企业家家参观现场场和进一步步洽谈。楼书：进一一步的完整整介绍，并并且利于传传阅，应有有利于企业业家向决策策层其他人人士转介绍绍使用。从受众接受受信息和认认知发展过过程看媒介介效用关系系推广执行细细案2报纸媒介的的目标效用用分析类别媒介目标受众相关说明报媒金陵晚报南京地区公众主力媒介：本地纸媒应贯穿营销推广始终，尽管受众复杂，但广告诉求恰当的话，则此类媒介对于吸引顾客来访的效率较高，且时效较好南京纸媒有5家，读者存在阶段偏好并有部分交叉，但为考虑节约推广成本，建议考虑部分投放投放，但南京纸媒存在“利益均分”和“寻租”潜规则，需要在执行中稳健处理媒介公关现代快报南京及江苏地区公众南京日报南京的政府机关中国经营报国内经贸界人士阶段性主力媒介：对于提升项目在国内的形象和知晓度具有重要价值，宜在经洽会和项目开园期间集中使用，届时利于倍增本地媒介的传播效力，也有利于网络媒介受众的进一步了解项目21世纪经济导报国内财经和经贸界人士杂志媒介的的目标效用用分析推广执行细细案2类别媒介目标受众相关说明杂志银燕国内高端人群阶段性辅助媒介：可以在罗列的2个媒介当中选择某1个发布。由于完全处于消极阅读状态，对于来电来访的直接效用不大，但形象高端，有利于提高本地纸媒的传播效力，宜在各个集中推广阶段使用凤凰世界经理人国内企业中高管理者国内财经和经贸界人士阶段性辅助媒介：可以在罗列的3个媒介当中选择某1-1-2个发布。利于重复阅读、传阅以及深度阅读，对于提升项目在国内的形象和知晓度具有重要价值，宜在经洽会和项目开园期间集中使用，届时利于倍增其他媒介的传播效力，尤其有利于网络媒介受众的再了解。CFO财富类别媒介目标受众相关说明网络新浪国内的中高阶管理层辅助性媒介：受众复杂，但对于项目品牌知晓度具有贡献力，同时有利于不断地及时提示对项目的注意，有利于节约各种报纸媒介的投入；宜在整合推广开始时发布南京365房产网关注南京相关资讯人士主力媒介：对于希望在南京搜寻商务办公用房的受众具有良好效力，且有利于深度阅读和复制下载相关资讯进行传阅研判，宜在本地纸媒发布前后使用

项目网站主动搜寻的人群基本媒介：对于已经知晓项目的意向顾客具有非常重要的价值，并且有利于完整包装和推介项目形象，且有利于深度阅读和复制下载相关资讯进行传阅研判，应至少在经洽会之前，以及全国性纸媒发布前开通政府网站关注南京投资环境的异地企业对于希望了解南京投资环境的企业界人士具有一定效率，并且有利于完整包装和推介项目形象，且有利于深度阅读和复制下载相关资讯进行传阅研判，应至少在经洽会之前，以及全国性纸媒发布前使用网络媒介的的目标效用用分析推广执行细细案2类别媒介目标受众相关说明户外市区大牌南京相关受众主力媒介：从经验上来看，对于来访顾客具有一定贡献，有利于将形象嵌入南京的都市形象当中，对项目形象具有提升作用，且对于时效较短的报纸媒介所发布的信息进行反复提示，宜提前于报纸媒介使用道旗驾车考察现场的人士基本媒介：提升项目形象，并且减缓了来访者对路程的敏感，且能够良好指示路径，宜尽快使用围墙机场高速沪宁高速高炮往返沪宁线的相关人士阶段性辅助媒介：利于在项目推广的第二个阶段，即经洽会前后发布6个月左右，有利于中后期积累沪宁线企业顾客户外媒介的的目标效用用分析推广执行细细案2公关活动是是营销推推广当中必必须采用的的有效手段段，需要选选择目标行行业和区域域，针对性性举办活动动。有的公公关活动属属于政府和和行业固有有，这类的的活动我们们不能全局局掌控，但但我们可以以借助；有有的是需要要通过一些些渠道手段段自行组织织，这类活活动目的性性强，全局局易控制。。国内内层层面面经洽洽会会会会展展城市市发发展展论论坛坛参参展展、、组组织织考考察察产业业论论坛坛加速速器器解解析析异地地推推广广政府府推介介行业业地方方层层面面经洽洽会会城市市发发展展论论坛坛参参展展组织织考考察察渠道道营营销销会议议营营销销企业业CEO考察察资源源互互通通共共赢赢酒酒会会南京京产产业业园园论论坛坛南京京EMBA同学学会会政府府推介介行业业公共共关关系系活活动动推推广广的的方方向向和和范范畴畴推广广执执行行细细案案2公共共关关系系活活动动形形式式的的次次第第设设计计企业业顾顾客客，，主主要要的的购购买买决决策策人人，，企企业业家家或或企企业业决决策策高高层层的的时时间间成成本本相相对对比比较较高高，，往往往往乐乐于于各各自自圈圈层层的的活活动动，，并并且且注注重重公公关关活活动动参参与与者者身身份份的的对对等等性性，，因因此此，，有有效效的的公公共共关关系系活活动动组组织织，，需需要要有有的的放放矢矢地地具具体体设设计计，，否否则则或或者者应应者者寥寥寥寥，，或或者者毫毫无无效效用用。。破冰冰接接近近搜寻寻名名录录筛选选对对象象发现现需需求求推介介项项目目组织织活活动动扩大大影影响响设计计方方案案以潜潜在在顾顾客客为为中中心心以其其他他相相关关者者为为环环境境以特特定定事事件件为为背背景景推广广执执行行细细案案2注重重可可感感知知体体验验的细细节节包包装装：：接待待中中心心包包装装、、项目目现现场场包包装装、、销售售物物料料准准备备。。修正正整整合合项项目目形形象象和和推推广广诉诉求求重点点集集中中于于本本地地的的大大众众媒媒介介推推广广结合合本本地地公公关关活活动动建建立立圈圈层层联联系系以清清晰晰的的产产品品诉诉求求吸吸引引潜潜在在顾顾客客以快快速速吸吸引引本本地地区区顾顾客客为为当当期期目目标标初步步将将大大众众传传媒媒、、小小众众传传播播与与公关关活活动动、、会会议议营营销销结结合合起起来来推广广策略略信息息扩扩散散至至全全国国财财经经媒媒介介和和网网络络抓住住经经洽洽会会契契机机、、开开园园事事件件和和政政府公公关关利利用用意意向向顾顾客客签签约约仪仪式式公公开造造势势适适时时配配合合企企业业顾顾客客的的形形象象宣传传以以吸吸引引更更大大范范围围内内优优质质顾顾客客为延延伸伸目目标标将将大大众众传传媒媒和和小小众众媒媒介转转变变为为先先导导力力量量以以各各种种类类型型的的定向向顾顾客客圈圈层层推推介介会会为为主主企业业顾顾客客的的财财年年规规划划即即将将临临近近之之际际推广广前前景景和和概念念提提升升项项目目形形象象和和价价值远远景景以以国国内内优优质质顾顾客客商商洽洽拉拉动动本本地地顾客客利利用用各各种种公公关关机机会会的的出出现现深深入入渠道道利利用用年年终终的的各各种种年年会会机机会会参参观观体验验项项目目将将推推广广的的““走走出出去去””于于““请进进来来结结合合起起来来””媒介介组合合媒介介的的购购买买发布布稿稿制制作作报媒媒：：金金陵陵晚晚报报、、现现代代、、南南京京日日报报杂志志：：银银燕燕网络络：：新新浪浪、、南南京京365房产产网网户外外：：市市区区大大牌牌、、道道旗旗、、围围墙墙，，高高炮炮等等其他媒介：：分众广告告DM:苏商俱乐部部报媒：金陵陵晚报、现现代快报、、南京日报、、中国经营营报网络：新浪浪、南京365房产网、项目网站、、政府网站站杂志：银燕燕、凤凰、、世界经理理人户外：市区区大牌、道道旗、高炮炮等DM：银行百万万VIP用户报媒：金陵陵晚报、现现代、南京京日报网络：新浪浪、南京365房产网、项目网站、、政府网站站杂志：银燕燕、凤凰、、财富户外：市区区大牌、道道旗、高炮炮等DM：苏商俱乐乐部楼书增加愿愿景诉求三维视频配配解说报纸杂志：：吸引企业家家眼球的诉诉求和产品品USP网络广告：：定位位、、产产品品USP、slogan户外外及及分分众众广广告告吸引引企企业业家家眼眼球球的的诉诉求求、、产产品品USPDM广告告：：定位位、、产产品品USP、项项目目愿愿景景核心心诉求求报纸纸杂杂志志：：产品品USP、发发展展趋趋势势、、签约约和和论论坛坛等等公公关关事事件件宣宣传传网络络广广告告：：定位位、、产产品品USP、slogan、发展展趋趋势势、、公公关关事事件件宣宣传传户外外、、分分众众、、定位位、、产产品品USP、DM广告告：：定位位、、产产品品USP、发展展趋趋势势、、公公关关事事件件宣宣传传报纸纸杂杂志志：：吸引引企企业业家家眼眼球球的的诉诉求求、、产品品USP、公公关关事事件件宣宣传传网络络广广告告：：定位位、、产产品品USP、slogan、发展展趋趋势势、、公公关关事事件件宣宣传传户外外、、分分众众广广告告定位位、、产产品品USP、DM广告告：：定位位、、产产品品USP、发展展趋趋势势、、公公关关活活动动邀邀约约招商商执执行行细细案案3时间间时期期招商商阶阶段段2010年10月2011年4月2012年4月2013年4月2014年4月5个月月1年1年1年筹备备期期全面面推推广广期期强力力招招商商期期快速速招招商商期期以2014年青青奥奥会会为为项项目目节节点点倒倒推推，，我我们们可可以以得得知知项项目目必必须须从从2010年10、11月开开始始筹筹备备招商商执执行行细细案案3重点点企业业招商商预期期目目标标招商商筹筹备备期期（（2010年10月开开始始））卖点点整整合合招商商执执行行细细案案3重点点次重重点点企业业招商商预期目目标全面招招商期期卖点整整合主要动动作（2011年4月开始始）招商执执行细细案3重点次重点点跟随企业招商预期目目标强力招招商期期卖点整整合主要动动作（2012年4月开始始）招商执执行细细案3重点次重点点跟随企业招商预期目目标快速发发展期期卖点整整合主要动动作（2013年4月开始始）加速器器：租租售方方式03本公司司对高高科技技企业业客户户需求求调研研结果果显示示：大大多数数的高高科技技企业业需求求面积积都在在1000平方米米以上上，实实力较较强的的大型型客户户需求求面积积大部部分在在3000平方米米以上上。本项目目将来来面对对的客客户租租赁需需求特特点预预期如如下：：3000M2以上(整层或或以上上)————————————核心租租户，，重点点引进进；1000～3000M2（标准准单元元或以以上））————主体租租户，，大量量引进进；500～1000M2（一半半标准准单元元）———————辅助租租户，，部分分引进进；500M2以下（（需分分割单单元面面积））--------------少数租租户，，适量量引进进。单位需需求1三种运运营模模式目前房房地产产项目目的运运营普普遍存存在三三种方方式：：只租租不售售模式式，如如苏州州科技技园；；只售售投资资与工工业部部121投资分分析不不租模模式，，如总总部基基地；；租售售结合合模式式，大大连软软件园园。这这三种种模式式各有有优缺缺点。。租售模模式选选择2运营模模式建建议租售结结合以以租代代售灵灵活组组合综合考考虑，，建议议本项项目采采用单单一产产权与与分散散产权权相结结合的的租售售结合合模式式，并并保持持产权权的相相对单单一性性。租租赁部部分保保证发发展商商获得得稳定定的现现金流流，出出售部部分保保证发发展商商收回回部分分投资资，降降低招招商风风险对对投资资回报报的影影响。。以租租代售售更可可以促促进招招商重重点企企业的的锁定定。模式选选择3本项目目的租租赁不不仅为为获得得稳定定的现现金流流收入入，更更重要要的是是未来来的整整体带带租约约出售售的收收益，，实现现本项项目的的价值值增值值。本项目目的租租赁建建议有有：-客户质质量：：以知知名研研发企企业或或有潜潜力的的中型型研发发企业业为主主体客客户。。-客户租租赁面面积结结构：：根据据“二二八定定律””，如如果80%的面积积被20%的客户户占有有，物物业的的投资资风险险就会会增加加，因因此在在客户户租赁赁面积积结构构上应应注意意控制制风险险。模式选选择3客户租租约结结构：知名名企业业一般般租约约为三三-五年，，相对对长期期稳定定的租租约可可以提提升本本项目目价值值。-租金递递增率率：至至少每每三年年递增增8%以上。。-租期结结构：：如果果短期期租约约比例例过高高，会会增加加项目目的投投资风风险，，因此此小于于二年年的短短期租租约比比例可可低于于40%。-客户行行业构构成：：行业业相对对分散散，以以避免免由于于行业业衰退退而造造成的的租金金回报报风险险。-投资回报报率：税税前10%左右-优质的物物业管理理:园区物业业保养完完好如初初、客户户反馈良良好、品品牌物业业管理，，均为提提升园区区价值的的重要物物业管理理因素。。租户结构构49、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Wednesday,December21,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。17:34:1017:34:1017:3412/21/20225:34:10PM11、以我我独沈沈久，，愧君君相见见频。。。12月月-2217:34:1017:34Dec-2221-Dec-2212、故人人江海海别，，几度度隔山山川。。。17:34:1017:34:1017:34Wednesday,December21,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。。。。12月月-2212月月-2217:34:1117:34:11December21,202214、他乡生白白发，旧国国见青山。。。21十二二月20225:34:11下下午17:34:1112月-2215、比不了得就就不比，得不不到的就不要要。。。十二月225:34下下午12月-2217:34December21,202216、行动出成果果，工作出财财富。。2022/12/2117:34:1117:34:1121Dece