物业服务调研报告

物业服务调研报告（共14篇）物业服务调研报告（共14篇）第1篇物业服务调研报告111关于我单位物业服务外委有关问题调研报告单位领导我单位住宅区小区由多层低密度住宅.高层组成。房屋配套暖气.燃气.通讯.电视.宽带系统。小区设有电视监控，周界防范，楼宇对讲系统，水电预售系统等。就目前管理现状来看，总体上仍处于较低的水平，物业管理水平还停留在行政后勤管理状态。根据我单位办公会精神和要求，我处对周边部分国企住宅区物业管理情况进行调研。现就调研情况汇报如下物业管理调研情况在调研过程中，总体上三个单位的住宅物业服务基本上都在走行政管理为物业管理.变拨款服务为收费服务和以办公补贴住宅的模式，开始实现原有房管体制向新型物业管理模式的转变路子。感观上认为各住宅小区车辆停放有序，保安服务到位，冬季取暖室温正常，公用设施完好，绿化.硬化达标，小区整体环境干净.卫生，物业公司运行良好。这些都得益总厂在财力和物力等方面的大力支持。特别周边国企已开始按物业服务按标准化.规范化和半市场化运作，建立客服中心和一站式服务中心，业主和物业公司沟通渠道畅通，整体感觉小区和谐.安全。但普遍存在一个问题是收费低，收支严重不平衡，缺口均由总厂补贴或办公物业补贴住宅物业；同时我们所调研的三个国有企事业单位属国有企业，物业公司人员有国企业身份职工.临时用工和派遣职工等多种身份，同时国企业身份的职工多数由原三产分流出来，解决了主业的冗员问1题，但同时也增加了物业公司的经济负担和管理成本，为此，总厂在资金和政策上给予物业管理公司不同程度的倾斜。通过调研我们认为1随着房改的逐步深入，企事业单位的后勤服务社会化已成为大势所趋，从后勤服务向物业管理服务的有效转型，可以实现分离办社会职能，卸下后勤生活服务等沉重的包袱，实现减人增效的目标，提高企业核心竞争力。2物业外委后专业物业公司的好处（1）可使我单位专注于业主的发展（核心业务），使经济效益不断提升；（2）可使机构精简.整体各项费用降低，减少压力；（3）可减少非本企业人员（因改革调整出人员或原本单位职工调出或本单位职工子女等）享受本单位职工福利待遇；（4）可自主挑选资质高.服务好的物业管理企业来为自己服务，确保干部职工享受到高质量的物业服务；（5）可使职工干部生活环境更安全.安心和温馨；（6）可减少聘用大量如保洁.安保等多流动性和低劳动生产率岗位人员带来的用工风险和劳资纠纷。周边楼盘物业服务情况根据西安市物业管理条例规定，物业服务收费应当遵循合理.公开.费用与服务水平相适应的原则；按不同物业的使用性质和特点，分别实行政府定价.政府指导价.市场调节价。其收费项目.收费标准和计费方式由业主和物业服务企业按照国家规定的物业服务收费办法在物业服务合同中约定。目前，西安市物业管理服务项目的收费标准，主要根据具体服务项目的不同而有所差异。住宅小区公共性服务费用由九个部分构成，包括1管理服务人员的工资和按规定提取的福利费；2房屋共用部位.共用设备.设施日常运行维修小修及保养费；3绿化养护费用；4清洁卫生费；5保安费；6办公费；7物业管理单位固定资产折旧费；8法定税费；9合理利润。大修理基金在购置房产时已交纳，公共区域设施设备中.大修时动用大修理基金；水电费均计计算管线损，并由业主在购买水电时支付（按比例计算）。管理建议1物业管理改革的转变涉及到我单位的稳定和发展。要引导职工从企业长远发展和维护自身根本利益的角度认识物业管理改革的必然性；要让职工充分认识到自己的权利和义务，积极主动地理解.参与物业管理的改革中来；加大宣传工作力度，帮助业主树立正确的物业管理消费观念，要加强对物权法.物业管理条例.价格法和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，明晰各方的权利和义务，正确引导职工和住户的物业消费观念。2加快向现代物业管理模式的过渡。国有企业的物业管理要根据国家相关法律法规和现代物业管理模式的要求逐步地摆脱传统体制的束缚，建立起符合市场经济要求，符合物业管理规范的新体制，可加快主辅分离改制的步伐，尽快实现物业服务社会化服务，专业化管理，市场化运作的管理模式。3物业企业选择要谨慎。由于我单位职工长期生活和工作在航天系统，形成了自己独特的航天系统居住文化，为增强在物业改革初期住户对物业公司的认同感，需要我们选择物业管理企业时，既关注其规范化.社会化的住宅小区的物业管理和服务经验，又要看重其航天系统住宅区物业服务经验，使职工和住户能尽快的与物业企业相配合，产生舒适感和信任感，获得心理上和精神上的满足。第2篇高端物业服务调研报告全文一体化.专业化.差异化的经营策略成为物业管理企业发展的必然趋势xx华侨城物业部xx高端物业服务市场考察调研为了进一步了解xx高端物业管理的现状，借鉴学—其他物业公司成熟先进的管理理念和管理技巧，提高物业服务质量。4月10日--11日，在法总的带领下物业管理团队骨干一行七人考察了xx当地高端地产万达公馆及华润中央公园两个项目，受益匪浅。调查对象基本情况万达公馆万达公馆，为万达集团在全国多个城市潜心开发的豪宅系列顶级产品，每一座万达公馆，皆成为所在城市的高端生活旗帜，联袂定制中国豪宅新标准。其中，万达物管本着“至诚至尊，无微不至”的VIP贵宾服务理念，打造VIP特色服务模式，专属式服务想业主之专想，最大程度的满意和惊喜，最高层次的私属化服务。定制式服务想业主之能想，量身定制，满足单一业主品味的定制化服务。菜单式服务想业主之所想，简单.可选.即时的菜单化服务。预见式服务想业主之在想，瞬间创造的感动服务。让业主尊享五星级物业大户管家式管理。华润中央公园华润物业有限公司前身为1982年成立的隆地企业有限公司，年3月启用现名，母公司为华润（集团）有限公司，现为华润集团的一级利润中心。华润物业有限公司立足香港，主要从事中.高端物业租赁.物业管理和物业发展的业务。目前在香港所负责经营的物业总面积超过200多万平方英尺，类型包括甲级写字楼.普通住宅.豪华别墅.服务式住宅等。此外，公司业务还包括装修及机电安装工程.展览.房地产开发等。调查效果主要了解万达公馆.华润中央公园两处物业对于销售中心现场管理.样板房服务流程.项目日常管理等各项内容进行了参观体验及交流学_，也感受到了万达物业及华润物业的服务理念.现场管理的优势及不足。对我们日后的工作可以起到良好的启发和借鉴作用。良好的物业服务犹如点睛之笔值得学_.借鉴的地方万达公馆硬件设施高档各物品不论大小均带有统一logo.电瓶车选用的是较为高档的老爷车款式.礼仪岗台的精细设计，双层红地毯铺设质地考究，专用看房通道且被精心设计.专用安全帽放置架（描金）.样板房电梯内的按扭保护板防止客户按错.保洁工具齐全，样板房门口设置鞋套机.样板房内的物品提示牌的水晶质体.温馨精致的用语（心的赞美，请勿使用）。图/xx万达公馆高层管家大堂人员配备充足且形象及整体性到位一套样板房配置了两个室外服务人员，一个室内服务人员，一名清洁员。大堂处设置了发放安全帽人员。安保整体素质高，配置高；安保人员整体个头都在1.8左右，服装夸张，人员工资水平高，和普通岗位有区别。礼仪形象人员每半小时就会有一次轮换，确保了安全服务人员的形象展示不变形。下雨天，大堂门岗主动打伞护送，服务意识强烈。清洁保养层次高（保洁公司与我司一致）地面晶面处理好，基本无卫生死角。整个大堂未见明显线头及任何杂物。地面大理石光亮可鉴，墙面凹凸处全为玻璃镜面，未见灰尘。样板间物品摆放整齐，勾缝及插座面板安装方正，出楼道电梯后通道处有两名安保员负责指引及鞋套发放回收，房间内地面及物品整洁，进房间时保洁员正在擦拭地面。华润中央公园组织架构清晰明确各项目有根据项目定位的层级化.差异化服务标准，包括销售现场服务。高层的“一站式服务”，一期连排别墅的“一对一”服务，二期“亲情式管家服务”。同时设置专门的装修管理人员，与管家进行区分，确保管家与业主之间关系的良好维护。保洁.绿化及社区整体形象楼栋垃圾要求每日七点前完成清理，避免与客户的直接接触，提高了隐性工作与显性环境的良好错位安排。绿化维保由自己公司进行，节约了成本，控制绿化改造费用，节省了绿化改造时间。风格设计的统一性.整体性非常明显。小区logo较齐全，标识明显。针对长期空置别墅，免费提供季度的庭院清洁及绿化养护服务，并发短信告知业主。人员情况安全人员配置较为精简，各道口均为一名队员值班，但安全服务人员基础培训非常扎实，整体服务素养较高个性化服务与差异性服务到位。引进知名的第三方机构对业主进行满意度调查，涵盖地产设计.物业服务等内容，对自我的服务能力及质量不断进行改进与提升。值得注意.警醒的地方万达公馆万达公馆物业服务人员对楼盘知识一概不知，一律回答不知道，销售人员对物业知识认知不够深刻，回答模棱两可或者不知道。当两个样板房门口保安员在接待客户时使用普通话，但相互之间交谈使用xx话，对客户来说显得不够礼貌。客户在样板房内参观时，房内管家对客户关注度不够（一个销售人员对N个客人时，管家未进行协助跟进）。华润中央公园人员问题中央公园小区安全服务人员身体条件等硬性基础较万达公馆略为不足，安全服务人员身高均在170到175CM之间。环境及绿化小区门口的便民服务车锈蚀，无明显标识，摆放歪斜。绿化沟挖的过大，不美观；大量草坪边沿长出路牙未及时进行修剪。未来高端物业“华管家”对于一个成熟区域而言，人文环境分重要，随着经济的发展，人们生活水平的提高，都市人对生活的追求也不仅仅局限于配套设施.交通地理位置等硬性条件，他们更期待的是高质量.高保证的社区服务。这就要求我们的物业服务能够瞄准更高的要求，给予客户最优质.最贴心的服务。通过参观发现万国公馆以及华润中央花园的物业服务，其中的优点对我们未来的发展有着极大的借鉴价值。客户服务创造多元优质服务强调个性化和差异化。安全管理塑造一支形象优秀且强而有力的安保队伍，时刻为客户“保家护行”环境管理一花一木一世界走到那里都是风景a绿化工作用心雕琢和保护绿化环境。让业主时刻享受生态社区，体验健康生活。b清洁工作推行隐性清洁服务，服务人员不在干扰业主的日常生活，但是却让人感觉到服务无处不在。C公共设施维护管理专人专职社区文化促进邻里沟通，举办社区聚会，营造良好人文氛围。近几年来由于业主和客户社会地位.经济地位.高文化层次，有着相对称的物业服务需求，进而对我国的物业管理提出了新的要求。高标准化.个性化.人文化和品牌化的服务，一体化.专业化.差异化的经营策略将成为物业管理企业发展的必然趋势。二0一二年四月日第3篇成都物业服务市场调研报告大纲成都物业服务市场调研报告大纲整体市场状况成都物业服务市场已有物管企业1172家，本土有38家，外来的有28家左右，全成都一级加起来，应该在70家左右，由业主.业主大会依法选聘物业服务企业或其他管理人实施物业管理的物业管理区域已有5500个，覆盖总建筑面积达3.05亿平方米，在全国15个副省级城市中排名第三位。但年营业额一千万一下的物业服务企业占到企业总数的90以上。物业服务企业状况开发商下属物业服务企业，市场知名度较高的为一线开发商下属物业服务企业，如万科.中海.华润.龙湖等下属物业服务企业以及本地蓝光下属嘉宝物业.置信下属蜀信物业。本地市场化运作的专业物业服务企业，比较知名的且达到一级资质的有忠信物业.忠信有50个左右的服务项目（含高端和普通项目）.成都信谊物业管理有限公司.家园物业.润无声.清华坊而清华坊目前就服务10个（全部为高端项目，主要是别墅和商住）物业等。其它开发商下属物业服务企业，通常规模不大。其它市场化运作物业服务企业，以三级资质物业管理企业占绝大多数，通常成立时间不长，管理规模不大，市场知名度较低。物业服务费用状况成都住宅市场物业服务费市场标准实施政府指导价，其它物业类型实施政府定价，根据目前上市新项目来看住宅物业服务费通常在1.8-2.8元每平米每月之间，不配置中央空调写字楼通常在6元每平米每月，配置中央空调的写字楼物业服务费通常在15-20元每平米每月之间。集中商业（统一招商和管理）的物业服务费通常在20元每平米每月左右。停车费由物业服务企业向成都市交通委员会申报，实施政府定价。前期物业招投标制度成都市政府主管部门规定，3万平米以上项目必须实施前期物业招投标制度，实施招投标前开发建设单位须提供土地.规划.报建.施工等得证书，须先由区一级房管局出具项目建筑区划划分意见书，同事接受开发建设单位的前期物业招标申报。一般实施前期物业服务招投标须委托一家专业招标代理公司实施，成都市房管主管部门认可的招标代理公司有6家，通常招标代理费用不低于2万元。开标须在成都市物业管理协会下属诚信招投标服务中心完成，招投标服务费实施阶梯收费，面积越大收费标准越低，通常招投标服务费约0.25元每平米。选定前期物业服务企业，完成前期物业服务招投标备案是取得项目预售许可证的必要条件。其它成都市房产主管部门实施企业信用等级制度，每个企业须保有最低信用分，否则不允许开展业务。在成都市场范围内进行物业服务的企业员工须在成都市房产主管部门的物业服务企业执业名册中登记且取得执业名册证书（包括保安.保洁和水电工等）。所有项目经理须持有成都市物业管理协会培训并颁发的项目经理证书。第4篇我区物业服务管理调研报告物业服务收费从政府定价到政府指导价.市场调价价的转变物业服务管理，是指物业服务企业接受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备.市政公用设施.绿化.卫生.交通.治安和环境容貌等管理项目进行维修.修缮和整治，并向物业所有人.使用人提供综合性的有偿服务，其直接收取的物业服务费主要用于小区维修.保安.保洁.绿化.道路.税费等几个方面。因此，物业管理企业在管理中集中体现的是市场化.专业化.社会化的管理行为，这种市场化的运作全部是通过有偿服务收费来实现。由此可见，物业服务市场的主体结构要求是“谁受益.谁交费”。目前，随着房地产业的发展及物业服务行业法规的不断完善，我市物业管理的普及程度有了较大幅度的提高，除了写字楼.商场.商品房外，工业厂房.学校.医院.房改房，城区居民小区也逐步引入物业管理。物业服务行业在得到社会的认可和接受的同时，由于各个方面因素的影响，还是存在着各种各样的困境和难题，对行业的发展造成了一定的影响，特别是物业服务收费问题尤为突出，如何加强监管已属刻不容缓。**市自从80年代起物业服务收费均是由企业申报.物价局审定批复每户每月9-12元的服务价格。这在计划经济时代依赖政府的大环境中，业主较为认同，只要有红头文件就好办，当时对物业管理及社会起到一定的作用。20多年来，政府相关职能部门针对小区内所配套功能需求，物业管理服务内容.楼房档次等制定物业服务的收费标准，扶持了物业服务企业的生存和发展，也逐步形成了一个行业，但在这个过程当中，此类批价由于各种物业既有共同性又有差异性，提供的服务也不尽相同，虽然政府有关部门非常谨慎地批价，但由于业主对行业的不了解，个别物业服务企业的违规操作，舆论的负面渲染报道等原因，物业服务的收费问题成为市民普遍关注的，争议性较大的热点问题。年国家发展改革委.建设部下发物业服务收费管理办法.规范物业管理服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益。以该办法为依据，**市政府于年6月下发了**市物业管理办法（试行）通知（下称办法），通过政府职能的转变逐步将物业服务收费的政府定价和政府指导价转为市场调节价及政府指导价。办法规定包干制.酬金制的普通住宅物业服务收费实行政府指导价，即由市政府价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业德惠服务等级.标准等因素，制定相应的等级基准价和浮动幅度，并定期公布；实行组合制的普通住宅服务收费和高档住宅别墅物业服务收费以及非住宅物业（如居民小区.商场等）的服务收费实行市场调节价，即由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定；物业服务企业应为业主提供优质价相符的服务，实行明码标价，将服务内容.服务标准以及收费项目.收费标准等情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。办法出台后，在行业及企业当中.广大业主当中产生了波澜，企业认为没有了“尚方宝剑”，收费将会更难，有企业的老总更说“这不是要我们提供无偿服务吗”而业主们则认为政府不批复定价这不是给物业管理企业提供乱收费的依据吗舆论方面也给予了较大篇幅的关注和报道，对关于住宅档次.服务标准的挂钩.收费标准的调整.如何协调定价等方面的存在着这样那样的质疑。我们曾经在一天内接到10多个有关收费方面的电话投诉。尤其是覆盖面较广的旧物业.早期的.中低档的商品房等物业，由于物业的绿化地小，道路较窄.坏.烂，配套不齐，功能欠缺，对机电.绿化等的养护不重视，再则业主素质参差不齐.需求的物业服务较表面等等问题，对物业服务实行指导价的争议特别大。个别物管企业也因为低价介入物业的管理，并用车场费用等多种经营弥补服务费等做法，导致物业的重新招标，形成了各方均对原来的物业管理服务费的含金量重新评定问题。我市物业服务管理的现状物业管理内容主要是小区的公共部位。小区公用设置的维修，不涉及业主室内部位。但有些业主却认为物业管理公司的工作不仅仅是保洁.保安.绿化，应无所不包，要求物业企业无偿为住户室内提供一切服务，一旦服务得不到满足，就以此为“借口”，拒交.少交.欠交物业管理费。业主对物业服务收费缺乏知情权。从我市中心城区看，各物业服务公司都能做到明码标价收费，能在小区醒目位置公示服务项目内容.收费标准.收费依据等等，但对物业服务收费的收支情况，物业服务公司没有严格按照严格规定“每年不少于一次向业主大会或者全体业主公布物业服务收费的收支情况，接受业主和业主委员会的监督”。侵犯了业主的知情权和监管权。物业公司自身管理水平较低，开展和提供的服务项目单一.面窄。目前我市中心城区的物业企业仅仅是面向居民住宅小区提供服务，而对居民住宅小区也仅仅提供保安.保洁.绿化等一些基本服务内容，缺乏服务创新意识。比如西苑小区物业公司，不能充分利用社区党建.社区卫生.社区文化.社区价格进万家等一系列社区建设活动的契机，拓展服务平台，只好在收费率不到70的情况下，靠出租店辅租金来负债运转。全市没有一家开设代接送小孩.代灌液化气.代家政服务等项目的物业服务企业。物业企业员工素质不高，服务不规范，认为物业服务是简单劳动，于是低薪聘请一些文化低.没有接受过专门培训的人员上岗。即便是企业对员工进行培训，也还是停留在基本技能的初级阶段，还没走向由劳动部门参与的社会化职业技能等级培训与鉴定，致使物业服务工作不到位，不按规范操作，从业人员流动性大.素质不一，高品位的物业公司无从查找。保安工作流为实质，人浮于事，加重公司负担，作用没有真正发挥。具体表现为重门岗，轻巡逻查看；重小区内部安全，轻外围防患；重治安问题，轻设施安全；重人员数量，轻人员素质；重人员配置，轻岗位管理监督；重对人的防患，轻对物的安全监护。如**市福州乾坤物业公司，管理41栋1023户，入住率60，年度收费率75。聘请保安人员24人，设有东.西.北三处保安点，每处设岗3人，实行三班倒24小时值班，每人月薪800元，发放保安人员一个月工资达19200元；年19月物业收费266494.18元，支出397582.53元，亏131088.35元。业主委员会工作滞后。目前，我市中心城区绝大部分小区都没成立业主委员会，虽然有极个别社区成立了业主委员会，但都没有形成和发挥业主与物业公司之间桥梁与纽带的作用服务质量的监管工作没有真正开展起来；对物业服务与公共财务的收支疏于监管。同时，由于业主委员会自身缺乏对物业相关政策.规定的了解.理解和运用，致使物业企业单方说了算，而业主委员会却对物业的管理事项难以决策。有个别业主过度强调个人的实用性利益不顾社区整体外观形象的共同维护。如防盗钢窗.空调等的安装零乱；私占公共场所，拥堵通道；随意丢弃堆放生活垃圾，这些行为在不同程度上，增加了物业公司的工作难度和不应有的工作量。物业企业由小区全体业主共同选举.公开招聘的规定没有得到全面执行。目前，**市中心城区各居民住宅小区提供物业服务的物业企业都是前期物业开发代管，后期物业则是由开发商将原来分管物业的人员分离出去，重新注册企业名称.企业法人，成立新的物业服务企业来接管社区。不论是前期还是后期物业，都没有通过市场公开竞争招标，由全体业主自主选举物业管理公司，致使物业企业提供的服务质量标准缺少明细.欠缺可监督性。市场体制不活，社会公共服务资源不均，增加了物业公司管理成本，导致不少物业公司负债经营。如；**市康居蒂景湾居民住宅小区，公共服务水电都是按商业用户执行，甚至居民楼道公用照明也是无价可讲，价位的顺势反差加重了物业公司的管理成本，以致企业通过变术来减少债务，实行勉强运转。由于房地产开发商的问题，小区分期建设及附属物配套工程未完全峻工而提前交付，有些配套设施如水.电.气工程不配套，造成物业公司开展工作困难，影响物业服务质量。如何加强监管.规范行为如何引导物业公司和业主搭建互盈载体相关职能部门监管缺位。造成物业服务管理难的主要成因开发商对小区配套承诺不兑现，质量问题多。由于开发商不兑现售房时的承诺，入住后问题退退得不到解决，有的业主以拒缴物业服务费来与物业服务公司实行对峙。开发商遗留问题引发的物业管理矛盾，主要表现在；一是面积分摊不合理，配套服务设施建设承诺不能兑现。二是房屋使用中出现质量问题，开发商和物业公司就修缮责任互相推托。三是转嫁本属自身承担的费用（如房产测绘费）给业主导致业主意见突出。物业公司服务不到位.收费不合理.财务不透明。物业服务收费难的另一个原因，是物业公司不按规定的收费标准收取物业费，擅自设立收费项目收费或者收费少服务。从调查的情况看，这是业主反映最强烈的问题，直接影响了物业公司和业主之间的关系。虽然我市年就出台了**市普通住宅小区物业管理收费办法，明确规定了收费项目.档次和收费标准，但仍有部分物业公司擅自提高收费标准.设立项目或者以强制提供服务的方式收取费用。此外，问题更多的是物业公司的收费标准与其所提供的服务质量不符，同一区域同一收费标准的不同小区，服务的质量各有千别，常常引起业主的不满，以致业主拒绝交纳物业服务费。依照国家发改委.建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知的规定，物业管理服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。而现在不少物业公司并没有执行规定，特别是没有成立业主委员会的小区，物业服务收费缺乏透明度。业主不知道自己交纳的费用花在什么地方，总认为物业公司收了很多钱，却没有用在业主身上，所以拒绝交纳物业费。业主的消费观念有待改变。部分业主物业服务的消费观念没有完全树立起来。一是买房人对物业管理的认识需要一个过程。二是我们国家诚信价值体系尚在初级阶段。遇到问题，业主不是积极通过司法.行政手段解决，而是选择随意拖欠或者拒绝交纳物业服务费的方式进行，这种做法不仅损害了合同的严肃性，而且造成了住宅消费的诚信危机。三是一部分人存在从众和侥幸心里，看到小区内有业主不交物业费，认为自己交了反而吃亏，所以也效仿着拒绝或者拖欠物业费。物业服务收费不到位，最终利益受到损害的还是业主本身。物业费主要用于居住小区房屋公用部位及共用设施设备的运行维修养护等服务性开支。部分业主不缴费，等于免费享受公共服务，这对缴费的业主是不公平的。长此发展，不缴费的业主可能会越来越多，最终导致物业管理无法正常进行，房屋及设施将会失修失养，小区的保安.保洁.绿化将无人问津。着力从以下方面加强监管。1.规范物业服务行为，提高物业服务水平。倡导物业服务企业通过建立成本分析制度整合资源，联合采购，扩大管理规模，降低管理成本。物业管理作为服务行业，服务质量是关系到企业发展的核心问题，这就要求企业创新服务理念，优化服务质量，为业主提供更细致.更周到的人性化服务，定期公布物业费的收支情况，使业主明白消费。物业服务企业虽然是劳动密集型产业，但竞争仍然分激烈。因此，仅靠降低物业费已经不能吸引消费者，只有通过规范化的管理和优质的服务塑造企业品牌，才能实现物业企业的发展.壮大。具体方法应该一是改变以往的收费态度和方式。由于收费员没有经过专业培训，自身对物业相关政策.规定缺位理解和运用。同时，由于收费面广.点多.量大，难免出现生.冷.硬的工作态度，因而与业主的沟通.交流不是很顺利，导致业主对物业服务公司有意见而不愿交费。如物业企业可在小区公告栏定期公布已缴费业主的名单，起到督促作用；对极个别拖欠较多.影响整个小区物业收费工作的业主，物业公司应通过法律手段来解决，以起震慑作用。也可以依靠业主委员会，并以业主委员会的名义下发通知，宣传交纳物业费是业主应尽的职责。二是要加强物业服务公司的自身建设，提高服务质量和水平。物业企业要努力为广大业主提供优质服务，规范服务行为，逐步扩大服务项目，不断追求服务的精细度，注重对服务质量的研究，加强对员工素质的培养。通过企业自身的不断努力，为小区营造一个良好的生活环境，从而使广大业主逐步接受“花钱买服务''方式。另外，物业企业还要提高管理水平，加强内部管理，建立规章，规范行为准则。收费时可根据居民的不同情况，在物价部门制定的物业收费标准幅度内，与业主商量确定。对有些收入很低确实交不起物业管理费的，应给予减免政策并向其他业主公布，一方面解决了交不起物业管理费的贫困户的困难，另一方面也起到和发挥了其他业主监督的作用。物业服务公司应该在加强企业自身建设.通过服务水平.质量上下功夫，盘活内部管理机制，不断提升服务质量以赢得广大业主的认可和满意。2.充分发挥行业协会作用，规范自身行为。协会应实行横向协调.纵向指导的方法。一方面要加大与物价局沟通，物价部门要定期举办物业服务管理培训，规范其执收行为，为物业管理企业解答对办法和新颁布的物业服务管理条例存在的疑问。针对企业在执行过程中面临的问题，有针对性的提出专业意见.建议，对于中档的物业，建议企业应进行全面的评价，遵循给什么服务报什么价格的原则，按政府的标准定价，提供切实可行的服务内容，不能进驻后再提价，引起业主的反感。要特别注意对公共秩序的维护，在实行明码标价期间要确认收多少服务多少，不能随便许诺能人所不能。对于广大业主方面，协会要重在宣传及时引导的方法。针对业主缺乏成熟的物业管理消费意识的情况，协会以舆论为向导，有针对性地做了大量的解释和引导工作。如召开不同地区的业主座谈会，请有关人士来为其讲解案例，在物业管理收费方面存在包括如何界定变通住宅界定档次有争议怎么办三级资质的物管企业能否按一级收费没有业委会能否改收费标准哪种情况下收费明细账单一定要公布小区车位收益该归谁等七大焦点问题从行业的角度提出了意见和建议。此外，为切实指导物业服务收费的定价.协调.平息业主与物管企业因定价问题引发的矛盾，针对物业档次界定难的问题，协会可以启用物业服务收费建议的评审程序，由企业或业委会提出需求，协会以组织行业专家到物业现场进行评审，从行业的专业角度提供合理的定价建议.意见，为物价部门审定价费提供切实可行的资料。为更好地平衡行业所面临在收费方面的困难和矛盾，行业协会除了对物业服务收费项目进行明码标价外，物价部门也应主动与其沟通，开展收费公示，统一制作公示牌，接受社会监督。加大宣传工作力度，帮助业主树立正确的物业管理消费观念。业主买房是一个持续消费的过程，即便是付清全部房款，也仅仅是消费的开始，所以改变购房消费观念也是一个必须解决的问题。因此，要加强对物权法.物业管理条例.价格法和有关法律法规的宣传，使广大业主明确自己的权利和义务，树立“花钱买服务''的物业消费意识，明白不缴.少缴和欠缴物业管理费不仅损害了物业企业的利益，同时也损害了广大业主的利益。同时，也应该坚持在日常的物业管理小区中利用不同宣传的形式如公告栏.宣传栏等向业主进行宣传，提高广大业主对物业管理的认识，让业主知道交纳物业服务费是每个业主的应尽义务。房管部门要从完善部门职能入手，加大宣传力度，引导和帮助广大业主树立正确的物业管理消费观念，努力为物业企业和业主搭建互盈互利平台。建立和完善物业管理法规体系，规范物业服务管理行为。规范和约束小区的业主与业主之间.物业公司与业主之间的关系，仅靠业主公约是远远不够的必须要有一个具有强制性.权威性的物业管理法规体系。因此，政府相关职能部门要在充分调查.广泛征集意见的基础上，建立和完善**市物业服务管理办法，通过规章的形式将他们的责.权.利明确下来，确保业主和物业公司双方利益不受侵害；同时大力推进和完善**市物业服务管理招投标制度。业主大会通过招标选聘物业企业时，房管和物价部门必须到场进行指导，努力做好监管.指导到位，当好服务者.指导者.监督者和管理者。作为服务者，房管和物价部门要以人为本更好地为物业管理企业和业主服务；作为指导者，房管和物价部门要在全面实施**市物业服务管理办法的同时，加快出台**市物业服务管理办法实施细则，加强宣传发动的工作力度；作为监督和管理者，房管和物价部门要严格按照法律法规的要求，加强对物业服务企业的管理，依法行政，严格规范物业服务企业的行为。同时，又要加强对业主行为的正确引导，提高业主素质。要通过整合社会公共服务资源，实行政府扶持政策，加大政策倾斜力度，减少物业企业管理成本，为物业企业发展和小区和谐创建营造良好的社会氛围。加强监管，完善配套。物业费的收取标准与物业的品质及服务质量密不可分，收费办法应当更加细化服务的范围.内容和标准，根据服务的质量可以有一定的浮动幅度，以体现服务的差别性带来的收费差异。此外，对实行物业服务费酬金制的预收物业服务资金中除了物业服务支出外，还包括物业服务企业的酬金，而国家对酬金并没有统一的标准，建议提供一个教较为合理的利润区间，供业主大会与物业企业进行协商确定标准。此外，价格执法部门要加强监督检查，及时解决价格纠纷，切实保护业主的合法权益。在严格查处价格违法行为的同时，要积极帮助物业企业改进工作，规范执收行为，促进全市物业服务管理的制度化.规范化。总之，物业管理服务收费与物业档次.消费群体有直接的关系，如何兼顾居民的承受能力与企业所得利润合理定出收费标准广而告之并明码实价提供服务，是企业在政府指导价及市场调节价下，学会如何在改革开放的经济市场中迎搏击.求生存的必交答卷。任何事物的发展均非一帆风顺，更何况风雨兼程的物业服务行业。随着市场的逐步放开，由精度业主和物管企业实行双向选择服务和市场，这将是物业管理发展的大方向，行业协会应顾及全局，起好桥梁作用，对企业.对业主均应抱以一视同仁的负责态度.行使指导.监督的职能。当物业服务公司做到公布帐目明明白白时，当业主真正了解物业服务费的含金量时，物业服务行业将会达到一种平衡.业主与物管企业间将相互达成一种共识，在明确各方主体的责任，实现质价相符的市场经济规律时，才是持久的.永恒的。物业管理的目的是构建和谐的环境，谁享受谁支付，将权利还给业主的同时应及时地引导以提升业主对物业管理的认知度，这样，物业管理只会有双赢而不可能有单赢的局面，也只有这样，才能在社区实现和谐安定的生活。第5篇关于城区物业服务市场调研报告为全面了解市场价格和经营企业收费情况，及时收集和汇总翔实的数据资料。根据省发改委关于下发疫苗.民用爆破器材.物业管理.公路客运价格（收费）调研提纲的通知，近日市吉州区物价局课题调研组组织专门力量，就市中心城区物业服务问题进行专门调研。据调查。目前，市中心城区共有物业管理小区38家，物业管理企业30个，其中二级资