南通cbd项目地块价值及定位

南通CBD项目推介12/28/2022本报告内容1、南通宏观经济概述2、CBD研究与案例借鉴3、项目定位4、地块价值评估2南通是苏北经济的领头羊

城市定位为上海都市圈副中心城市城市区位优越：发展依托江海，苏通大桥通车后将纳入上海一小时经济圈；经济领先：年GDP超千亿、财政收入超百亿，在江北处于领军者地位；城市定位:以建设上海北翼现代化港口、工贸、旅游城市的总目标，建设上海都市圈副中心城市资料来源：南通市城市总体规划概要3基本分析南通市GDP快速增长，房地产业处于高速发展阶段南通市年GDP近年持续保持上升趋势，且上升幅度逐年增加；南通2003年年GDP1006.65元，增幅达到13.4％，年GDP支撑南通房地产高速度的发展势头总体来看，2003年南通年GDP江苏第四，表明其经济实力在江苏紧追苏南，处于第二集团领头羊的位置指标1：GDPGDP增长率房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速发展库兹涅茨模型4CBD的定义CBD——英文全称为CentralBusinessDistrict即中央商务区最早产生于上世纪20年代的美国现代大都市的CBD——是经济生活国际化的产物；是适应生产力进步的结果；同时也应是一个城市现代化的象征与标志。关键词：中央商务区商务中心区中央商业区5CBD的特征城市CBD的四大基本特征

——具有最高的交通可达性（CBD无一例外处于城市干道系统的核心）；与城市最初的发源地、目前的地理中心有一定的关联性；具有良好技术设施、服务配套和城市景观；拥有最高的地价和房价；6项目处于政府定义中的新城区核心区

——规划较其他区域有显著的差异化优势区域发展前景好:南通“十五”计划确定的五大重点发展地区之一——未来南通市行政、经济、文化和居住的新城市中心，南通城市发展的里程碑；特征优势显著：枢纽化、中心化、国际化；产业基础支撑：崇川经济开发区以机电电子、医药、纺织及物流为产业导向；南通经济开发区以商业贸易、房地产开发、交通仓储，金融保险为产业导向。南通经济开发区崇川经济开发区项目区域7CBD意象曼哈顿CBD法国拉德方斯8城市北京上海深圳广州南通启动时间1993年1990年1993年1993年2005年启动时GDP值(亿元)10201608660

8071007CBD启动征兆南通的中央商务区即将启动9CBD研究---深圳基本规模用地规模：总用地面积4.13平方公里建筑容量：总建筑面积为750平方米人口规模：规划就业人口26万，居住人口7.7万1993年1995年1996年1997年1998年1999—2001

深圳CBD建设次序

进入成熟期商业项目开发办公项目开发居住项目开发土地开发基础设施建设开始启动投资启动中心区主干道基本完成投资大厦、信息枢纽中心大厦建设中；中心区基础市政设施“七通一平”基本完成；成功拍卖出让一块居住用地；中心区城市公园建成；和黄、中海、深业、居住项目开工；六大政府工程（市民中心、图书馆、音乐厅等）同时开工；；中心区进入高速发展期；高交会馆正式起用；新中心区地位已经确立；居住项目竣工投入使用；江苏大厦、国际商会大厦等高级写字楼也相继落成；10CBD研研究究---广广州州基本本规规模模用地地规规模模：：总总用用地地面面积积6.6平平方方公公里里建筑筑容容量量：：总总建建筑筑面面积积为为780平平方方米米人口口规规模模：：规规划划人人口口容容量量18万万人人投资启动进行大规模基础设施建设土地开发已成规模；居住项目开始建设进行缓慢的居住项目开发；办公项目开始建设新的建设高潮开始，建设量巨增；商业项目开始建设；珠江新城进入成熟开发阶段；市政基础设施，公共服务设施大部分建成投入使用；居住区的品质得到广泛认可；1993年年1994年年1995年年1996——1997年年1998年年1999——2001广州州CBD建设设次次序序进入入成成熟熟期期商业业项项目目开开发发办公公项项目目开开发发居住住项项目目开开发发土地地开开发发基础础设设施施建建设设开始始启启动动11CBD研研究究---上上海海基本本规规模模用地地规规模模：：总总用用地地面面积积1.7平平方方公公里里建筑筑容容量量：：总总建建筑筑面面积积为为400平平方方米米上海海CBD建设设次次序序投资启动南浦大桥启动外高桥启动区杨浦大桥通车东方明珠封顶金茂大厦开工浦东国际机场正大广场科技园建成新的建设高潮开始，建设量巨增；办公项目大量启动国际会议中心建成科技项目大量进驻张江高科技园区进入成熟期新的建设高潮开始，建设量巨增；1990年1992年1994年-----1998年1999年1999—2001

进入成熟期科技项目飞速发展办公项目开发商业项目开发办公项目启动土地开发基础设施建设开始启动休闲观光区集中商业区集中商务办公区住宅聚居区功能延续周边办公区功能延续周边住宅区12CBD研研究究结结论论1、、CBD的的建建设设时时间间均均超超过过10年年2、CBD走联联合开发发之路3、CBD的物物业比例例为住宅宅:办公公:商业业=45%:40%:15%4、CBD开发发次序为为住宅-商业-办公-酒店13南通房地地产市场场状况1、商务楼:5万平米/5000元均价/客户90万/功能模糊化2、商业:濠河内15万/老城区式/散点式/人民路/桃坞路位置3、住宅:130万/容积率2.5凤凰1.2/天安1.1/封闭式城市化/OCT4、开发次序:住宅---商业---商务---酒店/同时持续公共设施建设14住宅板块块分布图图钟秀秀路路洪江江路路工农农路路外环环东东路路青年年路路人民民路路濠北北路路濠西西路路外环环西西路路濠河河跃龙龙路路北区板块块4000-4500元元/平米米中心板块块6000元/平平米西区板块块4000--5000元/平平米东区板块块4000--5000元/平平米新城板块块4500-6500元元/平米米15分布状况况集中分布布在两个个区域：：濠河周边边传统商商务区，，如跃龙龙路、人人民路、、南大街街、青年年路围合合形成的的城市中中心区；；工农路新新兴商务务区。市市政府南南迁，工工农路成成为直达达新市政政广场的的最便捷捷主干道道路，拉拉动工农农路沿线线写字楼楼市场的的迅速发发展。●南通国际际大厦●新地标项项目●中华广场场●润友大厦厦●嘉隆大厦厦●东方鑫乾乾●金鹰国际际大厦●南通大厦厦●浦发银行行大厦●文峰大厦厦●天虹大厦厦●王府公寓寓●新海通大大厦16技术经济济指标CR0504-A地块块——规划用地地：61万平平方米总建筑面面积：134万万平方米米功能规划划：商务办公公/酒店店商业/居住用用地A地块17地块周边边新城雏雏形初现现崇川川路路啬园路园林路崇川路工农南路桃园路地块方正正平整；；交通便捷捷：通过工农农南路与与老城区区相连仅仅10分分钟车程程；新城雏形形初现：：四周道路路整洁顺顺畅，遥遥望新市市府广场场，相邻邻的体育育会展中中心和南南通大学学新校区区可为本本项目的的启动期期带来人人气东至：南南通大学学北至：市市政府机机构及文文化艺术术区西至：25米宽宽绿化带带洗车展销销店南至：体体育会展展中心18区域整体体形象定定位项目区位位特征项目地块块特征消费者需需求竞争分析析连接上海海、苏南南的枢纽纽地带苏北经济济领头羊羊未来南通通市行政政、经济济、文化化和居住住的新城城市中心心南通城市市发展的的里程碑碑规模和形形态不可可复制性性周边配套套皆以国国际化新新城的规规划思路路配置新都市核核心绝版、国国际化认政府内心深处处有很强强的融入入苏南及及上海都都市圈的的渴望追求有城城市魅力力和内涵涵的生活活对社区环环境和社社区氛围围关注程程度不断断提高新市府、、都市魅魅力仍以传统统的封闭闭式居住住小区为为主，功功能单一一，仅能能满足基基本生活活需求层层面的要要求对区域核核心价值值挖掘弱弱，营销销弱，可可复制性性强开放的，，区域的的新市府核核心区-国际的的、开放放的都市市魅力新新城19项目形象象定位南通●都市示范范区(UDD.NT)UrbanDemoDistrict示范南通通的未来来成为二线线城市发发展的典典范20体育会展展中心项目的三三核结构构都市活力区都市动力区都市人居区商务、酒酒店、城城市绿轴轴，与北北侧文化化艺术广广场功能能气质相相符。居住区靠靠近大学学校区和和旧有建建成区，，居住氛氛围好。。商业广场场、会展展中心沿沿主干道道和开发发区分布布，利于于打造成成为开放放性商业业中心。。21具有符号号意义的的轴线（（“第五五大道””或“香香榭里大大街”式式），成成为城市市的主要要景观大大道。入口处的的界定。。区域入口口的界定定欢迎进入入：南通通都市示示范区22外围导示示系统———形象象墙形象墙展展示大盘盘特有的的气势———尚未未开工部部分，可可用形象象墙围合合，注明明各自功功能232、建设设期和外外装修期期间项目目形象的的展示边界的界界定24导视系统统、路旗、街灯的视视觉统一一边界的界界定25区域标志志物以现代、、气派的的销售中中心形成成区域标标志物售楼处位置26区域整体体规划展展示售楼处内内的规划划展示，，预示了了城市的的未来27国际符号号1、斑马马线2、中英英文导示示系统3、道路路两边相相互呼应应28城市符号10000000平方方豪米不不到100个个100000个顾客客串门安慰洞城市符号号贯穿于于整个社社区，如如广场、、庭院、、商业、、空地（（三角地地），提提升区域域的现代代与国际际气息。。29城市雕塑塑群展示示城市符号30区域导示示系统———导识识视觉统统一导示是一一种格调调，无处处不在的的品位渗渗透着，，悄悄地地改变着着人们的的心理体体验。31区域导示示系统———铺地地视觉统统一32国际化整整体体现