南京仪器厂地块项目写字楼前期沟通稿

南京分析仪器厂地块项目前期沟通稿战略建议前提南京尚无一座堪称经典的写字楼经典的写字楼？纵观经典写字楼先进的硬件设施

非凡的文化品味无可比拟的地段

傲视群雄的高度

南京在2008—2010年的3年间，将会有近90万平方米的写字楼体量供应，而这一数值还不包括目前尚不能确定具体供应日期的潜在项目。南京的写字楼市场将在2008年迎来交付高峰，该年约有36万平方米的供应量交付，将对南京的租赁和销售市场造成较大冲击。绿地三峰在07年创造销售奇迹，最高价格达25000元/平米。南京写字楼供应趋势2008对于每个写字楼项目机会和压力并存3+X格局下的——多中心商务看南京南京写字字楼的多多中心格格局新街口———大行行宫———长江路路板块珠江路———广州州路山西路———湖南路X金鹰、商茂茂、华泰、、置地广场场、长发CFC、德德基大厦新世界中心心、君临国国际、珠珠江1号银河国际、、天星翠琅琅、壹空间间、南京国国际商城河西CBD/绿地紫紫峰/福鑫鑫大厦总面积超过过150万万平米总面积超过过20万平平方米总面积超过35万万平方米新街口地区区项目调研研汇总表案名地址总建面积（万㎡）面积划分德基大厦长江路与中山南路交界4.45183-48整层1200㎡建华大厦石鼓路10200金鹰国际商城汉中路1448-2000金轮大厦汉中路3.5——商茂世纪广场中山南路9.561-300㎡南京国贸中心中山东路690-200多华泰证券中山东路1.1370-140福鑫大厦洪武路843-338鼓楼山西路路版块项目目调研汇总总表案名地址总建面积（万㎡）面积划分新晨国际大方巷4.6——天环大厦山西路6137-450整层1600㎡联通大厦鼓楼隧道上方2125、420、整层等世贸中心大厦江苏路广场东南角10100以上,可整层出售,可分割银河国际大厦山西路广场西南角111400整层金山大厦A,B楼山西路广场西北角3-585、120、130、整层珠江路地区区项目调研研汇总表案名地址总建面积（万㎡）面积划分谷阳光世纪大厦珠江路666号3.385-1300㎡未来城珠江路(太平北路路口)550㎡以上雄狮国际大厦玄武政府东侧2.16120.67㎡每层1200㎡新世界广场珠江路88号21100-2000㎡代表性写字字楼点评整层任意分分割41.97㎡㎡—294.95㎡㎡总建筑面积积8万万㎡建筑特色塔塔楼平平面基本方方正，超大大呼吸玻璃璃幕墙交通状况停停车、人人行都不方方便建筑布局框框筒结结构、可整整层任意分分割，楼层56层，总总高度218米车流状况车车进进出不方便便车位216物业管理英英国国威格斯集集团•威格格斯物业顾顾问有限公公司公共部分装装修高高级石材，，艺术吊顶顶电梯15部电电梯，机电与弱电电系统美美国AD保安系统统，美国HOLLEYWELL火灾报报警系统智能化设备备100兆宽带带网络，卫卫星接收系系统，商贸广场点评：曾作作为南京第第一高楼出出现。但立立面堆叠，，美感不足足，车位配配比差强人人意。分割面积范范围 写字字楼135㎡—325㎡商商住楼楼132㎡—173㎡总建筑面积积6万平平方米建筑特色塔塔楼为圆圆形，裙楼楼为长条型型周边配套设设施雄雄距新街口口广场东南南角，周边边配套设施施齐全交通状况出出租车不易易停靠，地地铁出口在在大楼下面面建筑设计1——6F：商商场、6——16F：：写字楼19—31F：商住住楼车位比例与与车流状况况 150个停车位位，车流状状况不佳物业管理港港力物物业管理公公司公共部分装装修情况装装修较好好，装饰不不足机电与弱电电系统OTIS电电梯、中央央空调智能化设备备自自动动消防报警警、24小小时监控楼盘主要优优势 地理理位置较好好楼盘主要劣劣势 采光光不佳、得得房率低国贸中心点评：雄踞踞新街口CBD，电电梯/停车车/车行/内部装修修,硬件配配套与甲级级写字楼标标准仍有差差距。CFC分割面积范范围 写字字楼80-1000㎡总建筑面积积114188㎡㎡建筑特色2栋高档档写字楼，，2栋高层层住宅周边配套设设施南南京市中山山东路利济济巷,周边边配套设施施齐全交通状状况出出租车车不易易停靠靠，地地铁出出口在在大楼楼下面面建筑总总高度度149.8m和和134.1m标准层层层高高5.0m和和4.8m容积率率办公公部分分6.00建筑密密度办办公公﹤40%住住宅﹤﹤30%绿化率率56%停车数数：492辆办公建建筑面面积46560㎡住宅建建筑面面积33124㎡商业建建筑面面积11916㎡点评：：德国国现代代极简简主义义，但但时髦髦的总总容易易被时时间淡淡忘。发现市市场空空白是是一种种远见见硬件仍仍有可可塑空空间，，品位位可进进一步步提高高看项目目我们有有什么么地段：：中华华路、、白下下路繁繁华路路段处于新新街口口商圈圈辐射射范围围内文物：：民国国建筑筑基基督督教青青年会会先进的的硬件配配套非凡的的文化品品味无可比比拟的的地段傲视群群雄的的高度我们能能成为为经典典吗建筑高高度硬件配配套文化品品味本项目目无法法与超超高层层建筑筑高度度相比比有条件件打造造有条件件塑造造地段中华路路繁华华地段段写字楼楼的高高度曾曾作为为人们们关注注的要要素但是高高度总总是容容易被被超越越本项目目无法法从高高度吸吸引眼眼球只能择择路而而行楼宇因因本身身的地地缘文文化、、环境境，而塑造造的独独特品品味他人却却无法法复制制我们只只有提提升楼楼宇的的文化化品味味打造以以及历历久弥弥新的的气质质方能被被时间间越磨磨越亮亮地段自古以以来，，中华华路一一直是是南京京最重重要的的街道道之一一中华路路是南南京市市城南南重要要的商商贸街街，是“百百城万万店无无假货货”示示范街街之一一，东邻繁繁华的的夫子子庙，，南接接驰名名中外外的中中华门门城堡堡，与新街街口商商贸中中心仅仅一街街之隔隔，区位优优势明明显；；龙蟠蟠南路路、中中山南南路分分列两两侧、、地铁三三山街街站近近在咫咫尺，，附近近有南南京火火车南南站、、长途汽汽车南南站、、中山山南路路客运运站、、绕城公公路连连接郊郊县与与外省省、交通十十分便便捷衡量标准国际甲级写字楼甲级写字楼停车车位至少每150平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供至少每200平方米有一个停车位，对于综合用途的项目还需更多停车位或者周边必须有足够的车位提供大厦品质标准的交付；架空地板；龙骨吊顶配备充足的灯光（最少500Lux）；为客户提供最少每平方米90Va的电源供应；配有后备电源；24小时分别提供冷暖水；每平方米最少承重为250公斤，等等。标准的交付，架空地板、充分的电源供应并配有后备电源，如项目有一定规模的商场，则需有单独的写字楼入口。净高2.9米以上2.7米以上（包括2.7米）电梯每3层一部电梯等候时间不超过30秒电话线平均每12平方米有一根电话线并提供ISDN，DDN，T1等通讯电缆，并可考虑提供光缆等多种服务设施。平均每20平方米有一根电话线，光纤宽带到户物业管理公司丰富经验的国际知名物业管理公司丰富经验、有知名度的物业管理公司得房率整层得房率至少为75%，分割单元得房率不低于为70％，空间少柱。70%或更高空调单元控制空调系统，单元控制空调系统，硬件配配套标准建筑高高度和和硬件件的记记录总总是容容易被被打破破但经典典的造造型和和文化化内涵涵却难难以超超越时尚的的现代的的玻璃幕幕墙，，抢鲜鲜外立立面，，在中中华路路、新新街口口已经经屡见见不鲜鲜文化品品味地缘文文化中华路路基督教教青年年会孙吴时时代中中华路路称““驰道道”。。晋成成帝筑筑新宫宫正门门正对对朱雀雀门，，这条条街称称“御御道””或““御街街”。。此路路直通通“朱朱雀航航”（（现在在的镇镇淮桥桥，老老南京京人说说南门门桥））又叫叫朱雀雀街。。南朝萧萧粱时时代，，御街街又叫叫焚衣衣街，，“齐齐东昏昏侯制制四种种冠、、五彩彩衣，，一日日二十十余出出。梁梁武帝帝废之之，焚焚奢侈侈衣服服十二二种于于御街街，故故后人人号其其所为为焚衣衣街。。”明朝时这条条街官衙和和达官贵人人的住宅比比较集中的的地方。朱朱元璋称吴吴王时的吴吴王府（现现在的王府府园）就在在这条街上上。府城隍隍庙（现在在南京市一一中的南门门）、徐达达王府、花花市等也在在此街。清清代沿袭明明制无多大大变化，民民国拉直拓拓宽，成为为柏油马路路。中华路拓建建于1932年，明明清时代，，它是府东东街、三山山街、大功功坊、使署署口、花市市街、南门门大街等街街道的基础础上，连贯贯拉直，由由于正对中中华门，故故取名叫““中华路””。南京基督教教青年会在在孙中山的的捐助下于于民国十四四年（1925）春春天，正式式开始动工工建造南京京青年会会会所。经过过一年多的的施工建设设，南京青青年会新会会所在民国国十五年（（1926）竣工落落成。东方意识形形态西方建筑形形式用传承看待待中西合璧璧的地缘文文化以弘扬将项项目塑造成成古典怀旧旧、人文关关怀更具生命力力的高端写写字楼哥特建筑元元素向上突出门门窗细长的尖塔塔局部装饰均均富有表现现力飞扶壁拱顶、坚实实厚壁西方古典建建筑形式建筑意想东方意识形形态中华总部官官邸案名建议奢华却不过过分张扬，，怀旧而不不失权贵。。通过写字楼楼产品品质质的塑造，，加上地缘缘文化外延延的阐释利用品牌市市场知名度度所产生的的公信价值值，以及软软件服务特特色优势，，促成高于于市场上所所有写字楼楼项目市场场形象。品牌价值产品特质区域发展通过过对对区区域域发发展展影影响响力力的的资资源源利利用用，，突突显显本本项项目目地地段段上上的的增增值值潜潜力力，，结结合合高高端端的的产产品品定定位位,提升升项项目目市市场场影影响响力力。。机会会点点国际际甲甲级级纯纯写写字字楼楼。。传承承地地缘缘文文化化的的地地标标性性建建筑筑。。地处处新新街街口口核核心心商商圈圈，，却却拥拥有有最最便便捷捷的的出出行行。。分层层控控制制中中央央空空调调系系统统，，贴贴心心的的设设计计。。奢华华商商务务会会所所，，配配备备于于经经典典古古建建内内。。每100平平方方米米写写字字楼楼提提供供0.6个个以以上上停停车车位位。。卖点点梳梳理理————①上上海海绿绿地地集集团团是是中中国国500强强企企业业和和上上海海市市百百强强企企业业，，2003年年至至2005年年连连续续三三年年位位居居上上海海市市房房地地产产开开发发企企业业榜榜首首②绿绿地地广广场场.国国际际商商务务中中心心--在在建建项项目目中中硬硬件件配配置置标标准准超超高高端端的的生生态态型型办办公公物物业业③建建筑筑设设计计领领域域的的顶顶级级大大腕腕--美美国国SOM建建筑筑设设计计事事务务所所担担纲纲设设计计④世世界界著著名名景景观观建建筑筑设设计计公公司司美美国国SWA景景观观设设计计事事务务所所主主理理整整体体景景观观设设计计⑤独独享享鼓鼓楼楼公公园园生生态态资资源源，，刷刷新新都都市市建建筑筑绿绿化化比比例例新新高高⑥首首屈屈一一指指的的高高科科技技幕幕墙墙，，内内置置自自发发光光材材质质，，营营造造墙墙体体全全天天候候渗渗透透式式照照明明效效果果⑦国国际际新新潮潮的的VAV变变风风量量全全空空气气空空调调系系统统，，确确保保独独有有的的全全空空间间平平衡衡温温度度感感受受，，既既节节能能又又舒舒适适⑧地地下下配配套套建建筑筑与与地地上上主主体体建建筑筑配配比比高高达达1:1，，辅辅助助设设施施齐齐全全，，营营造造超超高高舒舒适适度度使使用用感感受受⑨全全城城独独一一无无二二的的高高比比例例车车位位设设置置，，专专为为大大企企业业预预备备充充足足空空间间找到到目目标标，，才才是是找找到到自自己己看客客群群谁会会要要？？实力力企企业业投资资者者自用用企企业业实力力型型企企业业，，赢赢利利能能力力较较强强，，具具备备了了更更换换高高级级写写字字楼楼的的能能力力。。实力力型型企企业业有有一一定定的的资资金金基基础础，，大大多多为为股股份份制制或或合合伙伙制制公公司司，，企企业业进进行行不不动动产产组组的的规规划划时时，，会会以以会会议议形形式式讨讨论论，，购购买买行行为为理理性性。。实力力型型企企业业项目目客客群群形成成：：区域域内内企企业业在在CBD的的资资源源效效应应（（产产业业链链））下下产产生生；；商商检检局局，，弘弘业业大大厦厦等等进进出出口口单单位位。。行业业：：贸易易、咨询询服服务务、、广广告告传传媒媒、、住宁宁办办等大大中中型型智智力力型型企企业业及及服服务务业业;特征征：：知识识型型、、技技术术型型、、创创意意型型、、研研究究型型…………国家家颁颁布布的的相相关关规规定定严严重重打打击击了了住住宅宅市市场场的的投投资资热热情情，，令令不不少少住住宅宅投投资资者者转转向向写写字字楼楼投投资资市市场场。。写字字楼楼市市场场的的租租金金回回报报率率一一直直较较为为稳稳定定，，不不断断减减低