南宁国贸城市出品地产项目定位报告XXXX年月

>2007年12月29日<——南宁◎国贸『城市出品』——定位报告前言：第一步：项目的特性分析第二步：竞争的形势分析第三步、市场需求分析第四步：独特定位——成功案例的求证第五步：调整后的具体定位及规划概念第六步：如定位执行，投资收益分析第七步：平面经营规划方案方案执行单位：——前言——一、项目定位，必然是一个前后因果的关系，报告里，我们将按步骤的方式来阐述，并且，依照的是：客观的竞争导向、市场导向。二、假象定位——市场求证——调整新定位——定位评估，是本报告的撰写程序，也是相对简化并富有成效的程序。第一步：项目特性的分析

同一个商圈内的竞争——1、项目的先天条件——没有优势可言。

就“地段、人流、交通、商业氛围、建筑硬件”等绝大多数先天经营条件而言，项目相比同片区的万达、百盛、新朝阳等“正面竞争”项目，均没有可比或者特别突出优势。2、项目的最大利好——靠着百盛、万达、沃尔玛。

奉行购物中心扎堆式经营，奉行肯德基与麦当劳式互相抬势的理念，在大环境下，将百盛、万达、沃尔玛看作是自己的人气“主力店”，实现多赢，才能“借势发展”；3、项目的最大机会——百盛、万达，还做得不够好。

即使是百盛、万达这样的成功对手，也仍然会有“不可逆转”的弱点存在，这就为项目带来了“发展机会”。因此，项目商业定位的立足根本应该是——集中火力，攻击百盛、万达强势中的弱势，并将此作为自己的战略定位方向，方能构建起自身的核心竞争力。第二步：竞争形势的分析一、竞争导向——朝阳商业中心的大趋势。第一：在《南宁市商业网点规划纲要（2003-2010）》、《南宁市城市近期建设规划（2006-2010年）》及《南宁市骑楼城修建性详细规划设计》中——朝阳路商业中心区,被定位为市级商业中心区，同时也兼顾着自治区级商业中心的作用，是2020年以前南宁地区城镇职能结构的第一等级：综合型区域中心。第二：对于整个朝阳商业中心，政府引导发展的方向是——着重在调整业态、完善功能上下功夫，继续保持以大型百货店为主体，集购物、餐饮、休闲、娱乐为一体的商业服务中心区的基本结构，突出中高档精品、名品、新品的经营。1、政策方面的趋势——第三：市政府在大朝阳商圈的建设上，对朝阳商业中心的措施是——以朝阳广场的功能调整为重要内容，规划核心商圈的空间布局，促进商圈的东西及南北部分的大融合，提升商圈的消费档次。二、商业发展的趋势——百盛民族宫◎梦之岛竞争分流线高档商圈商业发展趋势百货大楼中高档中档消费群体15岁20岁30岁40岁50岁低档裕丰新朝阳万达广场搜品廊百佳汇步行街新华街西关路高峰路新和平民生广场金朝阳梦之岛第一：整个商圈，百盛目前代表的是青年时尚的最高端，拥有众多年青品牌，随着商圈消费群体趋向年轻化，百货大楼目前也开始调整自身的品牌结构，有意识加大引进年青品牌的比重。第二：就商圈以年轻人为主流的消费客群而言，百盛的竞争优势最突出，面向的是中高档优质客户群体，并且已经开始从民族宫◎梦之岛、百货大楼手上分流年青客户，销售额逐年创高。例如1：每年12月18日是百盛店庆，04年开业，百盛二楼日大抢购，销售额不到20万。05年就将近30万，06年将近50万，07年接近60万。例如2：百盛开业头一年，杰克◎琼斯在新梦一个月30万以上销售额，百盛是10多万。06年，在百盛稳定在25万，新梦也萎缩到25万——百盛店的销售份额在逐渐扩大。第三：以万达广场为中心的商业阵营，开始聚居越来越多的核心优势，不仅开始成为同类产品上中高端年青客户群的主要消费场所，并且带动着朝阳商业中心东片商业区的商业竞争力，足以与西片区（百货大楼、裕丰、步行街一带）抗衡。总结：1、朝阳商业中心零售商业的重心向东——向百盛/万达倾斜，不仅是事实，更将是趋势。2、朝阳商业中心未来的城市占位仍然是第一位，然而目前整体档次的落后，使其消费群体逐渐趋于平民大众化，中高端市场的相对空白以及竞争压力较小，为百盛快速发展提供了广阔空间及机会。3、对于有条件的新项目，继续往针对年青群体/中高档消费的商业阵营中挺进，是市场博弈成功的机会，更是长远发展的考量。三、小商圈内的市场占位——本项目1234城市出品百盛万达新朝阳地段价值第四第一第二第三商业前景预测力争并列第一第一第三第二业态组合——精品、化妆品、鞋业、服饰综合倾向综合最强优势竞争力——区域内的尖端时尚品牌群。一楼化妆品、女鞋，三楼少淑女装，是经营最好的楼层。拥有影院、KTV、休闲/餐饮、沃尔玛。更有发展前景的规划形式，以及无可比拟的地段优势。城市出品百盛万达新朝阳经营瓶颈二楼男装、五楼休闲运动，经营综合坪效表现一般，同品牌竞争不够临街店铺。6、7楼经营效果最差，楼层高是主要问题。高额租金压力下，仅有朝阳路、共和路的铺面赚钱，其他都是平本效赚，内铺大部分都再亏钱或者勉强维持。开发商租金政策的不让步，让众多意向进驻的商家忘而却步；空铺太多经营氛围上不去，恶性循环使得进驻的商家不得不无奈退出。最具威胁力的发展倾向购物卡的广泛使用，能够长期稳定相当部分优质客户。07年开始意识到内部规划及业态配比的问题，有意识在协调改善。阿依莲、以纯在新朝阳开旗舰店，一旦更多时尚品牌以该种方式跟进，会成为项目“最可怕“的竞争力。优势下造成的不可逆转劣势——一开始就是传统百货商场的格局，很难转型为新型购物中心的模式。必须依赖万达广场的商业作为配套，一旦商业伙伴走下坡路，对自身影响很大。AB座商业内部规划的动线太多，削弱了人流、商业的凝聚力，重新规划几近不可能。高租金压力较大，小业主控制大环境，商业调整难度很大。一开始的公共部分装修档次就较普通，重新装修提升档次的难度及成本都很大，情况较难改变。1、目前的商业竞争力尚未搭建成型，整体竞争力不强。2、业主对于商业振兴扶持的方向有错误认识，为其他项目争夺资源留有时间和机会。可设计的项目竞争力商业规划：可比新朝阳的内部格局，打造新型购物中心的商业空间。业态组合：可比万达广场，增强休闲、餐饮、娱乐的比重，并更好的与内部商业形成互动。业态档次：可比百盛的品牌档次，更偏重对年青时尚品牌的扶持，安置于更好的楼层，优胜于百盛的二楼、五楼、六楼。第三步：市市场需求分分析1、调研前前的假象定定位——（1）、业业态分布：：服装餐饮娱乐超市其他四层☆☆☆☆三层☆☆☆二层☆☆☆一层☆☆☆☆（2）、业业态比重：：服装餐饮娱乐超市其他比重30%20%10%20%20%面积240007200480024004800480024000分面积一层24001200800016006000二层24001200800016006000三层24001200800016006000四层120048006000（3）、业业种比重：：百货类可用面积9600裕丰旗下主力店偏重百货配套的其他类2400其他品牌48004800一层16001600800二层16001600800三层16001600800说明：假象定位根根据于对新新型购物中中心的理解解，以及裕裕丰品牌实实力足以安安全操作的的层面，对对项目业态态组合进行行的一个预预先假设。。2、调研后后的真实市市场反应———（1）调研研中，商家家对几个关关键性指标标的意见归归整A、作为市市中心又一一个大型商商业项目，，您觉得『『城市出品品』应该定定位于什么么？服饰类商家家：餐饮类商家家：体育品牌商商家：休闲娱乐类类商家：C、如果在在『城市出出品』经营营，您觉得得那些档次次比较合适适（可多选选）？B、如果在在『城市出出品』经营营服装业态态，您觉得得哪种风格格比较合适适？服饰商家：：分析：在104份份服饰商家家问卷中，，对于经营营风格，品品牌及非品品牌商家各各有69%和78%的商家期期望时尚潮潮流风格，，因此这一一类服饰风风格仍是市市中心的市市场主流，，也将是项项目未来服服饰业态的的主要类型型；此外中中高档商家家相对中低低档商家更更青睐个性性另类风格格。如果经经营档次偏偏向中高档档次，个性性另类风格格也是一种种较有市场场的经营风风格。服饰商家：：餐饮类商家家：休闲娱乐类类商家：（2）、调调研中，根根据各类品品牌优质商商家的选择择，进行的的业态模拟拟组合———餐饮服装其他品牌价格品牌价格品牌价格四层紫云轩30－40三层、涮涮锅、50－60兰威龙、涉谷、70－90二层稻之源、王子扒房、仙踪林90零点、高楷屋、斯得雅、茉希、车之奴、－ALL、卡宾、浪漫一身、飘舞、七采马、100CK皮具、棉元素、黑眼睛箱包、7世界T恤、100一层真功夫、布衣候、有一间、味千拉面140马克◎华菲、杰克◎琼斯、城市生活、飞飞小屋、2％、TITI、HIRST、伯里澳男装、马思图男装、虎都160－180多喜爱床品、雅格迪诺皮具、屈臣氏（有可能的）、160－180行业调研综评餐饮行业普遍对项目看好，认为规划更多餐饮比重将有利于项目更好发展。中高品牌服装认同区域的年青消费群体，担心项目规划的档次问题，如果是中档中低档为主，将很难引进这些知名品牌经常。紧跟中高档服饰品牌发展，属于辅助业态。体育品牌娱乐超市品牌价格品牌价格品牌价格四层好时或夜色花都或其他25以下三层百朗、100－120二层索得士、亚太、川崎、安联网羽、凌志网羽、乔丹、领跑、国奥器材、100－12066酒吧、乐巢90以下一层美津农、欧亚、彪马、耐克、361、100－120行业调研综评倾向于街铺，如果是中高档卖场可以接收进驻内街或主力店，扣点或者租金方式均能接收。娱乐业普遍看好市中心，但租金以及选址成为最大障碍，其实该行业的利润相当可观，一般餐饮是1年回本，而娱乐业也是1年。华联、人人乐均以表示除非是一、二楼全部做超市，否则难于沃尔玛进行竞争，这与原先设想的“四楼超市”严重冲突，因此建议未来项目不在考虑超市。（3）、调调研中，消消费者对几几个关键性性指标的意意见归整：：分析：从消消费者所认认为的市中中心消费市市场特点上上调查研究究发现，24%的消消费者认为为最大的特特点为吃喝喝玩乐丰富富；21%的消费者者认为特点点是什么人人群都适合合；20%的消费者者认为逛街街氛围好。。问题题1：：您您觉觉得得市市中中心心消消费费市市场场有有什什么么特特点点？？问题题2：：您您觉觉得得市市中中心心消消费费市市场场还还有有什什么么““需需要要改改善善””的的地地方方？？（（可可多多选选））分析析：：对对于于市市中中心心消消费费市市场场的的期期望望，，28%的的消消费费者者对对目目前前商商场场的的环环境境不不满满意意，，希希望望商商场场经经营营环环境境更更好好一一些些；；23%的的消消费费者者希希望望商商场场经经营营业业态态种种类类更更丰丰富富一一些些；；18%的的消消费费者者则则希希望望商商场场规规模模更更大大一一些些。。这这也也正正是是消消费费者者选选择择其其它它区区域域消消费费场场所所的的主主要要原原因因。。分析析：：研研究究对对这这些些消消费费场场所所满满意意度度选选择择的的理理由由发发现现，，价价位位适适合合是是最最大大的的原原因因，，占占22%；；感感觉觉放放松松和和商商品品丰丰富富则则分分别别占占到到18%；；既既能能消消费费又又能能休休闲闲也也占占了了15%。。问题题3：：对对于于““最最喜喜欢欢””的的购购物物场场所所，，您您““最最喜喜欢欢””的的理理由由是是（（可可多多选选））：：分析析：：31%的的消消费费者者期期望望城城市市成成品品项项目目无无论论是是什什么么经经营营定定位位，，都都期期望望餐餐饮饮、、休休闲闲和和娱娱乐乐等等业业态态能能够够多多一一些些；；27%的的消消费费者者期期望望经经营营定定位位更更贴贴近近年年轻轻人人的的消消费费/档档次次；；16%的的消消费费者者倾倾向向于于经经营营定定位位接接近近万万达达/百百盛盛/裕裕丰丰三三者者的的特特色色结结合合。。说说明明消消费费者者更更倾倾向向于于一一个个新新型型的的购购物物中中心心的的出出现现。。问题4、如如果万万达旁旁边再再有一一个新新商场场，您您希望望？1、消消费者者的选选择，，普遍遍欢迎迎多样样性，，但任任何一一个成成功的的卖场场，都都必然然要有有所偏偏重，，并且且与其其他竞竞争者者形成成差异异；因因此在在选择择的过过程中中，也也必须须放弃弃其他他难以以匹配配的““利润润可观观、受受欢迎迎的业业态””（如如男女女正装装、以以及大大型通通讯市市场等等）。。2、从从市场场客户户调研研情况况看，，对项项目““假象象定位位的大大方向向“接接受及及认同同度均均较高高，不不同类类型的的商家家均一一致需需求一一种以以吃喝喝玩乐乐为主主的新新型态态购物物中心心出现现，倾倾向的的参照照也是是“百百盛＋＋万达达”的的优势势组合合；3、但但不同同类型型商家家对租租金、、需求求面积积、以以及经经营楼楼层都都表现现出不不同的的需求求，并并且均均希望望各自自类型型的面面积比比重更更大化化———如何何协调调整体体租金金水平平、兼兼容到到各种种业态态、并并最优优化组组合？？将是是定位位后业业态配配比的的重点点工作作。总评评：第四步步：独独特定定位———成成功案案例的的求证证针对项项目的的假设设定位位，类类似案案例，，我们们在市市场上上找到到的可可参照照对象象———上海◎◎正大大广场场上上海海◎莱莱福仕仕广场场A、上上海◎◎正大大广场场———简介介：1、总总建筑筑面积积达241，000平方方米，，楼层层共13层层，地地上10层层，地地下3层，，是集集购物物、饮饮食、、娱乐乐、休休闲与与一体体的超超大型型购物物中心心。于于1993年开开工建建设，，2002年10月月18日开开幕。。2003年12月月21日，，位于于正大大广场场内1至4楼的的正大大百货货如期期开张张营业业。2、正正大广广场将将久负负盛名名的中中外品品牌，，环球球美食食和各各式娱娱乐汇汇集一一起，，商场场内设设有主主题百百货、、超市市、各各色美美食、、儿童童娱乐乐场所所和多多厅影影城。。位于于B1-B2层层的““易初初莲花花超市市”满满足了了顾客客的日日常生生活需需要；；1F-4F正正大百百货提提供了了完整整的商商品结结构；；5F的饮饮食天天地带带给顾顾客独独具特特色的的异国国风味味；8F正正大星星美影影城是是国内内首家家超五五星级级主题题影院院。芙瑞诗I-NAIL屈臣氏特力屋中国银行中国工商银行易初莲花

B1B2项目各各层定定位及及布局局氛围围———ARTINI阿迪达斯经典Cheese&FizzC&ACalvinKleinJeans(...多纳德咖啡ENZOFANCL无添加GUESSACCESSORIES亨达利钟表H&M哈根达斯K-Gold/temix蓝蛙罗飞诺珠宝猫头鹰马哥孛罗NOVOConceptPromod千禧之星古典玫瑰园斯沃琪SEVENDAYSSkechersSephoraSegafredo世家·兰迪咖啡天梭UnitedColorsofBen...星巴克新元素香啡缤一点红兆亿咖啡中银易兑ZARA

1FAntinoriAzureBluA-zoneChevignonElegantProsperEHommeEsprit法文·箱子FOX汉帛Honeyslove&love玛斯米娅Mudd曼古银MIIOW马克华菲NEXT欧时力OFUONQUIKSILVER时间廊TINAGIA小南国日式烧栲宜芝多YESorNO正大百货美鞋苑

2F奥卡索AGATHA爱茜茜里宝罗莉卡堡师龙CnE鼎泰丰EVE'STemptationElleEtamEspritSalon凡妮卡佳楼兰LAZOLuxmanSpark莱尔斯丹MuONLYVEROMODAJACK&...PIERREGARROUDI思柏高ThemeUrbanShock亦谷优衣库正大百货伊殿正大百货Z&A真锅咖啡馆

3F宝岛眼镜奔趣BalenoColorJeansCROCS多玛尼餐厅富临轩FILAFiorucciheiBiPod/Apple名店运动城茂昌眼镜MIRABELLNautica耐克360UNISEXV-one玩具“反”斗城吴良材新秀丽正大百货绅士休闲馆4F缤纷水世界必胜客大家乐东北家人富君韩国烧烤干锅轩高丽苑和民禾绿寿司汉堡王季诺咖啡馆金同小厨肯德基老上海弄堂菜廊亦舫麦当劳满记甜品名甲物语盘古烤肉骐祯宫松叶家日式烧烤泰泰小厨伍京堂味千拉面享食78小南国酒店新素代一茶一坐异人馆云南美食园意式比萨宴点秀真功夫

5F阿拉丁儿童摄影Aussino本家宝宝贝贝儿童摄影楚炫堂ECOH生态家合衣坊泓叶汤馆汇美舍卡通乐乐园创意童话摄影路易治.波米奥尼雷诺瓦乐纷葡京茶餐厅TEMPURZEN唐宫海鲜舫汤姆熊外文书店炫动卡通乐乐园渝乡人家依曼琪樱之味张生记得味轩

6F艾维庭都市舞工场儿童游乐场港丽餐厅蕉叶音乐餐厅俊奥凯尔齿科史云逊护发中心时代生活美语时空汤尼英盖威尔士健身中心喜多屋国际海鲜料理学乐英语英孚教育御美会紫颖美容正大百货童趣馆

7F爱晚亭酒家DQ冰淇淋大众书局好乐迪健康树亲子园健康煮休闲火锅孙平发型工作室萨利亚司凯特真冰滑冰场星美电影院愉家俏江南南9F10F8F

餐饮男装女装休闲运动家居用品内衣童装皮鞋皮具电器服务饰品眼镜美容美发娱乐其他负一1

1

13一层123511

11921二层25931

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总数7016267698225288上海◎◎正大大广场场业态态统计计表———分析：：1、如如此众众多的的美食食选择择，以以及丰丰富到到极至至的儿儿童主主题商商店，，是正正大广广场最最大的的特色色，使使之区区别于于所有有上海海大型型购物物中心心的形形式，，同时时引入入的大大量人人流也也积极极带动动了1－4层服服饰百百货达达到很很好的的经营营效果果。2、餐餐饮以以及儿儿童主主题的的特色色太抢抢眼，，使得得正大大其他他的青青年品品牌、、正装装品牌牌、数数码、、电器器、家家居等等显得得不明明显，，但其其实体体量以以及数数量也也不少少，其其实面面向所所有客客群的的中、、中高高、高高档消消费，，是超超大型型购物物中心心的必必然选选择，，而正正大正正是将将两种种作为为传统统配套套的业业态放放大、、重视视到极极至，，最终终形成成了更更具特特色的的SHOPPINGMALL。。B、、上上海海◎◎来来福福士士广广场场————简介介：：来福福士士广广场场位位于于上上海海人人民民广广场场对对面面，，来来福福士士广广场场购购物物中中心心已已于于2003年年11月月1日日开开业业商商品品主主要要针针对对20岁岁到到35岁岁的的年年轻轻人人和和白白领领，，总总建建筑筑面面积积：：办办公公楼楼87，，000平平米米，，购购物物中中心心40，，000平平米米（（净净面面积积28，，000平平米米）），，购购物物中中心心单单层层面面积积5，，600平平米米,；；每个个楼楼面面精精心心规规划划了了相相应应的的风风格格与与主主题题,顾顾客客能能享享受受极极大大的的购购物物便便利利，，而而租租客客也也从从大大量量客客流流中中获获得得商商机机,是是与与正正大大齐齐名名、、明明确确定定位位于于年年青青时时尚尚、、餐餐饮饮娱娱乐乐与与服服饰饰百百货货结结合合完完美美的的成成功功典典范范。。类别商户餐饮味千拉面好多客永和大王云南美食园美珍香料品牌服装类别伊娜薇钟表/珠宝/饰品美式眼镜水琉璃思彼垂银茂昌眼镜爱丽丝个人护理爱美美甲世界蒂梵尼造型设计数码/音像/冲印天鼎音像柯达冲印连锁店/便利店/百货屈臣氏欧美药状娱乐福驰欢乐屋MAGIC魔术主题店电器筑波时空港手机大世界食品/烟/酒草莓妹PIKAPIKA大旺山留许华夫饼美国伟思巧克力曲奇比萨站富士妈妈广良兴古丸今来裕恒食品贝尔多爸爸泡芙工房每日新鲜安徒生丹麦冰淇淋B1项目目各各层层定定位位及及布布局局氛氛围围————类别商户餐饮味千拉面星巴克面包新语哈根达斯DYRBERG/KERN品牌服装类别NOVOCONCEPT路易莎.美KOOKAITEFornarina娜芙娜芙慕诗钟表/珠宝/饰品希曼名镜GUESSSWATCH赛.德其尼银镇卡特彼勒休闲服饰/运动品CHEVIGNONJEANPAUL鞋/包真美诗化妆品RedearthF1类别商户餐饮仙踪林食东食西三文治品牌服装类别NOVOCONCEPT麦凯赛玛贝尔密雅放肆U’dbVEROMODA和平天使COZZI艾狮ID诗凡诗鞋/包奥莉思加图保健品伍京堂F2类别商户餐饮雷亚尔巴西烧烤蕉汁咖喱屋品牌服装类别优衣库名线艾格苏格兰飞人BYHEREETANGO酷拉拉拉夏贝尔Letutu马克.华菲杰克.琼斯洛卡小镇麦杰钟表/珠宝/饰品TOUCH休闲服饰/运动品bods-bodynits鞋/包奥索比诗F3类别商户餐饮赛乐可口品牌服装类别大仓.雷迪雷柏斯特万祺凯易奔趣洋服青山法狐博格西尼WESTCOAST路易柏高蓝豹X-RAYSTAROXWIL钟表/珠宝/饰品24度空间休闲服饰/运动品运动100鞋/包千科F4类别商户保健器械OSIM休闲服饰/运动品运动100数码/音像/冲印新方特数码新空间书店季风书园F5类别商户餐饮大食代个人护理王磊形象公社美容美体SPA中心玩具/家居饰品头大原创玩具房澳西奴数码/音像/冲印童美儿童摄影儿童用品博士蛙365F6类别商户个人护理舒适堡健身美容中心F7分析析：：1、、众众多多休休闲闲餐餐饮饮与与年年青青时时尚尚品品牌牌的的搭搭配配，，是是莱莱福福仕仕的的最最大大特特色色，，使使之之即即使使处处于于商商业业中中心心区区之之外外也也仍仍然然能能够够独独树树一一帜帜、、形形成成特特色色，，成成为为上上海海年年青青白白领领休休闲闲、、购购物物、、逛逛街街、、聚聚会会的的首首选选之之地地；；2、、由由于于体体量量不不大大，，莱莱福福仕仕在在类类似似正正大大的的定定位位模模式式中中做做了了更更多多取取舍舍————放放弃弃了了正正装装、、儿儿童童主主题题、、大大型型数数码码、、大大型型电电器器等等其其他他业业态态；；单单一一锁锁定定青青年年时时尚尚，，最最终终也也形形成成了了““特特定定群群体体””的的““丰丰富富定定向向开开发发””；；而而该该项项目目被被证证明明成成功功的的商商业业模模式式，，也也成成为为我我司司在在““城城市市出出品品””上上重重点点求求证证、、借借鉴鉴的的典典范范。。项目目总总体体业业态态品品牌牌统统计计：：

餐饮男装女装休闲运动家居用品内衣皮鞋皮具电器服务饰品眼镜美容美发其他负一29

455一层3

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1

21七层

1总数4210141033741299（5））、、本本项项目目与与莱莱福福仕仕广广场场的的差差异异及及共共性性————城市出品莱福仕广场地段朝阳商业中心的边缘南京路商业中心边缘之外，相对孤立的项目周边中心商业区，年青群体、本地及流动人口均较多较重商务氛围，商务、流动人口较多规模24000平米，单层面积6000平米40000平米，单层面积5600平米消费群体20－30岁年青消费群体，白领20－35岁年青消费群体，白领业态档次朝阳商圈消费水平的中高档上海消费水平的中高档特色业态四楼小吃街、人气大品牌餐饮、奔腾100、裕丰◎潮流先锋（升级店）、儿童乐园及延展业态、小吃街、特色餐饮、运动100、NOVO概念主力店、屈臣氏、共性所在商圈的位置，以及竞争环境均很激烈，都在寻找的新的业态模式进行突围。奔腾100是裕丰计划中的概念主力店，与运动100类似，在业种规划下，将休闲运动与专业运动进行分类、分层经营。裕丰◎潮流先锋（升级店）是在目前裕丰档次上的提升产品，与NOVO概念店类似，以特色时尚为主的男女装，区别于正装、休闲装以及裕丰总店的低档时尚。差异性本项目楼层较少，需要再压缩各种业态的分层分布；同时，还要考虑到本地消费档次、消费习惯，进行选择。本项目除了丰富自身业态，还要与百盛、万达、新朝阳预设好业态业种的差异化，以便形成自身的特色，而不是效仿、沿袭竞争商场定位（这样只会更突出竞争项目的领袖优势）。第五五步步：：调调整整后后的的具具体体定定位位及及规规划划概概念念（1））、、经经过过修修正正，，确确定定项项目目未未来来的的经经营营定定位位是是————1商业档次中高档时尚卖场2消费群体20－30岁中高档青年白领3规划形式购物中心、室内步行街、规划有核心主力店群4业态组合偏重餐饮、休闲业态带来的购物氛围，中高档休闲时尚为主，服务类业态为辅，5特色卖点1、丰富的餐饮、休闲业态；2、更舒适、开放的购物氛围；3、明确以中档、中高档为主的消费层次；（2））、、项项目目的的业业态态业业种种分分布布————一层二层三层四层正餐☆☆☆美食城☆休闲/美食☆☆☆裕丰◎潮流先锋（升级店）☆☆奔腾100☆☆中高档时装☆☆箱包/鞋/饰品/钟表☆☆☆儿童乐园/玩具/儿童用品☆摄影☆书店☆美容美发☆家居☆☆数码☆音影☆娱乐（KTV、小酒吧）☆☆其他☆☆☆（3））、、项项目目的的各各种种业业态态比比重重设设计计————正餐美食城休闲/美食裕丰◎潮流先锋奔腾100中档/中高档时装箱包/鞋/饰品/钟表儿童乐园玩具儿童用品大比重30%30%10%总面积720072002400小比重18.%6.%6.%6.00%6.00%12.00%6.00%6.00%2.%2.%分面积43201440144014401440288014401440480480一层10807202016720二层1512360720720864576三层1728360720720288四层14401440480480备注注：：实实际际执执行行还还需需要要经经过过：：招招商商情情况况、、租租金金最最终终预预期期值值、、规规划划条条件件、、品品牌牌大大小小、、实实际际需需求求等等众众多多因因素素的的调调整整。。分表表1：：摄影书店美容美发家居数码音影其他娱乐（KTV)小酒吧大比重20%10%面积总面积4800240024000小比重2.80%2.80%2.80%2.80%2.80%1.00%5.00%7.00%3.00%分面积6726726726726722401200168072024000一层269672480726029二层1341341343005766031三层1346722694032404205954四层40313416806058备注注：：实实际际执执行行还还需需要要经经过过：：招招商商情情况况、、租租金金最最终终确确定定值值、、规规划划条条件件、、品品牌牌大大小小、、实实际际需需求求等等众众多多因因素素的的调调整整。。分表表2：：城市出品万达百盛新朝阳商业档次中高档时尚卖场，平均水平比万达要高，品牌的纯度及密度更高品牌的楼层设置，比百盛有优势，并且消费群体更锁定年青中高档优质客户平均水平比新朝阳更高，品牌的纯度及密度更高消费群体20－30岁中高档青年白领接近，略高接近，略窄接近，略高规划形式购物中心、室内步行街、规划有核心主力店群有优势，体现在规划及装修上更有档次有优势，体现在开放式购物中心带来的体验式感觉略差，主要是硬件的先天无法弥补业态组合偏重餐饮、休闲业态带来的购物氛围，中高档休闲时尚为主，服务类业态为辅，大比重的餐饮、休闲、娱乐，会是亮点，但需要与万达错开，其中餐饮可以比万达做得更出色，也容易实现，『万达共和路目前有4家奶茶（大维、街客、地下铁、花样柠檬）、2家凉茶、1家蛋塔、1家冰激凌、1家粥铺、1家小吃（水天堂——霜皮奶、云吞）、1家咖啡（手工巧克力）』。中高档休闲品牌整合得好，也容易形成优势，例如：假设能引进目前南宁市比较主流的7大男装时尚品牌：杰克琼斯、酷牌、马克华菲、TONYWEAR、宾宝、卡宾、蓝威龙、李维斯、Lee、G-STAR，项目便具有很强竞争力。『目前百盛中TONYWEAR、杰克琼斯、马克华菲、宾宝四个品牌在二楼，其他全部在五楼；万达一个也没有；新朝阳也仅有卡宾.』儿童乐园以及配套商业，是本项目又一亮点，但此类优势资源目前南宁市较少，引进较有难度。『如：新朝阳的迪斯尼』屈臣氏也是理想的特色亮点，目前开始接触，对方需要项目相对完备后再谈，并且只考虑进驻一层。取舍业态论体量，项目比其他竞争者都小，做到专而精比较容易形成特色；即使短期内吸收部分不适合的业态业种进入，但发展稳定后还需要调整回来。超市、家居、影院、数码，万达更有优势。中低档服饰，低档配套商业，留给万达，同时避开西部板块的竞争。化装品、女鞋，百盛更有优势。男女正装，百盛跟梦之岛更有优势。杂牌、中低档服饰、低档配套商业，留给新朝阳,同时避开西部板块的竞争。（4））、、定定位位的的竞竞争争力力评评估估————第六六步步：：如如定定位位执执行行，，投投资资收收益益分分析析调研研统统计计，，目目前前市市场场上上各各类类业业态态能能接接收收项项目目的的租租金金水水平平是是（（元元/平平米米◎◎月月））————服饰类餐饮类体育品牌类娱乐类其他类中低档数量中高档数量数量数量数量数量一层160－18016160－18027140以下12100－12010140以下1160－1806二层90－1102390－1101890以下5100－120290以下290－1108三层70－90470－90940以下3100－120140以下870－900四层111－130160－70425以下025以下260－704因为为问问卷卷一一开开始始的的设设计计时时，，最最低低标标准准是是基基于于““市市场场可可接接受受力力””、、““金金裕裕丰丰预预测测租租金金标标准准””、、““甲甲方方预预期期租租金金标标准准””三三个个指指标标来来权权衡衡，，同同时时对对部部分分高高承承受受力力业业态态适适当当调调高高，，试试探探市市场场底底线线；；事事实实证证明明：：在在众众多多可可选选项项中中，，商商家家出出于于自自身身利利益益普普遍遍都都会会选选择择最最低低标标准准，，但但得得出出的的数数据据也也是是相相对对客客观观的的。。2、、基基于于目目前前的的租租金金承承受受力力统统计计，，需需要要结结合合各各层层定定位位、、业业态态的的面面积积配配比比，，进进行行进进一一步步调调整整。。租金承承受力力分析析：服饰类餐饮类体育品牌类娱乐类其他类一层180140140160二层110901109090三层9040904070四层－25－2560说明服装类是大销量、高利润行业，租金可以预期高一些。因餐饮类普遍承受标准较低，这里以底线作为考量。体育类品牌其实租金承受力相当高，但普遍倾向一层，如规划至二、三层，考虑到接收度，预期标准以一般为准。娱乐类租金接收力最低、要求也最多，出于整体利益、扶持的角度考虑，预期较低租金。作为辅助商业，租金标准以一般接收水平为预期。2、调调整后后，预预测各各类业业态能能接收收的租租金水水平是是（元元/平平米◎◎月））———说明明：该预测测标准准将套套入各各层业业态比比重标标准表表，重重新核核算项项目在在此定定位下下平均均租金金水平平。

正餐

美食城

休闲/美食

裕丰◎潮流先锋

奔腾100

中高档时装

箱包/鞋/饰品/钟表

大比重30%

30%

总面积7200

7200

小比重18.00%

6.00%

6.00%

6.00%

6.00%

12.00%

6.00%

分面积4320租金1440租金1440租金1440租金1440租金2880租金1440租金一层1080140

0720140

0

02016180720160二层151290

03609072011072011086411057690三层172840

0360407209072090

028870四层

0144025

0

0

0

0

02、预预测租租金水水平，，套算算到各各层业业态比比重面面积后后的计计算表表（元元/平平米◎◎月））———分表1：

数码

音影

其他

（KTV)

小酒吧

各层合计面积大比重

10%

总面积

2400

24000小比重2.80%

1.00%

5.00%

7.00%

3.00%

分面积672租金240租金1200租金1680租金720租金24000一层672160

0480160

0721606029二层

0

030090

0576906031三层

02407042070

0

05954四层

0

0

60168025

06058

儿童乐园

玩具

儿童用品

摄影

书店

美容美发

家居

大比重10%

总面积2400

小比重6.%

2.%

2.%

2.8%

2.8%

2.8%

2.8%

分面积1440租金480租金480租金672租金672租金672租金672租金一层

0

0

0

0

0269160

0二层

0

0

013490

01349013490三层

0

0

013470672902697040370四层144025480604806040360

0

013460分表2：套算后得到的各层平均到达租金金裕丰呈报租金甲方预期租金分析一层