物业服务费测算方法及收费依据详解

物业服务费测算方法及收费依据详解1-目的确定合理的管理费收费标准，为物业管理的正常经营提供保障。范围适用XX房地产开发有限公司所属物业公司及物业管理项目的管理费测算。职责根据接管物业管理小区的实际情况，由物业公司人事部门负责所接管物业管理小区的组织架构及人工成本测算，企管中心（品质部）负责设备、清洁、绿化成本的测算，财务部门根据人事部门和品质部门提供的数据对小区的管理服务费进行综合测算。测算监审原则：“合法性原则、相关性原则、对应性原则、合理性原则”方法及过程控制物业管理费的测算方法一般有两种：1、列举法，2、倒推法（比较实用）列举法：一般适用根据预定的物业管理标准，测算物业管理费单价；倒推法：一般适用根据预定的物业管理费单价，测算出合理的物业管理服务承诺。在实际工作中，一般是两种方法结合使用，互相印证。列举法中所预定的物业管理服务标准是根据被测算物业的基本情况及客户需求和地产公司要求来制定的。倒推法中所预定的物业管理费单价是根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。将列举法测算的物业管理费与倒推法测算的物业管理费进行比较，综合调整，得出一个较合理的收支平衡的收费标准及各项目费用比例。为了测算的方便，将所有费用按物业管理服务的性质和专用设备等分别归类核算，即：人工费用、行政费用、财产费用、物料消耗、物业公共费用、法定税费以及其它。注意事项：•南北差异，注意南北地域在设备、设施方面的不同，从而带来的费用测算上的差异；•法规差异，注意各地在劳动法规、保险条例、征收税率方面不同而带来的费用测算上的差异。物业管理费测算公式为：物业管理费单价=所有费用的总和+参加测算的物业收费总面积物业管理收费面积的确定物业管理收费面积的依据是开发商提供的物业资料（以提供给销售部门的售楼面积为准，如有当地政府土地资源规划管理部门所批复的《竣工查丈报告》则以此报告为准）。面积统计表（单位:平方米）名称住宅面积商业面积写字楼面积会所面积别墅面积学校面积面积合计购房合同面枳分摊管理费面积注:如购房合同中面积已包括分摊公共面积，则按此面积直接统计，如个别地区法规要求合同中按套内面积计或按套计，则应加入分摊管理费面积。列举法测算人工费用的测算组织架构的确定根据项目经营管理的规模、复杂程度、智能配套、楼宇类型、数量、档次、功能及设施配备、周边环境、以及委托方对物业管理服务的要求等实际情况，对组织架构、岗位编制进行预测。人工费用的测算。根据确定的组织架构，遵循相关法规要求及公司《薪金福利标准》进行人工费用的测算。人工费用包括：工资、奖金及双薪、工资附加费、社会保险费、补贴及过节费、其它。工资的测算（单位：元/月）。根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行人员工资的测算。（见下表）

人员工资构成表单位：元序号名称工资标准人数工资金额（月）1经理工资标准X人数2经理助理工资标准X人数3行政管理人员工资标准X人数技术、维修人员工资标准X人数5保安人员工资标准X人数6保洁人员工资标准X人数7绿化人员工资标准X人数8其他人员工资标准X人数合计奖金及双薪（单位：元/月）。根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行奖金、双薪的测算。奖金及双薪单位：元序号名称标准（折算月）人数补贴、奖金金额（月）1季度奖标准X人数2双薪标准X人数3年终奖标准X人数合计工资附加费（单位：元/月）。按照政府规定及公司《薪金福利标准》进行工资附加费的测算。工资附加费计提的标准按国家规定的标准计提。社会保险费的测算（单位：元/月）。按照当地劳动部门的规定进行社会保险费的测算（一般户口所在地与非户口所在地的标准差异较大，在测算时请注意区分）。社会保险费包括：医疗、工伤保险、养老保险、失业保险、生育保险、住房公积金等4.9.1.7补贴及过节费根据确定的组织架构，按照公司《薪金福利标准》的规定进行补贴、过节费、上下班交通补贴的测算。补贴及过节费序号名称标准（折算月）人数补贴、奖金金额（月）1加班补贴标准X人数2交通补贴标准X人数3过节费标准X人数合计其它未列入以上五项但计入人工费用的，如员工活动费用等。行政费用的测算（单位：元/月）低值易耗品购置费用。管理处办公用水电费。水费根据管理处水费的使用情况（包括饮用水）：使用水费金额=使用量（立方）/月X水费收费单价饮用水金额=饮用水（桶）/月X桶饮用水单价电费根据管理处的照明、空调、办公设备配置的情况：照明用电费用=办公照明的功率X按每天实际使用时间（折算成的小时单位）X电费收费标准办公电器用电费用=空调等办公设备的功率X按每天实际使用时间（折算成的小时单位）X电费收费标准办公设备维护费用。主要指复印机、传真机、打印机、空调等设备每月的保养费。通讯费。物业管理所需的通讯费用。其中包括：手机费、电话费、网络通讯费、其他通讯费用、对讲机等。公务车辆费。根据管理服务业务的需要，确定每月固定外出办事的车辆费用。交际应酬（公关维护）费。电脑维护费用。根据管理处配置的电脑数量以及管理处业务的需要确定电脑维护费，包括电脑的升级、维护费用、网络使用费、软件开发费用的分摊等。报刊资料费。因管理需要订购的资料、书籍、报刊、杂志等费用。咨询及诉讼费。聘请法律顾问的费用分摊，业主拖欠管理费向法院提请诉讼的诉讼费。财产费用的测算（单位：元/月）。折旧费用。管理处正常管理服务需要所购置的固定资产（单价在2000元以上，使用年限超过一年），按使用年限进行折旧。固定资产包括：•办公设备：电脑、复印机、传真机、打印机、空调、电视机、保险柜等。•清洁绿化工具：洗地机、吸尘吸水机、打腊机、剪草机、高压清洗机等。折旧费用=固定资产的原值：固定的使用年限-12月资产的摊销。管理处前期发生的开办费按《物业委托管理合同》的合同期限进行分摊。开办费主要包括：前期购置的办公设备用品、机电维修工具、清洁用品、清洁绿化工具，以及办公场所的装修费等。分摊费用=开办费发生的总额：委托的管理期限-12月固定资产的修理费。前期购置的固定资产，按固定资产折旧的15%计提修理费。员工宿舍租金（地产提供宿舍，此项费用不计）。（财产）保险费（公共设施、设备购买的保险）。保险费=（须投保的公共设施、设备）总金额X保险费率：保险受惠物业的总面积购买保险是业主及物业管理公司规避风险的一种管理手段，所以必须计提，必须投保。业主如有异议，必须经业主大会决定并形成法律文件，否则物业公司会因未尽管理责任而丧失物业管理资格。物料消耗的测算（单位：元/月）。服装费的测算（单位：元/月）。按照服装的制作成本和使用年限进行分摊。服装费用构成表单位：元序号名称服装成本人数服装费用（月）1经理服装成本X人数：使用月份2行政管理人员服装成本X人数：使用月份3技术、维修人员服装成本X人数：使用月份4保安管理人员服装成本X人数：使用月份5保洁管理人员服装成本X人数：使用月份6绿化人员服装成本X人数：使用月份7其他人员服装成本X人数：使用月份合计4.9.4.2.保安物料消耗。根据物业管理所需配置的保安器材（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。保安器材分摊明细表单位：元物资名称单价X数量使用期限每月分摊费用备注对讲机1080元/台X353年1050元所有材料可根据所管小区的

对讲机电池100元/台X702年292元需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。（参考价格）对讲机耳唛30元/个X350.5年175元电警棍600元/根乂102年250元硬盘录像机1500元/台X23年85元录像带50元/台X331年220元巡更棒（可选）1900元/根乂53年267元巡更感应点60元/个X1003年167元手电筒70元/个X153年30元干电池3元/节X520天202元防火服1000元/套乂53年139元防火面具150元/个乂103年2元手推式灭火器750元/个乂152年68元4公斤灭火器60元/个乂20002年5000元消防工具400元/套乂55年33,元消防桶20元/个X303年17元救援绳8元/米乂5005年67元交通指挥棒100元/个乂62年25元反光背心35元/件X63年5.9元紧急隔离带75元/盘X103年21元交通路锥70元/个X503年98元相机胶卷25元/个X3个月30元合计8683.3元4.9.4.3.保洁物料消耗。根据物业管理所需配置的保洁材料（可参考下表的测算方法），按照实际使用年限进行摊销。

名称用途单位单价月均消耗数量月均消耗金额备注玻璃刮刀清洁玻璃把25.00375.00所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算。铲刀清洁地面把4.0028.00清洁桶盛水个9.0019.00长地拖清洁地面把15.00345.00扫把清洁地面把6.00318.00垃圾斗清扫垃圾个5.00210.00地刷清洁地面把5.00315.00尘拖布清洁大堂套20.00120.00毛巾擦拭物品条5.001575.00鸡毛掸除尘把10.00110.00洁厕刷清洁便池把3.0033.00胶手套劳动保护双4.0028.00地毯清洁剂清洁地毯瓶75.002150.00洗衣粉清洗物品包5.00210.00去污粉去除污迹瓶7.00214.00洗洁精清洗物品桶25.004100.00洁厕灵清洁便池桶30.005120.00玻璃水清洁玻璃瓶8.00216.00不锈钢水清洁不锈钢制品瓶90.000.545.00电话消毒液杀菌瓶15.00460.00空气清新剂空气清新瓶20.00580.00蜡水打蜡瓶90.003270.00起蜡水起蜡瓶90.003270.00洁而亮清洁物品瓶15.00460.00碧丽珠清洁皮制物品瓶30.00390.00大垃圾袋存放废弃物个0.25900225.00小垃圾袋存放废弃物个0.054500225.00清洁用品月消耗费用小计2730.00注：如保洁项目外包，此项费用的金额以外包协议规定的金额为准。环境、绿化物料消耗。根据物业管理的绿化面积及绿化品种，按养护的需要测算材料的消耗。包括楼道绿化盆栽放置及裙楼绿化、施肥、杀虫、植物药剂、小区消杀等。物业维修物料消耗。根据小区配置的设施、设备的清单，按照设备的每天实际运行情况进行维修物料消耗的测算（可参考下表的测算方法）。

物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依据费用构成备注1公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算2供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费3照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费4消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费5给排水系统生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费6防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费7水景娱乐设施维护材料费8空调及采暖4.9.5小区公共费用的测算（单位：元/月）公共电费。根据小区设施、设备的清单，按照设备的功率、每天实际工作时间进行公共电费的测算。电梯系统电费。电梯电费=电梯数量X电梯功率X30天乂电梯每天的使用时间（折算成小时数）X电费单价（元/度）电梯通风、照明、降温电费=电梯通风、照明、降温等设备的数量X功率＞30天乂每天的使用时间（折算成小时数）X电费单价（元/度）公共照明系统电费。室内照明、室外路灯、大堂、楼道、走廊、消防楼道、停车库、小区公共景观等所有照明系统的电费：公共照明系统电费=照明器具的功率＞30天＞相应照明电器的每天的使用时间（折算成小时数）的总和X电费单价（元/度）供配电系统电费。变压器的电费：各地供电收费政策可能会有差异，依各地供电部门的收费标准为准，或：•变压器的电费=（变压器基本电费（总容量不同，基本电费有所差别）+超出基本电量的实际使用电量）X电费单价；•变压器的电费=变压器功率X电费单价X24小时＞30天消防系统电费。消防水泵（按每季度检修2.5小时计算）=消防水泵的数量X消防水泵的功率X电费单价X2.5小时：3月送、排烟风机（元/月）（按每季度检修2.5小时计算）=送、排烟风机数量X送、排烟风机功率X电费单价X2.5小时：3月中央控制室电费=中央控制室所有电器的功率X30天乂每天实际工作时间X电费单价给排水系统电费。供水变频泵、潜水泵使用的电费=泵的功率X数量X30天乂每天实际工作时间X电费单价泳池系统电费。（收费泳池不计此项）泳池系统电费=循环系统的功率X30天X每天实际工作时间X电费单价公共水费（单位：元/月）绿化水费根据小区绿化面积确定（如根据体系要求：每月平均浇水15天，每次浇水渗透土壤3公分）：绿化水费=绿化面积X0.03X50%X15天乂水费单价（含排污费、加压费）清洁用水根据清洁面积测算:清洁用水=估算每天用水量乂30天乂水费单价（含排污费、加压费）泳池用水（收费泳池不计此项）（可选）根据泳池容积测算泳池水费：泳池用水=泳池容量X3次（每年换水3次）：12月X水费单价（含排污费、加压费）小区景观用水根据小区景观的数量测算：小区景观用水=小区景观每天耗用水量X30天乂水费单价（含排污费、加压费）电梯运行费。电梯保养费：每部电梯每月保养费单价的总合如果每部保养费单价相同，则电梯保养费=电梯保养费单价X电梯数量电梯年检费：电梯每月年检费=每部电梯年检费用的总合（或电梯年检单价相同时为单价X电梯数量）：12月公共设施养护费根据小区配置的设施、设备的清单，按照设施、设备的使用寿命及保养周期进行维修费用测算（可参考下表的测算方法）。物业维修物料分摊表单位：元序号项目测算依据费用构成备注1公共设施的维修养护护栏、围墙、沟渠、池井盖、路面、路桩、路灯杆、减速坡、倒车杆、倒车镜、车场地面标识、各种外露管道的养护，标识牌、指示牌的制作更换公共场所路面养护油漆、各种标识等制作更换费用。车场设施养护材料。所有材料可根据所管小区的需要，按照实际配置情况及使用年限进行测算2供配电系统变压器发电机变压器、高压设备维修保养材料。发电机运行保养材料费、油费3照明系统楼道、走廊、电梯厅、大堂、会所、路灯等按每年更换次数核算日光灯、节能灯、灯座、感应开关材料费4消防系统防排烟通风设施、烟感、温感探头，消防联动柜、消防泵、喷淋泵、喷淋头，室内外消火栓箱、消火栓按每年损坏比例核算烟感、温感采购费，消防泵、喷淋泵、喷淋头、消火栓箱材料费5给排水系统生活供水变频泵潜水泵变频泵、潜水泵维修材料费，管道阀门维修材料费6防盗，监控系统消防信号柜、消防联动柜、闭路监控系统、红外线周界防越系统的维修养护。每年维修材料费7水景娱乐设施维护材料费8空调及采暖4.9.5.5.社区文化费用根据小区的本年度社区文化计划确定所需的费用。垃圾清运费根据小区每天垃圾量确定：垃圾清运费=垃圾量（桶）X收费单价其它税金的测算（单位：元/月）根据国家规定计提：税金=（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额供参考）X税率（5.5%）管理酬金的测算（单位：元/月）按照当地政府规定的比例计提管理酬金（北京10%）。如：管理酬金=以上包括税金在内的所有费用乂酬金提取比例不可预见费用该项费用按总支出的3%（参考值）计提不可预见费用=（4.9.1项、4.9.2项、4.9.3项、4.9.4项、4.9.5项合计金额）X3%计算各类物业管理费的收费标准

根据测算出的总成本，按各类分摊管理面积，填写管理费构成明细表，计算出各类物业管理费的收费标准。不同，即使对同一个物业单体，例如综合性物业，既有商业部分，又有住宅或写字楼部分，也会出现同一个物业内有不同的收费标准的情况，特别是现今万科开发的多为大盘，一块宗地内物业用途的多样性将使物业管理费的测算较复杂。各类管理费的测算还应参照当地政府制定的《物业收费指导标准》及相关规定。倒推法测算根据对当地物业管理行业情况进行考察、调研、分析，参考当地同类型、同档次物业收费价格的基础上核定。根据物业面积计算出总收入。按成本比例经验值分别计算各项目所分摊费用。4.10.4.附：优秀物业管理成本构成比例经验值（仅供参考）优秀物业管理成本构成比例经验值项目人工费用行政费用财产费用物料消耗小区公共费用其它比例40%5%5%10%25%15%按各项目分摊费用推测出合理的物业管理服务承诺。（推测方法是按列举法的细分内容，倒过来推测）综合比较调整物业管理费对比调整表单位：元项目列举法倒推法调整情况人工费用行政费用财产费用物料消耗小区公共费用其它合计注：可将以上六项内容进一步细分进行比较调整。物业管理费收费标准的厘定原则:＞成本核算原则＞折旧补偿原则＞保本微利原则＞分级管理原则＞商业特性原则＞区分不同物业的性质和特点＞不得重复计算物业管理费的包干制与酬金制：包干制------是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理公司享有或者承担的物业服务计费方式酬金制------是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式包干制的特点：＞业主向物业管理公司支付固定的物业服务费用＞物业管理费用的盈余、亏损属于物业管理公司＞物业管理公司暗箱作业＞共用部分不能及时维修保养，疲劳使用＞物业管理费用应缴纳营业税等税费＞按照合同约定，可以不向业主公布账目酬金制的特点：＞物业管理公司向业主预收物业服务资金＞物业管理费用的盈余、亏损属于业主＞物业管理公司阳光作业＞共用部分能够保证及时维修保养＞物业管理费用合理避税成为可能＞按照合同约定，定期向业主公布账目＞维护了业主和物业管理公司的合法权益＞有利于加强成本控制，降低和避免虚假成本、转嫁成本和侵占业主利益的倾向酬金的计提：＞酬金计提基数应以代收代支的物业服务资金和其它收入之和为准＞酬金制比例应在物业服务合同中明确约定＞一般酬金制比例在8%〜18%＞酬金计提应避免重复计提＞计提的酬金包含物业管理公司利润、物业管理公司营业税、物业管理公司对管理处实施的管理成本酬金制的制度建立：＞建立收支平衡的管理预算制度＞建立物业管理费收支情况报告制度，保证业主知情权------物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况＞建立业主咨询答复制度------业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出咨询时，物业管理企业应当及时答复＞建立物业管理审计制度------物业管理企业应配合业主大会按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计＞建立多退少补机制＞建立奖励机制专项维修资金的概念和性质专项资金是由业主或非业主使用人交纳，为了保障物业在使用一定时间后，所需的特定维修、更新及房屋发生紧急情况时应急的资金特定..••••物业共用部分的中修、大修、更新、改造、翻修性质......是由业主交纳，由物业管理单位或政府主管部门设立专门账户管理住宅专项资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金专项维修资金管理、使用原则管理专户存储、专款专用、所有权人所有并决策、政府监督使用方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致安全远远超越自由、效益、效率专户存储以物业管理区域为单位设账、以户为单位设分账细户按单幢设置专款专用专项用于共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金保修期满后的大修、更新、改造所有权人所有业主交存的属于业主所有公有住房售房款中提取的属于售房单位所有所有权人决策：业主大会成立之前..••••列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议业主大会成立之后业主大会依法通过使用方案经业主委员会审定后实施所有权人决策权的变化：❖业主共同决定的专项维修资金，《物权法》使三分之二决策方法发生根本变化：❖原《物业管理条例》的2/3投票权《物权法》的双2/3投票权❖为了给以后的司法审判保留有效证据，三分之二投票权应该实行实名制政府监督.•••.•交存监督、业主大会成立之前代管、入户前强制交纳首期专项维修资金、强制续交、统一监制专用票据、过户监督、至少每年一次核对账目并向业主公布账目、审计监督、财政部门对财务管理和会计核算制度监督、对违法行为依法进行处罚负责指导、协调、监督维修基金的管理与使用；制定使用计划报批管理、财务预决算管理、审计监督、业主的查询和对账等制度相应法律、法规的处罚规定：《物业管