房地产开发复习资料

房地产开发复习重点单选：1可行性研究的核心：经济评价2什么是经济评价的基础：投资估算多选：1房地产可行性研究的阶段有：机会研究初步研究详细研究项目研究2房地产开发项目可行性研究的工作程序：项目筹划市场调查优化和选择开发方案方案评价编制研究报告3房地产市场周期成因有：内生因素外生因素4市场调查的内容有：环境调查房地产的供需情况调查开发场地的调查5典型的房地产开发需求分析：住宅商业建筑办公楼工业厂房6房地产投资估算方法：面子法单元法概算指标法分项造价法分项造价比较法7投资估算的依据：开发项目的建设规模占地面积地价设计方案图纸主要设备材料及其预算价格表资金来源贷款利率有关政策和规定1土地使用权出让可以采用：拍卖招标双方协议挂牌出让2投资区位因素分析那些：经济增长状况投资环境特大型建筑投资3开发地段的选择因素分析什么？城市规划自然因素和工程地质因素现有的建设条件地段面积投资经营计划1国务院在——年颁布了《城市房屋拆迁管理条例》19912房屋拆迁货币补偿的基本原则等价有偿3房屋拆迁总的按时原则：按原面积多选1拆迁的补偿方式：实行货币补偿实行房屋产权调换2目前采用的房地产评估方法主要有：市场比较法收益法成本法假设开发法3房屋拆迁安置的形式：一次性安置临时过渡安置单选1企业自有资金比例：35%2长期筹集资金的时间是：5年以上3短期资金筹集时间：1年以内4从建设银行借款占房地产开发银行借款总额的：65%多选1建设项目大体划分三类：竞争性项目基础性项目公益性项目2房地产开发资金筹集的方式：自有资金吸收投资发行股票发行债券向银行借款房地产租售款及BOT3房地产开发资金筹集的渠道：自有资金国内债务资金国外债务资金4资金筹集的原则：时机适当原则安全性原则经济性原则可行性原则盈利性原则5REITs的类型有：契约型公司型6筹资结构：资本结构方式结构来源结构成本结构期限结构多选1工程招投标方式：公开招标邀请招标2开发工程招标分类：全过程监理招标设计监理招标施工监理招标3编制标的遵循的原则：依据充分反映市场变化单一标底4标的的编制方法：施工图预算工程概算扩大综合定额平方米造价包干1.

简述房地产开发的特性。开发成本高、投资量大；开发建设期长，投资周转慢；市场具有地区性和分散性；需求具有稳定性；涉及面广、综合性强。2.

房地产开发资金筹集规划的主要内容有对企业或项目内外部因素进行分析；合理确定筹资目标；资金筹集的规模和流量；资金来源、期限、方式等资本结构分析；资金筹集成本分析、风险和可行性分析；拟定资金筹集方案。3简述房地产开发可行性研究的作用。可行性研究是项目投资决策的重要依据；可行性研究是项目筹措建设资金的依据；可行性研究是编制设计的依据；可行性研究是与有关部门签订协议、合同的依据。4房地产开发风险防范的策略有风险回避；风险转移；风险控制，包括选择风险小的房地产开发项目、做好市场研究、实行投资组合策略来降低风险、实行分期开发。5.房地产开发主要风险因素有市场风险；经营风险；利率风险；政策风险；其他风险。6房地产开发策划的作用提高项目决策准确性避免运作出现偏差；增强项目的竞争力；增强团队管理创新能力；打造学习型组织。7.房地产开发资金筹集的方式：自有资金；吸收投资；发行股票；发行债券；向银行借款；房地产租售款及项目BOT；房地产投资信托。8开发项目的前期工作包括哪些？立项；申请建设用地规划许可证；申请土地开发使用权；领取开发项目手册；拆迁安置；筹集资金；规划设计与报建。9.进行开发工程施工招标应具备：取得土地使用权、用地现场具备建设条件；有施工图纸和概算或能满足标价计算要求的设计文件；列入年度开工建设计划；取得建设工程年该规划许可证；建设资金、主要建筑材料、设备供应均已落实。10编制标底需要考虑的因素有标底应遵循依据充分、反映市场、单一标底原则；应该选用施工图预算、工程概算、扩大综合定额、平方米造价包干为基础方法来编制；再吃还要考虑工期提前因素、质量优良因素、工程范围和自然地理条件因素。三、计算题1．某家庭预计在今后10年内的月收入为16

000元，如果其中的30％可用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12％，问该家庭有偿还能力的最大抵押贷款申请额是多少?解：该家庭每月可用于支付抵押贷款的月还款额A＝16

000×30％＝4

800(元)月贷款利率I=

12%/12=1%,计息周期数n=10×12=120个月;

(2)则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款额P=A[(1+i)n-1]/[i(1+i)n]

=4800×[(1+1%)120-1]/[1%(1+1%)120]=33.46(万元)2.某房地产投资项目每年的现金流量如下表所示，如基准收益率为10%，用净现值法分析项目是否盈利？年份012345现金流入300300300300300现金流出8005050505050解年份012345现金流入300300300300300现金流出8005050505050净现金流量-800250250250250250项目盈利147.7万元

3．某房地产经营项目每年的净现金流量如下表所示，若行业标准投资回收期为5年，项目是否可行。单位：万元年份0123456净现金流量-1000250250250250250250解1000/250=4年份0123456净现金流量-1000250250250250250250累计净现金流量-1000-750-500-2500250500投资回收期小于标准投资回收期，可行三、简答题1．征地与拆迁的区别是什么？ 征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的使用方式。拆迁是国家按有关法定程序收回土地使用权或改变使用性质时，对土地上附着物和房屋原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。不需改变土地所有制性质。2．房地产开发融资的主要形式有哪些？ 房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？ 房地产开发的整个流程分为十个阶段，分别为：开发商提出开发设想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。4．土地使用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地使用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。协议出让在一定程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。拍卖出让是竞争激烈的方式。一般适用于经济条件好、交通便利、区位优异的地段。5．房地产项目主要的定价方法有哪些？ 房地产项目的定价方法主要有：成本加成定价法、竞争价格定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。6．房地产开发投资风险有哪些？ 房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。7．房地产项目施工招标的形式有哪些？ 在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。8．物业管理公司有什么权利和义务？ 物业管理公司的权利主要包括：根据有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。物业管理公司的义务主要包括：履行物业管理合同，依法经营；接受管理委员会和住宅小区居民的监督；重大的管理措施应当提交管委会审议，并经管委会认可等。9．从狭义的角度看，房地产开发与房地产经营有哪些区别？ 房地产开发与房地产经营的区别包括：两者的主体不完全相同；在房地产项目市场运作过程中所处的阶段不同；两者对主体的资格要求不一样；两者所指向的行为对象不同；随着房地产市场的完善，两者的作用会发生根本性变化10．常见的组织结构类型有哪些？其中，适合房地产项目的组织结构类型有哪些？ 常见的组织结构类型有：直线型组织结构；职能型组织结构；直线职能型；矩阵型；事业部制。适合房地产项目的组织结构类型有矩阵型和事业部型。论述题论述题答案1、房地产开发资金筹措的渠道有哪些？如何通过发行股票来进行筹资？并简要谈谈中国的房地产证券化趋势。答：房地产开发资金筹措的渠道主要有银行贷款融资、证券融资、房地产信托融资以及其他形式。房地产股票是股份制房地产企业发放的股份入股凭证。房地产股票的发行有两种形式：募集式和发起式。募集式即向社会公开发行的，可以在证券市场上流通。发起式是不上市的股票，只在房地产股份企业内部发行的股票，一般采取记名股权的形式。目前，中国的房地产证券化现状还处于不成熟阶段，还需要相当长的一段时期来发展，但是证券化的趋势是肯定的。2、请论述物业管理市场的构成，并谈谈我国物业管理市场存在的主要问题及解决对策？答：物业管理市场的构成主要包括三个方面：市场客体：物业管理服务，无形的市场主体：需求主体、供给主体市场环境：各种交换赖以进行的社会制度我国物业管理市场存在的主要问题：物业管理公司的行为不规范，管理不到位；业主委员会成立难；业主与物业管理者的地位倒置造成服务关系扭曲等我国物业管理市场解决对策：完善物业管理法规，规范物业管理市场；加快物业管理市场化进程，建立优胜劣汰的机制；理顺业主与物业公里公司的关系；实行扶优扶强政策，引导物业公司走规模经营的路子，创立自己的品牌等等对策3、房地产开发项目建设的三大目标是什么，它们之间是什么关系，你是如何理解的？答：房地产开发项目建设的三大目标分别是：项目建设投资（成本）、进度（或工期）、质量。开发项目建设三大目标之间的关系既有对立的一面，也有统一的一面。开发项目建设三大目标之间的对立关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的对立关系。例如：如果项目建设的功能和质量要求高，就需要投入更多成本。如果要加快进度，缩短工期，则需要增加成本，同时也可能会影响质量。开发项目建设三大目标之间的统一关系：分别阐述质量与成本、质量与工期、工期与成本之间的统一关系。例如：加快进度、缩短工期虽然需要增加一定的投资，但是可以使整个开发项目建设提前投入使用，从而提早发挥投资效益，还能在一定程度上减少利息支出，减少成本。如果施工质量好，可减少投入使用后的维修费用，也可以减少成本。4、房地产开发融资方案的内容包括什么，确定房地产开发融资方案的考虑因素有哪些，如何选择房地产开发融资方案？答：房地产开发融资方案的内容包括：欲筹集资金的币种、数额；融资流量；资金来源构成；融资风险分析及风险管理措施，房地产开发企业资金投入和资金偿还要求相适应的不同时间内筹集资金和偿还资金的数量。融资成本预算；融资方法和明确融资的权利责任关系。确定房地产开发融资方案的考虑因素包括：合理的融资规模；正确选择房地产开发融资的渠道和方式，降低融资成本；统筹考虑房地产开发的融资与投资；提高房地产开发资金的使用效益；按规定建立资本金制度；优化房地产开发的资金结构。选择房地产开发融资方案：选择房地产开发融资方案的方法，一般采用比较分析法。分别从各个可行的房地产开发融资方案的安全性、经济性和可行性用分级评价的方式进行比较，即将安全性、经济性和可行性各指标按优劣顺序排列为ABCD四级，选择出安全性、经济性和可行性3项指标均令人满意的方案。5、房地产开发项目土地使用权的取得方式有哪些？每种方式的含义是什么，有哪些特点？一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用哪种方式取得土地使用权，简单谈谈理由？答：房地产开发项目土地使用权的取得主要有3种方式，即土地使用权出让、转让和划拨。土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权出让的特点：土地所有权与使用权分离；有偿性；有期限性土地使用权转让是指经出让方式获得土地使用权的土地使用者，通过买卖、赠与或其他合法方式将土地使用权再转移的行为。土地使用权转让只能在原土地使用权出让合同规定的权利义务范围内进行，权利人不得扩张其权利内容。土地使用权划拨的含义：指经县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后，将该幅土地交付其使用，或者将其土地使用权无偿交付给土地使用者的行为。土地使用权划拨的特征：没有明确的期限；无须支付土地使用权出让金；不能随意转让、出租和抵押。一般来说，国家机关、军事用地和公益事业用地通常采用土地使用权的划拨形式，因为国家机关、军事用地和公益事业用地是为了满足社会公众利益的需要，不以盈利为目的。从三种土地使用权取得的方式来看，划拨这种形式是比较适合的。40.房地产企业的特征有哪些？房地产产品的地域性、空间固定性和唯一性决定了房地产企业的地域属性。土地市场的垄断性决定了房地产企业的不完全竞争性。房地产企业存在专业化和综合化发展两个趋势。41.什么是土地的储备和一级开发？政府依法通过收购、收回、征收等方式储备国有建设用地，并组织实施拆迁和市政基础设施建设，达到土地供应条件的行为。在实施土地储备和一级开发过程中产生的房地产产项目即为土地储备和一级开发项目。

42.房地产市场调研的重要性体现在？房地产项目定位的需要；制定正确营销策略的需要；企业健全决策机制的需要；企业发现新市场机会的需要。43．房地产可行性研究的作用有哪些？是项目投资决策的依据；是项目审批的依据；是筹集建设资金的依据；是编制设计任务书的依据；是开发商与有关各部门签订合同的依据。

44．房地产开发与经营的程序包括哪些？房地产开发与经营的程序分为：投资机会选择；项目定位；前期工作；建设阶段；租售阶段；物业管理。45．房地产开发项目成本管理的原则有哪些？

设置科学的成本管理目标；设计阶段投资控制是重点；变被动控制为主动控制；经济与技术结合是成本管理的高效手段。

40.房地产企业的战略管理过程步骤有哪些？第一步，确定企业当前的使命、目标和战略；第2—5步，SWOT战略分析；(1)外部环境分析(2)内部资源和能力分析第6—8步，构造战略、实施战略、评估战略。41.现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有哪些？现阶段，房地产开发企业获取建设项目用地的途径有主要有下列4种：

（1）通过行政划拨方式(含征用集体土地)取得；

（2）通过国家出让方式取；

（3）通过房地产转让方式取得(如买卖、赠与或者其他合法方式)；（4）通过土地或房地产的租赁方式取得。

42.房地产市场调研的内容包括哪些？市场宏观环境调查；城市房地产市场调查；消费者行为调研与市场需求容量调研；项目所在区域环境状况调研，项目基本情况调查研究。43．房地产项目市场分析的方法有哪些？房地产项目市场分析的方法有盈亏平衡分析、项目安全利率分析、敏感性分析、概率分析。

44．房地产融资的主要方式有哪些？房地产企业融资的方式有：银行贷款融资、信托融资、股票融资、房地产债券融资等。45．工程项目质量管理的特点有哪些?

工程项目质量管理的特点有:影响因素多、质量波动大、质量变异大、质量隐蔽性、终检局限大。

40.房地产开发与经营决策内容包括哪些？房地产开发与经营决策内容包括财务策略、生产策略、市场开发策略、价格策略。41.房地产开发项目定位的原则有哪些? 房地产开发项目定位的原则：符合城市规划的原则；协调发展的原则；符合市场需求的原则；效益最大化的原则；与企业发展战略性一致的原则。42.划拨土地使用权的有哪些基本特征？划拨土地使用权的基本特征：划拨土地使用权具有行政性；划拨土地使用权具有无偿性；划拨土地使用权具有无期限性。43．我国房地产融资中的主要风险有哪些?我国房地产融资中的主要风险有：政治风险、市场和经营风险、财务风险、道德和信用风险。44．房地产开发项目进度管理的措施有哪些?房地产开发项目进度管理的措施有组织措施、技术措施、合同措施、经济措施、信息管理措施。45．房地产市场开发策略主要趋势表现在哪些方面？开发由本地化向跨区域发展；开发从品质向品牌跨越；纯住宅开发向商用物业拓展；诚信开发地产争雄楼市；开发健康住宅风生水起。

40.简述直线职能制组织结构及其优缺点。直线职能制组织结构的优点是：统一指挥与专业分工相结合。直线职能制组织结构的缺点有：横向协调难度大，人员多，效率低，管理成本41.协议出让国有土地使用权范围? 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式，主要包括以下情况：（1）供应商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地以外用途的土地，其供地计划公布后同一宗地只有一个意向用地者的；（2）原划拨、承租土地使用权人申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、《国有土地租赁合同》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（3）划拨土地使用权转让申请办理协议出让，经依法批准，可以采取协议方式，但《国有土地划拨决定书》、法律、法规、行政规定等明确应当收回土地使用权重新公开出让的除外；（4）出让土地使用权人申请续期，经审查准予续期的，可以采用协议方式；（5）法律、法规、行政规定明确可以协议出让的其他情形。42.简述房地产市场调研的操作流程。一准备阶段：明确调研目的、分析初步情况、设计调研方案、确定资料来源、确定资料收集方法、设计调查表和调查问卷二调查阶段：试调查；调研实施三分析研究阶段：调研资料的整理与甄别验证；调研数据的统计与分析；撰写调研报告；修订并提交调研成果四整理归档阶段43．房地产开发与经营的特点有哪些?房地产开发与经营的特点有：房地产开发与经营难度较大；房地产开发与经营的风险较大；房地产开发与经营政策性强；专业性强。44．房地产开发项目管理单位有哪些?业主方的项目管理；工程总承包方的项目管理；监理方的项目管理；设计方的项目管理；施工方的项目管理；供货方的项目管理；社会环境方的项目管理。45．国民经济评价与财务评价的主要区别有什么？经济目标不同；价值尺度不同；折线率不同；汇率不同40.房地产行业组织对房地产企业的行业管理主要内容有哪些？房地产行业组织对房地产企业的行业管理主要内容：行业专业管理；行业内部运行规则；研究行业发展规划；为会员服务提高行业竞争力。41.房地产开发项目定位包含哪些内容? 房地产开发项目定位包含项目区位的分析与选择、开发内容和规模的分析与选择、开发项目租售价格的分析与选择等。

42.房地产市场调研报告撰写的原则有哪些？以调研目的为核心的原则；前后逻辑合理的原则；层次鲜明的原则、图文并茂的的原则。43．简述房地产开发项目可行性研究的步骤。组织准备；资料收集及市场调查；开发方案的设计和评价、选择；详细研究；编制可行性研究报告。44．房地产开发项目的特点有哪些?房地产开发项目的特点有知识的密集性、组织的层次性、系统性、投资额巨大、建设周期长、整体性强。45．

房地产开发建设投资主要包括哪些费用?土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用、不可预见费用等。

1、有偿出让的国有土地使用权是有期限的。下列关于各类用地最高出让年限的说法正确的是（A）A.文化卫生用地50年B.旅游用地50年C.综合用地40年D.体育用地40年2、商业用地最高使用年限是(

A

)

A.40年

B.60年

C.70年

D.50年

3、2006年5月29日建设部等联合发出通知，要求自6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积（）平米以下住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的（）%以上。A.100，70B.90，75C.90，70D.100，754、房地产的开发程序主要分为（c）阶段。A.决策分析，规划设计，建设，租售B.决策分析，可行性研究，建设，租售C.投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售D.投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理5、按照房地产进入市场的时间顺序，新建商品房租售市场属于（A）。A.一级市场B.二级市场C.三级市场D.增量房市场6、居住区建筑总面积与居住区建设用地总面积的比值是(

A

)

A.居住建筑密度

B.居住建筑面积密度C.居住面积密度

D.建筑密度7、某宗地居住建筑用地面积1200平米，其上建有一栋6层住宅楼，楼各层建筑面积为900平米，该宗地的居住建筑密度为（C）。A.3.75B.4.5C.0.75D.0.58、根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，四级房地产开发企业注册资本不低于(

D

)

A.30万元

B.50万元C.200万元

D.100万元9、城市规划管理部门核发的（B）主要规定了用地性质、位置范围。A.选址规划意见通知书B.建设用地规划许可证C.规划设计条件通知书D.建筑工程规划许可证10、下面（D）不是房地产开发的主要参与者。A.承包商B.监理单位C.金融机构D.大专院校11、进度计划的制定通常采用横道图和（B）。A.资金流动计划图B.网络图C.直方图D.控制图12、按计价方式的不同，工程承包合同不包括（C）。A.成本加酬金合同B.可调总价合同C.包工包料合同D.单价合同13、邀请招标中参加投标的承包商通常在（C）个之间，方能达到较好的效果。A.2～3B.3～15C.3～10D.5～1514、下面（B）项不是物业管理的特点。A.专业化B.专门化C.社会化D.市场化15、物业管理公司资质等级有一级，二级，三级和临时资质，其中（A）等级最高。A.一级B.二级C.三级D.临时资质16、把生地开发建设成可供建筑的熟地的过程是(

B

)

A.土地开发

B.房地产开发C.房屋开发

D.新区开发17、某开发商获地150亩，规划建设用地面积80000平米，居住建筑用地72000平米，容积率2.0，则开发商最多可获居住建筑面积（B）平米。A.72000B.160000C.200000D.14400018、不仅计算本金利息，而且先前周期的利息在后继的周期也要计息是(

C

)

A.利息计算法

B.双利计算法

C.复利计算法

D.单利计算法

19、房地产业资金的借贷和融资工具的买卖是通过专业性金融机构来进行的，这是(

B

)

A.社会筹资

B.间接筹资

C.直接筹资

D.风险筹资20、（C）后，开发商的招标工作即告结束。A.选定合适的委托招标代理机构B.开发商向中标单位发出中标通知书C.开发商与中标单位签订合同D.开发商向未中标单位退回招标文件及押金一、单项选择题（1分×19=19分）1、根据建设部《房地产开发企业资质管理规定》，房地产一级开发企业注册资本不低于(

B

)

A.1亿元

B.5，000万元C.2，000万元

D.500万元2、有偿出让的国有土地使用权是有期限的。下列关于各类用地最高出让年限的说法正确的是（A）A.文化卫生用地50年B.旅游用地50年C.综合用地40年D.体育用地40年3、工业用地最高使用年限是(

A

)

A.50年

B.60年C.70年

D.40年

4、房地产的开发程序主要分为（C）阶段。A.决策分析，规划设计，建设，租售B.决策分析，可行性研究，建设，租售C.投资机会选择与决策分析，前期工作，建设，租售D.投资机会选择，前期工作，施工与竣工，物业管理5、在房地产市场的分类中，一级市场指（B）。A.土地使用权转让市场B.新建商品房租售市场C.土地使用权出让市场D.土地使用权出让市场和新建商品房租售市场6、把生地开发建设成可供建筑的熟地的过程是(

B

)

A.土地开发

B.房地产开发C.房屋开发

D.新区开发7、某开发商获地150亩，规划建设用地面积80000平米，居住建筑用地72000平米，容积率2.0，则开发商最多可获居住建筑面积（B）平米。A.72000B.160000C.200000D.1440008、不仅计算本金利息，而且先前周期的利息在后继的周期也要计息是(

C

)。

A.利息计算法

B.双利计算法C.复利计算法

D.单利计算法

9、房地产业资金的借贷和融资工具的买卖是通过专业性金融机构来进行的，这是(

B

)

A.社会筹资

B.间接筹资C.直接筹资

D.风险筹资10、（C）后，开发商的招标工作即告结束。A.选定合适的委托招标代理机构B.开发商向中标单位发出中标通知书C.开发商与中标单位签订合同D.开发商向未中标单位退回招标文件及押金11、进度计划的制定通常采用横道图和（B）。A.资金流动计划图B.网络图C.直方图D.控制图12、按计价方式的不同，工程承包合同不包括（C）。A.成本加酬金合同B.可调总价合同C.包工包料合同D.单价合同13、由开发商向有承包能力的单位发出招标通知或邀请函进行招标的方式是(

D)

A.协议招标

B.公开招标C.工程招标

D.邀请招标

14、下面（B）项不是物业管理的特点。A.专业化B.专门化C.社会化D.市场化15、房地产交易实际上是（C）的交易。A.房地产实物B.房地产权益C.土地使用权D.房地产产权凭证16、建筑容积率是项目规划建设用地范围内全部建筑面积与（