盐城市房地产开发项目可行性研究报告

盐城市XXX房地产开发项目可行性研究报告第一部分项目总论1.1项目概况1.1.1XXX商住小区开发项目1.1.盐城市XXXX房地产开发有限公司1.1.本项目选址于盐城市黄海中路、盐城工学院西校区对面，该区域为盐城重点开发建设板块，毗邻盐城工学院，文化氛围浓厚，开发前景广阔。1.1.盐城市XXXX房地产开发有限责任公司成立于XXXX年XXX月，是一家民营企业，主要从事房地产开发、房屋工程建筑劳务分包等项目。公司设有综合办、工程部、开发部、财务部、销售部等部门，是盐城市最早的房地产开发公司之一，实力雄厚。公司注册资本5000万元，自成立以来，已开发各类房地产项目达30万平方米，投资近200000万元。截至目前，公司资产总额4700万元，其中：固定资产1200万元、流动资产3500万元，全年实现经营收入8000万元，利润1200万元。资产负责率1.3％，流动比率72.9％，销售利润率16.67％。该公司长期偿债能力较好，短期偿债能力一般，企业盈利能力较强。1.1本项目建设用地面积为60亩，通过对该地块的构成成分、结构形式、资源状况、承载力的情况进行勘测和研究，发现该地块地质好，属于四类土（砂砾坚土），地基强度好，适用于钢筋混凝土基础，该地块自然条件良好，不会影响到土地平整、开挖土石方、道路铺设、基础施工及地下工程排水。1.1.项目规划用地面积40000平方米，建设5栋三十层建筑物及其配套公建，总建筑面积194750平方米，其中商品住宅面积147000平方米，商业用房面积10500平方米，地下车库面积10500平方米，公共建筑面积200平方米，道路及绿化面积26550平方米。绿化覆盖率41.2％，容积率1.2，建筑密度22％。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。1.1.该项目建设期计划为2年，自2014年6月至2016年12月竣工，完成商住楼建筑面积65684平方米。销售期3年，自2015年1月至2018年12月完成全部销售。1.2.项目可行性研究的依据1.2.1编制依据（1）与委托方签订的咨询协议；（2）国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；（3）国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；（4）《城市房地产开发经营管理条例》；（5）《房地产项目经济评价方法》。1.2.2编制原则（1）符合国家和地区有关法律法规要求；（2）符合国家有关行业政策、建筑规范、环保、消防等规定；（3）充分发挥盐城地区的区域优势及地缘优势；1.2.3编制范围依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对该项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。1.3.经济和社会效益该项目的开发建设符合国家产业政策和盐城市城市发展规划，对于改善城市面貌，推进盐城市城市建设,加快城市化进程具有积极的作用，既提高和改善了居民的居住、投资环境条件，同时可带盐城市第三产业的发展，项目完工后可实现利润总额2560万元，上缴各种税收2980万元，具有良好的经济效益和社会效益。1.4.问题与建议项目开发商已合法取得本项目土地使用权，各项建设手续正在申办中。分析测算过程假定本项目在土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及衡阳的房地产项目开发程序及规定。根据测算，在预计的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。盐城市房地产市场正处于开发高潮时期，竞争日趋白炽化，因此需要切实考虑市场容量和市场销售节奏；在建设过程中，需要严格控制工程成本和管理成本。充分利用地块区域优势和景观资源；与知名专业设计公司、中介顾问公司合作，强强联合，打造小区品牌和企业品牌；制定合理的市场营销方案，扩大媒体宣传，注重营销推广，保证销售资金回款。1.5项目建设的必要性1.5.1项目的建设符合国家政策和地区发展规划房地产运作实际上是城市土地利用问题，它是由土地利用的专一性和排他性决定的。土地及其依附的建筑及其由此形成的人口聚集模式是构成城市空间结构最基本的要素，是城市功能分区的实际体现。通过土地的合理利用和市场规范运作，取得最佳效益的目标，其实质是城市社会经济的协调推进，城市空间结构的优化，真正实现城市可持续发展，而不能仅仅看成是为城市政府带来多少土地的出让金和税源，或是给开发商带来多少利润，也不能单纯看成是为城市居民解决了多少住房。能否通过土地合理利用市场规范运作，优化城市空间结构的关键在于建立在土地价值和价格一致的土地收购、储备、出让的规范运作、土地使用方向和开发时空选择的整体调控到位。该项目统一规划，统一布局，合理利用土地，规范市场动作，将会使沈阳市的城市空间从整体结构上得到改善和优化。1.5.1项目的建设是改善城市环境迫切需要盐城市政府积极响应，投入大量资金、人力和物力，加大了城市建设步伐。但与此同时，城市急剧扩张与城市管理体制改革相对滞后的矛盾也日益显现，城市的管理体制在很大程度上不能适应城市的空间布局和人员结构状况。因此，要实现政府提出的目标，必须加快城市改造步伐。1.5.2项目的建设是促进相关产业发展的需要本项目的建设可以促进城市建筑、建材等一系列行业的发展，带动项目区的经济发展，在建设过程中吸收大量的施工人员，有效缓解了城市闲置人员的安置问题。对于提高项目区人民的生活水平、增加就业率、拉动地方经济发展、增加税收产生深远影响。综上所述，本项目符合国家现行相关政策，提升当地居民的生活品质，对城市的发展具有积极的带动作用，所以项目的建设是必要的。城市建设，增强带动辐射作用。第二部分市场分析与预测2.1全国房地产市场宏观形势分析及预测2014年,全球经济总体将温和改善,三中全会深化改革，行政审批减免、结构性减税等扶持将推动整体经济迎来新机遇。在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，新开工面积增速的回升还将持续。预计，一、二线成交总体看好，房价上涨趋势不变；土地市场：总体先扬后抑，成交量价平稳增长；企业业绩和融资总量保持增长，重点企业拿地力度将减弱。2.1.1宏观经济方面分析从2014年总体经济走势看，GDP增速目标可能定在7.5%，仍将处于相对较低的水平，但随着出口的改善、投资的超预期回升，增速进一步下滑的空间已经非常有限，考虑到2014年是落实十八届三中全会的开局之年，按照部署，2020年要完成全会决定的改革目标，因此，2014年将是诸多重要改革措施落实的年份，因此整体处在转型期的中国经济大幅冲高的可能性也几乎不存在。本轮行业新开工面积增速走势，在2012年6月触及低点后缓慢回升，今年4月起累计增速回归正数，而后几个月虽然震荡上行，但上涨速度远不及2009年，这一方面是由于2011年土地市场成交大幅萎缩所致，另一方面也表明今年企业层面对房地产调控会否重启仍心存忌惮。另外，本轮去库存截至当前，各城市之间库存水平存在明显的结构性差异，一二线城市库存下降较快，北京等城市已降至历史低点，而三线城市库存依然有压力，这也是本轮新开工面积增速回升较为缓慢的原因之一。新开工增速回升缓慢，可能会导致回升的周期拉长，且在房地产调控政策逐渐明朗，企业预期稳定的背景下，开工热度将有提升，明年新开工面积增速的回升还将持续，预计全年增速升至13%左右。房地产投资方面，今年上半年单月增速高位震荡，下半年自8月起开始出现略微震荡下行的态势，但累计增速整体仍保持在19.2%的水平，较上半年下滑幅度不大；今年年底信贷紧张，成交增速逐渐收窄，预计11-12月销售增速不会有太好表现，此情况下企业投资热情一般，全年增速可能降至19%以下。2014年随着行业整体进入平稳运行期，调控政策预期将稳定，企业投资开工意愿较强，且今年房企拿地数量增多，明年新开工增速回升，对投资增速有一定支撑作用，预计2014年房地产投资增速将在25%左右。2.1.2城市房地产市场增长趋势分析1.一线城市政策收紧，成交量与今年持平，房价将先涨后稳。从三中全会来会，新一届政府执政后在经济领域的主基调是理顺政府与市场的关系，但房地产市场化机制的形成无疑应是一个渐进过程,对于市场供求压力巨大、房价上涨动力充足的一线城市而言，以限购限贷为代表的行政性调控短期内仍不具备全面退出的条件，而这也是现阶段政府的无奈之举，当务之急是加快房地产制度的改革和完善进程，为市场真正成为房地产的主导力量作好准备。因此，至少2014年，一线城市政策环境仍将保持相对收紧的状态，甚至不排除在信贷政策、税收政策作进一步收紧的可能。从供应层面上看，2013年年底一线城市因房价调控压力推迟高价盘的预售证审批，这部分供给或将推迟至明年一季度，而2012年下半年起逐步释放的土地市场成交也将在明年下半年之后形成住宅新增供应，一线城市2014年总体供应走势应是稳中有增，其中北京和深圳增幅大约在30%左右，上海和广州则基本与2013年持平。从成交层面上看，2013年一线城市中上海、广州和深圳供求比大致维持在均等水平，由于明年政策面依然看紧，我们认为市场销售速度大致将和2013年持平，而北京2013年由于供应严重萎缩的关系供求比呈现1：1.58，考虑到其明年供应大幅放量的因素，预计供不应求的态势也将有所收敛，总体上看，2014年一线城市中上、广、深三城市场成交量将和2013年基本持平，而北京方面，2013年受供应短缺而积压的需求或有释放，从而推动成交量小幅增长。从房价角度看，我们认为一线城市2014年将呈现先涨后稳，其中上半年在市场惯性的作用下新盘价格仍将稳定上涨，尤其是今年年底因信贷紧缩而推迟购房的需求在明年初将集中入市，这一定程度上将提升开发商销售预期，其定价也将具有更大上涨空间；而下半年之后，政策面持续收紧的影响将持续发酵，主要的变数有两方面：其一是新一轮局部政策收紧有可能出台，目标可能是二套房贷或存量房税收，其二是预售证管理再度启动，两者无疑都将对市场交易热情造成压力，从而平抑房价涨势。2.二线城市政策总体宽松，供求两旺，房价呈稳步上涨格局。从政策面上看，二线城市将有明显分化，杭州、南京、天津、武汉等热点城市房价上涨压力相对较大，将继续跟随一线城市收紧的步伐，但大多程度相对北上广深应有减轻，这在今年底的这波地方新政中已大致可见；而大多数房地产市场供求矛盾总体可控的二线城市，政策环境较2011年将大为改观，在结束全国一刀切式调控的背景下，这类或许是我国房地产市场最健康、也最具增长活力的城市将逐渐从行政管控的泥潭中抽身。从供应层面上看，与一线城市相同点是2012年下半年以来土地市场成交的放量，不同点是二线城市城区可供开发的土地规模更充足，从数据预期中看，南京、武汉、长沙、宁波、昆明等2014年新房供应量增幅均超过30%，而重庆、成都、沈阳、厦门等城市增幅也在10%以上，从这个角度看，二线城市明年的供应扩张是全方位的。从成交层面上看，受政策宽松和供应扩张的双重利好，我们对二线城市明年成交量的走势持看好态度，从2013年一二线城市成交增幅对比来看，二线城市即明显高于一线，明年这一特征将继续维持，其中昆明、长春、合肥、长沙等处于房地产市场成长期内的城市更将顺势进入各自的高增长阶段。从房价角度看，我们认为二线城市房价稳步上涨的格局不变，但新增供应充分释放一定程度上会削弱价格的涨势，尤其是相当一部分二线城市需求结构以首置首改型群体为主，这类群体对价格的敏感度较高，部分2013年房价上涨较快的区域板块明年客观上讲有放缓的需要。3.三线城市部分面临去库存压力，两大因素推动房价上涨。从政策上看，三线城市数量众多，其内部房地产市场发展程度也不一，从总体上看，三线城市未来将告别政策调控。近几年多数三线城市房价呈现持续平稳增长，这主要与当地GDP增长、人均收入水平提升以及货币流动性充裕等因素相关，这类城市房地产市场相对健康，政府过多的干预将有违市场性原则，这也不是新一届政府的整体态度，2014年，这类城市回归市场化将是大趋势；另外有一小部分三线城市过去两年投资热度过高，市场供应巨大，但从新一届政府的执政方略上看，大抵也会让其市场本身发挥调节作用，不会出台过于针对性的政策。从供应层面上看，三线城市市场供应总体充足，个别城市在前两年整个行业投资倾向下目前甚至出现库存过剩的情况。从成交层面上看，在一二线城市政策面回归平静的背景下，三线城市市场主要依靠本地需求来去化库存，成交增速较过往两年将进一步放缓，而部分之前在投资热潮下本地需求大量消耗的城市，2014年市场将进入调整期，成交规模扩张进度将停滞。从房价角度看，三线城市房价总体将处于稳步上涨的轨道中，其动力除了城市市场本身的增长，也来自于和一二线城市的比价效应，另外，部分近两年市场投资过热、房价快速上涨的三线城市未来1-2年内都将进入阶段性盘整状态。2.1.3土地市场成交情况分析2013年，土地市场整体火热，尤其是下半年以来地王频出，预计2014年的土地市场土地供应成交量整体稳步增长，并呈现“先扬后抑”走势。具体来看，上半年各地推地热潮仍将持续，土地成交也将延续今年年底的良好局面，在这之后，成交量增长势头将有所缓和，一方面企业经过持续拿地后，土地储备较为充足，拿地积极性渐渐消退，另一方面，下半年融资环境将有所收紧，企业将加强资金管控。从各线城市来看，一线城市土地成交量将继续在今年的基础上小幅增长，尤其是上海、北京、广州，而深圳的城市更新项目仍然会受到较广泛的关注，二线城市历年土地供应较为充足，因而土地成交量不会出现大起大落的情况，而部分较具潜力的三四线城市在明年可能迎来一小波成交量补涨期，主要是企业出于平衡土地储备结构的考虑，明年在这类城市的拿地量将小幅增长。土地价格整体稳步提升将是大概率事件，尤其是一线城市，具体来看，全国重点城市一季度土地价格或出现一定的降幅，但随着淡季过去，土地价格还将回归上行通道，因而二季度可以看做房企补充土地储备的窗口期。如果下半年的宏观政策依然平稳过渡，土地价格不会出现明显回落。从流拍、溢价来看，2014年流拍地块占比仍然维持低位，而高溢价地块占比会比今年有所回落。2.2房地产市场需求的预测2.2.1从购房能力看伴随着经济增长，城镇居民可支配收入逐年增多，尽管去年房价涨幅较大，但消费市场仍保持旺热。2.2.2从投资角度看由于股市出现低迷，国内现有投资手段较少，而房地产业保值、增值功能显著，使得房地产市场成为投资的重要领域。由于房地产开发投资风险较小，因此在银行银根紧缩的条件下，银行信贷的支持仍未减少，大大刺激了市场的需求。2.2.3从消费结构看随着房地产市场的发展，居民住房消费观念发生了明显的变化。人们已不能满足于“够住就行”的传统观念，改善型住房的需求较为明显。住房消费正由“居住型”向“享受型”转变。二次置业、三次置业的消费群体逐步扩大。2.3盐城市房地产发展情况分析2013年房地产行业政策面有两件意义深远的事情值得关注：其一，在中共中央政治局第十次集体学习中，明确了以市场化为主，以保障房为辅的住房供应体系建设；在提到供应体系建设时，会议前所未有地用了“千方百计增加住房供应”的措辞，促进供应被放到了前所未有的高度；其二，在三中全会最终公布的决定中，对房地产行业虽无明确扶持表态，但诸如“处理好政府和市场的关系，使市场在资源配置中起决定性作用”、“建立城乡统一的建设用地市场”、“完善城镇化健康发展体制机制。推进以人为核心的城镇化”等内容均毫无悬念地将对未来行业发展起到巨大推动作用，尤其是政府职能转型的提法意味着过去十年房地产行政性调控的淡出。2.3.1楼市继续升温上市量激增房源上市量是衡量开发商对楼市预期的重要指标。得益于国家大力发展沿海城市，盐城房地产市场这些年发展迅猛，城市化步伐加快！虽然受宏观调控影响，楼市曾一度低迷，但因刚需占据主导地位，盐城楼市自2012年回暖以来不断升温，更有某楼盘负责人直呼：“楼市几乎回归到09年火热水平”。调查发现，大多数楼盘负责人对盐城楼市持续乐观，今年各楼盘房源入市量便是佐证。2013年盐城楼市约有50695套房源入市，环比增长44.29%，上市面积约5158396.86平米，其中住宅上市37495套，上市面积4064251.94㎡；商铺上市7006套，上市面积563078.48㎡，写字楼/公寓上市6194套，上市面积531066.44㎡。2.3.2楼市继续升温成交量持续增大2013年盐城市区总成交套数34666套(含商铺、写字楼/公寓、住宅、经济适用房/回迁房、别墅、部分乡镇项目，另含没有价格的数据1090套)，总销售面积：3664080.61平方米；销量环比增长23.14%，用“火热”总结2013年盐城楼市一点也不为过。2013年虽然楼市限购限贷政策频出，但对于盐城房地产市场并未产生太多影响，相反2013年盐城楼市给我们带来了许多惊喜，从1月的高调开局到12月的平稳收尾，从一季度连续三个月成交量保持在3000套以上到7、8月淡季不淡，国庆期间有房博会的助力更是为“银十”锦上添花，除6月、9月以外，其它几个月成交量都在2500套以上，盐城楼市在一片唏嘘声中稳步前行。2013年盐城市区楼市销售额TOP10从各板块的成交量来看，城南和城西南仍然领跑全城销量，两板块的成交量在全市中占比近41.09%。而河东板块经过近两年的发展，不少项目陆续进驻，成交量几乎与城西南并驾齐驱。2.3.2楼市土地市场供需齐涨2013年楼市成交火热，让更多开发商有实力也有必要积极拿地为下一年“面包”做准备。供应方面，去年盐城市直土地总挂牌面积为4949640.1平方米，环比2012年上升0.14%；成交方面，去年总成交土地面积3567747.32平方米，环比2012年上升18.3%。土地成交大幅增长，侧面表明2013年开发商拿地热情高涨，而从每个月土地成交行情来看，1、2、10、12这四个月份是开发商拿地“高峰期”。从以上分析可以看出，盐城处在城市化进程的高潮期，刚需决定了一切，这一特殊性注定盐城房地产市场受宏观政策影响甚微。今年以来，盐城相关部门放松了“限价”、加强开发商资金监管，“盐城楼市新政影响需要3-6个月适应期”，据专业人士分析，妄想盐城楼市自主降温很难，未来楼市房价是涨还是跌，受行政干预与市场化博弈的双重影响，考虑到2014年新政影响逐步显现，预计房价将稳步增长。第三部分建设条件与项目选址3.1项目开发用地状况该宗地位于位于黄海中路，盐城工学院西校区对面，地势基本平坦，便于建设，规划用途为住宅和商贸用地；其产权归盐城XXX房地产开发有限公司。该地段环境幽雅，市政设施配套齐全，交通通讯便捷，是理想的商业及家居胜地。整体环境优越，地理位置突出，在远期对推动盐城市的经济、教育等主导产业起着主导作用。3.2自然条件情况1、地形、地貌、地质等资料本项目场地平坦开阔，属于稳定的地质构造单元。沿线地表为砖红性壤土，含沙质粘土。2、场地和地基的地震效应根据《建筑抗震设计规范》（GB50011-2001）有关规范判定，盐城抗震设防烈度为7度，设计基本地震加速度值为0.15g，设计地震分组为第一组。3.3基础设施条件1、交通：XXX国道及黄河路已成为城市主干道，该地块成为交通便捷的商贸区，交通十分便捷。2、水：项目所在地现有的自来水厂，供水能力可满足市区人民生活及生产用水，工程施工用水方便。3、电：盐城市政中心的电力由南方网供给，电网离拟建项目较近，电力供应方便，可满足项目用电要求。4、排水。项目所在区域内设有排水管道，实行雨污水分流制，雨水汇集后就近排入市政雨水管网；污水由污水泵站打入至主干管，经二级深化处理后，就近流入城市污水管道中。5、消防。该项目的消防按照《建筑设计防火规范》和《建筑灭火器配置设计规范》设计、配置。3.4项目方案的确定本项目方案一:为建造宽敞大户型住房。设计侧重“美观与健康”双重主题，在健康、温馨的生活氛围中，突出演绎“美观-健康-家”的原创概念。本项目方案二:为建造简约小户型住房。设计侧重“舒适、经济、安全、卫生、简约”，在空间布局、环境设计及单体设计上充分考虑现代人行为模式对居住空间、环境的要求，创造富有特色的影观和富有吸引力的生活居住环境。第四部分项目设计方案4.1设计理念1、本着“以人为本”和以科技为先导的设计思想，以人为核心，以提高居住环境质量和使用功能，满足不同心理需求和丰富多彩的居住行为为目标，努力创造一个经济合理、使用方便、建筑新颖、环境优美且充满良好文化氛围和交往空间的现代化文明住宅公寓。2、追求住宅经济效益、社会效益和环境效益的统一。在保证高质量居住环境的同时，注意合理提高开发效益，充分发挥该地段土地价值，更好地为居民服务。3、动用城市设计理论和方法，力求创造舒适、优美、高雅的居住环境，赋予该项目浓郁的生活情趣和活力，建设富有现代化文明和具有盐城地方特色的住宅公寓。4.2设计原则1、综合考虑该项目所在地理位置的性质、居住对象、生活习惯、文化习俗，结合周边环境，因地制宜，合理布局，以人为中心，为居民创造舒适、安全、卫生、优美的居住环境。2、住所建设的经济技术条件，当前建筑业的发展动态，消费者的承受能力来确定各项合理的建设标准，既能满足当前的实际需要，又具有一定的超前性和导向性。3、综合考虑商业、绿化、居住、公建等与空间环境设计的内在联系，注重空间景观的连续性和完整性。4、坚持社会效益、环境效益、经济效益三个统一，在创造良好居住环境的前提下，努力节约用地，开发空间，采取新型建材，节约能源，使各项资源达到最佳配置。5、突出“整体性”，处理好整体与局部，总体与分区，保留与发展之间的关系，重点要突出。4.3规划设计总体布局考虑该项目的地理特点，在现状基础上因地制宜，统筹兼顾，合理布局，强调文化性和时代性，力求塑造安静、舒适的生活环境。总体布局依据城市道路布局原有之特点，充分尊重原有城市商业活动的特性—商住楼模式。拟建成布局合理、建筑造型新颖的多层商住楼，住宅平行排列，并在靠近小区入口处设置车辆出入口，以避免车辆进入社区内部对居民形成干扰。1、总体布局。以充分发掘造景中庭及共享集中绿化空间为出发点，通过建筑形体的布置形式形成极为开敞的小区花园，体现大公共空间的优美环境的高品质小区的规模效应。2、住宅单体设计。小区内住宅单体设计新颖别致，造型典雅，色彩明快，以典雅、坡屋梦顶为基调，具有优雅精致的现代建筑风格。建筑分多层，其中沿街为商业用房，上部为标准层，层高为3米。为实现最好的区位有最大量化的住户，最好的朝向、景观处有最高档的户型，并有利于提高楼盘整体品质，平面设计动静有序，洁污分流，功能齐全适用，平面紧凑合理，既保证客厅、卧室有良好的朝向与通风，也保证厨房、卫生间能够自然通风、采光。同时住宅单体设计和施工充分利用新技术、新材料、新工艺，注重生态和环保要素，加强住宅智能化内涵，走可持续发展道路，形成典型、丰富美观的风格形式。3、道路系统规划。小区人行主入口由西侧进入，规划一个视野十分开阔、气派的入口大门体现完整大社区的生活概念；由人行入口进入小区后即展现超大景观的小区花园，小区内道路沿小区花园围绕，到达每幢楼楼梯口，生活、交通十分便捷。4、绿地规划。本项目突破以往小区绿化环境分散布局的方式，突出“以人为本”的设计理念，采取集中与分散相结合，以集中为主的布局方式，淡化组团绿地，强化中心绿地，形成以“中心绿地－庭院绿地”为主的绿地系统。将中心绿地集中布置在小区中部，形成一个相对安静不受车流干扰的中心游园，各庭院周围设置绿地，营造出独具特色的小区绿化环境景观。5、景观设计。景观环境的塑造是本区设计方案的重点之一。注重步行景观的设计和对景设计，创造步移景异的景观效果，保持空间景观的连续性和完整性。居住区内绿地，设置花絮、小品以及儿童娱乐设施等其它设计要素，空间或大或小，或分或聚，形式各异，突出主题和特色。6、空间环境。空间环境的设计充分运用规划设计手法，结合区商业、绿化、建筑小品等形成有规律、有变化、内容丰富的空间序列，创造具有强烈序列感和明显识别性的居住空间环境。既保持居住建筑的使用功能，又使空间环境具有吸引力。4.3.1设计项目组成项目规划用地面积40000平方米，建设5栋三十层建筑物及其配套公建，总建筑面积194750平方米，其中商品住宅面积147000平方米，商业用房面积10500平方米，地下车库面积10500平方米，公共建筑面积200平方米，道路及绿化面积26550平方米。绿化覆盖率38.2％，容积率1.6，建筑密度22％。3～30层为住宅，1～2层为商用网点，高层下设有两层停车场，小区物业中心在1#楼内。项目建成后，将形成一个集商业超市、健身娱乐、游玩购物、市民居住于一体的布局合理、配套齐全、功能完善的现代化住宅综合小区。表4.1主要建筑物表工程名称二十八层住宅两层商业用房两层地下车库公共建筑道路及绿化合计工程量（m2）1470001050010500200265501947504.3.2住宅设计表4.2户型设计表楼号户型代号户型建筑面积（m2）1#-5#01户型2室2厅1卫831#-5#02户型1室1厅1卫641#-5#03户型1室1厅1卫631#-5#04户型1室1厅1卫631#-5#05户型1室1厅1卫42住宅户型主打小户型，丰富多样，能满足各种消费层次的需求，户型设计贯彻以人为本思想，各户均做到空间布局合理、采光通风良好，户型设计结合景观设计，营造出温馨宜人的居家氛围。具体设计情况如表4.2所示。4.4主要技术经济指标分析4.4.1技术建设条件（1）室外1.外墙：采用高级外墙涂料，局部面砖装饰；2.屋面：现浇平屋面、斜屋面、节能材料；（2）室内1.内墙：水泥砂浆面层；2.顶棚：水泥砂浆面层；3.地面：水泥板面4.窗：户外窗用彩色铝合金推拉窗；5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩色铝合金推拉门；6.厨房：楼地面防水层；7.卫生间：楼地面防水层；8.楼梯间：内墙面及天棚水泥砂浆面层、涂料面层、楼梯面花岩面层4.4.2配套设施条件1、给排水规划本工程水源由盐城市政管网引入建筑物。污水由建筑内引出后，经检查井及生化处理达到排放理论标准后，排入市政污水管网。雨水直接排入市政污水管网。2、供电规划由城市电网引入本工程二路电缆线路，设变电箱给各楼供电。3、生活用气及采暖该项目由本市煤气站供应，煤气由小区附近调压站供应，调压后以管道形式供小区内用户使用，小区供热由市热力公司供应，区内设换热站，可满足小区内居民冬季采暖需求。第五部分项目节能及环保措施“建筑节能”作为可持续发展战略核心内容之一，在现代建筑设计中已显得越来越重要。新建建筑要贯彻节约用地、节约能源的方针。本项目将严格按国家相关规范的要求，杜绝采用限制使用和限期淘汰的落后工艺、技术、制备和高能耗装备，采用符合节能标准的设计标准、设计规范，5.1节能措施分析(1)墙体。围护结构采用浅色外表面，可反射夏季太阳辐射热，减少外墙面吸收热量。控制建筑物体形系数，不采用过多凹凸面；适当增加外墙保温隔热效能（外保温效果更佳），提高热阻；增加空调热惰性有利于建筑热稳定性；在外墙保温系统中，拟采用保温砂浆，可减缓热量进入墙体；墙内设置空气间层或通风间层也有良好的保温隔热效果。优化结构设计，减轻墙体自重，减少钢材、木材、水泥等五金机电的耗用量。(2)门窗。窗户大小与空调负荷关系较大，适当控制窗墙比，窗户采用双层玻璃；安排好门窗相对位置及开启方式，组织穿堂风通过；设置可调节的活动遮阳，如窗帘、百页、热反射帘或自动卷帘等，既能在夏季减少太阳辐射热，又便于冬季日照。特别对西向、南向窗户要更加重视。(3)屋面。由于太阳辐射强烈引起顶层房间过热，是一个十分普遍的问题，必须认真对待，本项目将增加隔热层。(4)材料。按照《国务院办公厅转发建设部等部门关于推进住宅产业现代化提高住宅质量若干意见的通知》（国办发[1999]72号）文件的要求，从2000年6月1日起，禁止使用原木生产门窗，沿海城市和其他土地资源稀缺的城市，禁止使用实心粘土砖。本项目建议使用保温隔热、隔声、隔火性能好，具有良好力学性能、耐火性好、使用寿命长的节能型双玻璃铝合金窗，提高门窗的气密性。积极采用符合国家、行业或地方标准新型墙体材料，不使用粘土实心砖，最大限度减少粘土多孔砖的使用。积极推广使用保温隔热、隔声性能好的轻质砌块，减轻墙体自重，并有利抗震。(5)采光。尽可能充分利用自然光；采用高效照明光源及灯具，居住室外采用节能型钠光源照明，公共楼梯安装电子延时开关。(6)电力系统。本项目的电力系统在设计、布置时力求减少线损，合理选择负荷中心，节约电能。本项目将按照有关节能标准进行下一阶段的设计，从建筑、热工等方面提出节能措施，这对项目的整体形象和市场形势将会产生积极的影响。为了节约能源，提高功率因数，应考虑装设无功功率补偿设备。选用国家推荐的节能型电机和水泵设备。(7)供水系统项目全部采用节水设施，以节约用水。使用国家推荐的用水器具，合理限定配水点水压，根据不同用途及功能分区设置适当数量的水表以控制用水。卫生间采用水冲式卫生设施，水箱容积符合节水要求。5.2项目主要污染分析5.2.1(1)大气污染。土方的挖掘、堆放、清运、回填和场地平整等过程产生的粉尘；建筑材料如水泥、白灰、砂子以及土方等在其装卸、运输、堆放等过程中，因风力作用而产生的扬尘污染；搅拌车辆及运输车辆往来造成地面扬尘；施工垃圾堆放及清运过程中产生扬尘。(2)水污染。各种施工机械设备运转的冷却水及洗涤用水和施工现场清洗、建材清洗、混凝土养护、设备水压试验等产生的废水，这部分废水含有一定量的油污和泥沙。生活废水包括食堂用水、洗涤废水和冲厕水。生活污水含有大量细菌和病原体。(3)噪声污染。施工过程中使用的运输车辆和各种施工机械如打桩机、挖掘机、混凝土搅拌机、运输车辆等都是主要的噪声源。(4)固体废弃物污染。施工期间可能涉及到河沟填埋、土地开挖、道路修筑、管道铺设、材料运输、房屋建筑等工程，在此期间将有一定数量的建筑材料如砂石、石灰、混凝土、废砖、土石方等。另外，建筑施工周期较长，施工人员工作和生活产生固体垃圾数量不少。5.2.2环境保护措施1、施工扬尘：应严格控制施工范围，规范施工作业，细颗粒材料应采取遮盖和围挡措施等，加强路面洒水降尘，减少施工扬尘对周围环境的影响。2、运输扬尘：汽车在运输过程中，一定要做好车辆的覆盖，同时保持路面清洁和相对湿度，车辆不超载。3、砂浆配制过程浆液溢流物，含固态物较多，随着水分的自然蒸发，排放不久即凝结成为固状物；施工人员生活污水，经厂区污水下水管道收集后排入污水处理厂，处理达标后再外排；煤气厂拆除时循环水池内的循环水委托太原煤气化太原市煤气公司进行拉运和处理。4、合理安排施工时间，对高噪声施工工程应尽量安排在白天，减少夜间施工量，合理布局施工场地，从总图设计着手，集中高噪声设备，采用临时声屏障等措施。5、煤气厂拆除时，煤气炉、风机等主要生产设备进行拍卖，其余废钢在厂内回收用于冶炼；拆除旧厂房和本工程建设过程中产生的碎砖块、灰浆、钢筋等建筑垃圾送固废站进行处置；6、按规划施工界限严格划定，不得随意扩大施工范围；在容易发生水土流失的施工地段应布设土工布围栏；完工后，平面区除绿化覆盖外，其余全部硬化。5.2.3环境保护投资本项目的环境保护投资主要包括：环境污染防治投资、生态保护和生态建设投资、城市环境综合治理投资和环保自身建设、管理与科技投资。环保设备中主要包括废水处理设备、废气处理设备、噪声处理设备等。5.2.4环境影响评价本项目符合国家和盐城市政策的要求，清洁生产各项指标均达到国内同行业的先进水平，在采取环评提出的各项环保措施后排放的污染物可以达标排放并满足环保主管部门下达的总量控制指标。从环保角度来看，本项目的建设是可行的第六部分劳动安全卫生与消防6.1危害因素及危害程度分析分析在生产或作用过程中可能对劳动者身体健康和生产安全造成危害的物品、部位、场所，以及危害范围和程度。1、有毒有害物品的危害。分析生产和使用带有危险性的原料、材料和产品，包括爆炸品类，易燃、易爆、有毒气体类，易燃液体类，易燃固体类，氧化剂和过氧化物类，毒害品类，腐蚀品类，辐射物质类，以及工业粉尘类等。分析有毒有害物品的物理化学性质，引起火灾爆炸危险的条件，对人体健康的危害程度以及造成职业性疾病的可能性。2、危险性作业危害。分析高空、高湿、高压作业，井下作业，辐射、振动、噪音等危险性作业场所，可能造成对人身的危害6.2安全措施（一）用电管理措施。施工现场实行分级配电，动力配电箱与照明配电箱分别设置。分配电箱与开关箱距离不超过30米，开关箱与所控设备水平距离不超过3米。配电箱内的各种电器，应按规定紧固在安装板上，箱外架空线及箱内线采用绝缘导线，绑扎成束，并固定在板上。（二）现场保卫治安安全措施。现场设立八人组成现场治安保卫小组，其中由一人担任组长。夜间轮流巡逻，重点是仓库、工棚、现场机械设备、成品、半成品等。门卫值班室，由三人轮流值班，白天对外来人员和进出车辆及所有进出物资登记，凭证件出入，夜间值班护场。此外，还必须加强对外来民工的管理，入住现场民工检验其身份证，并办理暂住证，非本工程的施人员不得住在施工现场，特殊情况要保卫科负责人批准。施工现场建立门卫和巡逻护场制度，巡逻人员须佩戴执勤标志。（三）施工现场机械设备安全措施。1、现场机械设备的安全必须符合有关验收标准。2、现场机械设备的使用操作必须符合有关操作规程。3、机械设备操作人员必须持上岗证。4、经常注意现场机械设备检查、维修、养护，严禁机械带病作业，超期限作业。5、尤其注意本工程现场塔吊，施工井架的防雷、避雷装置有效齐全。6、对现场各类机械操作人员施工前，要进行书面安全技术交底。对使用各种机械及小型电动工具得人员，先培训，后操作，有专人现场指导，对违章操作的人，立即停止并严肃批评。7、每周由项目经理组织有关施工人员对现场机械安全措施的落实情况进行检查。（四）建筑施工安全措施1、现场各级管理人员认真贯彻“预防为主，安全第一”的方针，严格遵守各项安全技术措施，对进行施工现场的人员进行安全教育，树立安全第一的思想。2、各项施工班组应做好前进、班后的安全教育检查工作，安全文字交底，并实行安全值班制度，做好安全记录，施工现场设专职安全员。3、进入施工现场得施工人员注意使用“三宝”。不戴安全帽不准进入施工现场。4、对本工程的“四口”要焊接铁栅栏门或者用钢管架进行围护，并悬挂警示牌。5、楼梯踏步及休息平台要设置防护栏杆，立面悬挂安全网。6、本工程底层四周及建筑物出入口处搭设防护棚。7、外铡钢管架要搭设方案，对施工人员要用文字交底和专人管维修理。8、高处作业时严禁抛投物料。9、各分部、分项工程施工前，必须进行书面的安全技术交底，项目经理每周组织一次安全生产教育和安全生产检查评比活动。检查内容：（1）施工现场的动力、照明线路和配件装置；（2）所有机械设备的安全防护设施齐全有效；（3）井架的运行系统、脚手架、通道的安全防护；（4）库房、办公室、生活区、安全卫生、场容整洁。10、高温季节施工时应该注意：施工人员的生活卫生、环境卫生、做到防治中暑、中毒，防治疾病。冬季施工时，不许随便生火取暖。（五）其它方面文明工地管理在管理过程中，实行严格的门卫制度和群体形象制度，所有现场管理人员及工人必须佩戴胸卡，统一穿戴劳动服，工人一律戴黄色安全帽，管理人员戴红色安全帽，并配有公司的标志帽徽。清洁工人用其食堂炊事人员一律穿白色卫生服。6.3消防设施消防设施研究，主要是分析项目在生产经营过程中可能存在的火灾隐患和重点消防部位，根据消防安全规范确定消防等级，并结合当地公安消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。1、火灾危险性分析。分析生产过程中使用的原材料、中间产品、成品的火灾危险性，包括储存物品的火灾危险性，生产过程中易燃、易爆产生的部位及火灾危险性，运输过程中的火灾危险性等。2、调查项目场址周围消防设施状况。调查场址周边公安消防机构的规模、装备，所在地公安消防队与场址的距离等，确定项目对公安消防机构的依托程度。3、消防措施和设施。根据项目在生产经营过程中存在火灾隐患的部位、火灾危险类别以及可能波及的范围，确定应采用的消防等级，并结合项目场址周围消防设施状况，提出消防监控报警系统和消防设施配置方案。第七部分组织机构与人力资源配置7.1项目管理机构设置专业工种专业工种专业工种专业工种施工现场管理场管理技术质量安全量安全材料后勤供应施工技术质量安全量安全材料后勤供应施工现场管理技术质量安全材料后勤供应装修项目经理安装项目经理其他项目经理现场项目经理项目技术负责人项目质量安全领导小组项目管理部门公司经理总工程师人：汪元同本项目实行董事长领导下的总经理负责制，管理机构实行责、权、利分明，责任落实到个人。项目建成后，按照企业发展要求建立起现代化企业管理机制，各部门分工协作，并依靠科学的管理制度，对企业进行严格管理。项目开发过程中，公司实行董事会负责制，各部门要建立严格的岗位责任制、经济责任制和产品质量保证体系，提高工作效率，加强生产组织和科学管理，保证产品质量，降低成本，提高公司经济效益。企业的管理机构设置方案详见上图所示。7.2人力资源配置工程技术和管理人员主要通过公司派用，技术工人及其他人员主要安排当地的富余劳动力。在员工没有正式上岗前，先进行岗前培训；在施工工程中定期或不定期组织管理人员和工人学习、培训。7.3项目实施进度根据该项目的工程量、建设特点及建设资金到位情况，本项目建设期为2年，即从2014年6月至2016年12月。销售期为3年，即从2015年1月至2018年12月。项目建设内容包括土地平整、土建工程、安装工程、道路与绿化工程、竣工验收及销售工作。第八部分项目投资估算8.1投资估算相关说明投资估算是指在整个投资决策过程中，依据现有的资料和一定的方法，对建设项目投资数额进行的估计，是项目决策的重要依据之一。投资估算要有准确性，如果误差太大，必将导致决策的失误。因此，准确、全面地进行建设项目的投资估算，是项目可行性研究乃至整个项目投资决策阶段的重要任务。估算依据：1．《建设项目经济评价方法与参数》(第三版)。2．《建设项目经济评价方法与参数实用手册》。3．《投资项目经济咨询评估指南》。4．《建设项目投资估算编审规程》。5．《城市道路绿化规划及设计规范》。6．《城市居住区公共服务设施设置规定》。7．国定资产投资方向调节税按国家税务总局国税发[1999]158号文件规定暂缓征收。8.2项目总投资估算1、建设总投资项目总投资由建设投资和建设期利息构成。该项目总投资估算为68677.96万元。详见表8.1。表8.1总投资估算表序号工程或费用名称投资额(万元)估算说明1土地成本313007825元/平方米1.1土地出让金180004500元/平方米1.2拆迁补偿费133003325元/平方米2建安工程费25005详见工程费表3前期工程费2100.92125.05元/平方米3.1筹建开办费1009.58建安工程费*4%3.2可行性研究费50.48建安工程费*0.2%3.3规划勘察设计费630.99建安工程费*2.5%3.4三通一平6315元/平方米4基础设施配套费2016142元/平方米5不可预见费3021.10（1+2+3+4）*5%6管理费用1903.29(1+2+3+4+5)*3%7销售费用1261.98建安工程费*5%8财务费用1105.20贷款18000万元，利率6.14%9总投资67713.49（1）土地成本该项目用地面积为40000平方米，土地出让金18000万元，拆迁补偿费为13300万，土地成本共计31300万元。（2）建安工程费本项目新建建筑工程，按照有关估算指标，结合当前市场价格水平，经估算建筑安装工程费合计为25005万元人民币。建筑工程费估算详见表8.2。表8.2建筑工程费估算表序号工程名称工程量（m2）单价（元/m2）投资额（万元）1三至三十层住宅1470001500220502一至二层商业用房10500140014703二层地下停车场10500130013654公共建筑2001800365道路及绿化26550120318.60合计19475025239.60（3）前期工程费房地产开发项目前期工程费指在取得土地开发权之后、项目开发前期的筹建、规划、设计、可行性研究、水文地质勘察、测绘、“三通一平”等前期费用。前期工程费总计2100.91万元。（4）基础设施配套费基础设施配套费包括供电、供水、暖气、煤气、雨污水排水、电信、绿化、小区道路建设等，根据沈阳市场价格，该项目的基础设施配套费估算为2016万元。（5）不可预见费本项目不可预见费按费率5％计列。本项目建设施工期为2年，不仅考虑基本预备费，还包含涨价预备费。估算值为3021.1万元。（6）建设期利息该项目在建设期内发生建设投资借款14000万元，借款利率为9.2%，借款按照两年建设期每年年中一次投入考虑，建设期内支付利息。建设期利息估算为1105.2万元。2、年度投资计划该项目建设期2年，销售期3年。全部建设投资在建设期内投入使用。（投资计划详见附录）3、资金筹措该项目总投资67713.49万元，全部投资采取企业自筹和银行贷款的方式进行筹集，资金不足部分由预售收入回投解决，企业自筹32000万元，预售商品房7350万元。银行借款14000万元,利率为9.2%，按照年等额还本付息的偿债方式。4、利息支出本项目利息支出是建设投资借款和建设期利息总和在还款期应偿还的当期利息。第九部分财务评价9.1基础数据与参数选取9.1.1财务评价依据根据国家计委计办〔2002〕15号文件发布的“国家计委办公厅关于出版《投资项目可行性研究指南（试用版）》的通知”和《投资项目可行性研究指南》的有关规定及国家发展和改革委员会与建设部印发的发改投资【2006】1325号文件要求，依据《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）和《建设项目经济评价案例》的有关规定，以及项目单位提供的有关基础资料，从项目的角度出发，计算项目范围内的财务效益和费用，分析项目的盈利能力和清偿能力，评价项目在财务上的可行性。9.1.2财务评价基础数据与参数选取（1）计算期项目计算期设定5年，其中建设期2年，经营期3年。（2）财务基准收益率设定参照国家关于此类项目的基准收益情况，设定财务基准收益率（所得税前）和行业平均投资收益率均为12%；设定财务基准收益率（所得税后）为10%。9.2销售收入及利润估算（2）销售收入估算根据市场比较法，结合城市居民消费水平和项目所处的地理位置及该项目为了五年的发展趋势综合分析期房均价定位5000元/m2，住宅均价定8100元/m2，商业楼房均价定为15000元/m2，地下停车场均价定120000元/个。项目可实现销售收入142863万元人民币。（销售收入计划表详见附录）（2）利润估算净利润为销售收入扣除项目总投资、税金及附加及土地增值税的余额。根据建设单位提供的有关资料，根据项目实施进度计划，在第一年开展销售工作，预计项目建成3年后全部售出。本项目按城市维护建设费增值税的7%，教育费附加为4%，营业税按销售收入的5%，土地增值税按沈阳市有关条例规定：住宅按销售收入的1%计提，商业用房按销售收入的1.5%计提。本项目将楼卖出实现利润4187.25万元，共上缴税金为42713.54万元。投资年净利润率为29.49%，表明本项目具有很强的盈利能力，说明本项目财务指标均较好，项目建设在财务上是可行的。（利润估算详见附录）（3）偿债能力分析项目申请银行贷款18000万元人民币，年利率为9.2%，假设费用在年中发生，按等额还本付息的方法偿还。利息备付率分别为23.53、49.68、47.72及偿债备付率分别为2.89、4.18、2.07，本项目有很强的偿债能力。（详见附录）9.3财务效益分析现金流量表是由现金流入和现金流出两部分组成。现金流量表通过反映房地产开发项目经营期内各期的现金流入和流出的具体情况，来计算投资收益率、静态回收期、财务内部收益率、财务净现值等评价指标，分析项目财务盈利能力。现金流量表在整个财务评价过程中起着极其重要的作用，它是计算整个房地产开发项目经济指标的基础和重要依据。该项目选取的计算指标为财务内部收益率（FIRR）、财务净现值（FNPV）、及静态投资回收期。（项目财务现金流量表见附录H）1、财务内部收益率(FIRR)财务内部收益率是指项目在整个计算期内各年财务净现金流量的现值之和等于零时的折现率，也就是使项目的财务净现值等于零时的折现率，其表达式为：∑（CI-CO）t×（1＋FIRR）-t=0。财务内部收益率是反映项目实际收益率的一个动态指标，该指标越大越好。一般情况下，财务内部收益率大于等于基准收益率时，项目可行。该项目的财务内部收益率税前为35%，税后的财务内部收益率为20%。税后指标高于基准收益率10%，该项目可行。2、财务净现值（FNPV）财务净现值(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率，将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，它是房地产开发项目财务评价中的一个重要经济指标.其计算公式为：FNPV=∑（CI-CO）t×（1＋Ic）-t（式中：CI—现金流入量；CO—现金流出量；T—计算期；Ic—行业基准收益率）该项目的税前财务净现值为29718.9万元，税后财务净现值为12828.89万元。税前税后的财务净现值均远大于0，该项目可行。3、静态投资回收期（Pt，）静态投资回收期Pt，=(T-1)+第(T-1)年的累积净现金流量的绝对值/第T年的净现金流量=(4-l)+19226.31/56852=3.34年（所得税前），Pt，=(T-1)+第(T-1)年的累积净现金流量的绝对值/第T年的净现金流量=(4-l)+29029.97/42639=3.68年（所得税后）（式中T为项目各年积净现金流量首次为正值的年份）。以上可以看出，项目的财务内部收益率指标高于财务基准收益率，财务净现值也远大于零，包括建设期在内的所得税前的投资回收期3.34年以及所得税后的投资回收期为3.68年，收回投资时间较短，该项目可行。第十部分项目运行风险分析10.1不确定性分析房地产开发项目的投资决策是建立在对房地产项目经济效果预测的基础之上，而项目在未来实际的经济效果与预测的结果可能有差距，即作为决策依据的经济效果本身具有不确定性，因为开发企业所处的外部环境是在不断变化之中的，要对未来的有关参数进行点估计基本上不可能。各种环境的变化都会影响到房地产开发项目的相关数据预测的准确性。为了减少投资风险，避免决策失误，就必须对项目经济效果的不确定性及项目对各种不确定性的承受能力进行分析，即进行不确定性分析。（1）盈亏平衡分析该项目采用产量表示的盈亏平衡点BEP（Q），在不考虑销售税金及附加时：P×QBEP＝F＋V×QBEP即QBEP＝F/(P－V)=67713.49/（142863-7928.9-1507.38）=50.75%，即当普通住宅价格为每平方米为8100元、商业用房每平方米15000元时，卖出98835.63平方米的建筑面积时，达到盈亏平衡点。在考虑销售税金及附加时：P×QBEP-T×QBEP＝F+V×QBEP即QBEP＝F/(P-V-T)=67713.49/（142863-7928.9-1507.38-31038.55）=66.13%，即当普通住宅价格为每平方米为8100元、商业用房每平方米15000元时，卖出128796.15平方米的建筑面积时，达到盈亏平衡点。（2）敏感性分析建设投资、销售价格、经营成本等属于预测，存在变化，具有一定的不确定性，其发生变化对所得税后项目财务内部收益率会产生一定的影响。本项目对财务基础数据中的建设投资、销售价格两项因素分别增加或降低5%、10%、15%，以判断其某个因素变化对所得税后财务内部收益率影响的敏感程度。(敏感性分析见附录)从表中可以看出，在销售收入、建设投资、经营成本不确定因素中，销售收入为最敏感因素，它的上下波动对指标的影响相对较大，敏感度系数均为3.33，当不确定因素向项目最不利方向变化15%幅度时，财务内部收益率最低为10%，说明该项目抗风险能力很好。（敏感性分析图见附录J）10.2项目风险分析1、风险定性分析（1）项目的政策性风险。由于房地产业是国民经济的支柱和先导产业，经济发展过热，首先表现为固定资产投资，尤其是房地产投资过旺，因此房地产成为国家宏观调控的重点，特别是2010年以来，中央银行较大幅度提高存款准备金率和年利率。此项目建设期2年，销售期3年，时间较长，在这期间，国家可能实施的宏观调控政策，如利率提高，带来房地产价格的降低，房地产投资利息支出增大，使房地产业相应出现回落，导致金融风险。（2）项目的市场风险。由于我国近三十年的改革开放的发展，进出口总额近年来高速发展，经济的对外依存度不断提高。在此背景下，中国经济的发展也将受到此次全球金融危机的影响，GDP的增速可能放缓。在可能的实体经济增长速度放缓的风险下，房地产的价格将面临较大压力。价格的回落又将在一定程度上加大潜在消费者的观望态势，因而整体市场的成交量也可能面临萎缩风险。本项目在微观的区域市场层面的市场风险主要来源于现实的竞争对手与竞争楼盘以及潜在的竞争对手与竞争楼盘。随着地产市场的不断发展，房地产成交量大幅增加，市场竞争越来越大，企业对激烈竞争的房地产市场必须做好全方位的准备。（3）项目的财务风险。房地产开发对资金有巨额需求，资金的有效供给，是项目是否能够按期竣工的根本保证。所以在项目建设期应时刻注意资金能否按时到位。项目总占地40000平方米，开发建筑面积为194750万平方米，需要投入的资金多。在项目中后期开发过程中，投入资金全部来源于预售，如果预售出现问题，资金运转难度太大，施工将无法进行。钢材、混凝土等产品价格的波动和企业的管理能力将会对该项目的经营构成较大风险。（4）项目的工程建设风险工程造价和工期是本项目的工程建设风险之一。工程中招投标实施的成功与否，将直接关系到工程建设的质量和造价，工程如果延期，将影响项目的资金回收。若按进度实施，则各项许可证照办理必须与工程进度匹配，否则将产生违约施工导致勒令停工和罚款风险。建筑安装工程时间进度、工程质量等对该项目也产生很大的影响。2、风险防范措施（1）市场风险控制。研